LEGISLACION Y ETICA

U3.- DERECHOS

REALES Y PERSONALES

Mensuras.

Subdivisión bajo régimen de Propiedad Horizontal

Departamento Académico de Ciencias Aplicadas a

la Producción, al Ambiente y al Urbanismo
UNIVERSIDAD NACIONAL DE LA RIOJA
 LEGISLACIÓN Y ÉTICA – Estudio del Derecho y la Ética en la carreras de Ingeniería civil

Unidad 3 - Derecho Civil. Derechos Reales y

Personales.

3.1. Derechos Reales y Personales. Características esenciales que definen su distinción

jurídica. Dominio: Derechos de Propiedad. Dominio Público y Privado del Estado. Modos de
adquirir el dominio. Concepto. Características. Edificación e invasión del suelo ajeno.
Obligaciones: concepto, naturaleza jurídica, origen de las obligaciones, breve análisis en relación
de su objeto y a las personas, extinción.
3.2. Limitaciones al Dominio. Restricciones administrativas. Restricciones
administrativas. Ordenanzas Municipales. Servidumbre: definición. Clasificación.
División. Como se establecen y adquieren. Servidumbres principales. Expropiación.
Procedimientos y tipos. El dominio fiduciario.
3.3. Condominio de muros. Condominio de los muros, cercos y fosos: medianería urbana y rural.
Obligaciones de cerramiento, modos de adquirirla, prueba, cesión. Derechos y obligaciones de los
condóminos. Liquidación de la medianería.
3.4. Mensuras. Propiedad Horizontal Mensuras judiciales, administrativas y particulares.
Propiedad Horizontal: análisis de la ley nacional 13.512 y sus decretos reglamentarios.
Reglamento de copropiedad y administración. Asambleas: tipos, reglamento interno. Ley de
prehorizontalidad. Aplicación.
 DERECHOS REALES
Clasificación
Creados en el Art.1887.CCCN-

a) Dominio
b) condominio;
c) propiedad horizontal; DR sobre COSA
d) conjuntos inmobiliarios; PROPIA (Art 1888)
e) tiempo compartido; Principales (art 1889)
f) cementerio privado;
g) superficie

DR sobre
h) usufructo;
COSA AJENA (Art 1888)
i) uso;
Principales (art 1889),
j) habitación;
de goce
k) servidumbre;.

l) la hipoteca; DR sobre COSA AJENA (Art 1888)

m) la anticresis; Accesorios (art 1889),
n) la prenda.. de garantía
 CONDOMINIO
SIN INDIVISION FORZOSA Art.1996-98.-
... son aplicables las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
… Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier
tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible
… también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene
propietario de toda la cosa.

CON INDIVISION FORZOSA temporaria Art.1999-2003.-

... Plazo no > 10 años
… no se puede renunciar a ejercer la accion de partición por tiempo indeterminado.
Partición nociva (grave o perjudicial a los intereses de todos,…el juez puede disponer su
postergación hasta por 5 años y renovable 1 vez.
Partición anticipada  a petición de parte, ante circunst graves, el juez puede disponerla
antes del tiempo previsto
CON INDIVISION FORZOSA perdurable
... Sobre accesorios indispensables
Recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más
heredades que pertenecen a diversos propietarios.
Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división

Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los
que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos

... sobre muros, cercos y fosos

CONDOMINIO POR CONFUSION DE LIMITES (antes CC Velez Sarsfield)
Si los límites de dos propiedades contiguas están confusos, ya sean porque no
se han establecido nunca, o por que han desaparecido los cercos, pircas o mojones
que los demarcaban y sus titulares no están en condiciones de precisar el lugar por
donde pasa la línea divisoria, se crea entre ambos propietarios una situación
especial sobre la parte dudosa que la ley designa con el nombre de
"Condominio por Confusión de Límites"..

CCYC ARTICULO 2266.-

Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre
acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre
inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta,
previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite
en el terreno.

No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe

incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.
 DERECHO REAL – Defensas del DR
ACCIONES REALES  medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los DsRs contra
ataques que impiden su ejercicio

- Son imprescriptibles, sin perjuicio lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva

• Finalidad: defender la existencia del DR que se ejerce por la

reivindicatoria posesión
• Corresponde ante actos que producen el desapoderamieto

• Finalidad: defender la plenitud del DR

confesoria • Corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro
derecho inherente a la posesión

• Finalidad: defender la libertad del DR que se ejerce por la posesión

• Corresponde ante actos que constituyen una turbación,
negatoria especialmente dada por una atribución indebida de una servidumbre
u otro derecho inherente a la posesión

• Finalidad: cuando existe incertidumbre acerca del lugar exacto por

donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos
Acción de • La Accion de Deslinde permite fijarla de manera cierta, previa
investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite del
deslinde terreno
• Cuando NO existe incertidumbre sino CUESTIONAMIENTO DE LIMITES
NO PROCEDE accion de DESLINDE sino REIVINDICATORIA
 MENSURAS
Mensura (del latín)  significado “medida”
 acepciones : …….
“el arte o el mecanismo a seguir para medir una cosa inmueble”.

se realiza por medio de la tarea de agrimensura  arte de medir las tierras.

- Cálculo de las medidas (lineales, angulares y superficies)

- complementado con la determinación de ubicación de linderos y rumbos del
inmueble,
- en relación con su título de dominio y
- de acuerdo a las normas y procedimientos legales establecidos con el objeto
de dar cumplimiento a las tareas necesarias.

La mensura, conforme a los preceptos constitucionales, es de pertenencia o

resorte de los gobiernos locales.
 MENSURAS
La Agrimensura Legal  vehículo idóneo para interpretar legalmente los títulos
de propiedad y utiliza la legislación para dilucidar todos los problemas
existentes o que se plantean durante el proceso de mensura.

• Topográficos
conocimientos • geodésicos y
técnicos
• cartográficos
para medir
El profesional
habilitado técnica
y jurídicamente
•del Derecho Civil (dominio, condominio,
para llevar a cabo
todas las tareas de servidumbres, etc.),
la mensura se vale •del Derecho Administrativo
conocimientos
de: jurídicos •Derecho Procesal,
p/ interpretar los •Derecho Agrario, etc.,
derechos reales
inmobiliarios •leyes nacionales, provinciales y ordenanzas,
vinculadas a la jurisdicción donde se encuentra
ubicado el inmueble objeto de la mensura

MENSURA: la aplicación del título al terreno, es una comparación de una situación de

hecho (ocupación) con una de derecho (títulos)  plano de Mensura.
 MENSURAS
conjunto de operaciones de conformidad con las
disposiciones de los Códigos de Procedimientos y
JUDICIALES ordenadas por juez competente (primera instancia en
lo civil y comercial))

labores de mensura que se ejecutan para deslindar

ADMINISTRATIVAS bienes que dependen del Estado (Nacional, Provincial
o Municipal)

MENSURAS
encargadas directam. por los propietarios o las que
sean ordenadas por los jueces y otra autoridad
PARTICULARES competente, en expedientes judiciales o
administrativos, siempre que no se trate de las
comprendidas en el juicio de mensura

Mensuras y demarcaciones de pertenencias mineras,

constituyen la forma práctica , material y visible, de
traducir en el terreno el concepto jurídico de la
DE MINAS concesión legal o registro-
Se deben ejecutar conforme a lo dispuesto por el
Código de Minería y a las instrucciones Generales
para Peritos Agrimensores)
 Mensuras Judiciales
el acto de medir una cosa, interpretando y
MENSURA
ubicando el título respectivo

investiga el límite separativo de dos

DESLINDE
MENSURAS heredades confinantes
JUDICIALES

materializa en el terreno la línea divisoria,

AMOJONAMIENTO fijándola de manera visible y permanente por
hitos o mojones
 Juicio de Mensura
juicio de identificación de la propiedad y tiene por principal objeto ubicar con
precisión el título  localizar e individualizar la propiedad.

Casos:
- Que el título se aplique a todo el inmueble poseído:  La operación de
Mensura se realizará por el confín del terreno poseído.
- Que el título se aplique tan solo a parte del inmueble poseído: 
El terreno poseído es mayor que el que consigna el título respectivo.
Este excedente puede poseerse por otro título distinto o sin título.
se realizará por el confín del terreno poseído sin perjuicio de los derechos que el
poseedor pudiera tener el resto del terreno poseído con otro título o sin título de
dominio (Art. 2751 CC) “La posesión de buena fe de mayor parte de terrenos que
la expresan los títulos, no aprovechan al que la ha tenido”

Procedimiento: establecido en el Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial y en las

Instrucciones Generales para Peritos Agrimensores .
Intervienen: - El juez que entiende en la causa
- El peticionario de la mensura
- El perito que ejecuta las tareas de Agrimensura Legal
- Los colindantes que tienen y/o pretenden DRs,darles la particip.que corresp.
- La Dirección General de Catastro que fiscaliza las operaciones técnicamente.
 JUICIO DE DESLINDE

La finalidad de la acción de deslinde es investigar los límites exactos y

proceder a la demarcación de los mismos.

Elementos:
. propiedades rústicas
. contiguas
. confusión material (de límites en el terreno) y no en los títulos
. propietarios distintos - Bienes privados del estado o particulares
Operación de Deslinde:
- comprende la investigación del límite (aplicación del título al terreno)
- mensura del terreno (medición de líneas, amojonamiento, rumbos)
 ACCION DE DESLINDE
Finalidad de la acción de deslinde Art.2266-
Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria
entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación
fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.

No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino

cuestionamiento de los límites

Legitimación activa y pasiva Art.2267-

El titular de un DR sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras
permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o
removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo
sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.

La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes
de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.

Prueba y sentencia Art.2268-

Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los
respectivos derechos, ..
... el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea
separativa.
Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el
juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado
 DESLINDE

…entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste en escritura
pública.
…. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen
AMIGABLE concurrido a formarlo deben presentarse ante el juez para su
aprobación y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas
capaces, y la mensura practicada servirán en adelante como título de
propiedad siempre que no causare perjuicios a terceros.

DESLINDE
no siendo posible el deslinde amigable por desacuerdo entre los
propietarios linderos, cabe recurrir a la acción de deslinde que el Código
Civil autoriza y reglamentan los códigos procesales bajo el nombre de
"MENSURA, DESLINDE Y AMOJONAMIENTO", operaciones éstas
estrechamente vinculadas entre sí.
JUDICIAL
El deslinde es consecuencia de la mensura; y el amojonamiento del
deslinde.
Si bien la mensura puede estar separada de las otras dos operaciones en
os casos en que sólo se busca conocerla verdadera superficie o ubicación
de una propiedad.
DIFERENCIAS Acción de Deslinde Acción de Reivindicación

Obligar al poseedor de un fundo cuyos límites están reclamar por derecho de dominio, la restitución de una cosa,
El Objeto confundidos con el contiguo, pero no cuestionados, a investigar por tanto cierta, cuya posesión se ha perdido y está en poder
y demarcarlos (arts. 2746 y 2747 del CC) del demandado (Art. 2788 del CC)

a cada parte incumbe el “onus probandi”, relativamente a

el cargo de la prueba incumbe rigurosamente al actor, quien
probar el objeto característico de la acción; es pues a la vez
El onus probandi debe justificar que es propietario, sin importar demasiado que
demandante y demandado, por corresponder a cada parte
el demandado no lo sea
recíprocamente, la acción .(art. 2746CC)

la clase de prueba y de su apreciación, son específicas; tienen

particular valor las enunciaciones en documentos antiguos, en
la prueba del dominio es rigurosa y el actor debe sucumbir si
La clase de prueba viejos catastros, en reconocimientos pretéritos; y el juez puede
no la justifica, aunque el demandado sea un simple tenedor
estimarlos según su equidad y aún accionar con el prudente
arbitrio para dividir y adjudicar la zona dudosa, (art. 2755 CC)

puede excepcionarse alegando contra ella la prescripción

“La posesión de buena fe de mayor parte de terrenos que la decenal y veinteañal, esto es, con la posesión sin título y aún de
La prescripción
expresan los títulos, no aprovechan al que la ha tenido” mala fe, de una fracción cierta y de modo exclusivo (Arts. 2751
y 4015 del CC)

determinar los límites confusos de dos predios contiguos; y

cuando no es posible esclarecerlos, el juez tiene facultad
obtener la restitución de una parte cierta de terreno (Art. 2758
Los efectos arbitraria para dividirlos (art. 2755 del CC).De donde resulta que
del CC),
la restitución del terreno entre uno y otro colindante, sólo es un
objeto accesorio de dicha acción (Salvat N° 1450)
 Mensuras Administrativas
DESLINDES Bienes Públicos: caminos, calles, plazas,
ADMINISTRATIVOS parques

DETERMINACIÓN DE LA Bienes Públicos: ríos, arroyos, playas,

LÍNEA DE RIBERA mares, lagos

MENSURAS
ADMINISTRATIVAS

RADIOS MUNICIPALES fijar o determinar la jurisdicción municipal

con respecto a otras propiedades.

LIMITES INTER- determinar las líneas que separan las

PROVINCIALES jurisdicciones provinciales.

Plano de Mensura. las exigencias legales, instrucciones Generales para

Peritos Agrimensores,
El perito debe adoptar la simbología que exige la reglamentación
correspondiente.  Reglamentación puede diferir de una provincia a otra.
 Mensuras Particulares
División
Deslindedeconvencional
condominio
CON APROBACION
JUDICIAL
Juicios sucesorios

Posesión veinteañal

Simples mensuras
MENSURAS
PARTICULARES
Trazado de colonias

Nuevos centros de poblaciones

Ampliación o modificación de
CON REGISTRO poblaciones existentes
ADMINISTRATIVO
Unificaciones

Fraccionamientos
 REGIMEN LEGAL
DE SUBDIVISIÓN EN
PROPIEDAD HORIZONTAL
 REGIMEN LEGAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL - Antecedentes

Art. 2518 C.C. “La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio
aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares y las minas, salvo las modificaciones
dispuestas por las leyes especiales sobre . Comprende todos los objetos que se
encuentran bajo el suelo, como los tesoros ambos objetos. El propietario es dueño
exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al
vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las
obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio

Art. 2617 C.C.  (derogado por Ley 13512).

“El propietario de un edificio no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños ni por
contrato, ni por actos de última voluntad
 REGIMEN LEGAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL - Antecedentes

• concepción del dominio que c/propietario dilata la extensión de su

propiedad por arriba y por debajo de la misma

• avance económico e inmobiliario – problemas habitacionales

• necesidad de reformular marco jurídico

• presentación de ≠ proyectos de reforma (1928, 1939, 1946)

 p/incorporar a nuestro derecho la Propiedad Horizontal

• LEY N° 13512 Propiedad Horizontal (proy. el evado al Senado por el PEN

en 1947) promulgado en 1948
• Decreto Reglamentario N° 18764 (6/8/1949)

• Ley N° 19.724 de Prehorizontalidad (6/7/1972)

 LEY N° 13512 Régimen de Propiedad Horizontal
Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso
o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que
tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer
a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o
departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.

Art. 2° - Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y

copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad.
Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, …….;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, ….., etc.;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería;

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, …..y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para
servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en
contrario.
 DERECHOS REALES
Nvo Código Civil y Comercial

PROPIEDAD ... es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a
HORIZONTAL su titular facultades de uso, goce y disposición
Art.2037.-Proy. Nvo material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
CCyC
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y
el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las diversas partes
del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.”.

CONJUNTOS ... Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios

INMOBILIARIOS cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos,
Art.2073.-Proy. Nvo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del
CCyC
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales..”.
... Cuando se configuran DRs, los CONJUNTOS INMOBILIARIOS deben someterse a la normativa
del derecho real de PROP. HORIZ. con modif que establece este Título, a los fines de conformar un
DR de PH especial”.
 SUBDIVISION EN P.H. – naturaleza jurídica

DOMINIO
S/ cosa
PROPIA

CONDOMI
NIO
s/ cosa
COMUN PROPIEDAD
HORIZONTAL

 Propiedad exclusiva sobre el piso o dpto

 Copropiedad sobre bienes comunes

 Indivisión Forzosa sobre bienes comunes

 SUBDIVISION EN P.H
• Distintos pisos de un edificio
• Distintos departamentos de un mismo piso
OBJETO DEL
DERECHO • Distintos dptos de un edificio de una sola planta

• Partes privativas independientes 

Unidad funcional -

REQUISISTOS • Salida directa a la vía publica o por un pasaje en

común
 SUBDIVISION EN P.H

departamento

oficina
UNIDAD
principal
PARTES local comercial
PROPIAS
Propiedad …
exclusiva
de cada cochera
propietario
ACCESORIOS
a unidad principal Baulera

…..
 SUBDIVISION EN P.H

TERRENO

PARTES COMUNES
Propiedad exclusiva
de cada propietario
COSAS DE USO COMUN
o indispensable para la seguridad
del edificio
 SUBDIVISION EN P.H – cosas de uso común
Estructura
• Cimientos y muros maestros
• Techos y azoteas
• Porticos cerrados y jardines
• Porticos, galerias y vestíbulos comunes
• Escaleras y puertas de entrada
Tabiques o muros divisorios de unidades
Locales o instalaciones de Servicios centrales
• ascensores
• calefacción
• agua caliente y fria
• aire acondicionado
• Compactadores
• …
Locales comunes
• para alojamiento de portero y porteria
• salón de usos comunes
• Cochera común
• …
 SUBDIVISION EN P.H
cosas de uso común – casos especiales
Puede establecerse uso privativo o exclusivo sobre ciertas cosas
comunes
• Patios, jardines, terrazas, …..

sotanos y azoteas son comunes en general

• Si bien la ley convalida la convencion que pudieran establecer las partes

Escaleras son comunes,

• en tanto comuniquen distintos pisos o partes comunes

Las cocheras pueden constituir partes propias independientes

En edificios de departamentos, con locales comerciales en planta

baja,
• puede establecerse un condominio simple, regido por el Código Civil
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
TITULO V - Propiedad horizontal
CAPITULO 1 - Disposiciones generales

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.

ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos
deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste
en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan
independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble
o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes
de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad
horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o
varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de
los otros propietarios.
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
TITULO V - Propiedad horizontal
CAPITULO 1 - Disposiciones generales

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para
mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad
funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

TITULO V - Propiedad horizontal

CAPITULO 1 - Disposiciones generales

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y
partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el
reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el
consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario..
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
TITULO V - Propiedad horizontal
CAPITULO 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios

ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la
unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión
o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes
comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o
para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la
unidad funcional.

ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de
propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
TITULO V - Propiedad horizontal
CAPITULO 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y
reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas
y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es
título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a
su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o
servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en
derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía
correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas
erogaciones.

ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste,
están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por
cualquier título.
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
TITULO V - Propiedad horizontal
CAPITULO 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes
ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los
propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la
autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la
seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la
mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un
propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer
excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el
acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo
beneficia a un propietario.
ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas
y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la
modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los
integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con
carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial
y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del
edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la
venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión
de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede
adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
TITULO V - Propiedad horizontal
CAPITULO 4 - Reglamento de propiedad horizontal
ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia
terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
TITULO V - Propiedad horizontal
CAPITULO 5 - Asambleas

ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de
éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma
prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en
forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y
acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios
aunque no lo hagan en asamblea.

ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada
sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de
unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha
de la asamblea.
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
TITULO V - Propiedad horizontal
CAPITULO 5 - Asambleas

ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las
unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la
conformidad expresa de sus titulares.

ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es
obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de
su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas
originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el
resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de
los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el
administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y
de las eventuales conformidades expresas.

ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten

convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la
convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe
convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una
decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situación del consorcio.
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

TITULO V - Propiedad horizontal

CAPITULO 6 - Consejo de propietarios

ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes
atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si
el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir
sus obligaciones.

CAPITULO 7 - Administrador

ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario. Puede ser o un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en
oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa
días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta
por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del
reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
TITULO V - Propiedad horizontal
CAPITULO 7 - Administrador
ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley,
el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente
del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la
autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el
reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y
demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y
cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de
expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de
recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del
consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información
sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las
facultades propias de su carácter de representante legal.
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

TITULO V - Propiedad horizontal

CAPITULO 8 - Subconsorcios

ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el
reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa,
en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede
designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en
definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
.

CAPITULO 9 - Infracciones

ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este
Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o
cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal
más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso
de reiteración de infracciones.
.
 Ley 26.994,- CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
TITULO V - Propiedad horizontal
CAPITULO 10 - Prehorizontalidad

ARTICULO 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre
unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las
disposiciones de este Capítulo.

ARTICULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas
bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya
cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación
de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el
adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos
contra el enajenante.

ARTICULO 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:

a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones
de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de
entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los
contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los
propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
 PROPIEDAD HORIZONTAL
Relaciones REGLAMENTO DE
funcionales-
COOPROPIEAD Y
administración-
conservación ADMINISTRACION

REGLAMENTO DE
Relaciones de
FUNCIONAMIENTO
convivencia
INTERNO
 SUPERFICIES COMUNES DE USO EXCLUSIVO

DESCUBIERTA COMUN DE U.E. Patios – Balcones - Jardines

Tendederos
Azoteas
DC

CUBIERTA COMUN DE U.E. Balcones

Cocheras
Bauleras
CC
 Dto Reglamentario - Planos
PLANO CONFORME A OBRA

PLANTAS
FACHADAS

-Subsuelo
-Planta Baja
CARATULA
-Planta Tipo
-Azotea
-Tanque CORTES
-Sala de Maquinas - // a fachada
- I a fachada
 PLANO DE MENSURA Y SUBDIVISION EN P.H. – Ley
13512

MENSURA SIMBOLOS
POLIGONOS
PLANILLAS

De Superficie Croquis s/ t LEYENDAS

- Planta Baja
- Planta Tipo
De Cierre de S.
- Azotea
- S.M.
Resumen Croquis de
- T. A .
Ubicacion CARATULA
 1 – PLANILLA DE SUPERFICIES

CUBIERTA PROPIA CUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO DESC. COMUN DE USO EXCLUSIVO

P DESTI
% H UNI UBIC POS NO SP ST UBIC POS DEST SP ST UBIC POS DEST SP ST

1 1 2
A/S1 1 PB LC A A / / / / / PB patio B B

C/SI 2
2 PB
3 LC C C / / / / / / / / / /

D/S1 3 3 PB
4 LC D D / / / / / / / / / /

4 5 6
l/S1 4 PA OF L L / / / / / PA terraza M M

5 7 8
k/S1 5 PA OF K K / / / / / PA terraza P P

100 S1 S2
 2 – PLANILLA CIERRE DE SUPERFICIES

DESIGNACION SS PB 1P 2P 3P 4P 5P 6P S de M TOTAL
cubierta propia a+c+d l+k S1
cubierta comun e m A
desc. Comun de UE b m+p S2
descubierta comun n+o+q B
vacios C
siperficie inaccesible
muro cubierto comun mc1 mc2 D
muro descubierto comun md1 md2 E
ochava f F
totales sumatoria sumatoria sumatoria
SUP CUBIERTA TOTAL CT I CT II CT
 3 – PLANILLA RESUMEN

SUPERFICIE CUBIERTA TOTAL CT (m2 )

N* DE UNIDADES 5
SUPERFICIE DE TERRENO S/ TITULOS S /titulos
SUPERFICIE DE TERRENO S/ MENSURA S/ mensura

DIFERENCIA + - x
PLANO DE MENSURA Y SUBDIVISION EN P.H. –
Ley 13512
PLANO DE MENSURA Y SUBDIVISION EN P.H. – Ley
13512

Croquis según titulo