REALIDAD INMOBILIARIA EN PERU - LIMA METROPOLITANA.

13/04/12

David U Nuez Vera

ndice
Parte I

Introduccin. El desarrollo Inmobiliario en Per. El xito del mercado inmobiliario en Per: una inversin de futuro. La clase media-alta, clave en el auge de la venta de casas en Per. Per Estimaciones econmicos sociales vistos en la construccin 2011. Indicadores para la demanda efectiva de viviendas para Lima Metropolitana.
13/04/12 David U Nuez Vera

ndice Estadstico.
Parte II

Evolucin Mensual de la Actividad del Sector Construccin (PBI de Construccin): 2000 2011. Numero de crditos otorgados FMV (2000 -2011). Montos CME desembolsados por ao (2006 2009) Montos CME desembolsados por ao (2009 2011) Nuevo crdito mi Vivienda, desembolsos por entidad financiera 2011. Situacin habitacional Lima Metropolitana.
13/04/12 David U Nuez Vera

Introduccin.
En el presente informe, se analiza la evolucin y los principales determinantes de la demanda, oferta y financiamiento de viviendas. Asimismo, se identifican las principales oportunidades y riesgos del sector, haciendo un nfasis en las perspectivas para los prximos aos.

Desde el 2002, la economa peruana viene registrando una slida fase de expansin, reflejndose una aceleracin importante en el proceso de generacin de empleo formal (el empleo urbano viene creciendo a tasas de 9 por ciento, aproximadamente), mejora en- los ingresos familiares y reduccin de los niveles de pobreza en 10 puntos porcentuales Con la actual expansin econmica, los ingresos de las familias peruanas se han incrementado de manera significativa en los ltimos aos. As, segn cifras de la consultora Ipsos Apoyo, en los ltimos aos el ingreso familiar promedio se ha incrementado en 60% en trminos nominales, pasando de US $ 430 en el 2003 a U.S $ 600 en el 2011. Esto ha apoyado el aumento de la demanda efectiva de vivienda. Para explicar completamente esta mayor demanda efectiva de viviendas, hay que considerar el dficit habitacional existente, que en Per asciende a 1,2 millones de viviendas. A este nmero se incrementa en 40 mil viviendas anualmente debido a la formacin de nuevas familias que buscan un lugar donde vivir. Dado que las perspectivas macroeconmicas futuras son alentadoras (con una previsin de crecimiento medio para los prximos aos de 6% y que el empleo y los ingresos de las familias continen incrementndose) se espera que el dficit habitacional se traduzca en mayor demanda efectiva de viviendas. As, se da una de las condiciones bsicas para que el sector inmobiliario contine desarrollndose en Per.

13/04/12

David U Nuez Vera

EL DESARROLLO INMOBILIARIO EN PER.

Un reciente estudio realizado por Penta MG Group de Chile, estima que

el crecimiento y el potencial del mercado inmobiliario en Per seguir su escala de progresin abriendo una importante va a las inversiones financieras.
1.

Entre los factores que sealan el fantstico momento que vive el sector de la construccin en Per, se encuentra el alto nivel de crecimiento del PIB de la construccin que lleg a estar alrededor del 20% en 2010, cifras que se aproximan a la mitad del ejercicio actual. El actual escenario de auge, esplendor y crecimiento que vive desde hace aos el mercado inmobiliario en Per est motivando que sean muchas las empresas que destinen sus inversiones econmicas en nuestro pas. Porque hablar de inversiones en Per, es hablar de rentabilidad, tal como lo certifica la consultora chilena Penta MG Group. Este reciente estudio que sita las rentabilidades promedio sobre capital son entre un 25% a 30% anual frente al 9 14% que se alcanzan en otras regiones.

2.

13/04/12

David U Nuez Vera

3.

Otra de las situaciones que favorece las inversiones y permite la mejora de las cifras en la venta de casas en Per es su dficit de viviendas que ha motivado la puesta en marcha de programas estatales que tratan de disminuirlo.

EL XITO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN PER: UNA INVERSIN DE FUTURO.

... Son muchos los que se preguntan, Cmo ha sido posible que el mercado inmobiliario en Per, se resista a la crisis internacional actual?....
1. No obstante, cabe destacar que el campo de la gestin de viviendas, oficinas, urbanizaciones, centros comerciales, edificios a la venta en Lima y otras reas de Per, unido al auge de la construccin, se debe a una demanda interna as como una tendencia a democratizar el consumo, sin que hasta la fecha se haya difundido incentivos tributarios a los inversionistas constructores, ya que se promovera fuentes de trabajo y desarrollo econmico acorde a la regin. Frente a la recesin que viven las principales economas mundiales, en el Per se vive un estado efervescente de compra y venta de bienes inmuebles en Lima Metropolitana, Miraflores, P. Libre, J. Maria, S Miguel, Magdalena, Surco y las diversas otras principales reas metropolitanas del Per, el sector construccin ha generado un aporte en el PBI, experimentado un crecimiento del 9%, un dato bastante relevante. Las cifras demuestran que el mercado inmobiliario en Per est teniendo como actores principales zonas del pas en las que antes apenas se inverta, como: Chiclayo, Tumbes, Cusco, Arequipa y Piura.

2.

3.

13/04/12

David U Nuez Vera

Su economa se est fortaleciendo y la poblacin apuesta por productos y servicios de calidad, creciendo de esta forma el crdito. Aunando esfuerzos se ha logrado conseguir que el mercado inmobiliario en Per sea uno de los motores de mayor auge para la economa del pas.

4.

Diversos estudios demuestran que esta expansin es consecuencia de la oferta de viviendas en Lima y otras zonas de Per, fortalecindose el sector de la Industria de la construccin, as como el rea bancaria y, en particular, el crdito hipotecario. La buena salud de la que goza el mercado inmobiliario en Per ha motivado la llevada de inversionistas de pases extranjeros que ven en la construccin y promocin de viviendas una inversin de corto y mediano plazo rentable y de futuro.

5.

LA CLASE MEDIA-ALTA: CLAVE EN EL AUGE DE LA VENTA DE CASAS EN PER.

1.

Si mientras en 2008, la clase media y alta eran de un 58,2% frente al 41,5% que representaba la pobreza, para el 2014 el estudio pronostica que la clase media y alta alcanzar casi el 69% de la poblacin. La excelente salud del mercado inmobiliario en Per y de la economa del pas en general han motivado que la clase media y alta, ao tras ao vayan creciendo. Asimismo, otro de los puntos favorables del escenario inmobiliario peruano es el aumento de crditos financieros emitidos y el valor del m2 construido en Lima, se mantiene ms bajo que en otras grandes capitales, a pesar de que este ao ha experimentado un alza en el valor del m2. Con estos datos se entiende que la oferta de venta de casas en Per consiga registros exitosos, consolidndose 13/04/12 David U Nuez Vera la actividad de la construccin.

2.

3.

7
4.

5.

Para explicar completamente esta mayor demanda efectiva de viviendas, hay que aadir dos consideraciones. La primera se refiere al dficit habitacional (Dficit habitacional cuantitativo, entendido como ausencia de propiedad de vivienda (principalmente familias que viven en una vivienda alquilada, de algn familiar o agregados), que en Per asciende a 1,2 millones de viviendas. Y la segunda es referida al incremento de 40 mil viviendas cada ao, con la formacin de nuevas familias que buscan un lugar donde vivir. Asimismo, cabe sealar que la evolucin de los ingresos y del nivel de empleo en el sector formal ha incrementado el nmero de sujetos de crdito para el financiamiento de viviendas a travs del sistema financiero. En el caso de las familias de ingresos medios, el mayor acceso al crdito hipotecario se vio inicialmente impulsado por el sector pblico a travs del programa TECHO PROPIO, MI VIVIENDA. Actualmente, sin embargo, con el agotamiento de este fondo, el sector privado ha tomado la iniciativa y los crditos hipotecarios vienen creciendo a tasas de 15% al ao en promedio. Actualmente, el Estado sigue implementando programas que facilitan el financiamiento hipotecario, y que incentivan el pago puntual del prstamo pero solo para las familias de ingresos bajos.

6.

7.

PER ESTIMACIONES ECONMICO SOCIAL VISTAS EN LA CONSTRUCCION 2011.

Se prev que la economa peruana crecer alrededor de un 6% en el 2011, luego de una expansin de casi un 9% el 2010. Si bien el crecimiento ayud a reducir la tasa de pobreza al 35%, las tensiones sociales se desarrollan en zonas alejadas a Lima metropolitana permitiendo el desarrollo constructivo. Segn previsiones de la Cmara Peruana de Construccin (Capeco) el sector de la construccin crecer en Per en 2011, al menos, un 10%, y se crearn ms de 50.000 nuevas viviendas formales, un tercio de las que el Per necesita; se edificarn principalmente en Lima (un 30% del total) y en la parte norte del pas, en ciudades como: Arequipa, Cusco, Trujillo, Chiclayo y Piura, explic el presidente de CAPECO. De acuerdo a estimaciones de Capeco, el sector de construccin creci 18% el ao 2010. Segn las predicciones ms pesimistas, el sector constructivo generar un volumen de unos 3.900 millones de dlares (11.000 millones de soles), una cifra que podra ser mayor debido al potencial de crecimiento de este sector.

13/04/12

David U Nuez Vera

Las nuevas viviendas en Per General de Obras de Edificacin de Capeco, Humberto Martnez, indicando que en Per se crearn, como mnimo, unas 10.000 viviendas ms que en 2010, aunque son necesarias unas 150.000 para cubrir la demanda existente.
En 2011, las constructoras, en su mayora locales, construirn departamentos de entre 60 m2 y los 90 m2, que costarn entre 30.000 y 65.000 dlares y que estarn dirigidos a la clase media alta y media en concreto, al sector B- y C+.

La periferia de Lima constituye una zona atractiva para edificar por el menor precio del terreno y la normativa menos compleja que en otros distritos de la ciudad, aunque las jurisdicciones cntricas de la capital siguen siendo buenos negocios para las empresas constructoras. Segn cifras del Ministerio de Vivienda, el sector de la construccin dar empleo a 1,5 millones de personas, entre puestos directos e indirectos, y crecer la oferta entre el 10 y 11% el 2011. En cuanto a las compaas extranjeras en el sector constructivo, el experto asever que, pese al inters de importantes grupos internacionales por invertir en el pas, su presencia sigue siendo baja.

Indicadores para la demanda efectiva de viviendas para Lima Metropolitana.

Segn el ltimo Censo de Edificaciones Urbanas de Lima Metropolitana efectuado por la Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO), existe una demanda efectiva de aproximadamente 300 mil viviendas slo en la capital (16% del total del nmero de hogares de Lima). En trminos de la demanda efectiva de viviendas, y segn el precio de las mismas, se pueden identificar tres grandes sectores divididos por la capacidad econmica de crdito del comprador.

13/04/12

David U Nuez Vera

Hasta US $ 20 mil: Representa aproximadamente el 65% de la demanda efectiva en trminos de nmero de viviendas, y est compuesta principalmente por familias de bajos ingresos. Las principales zonas donde se podran desarrollar proyectos urbanos inmobiliarios para este sector son las zonas norte y sur de Lima (distritos de Comas, Independencia, San Juan de Lurigancho, El Agustino, Los Olivos, Villa El Salvador, entre otros), donde el precio por metro cuadrado oscila alrededor de US$ 350, Este es un mercado que requerira inversiones por US$ 1 ,8 mil

millones, parte de las cuales se podran canalizar a travs de los programas de Techo Propio , as como en proyectos de urbanizaciones habitacionales. (ciudades dormitorio)

Entre US $ 20 mil y US $ 45 mil: En este sector de la demanda efectiva se concentran familias de ingresos medios y medios bajos. El precio por metro cuadrado oscilara alrededor de US$ 500, precio al que se puede adquirir una vivienda en distritos como: Brea, San Lus, La Victoria, Rmac o similares. El potencial de este segmento, que podra cubrirse en parte con el programa Mi Hogar , es de unos S $ 1,3 mil millones. Ms de US $ 45 mil: sector de la demanda efectiva de familias de ingresos medios y altos. Representa el mercado al que tpicamente se han dirigido las empresas constructoras y las entidades financieras. El precio promedio por metro cuadrado es muy variable y va desde los USS 550 hasta los US$ 1 ,8 mil en las zonas ms exclusivas. Este sector, que representa solo el 10% de las familias, requerira inversiones por USS 1 ,2 mil millones. Para el resto del pas, y segn estudios del fondo Mi Vivienda, existe una demanda efectiva de cerca de 80 mil viviendas en las principales ciudades de provincias, lo que implica un potencial de inversiones de USS 1,2 mil millones. Al igual que en Lima, la mayor parte de la demanda se concentra en los sectores de ingresos altos bajos; medios y bajos, los que requieren viviendas de precios menores a USS 65 mil. De esta manera, existira actualmente en el pas una demanda efectiva de viviendas de alrededor de USS 5,4 mil millones, de las cuales USS 4,2 mil millones corresponden a Lima Metropolitana.

10

13/04/12

David U Nuez Vera

ndice Estadstico. Parte II

11

13/04/12

David U Nuez Vera

12

13/04/12

David U Nuez Vera

13

13/04/12

David U Nuez Vera

14

13/04/12

David U Nuez Vera

15

13/04/12

David U Nuez Vera

16

13/04/12

David U Nuez Vera

17

13/04/12

David U Nuez Vera