DERECHO REGISTRAL

PARTE IV

EL REGISTRO DE PREDIOS

GOMEZ ANAYA, Carlos

ACTUAL ORGANIZACIN REGISTRAL

EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS

Registro de Propiedad Inmueble
-Registro de Predios -Registro de Concesiones para la explotacin de Servicios Pblicos -Registro de Derechos Mineros

Registro de Bienes Muebles

-Registro de Bienes Muebles.(*) -Registro de Propiedad Vehicular -Registro de Naves(*) -Registro de Aeronaves

Registros de Personas Jurdicas

-Registro de Personas Jurdicas (Balota 9) -Registro Mercantil (Balota 12) -Registro de Sociedades Mineras

-Registro de Embarcaciones Pesqueras. -Registro de Buques -Registro Mobiliario de Contratos

Registro de Personas Naturales

-Registro de Mandatos y Poderes
-Registro de Testamentos -Registro de Sucesiones Intestadas -Registro Personal -Registro de Comerciantes

-Registro de Sociedades del Registro Pblico de Hidrocarburos.

-Registro de Sociedades Pesqueras. -Registro de Sociedades Mercantiles. -Registro de Personas Jurdicas creadas por Ley

-Registro de Empresas Responsabilidad Limitada.

Individuales

de

ANTECEDENTES REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

EL REGISTRO DE PREDIOS
Ley 26366 Con la creacin del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, el llamado entonces REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE formaba parte del del REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE, conjuntamente con el Registro de Concesiones para la explotacin de Servicios Pblicos, el Registro de Derechos Mineros, el Registro de Naves y Aeronaves, el Registro de Buques y el Registro de Embarcaciones Pesqueras. El REGISTRO PREDIAL URBANO (RPU) se incorporara despus de 5 aos. Ley 27755 Se crea el REGISTRO DE PREDIOS que comprende el Registro de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales.

REGISTRO PREDIAL URBANO

Por Decretos Legislativos Ns. 495, 496 y 667 se cre el sistema registral del Registro Predial cuyas caractersticas bsicas son la simplificacin de trmites, el uso de un sistema registral computarizado de base geogrfica, el contacto directo con los usuarios, la fluidez del trfico inmobiliario y la promocin del libre acceso al sistema financiero nacional.

PREDIO RURAL
Se considera predio rural a todo predio declarado como de uso agrario, comprendiendo entre otras a las tierras de uso agrcola, de pastoreo, con recursos forestales o de fauna, eriazas calificadas para fines agrcolas, as como las riberas y mrgenes de lveos y cauces de ros; y, en general, cualquier otra denominacin legal que reciban los predios que se encuentran ubicados en la zona rural o en el area de expansin urbana declarada zona intangible, que estn destinados para fines agrcolas, pecuarios o forestales.

IMPORTANCIA DEL REGISTRO (De Propiedad Inmueble).

a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y de los derechos reales pueda ser conocida por la comunidad. b) De carcter jurdico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados, de tal manera que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que ignoraba su existencia.

c) De naturaleza jurdico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones, impidiendo el fraude y la clandestinidad.

d) De ndole jurdico-econmica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el crdito territorial y fortalecer la seguridad de las transacciones.

EFECTOS DEL REGISTRO (Propiedad Inmueble)

En cuanto a los efectos de la inscripcin, se pueden dividir en tres sistemas: 1.- sustantivo; 2.- constitutivo y 3.- declarativo. 1.- Conforme al sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad. Esto significa que la inscripcin es un elemento esencial para la adquisicin del dominio del inmueble; de no mediar este requisito, el acto jurdico debe reputarse como inexistente. En este sistema se da el mximo de eficacia a la inscripcin, pues sta opera el cambio del derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia. El Sistema Sustantivo, tambin es conocido con el nombre de Sistema Australiano o de Acta Torrens.

2.- En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurdico, en este caso el contrato, y se perfecciona con la inscripcin en el Registro Pblico. Podemos equiparar este sistema a la traditio por lo que la inscripcin no es potestativa sino obligatoria. Los cdigos civiles de Alemania, Suiza y Luxemburgo siguieron este sistema a principios del siglo pasado (siglo XX). La caracterstica de este sistema estriba en que atiende por una parte al ttulo y a la causa de la adquisicin que se plasme en el contrato y por otro lado, atiende a la forma en que se trasmite el dominio, lo cual ocurre a travs de la inscripcin en el Registro Pblico. Es de sealarse la similitud existente entre el catastro y el registro; esto permite mayor exactitud en los datos que se consignen en el folio real para describir la finca, como sera la superficie, colindancias restricciones, construcciones y otras, amen del mayor control gubernamental para el pago del impuesto predial.

3.-En el sistema declarativo la transmisin de la propiedad se realiza por el mero efecto del contrato, sin que se requiera la inscripcin en el Registro Pblico o de traditio. Solo si se desea que el contrato o acto jurdico surta efectos contra terceros deber hacerse la inscripcin. La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la existencia, transmisin, modificacin o extincin de un derecho ocurrido fuera del Registro y contenido en el ttulo o documento que se presenta a dicho Registro. En el Per las inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble tienen efectos declarativos. El Sistema Declarativo tambin es observado, entre otros pases, por Francia y Espaa. Se establece como excepcin al Sistema Declarativo, el caso de la hipoteca y del Patrimonio Familiar, que, para que quede vlidamente constituida, requiere que el documento sea inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble.

ACTOS Y CONTRATOS INSCRIBIBLES

Cdigo Civil Artculo 2019.- Actos y derechos inscribibles
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde est ubicado cada inmueble: 1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2.- Los contratos de opcin. 3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6.- Los contratos de arrendamiento. 7.- Los embargos y demandas verosmilmente acreditados. 8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. 9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
*Concordancia: R. N 540-2003-SUNARP-SN, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Artculo 2.- Del Registro de Predios
El Registro de Predios es el registro jurdico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales.

LA INSCRIPCION PRIMERA DE DOMINIO

La inmatriculacin o intabulacin de fincas supone, segn ROCA SASTRE, su ingreso o acceso a los libros del Registro de la propiedad. extendiendo para ello una primera inscripcin de dominio de las mismas a favor del inmatriculante, previa presentacin de los ttulos o medios inmatriculadores legalmente tipificados, y por la cual se abre una hoja o folio particular a la finca registrada, sometindola a un rgimen y efectos especficos que no tendra en caso contrario.
Precisa ROCA SASTRE, que el concepto de primera inscripcin es mucho ms amplio, pues tambin comprendera casos NO estrictamente inmatriculadores, como la agrupacin, agregacin, segregacin y divisin de fincas ya inmatriculadas. En el caso peruano primera de dominio equivale a inmatriculacin.

Artculo 2018 del C.C.- Primera inscripcin de dominio Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios.

PARTIDA REGISTRAL (En el Registro de Predios)

Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o partida electrnica. se basa en el principio de especialidad y a la tcnica del folio real que rige la normatividad y organizacin registral. La finca es el espacio delimitado de la superficie terrestre por razon de su pertenencia a un titular determinado. Cada finca un asiento y cada asiento un derecho. El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la ampliatoria del Reglamento de las Inscripciones. Que ha sido retomado por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
RUBROS a) Antecedente dominial, en el que se indicar el tomo y folio en que corren las inscripciones trasladadas a la ficha o el nmero de aquella de donde se ha hecho la independizacin. b) Descripcin del inmueble, en el que se dejar constancia de su ubicacin geogrfica, superficie, linderos y dems especificaciones. c) Ttulos de dominio, en el que se inscribirn las traslaciones del derecho de propiedad. d) Gravmenes, en el que se inscribirn o anotarn, segn los casos, las hipotecas, embargos y en general todos los gravmenes y cargas. e) Cancelaciones, en el que se inscribirn o anotarn segn los casos, las hipotecas, embargos y en general todos los gravmenes y cargas. f) Cancelaciones, en los que se dejar constancia de la extincin de las inscripciones correspondientes al rubro d). g) Registro Personal, en el que se har mencin de las inscripciones que se refieran a las personas que figuran como propietarios.

INSCRIPCION DE URBANIZACIONES
La habilitacin urbana es el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin de desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y veredas. Adicionalmente el terreno podr contar con redes para la distribucin de gas y redes de comunicaciones. El proceso de habilitacin requiere efectuar aportes gratuitos para los fines de recreacin pblica, que son reas de uso pblico irrestricto; as como para servicios pblicos complementarios que son reas edificables que constituyen bienes de dominio pblico del Estado. Los propietarios y/o promotores de las habilitaciones urbanas debern efectuar a ttulo gratuito aportes obligatorios para recreacin pblica, servicios pblicos complementarios y de educacin, y otros fines en lotes regulares edificables, los que se inscribirn en el Registro de Predios.

INSCRIPCIN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO

REGIMEN VIGENTE (Desde 1997) LEY N 26878 Ley General de Habilitaciones Urbanas D.S. N 010-2005-Vvivienda. TUO del Reglamento de la Ley

NUEVO REGIMEN (Desde el ao 2008) Ley N 29090 del 25 de setiembre de 2007

Reglamento de licencias de habilitacin Urbana (por aprobarse)

Reglamento de Revisores Urbanos (por aprobarse) Reglamento de Verificacin administrativa (por aprobarse)

INSCRIPCIN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO LEY 26878 (Segn TUO- DECRETO SUPREMO N 010-2005-VIVIENDA

1)CLASES DE PROCEDIMIENTO DE HABILITACION URBANA a) Aprobacin de Habilitaciones Urbanas Nuevas; y, b) Regularizacin de Habilitaciones Urbanas 2)ORGANO COMPETENTE Compete conocer los procedimientos mencionados a las Municipalidades Distritales y, slo tratndose de terrenos ubicados en el rea del Cercado, le compete conocer de los mismos a la Municipalidad Provincial. 3)ETAPAS DEL PROCEDIMIENTO DE HABILITACIONES URBANAS NUEVAS a) La Aprobacin de las Habilitaciones, que tiene por objeto que el solicitante sustente y obtenga la conformidad tcnica de su proyecto y de las condiciones urbansticas que debe respetar; y, b) La Recepcin de Obras, que tiene por objeto que el solicitante obtenga la conformidad de las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la Habilitacin Urbana aprobada. 4) PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE REGULARIZACIN DE HABILITACIONES URBANAS EJECUTADAS Cuenta con una sola etapa

INSCRIPCIN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO LEY 26878 (Segn TUO- DECRETO SUPREMO N 010-2005-VIVIENDA

DEFINICIONES habilitaciones nuevas: Este procedimiento es aplicados por los propietarios de terrenos rsticos o eriazos, que tienen planificado convertir en urbana dichos terrenos. Es decir el terreno no cuenta con ningn tipo de obra. habilitaciones ya ejecutadas: Este procedimiento es aplicado por el propietario que ejecut obras en el terreno pero no cont con autorizacin para ejecutar dichas obras, y ahora el terreno ya cuenta con los requisitos de habitabilidad, es decir cuenta con agua, luz, desague, telfono, etc., que permiten habitar decorosamente el inmueble Aprobacin de estudios definitivos: Es la resolucin que de manera definitiva aprueba los proyectos. Autorizacin para ejecutar obras: Es la autorizacin para aperturar calles, zanjas, afirmacin de terrenos, nivelacin de terreno, cableados elctricos, telefnicos, etc. Autorizacin para construccin simultnea: Es autorizacin para construir viviendas. Autorizacin para venta garantizada: Es la autorizacin para vender provisionalmente los lotes antes que se recepcione las obras (para financiamientos). La inscripcin de una venta garantizada tiene la calidad de anotacin provisional de duracin indeterminada. Recepcin de obras: Consiste en que la municipalidad seale que las obras de la habilitacin urbana han sido concluidas, es decir que la urbanizacin cuenta con los requisitos mnimos de habitabilidad. Autorizacin de libre venta: Es la autorizacin para que el lote se venda de manera indefinida y libre.

DECLARACIONES DE FABRICA
REGIMEN VIGENTE (Desde 1999) LEY N 27157 Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn DECRETO SUPREMO N 008-2000-MTC Reglamento DECRETO SUPREMO N 035-2006-VIVIENDA- TUO del Reglamento de la Ley 27157. Dos Formas: a)Regularizacin de edificaciones b)Licencia de obra y declaratoria de fbrica NUEVO REGIMEN (Desde el ao 2008)
Ley N 29090 del 25 de setiembre de 2007 Reglamento de licencias de edificacin (por aprobarse) Reglamento de Revisores Urbanos (por aprobarse) Reglamento de Verificacin administrativa (por aprobarse)

DECLARACIONES DE FABRICA
1.- REGULARIZACION DE EDIFICACIONES Comprende todas las edificaciones construidas antes del 21 de julio de 1999, sin licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica y que el terreno cuente por lo menos con la aprobacin de proyecto de habilitacin urbana. TTULO QUE DA MRITO: FORMULARIO REGISTRAL (FOR) El Formulario deber ser debidamente llenado con letra legible, interviniendo los propietarios con derecho inscrito y consignando su estado civil, a fin de determinarse si la fbrica materia de inscripcin ser un bien propio o un bien de una sociedad conyugal . Asimismo, el formulario registral deber contar con la certificacin notarial que identifique a los contratantes (propietarios - verificador) y la documentacin adjunta, los cuales contarn con la foliacin correspondiente, a fin de garantizar la intangibilidad del documento. DOCUMENTOS QUE SE DEBEN ADJUNTAR AL FOR : A) CERTIFICADO DE PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS. Expedido por la municipalidad respectiva. B) PLANO DE UBICACIN Y LOCALIZACIN, firmados y sellados por el verificador competente y con la certificacin notarial de firma. (conforme al modelo aprobado por el D.S. 0008-00-MTC). C) PLANO DE DISTRIBUCIN, firmados y sellados por el verificador competente y con la certificacin notarial de firma. D) INFORME TCNICO DE VERIFICACIN, el cual deber ser expedido por el verificador responsable. Asimismo, deber contar con certificacin notarial de firmas.

DECLARACIONES DE FABRICA
2.- LICENCIA DE OBRA Y DECLARATORIA DE FABRICA Comprende todas las edificaciones iniciadas despus del 20 de julio de 1999. Se inicia con la Licencia de Obra y finaliza con la inscripcin de la declaratoria de fbrica en el registro. TTULO QUE DA MRITO: FORMULARIOS OFICIALES (FUO) FUO parte 1: Licencia de Obra, es la autorizacin otorgada por la municipalidad, en el mbito de su jurisdiccin para iniciar cualquier tipo de edificacin. Tiene un plazo de vigencia de 36 meses prorrogables a 12 meses ms FUO parte 2: Declaratoria de fbrica, finalizada la obra se obtiene el certificado de finalizacin de obra y de zonificacin, los cuales se presentan con el FUO parte 2, conjuntamente con los planos, copia literal de dominio. El FUO completo y sellado por la Municipalidad acompaado de los planos es el TITULO SUFICIENTE (Instrumento pblico) para la inscripcin de la fbrica.

En este procedimiento existe otro formulario llamado FOM (Formulario oficial de uso mltiple) que se usa para solicitar certificado de parmetros urbansticos, de zonificacin y cualquier trmite ante la municipalidad dentro de este procedimiento.

DECLARACIONES DE FABRICA
TIPOS DE OBRA DE EDIFICACIN QUE NECESITAN DE DECLARATORIA DE FBRICA SON LAS SIGUIENTES: 1. EDIFICACIN NUEVA: Obra que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno baldo, cumpliendo con las condiciones mnimas de habitabilidad . 2. REMODELACIN : Obra que altera, total o parcialmente la tipologa y/o estilo arquitectnico original de una edificacin existente, variando o no su rea techada total. 3. AMPLIACIN. Obra que incrementa el rea techada de una edificacin existente, sin alterar su tipologa y armona estilstica original. 4. MODIFICACIN: Obra que vara parcialmente el interior o exterior de una edificacin existente, sin alterar el rea techada total, tipologa y estilo arquitectnico original. 5. REPARACIN: Obra que consiste en reforzar o reemplazar elementos estructurales daados. 6. PUESTA DE VALOR: Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauracin, recuperacin, rehabilitacin, proteccin, reforzamiento y mejoramiento de una edificacin con valor histrico monumental calificado. No requieren declaratoria de fbrica las obras de refaccin, acondicionamiento o cercado. La declaratoria de fbrica se inscribe en el Registro de Predios de la Zona Registral a la que pertenece la edificacin.

PRE- DECLARACIONES DE FABRICA

El propietario que cuente con licencia de obra aprobada podr solicitar la anotacin preventiva de la declaratoria de fbrica. TITULO QUE DA MRITO: FUO parte 1 y su anexo C VIGENCIA DE LA ANOTACION: La anotacin preventiva tiene una vigencia de un (01) ao y podr ser renovada antes de su vencimiento por igual plazo, tantas veces como sea necesario mientras est vigente la licencia de obra y no sea posible la inscripcin de la fbrica definitiva QUE POSIBILITA: La pre-declaratoria de fbrica vigente posibilita anotar el PRE-REGLAMENTO y PRE-INDEPENDIZACION de las zonas de dominio exclusivo.

NUEVO REGIMEN PARA OTORGAMIENTO DE LICENCIAS DE HABILITACION URBANA Y EDIFICACION (Ley 29090 del 25.09.2007)

Entrar en vigencia al da siguiente de aprobada sus disposiciones reglamentarias. La ley ha previsto un plazo de 180 das para aprobar dichas disposiciones Existirn cuatro (04) modalidades de aprobacin a)Modalidad A (aprobacin automtica): La sola presentacin del formulario ante la municipalidad constituye la licencia. La Ley fija los supuestos en que procede. b)Modalidad B (Aprobacin automtica con firma de profesionales responsables) La sola presentacin del formulario ante la municipalidad constituye la licencia. La Ley fija los supuestos en que procede. c)Modalidad C (Aprobacin con evaluacin previa por revisores urbanos o comisiones tcnicas) d)Modalidad D (Aprobacin con evaluacin previa de Comisin Tcnica).

NUEVO REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Aprobado mediante RESOLUCION DE LA SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N 248-2008-SUNARP/SN de fecha 28 de Agosto de 2008. DISPOSICIONES TRANSITORIAS PRIMERA.- Vigencia :El presente Reglamento entrar en vigencia a los 30da de su fecha de publicacin en el diario Oficial el Pereuano. Se aplicar inclusive a los procedimientos en trmite.

TITULO FORMAL

ARTICULO 6.- INSCRIPCIN EN MRITO DE ESCRITURA PBLICA PARTE EXPEDIDO POR NOTARIO O CONSUL QUE CONSERVE EN SU PODER LA MATRIZ (LA PRESENTACIN ES CAUTIVA) ARTCULO 7.-INSCRIPCIN EN MRITO A FORMULARIO REGISTRAL CUANDO EL VALOR NO SUPERE LAS 20 UIT. D.S. 023-2003-JUS. ARTCULO 8.-.INSCRIPCIN EN MRITO A MANDATO JUDICIAL COPIAS CERTIFICAS, OFICIO DE REMISIN. CONSENTIDA Y EJECUTORIADA ARTCULO 9.- INSCRIPCIN EN MRITO A LAUDO ARBITRAL COPIA CERTIFICADA DE LA RESOLUCIN ARBITRAL ARTCULO 10.- INSCRIPCIN EN MRITO A ACTO ADMINISTRATIVO COPIA CERTIFICADA DE LA RESOLUCIN SUPLETORIAMENTE EL ART. 148 DEL CPC. ADMINISTRATIVA. SE APLICA

ROL DEL CATASTRO

TITULOS QUE INCORPOREN EL PREDIO AL REGISTRO O IMPLIQUEN LA MODIFICACIN FSICA DEL PREDIO REGISTRADO.EL INFORME DEL REA DE CATASTRO ES VINCULANTE PARA EL REGISTRADOR. Vigsimo Segundo Precedente: El informe del rea de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente tcnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos tcnicos que s lo vinculan, y otros aspectos de aplicacin e interpretacin de normas jurdicas, que no le competen a dicha rea, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Pblico. RESOLUCION QUE DETERMINA CUANDO SE DEBE DERIVAR UN TTULO A CATASTRO. Aprueban la Directiva N 008-2004-SUNARP/SN, sobre actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirn informe previo del rea de Catastro: a) Inmatriculaciones. b) Acumulaciones e Independizaciones de predios no lotizados. c) Lotizaciones no aprobadas mediante Resolucin Municipal. d) Rectificacin o modificacin de reas, linderos o medidas perimtricas de predios, respecto de su matriz. Tambin requerirn informe tcnico previo del rea de Catastro las Solicitudes de Bsqueda Catastral.

RECTIFICACION DE LA TITULARIDAD DEL PREDIO ADQUIRIDO BAJO EL REGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES (ART.15)
Cuando uno de los cnyuges, manifestando un estado civil distinto al que le corresponde hubiere inscrito a su favor un predio al que la Ley le atribuye la calidad de bien social, la rectificacin de la calidad del bien se realizar en mrito a la presentacin de ttulo otorgado por el cnyuge que no intervino o sus sucesores, insertando o adjuntando la copia certificada de la respectiva partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha cierta en el que consta la adquisicin.
Artculo 311.- Reglas para calificacin de los bienes Para la calificacin de los bienes, rigen las reglas siguientes:

1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.

2.- Los bienes sustitudos o subrogados a otros se reputan de la misma condicin de los que sustituyeron o subrogaron. 3.- Si vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se compran despus otros equivalentes, se presume, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisicin posterior es hecha con el producto de la enajenacin anterior.

INMATRICULACIN (ART. 18)

Artculo 2018 del C.C..- Primera inscripcin de dominio Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios. Artculo 18.- Inmatriculacin en mrito a ttulos que no requieren de una antigedad de cinco aos a) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura pblica o formulario registral de formacin de ttulos supletorios; b) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y LeyN 27333, escritura pblica o formulario registral dedeclaracin de prescripcin adquisitiva de dominio; c) Resolucin que disponga la primera inscripcin debienes de dominio pblico o dominio privado del Estado o, la incorporacin o reversin de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales; d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculacin delterritorio de Comunidades Campesinas; e) Resolucin judicial de adjudicacin del predio por remate;

INDEPENDIZACION

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o, como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimende unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn o rgimen de independizacin y copropiedad. (Cada rgimen tiene requisitos propios).
A) INDEPENDIZACIN DE PREDIO URBANO CON SUBDIVISIN. B)INDEPENDIZACIN DE UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA CON REGLAMENTO INTERNO

ACUMULACIN
La acumulacin es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efecta comprendiendo en una sola, dos o ms partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotacin que consigne la partida en la cual quedan acumulados. Acumulacin de predios afectados con garantas reales o medidas cautelares: intervencin del o los titulares de los derechos reales de garanta constituidos, expresando precisa y claramente su conformidad con la acumulacin, incluyendo sus firmas certificadas notarialmente. O la autorizacin de los rganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares.

OTROS ACTOS INSCRIBIBLES ( DESCRIPCIN DEL PREDIO)

FABRICA JURIDICCIN NOMENCLATURA NUMERACION La inscripcin de la fbrica no constituye acto previo para la inscripcin de la numeracin, salvo que se trate de numeracin interna.

SANEAMIENTO PREDIAL
El saneamiento legal de la propiedad predial se produce cuando se incorpora al registro la unidad inmobiliaria en sus dos aspectos: a) INCORPORACION DE LA FINCA b) TITULARIDAD REGISTRAL

INCORPORACION DE LA FINCA AL REGISTRO

LA INMATRICULACION Es la incoporacin del predio al registro (primera de dominio) se rige por el PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD y la tcnica del FOLIO REAL. La complejidad de la incorporacin depender del nmero de actos previos necesarios (habilitacin urbana, subdivisin, independizacin, etc).

INADECUACION REGISTRAL Su da cuando existe discordancia entre los elementos descriptivos de la finca y la realidad extrarregistral. Cuando no se trata de errores materiales atribuibles al registro, se tendr que iniciar el procedimiento de saneamiento de RECTIFICACION DE AREA Y LINDERACIN PERIMETRICA. (Notarial o judicial).

INCORPORACION DE LA FINCA AL REGISTRO

LA INMATRICULACION Es la incoporacin del predio al registro (primera de dominio) se rige por el PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD y la tcnica del FOLIO REAL. La complejidad de la incorporacin depender del nmero de actos previos necesarios (habilitacin urbana, subdivisin, independizacin, etc).

INADECUACION REGISTRAL Su da cuando existe discordancia entre los elementos descriptivos de la finca y la realidad extrarregistral. Cuando no se trata de errores materiales atribuibles al registro, se tendr que iniciar el procedimiento de saneamiento de RECTIFICACION DE AREA Y LINDERACIN PERIMETRICA. (Notarial o judicial).

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO

Artculo 950 del C.C..- Prescripcin adquisitiva
La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos. (Prescripcn larga) Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe. (prescripcin corta)
El notario es competente para declarar la prescripcin adquisitiva larga. Se tramita como asunto no contencioso de conformidad la ley 26662. De existir oposicin se suspende el procedimiento, teniendo que seguirse la va judicial.

EFECTOS DEL REGISTRO

Artculo 952.- Declaracin judicial de prescripcin adquisitiva

Quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare propietario.
La sentencia que accede a la peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo. EL REGISTRO OTORGA EFECTOS DECLARATIVOS A LA INSCRIPCIN.

SE ADMITE LA PRESCRIPCIN CONTRA TBULAS.

PROCEDIMIENTO
Peticin escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual deber contener cuando menos:
a) La indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as como del tiempo de posesin. b) Nombre y direccin del titular registral, de ser el caso. c) Nombre y direccin de su inmediato transferente, de los anteriores a ste o de sus respectivos sucesores, en el caso de formacin de ttulos supletorios. d) Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. e) Certificacin municipal o administrativa de la persona que figura en sus registros como propietaria o poseedora del bien. f) Copia literal de dominio del predio si est inscrito, y/o certificado de bsqueda catastral, de ser el caso. g) El ofrecimiento de declaracin de no menos de tres ni ms de seis testigos mayores de veinticinco (25) aos de edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulacin se solicita. h) Las dems pruebas que el interesado considere necesarias.

EMPLAZAMIENTO
El notario notificar necesariamente:

a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho invocado.

b) Al titular registral del terreno y/o de la edificacin. c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las personas indicadas por el interesado en su solicitud. Las notificaciones se regirn supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Cdigo Procesal Civil.

El notario fijar carteles en los lugares ms visibles de la edificacin cuyo saneamiento se solicita. Asimismo, dispondr que se efecte una publicacin que contenga el extracto de la solicitud de saneamiento, por tres (3) das, con intervalos de tres das hbiles entre cada una de ellas, en el diario oficial El Peruano y en el de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble.

PROCEDIMIENTO (CONTINUACIN)
El notario se constituir en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que har constar la descripcin y caractersticas del inmueble, la posesin pacfica y pblica ejercida por el solicitante, y el dicho o manifestacin de los ocupantes de los predios colindantes, as como la declaracin de los testigos ofrecidos, mediante actas notariales de presencia. Transcurridos treinta (30) das hbiles, desde la fecha de la ltima publicacin, sin que se hubiera interpuesto oposicin, el notario levantar un acta donde har constar la evaluacin de las pruebas y los actuados, y declarar la prescripcin adquisitiva de dominio a favor del solicitante o dispondr la formacin de ttulos supletorios, segn sea el caso. El acta notarial y todos sus antecedentes, sern incorporados al Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos, del cual se podr expedir todos los traslados instrumentales previstos por la ley del notariado.

Finalizacin El acta notarial que declara la prescripcin adquisitiva de dominio, o dispone el otorgamiento de ttulos supletorios, es ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y para la cancelacin del asiento registral a favor del antiguo dueo de ser el caso. La Oposicin

Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al procedimiento, cualquier persona podr formular oposicin a la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o a la formacin de ttulos supletorios en trmite.

SANEAMIENTO DE AREA Y LINDERACION PERIMETRICA

A) POR ERROR DE CALCULO Y SIN MODIFICAR EL REA: A MRITO DEL TTULO ARCHIVADO. B) CON CONSENSO DE LOS TERCEROS IMPLICADOS (COLINDANTES): POR ESCRITURA PBLICA. C) SIN INTERVENCION DE LOS TERCEROS (COLINDANTES): MEDIANTE ASUNTO NO CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL. SUJETO A CONDICIONES -SI SE AMPLIA EL REA: INTERVENCION DE CATASTRO -NO DEBE HABER SUPERPOSICIN CON PROPIEDAD DE TERCEROS. -NO DEBE HABER OPOSICIN. D) SI HAY SUPERPOSICIN DE REA O OPOSICIN DE TERCERO: ANTE EL RGANO JURISDICCIONAL.

EXCLUSIN DE FORMALIDADES
1.-No ser exigible para su inscripcin en el registro la previa autorizacin administrativa o municipal de subdivisin o independizacin del terreno.
El Registro, por el solo mrito del acto de regularizacin, proceder a la desmembracin o segregacin de las unidades inmobiliarias objeto de la regularizacin. 2.- Para la inmatriculacin del inmueble no ser exigible la documentacin catastral establecida por el Decreto Supremo N 002-89-JUS.