COSTOS DE PROYECTOS

INMOBILIARIOS

Jose Luis Vitteri Sarmiento

jvitteri@esan.edu.pe
 CONTABILIDAD DE COSTOS
Aplicada a proyectos de construcción

Definición
La contabilidad es una disciplina técnica que se ocupa de la medición, registro e interpretación de los efectos de actos y
hechos susceptibles de cuantificación, y con repercusiones económicas sobre el patrimonio de las entidades en general y
que determinen el monto de la ganancia realizada, con el propósito de contribuir a la medición de sus operaciones y a la
adecuada toma de decisiones.
A partir del procesamiento de datos sobre la composición y evolución del patrimonio de un ente, los bienes de
propiedad de terceros en su poder y ciertas contingencias, produce información para la toma de decisiones de
administradores y terceros interesados y para la vigilancia sobre los recursos y obligaciones del ente.

1. Objeto de la Contabilidad en General 2. Tipos de Contabilidad

Registrar Información de las Transacciones como: origen,
procesamiento, registro, agrupamiento, reporte, auditoría
interna o externa.
La contabilidad debe:
a. Medir los recursos de las entidades.
b. Reflejar los derechos de propiedad de las mismas.
c. Medir los cambios en estas.
d. Lo anterior en relación con periodos y posiciones.
e. Todo ello expresado en términos monetarios (S/., $,
€, ¥).
Existen Tres Tipos de Contabilidad:
A. Contabilidad Administrativa.
B. Contabilidad Financiera.
C. Contabilidad de Costos.
i. Costeo Basado en Órdenes de Trabajo.
ii. Costeo Basado en Actividades.
iii. Costeo por Proceso.
A. CONTABILIDAD ADMINISTRATIVA
La contabilidad administrativa mide, analiza y presenta información financiera y no financiera que ayuda a los gerentes
a tomar decisiones para alcanzar las metas de una organización.
Los gerentes utilizan la información de la contabilidad administrativa para elegir, comunicar e implementar la
estrategia de ventas. Utilizan también esta información para coordinar el diseño de producto, la producción y las
decisiones de marketing. La contabilidad administrativa se concentra en la presentación de informes internos.

B. CONTABILIDAD FINANCIERA
La contabilidad financiera se centra en la presentación de informes a terceros, tales como inversionistas, entidades
gubernamentales, bancos y proveedores. Mide y registra las transacciones del negocio y proporciona estados
financieros basados en los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (PCGA).
Horngren, Datar & Foster – Contabilidad de Costos, Pearson Educación, México – México, 2007

C. CONTABILIDAD DE COSTOS
La contabilidad de costos mide, analiza y presenta información financiera y no financiera relacionada con los costos de
adquirir o utilizar recursos en una organización. Por ejemplo, calcular el costo de un producto es una función de
contabilidad de costos que responde a las necesidades de valoración de inventarios de la contabilidad financiera y a las
necesidades de toma de decisiones de la contabilidad administrativa (por ejemplo, la elección de los productos a
ofrecer). La contabilidad de costos moderna adopta la perspectiva de que la recopilación de información de costos es
una función de las decisiones administrativas que se toman.
 DIFERENCIAS ENTRE LA CONTABILIDAD ADMINISTRATIVA Y LA CONTABILIDAD FINANCIERA

A. CONTABILIDAD ADMINISTRATIVA B. CONTABILIDAD FINANCIERA

Ayudar a los gerentes a tomar decisiones Comunica la posición financiera de la organización a los
Propósito de la información para cumplir con las metas de la inversionistas, bancos, organismos reguladores y otros
organización. interesados externos

Los usuarios externos como los inversionistas, bancos,

Usuarios principales Gerentes de la organización
organismos reguladores y proveedores
Orientada hacia el futuro (presupuesto Orientada hacia el pasado (informes de! desempeño del
Enfoque y énfasis
para el 2007 preparado en el 2006) 2006 preparados en el 2007)
Las mediciones e informes internos no Los estados financieros se deben preparar de acuerdo con
Reglas para medir y
tienen que seguir los PCGA, pero se basan los PCGA y están auditados por auditores externos e
presentar la información
en el análisis costo-beneficio independientes
Varía desde la información cada hora
hasta de 15 a 20 años, con informes
Periodo de tiempo y tipo de Informes financieros anuales y trimestrales,
financieros y no financieros sobre
informes principalmente de toda la compañía
productos, departamentos, territorios y
estrategias

Presenta información sobre acontecimientos económicos

Diseñada para influir en la conducta de
Implicaciones de conducta
los gerentes y otros empleados
primordialmente, pero también influye en el
comportamiento porque la compensación de los gerentes
con frecuencia se basa en la información presentada en
los resultados financieros
B. CONTABILIDAD DE COSTOS: Existen tres sistemas de Costeo
i. Costeo Basado en Órdenes de Trabajo.
En este sistema, el objeto del costo es una unidad o múltiples unidades de un producto
o servicio distinto, llamado trabajo. Cada trabajo utiliza una cantidad diferente de
recursos.
El producto o servicio es con frecuencia una sola unidad. El costeo por órdenes de
trabajo también se utiliza para costear múltiples unidades de un producto diferente.

ii. Costeo Basado en Actividades

Identifica las actividades individuales como los objetos fundamentales del costo. Los
sistemas de CBA calculan los costos de las actividades individuales y asignan costos a
objetos del costo, tales como productos y servicios, con base en las actividades
necesarias para producir cada producto o servicio.
Contabilidad de costos
iii. Costeo por Procesos
En este sistema, el objeto del costo son unidades idénticas o similares de un producto
o servicio. En cada periodo, el sistema de costeo por proceso, divide los costos totales
de producir un producto o servicio idéntico o similar entre el número total de unidades
producidas para obtener el costo unitario. Este costo unitario es el costo unitario
promedio que se aplica a cada una de las unidades idénticas o similares producidas en
ese periodo.
3. Costos
Es la expresión en unidades monetarias del valor de los recursos consumidos o utilizados para alcanzar un objetivo
determinado. En Construcción el objetivo del costo es el proyecto, proceso o unidad de producción.

3.1.- Definición
El costo no es otra cosa que el programa de obra valorizado a una fecha determinada. El costo se compone de parte
acumulada en base a datos registrados con anterioridad a la fecha de actualización del costo, y de la proyección de los
costos a partir de dichas fechas.

3.2.- Clasificación de Costos

a. Costos Directos. Están relacionados con el objeto del costo en particular y se pueden rastrear de manera
económicamente factible. El término rastreo del costo se utiliza para describir la asignación de costos directos a un
objeto del costo en particular.

b. Costos Indirectos. Se relacionan con el objeto del costo pero no tiene una relación directa con el mismo. El término
prorrateo del costo se utiliza para describir la asignación de costos indirectos a un objeto del costo en particular.

c. Costos Variables. Tienen relación directa con el número de unidades producidas.

3.3.- Relación entre los Tipos de Costos 3.5.- Asignación de Costos
Existen las siguientes relaciones:

a. Directos y Variables
b. Directos y Fijos
c. Indirectos y Variables
d. Indirectos y Fijos

3.4 Asignación de Costos al Objeto del Costo

3.6.- Relación de Rubros de Costo

a. Mano de Obra
b. Materiales
c. Equipos
d. Vehículos
e. Subcontratos
f. Supervisión
g. Gastos Generales.
 Obtenidos en base a:
a. Costo de Mano de Obra Cronograma de Flujo de Recursos
La productividad depende de: Planilla Mecanizada de “Detalle de Distribución de
El Procedimiento Notas de Entrega” y Órdenes de Compra.
Condiciones de Trabajo
Supervisión Dentro de cada Proceso, los materiales deben dividirse en:
Situación de Mercado Civiles
Existencia de Otras Empresas Mecánicos
Eléctricos
En razón que el Costo de Mano de Obra tiene una relación Consumibles
directa a las HH, es necesario controlar las mismas en base Combustibles y Lubricantes
a las “Planillas de Producción”, que permiten comparar el %
de avance del trabajo con el % de HH consumido para cada c. Costo de Equipos
actividad específica. Este costo corresponde a los equipos utilizados, (grúas,
mezcladoras, vibradoras, etc.) durante el tiempo que sea
b. Costo de Materiales necesario para la terminación de los trabajos.
Son todos los materiales necesarios para llevar a cabo la
obra. Compuestos por el valor de: El costo de cada equipo debe tener en cuenta:
La Depreciación
Materiales Comprados en Obra La Inflación
Materiales enviados de sede central. El Interés de Capital
Materiales del stock de la compañía. Los Seguros, Repuestos, Utilidad, etc.
Costos de Operación.
d. Costo de Vehículos
Este costo corresponde a los vehículos montados sobre Compuesto por :
neumáticos y autopropulsados durante el tiempo que sea • Sueldo y Leyes Sociales
necesario para la terminación de los trabajos. • Viáticos, alojamiento y pasajes
El costo de cada vehículo debe tener en cuenta: • Todo tipo de prestaciones asociadas a la función.
La Depreciación • Es necesario diferenciar los Costos de Supervisión del
La Inflación Proyecto de aquellos relativos a cada Proceso.
El Interés de Capital
Los Seguros, Repuestos, Utilidad, etc.
g. Costo Gastos Generales
Costos de operación.
Está compuesto por todos aquellos conceptos necesarios para
llevar adelante la Gestión Administrativa de la Obra.
e. Costo de Sub-Contratos
Está compuesto por los trabajos realizados por el Sub-
Por Ejemplo:
Contratista y diferenciado por proceso. Estos costos se
obtendrán directamente de la Administración Central o de
• Seguros e Impuestos
Obra. El saldo por ejecutar debe estar indicado en la • Útiles de Oficina e Impresos, Reparación de Equipos de
proyección del costo. Oficina.
• Comunicaciones, Movilidades, Gastos de Viaje
f. Costo de Supervisión • Atenciones del Personal
Corresponde a todo el personal de Dirección: Jefes de Obra, • Tarifa Interna por Gestión de Compra
Personal de la Oficina de Ingeniería, Ingenieros Asistentes, • Gastos Bancarios, etc.
Administrativos, Supervisores de Campo, asistentes, choferes,
etc., necesarios para la Gestión y Administración del proyecto.
3.7.- Diferencia entre costo y gasto
La diferencia entre costos y gastos, es que costos es el
desembolso que se realiza para producir un determinado
producto. En cambio gasto es el desembolso general que
realiza la empresa para el desarrollo de sus
actividades. COSTOS: es un conjunto de gastos (el todo) Y
por lo tanto.-GASTOS: es una parte del costo.
Al cierre del
proyecto el
costo
gasto deben
ser iguales.
MES
4. DEFINICIONES
a. Activo
Todo inventario, actividad o concepto que se puede traducir en
unidades monetarias y significar un ingreso a caja.
b. Pasivo
Todo inventario, actividad o concepto que se puede traducir
en unidades monetarias y significar un egreso a caja.
c. Inventario
Materias primas y materiales, abastecimientos o
suministros, productos terminados y en proceso de
fabricación, y mercancía en existencia, en tránsito, en
depósito o consignada en poder de terceros.
Tipos de Inventario: Por lo general se tiene tres tipos de
Inventario:
• Inventario de materiales directos. Materiales
y directos en existencia, listos para el proceso de
fabricación.
• Inventario de productos en proceso. Productos
parcialmente elaborados pero que aún no se
terminan, también se le conoce como producción en
proceso.
• Inventario de productos terminados. Los productos
acabados pero que aún no se han vendido.
d. Contingencia
Evento futuro posible o condición debida a causas
desconocidas, actualmente indeterminables, difíciles de
cuantificar y que signifique un egreso de caja.
También se le suele conocer como pasivo contingente o
reserva para contingencia.
Está relacionado directamente con el pasivo.
e. Cuentas por Cobrar
Cantidad a cargo de un cliente del negocio, por mercancías o
por servicios que se le han vendido en el curso normal de las
operaciones. Los trabajos ejecutados no valorizados calzan
en esta definición.
f. Cuentas por Pagar
Obligación en cuenta abierta a favor de un tercero
(proveedor), por la compra que se le ha hecho de artículos
de comercio o de servicios usados en el curso normal de un
negocio. Los trabajos valorizados no ejecutados son cuentas
relacionadas con el pasivo.
g. Venta
Es la totalidad de los ingresos. Puede ser:
• Total. Es el ingreso por ventas del total del proyecto. En
este caso se diferencian la Prevista de la Final, siendo que
esta última se calcula al final de la vida del proyecto.
• Acumulada. Es la suma de la venta total realizada hasta el
momento de análisis del proyecto.
h. Costo
Es la totalidad de los egresos u obligaciones. Puede ser:
• Total. Es el egreso realizado para generar el total de
las ventas del proyecto. En este caso se diferencian
el Previsto del Final, siendo que este último se
calcula al final de la vida del proyecto.
• Acumulado. Es la suma del total de los egresos de
caja y las obligaciones adquiridas hasta el momento
de análisis del proyecto. Considera las salidas de
efectivo y las obligaciones generadas por los
recursos que están a disposición del proyecto, aún
cuando no se hayan utilizado.
• Aplicado. Es el costo teórico obtenido de la
aplicación de la tasa de margen prevista a la venta
acumulada en el periodo bajo análisis.
i. Presupuesto
Se puede afirmar que el presupuesto es la expresión en
valores monetarios de un plan para alcanzar un objetivo
determinado.
j. Margen
Es la totalidad de la diferencia entre la Venta y el Costo.
Puede ser:
• Total. Es el margen obtenido al generar el total de las
ventas del proyecto y efectuar todos los desembolsos. En
este caso se diferencian el Previsto del Final, siendo que
este último se calcula al final del proyecto.
• Acumulado. Es el margen que se calcula entre la venta
acumulada generada y el costo acumulado hasta el
momento de análisis del proyecto.

k. Rango Relevante
Es el conjunto del nivel de actividad o de volumen normal, en
el que existe una relación con un rango amplio dado de
actividad o volumen total (al cual se espera que opere la
compañía), y solo por un periodo determinado (por lo
general, un periodo presupuestal en particular)
PLAZO DE EJECUCIÓN DE PROYECTOS
PLAZO DE EJECUCIÓN DE PROYECTOS
PLAZO DE EJECUCIÓN DE PROYECTOS

Sea:
S= Número de sótanos
P= Número de pisos
C= Contingencia
t= Plazo para terminar

t= 1 + (S-2) +(P/4+2)+((S+3P)/8)

t= 1.125S + 0.625 P + C
 PRINCIPALES VARIABLES DE UN PROYECTO INMOBILIARIO
GASTOS DEL PROYECTO COSTOS DEL PROYECTO

1.0 FORMULACIÓN DEL PROYECTO 12.00 $/m2

2.0 LICENCIAS 1.50% DEL COSTO DIRECTO
3.0 GASTOS LEGALES 0.50% DEL COSTO DIRECTO
4.0 PUBLICIDAD 2.00% DEL COSTO DIRECTO
5.0 SERVICIOS PÚBLICOS 0.25% DEL COSTO DIRECTO
6.0 GERENCIA DEL PROYECTO 3.00% DEL COSTO DIRECTO
7.0 DEMOLICIÓN $ 40/m2 DE ÁREA CONSTRUIDA
8.0 GASTOS FINANCIEROS 3.00% DEL COSTO DIRECTO
9.0 CONTIGENCIAS 3.00% DEL COSTO DIRECTO

FORMULACIÓN DE PROYECTO 12.00 $/m2

ARQUITECTURA 5.00 $/m2
ESTRUCTURA 2.00 $/m2
INSTALACIONES SANITARIAS 1.50 $/m2
INSTALACIONES ELÉCTRICAS 1.50 $/m2
INDECI 1.00 $/m2
OTROS 1.00 $/m2
 CASO
En el Distrito de Magdalena del Mar hemos realizado el contacto con la propietaria del predio ubicado en Jirón
Cuzco 831. Se trata de un predio de 600 m2, 15x40 metros. El área construida es de 300 m2. Los vecinos son
viviendas de 01 y 02 pisos.
Los Parámetros Urbanísticos indican lo siguiente:

La dueña del predio exige cuatro condiciones:

1. Velocidad, no mas de 15 meses para moverse de una vivienda temporal
2. Le paguen la vivienda temporal (Se asumen 2,500 Soles mensuales por alquiler + 5,000 Soles por movilización y
desmovilización)
3. Tener dos departamentos de no menos de 180m2 en el 5to y 6to piso respectivamente y 03 estacionamientos en
total
4. Una cantidad de dinero no especificada
El Promotor ha contactado con el Fondo ABC, quien le ofrece una participación del 40% del costo pero, a su vez,
le exige 20% de UAI, desembolsados de acuerdo al flujo. El Promotor se puede permitir obtener una UAI de
18%.
Datos adicionales:
Plazo de venta previsto de 24 meses, contados a partir de los 4 meses de iniciada la construcción y de manera
lineal
Relación AV/AC 0.88
1. Construcción superestructura $ 540.00 /m2 (inlcuye IGV)
2. Construcción Sótano $ 370.00 /m2 (inlcuye IGV)
3. Venta departamentos $ 1,350.00 /m2 (inlcuye IGV)
4. Venta estacionamiento $ 9,000.00 /Unid (inlcuye IGV)
5. Área de estacionamiento 30.00 m2/unid
6. Costo del dinero 9.5% TEA
Tipo de Cambio 3.28 Soles/Dólar
IGV 18%

1. ¿Puede ser rentable este proyecto ?

2. ¿Cuál seria la posición de la empresa con respecto al IGV, si el Promotor forma la empresa solo para este
proyecto?
3. ¿Cuánto dinero se le puede ofrecer a la propietaria, además de 02 departamentos y 03 estacionamientos,
manteniendo la UAI total deseada?
 PLANTEAMIENTO
La ecuación que debemos utilizar es la siguiente:
1. Ingresos por Venta (IV)
2. Costos de Proyecto (CP)
3. Gastos de Proyecto (GP)
4. Costo de Terreno (CT)
5. Pérdida o Ganancia IGV
6. UAI = (1-(2+3+4)+5)

A. Determinación de los Ingresos por Venta (IV)

Área de Terreno 600.00 m2
Área Libre (%) 30%
Área construida por piso 420.00 m2
Área vendible por piso 370.00 m2
Área vendible total 4,440.00 m2
Número de estacionamiento 48.00 estacionamientos
Ingreso por Ventas (IV)
Por departamentos $ 5,994,000.00
Por estacionamiento $ 432,000.00
(IV) $ 6,426,000.00
B. Determinación del Costo del Proyecto (CP)
Área construida por piso 420.00 m2
Área total a construir superestructura 5,040.00 m2
Número de estacionamiento 48.00 estacionamientos
Área requerida a construir estacionamiento 1,440.00 m2
Costo del Proyecto (CP)
Costo de Superestructura $ 2,721,600.0
Costo de Sótanos $ 532,800.0
(CP) $ 3,254,400.0

C. Determinación de Gastos del Proyecto (GP)

Formulación del Proyecto $ 77,760.00
Licencias $ 48,816.00
Gastos Legales $ 16,272.00
Publicidad $ 65,088.00
Servicios Públicos $ 8,136.00
Gerencia de Proyecto $ 97,632.00
Demolición $ 12,000.00
Gastos Financieros $ 97,632.00
Contingencia $ 97,632.00
(GP) $ 520,968.00
D. Cálculos de la pérdida o ganancia por IGV
Ingreso por IGV $ 578,340.00
Egresos por IGV $ 645,592.00
Costo del Proyecto $ 585,792.00
Formulación del Proyecto $ 13,997.00
Licencias $ -
Gastos Legales $ 2,051.00
Publicidad $ 11,716.00
Servicios Públicos $ -
Gerencia de Proyecto $ -
Demolición $ 2,160.00
Gastos Financieros $ 17,574.00
Contingencia $ 12,302.00
Pérdida por IGV $ -67,252.00

E. Cálculo de UAI Aporte UAI deseada

Promotor 60% 18% 10.8%
Fondo ABC 40% 20% 8.0%
UAI mínima 18.8%
 ECUACIÓN FINAL
1 (IV) $ 6,426,000.00
2 (CP) $ 3,254,400.00
3 (GP) $ 520,968.00
4 (CT) -
5 Pérdida IGV $ 67,252.00
6 UAI 18.8% $ 1,208,088.00
(CT) $ 1,375,292.00

Monto total de dinero a entregar por el propietario a la dueña después de cumplir con las 03 primeras
condiciones exigidas:

F. Costo del Terreno $ 1,375,292.00

Costo condición 1,2 y 3 $ 525,958.00
Ingreso por 02 departamentos $ 486,000.00
Ingreso por 03 estacionamiento $ 27,000.00
Alquiler $ 11,433.00
Mudanza $ 1,525.00
El dinero a entregar a la dueña sería $ 849,334.00