LA EXCESIVA CARGA

TRIBUTARIA SOBRE BIENES

INMUEBLES: PLUSVALÍA vs
ESPECULACIÓN
ANDRÉS ORTIZ HERBENER
ABRIL-2017
 LA PRIMERA CARGA TRIBUTARIA

1.- En el Ecuador todos los inmuebles deben pagar anualmente lo

que se conoce como impuesto predial, cuya tarifa fluctúa entre el
0,25 al 5 por mil en caso de los urbanos y hasta el 3 por mil en los
rurales, del avalúo del inmueble que se compone básicamente según
el Art. 495 del COOTAD en el valor del suelo, más el valor de la
edificación más el valor de reposición y que por cierto debe
actualizarse cada dos años, para lo cual deberá tomar en cuenta lo
señalado en el Art. 561 esto es: “Las inversiones, programas y
proyectos realizados por el sector público que generen plusvalía”.
2.- No olvidar en todo caso que si el inmueble es solar no edificado
debe pagar además un impuesto adicional del 2 por mil sobre el
avalúo municipal.
 LA SEGUNDA CARGA

1. Entre los tributos que el COOTAD faculta a los

municipios cobrar para financiar su presupuesto
municipal, se encuentra la Contribución especial
de mejoras (CEM)
2. En el Ecuador la CEM es básicamente un tributo
que se cobra para recuperar parte de la obra
municipal que se hace anualmente.
3. En el caso de Guayaquil se dicta anualmente una
ordenanza que sectoriza el cantón. El que tiene un
inmueble con mayor avalúo paga más.
 LA TERCERA CARGA

 Se acaba de aprobar una reforma a la Ley Orgánica del Sistema

Nacional de Contratación Pública.
 En esta Ley se introduce una disposición general que faculta al
Gobierno central cobrar un nuevo tributo que sería la Plusvalía que
se generaría a los inmuebles aledaños a las obras públicas
realizadas en la ciudad por el Gobierno central, tipo parque
Samanes, la que entendería se manejaría como una nueva
contribución especial de mejoras (CEM).
 En definitiva en el Ecuador podremos llegar a tener en un corto
plazo CEM por las obras municipales y otra por las obras que realice
el gobierno central en las ciudades.
 LA CUARTA CARGA

 Al tenor del Art. 527 del COOTAD, son objeto del impuesto de
Alcabalas entre otros actos jurídicos, los que contengan el traspaso
de dominio de bienes inmuebles a titulo oneroso.
 La tarifa aplicable de este impuesto es el 1% del monto del contrato
de compraventa.
 Eso, sin contar con los adicionales que se pueden cobrar a este
impuesto, señalados en el Art. 537 del COOTAD.
 LA QUINTA CARGA

 En el Registro Oficial Suplemento 913 de 30-dic.-2016 se público la

LEY PARA EVITAR ESPECULACION SOBRE VALOR DE LAS TIERRAS.
 En esta Ley se crea el IMPUESTO SOBRE EL VALOR ESPECULATIVO DEL
SUELO EN LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES que
básicamente grava la ganancia extraordinaria en la transferencia
de bienes inmuebles.
 En el caso de aportes de bienes inmuebles, únicamente estarán
gravados aquellos realizados a fideicomisos o a sociedades, que
tengan como fin último la actividad económica de promoción
inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles para su
comercialización, conforme a las condiciones y requisitos
establecidos por el órgano rector de la política de desarrollo
urbano y vivienda.
 QUINTA CARGA

 También estarán gravados con este impuesto, aquellas

transferencias que bajo cualquier mecanismo se realicen con fines
elusivos o evasivos, incluso a través de aportes de bienes inmuebles
a fideicomisos o a sociedades que, sin tener como actividad
principal la promoción inmobiliaria y construcción de bienes
inmuebles para su comercialización, en la práctica realicen dichas
actividades sobre el inmueble aportado. En tales casos será
responsable solidario de la obligación tributaria quien recibió el
respectivo aporte. Para la aplicación de lo anteriormente
dispuesto, se observará lo señalado en el artículo 17 del Código
Tributario, respecto de la calificación del hecho generador
JUSTIFICACIONES A ESTA QUINTA
CARGA

 El art. 7 de la Ley de Ordenamiento Territorial , Uso y

Gestión del Suelo (LOOTUGS), establece que la función
social y ambiental de la propiedad implica entre otras
cosas: “El derecho a la sociedad a participar en los
beneficios producidos por la planificación urbanística y
el desarrollo cantonal en general”; así como el “control
de prácticas especulativas sobre bienes inmuebles”.
 SEXTA CARGA: LA CONCESIÓN
ONEROSA DE DERECHOS
 En la LOOTUGS, no contentos con los impuestos prediales, CEM (2),
Alcabalas, adicionales a las Alcabalas y la nueva “Plusvalía”, se ha
creado la figura de la “concesión onerosa de derechos”, que se
generará cuando se transforme un suelo rural a uno de expansión
urbana; cuando se modifique el uso del suelo de un predio o
cuando se autorice un mayor aprovechamiento del mismo.(Art. 72).
 Esta ley dice que antes de conceder estos “derechos” se exigirá a
los solicitantes una “participación justa del estado en el beneficio
económico que estos derechos adicionales significan”.
 Hasta la presente fecha no se ha dictado norma reglamentaria o
técnica que precise la forma de pagar de esta “concesión”. Solo
se ha dejado indicado que se puede pagar en dinero o en especie
como suelo urbanizado, viviendas de interés social o equipamiento
comunitarios o infraestructura.
 CONCLUSIONES

1. En el Ecuador un predio podría pagar hasta 6 tributos. El primero, el

impuesto predial urbano; el segundo, la “nueva” plusvalía
(especulación) que se generará a partir de una compraventa.
Actualmente es del 10% de la utilidad generada y hoy será el 75%.
El tercero sería la CEM que cobran los municipios anualmente y el
cuarto la CEM recientemente creada por el Gobierno Central en
la reforma a la ley de Compras Publicas. Dejaríamos en un
honroso quinta lugar a las alcabalas que cobran los municipios
cuya tarifa es el 1% del valor contractual.
2. Y finalmente la famosa “concesión onerosa de derechos”, que
aún no se define como se debe pagar ni el monto o tarifa. La
LOOTUGS solo dice que se podrá pagar en “efectivo o en
especie”.
PARTICIPACIÓN DE LOS MUNICPIOS
EN EL PRESUPUESTO DEL ESTADO