El proceso de

compraventa inmobiliaria
1
El trabajo preliminar
Cuando se asesora a un cliente, ste viene con decisiones ms o menos
tomadas en cuanto al mecanismo de financiamiento (crdito de
consumo, hipotecario, o ahorros)

Lo primero es solicitar una evaluacin del banco y que le indique su

verdadera capacidad de endeudamiento.

Para eso se examinar la propiedad (tasacin, ubicacin, superficie,

materiales, riesgo de expropiacin), antecedentes jurdicos de la
propiedad, y antecedentes del solicitante (incluso certificados mdicos)

2
El financiamiento bancario
En la actualidad el sistema financiero chileno se ha sofisticado de tal
modo que ofrece decenas de alternativas distintas en cuanto a
porcentaje de financiamiento, plazos, tasas, moneda, con mutuo, con
letras, etc. Todos ellos, variaciones del mismo mecanismo estndar que
ha servido como parmetro a casi todos los dems: el crdito
hipotecario a 20 aos en UF.

Preguntas frecuentes respecto a este tema son: si conviene endeudarse

en pesos o en UF, si conviene hacerlo a travs de mutuo hipotecario o a
travs de letras, si a 20 o a 30 aos.

Debemos dejar en claro que esa cantidad de frmulas de financiamiento

existen precisamente porque no hay una nica respuesta para todas las
personas y la banca, consciente de ese hecho, ha ido generando
productos financieros casi a la medida para distintos tipos de clientes.

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a) Crditos con letras hipotecarias

Es un prstamo otorgado con garanta hipotecaria cuya fuente de

financiamiento son documentos llamados letras hipotecarias las cuales
son instrumentos mercantiles de inversin, cuyo nico fin es otorgar un
prstamo hipotecario; son emitidas al portador por instituciones
financieras y adquiridas por inversionistas a travs de las Bolsas de
Comercio.

La tasa de inters del prstamo es aquella a la cual queda afecto el crdito

hipotecario y est formada por la tasa de la letra ms la comisin
bancaria.
Al producirse la venta de las letras hipotecarias en los mercados
secundarios, los inversionistas las pueden adquirir a un valor igual o
distinto de la tasa nominal. En caso de existir diferencias stas sern de
cargo o beneficio del peticionario del crdito.
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b) Crdito con mutuo hipotecario endosable
Es un contrato de crdito en el cual el deudor se compromete a
pagar a travs del tiempo, determinadas sumas de dinero al
acreedor (dividendos que incluyen amortizacin e intereses), para
cancelar el valor de la propiedad. Slo pueden destinarse a la
compra de viviendas.

Una de las principales caractersticas es que el instrumento de

refinanciamiento del crdito es la propia escritura de mutuo, la que
se puede transferir a inversionistas mediante el simple endoso de la
misma. De esta forma el inversionista se hace dueo de los
derechos del acreedor.

En esta modalidad no existe venta de letras de crdito, por lo tanto

se conoce el valor exacto del prstamo. La tasa de inters es mayor,
pero el banco no cobra comisin.
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Condiciones ms comunes de los Crditos Hipotecarios
Cada institucin financiera puede operar libremente en cuanto al tipo de deudor,
monto mnimo, y segmento del mercado a cubrir. Las condiciones aqu expresadas
son solamente referenciales, por lo que el inversionista debe informarse
detalladamente a travs de los antecedentes que le entregue la institucin que l
elija.

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1. Los plazos para operar actualmente van del rango entre los 5 y los 30
aos.

2. El monto del crdito puede ser expresado en UF o pesos.

3. Garanta: Hipoteca inscrita a favor del banco sobre la propiedad objeto del
crdito, la que debe estar libre de gravmenes, prohibiciones y litigios.

4. Seguros involucrados de cargo del deudor:

Siniestros (incendio, terremoto, acto terrorista, etc.)
Desgravamen (hasta 60 65 aos promedio). En relacin a este seguro, el
banco puede pedir exmenes mdicos al cliente antes de aprobar un crdito,
dependiendo el monto del crdito y de la edad del solicitante.

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5. Tasa de inters:
Letras: conformada por tasa de la letras hipotecarias y comisin del
banco.
Mutuo: Ser pactada en cada oportunidad y estar sujeta a las
condiciones vigentes del mercado.

6. Aporte del cliente: El deudor debe financiar normalmente el 25% del

precio de la propiedad. Existen instituciones que entregan frmulas para
financiar hasta el 100% del precio.

7. El dividendo resultante debe ser menor o igual al 25% de la renta

lquida demostrable. Puede incluirse a cnyuge o grupo familiar para
complementar renta en cuyo caso todos los que son evaluados para ello,
de otorgarse el crdito, se hacen codeudores solidarios.
El dividendo incluye amortizaciones, intereses, comisiones y, por lo
general los seguros contratados.

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8. Gastos operacionales:

Estos gastos no se incluyen en el crdito hipotecario, por lo que el cliente

debe tener la provisin de fondos para ellos antes del otorgamiento de
ste. Cabe mencionar adems que en compraventas donde no existe
financiamiento bancario, los gastos operacionales se estila repartirlos en
partes iguales entre comprador y vendedor. En cambio, en operaciones
en donde intervienen bancos, los gastos son de cargo del comprador y
deudor del crdito hipotecario, excepto en lo que respecta a la comisin
del corredor de propiedades, la cual paga cada parte por su cuenta.

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Los gastos operacionales incluyen (valores aproximados):
Tasacin del inmueble hipotecado :2 UF
Estudio de ttulos y redaccin de escritura :6 UF
Gastos Notariales :4 UF
Impuesto Timbre y Estampillas (porcentaje sobre el prstamo)
Vivienda: 1,2% (0,6% si es DFL 2, nueva primera transferencia)
Fines generales: 1,2%
Inscripcin CBR(sobre el valor de la propiedad):1,0%
Comisin del corredor de propiedades 2% por cada parte (si es que
corresponde)

9. Condiciones y caractersticas del prstamo: Cada institucin financiera fija

sus condiciones como por ejemplo montos mnimos del prstamo, valor
mnimo de la propiedad, comunas donde se encuentran las propiedades, etc.

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10. Monto del Prstamo: El lmite normalmente es:
Hasta el 80% del valor de la propiedad para Viviendas.
Hasta el 70% del valor de la propiedad para Locales Comerciales y
Oficinas.

Tomando el valor de la propiedad, como el menor valor entre el precio de

venta y el valor de tasacin de la misma.

Para dejar ms claro lo anterior, si una Institucin dice financiar hasta el

80% del precio de una casa y sta es ofrecida en UF 3.000. Si al tasarla el
informe arroja que su valor es de U.F. 2.000, el banco financiar el 80% de
los U.F. 2.000
Un caso contrario sera si la propiedad fuera ofrecida en U.F.4.000 y la
tasacin diera un valor de U.F. 5.000 la institucin financiar el 80% de los
U.F. 4.000

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11. Liquidacin de los Fondos:
Letras hipotecarias: El o los interesados debern asumir el riesgo
asociado a la liquidacin de las letras en el mercado secundario.
Mutuo hipotecario: Los fondos a recibir por el interesado
corresponden al monto del crdito otorgado.

12. Documentacin del prstamo:

Los crditos se otorgan por escritura pblica, en la que se da cuenta de
la compraventa, mutuo e hipoteca.

13. Entrega del importe de los prstamos:

El importe del crdito ser entregado directamente al vendedor de la
propiedad, una vez inscritas las hipotecas respectivas en el
correspondiente Conservador de Bienes Races.

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14. Amortizaciones extraordinarias:
Usted puede reembolsar anticipadamente todo o al menos el 10% del
capital adeudado. Esta amortizacin extraordinaria tiene un costo de
cargo del cliente, en relacin al monto pre-pagado.

15. Tasacin del inmueble:

La tasacin del inmueble que se ofrece en garanta ser hecha por el
tasador designado por la Institucin Financiera y su costo ser de cargo
del cliente.

(En caso de diferencia, se otorgan prstamos o bien se recurre al

financiamiento va leasing, que no requiere ahorro previo del
comprador)

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Antecedentes requeridos para solicitar un Crdito Hipotecario:

a) Antecedentes Personales del Solicitante

Solicitud de Crdito
Declaracin Personal de Salud
Fotocopia Cdula Nacional de Identidad (del Solicitante-Cnyuge, Vendedor-
Cnyuge y Aval si lo hay)
Acreditar Estado Civil actual (Comprador, Vendedor y Aval si lo hay)

Casado en rgimen de sociedad conyugal:

Certificado de Matrimonio de reciente emisin (Oficina Registro Civil).
En ese caso debe comparecer la mujer autorizando los gravmenes o la
codeudora. Se requieren dos fotocopias de la Cdula de Identidad de la mujer.
En caso de mujeres casadas que actan por el Artculo 150 del Cdigo Civil, la
actividad que genere rentas debe ser separada del marido, y no pueden ser
rentas del capital o del patrimonio (renta de arrendamiento, de capitales
mobiliarios, etc.) y debe ser acreditada con al menos dos documentos (por
ejemplo: liquidacin de sueldo, certificado de antigedad, AFP).

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Casado con separacin de bienes:
Certificado de Matrimonio con la constancia de la separacin de bienes
(Oficina Registro Civil).
Solteros: En la Escritura de compraventa se requerir hacer declaracin de
soltera.
Anulados: Certificado de Matrimonio con constancia de la declaracin de
nulidad de matrimonio (Oficina Registro Civil). En la escritura de
compraventa se requerir hacer declaracin de soltera.
Viudos: En la escritura de compraventa se requerir hacer declaracin de
viudez.
Otros Casos: Segundas nupcias, matrimonios en el extranjero, etc.
consultar en Institucin Financiera.

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b) Antecedentes Comerciales Solicitante
Estado Situacin
Acreditar renta lquida mensual y antigedad en el empleo.

Si es Empleado o Pensionado:
Certificado emitido por el empleador en que indique el total de
haberes de carcter permanente y antigedad en la empresa
Tres ltimas liquidaciones de sueldo si posee renta
Renta Variable: seis ltimas liquidaciones de sueldo
Renta Fija: tres ltimas liquidaciones de sueldo

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Si es Empresario, Comerciante o Industrial:
Certificado otorgado por el contador, mediante el cual acredite sus
ingresos lquidos promedios de los ltimos seis meses
ltimo balance firmado por contador y representante legal
Declaracin Impuesto Anual a la Renta de los ltimos tres aos
Seis ltimos pagos Impuesto Mensual IVA y/o 2
PPM (formulario 29)
Si es sociedad, debe proporcionar carpeta legal de la empresa:
Escritura de constitucin, extracto, publicacin en diario oficial,
inscripcin en registro de comercio, iniciacin de actividades. En el caso
de Sociedades Annimas debe presentar acta de directorio en donde
se otorgan los poderes.

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Si es Profesional independiente:
Declaracin Impuesto a la Renta de los ltimos tres aos
Promedio tres ltimos meses de Boletas de Honorarios / fotocopias
de las boletas
Seis ltimos pagos Impuesto Mensual IVA y/o PPM

Si es Rentista:
Contrato (s) vigente (s) de arriendo
Fotocopia tres ltimos recibos de arriendo de la(s) propiedad(es) que
le genera(n) renta.
Certificado de dominio vigente y de gravmenes y prohibiciones de
la(s) propiedad(es) que le genera(n) renta (Conservador de Bienes
Races).
Declaracin de Impuesto a la Renta de los ltimos tres aos.

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Otros antecedentes
Fotocopia de certificados de ttulos de acciones, bonos, depsitos a plazo
y otros activos declarados.
Fotocopia de los ltimos recibos de deuda canceladas / casas comerciales
u otros acreedores.
Fotocopia de escritura(s) de compraventa y ultimo(s) recibo(s) de
contribuciones de bienes races.
ltima(s) colilla(s) de pago dividendo(s) si hay crdito hipotecario.
Fotocopia de certificado(s) de inscripcin en el Registro de Vehculos
Motorizados / padrn.
Si el propietario es persona natural y acta representado, el
representante debe acompaar el poder, con vigencia.
Si el propietario es persona natural casada: Debe acompaar copia del
certificado de matrimonio, con indicacin de las subinscripciones al da
(Oficina Registro Civil).
Si el propietario es un menor: Debe acompaarse la autorizacin judicial
(cualquier Notara).
Si el propietario es una persona jurdica: Deber acompaar la carpeta
legal de la institucin.
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Carpeta legal del bien raz

Ttulos de la propiedad de los diez ltimos aos, los que corresponden las
escrituras pblicas. Las escrituras faltantes se pueden solicitar en el archivo
judicial.
Certificado de dominio vigente del actual dueo de la propiedad otorgado
por el Conservador de Bienes Races.
Certificado de hipotecas, gravmenes, prohibiciones, interdicciones y
litigios pendientes de treinta aos a la fecha, otorgado por el conservador
de bienes races, con una vigencia no mayor a 30 das.

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 Recibo de pago de la ltima cuota de contribuciones.
Certificado emitido por la Tesorera General de la Repblica, que
acredite que la propiedad no registra deudas de contribuciones.
Certificados de No expropiacin emitidos por SERVIU y por la
Municipalidad correspondiente. Estos documentos no pueden tener
una antigedad superior a los 30 das por lo que se aconseja
solicitarlos al final del proceso.
Permiso de edificacin (reducido a escritura pblica si est
acogido a DFL2 (Municipalidad).
Certificado de recepcin municipal final.

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 Copia de resolucin que autoriza la venta por piso o departamentos y
copia de los respectivos planos con constancia de su archivo, en caso de
departamento.
Reglamento de copropiedad del condominio, con certificacin de
encontrarse inscrito en el Conservador de Bienes Races.
Recibo de pagos del ltimo mes de gastos comunes (si es en condominio)
Copia del Contrato General de Construccin, si lo hay.
Certificado de nmero entregado por la municipalidad, si es casa.
Si se trata de casas construidas en loteos nuevos debe acompaarse
copia del plano respectivo aprobado por la Direccin de Obras e inscrito en
el conservador de bienes races y certificado de urbanizacin.

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Resumen del paso a paso de la operacin con
financiamiento bancario
1. Pre-aprobacin de crdito (24 a 48 horas aprox.).

2. Entrega de Estado de situacin y antecedentes que lo acreditan.

3. Exmenes mdicos al solicitante para efectos del seguro de

desgravamen (si procede).

4. El banco informa el monto mximo aprobado al solicitante (una

semana despus de entregados los antecedentes).

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5. El solicitante elige la propiedad y pide al vendedor o a quien lo
represente, la carpeta legal y los antecedentes tcnicos de ella. En la
negociacin, desde ya le informa que tramitar un crdito hipotecario.

6. Una vez recibidos los antecedentes de la propiedad, el banco solicita

tasacin y estudio de ttulos, lo cual debera demorar menos de dos
semanas en total.

7. Terminado el estudio de ttulos y entregado el informe de tasacin el

banco entrega formalmente el cierre de condiciones.

8. El solicitante acepta las condiciones y el banco procede a la

escrituracin.

24
9. Comprador y vendedor comparecen para la firma segn instrucciones
del banco, en la notara que ste indique. El banco puede pedir
comparecencia y firma de cnyuges si procede.

10. El banco inscribe la compraventa y la hipoteca en el Conservador de

Bienes Races respectivo.

11. Una vez verificada las inscripciones, el banco emite la orden de pago al
vendedor.

12. El vendedor recibe el pago (aproximadamente un mes despus de la

firma de la escritura).

Tiempo total estimado desde la solicitud del crdito hasta que el

vendedor recibe el dinero: entre 60 y 75 das.

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Marco legal de la promesa

Artculo 1554 Cdigo Civil

Decreto con fuerza de ley N 458, Ley General de Urbanismo y
Construcciones, de 1975.
Ley N 19.281, establece normas sobre arrendamiento de viviendas con
promesa de compraventa. Diario Oficial de 27 de diciembre de 1993.
Ley N 19.360, crea sistema de compensacin de dividendos de prstamos
hipotecarios para la vivienda y de aportes a contratos de arrendamiento de
viviendas con promesa de compraventa. Diario Oficial de 24 de enero de
1995.
Ley N 19.932, modifica la ley general de urbanismo y construcciones, en
materia de contrato de promesa de compraventa de determinados bienes
races y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artculo 470 del
Cdigo Penal. Diario Oficial de 3 de febrero 2004.
Ley N 20.007. Modifica la ley general de urbanismo y construcciones, en
materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes
races sin recepcin definitiva. Diario Oficial de 11 de abril de 2005.

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Promesa de compraventa de bienes races

Entre los hechos ms comunes que hacen necesaria la promesa de

compraventa inmobiliaria estn:
Que el vendedor no posea an la propiedad que vaya a vender o que
incluso sta ni siquiera exista materialmente.
Que el o los vendedores deban subsanar o establecer claramente sus
derechos sobre la propiedad, de tal forma que le sea posible, desde el
punto de vista legal, venderla.
Que la propiedad se encuentre sujeta a prohibiciones, gravmenes,
interdicciones, hipotecas o litigios pendientes que hagan imposible su
venta, pero que sean susceptibles de levantar en un tiempo determinado.
(Ej. Casas con subsidio habitacional, viviendas con deuda hipotecaria o
embargos, etc.)
Que la propiedad por causas legales o tcnicas no est apta para ser
usada para aquello que se vende (Ej. Vender una casa con destino
habitacional para ser usada con fines comerciales mientras se realizan los
trmites de cambio de destino).
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Algunos aspectos de la hipoteca

Se pacta habitualmente la prohibicin de establecer segundas hipotecas

sobre el bien hipotecado.
Se establece la prohibicin de enajenar (clusula de no enajenar)
Colisin normativa con bienes familiares, artculo 141.
Problema con beneficio de excusin del artculo 148.1
Solucin jurisprudencial: preferencia de normativa hipotecaria (artculo
13). Se aplica por ende el procedimiento de la Ley General de Bancos.
Tambin opera el principio de buena fe.
Cuando se trata de sociedad conyugal, el cnyuge debe comparecer.
En materia de viviendas acogidas al SERVIU, los cnyuges se miran como
separados de bienes.
En cuanto a los seguros, en la prctica son obligatorios.
Seguro de daos. Obligatorio el de incendios. No as el de terremotos.
En base a tasacin de bancos.
Seguro de desgravamen (de vida), por fallecimiento del deudor. Cubre
dividendos no pagados, no los morosos. El deudor no debe pasar de 65
aos.
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Hipotecas especiales exentas de la solemnidad de la escritura pblica
Artculo 165 de la ley N 16.640, sobre reforma agraria.

Corporacin de la Vivienda, conforme al artculo 67 de la ley N 14.171.

Mutuos hipotecarios endosables asociados al subsidio habitacional conforme al artculo 41 de la ley N 18.196 modificado
por el artculo 1 de la ley N 19.514. Artculo 41 ley N 18.196.

Hipotecas en que sean parte el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, las instituciones relacionadas con el Gobierno a
travs de l y las Asociaciones de Ahorro y Prstamos e Instituciones de Previsin Social, conforme al artculo 61 de la ley N
16.391, que hace aplicable a estos contratos el procedimiento de escrituracin del artculo 68 de la Ley N 14.171.

Escrituras en que sean parte los Bancos Comerciales, Bancos de Fomento, Banco del Estado de Chile, Banco Central de
Chile o CORFO (artculo 5 del D.L. 1847, de 1977) o las escrituras de constitucin de hipotecas en que sea parte el Instituto
de Desarrollo Agropecuario (D.F.L. 13-2345, de Diario Oficial de 17 de agosto 1979, y artculo 11 de la ley N 18.910), que se
rigen por el procedimiento del artculo 68 de la ley 14.171 y 61 de la ley 16.391.

Hipotecas originadas en operaciones de crdito en que el Banco del Estado de Chile, la CORFO, bancos comerciales y de
fomento, el Instituto de Desarrollo Agropecuario, y dems organismos o instituciones financieras realicen con los pequeos
empresarios agrcolas para el financiamiento de la adquisicin de insumos o asistencia tcnica, programas de desarrollo
predial o proporcionar capital de explotacin a los predios (artculo 3 del 0.1. N 2974, de 1979).

Las hipotecas asociadas a ttulos traslaticios de dominio que otorguen los Servicios de Vivienda y Urbanizacin respecto
de viviendas, obras de equipamiento comunitario y sitios que formen parte de poblaciones o loteos de su propiedad o de
propiedad de entidades de que sean sucesoras legales, aunque deben constar por escritura pblica no requerirn la
consignacin de las menciones a que se refieren los N 4 del artculo 78 y 3 del artculo 81 del Reglamento del Conservador
de Bienes Races y del artculo 2432 N 3 del Cdigo Civil (artculo 1 del D.L. N 2833, de 1979, sustituido por el artculo 41
de la ley N 18.591).

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