Conferencista

C.P. Jos Asuncin Neira Flrez

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Jos Asuncin Neira Flrez:

Contador Publico, Universidad Santiago de Cali, Magister
en Gestin Empresarial, Especializado en Revisora Fiscal,
Gerencia Financiera con nfasis internacional, Gerencia
estratgica, Diplomado en Derecho societario, NIIF,
Promotor y Liquidador de la Superintendencia de
Sociedades, Consultor Tributario y Financiero de empresas
tales como Fenocol Ltda., Promulgar Ltda., Manufacturas
California S.A, Disfaroc S.A.S. Docente Universitario.

NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Objetivo
El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento
contable de las propiedades de inversin y las exigencias
de revelacin de informacin correspondientes.

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PROPIEDADES DE
INVERSION
Alcance
Esta Norma ser aplicable en el reconocimiento, medicin y
revelacin de informacin de las propiedades de inversin.
Entre otras cosas, esta Norma ser aplicable para la
medicin, en los estados financieros de un arrendatario, de
los derechos sobre una propiedad de inversin mantenida en
arrendamiento y que se contabilice como un arrendamiento
financiero y tambin se aplicar para la medicin en los
estados financieros de un arrendador, de las propiedades de
inversin arrendadas en rgimen de arrendamiento operativo.
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PROPIEDADES DE
INVERSION
Alcance
Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC 17
Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes:
a)La clasificacin de los arrendamientos como
arrendamientos financieros u operativos;
b)El reconocimiento de las rentas por arrendamiento de
propiedades de inversin (ver tambin la NIC 18 Ingresos
de Actividades Ordinarias);
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PROPIEDADES DE
INVERSION
c) La medicin, en los estados financieros del
arrendatario, de los derechos sobre propiedades
mantenidas en arrendamiento operativo;
d) La medicin, en los estados financieros del arrendador,
de su inversin neta en un arrendamiento financiero;
e) La contabilizacin de las transacciones de venta con
arrendamiento posterior; y
f) La informacin a revelar sobre arrendamientos
financieros y operativos.

NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Alcance
Esta Norma no ser de aplicacin a:
a)Los activos biolgicos relacionados con la actividad
agrcola (vase la NIC 41 Agricultura); y
b)Los derechos mineros y reservas minerales tales como
petrleo, gas natural y recursos no renovables similares.

NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Definicin
Propiedad para inversin es la propiedad (terreno o
construccin o parte de una construccin o ambas) tenida
(por el propietario o por el arrendatario segn un
arrendamiento financiero) para obtener alquileres o para
apreciacin del capital o ambos. [NIC 40.5]

NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Las propiedades de inversin se tienen para obtener rentas,
plusvalas o ambas. Por lo tanto, las propiedades de inversin
generan flujos de efectivo que son en gran medida
independientes de los procedentes de otros activos posedos
por la entidad. Esto distinguir a las propiedades de inversin
de las ocupadas por el dueo. La produccin de bienes o la
prestacin de servicios (o el uso de propiedades para fines
administrativos) generan flujos de efectivo que no son
atribuibles solamente a las propiedades, sino a otros activos
utilizados en la produccin o en el proceso de prestacin de
servicios. La NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo se aplican
a las propiedades ocupadas por el dueo.
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de
inversin:
a)Un terreno que se tiene para obtener plusvalas a largo
plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso
ordinario de las actividades del negocio.
b)Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado
(en el caso de que la entidad no haya determinado si el
terreno se utilizar como propiedad ocupada por el dueo o
para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las
actividades del negocio, se considera que ese terreno se
mantiene para obtener plusvalas).
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
c) Un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un
edificio obtenido a travs de un arrendamiento
financiero) y est alquilado a travs de uno o ms
arrendamientos operativos.
d) Un edificio que est desocupado y se tiene para ser
arrendado a travs de uno o ms arrendamientos
operativos.
e) Inmuebles que estn siendo construidos o mejorados
para su uso futuro como propiedades de inversin.

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Los siguientes son ejemplos de partidas que no son
propiedades de inversin y que, por lo tanto, no se incluyen
en el alcance de esta Norma:
a)Inmuebles con el propsito de venderlos en el curso normal de
las actividades del negocio o bien que se encuentran en proceso
de construccin o desarrollo con vistas a dicha venta (vase la
NIC 2 Inventarios), por ejemplo propiedades adquiridas
exclusivamente para su disposicin en un futuro cercano o para
desarrollarlas y revenderlas.
b)Inmuebles que estn siendo construidos o mejorados por
cuenta de terceras personas (vase la NIC 11 Contratos de
Construccin).
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
c) Propiedades ocupadas por el dueo (vase la NIC 16
Propiedades, Planta y Equipo), incluyendo, entre otros, las
propiedades que se tienen para su uso futuro como
propiedades ocupadas por el dueo, propiedades que se
tienen para realizar en ellas construcciones o desarrollos
futuros y utilizarlos posteriormente como ocupados por el
dueo, propiedades ocupadas por empleados (paguen o no
rentas segn su valor de mercado) y propiedades ocupadas
por el dueo en espera de desprenderse de ellas.
d) [eliminado].
e) Las propiedades arrendadas a otra entidad en rgimen de
arrendamiento financiero.
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Ejercicio 1
Propiedades de inversin se define como:
a)Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o
ambos) que se mantiene para la venta en el curso normal de
las operaciones.
b)Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o
ambos) que se mantiene para obtener rentas.
c)Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o
ambos) que se mantiene para obtener plusvalas.
d)Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o
ambos) que se mantiene para obtener rentas, plusvalas o
ambas.
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Ejercicio 2
Una entidad es propietaria de un edificio de dos pisos. El piso
1 se arrienda a terceros independientes mediante
arrendamientos operativos, a cambio de pagos por el
arrendamiento. El piso 2 est ocupado por el personal de
mantenimiento y administracin de la entidad. La entidad
puede medir con fiabilidad el valor razonable de cada uno de
los pisos del edificio sin costo o esfuerzo desproporcionado.
Piso 1
Piso 2
Medicin
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Solucin
La entidad (el arrendador) clasifica el piso 1 como una
partida de propiedades de inversin. Es una propiedad que
se mantiene para obtener rentas. Se contabiliza al valor
razonable en cada fecha de presentacin.
El piso 2 del edificio se clasifica como propiedades,
planta y equipo. Es una propiedad que se utiliza en la
produccin o el suministro de bienes o servicios o para
fines administrativos. Se contabiliza al costo menos toda
depreciacin acumulada y toda prdida por deterioro
acumulada.
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Nota
Si el valor razonable no puede medirse con fiabilidad sin
costo o esfuerzo desproporcionado en un contexto de
negocio en marcha, los pisos 1 y 2 se contabilizaran como
propiedades, planta y equipo, conforme a la NIC 17.

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Ejercicio 3
Una entidad tiene un alojamiento con desayuno en un edificio
de su propiedad. La entidad tambin proporciona a los
huspedes otros servicios que incluyen limpieza, televisin
satelital y acceso a Internet de banda ancha. La renta diaria
de la habitacin incluye estos servicios. Adems, a pedido, la
entidad organiza visitas por los alrededores para sus
huspedes.
Los servicios de visitas se cobran por separado. La entidad
debera contabilizar el edificio como:
(a) Inventario, (b) Propiedades de inversin, (c) Propiedades,
planta y equipo
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Ejercicio 4
Una subsidiaria (arrendador) posee un edificio para obtener
rentas bajo un arrendamiento operativo de su Controladora
(arrendatario). La entidad controladora fabrica sus
productos en el edificio arrendado.
El valor razonable del edificio puede medirse con fiabilidad
sin costo o esfuerzo desproporcionado, y en un contexto de
negocio en marcha.

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
El edificio:
a)Se contabiliza como una partida de propiedades, planta y
equipo por parte de la subsidiaria, y como propiedades de
inversin por parte del grupo.
b)Se contabiliza como una propiedad de inversin por parte
de la subsidiaria y como una partida de propiedades, planta y
equipo por parte del grupo.
c)Se contabiliza como una propiedad de inversin tanto por
parte de la subsidiaria como por el grupo.
d)Se contabiliza como una partida de propiedades, planta y
equipo tanto por parte de la subsidiaria como por el grupo.
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Reconocimiento
La propiedad para inversin se debe reconocer como activo
cuando sea probable que los beneficios econmicos futuros
que estn asociados con la propiedad fluirn para la
empresa, y que el costo de la propiedad se pueda medir
confiablemente. [NIC 40.16]

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Medicin
La propiedad para inversin se mide inicialmente al costo,
incluyendo los costos de transaccin. Tales costos no
deben incluir costos de inicializacin, desechos anormales,
o prdidas operacionales iniciales en los que se incurre
antes que la propiedad para inversin logre el nivel
planeado de ocupacin. [NIC 40.20 y 40.23]

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION

Medicin subsiguiente al reconocimiento inicial

La NIC 40 permite que la empresa escoja entre: [NIC 40.30]
modelo a valor razonable; y
modelo del costo.
Un mtodo tiene que ser adoptado para toda la propiedad
para inversin de la entidad. Se permite el cambio solamente
si esto resulta en una presentacin ms apropiada. La NIC
40 observa que esto es altamente improbable para el cambio
desde el modelo a valor razonable hacia el modelo del costo.

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Medicin
Modelo a valor razonable: La propiedad para inversin se
vuelve a medir a valor razonable, que es la cantidad por la
cual la propiedad podra ser intercambiada entre partes
conocedoras, dispuestas, en una transaccin en
condiciones iguales. Las ganancias o prdidas que surgen
de los cambios en el valor razonable de la propiedad para
inversin tienen que ser incluidos en la utilidad o prdida
neta para el perodo en el cual surgen. [NIC 40.35]

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Medicin
El valor razonable debe reflejar los actuales estado y circunstancias
del mercado a la fecha del balance general. [NIC 40.38]. La mejor
evidencia del valor razonable normalmente es dada por los precios
corrientes en un mercado activo para propiedad similar en la misma
localizacin y condicin y sujeto a similares arrendamiento y otros
contratos. [NIC 40.45] En ausencia de tal informacin, la entidad
puede considerar los precios corrientes de propiedades de
naturaleza diferentes o sujetas a condiciones diferentes, precios
recientes en mercados menos activos con ajustes para reflejar los
cambios en las condiciones econmicas, y proyecciones de los
flujos de efectivo descontados con base en estimados confiables de
los flujos de efectivo futuros. [NIC 40.46]
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Medicin
Hay una presuncin refutable de que la empresa ser capaz de
determinar confiablemente el valor razonable de la propiedad para
inversin hacindolo sobre una base continua. Sin embargo, en
circunstancias excepcionales, la entidad que sigue el modelo de
valor razonable pero en la adquisicin concluye que el valor
razonable de una propiedad para inversin no se espera que se
pueda medir confiablemente sobre una base continua, la
propiedad se contabiliza de acuerdo con el tratamiento de
comparacin segn la NIC 16, Propiedad, planta y equipo (costo
menos depreciacin acumulada menos prdidas por deterioro
acumuladas). [NIC 40.53]
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Medicin
Cuando una propiedad ha sido previamente medida a valor
razonable, debe continuar siendo medida a valor razonable
hasta la disposicin, an si las transacciones del mercado
comparable se vuelven menos frecuentes o los precios del
mercado se vuelven menos fcilmente disponibles. [NIC
40.55]

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Medicin
Modelo del costo: Despus del reconocimiento inicial, la
propiedad para inversin se contabiliza de acuerdo con el
modelo del costo que se establece en la NIC 16,
Propiedad, planta y equipo costo menos depreciacin
acumulada y menos prdidas por deterioro acumuladas.
[NIC 40.56]

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Medicin
Transferencias a o desde la clasificacin como propiedad para
inversin: se deben hacer solamente cuando haya cambio en el uso,
evidenciado por: [NIC 40.57] inicio de ocupacin por parte del
propietario (se transfiere desde propiedad para inversin hacia
propiedad ocupada por el propietario); inicio de desarrollo con vista a la
venta (se transfiere desde propiedad para inversin hacia inventarios);
fin de la ocupacin por parte del propietario (se transfiere desde
propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversin);
inicio de un arrendamiento operacional con otra parte (se transfiere
desde inventarios hacia propiedad para inversin); o fin de la
construccin o del desarrollo (se transfiere desde propiedad en el curso
de construccin/desarrollo hacia propiedad para inversin).
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Medicin
Cuando la empresa decide vender una propiedad para
inversin sin desarrollo, la propiedad no se reclasifica como
propiedad para inversin sino que se trata como propiedad
para inversin hasta que se dispone de ella.

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Medicin
Las siguientes reglas aplican para la contabilidad de
las transferencias entre categoras:
Para la transferencia desde propiedad para inversin
llevada a valor razonable hacia propiedad ocupada por el
propietario o hacia inventarios, el valor razonable al cambio
del uso es el costo de la propiedad segn la nueva
clasificacin; [NIC 40.60]

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Para la transferencia desde propiedad ocupada por el
propietario hacia propiedad para inversin llevada a
valor razonable, la NIC 16 se debe aplicar a partir de la
fecha de la reclasificacin. Cualquier diferencia que
surja entre el valor en libros segn la NIC 16 a esa
fecha y el valor razonable se trata como revaluacin
segn la NIC 16. [NIC 40.61]
Para la transferencia desde inventarios hasta propiedad
para inversin a valor razonable, cualquier diferencia
entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y
su anterior valor en libros se debe reconocer en la
utilidad o prdida neta del perodo; [NIC 40.63] y
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Cuando la entidad completa la construccin/desarrollo
de una propiedad para inversin que ser llevada a
valor razonable, cualquier diferencia entre el valor
razonable a la fecha de la transferencia y los anteriores
valores en libros debe ser reconocida en la utilidad o
prdida neta para el perodo. [NIC 40.65]
Cuando la entidad usa el modelo del costo para la
propiedad para inversin, las transferencias entre las
categoras no cambian el valor en libros de la propiedad
transferida, y para los propsitos de medicin o
revelacin no cambian el costo de la propiedad.
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Medicin
Disposicin
La propiedad para inversin debe ser des-reconocida en la
disposicin o cuando la propiedad para inversin es retirada
en forma permanente del uso y de su disposicin no se
esperan beneficios econmicos. La ganancia o prdida en la
disposicin debe ser calculada como la diferencia entre los
resultados netos de la disposicin y el valor en libros del
activo y debe ser reconocida como ingreso o gasto en el
estado de resultados. [NIC 40.66 y 40.69] La compensacin
recibida de terceros se reconoce cuando se convierte en
cuenta por cobrar. [NIC 40.72]
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Ejercicio 5
Una entidad debe medir sus propiedades de inversin tras
el reconocimiento inicial:
a)Al valor razonable o aplicando el modelo de costodepreciacindeterioro (la misma poltica contable para
todas las propiedades de inversin).
b)Al valor razonable o aplicando el modelo de costodepreciacindeterioro (opcin realizada partida por
partida).
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
c) Al valor razonable.
d) Al valor razonable, para aquellas propiedades en las
que el valor razonable puede medirse con fiabilidad sin
costo o esfuerzo desproporcionado en un contexto de
negocio en marcha; con todas las dems propiedades
contabilizadas, empleando el modelo de costodepreciacin-deterioro de la NIC 17.

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Ejercicio 6
El 1 de enero de 20X1, una entidad adquiri un edificio por
95.000 u.m., que inclua 5.000 u.m. de impuestos indirectos no
recuperables. En el acuerdo de compra se estableca que se
debe completar el pago en su totalidad el 31 de diciembre de
20X1. Se gastaron 2.000 u.m. de honorarios legales al adquirir el
edificio y se pagaron el 1 de enero de 20X1. El edificio se
mantiene para obtener rentas por arrendamiento y plusvalas.
Una tasa de descuento adecuada es del 10% por ao.
La entidad medir el costo inicial del edificio en:
(a) 88.364 u.m. (b) 97.000 u.m. (c) 102.000 u.m. (d) 107.000
u.m.
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Revelaciones
Tanto para el modelo a valor razonable como para el
modelo del costo [NIC 40.75]
Si se us el modelo a valor razonable o el modelo del
costo;
Si se us el modelo a valor razonable, si los intereses en
la propiedad tenida segn arrendamientos operacionales se
clasificaron y contabilizaron como propiedad para inversin;

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Si la clasificacin es difcil, el criterio para distinguir entre la
propiedad para inversin, la propiedad ocupada por el
propietario y la propiedad tenida para la venta;
Los mtodos y los supuestos importantes que se aplicaron para
determinar el valor razonable de la propiedad para inversin;
La extensin en la cual el valor razonable de la propiedad para
inversin se basa en una valuacin realizada por un valuador
independiente calificado; si no ha habido tal valuacin, se tiene
que revelar ese hecho.

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Revelaciones
Tanto para el modelo a valor razonable como para el
modelo del costo [NIC 40.75]
las cantidades reconocidas en utilidad o prdida para:
Ingresos por alquiler derivados de la propiedad para
inversin;
Gastos directos de operacin (incluyendo reparaciones y
mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversin
que gener ingresos por alquiler durante el perodo; y

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Gastos directos de operacin (incluyendo reparaciones
y mantenimiento) que surgen de la propiedad para
inversin que no gener ingresos por alquiler durante el
perodo.
Restricciones sobre la posibilidad de realizar la
propiedad para inversin o la remisin de los ingresos y
resultados de la disposicin.
Obligaciones contractuales para comprar, construir, o
desarrollar propiedad para inversin o para
reparaciones, mantenimiento o mejoramientos.

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Revelaciones
Revelaciones adicionales para el modelo a valor
razonable [NIC 40.76]
Conciliacin entre los valores en libros de la propiedad
para inversin al inicio y al final del perodo, mostrando
adiciones, disposiciones, ajustes al valor razonable,
diferencias de cambio netas, transferencias a y desde
inventarios y propiedad ocupada por el propietario, y otros
cambios.

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION

Ajustes importantes a la valuacin externa (si los hay).

Si la entidad que de otra manera usa el modelo a valor
razonable mide un elemento de propiedad para
inversin usando el modelo del costo, se requieren
ciertas revelaciones adicionales.

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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
Revelaciones
Revelaciones adicionales para el modelo del costo [NIC
40.79]
El mtodo de depreciacin usado; las vidas tiles o las tasas
de depreciacin usadas; el valor en libros bruto y la depreciacin
acumulada (agregada con las prdidas por deterioro
acumuladas) al comienzo y al final del perodo; la conciliacin
del valor en libros de la propiedad para inversin al comienzo y
al final del perodo, mostrando adiciones, disposiciones,
depreciacin, deterioro reconocido o reversado, diferencias de
cambio, transferencias a y desde inventarios y propiedad tenida
por el propietario, as como otros cambios.
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NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSION
El valor razonable de la propiedad para inversin. Si el
valor razonable de un elemento de propiedad para
inversin no se puede medir confiablemente, se
requieren revelaciones adicionales, incluyendo, si es
posible, el rango de los estimados dentro de los cuales
es altamente probable que se ubique el valor razonable.

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GRACIAS
POR SU ATENCION

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