ASPECTOS REGISTRALES

DE LA DECLARATORIA
DE FÁBRICA
 Normativa aplicable
 - Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de
habilitaciones urbanas y de edificaciones),
modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476.
 - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de
Licencias de habilitación urbana y licencias de
edificación). Modificado por DS N° 003-2010-
VIVIENDA.
 - Ley 27157 y su Reglamento.(regularización de
edificaciones)
 - Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº
339-2008-SUNARP-SN.
 Términos

 CAP: El Colegio de Arquitectos del Perú.

 CIP: El Colegio de Ingenieros del Perú.
 FOR: El Formulario Registral establecido por la Ley.
 FUO: El Formulario Único Oficial establecido por la Ley.
 FOM: El Formulario Oficial Múltiple.
 SUNARP: Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
 RP: Registro de Predios
 Definición de declaratoria de fábrica

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo

de obra, que se realiza mediante declaración del propietario
con las formalidades y trámites previstos en la ley.
 Es como una partida de nacimiento de la propiedad,
puesto que deben inscribirse las características y
condiciones técnicas de la obra.

 Art. 2 Reglamento Ley 27157

 Definición de edificación

Es el resultado de construir una obra cuyo

destino es albergar al hombre en el desarrollo
de sus actividades. Comprende las
instalaciones fijas y complementarias adscritas
a ella.

Artículo 3, numeral 2 Ley 29090

 Predios sobre los que puede recaer
la declaratoria de fábrica

- Predios urbanos.
- Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación
urbana con construcción simultánea de vivienda.
- Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se
encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como
rústicos en el Registro.
- Predios rurales.
 Jurisprudencia registral

Determinación de la naturaleza urbana de un predio.

“Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la
naturaleza de un predio, condición que puede ser acreditada al
Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios”.
 Legitimados para edificar y para formular la
declaratoria de fábrica

Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,

concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación
en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos
para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.
 Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090
Procedimiento ordinario
o regular de
declaratoria de fábrica
 Anotación preventiva

El propietario que cuente con Licencia

de Obra aprobada, podrá solicitar la
anotación preventiva de la declaratoria
de fábrica a que se refiere el Art. 30 de la
Ley, en el Registro correspondiente.
 Procedimiento

presentar a la municipalidad el Anexo C del FUO-Parte 1,

debidamente firmado por el propietario y el responsable
de obra o proyectista
La municipalidad verificará los datos consignados
El ejemplar del Anexo C, devuelto por la municipalidad, y
la copia autenticada del FUO-Parte 1, constituirán el
título registral que da mérito a la anotación preventiva de
la declaratoria de fábrica.
 Obra finalizada

Para efecto del presente Reglamento se considerará que

la obra ha finalizado cuando la edificación tiene un
avance de ejecución a nivel de casco habitable o cuando
la demolición haya sido concluida, si fuera el caso.
 Certificado de Finalización de Obra y de
Zonificación

El propietario, una vez finalizada la obra y antes de

iniciar la tramitación de la declaratoria de fábrica, deberá
obtener de la dependencia municipal correspondiente, el
Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación
establecido en el Art. 31 de la Ley.
 Edificaciones sin ninguna variación Edificaciones con variaciones

el propietario presentará una declaración Se deberá presentar:

manifestando ese hecho y, de ser el caso, el a) FOM debidamente llenado y firmado por el
comprobante de pago del aporte al SERPAR, interesado, y Hoja de Trámite correspondiente.
cancelado. b) Comprobantes de pago de los derechos de
La dependencia municipal extenderá revisión de planos de replanteo y de inspección
automáticamente el Certificado de Finalización de correspondientes, cancelados.
Obra y de Zonificación. c) Comprobante de pago, cancelado, del aporte al
SERPAR.
d) Planos de replanteo: un juego de copias de los
planos de ubicación y de replanteo de arquitectura
(plantas, cortes y elevaciones) con las mismas
especificaciones de los planos del proyecto
aprobado.
 Declaratoria de fábrica

Obtenido el Certificado de Finalización de Obra y de

Zonificación, el propietario podrá proseguir el trámite por
medio del FUO-Parte 2, para obtener finalmente la
inscripción de la declaratoria de fábrica.
Para ello se presentara:
) FUO-Parte 2 por triplicado
 b) Copia simple del certificado literal de dominio en caso
de no haberse presentado con el FUO-Parte 1.
c) Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación.
d) Planos de localización y ubicación, y de plantas de
arquitectura (distribución) de cada piso, iguales a los del
proyecto que obra en el expediente, o a los de replanteo
de ser el caso. Se presentarán dos copias de cada uno.
e) Hoja de Datos Estadísticos, debidamente llenada.
 Predeclaratoria de fábrica

 Los propietarios pueden solicitar al Registro la

anotación preventiva de la predeclaratoria de
fábrica, la misma que tendrá la vigencia de un
año.
 Cuando se solicite la inscripción de una unidad
inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y
zonas comunes, debe inscribirse necesariamente,
en el mismo acto, el reglamento interno y la
preindependización.
 Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Título que da mérito a la anotación
de la predeclaratoria de fábrica
 a) Cargo del FUE, presentado ante la
Municipalidad con su sello de recepción y el
número de expediente asignado.
 b) Resolución de licencia de edificación en los
casos de las modalidades b), c) y d).
 c) Plano de ubicación, localización y plano de
arquitectura presentados ante la Municipalidad.
 d) Memoria descriptiva de distribución de
ambientes.
 * En caso de discrepancia entre la memoria y el
plano, prima el plano.
 * Se puede presentar memoria descritiva en copia
digital
 Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476