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AGENTES ECONÓNICOS QUE INTERVIENEN EN UN

PROYECTO INMOBILIARIO
• Inversionistas o Inmobiliaria
- Asumen riesgos y financian el proyecto
• Gestores inmobiliarios
- Aportan ideas, analizan y buscan inversionistas
• Constructora
- Desarrollan las obras del proyecto
• Financista (Bco.)
- Presta el capital y cobra una tasa de interés
• ITO
- Inspector técnico de obra que representa al mandante en terreno.
• Proyectista
- Empresa de proyectos ( arquitectura e ingeniería).
• Cliente
- Potenciales compradores

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DESARROLLO DEL PROYECTO
• Licitación privada.
• Ejecución.
• Contratación General y Personal.
• Plan de Marketing.
• Planificación de ventas.
• Planificación financiera.
• Generación de nuevas ideas.

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ESTUDIO DE MERCADO
• Definición del producto – servicio
• Consumo Actual y Futuro (Demanda)
• Producción Actual y Futura (Oferta)
• Determinación del precio
• Estrategia de Comercialización

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ESTUDIO TÉCNICO
• Tamaño del Proyecto
• Localización del Proyecto
• Proceso Productivo
• Programa de Producción Determinación de Insumos,
Productos y Subproductos
• Determinación de Equipos
• Obra Físicas
• Lay Out
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ESTUDIO TÉCNICO
 Organización
- Personal
- Estructura Organizacional
- Sistema de Información Administrativo
 Aspectos Legales:
- Sistema Tributario
- Legislación Laboral
- Medio Ambiente
- Marco Legal vigente (nacional e internacional)
- Políticas de Desarrollo Industrial
- Tratados Internacionales, Aranceles

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ESTUDIO TÉCNICO
 Impacto Medio Ambiental
Estimación de Costos de:
- Inversión
- Operación Calendario de inversiones

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ESTUDIO ECONÓMICOS Y
FINANCIEROS
• Fuentes de Financiamiento:
- Inversionistas
- Instituciones Crediticias
- Capitales de Riesgo
- Fondos de Desarrollo
- Leasing
• Costos de Financiamiento
• Beneficios Tributarios

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ESTUDIO ECONÓMICOS Y FINANCIEROS

 Flujo de caja:
- Proyecto Puro
- Proyecto Financiado
 Indicadores Económicos
 Análisis de Sensibilidad
 Análisis de Riesgo
 Simulación del Proyecto

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OBJETIVOS DE UN PROYECTOS INMOBILIARIO

• Satisfacer una necesidad, por primera o segunda vivienda


- Maximizar la utilidad de los Inversionistas
- Satisfacer una demanda insatisfecha
- Minimizar el déficit habitacional
- Maximizar el uso del suelo
- Etc.

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BENEFICIOS Y COSTOS DEL PROYECTO

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COSTOS Y BENEFICIOS

Se deben identificar flujos sólo del proyecto

Se deben contar todos y una sola vez

Afectan la decisión que se analiza

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TIPOS DE FLUJOS DE FONDOS
Inversiones

Ingresos y egresos de operación

Reinversiones

Otras alternativas de Inversión

Riesgo en el desarrollo del Proyecto 12


INVERSIONES

Recursos necesarios para poner en marcha el


proyecto.

El tamaño del proyecto determina el monto de


las inversiones en:
- Infraestructura, Construcciones, Capital de
trabajo, Otros.

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INGRESOS Y EGRESOS DE OPERACIÓN

Su diferencia determina un flujo neto que pagará


las inversiones y generará excedentes.
(Para un proyecto con un VAN>0)
Estos flujos son:
- Ingresos menos gastos ( flujo neto)
- Son futuros
- Se traen a valor presente a una determinada
tasa de descuento (del inversionista) 14
DEMANDA ACTUAL Y FUTURA

Identificar
Tipos de mercados
Tipos de consumidores
Variables que afectan la demanda
Tendencia histórica de la demanda
Métodos de proyección o pronostico

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OFERTA ACTUAL Y FUTURA
Identificar
Tipos de estructura del mercado:
- Competencia perfecta
- Monopolio
- Competencia monopólica
- Oligopolio
Productores internos y externos
Variables de la oferta
Crecimiento del mercado
Métodos de proyección o pronóstico

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ESTRATEGIA DE
COMERCIALIZACIÓN
• Precios • Plaza
• Condiciones • Producto
• Plazos
• Precio
• Costos de los créditos
• Publicidad
• Promoción
• Canales de distribución

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ESTRATEGIA DE COMERCIALIZACIÓN
LAS 5 FUERZAS QUE DETERMINAN LA UTILIDAD DEL SECTOR INDUSTRIAL

COMPETIDORES
POTENCIALES

Amenazas de nuevos
Poder de negociación
Ingresos al sector
De proveedores
COMPETIDORES
EN EL SECTOR
INDUSTRIAL

COMPRADORES
PROVEEDORES
RIVALIDAD ENTRE LOS
COMPETIDORES
EXISTENTES

Poder de negociación
Amenazas de producto
De compradores
o servicios sustitutos
SUSTITUTOS

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ESTRATEGIA DE COMERCIALIZACIÓN
DISEÑO DE LA ESTRATEGIA COMERCIAL

ANALISIS
DEL SECTOR
FORMA DE
INDUSTRIAL MARKETING MARKETING
OBTENER
ESTRATEGICO OPERATIVO
VENTAJA
COMPETITIVA

ANALISIS
CORPORATIVO

ACCIONES
OBJETIVOS, TECTICAS
ANALISIS ESTRATEGIAS
DEL SELECCIÓN DEL Y PRODUCTO
MERCADO SEGMENTO(S) POSICIONAMIENTO PRECIO
DE MERCADO DESEADO DISTRIBUCIÓN
COMUNICACIÓN

SEGMENTACIÓN INVESTIGACIÓN
CONTROL
DE MERCADO

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ESTRATEGIA COMERCIALIZACIÓN

Análisis del Medio Externo (Modelo de Porter)


 Objetivo:
Determinar Oportunidades y Amenazas de la Industria
 Amenazas de Nuevos Participantes
Barrera de Entrada
- Economías de Escala
- Diferenciación de Producto
- Requerimiento de Capital y Tecnología
- Experiencia y Efectos del Aprendizaje
Acciones del Gobierno:
- Protección de la Industria
- Movimiento de Capital y Tipos de Cambio
- Regulación de la Industria

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ESTRATEGIA DE COMERCIALIZACIÓN
Analisis del Medio Externo (Modelo de Porter)
• Intensidad Rivalidad Entre Competidores
- Concentración y Equilibrio
- Crecimiento de la Industria
- Fracción del Costo Fijo sobre el valor agregado
- Grado de diferencia de producto
- Barreras de salida:
Especialización de Activos
Restricciones Gubernamentales
Costo de salida
Interrelaciones estratégicas con otros negocios

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ESTRATEGÍA DE
COMERCIALIZACIÓN
Análisis del Medio Externo (Modelo de Porter)
• Amenaza de Sustitutos
- Disponibilidad de sustitutos cercanos
- Costos de cambio para el consumidor
- Relación valor-Precio del sustituto
- Agresividad del producto del sustituto

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ESTRATEGÍA DE
COMERCIALIZACIÓN
Análisis del Medio Externo (Modelo de Porter)
 Poder de Negociación de los Proveedores
- Disponibilidad de sustitutos del producto del proveedor
- Amenaza de los proveed. De integración hacia delante
- Número de proveedores de importación
- Contribución de los proveed. Al costo total de la Industria
 Poder de Negociación de los Compradores
- Disponibilidad de sustituto de producto de la Industria
- Número de compradores importante
- Costo de cambio del comprador
- Amenaza de integración vertical

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ESTRATEGÍA DE
COMERCIALIZACIÓN
Análisis Corporativo Interno
Objetivo
Determinar las fortaleza y debilidades del la
corporación en término relativo a los principales
competidores, con el fin de obtener una ventaja
competitiva sostenible.

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ESTRATEGICA DE COMERCIALIZACIÓN
_______________________________________________________________________________

FODA
ANALISIS INTERNO ANÁLISIS EXTERNO

FORTALEZAS DEBILIDADES OPORTUNIDADES AMENAZAS

VENTAJA COMPETITIVA

Determinar en que medida el valor que la empresa crea para los


compradores, excede al costo por crearlo

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ESTRATEGIA DE
COMERCIALIZACIÓN
• ESTRATEGIA DE DESARROLLO

Estrategias básica (Genéricas)


 Estrategias de Crecimiento
 Estrategias Competitivas

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ESTRATEGÍA DE
COMERCIALIZACIÓN
Dos Tipos Básicos de Ventaja Competitiva
Líder en Costo: Se apoya en una superioridad de la empresa
En el dominio de los costes de fabricación, de gestión del producto
Que aporta un “calor al Producto” dándole un coste unitario inferior
Al de la competencia.

Diferenciación: Se apoya en cualidades distintivas del producto


(atributos), que constituyen un valor para el comprador.

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ESTRATEGIA COMERCIALIZACIÓN

ESTRATEGÍA GENÉRICAS
VENTAJA COMPETITIVA
Costo más bajo Diferenciación

1.- Liderazgo de
Objetivo Costo
2.- Diferenciación

Amplio
Panorama
Competitivo 3A.- Enfoque 3B.- Enfoque de
Objetivo de Costo diferenciación

limitado
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ESTRATEGÍA DE COMERCIALIZACIÓN

ESTRATEGÍA DE CRECIMIENTO
• Crecimiento Intensivo
Penetración
Desarrollo de Productos
Desarrollo de Mercado
• Integración
Vertical Hacia el Origen (Proveedores
Horizontal Hacia el Consumidor
Diversificación

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ESTRATEGÍA DE COMERCIALIZACIÓN

ESTRATEGÍA COMPETITIVAS
• Estrategia del Líder
Desarrollar la Demanda Global
Estrategia Defensiva
Estrategia Ofensiva
Reducir su Participación de Mercado
• Estrategia de Retador
Ataque Frontal y Lateral
• Estrategia del Seguidor
• Estrategia del Especialista

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CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE
MERCADO

Nivel de producción
Precio de mercado para el producto
Ubicación geográfica del mercado
Sistema de Comercialización

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EVALUACIÓN DE PROYECTO

ESTUDIO TÉCNICO
TAMAÑO DEL PROYECTO

• El tamaño de un proyecto mide la relación de la


capacidad productiva durante un periodo
determinado (unidades-año)
• Ligado a Oferta y Demanda del Producto
• El tamaño es función del tiempo
- es preciso considerar la estacionalidad en el
suministro de algunas materias que condicionan la
capacidad instalada.
Profesor: Enrique Avilés Vidal 33
TAMAÑO DEL PROYECTO
• La capacidad de producción normal se puede expresar en cada
línea de equipos o procesos existentes dentro de la unidad
productora o toda la planta.
• Variables Determinantes del tamaño:
- El Mercado (Demanda)
- Suministros e insumos
- Localización
- Plan Estratégico Comercial
- La tecnología y los equipos
- Financiamiento
- Organización
Profesor: Enrique Avilés Vidal 34
TAMAÑO DEL PROYECTO
Optimización del Tamaño:
Consideraciones
• Relación precio – volumen
 Efecto de la elasticidad de la demanda
• Relación costo – volumen
 Efecto de economía y desconomías escala

El tamaño óptimo se elegíra de acuerdo al criterio del valor actual


Neto, se seleccionará aquel que maximice ese valor.

Profesor: Enrique Avilés Vidal 35


LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO
Factores de Localización
 Medios y costos de transporte
 Disponibilidad y costo de mano de obra
 Cercanía de las fuentes de abastecimiento
 Factores ambientales
 Cercanía del mercado
 Costo y disponibilidad de terreno
 Topografía de suelos
 Estructura impositiva y legal
 Cominicaciones
 Posibilidad de desprenderse de desechos
Profesor: Enrique Avilés Vidal 36
OBRAS FISICAS

Se entiende como la construcción


de edificios industriales, oficinas administrativas,
Talleres, depósitos, accesos camineros, conexiones
Eléctricas, sanitarias y de agua

Profesor: Enrique Avilés Vidal 37


OBRAS FISICAS
• Factores que influyen en las obras Físicas:
• Tamaño del proyecto: dimensiones de las obras
físicas principales y las complementarias
• Proceso productivo: estructuras y formas, ya que
dependen del flujo de material, combustibles,
materias prima, etc.
• Localización: estructura y tipos especiales que
tendrán que adaptarse a las características físicas,
topográficas, climáticas, etc.
Profesor: Enrique Avilés Vidal 38
DISTRIBUCIÓN EN PLANTA

Proporciona las condiciones de trabajo


aceptables, y permite la operación más
económica, a la vez que mantiene condiciones
óptimas de seguridad y bienestar para los
trabajadores.

Profesor: Enrique Avilés Vidal 39


DISTRIBUCIÓN EN PLANTA

Objetivos y principios básicos de la


distribución en planta:
• Integración total
• Mínima distancia de recorrido
• Utilización del espacio cúbico
• Seguridad y bienestar para el trabajador
• Flexibilidad
Profesor: Enrique Avilés Vidal 40
ORGANIZACIÓN

• PERSONAL
• ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL
• SISTEMA DE INFORMACIÓN ADMINISTRATIVO

Profesor: Enrique Avilés Vidal 41


ASPECTOS LEGALES
• Sistema Tributario
• Legislación Laboral
• Medio Ambiente
• Marco legal vigente (nacional e internacional)
• Políticas de desarrollo industrial
• Tratados internacionales, aranceles

Profesor: Enrique Avilés Vidal 42


COSTOS DE INVERSIÓN
• Activos Fijos
- Terreno
- Obras físicas (edificios industriales, sala de venta, oficinas
administrativas, vías de acceso, estacionamiento, bodegas. Etc).
- Equipamiento de la planta y oficinas (maquinaria, muebles,
herramientas, vehículos, etc).
- Infraestructura de servicios de apoyo (agua potable, red
eléctrica, comunicaciones, energía, etc).

Profesor: Enrique Avilés Vidal 43


COSTO DE INVERSIÓN
• Activos Intangibles
- Gastos de organización (dirección y coordinación de obras,
gastos legales de constitución de la sociedad)
- Patentes y licencias (derecho o uso de una marca, formula o
proceso productivo, permisos municipales, autorizaciones
notariales y licencias generales).
- Gastos de puesta en marcha (etapa de pruebas preliminares,
remuneraciones, arriendo, publicidad, seguros y cualquier gasto
del inicio de la operación)

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COSTOS DE INVERSIÓN
• Activos Intangibles
- Capacitación (instrucción, adiestramiento y preparación
del personal).
- Bases de datos
- Sistema de información preoperativos
- Imprevistos (% del total de inversiones).

Profesor: Enrique Avilés Vidal 45


COSTO DE INVERSIÓN
• Capital de trabajo:
“ Es la cantidad de capital que se requiere por encima de la
inversión fija, para operar el proyecto inicialmente y durante su
vida útil”

“Cantidad de activos circulantes que la empresa debe tener con fin


de hacer frente a las obligaciones de corto plazo”

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COSTO DE INVERSIÓN
• Capital de trabajo:
Formas de estimación:
• 15-20% del capital fijo
• 2 a meses de los costo fijos
• Wessel:
- inventario de material primas, seguridad (15-30 días).
- Stock en curso
- Inventario de producto terminados
- Cuenta por cobrar
- Cuenta por pagar
- Efectivo en caja (sueldos).

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CALENDARIO DE INVERSIONES

• Se detallarán los ítem o


Rubros de la inversión en el periodo de ejecución
que corresponda.
• Se separarán los ítems correspondientes al:
- Diseño
- Contratación de Obra
- Ejecución
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COSTOS DE OPERACIÓN
• Costos Directos:
- Materia prima
- Materiales directos
- Mano de obra directa
- Insumos
• Costos Indirectos
- Mano de obra indirecta
- Materiales indirectos
- Otros gastos indirectos (servicios médicos, casino, recreación etc).
- Beneficios personales (jardín infantil, club de campo, economato).

Profesor: Enrique Avilés Vidal 49


COSTOS DE OPERACIÓN

• Gastos Generales
- Gastos administrativos
- Cargos fijos (impuestos a la propiedad, seguros)
- Gastos de venta
- Investigación y desarrollo
- Gastos de financiamiento

Profesor: Enrique Avilés Vidal 50


ESTRUCTURA DE UN FLUJO DE CAJA

+ Ingresos operacionales
- Costos operacionales
Costos Directos
Costos Indirectos
= Utilidad Operacional

- Gastos Generales
= Utilidad Bruta

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ESTRUCTURA DE UN FLUJO DE CAJA

- Depreciación
- Intereses deuda largo plazo
- Intereses deuda corto plazo
- Pérdidas de años anteriores
= Utilidad antes de impuestos

- Impuestos
+ perdidas de años anteriores
= Utilidad después de impuestos

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ESTRUCTURA DE UN FLUJO DE CAJA

+ Depreciación
- Amortización deuda corto plazo
- Amortización deuda largo plazo
- Inversión
Activo Fijo
Intangibles
Capital de Trabajo
+ Valor de desecho
Recuperación del capital de trabajo
Prestamos de largo plazo
= Total Anual
+ Prestamos de corto plazo
= Flujo de caja
Profesor: Enrique Avilés Vidal 53
IMPUESTOS

• En Chile la tasa de impuesto que afecta a las


empresas es de un 15%.
• Las personas naturales están afectas a una
tabla progresiva que parte en 0% y termina en
50%, dependiendo del nivel de renta anual del
contribuyente

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TASA DE DESCUENTO

• Tasa ocupada para actualizar (v. Presente), los


flujos de caja de un proyecto.
• Rentabilidad que le exige el inversionista a la
inversión.
• Costo alternativo, por renunciar a un uso
aletrnativo de esos recursos.
• Costo de oportunidad.

Profesor: Enrique Avilés Vidal 55


PROYECTO PURO VS FINANCIADO

• Proyecto puro es aquel financiado con los


recursos propios (del inversionista).
• Proyecto financiado es aquel en donde parte del
proyecto o su totalidad es financiado con
recursos externos.

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PROCESO DE EVALUACIÓN DE
PROYECTO
• Se realiza un análisis de proyecto puro.
• Posteriormente, se realiza el análisis de proyecto
financiado, en éste análisis se consideran:
- Flujo propios del proyecto
- Flujos de los créditos correspondientes incluyéndose
los ingresos por el monto del préstamo y los egresos
por la devolución de este y por el pago de intereses.

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FUENTES DE FINANCIAMIENTO

• Otros inversionistas
• Instituciones Crediticias
• Capitales de Riesgo
• Fondos de Desarrollo
• Leasing
• Factoring

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INDICADORES ECONOMICOS
• Valor Actual Neto (VAN)
El proyecto debe aceptarse si el VAN es igual o
superior a cero, donde VAN es la diferencia
entre todos los ingresos y egresos expresados
en moneda actual
Si el VAN es igual a cero, esto no implica que el proyecto no
reporta utilidades, sino que son iguales a la que rentaría la
inversión alternativa

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INDICADORES ECONOMICOS (VAN)

n
Ft
VAN   I
T 1 1  i 
t o

Donde Ft es el flujo neto de caja en el periodo


t e Io es la inversión inicial.

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VALOR PRESENTE NETO
• Ventajas:
- Es considerado el “Mejor” método.
- Considera el valor del dinero en el tiempo.
- Trabaja con tasas de corte definida
- Supone reinversión a tasas razonable.
• Desventaja
- VPN es un valor absoluto y por lo tanto puede depender del valor
de la inversión
- Genera confusión si proyectos son excluyentes y tienen diferentes
vidas útiles.
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ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

Esencialmente sirve para:


Determinar los efectos de las variables críticas
sobre los resultados del proyecto.
Determinar variables críticas y sus rangos de
variación.
Evaluar el proyecto bajo distintas condiciones
externa.

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ANALISIS DE SENSIBILIDAD

• Para evitar confusiones es recomendable usar


variaciones porcentaje.

• Veamos en ejemplo...

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BARRERA DE ENTRADA (definición)

Cualquier mecanismo por el cual la


rentabilidad esperada por un entrante en el
negocio es inferior a la que están
obteniendo los competidores ya presentes
en el

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Barrera de entrada
•Economías de escala
Derivadas • Costos Compartidos
Del •Acceso Privilegiado
Costo • Procesos Propios

Barrera
De
Entrada

•Imagen de Marca
Derivadas
•Prestigio
De la •Patentes
diferenciación •Actuación del Gobierno

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