DECLARATORIA DE FBRICA

Fredy Silva Villajuan

Normativa aplicable
- Ley N 29090, modificada por la Ley N 29300. - DS N 024-2008-VIVIENDA Vigencia: 28 de setiembre de 2008. Ley 27157 y su Reglamento.(regularizacin de edificaciones) Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolucin N 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27-12-2008.

Definicin de edificacin
Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.
Artculo 3, numeral 2

Documentos previos: Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el mbito del cercado, donde se especifican los parmetros de diseo que regulan el proceso de edificacin de un predio urbano. Debe ser emitido en el plazo de 5 das tiles y tendr vigencia de 36 meses.
Art. 14 Ley

Documentos previos: Certificado de Factibilidad de Servicios

Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene: a) Las condiciones tcnicas bajo las cuales se otorgar el servicio, precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pblica que debern realizar las empresas prestadoras. b) Plazo en que podr accederse al servicio. c) Fecha de emisin. d) fecha de vigencia.
Art. 14 Ley

Contenido del asiento de anotacin preventiva

El asiento de anotacin preventiva del Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios contendr los datos del Num. 1 Art. 14 de la Ley y el plazo de vigencia. El asiento caducar al vencimiento del plazo del certificado. En el asiento de anotacin preventiva del Certificado de Factibilidad de Servicios se indicar si el predio cuenta con factibilidad de servicios, o en caso que el acceso sea posterior, los datos de los literales b), c) y d) del Num. 3 del Art. 14
Art. 50B del RIRP

de la Ley.

Efectos de la inscripcin de los documentos previos

Los Registros Pblicos inscribirn, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artculo, para su respectiva publicidad, siendo que el contenido del asiento de inscripcin debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que ste ser oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley

Licencia de edificacin
La licencia de edificacin constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorizacin para la ejecucin de obras de edificacin. Las licencias podrn ser objeto de prrroga y modificacin, as mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.
Artculo 7 de la Ley

Plazo de vigencia Efectos de la licencia

Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses calendarios por nica vez. En todas las modalidades, el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. Art. 11 de la
Ley

Efectos: Determina la adquisicin de derechos de construccin y desarrollo, en los trminos de la licencia. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de
la Ley.

Modalidades de aprobacin de la licencia de edificacin

Modalidad A: Aprobacin automtica.
Modalidad B: Aprobacin automtica con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Tcnicas. Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de Comisin Tcnica.
Artculo 10 de la Ley

Predeclaratoria de fbrica
Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica, la misma que tendr la vigencia de un ao. Cuando se solicite la inscripcin de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento interno.
Art. 29 .1 de la Ley.

Ttulo que da mrito a la anotacin de la predeclaratoria de fbrica

a) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de recepcin y el nmero de expediente asignado. b) Resolucin de licencia de edificacin en los casos de las modalidades c) y d). c) Plano de ubicacin, localizacin y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. d) Memoria descriptiva de distribucin de ambientes. * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prima el plano. * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital
Art. 50C del RIRP

Contenido del asiento de predeclaratoria de fbrica

Distribucin de ambientes, rea techada por cada piso, rea libre del primer piso, el carcter preventivo del asiento, la norma que autoriza su extensin, su plazo de vigencia y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y dems datos relevantes.
Art. 50D del RIRP

Ttulo para la anotacin del prereglamento interno y preindependizaciones

El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarn en mrito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada notarialmente. Luego de anotado el prereglamento, se extendern las preindependizaciones.
Art. 50E del RIRP

Contenido del asiento de prereglamento interno y preindependizaciones

Prereglamento: Los datos del artculo 52 del RIRP, el carcter preventivo del asiento, el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensin.
Preindependizaciones: Adems de los datos de los literales a) b) y c) del art. 19 del RIRP y el rgimen adoptado de conformidad con el art. 127 del Reglamento de la Ley 27157, el carcter preventivo del asiento, el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensin.
Art. 50F del RIRP

Plazo de vigencia y prrroga

Vigencia: Un ao contado desde la fecha del asiento de presentacin, prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no podr exceder la vigencia de la licencia de obra. Prrroga: Se anota en mrito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompaado de la documentacin pertinente. Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.
Art. 50G del RIRP

Anotacin de compraventa
Se anotarn preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos anlogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva.
Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotacin preventiva de las preindependizaciones.
Art. 50H del RIRP

Conversin de la anotaciones en inscripcin

Si la edificacin se efectu conforme al proyecto, la predeclaratoria de fbrica, el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirn en definitivas por el mrito de la declaratoria de fbrica.
Cuando la edificacin discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones, deber presentarse adems los documentos aclaratorios o modificatorios.
Art. 50I del RIRP

Declaratoria de fbrica: ttulo inscribible

1. FUE al que se refiere la Ley 29090. 2. Escritura pblica en el que se inserte o adjunte el FUE o los documentos exigidos segn la normativa aplicable. 3. FOR en los casos de regularizacin de edificaciones (Ley 27157). 4. Otros sealados en normas especiales.
Se deben acompaar los anexos segn la normativa especial y planos de localizacin, ubicacin y distribucin autorizados por profesional. * En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano, primar el plano
Art. 50J del RIRP.

Contenido del asiento de declaratoria de fbrica

Distribucin de ambientes, rea techada por cada piso, rea libre del primer piso, fecha de finalizacin de la obra, la valorizacin, nombre del profesional que interviene en la declaratoria y dems datos relevantes. Si en el ttulo no consta la fecha de finalizacin, podr presentarse D.J. del propietario, con firma certificada notarialmente.
Art. 50K del RIRP

Edificacin social sobre terreno propio de uno de los cnyuges

Cuando en la declaratoria de fbrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al rgimen de sociedad de gananciales y la fbrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador proceder a extender simultneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mrito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condicin de propio. Para ello, deber presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada.
Art. 50K del RIRP