INTRODUCCIÓN

La actividad de captación de inmuebles es la mas

compleja del proceso inmobiliario.
Es la etapa intangible del proceso que se convierte en
tangible con base a las habilidades comunicacionales y
de conocimiento de la actividad que despliega EL
AGENTE INMOBILIARIO.
Para el AGENTE NUEVO no hay historia, por lo tanto
debe reemplazar la historia con su predisposición a
actuar:
1. Trabajar sobre su imagen.
2. Aprender a como mostrarla.
3. Desarrollar técnicas de contactos.
4. Armarse de una caja de herramientas y
argumentos que le permitan dar respuestas a las
objeciones que encontrara en el camino.
Un verdadero Agente Inmobiliario brinda asesoría
personalizada y de calidad a su cliente en todo
momento. Esto es pensar en el cliente y a largo
plazo, no solo en un negocio y una efímera
comisión.
 PERFIL DEL AGENTE INMOBILIARIO
EXITOSO
1. ES OPTIMISTA. El convencimiento interno y absoluto de que el éxito depende exclusivamente de
nosotros mismo.
2. ES DISCIPLINADO. La autodisciplina de hacer las tareas que debemos realizar, aun cuando no
contemos con una supervisión externa constante.
3. ES ORGANIZADO. La imagen profesional y exitosa comienza por una organización personal de la
actividad misma y sus elementos o herramientas. (citas, actividades, agenda, registro de clientes,
auto, lugar de trabajo etc.)
4. ES TENAZ. No vencernos ante las barreras, persistir, insistir, resistir.
5. ES PROFESIONAL. Trabajar con la filosofía de hacer las cosas bien hechas desde el principio, para
hacerlas una sola vez, con la ventaja que esto significa.
6. ES HONESTO Y LEAL. La honestidad y la lealtad, es la cimentación de nuestra obra inmobiliaria, sino
aplicamos estos elementos a nuestro proyecto y construcción, mas temprano que tardes
pagaremos las consecuencias.
7. TENER ESPÍRITU DE SERVICIO. Ganas y gusto de SERVIR, Satisfacción de ser ÚTIL.
8. CUIDA SU ASPECTO. La importancia de la imagen, exitosa, profesional, confiable.
9. ESTABLECE METAS. Síntoma seguro de tener un rumbo bien definido, objetivo por alcanzar.
10. SE PROGRAMA PARA EL ÉXITO. Comienza a creértelo, serás exitoso en la medida que lo creas y
luches por ello.
 CONSIGNACIÓN DE UN INMUEBLE
Debido a que la ley no fija parámetros exactos
sobre lo que deben o no, incluir los contratos
de consignación hay que ser muy rigurosos en
su elaboración para asegurar el pago justo de
la comisión.

De acuerdo con la normatividad vigente es

posible pactar y relacionar en documento las
condiciones, compromisos y deberes entre los
dueños de los inmuebles y los agentes de finca
raíz, en su calidad de intermediarios
para promocionar las propiedades y
'conseguirles' el cliente para cierre del
negocio.

Y aunque este documento garantiza una

relación comercial 'equitativa' para ambas
partes, es más una manera -un seguro- para
que los agentes no sean víctimas del
incumplimiento en el pago total o parcial de la
comisión por parte del Cliente.
 HERRAMIENTAS PARA REALIZAR
UNA BUENA CONSIGNACIÓN
PASOS A SEGUIR:
a. FIJE UN PRECIO JUSTO: Evalúe el precio
de arriendos o ventas del inmueble
comparándolo con lo que se maneja en
el mercado para reconocer si esta en el
precio alto, bajo o justo. De esto
depende conseguir CLIENTES
POTENCIALES o por el contrario
espantarlos.
b. AVISOS EN LAS VENTANAS: Colocarles
los avisos en un lugar visible hacia el
exterior del inmueble, en el que se
indiquen los datos para que los
contacten.
c. VOZ A VOZ: Difundirlos al grupo de
trabajo, familiares, amigos y
recomendarles si saben de alguien que
les pueda interesar se lo deje saber.
d. ANUNCIOS EN CLASIFICADOS: Pueden
ser efectivos los fines de semana pero
se reciben muchas llamadas pero pocos
clientes efectivos: - poca descripción se
utilizan pocas palabras – por el costo su
vida útil es corta- curiosear.
 MEDIOS VIRTUALES!!!!
Estos generalmente sirven para
REFORZAR MARCA- IMAGEN. Lo cual
ayuda a posicionarnos en la mente del
cliente.
e. PUBLICACIÓN EN INTERNET: Es el
medio mas efectivo y económico para
ofertas inmobiliarias. – Se puede incluir
toda la información de un inmueble a
bajos costos – fotos-recorridos virtuales-
con buscadores filtran necesidades y
características. Ahorro de tiempo y
dinero –
Los portales cuentan con alto volumen de
usuarios que garantizan efectividad.
Ejemplo: METROCUADRADO
250.000 Usuarios diarios aprox.
9.000.000 Visitas por mes.
Base de datos. 10.000 inmuebles aprox.
24 Horas al día. Desde cualquier lugar del
mundo. Generalmente un mes la
publicación. Menos que un día de
publicación en prensa.
OTROS DETALLES QUE CUIDAR!
1. Entre mas información
coloquemos de los inmuebles en
los portales mayor posibilidad de
ser contactados por potenciales
clientes.
2. SER PUNTUALES: Llegar puntual
es imagen, seriedad. Si un cliente
puntual se molesta y se va usted
pierde la oportunidad de cerrar
rápido un futuro negocio.
3. SER CLARO Y CONCRETAR
REQUISITOS: Sea claro desde el
inicio bajo que condiciones se
realizara la promoción y
condiciones de la negociación.
COMISIONES, BENEFICIOS,
OBLIGACIONES, COMPROMISOS.
 Definición de COMO DEFINIR EL PRECIO DE
precios. ARRIENDO O VENTAS DE
Asignar un valor de ARRIENDO o VENTAS
a una vivienda, oficina o local que no
UN INMUEBLE
corresponda al mercado implica riesgos
como el de disminuir la rentabilidad,
retardar el cierre de un negocio o lo que
es peor, no conseguir jamás un cliente.
1. Haga una planilla en la que relaciones
estos datos (aplique los que
correspondan a su propiedad).
a. Tipo de inmueble
b. Vetustez (años de construido)
c. Área
d. Estrato
e. Piso en el que queda
f. Número de baños
g. Número de parqueaderos
h. Edificio inteligente (oficinas)
i. Altura (bodega)
j. Número de líneas telefónicas
k. Estado de conservación*: a.
Excelente, b. Bueno, c. Regular, d. Malo,
e. Pésimo .
l. Precio de arriendo
m. Observaciones
 Definición del COMO DEFINIR EL PRECIO DE
precio. ARRIENDO O VENTA DE UN
2. Tome datos de inmuebles que estén en arriendo o
Ventas ( Según el caso) en la misma zona del suyo. Llame
INMUEBLE
a averiguar. Pregunte todos los datos de su planilla y
escríbalos cuidadosamente. Para esta tarea, tenga en
cuenta los inmuebles a los les fijan avisos en las
ventanas, también los que se publican en los clasificados
de los periódicos, en Portales y en la medida de lo
posible, aquellos que estén consignados en una
inmobiliaria.
4. Tomar una muestra de inmuebles. Para que su
cálculo sea lo más cercano a la realidad, la muestra
tomada no debe ser inferior a 20 inmuebles.
5. Luego, comience a clasificar las propiedades y
seleccione aquellas que tengan las características más se
parecidas a la suya.
6. Calcule precio por M2 . Divida el precio de cada una
por su área y así obtendrá el valor por metro cuadrado.
7. Promedie. Después sume los precios obtenidos y
divídalos por el número de propiedades usadas en este
ejercicio.
8. El resultado obtenido le servirá como referencia para
decidir el precio de alquiler de su inmueble.
 PRECIO CORRECTO SEGÚN
Ahora bien, el valor obtenido no
necesariamente tiene que ser el que se pida
inicialmente, ya que es importante tener un
ESTADO DE
margen de negociación. Es recomendable,
entonces, que el precio base esté en un 10 por
CONSERVACIÓN!!!
encima del que se tiene previsto.
Estado de conservación de un inmueble. ¿Cómo
calificarla?
a. Excelente: Como nuevo. No necesita
reparaciones; pintura, baños, pisos, cocina,
clóseres y acabados en perfecto estado.
b. Bueno: Aunque no requiere remodelación
deben hacerse pequeños arreglos en pintura,
tomacorrientes, interruptores, baños, pisos u
otros acabados.
c. Regular: Habitable, pero se requieren
reparaciones importantes en pañete y pintura,
pisos, clóseres y/o cocinas.
d. Malo: No habitable de inmediato. Tiene
problemas de humedad, goteras y
funcionamiento de baños, cocinas y/o lavadero.
e. Pésimo: No habitable. Debe hacérsele
reparaciones de todo tipo: estructura, humedad,
goteras, redes y/o conexiones de servicios
públicos.
 MÉTODOS DE CAPTACIÓN
•1.RECORRIDO DE ZONAS:
Trabajo de campo.
•2.OFERTAS EN PRENSA –
Periódicos.
•3.PUBLICACIONES EN
INTERNET.
•4. PROGRAMA DE
REFERIDOS.
 SERVICIOS OFRECIDOS!!!
• Cobro de administración 8% sobre el valor a
recaudar.( ARRIENDO).
• 3.5% por garantías de: canon, administración,
asistencia a asambleas.
• Conservación del inmueble de daños
causados.
• Asesoría legal de contratación y temas
comerciales como restituciones.
• Adecuada promoción de su inmueble.
• Acompañamiento legal y comercial en temas
de ventas: Elaboración de promesa de compra
venta, asesoría en tramites de compra venta y
todos aquellos relacionados con el sector.
Comisión. 3% sobre el valor de la venta mas el
IVA.
• Publicidad y promoción en medios masivos.
• Servicio personalizado.