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SIENDO
V=Capital final
C= Capital inicial
r=Tasa de descuento
N=número de períodos.
Ejemplos:
1) Cual es valor actual de 7.000 euros que nos pagarán dentro de 2 años a
una tasa de 5.5%
Siendo.
VA = Valor actual.
FCi = Flujos de Caja en el momento i.
i = Período de tiempo en el que se produce el Flujo de Caja.
r = Tipo de actualización elegido.
n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del
período de estimación de los Flujos de Caja esperados.
PARA LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO DE
ACTUALIZACIÓN, SERÁ NECESARIO QUE SE CUMPLA
AL MENOS UNODE LOS SIGUIENTES REQUISITOS:
Los flujos de caja se consideran por toda la vida útil del inmueble y el valor de
Reversión será el valor previsto del terreno sobre el que está edificado para esa fecha.
Consideramos el cálculo del valor de un inmueble urbano de 90 m2 construido hace
10 años.
En el mercado de alquiler de la zona, viviendas de ese tipo se alquilan por 750
u.m./mes y tienen unos gastos mensuales de 110 u.m./mes por lo que la renta neta es
de 640 u.m./mes.
Si consideramos un 10% por riesgo de impagados y desocupación, queda la renta
neta en 576 u.m./mes (6.912 u.m./año).
La vida útil que le queda a la vivienda es de 100 años menos los 10 que lleva edificada
o sea 90 años.
La tasa de actualización se calcula a partir de la siguiente información:
- Rentabilidad media anual de las Obligaciones del estado con vencimiento
30 años:4,37%.
- Inflación esperada: 3%
- Tasa o prima de riesgo: 3,50%
- Incremento del mercado inmobiliario: 4%
Tasa real:
El valor obtenido de la vivienda es:
VALOR = 263.683 u.m.
EJEMPLO 2 Cálculo del valor de un inmueble arrendado(alquilado, traspasado)
)
-Los flujos de caja se consideran por los años que le quedan de alquiler y el valor de
reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato.
-El alquiler es de 800 €/mes y los gastos de 100 €/mes siendo el riesgo de impago del 5%,
luego consideramos una renta neta de 665 €/mes (7.980 €/año).
-Valor de reversión: Será el valor previsible del inmueble libre de inquilinos dentro de 18
años. Su cálculo se realiza de la siguiente forma.
-Se considera el valor de mercado de la vivienda por el método de comparación de 1550
€/m2.
-Por el método residual se determina el valor actual del suelo: 700 €/m2
-Valor de la construcción = 1550 – 700 = 850 €/m2
-Se considera que al final del contrato la vivienda sufrirá tanto depreciación física que se
determinará por el método lineal como depreciación funcional. Ambas afectarán al valor de la
construcción y no al valor del suelo.
-La depreciación física se calcula por el método de depreciación lineal (El cálculo de las
depreciaciones se verá con detalle en el capítulo del método del costo).
JEMPLO 3. Cálculo del valor de una finca agraria
con cultivo anual(VALORACIÓN AGRARIA.)