Formato Clase Modulo 2 Arriendo

CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
• En esta clase estudiaremos las normas
contenidas en el Código Civil y en la ley
18.101 y sus modificaciones (ley que
regula el arrendamiento de bienes raíces
urbanos).
• Este es quizás el contrato más complejo
de aplicar en la práctica, ya que implica
para el corredor un cuidadoso, oportuno y
eficaz manejo de sus conocimientos y
criterio para velar por los intereses del
cliente.
I- ASPECTOS GENERALES
DEL
•
–
ARRENDAMIENTO
del Código Civil, define este contrato, :
DEFINICIONES:
El art. 1915
señalando que el arrendamiento “es un contrato en
que las dos partes se obligan recíprocamente, la
una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar
una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por
este goce, obra o servicio un precio determinado .”
• En concepto del legislador existen tres tipos o clases de

arrendamiento:
• La concesión de goce de una cosa, o arrendamiento de
cosas.
• la confección de obra.
• la prestación de un servicio o arrendamiento de
servicios.
I- ASPECTOS GENERALES
DEL ARRENDAMIENTO:
• 1- EL DERECHO DE PROPIEDAD.
• El Derecho de propiedad otorga 3 atributos a sus
dueños.
• El primero es el USO DE LA COSA, que es darle el

destino natural y obvio que posee.
• El segundo es el DERECHO DE GOCE, que es

obtener los frutos del bien.
• Finalmente el tercer atributo que entrega el derecho
de propiedad, es el DERECHO DE DISPOSICION, que
significa enajenar total o parcialmente la cosa.
•
2- CARACTERÍSTICAS
GENERALES DEL
• a) EsARRENDAMIENTO.
un contrato consensual, porque basta que
las partes se pongan de acuerdo respecto a sus
elementos esenciales para que se formalice y surjan las
obligaciones que de él derivan.
• ES IMPORTANTE QUE EL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO CONSTE POR ESCRITO PORQUE:
• La actual legislación, en materia de arrendamiento de
bienes raíces urbanos, prescribe que, si el contrato es
solamente verbal y surge discrepancia en cuanto al
canon de arriendo, se presumirá que la renta será la
que declare el arrendatario. Esta presunción
simplemente legal admite prueba en contrario. Art.20
Ley 18.101.
2- CARACTERÍSTICAS
GENERALES DEL
• ARRENDAMIENTO.
Por la norma del art.1962 es importante que el contrato
conste en escritura pública si se refiere a bienes raíces,
para hacerlo oponible al tercer adquirente. Además, si
se inscribe en el registro de Hipotecas y Gravámenes, es
oponible al acreedor hipotecario, siempre que dicha
inscripción sea anterior a la inscripción hipotecaria.
• Tratándose de predios rústicos, el contrato debe
celebrarse por instrumento publico o privado, y en este
ultimo caso se requiere presencia de testigos mayores
de 18 años. Art.5 DL 993.
• En materia de administración de bienes raíces y según
veremos, si el administrador quiere celebrar un contrato
cuyo plazo sea mayor a 5 u 8 años dependiendo de si el
predio es urbano o rústico respectivamente, se requiere
autorización judicial, o autorización de la mujer casada
en sociedad conyugal, en su caso.
2- CARACTERÍSTICAS
GENERALES DEL
ARRENDAMIENTO.
• Formación consentimiento:
• OFERTA ACEPTACIÓN
• CONTRATO
2- CARACTERÍSTICAS
GENERALES DEL
• b) Es ARRENDAMIENTO
un contrato bilateral, por
ende las obligaciones que de él nacen
ligan a ambas partes recíprocamente.
El arrendador debe proporcionar el
goce de la cosa, realizar la ejecución
de la obra o la prestación de un
servicio, y el arrendatario debe pagar
por este goce, obra o servicio un
precio determinado.
2- CARACTERÍSTICAS
GENERALES DEL
• ARRENDAMIENTO
c) Se trata de un contrato de tracto
sucesivo, por ende al aplicarle el art.1489, en
vez de resolución procederá el término del
contrato. No seria valido convenir un pacto
comisorio calificado en el contrato
arrendamiento de predios urbanos con
cláusula de “ipso facto”, puesto que la ley
18.101 en su art.19 dispone que los derechos
conferidos a los arrendatarios por esa ley son
irrenunciables y, dentro de estos derechos, el
término del arriendo, el que debe solicitarse
por el arrendador en conformidad a la ley.
2- CARACTERÍSTICAS
GENERALES DEL
• ARRENDAMIENTO
d) Es un contrato oneroso, que tiene por
objeto la utilidad de ambos contratantes,
gravándose cada uno en beneficio del otro,
siendo normalmente las prestaciones de
carácter conmutativo y equivalentes.
• e) Es un contrato nominado porque se

encuentra reglamentado en la ley, y además
esta normativa es de carácter exhaustivo,
dejando muy poco a la creación de los
particulares.
2- CARACTERÍSTICAS
GENERALES DEL
• f) Es unARRENDAMIENTO
contrato entre vivos, porque está
destinado a producir sus efectos en vida de sus
autores, y sus obligaciones son transmisibles,
por lo que continúan produciéndose sus
efectos aun después de la muerte de
cualquiera de las partes, lo que ha confirmado
reiteradamente la doctrina y la jurisprudencia.
• g) Es un contrato principal, porque subsiste
por si mismo, sin requerir de otra convención,
sin perjuicio de que se acostumbra a
garantizar las obligaciones del arrendatario
para asegurar el pago de la renta o las
indemnizaciones que procedan, siendo esta
cauciones naturalmente accesorias.
2- CARACTERÍSTICAS
GENERALES DEL
ARRENDAMIENTO
• h) Constituye un titulo de mera
tenencia. Art.714.
3-.ELEMENTOS ESENCIALES
DEL ARRENDAMIENTO.
• a) El consentimiento:
• Es el acuerdo de voluntades
recaído en la naturaleza del
contrato, el precio y la cosa. El
arrendamiento de cosas es
consensual. Se perfecciona por el
solo acuerdo en la cosa y el precio.
DEL ARRENDAMIENTO.
• Autorizaciones en el caso que exista soc.
conyugal.
• Los artículos 1756 y 1761 contiene limitaciones
referidas al régimen de la sociedad conyugal en que se
protegen los intereses de la mujer cuando administra
el marido en la llamada administración ordinaria, o se
protegen los derechos del marido cuando se tiene lugar
la administración extraordinaria realizada por la mujer
o un tercero, ambos en calidad de curadores, pero en
el caso de la mujer hay una normativa especial.
• El art.1756 dispone que sin autorización de la mujer, el
marido no podrá dar en arriendo o ceder la tenencia de
los bienes raíces rústicos por mas de ocho años, ni de
los urbanos por mas de cinco años, incluidas loas
prorrogas que hubiere pactado el marido.
DEL ARRENDAMIENTO.
• Por su parte el 1761 señala que la mujer
administradora no podrá dar en arriendo los
inmuebles sociales o ceder su tenencia, y el
marido o sus herederos estarán obligados al
cumplimiento de los pactado por un espacio
de tiempo que no pase de los limites
señalados en el inc.4º del art.1749. Este
arrendamiento o cesión, sin embargo, podrá
durar mas tiempo, si la mujer para estipularlo
así, hubiere sido especialmente autorizada
por la justicia, previa información de utilidad.
3-.ELEMENTOS
ESENCIALES DEL
• ARRENDAMIENTO.
Por su parte el 1761 señala que la mujer
inmuebles sociales o ceder su tenencia, y el
marido o sus herederos estarán obligados al
cumplimiento de los pactado por un espacio
de tiempo que no pase de los limites
señalados en el inc.4º del art.1749. Este
arreendamiento o cesión, sin embargo, podrá
durar mas tiempo, si la mujer para estipularlo
así, hubiere sido especialmente autorizada
por la justicia, previa información de utilidad.
• Sanción: La inoponibilidad.
3-.ELEMENTOS
ESENCIALES DEL
ARRENDAMIENTO.
• Otra situación que debemos considerar es la
establecida en el art.142 inc.1º, el cual
establece que una vez que un bien raíz ha sido
declarado bien familiar no se podrá
enajenar o gravar voluntariamente, ni
prometer enajenar o gravar, los bienes
familiares, sino concurriendo la voluntad
de ambos cónyuges.
• La sanción si se celebre un contrato de
arrendamiento sin la autorización del cónyuge
no propietario es la nulidad relativa.
3-.ELEMENTOS
ESENCIALES DEL
• b) LaARRENDAMIENTO.
cosa arrendada.
• ser licito
• Determinado
• existir o esperar que exista y
• no debe ser consumible dada la
naturaleza del contrato.
• Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el
arrendatario de buena fe tendrá acción de
saneamiento contra el arrendador, en caso de
evicción.
3-.ELEMENTOS
ESENCIALES DEL
• c) ElARRENDAMIENTO.
precio o renta en el
contrato de arrendamiento.
• Debe ser real
• serio y
• determinado.
4-.EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE COSAS.
• las disposiciones contenidas en el
titulo XXVI del libro IV del CC, se
aplicarán en todo lo no previsto en
disposiciones especiales contenidas
en leyes, decretos leyes, decretos
con fuerza de ley sobre estas
materias.
4.1- EFECTOS DEL
ARRENDAMIENTO DE COSAS
PARA EL ARRENDADOR.
• a) Entrega de la cosa arrendada.
• He aquí la importancia del
inventario.
• A-1) Si el mal estado o la mala
calidad impidiere hacer el uso para
que ha sido arrendada, el
arrendatario puede pedir el termino
del contrato en conformidad a lo que
dispone el art.1932.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• A-2) Si el mal estado impide
parcialmente el goce, o si la
destrucción es solo en parte, el juez
decidirá según las circunstancias, si
debe tener lugar la terminación del
contrato, o concederse una rebaja
del precio o renta, según lo señala el
art.1932 inc.2º.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• A-3) Tiene derecho el arrendatario a
obtener indemnización de prejuicios
cuando el vicio ha tenida una causa
anterior al contrato.
• Excepción: Cuando contrato a
sabiendas o por su profesión no
puede alegar ignorancia.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• El arrendatario no tiene derecho a
indemnización en los siguientes casos:
• Si el contrató a sabiendas del vicio y no
se obligó el arrendador a sanearlo.
• Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo
sin grave negligencia de su parte.
• Si renunció a la acción de saneamiento
por el vicio, designándolo. Art.1934.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• Incumplimiento y mora del
arrendador en entregar la cosa
arrendada.
• Si el incumplimiento se debe a un
hecho o culpa del arrendador, o de
sus agentes o dependientes, el
arrendatario tiene derecho a
desistirse del contrato, con
indemnización de perjuicios.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• Si el arrendatario de alguna manera
tuvo conocimiento de que el
arrendador se encontraba
imposibilitado de efectuar la entrega
o bien, si ésta proviene de fuerza
mayor o caso fortuito, desaparece la
obligación de indemnizar y solo
podrá solicitar el termino del
contrato.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• Tiempo y lugar de la entrega de la
cosa arrendada.
• Se aplican las normas generales. El
contrato se iniciará en la época
prefijada en él y, a falta de
estipulación, inmediatamente
después de su celebración.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• B). Mantener la cosa en el estado
de servir para el fin que ha sido
arrendada.
• No basta con que la cosa arrendada
sea al principio apta, sino que el
arrendador debe procurar al
arrendatario el goce de la cosa
prolongado en el tiempo, hasta el
termino del arriendo. Art.1927.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• En razón de esta obligación, tiene a su
cargo las reparaciones que sean del caso,
a excepción de las locativas, que
corresponden al arrendatario, a menos
que los deterioros de las locativas
provengan de caso fortuito o mala
calidad de la cosa arrendada. Art.1927
inc.2º. En todo caso las partes pueden
alterar estas reglas, pues son de la
naturaleza del contrato.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• B-1) Las reparaciones necesarias en el
contrato de arrendamiento.
• Son las indispensables para mantener la cosa
en el estado de servir para el objeto a que ha
sido arrendada. Sin esas reparaciones, la cosa
se destruye, o desaparece o no sirve para su
fin.
• Puede, en determinadas circunstancias,
efectuarlas el arrendatario pero el arrendador
debe reembolsarle siempre que concurran los
presupuestos que señala el art.1935, esto es:
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• Que no sean necesarias por culpa del
arrendatario.
• Que se haya dado pronta noticia al
arrendador, a menos que la noticia no
hubiere podido darse a tiempo.
• Que el arrendador no haya tratado de
hacerlas oportunamente.
• Que el arrendatario pruebe la
necesidad de las reparaciones de que se
trata.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• En relación a los gastos y/o reparaciones de la
cosa arrendada, se distinguen:
• - Las mejoras útiles, siendo aquellas que

aumentan el valor venal de la cosa. El arrendador
deberá reembolsar siempre que haya consentido
en que se efectúen, con la expresa condición de
abonarlas. Art.1936. Si no se hubieren efectuado
en esas condiciones el arrendatario podrá separar
y llevarse los materiales siempre que sea sin
detrimento de la cosa arrendada, a menos que el
arrendador este dispuesto a abonarle lo que
valdrían los materiales considerados
separadamente.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• Las mejoras voluptuarias, definidas en el
art.911 inc.2º, son aquellas que solo
consisten en objetos de lujo y recreo, como
jardines. Miradores, fuentes, cascadas
artificiales, y generalmente aquellas que no
aumentan en valor venal de la cosa, en el
mercado general, o sólo lo aumentan en una
proporción insignificante. Estas mejoras en
el contrato se arrendamiento jamas se
indemnizan. El arrendatario podrá
llevárselas en conformidad a las reglas
generales.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• C) Librar al arrendatario de toda
turbación en el goce de la cosa.
• El goce que proporciona el arrendador de la
cosa debe ser tranquilo y pacifico, por eso se
exige por la ley que el arrendador garantice
al arrendatario que lo librará de toda
perturbación de que sea víctima por parte de
terceros y, por supuesto, debe abstenerse él
mismo de perturbar al arrendatario. Existe,
entonces, una doble obligación:
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• C-1) No turbar el mismo el derecho
del arrendatario.
• Por ejemplo arreglos en el inmueble.
• Visitas al inmueble.
• No invadir la privacidad del
arrendatario.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• C-2) Garantizar al arrendatario frente las
turbaciones de terceros.
• Pueden ser de hecho o de derecho:
• Son de hecho aquellas que importan
ejecución de actos materiales que no implican
pretensiones de derecho. Estas no imponen al
arrendador ninguna responsabilidad, art.1930
inc.1º, y es el arrendatario el que deberá
preocuparse de perseguir la responsabilidad y
obtener la reparación del daño.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• Las turbaciones de derecho, en cambio, implican que
hay un tercero que pretende tener un derecho sobre
la cosa arrendada, por ejemplo, reclama un usufructo
o servidumbre, o bien deduce una acción
reivindicatoria para reclamar el todo o parte de la
cosa.
• Como se ve afectado el derecho del arrendador, este
debe necesariamente intervenir. En conformidad al
art.1931, esta acción debe dirigirse en contra del
arrendador, y el arrendatario tiene la obligación de
notificarle a éste toda turbación o molestia, y si la
omitiera o dilatare culpablemente, abonará los
perjuicios que de ello se sigan al arrendador.
Art.1931 inc.2º.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN DEL
ARRENDADOR.
• Se le concede este derecho para seguridad del
pago del precio o renta y de las
indemnizaciones que el arrendatario adeude.
En consecuencia, puede hacer uso de este
derecho, en los siguientes casos:
• Si el arrendatario usare la cosa contrariamente
a los términos o espíritu de contrato.
• Si la cosa experimentare deterioros imputables
al arrendatario.
4.1- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDADOR.
• Por la mora de restituir la cosa
arrendada.
• Por termino del contrato por culpa del
arrendatario.
• Para responder por las rentas y servicios
adeudados.
• El derecho legal de retención lo decreta

el juez.
4.2- EFECTOS DEL
PARA EL ARRENDATARIO.
• A) El pago de la renta.
• Época del pago de la renta.
• En la época convenida en el contrato.
• A falta de estipulación, conforme a la
costumbre, en defecto de normas
consuetudinarias, en conformidad a las
reglas del art.1944, esto es:
• Si se trata de predios urbanos, se pagará
por meses anticipados y, por lo general,
dentro de los cinco o diez primeros días.
4.2- EFECTOS DEL
• Predios rústicos, por años.
• Si se arrienda por una sola suma,
se deberá ésta luego que termine
el arrendamiento. Este es el caso
de las casas de veraneo, en que
se acostumbra apagar, o por
adelantado, o la mitad al inicio y
la otra al termino del contrato.
4.2- EFECTOS DEL
• B-. El uso de la cosa según los
testimonios o espíritu del
contrato.
• La forma de usar la cosa será, en
primer termino, la estipulada. A
falta de estipulación, el goce debe
ajustarse a la intención de los
contratantes y al natural destino de la
cosa, según lo dispone el art.1938.
4.2- EFECTOS DEL
• C) El cuidado de la cosa como un buen
padre de familia.
• En conformidad a las reglas generales, el
arrendatario responde de culpa leve. El art.1939
expresa esta idea al decir que el arrendatario
empleará en la conservación de la cosa el
cuidado de un buen padre de familia.
• El arrendatario, además, no solo responde de su
propia culpa, sino también de la culpa de su
familia, huéspedes y dependientes, conforme lo
establece el art.1941 en relación con el 2320, el
que señala que toda persona es responsable no
solo de sus propias acciones, sino del hecho de
aquellos que estuvieren a su cuidado.
4.2- EFECTOS DEL
• D) 4. Las reparaciones locativas.
• Son reparaciones locativas las que
tienen por objeto subsanar aquellos
que son una consecuencia normal del
goce que el arrendatario tiene sobre
la cosa, y por supuesto, corresponde
solventarlas al arrendatario
determinándose por la costumbre del
lugar. Arts.1927 y 1940.
4.2- EFECTOS DEL
• E) Restitución de la cosa
arrendada.
• El goce del arrendatario es
esencialmente temporal, y por tanto,
este debe restituir la cosa al termino
del arriendo. Así lo dispone el
art.1947 al señalar que el
arrendatario es obligado a restituir la
cosa al fin del arrendamiento.
4.2- EFECTOS DEL
• La cosa debe ser restituida en el estado en
que fue entregada, tomando en
consideración el deterioro propio del uso y
goce legítimos. Art.1947. Si las partes han
dejado constancia de como se entregó la
cosa no habrá problema, pero si no lo han
señalado la ley establece una presunción
en el sentido de que se entenderá haber
recibido la cosa al inicio del arriendo en un
estado satisfactorio, admitiéndose, en todo
caso, prueba en contrario. Art.1947 inc.3º.
4.2- EFECTOS DEL
• DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN DEL
ARRENDATARIO.
• El derecho de retención del arrendatario se
encuentra consagrado en el art.1937, y
procede cuando el arrendador adeuda:
• Trabajos o reparaciones que emprende el
arrendador turbando y embarazando el goce
para el arrendatario. Se incluye en este ítem
la mutación de la cosa arrendada. Art.1928.
• Turbación de que sea víctima el arrendatario
a consecuencia de los derechos que terceros
justifiquen sobre la cosa arrendada.
Art.1930 inc.4º.
4.2- EFECTOS DEL
• Mal estado de la cosa arrendada. Art.1928
inc.4º.
• Mejoras útiles introducidas en la cosa, con
el consentimiento del arrendador y con la
expresa condición de abonarlas. Art.1936
inc.1º.
• Exceso en el pago de las rentas de
arrendamiento. Art.12 DL 964, art.2º
transitorio ley 18.101.
• El derecho legal de retención lo otorga el
juez.
5-. LA EXPIRACIÓN O TÉRMINO DEL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE
• El art.1950 del CCCOSAS.
señala que el
arrendamiento de cosas expira de los mismos
modos que los otros contratos, y
especialmente:
Por la destrucción total de la cosa arrendada;
Por la expiración del tiempo estipulado para
la duración del arriendo;
Por la extinción del derecho del arrendador,
según las reglas que más adelante se
expresarán.
Por sentencia del juez en los casos que la ley
ha previsto.
COSAS.
• 5-1) 1. La destrucción total de la cosa
arrendada
• Para que la destrucción ponga término al
contrato de arrendamiento, ésta debe ser
total, quedando liberado el arrendatario de
pagar el precio, pues su obligación deja de
tener causa y objeto.
• Si la destrucción se debe a hecho o culpa del
arrendatario o de las personas que éste llama
al goce de la cosa, también se extingue el
contrato, pero se debe indemnizar perjuicios.
COSAS.
• Si la destrucción no es total el juez
decidirá atendidas las
circunstancias, si debe tener lugar la
terminación del arrendamiento, o
concederse una rebaja del precio o
renta (art. 1932, inc. 2º del CC).
COSAS.
• 5-2) La llegada del plazo previsto
para la terminación del contrato.
• Si no existe cláusula de renovación
automática el contrato termina
invariablemente el día del
vencimiento del plazo, debiendo el
arrendatario restituir el inmueble
con sus rentas y cuentas al día.
COSAS.
• La duración del contrato puede ser
determinada o indeterminada. En el
contrato de duración determinada las
partes han señalado un plazo, o la
duración del mismo está determinada
por la naturaleza del servicio; esto
es, existe un plazo tácito, o bien su
término está determinado por la
costumbre del país.
COSAS.
• El contrato de arrendamiento de
duración indeterminada no se extinguirá
mientras las partes no manifiesten su
voluntad de ponerle término, a través del
denominado desahucio.
• El desahucio es un acto unilateral e
irrevocable en el que una de las partes
comunica a la otra su intención de no
perseverar en el contrato.
COSAS.
• Desahucio y restitución en la ley 18101 y

modificaciones.
• Artículo 3º- En los contratos en que el
plazo del arrendamiento se haya
pactado mes a mes y en los de
duración indefinida, el desahucio dado
por el arrendador sólo podrá efectuarse
judicialmente o mediante notificación
personal efectuada por un notario.
COSAS.
• En los casos mencionados en el inciso
anterior, el plazo de desahucio será
de dos meses, contado desde su
notificación, y se aumentará en un
mes por cada año completo que el
arrendatario hubiera ocupado el
inmueble.
• Dicho plazo más el aumento no podrá
exceder, en total, de seis meses.
COSAS.
• El arrendatario desahuciado podrá
restituir el bien raíz antes de
expirar el plazo establecido en este
artículo y, en tal caso, estará
obligado a pagar la renta de
arrendamiento sólo hasta el día de la
restitución.
COSAS.
• Artículo 4º- En los contratos de plazo fijo que
no exceda de un año el arrendador sólo podrá
solicitar judicialmente la restitución del
inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá
derecho a un plazo de dos meses, contado
desde la notificación de la demanda.
• En los casos a que se refiere este artículo el
arrendatario podrá restituir el inmueble antes
de expirar el plazo de restitución y sólo estará
obligado a pagar la renta de arrendamiento
hasta el día en que aquélla se efectúe.
COSAS.
• En los casos no previstos por la ley
Nº 18.101 se aplica lo previsto en el
contrato.
• Es importante recordar que el
arrendatario siempre puede
desahuciar en conformidad al
contrato.
5-. LA EXPIRACIÓN O TÉRMINO
DEL CONTRATO DE
• 5-3) 3. La extinción del derecho
del arrendador
• Si se extingue el derecho del
arrendador se pone fin al contrato, ya
que el arrendador se coloca en la
imposibilidad de satisfacer una de sus
obligaciones principales, cual es
proporcionar al arrendatario el goce
de la cosa arrendada.
DEL CONTRATO DE
• Las causas que hace expirar el
derecho del arrendador pueden ser
varias, y tener lugar con ocasión de
una fuerza mayor o caso fortuito, o
bien, por hecho o culpa del
arrendador, lo que tiene importancia
para determinar la posible
indemnización de perjuicios.
DEL CONTRATO DE
• La extinción involuntaria del derecho del
arrendador.
• Lo reglamenta el art.1958 del CC, que dispone
que extinguiéndose el derecho del arrendador
sobre la cosa arrendada, por una causa
independiente de su voluntad, expirará el
arrendamiento aún antes de cumplirse el
tiempo para que su duración se hubiere
estipulado.
• Ejemplo: Una expropiación total o la existencia
de un fideicomiso.
DEL CONTRATO DE
• La extinción del derecho de
arrendador por un hecho o culpa
suyos.
• Hay que distinguir si el que adquiere
la propiedad está o no obligado a
respetar el arriendo.
DEL CONTRATO DE
• Si el que adquiere la propiedad no está
obligado a respetar el arriendo.
• Se deben pagar indemnizaciones al arrendatario
conforme lo establece el art.1961 del CC, el cual
establece que extinguiéndose el derecho del
arrendador por hecho o culpa suyos, como
cuando vende la cosa arrendada de que es dueño,
o siendo usufructuario de ella hace cesión del
usufructo al propietario, o pierde la propiedad
por no haber pagado el precio de venta, será
obligado a indemnizar al arrendatario en todos
los casos en que la persona que le sucede en el
derecho no esté obligada a respetar el arriendo.
DEL CONTRATO DE
• Si el que adquiere la propiedad está
obligado a respetar el arriendo.
• A) Todo aquel a quien se transfiere el
derecho del arrendador por un título
lucrativo.
• Título lucrativo es sinónimo de título
gratuito, y por ello en este número se
comprende al heredero, al legatario y al
donatario.
DEL CONTRATO DE
• B) Todo aquel a quien se transfiere
el derecho del arrendador, a título
oneroso, si el arrendamiento ha sido
contraído por escritura pública,
exceptuados los acreedores
hipotecarios.
DEL CONTRATO DE
• C) Los acreedores hipotecarios, si
el arrendamiento ha sido otorgado
por escritura pública, inscrita en el
Registro del Conservador antes de
la inscripción hipotecaria.
DEL CONTRATO DE
• 5.4. Otras causales de extinción
del contrato de arrendamiento.
• La sentencia judicial de término de
contrato, (art.1950 Nº 4 del CC). Esta
forma de terminación tendrá lugar
cuando arrendador o arrendatario
reclamen el término del mismo, por
incumplimiento de cualquiera de las
obligaciones contraídas.
DEL CONTRATO DE
• La insolvencia del arrendatario,
conforme lo señala el art.1968 del CC y
sólo cuando los acreedores no se
sustituyan al arrendatario, prestando
fianza a satisfacción del arrendador, el
arrendador tiene el derecho a da por
concluido el arrendamiento, y tiene
acción de perjuicios contra el
arrendatario de conformidad a las reglas
generales.
DEL CONTRATO DE
• 5.5. Extinción del contrato de
arrendamiento por culpa del
arrendatario.
• Si por culpa del arrendatario se pone
término al contrato éste deberá
indemnización de perjuicios al arrendador,
y especialmente estará obligado al pago
de la renta por todo el tiempo que falte
para el término del contrato, o hasta el día
en que desahuciando hubiera podido
hacer cesar el arriendo.
DEL CONTRATO DE
• Sin embargo, podrá eximirse de este

pago proponiendo persona idónea
que le sustituya por el tiempo que
falta, y prestando al efecto fianza u
otra seguridad competente (art.1945
CC).
6- LEY 18.101 SOBRE
ARRENDAMIENTOS DE
•
INMUEBLES URBANOS (29-01-
1-- Ambito de Aplicación.
• 1982)de bienes raíces urbanos
El contrato de arrendamiento
se rige por la Ley 18.101 y en lo previsto por ella, por el
Código Civil.
• a) Esta legislación rige a los bienes inmuebles
ubicados dentro de los radios urbanos de cada
municipalidad, por consiguiente, toda construcción o
predio que esté fuera de este radio no está regido por
esta Ley 18.101, salvo los arrendamientos de viviendas
rurales cuyo terreno o superficie no exceda de una
hectárea.
• Por otro lado esta Ley no se aplica a los inmuebles
ubicados dentro del radio urbano que sean predios de
más de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o
forestal, o bien que estén destinados a alguna de estas
actividades o tipo de explotación.
6- LEY 18.101 SOBRE
ARRENDAMIENTOS DE
• En segundo lugar, se excluye de esta
1982) fiscales, los que
legislación a los inmuebles
se rigen por el Código Civil y por algunas
disposiciones especiales que tiene el Fisco.
• c) En tercer lugar tampoco regula las
viviendas destinadas a descanso o turismo,
que se arriendan por temporadas no superiores
a tres meses, sean continuos o discontinuos,
siempre que sean amoblados.
• d) En cuarto lugar a los hoteles,
residenciales y establecimientos similares,
en las relaciones derivadas del hospedaje.
6- LEY 18.101 SOBRE
ARRENDAMIENTOS DE
• e).- Estacionamiento
1982) de automóviles y
vehículos. No obstante, los juicios
que se originen en relación con los
contratos a que se refieren los Nos. 3 y
5 de este artículo, se sustanciarán con
arreglo al procedimiento establecido
en el Título III de la presente ley.
• f).- Las viviendas regidas por la ley
Nº19.281. (ley de leasing)
6- LEY 18.101 SOBRE
ARRENDAMIENTOS DE
• Normas fundamentales de la ley de arriendo de
predios urbanos. 1982)
• A)art.6 inc. 2: Si el arrendatario abandonare el
inmueble sin restituirlo al arrendador, éste
podrá solicitar al juez de letras
competente que se lo entregue, sin forma
de juicio, con la sola certificación del abandono
por un ministro de fe. Dicho funcionario
levantará acta del estado en que se encuentre el
bien raíz al momento de su entrega al
arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.
6- LEY 18.101 SOBRE
ARRENDAMIENTOS DE
• B) Artículo 14.- En los juicios a que se refiere
este Título en que 1982)
se solicite la entrega del
inmueble, el arrendador podrá hacer
notificar la demanda a las empresas que
suministren gas, energía eléctrica o agua
potable, y en tal caso el demandado será el
único responsable de los consumos mientras
dure la ocupación del inmueble por él mismo
o por las personas a su cargo. Las empresas
no podrán excepcionarse alegando
ignorancia del domicilio del deudor.
6- LEY 18.101 SOBRE
ARRENDAMIENTOS DE
• C) Artículo 19.-1982)
Son irrenunciables
los derechos que esta ley confiere a
los arrendatarios.
• D) Artículo 20.- En los contratos de
arrendamiento regidos por esta ley
que no consten por escrito, se
presumirá que la renta será la que
declare el arrendatario.
6- LEY 18.101 SOBRE
ARRENDAMIENTOS DE
• Procedimiento 1982)
aplicable a los juicios
de arrendamiento.
• Novedades.
• Procedimiento verbal.
• Comparecencia personal en juicios
de cuantía inferior a 4 UTM.
• Presunción domicilio demandado.
Fin módulo 2.
• Próxima clase Contrato de
Compraventa y Contrato de Promesa
de Compraventa.
• Gracias.

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CONTRATO DE

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