CONDOMINIOS CON INDIVISION FORZOZA MEDIANERIA

ANTECEDENTES
DER ROMANO DESDENA EL CONDOMINIO AMBITUS (5 pies entre construcciones) RECOSNTRUCCION DE ROMA: (364 a/c) N SERVIDUMBRES

ANTECEDENTES
FRANCIA: AQU SE DESARROLLO LA MEDIANERIA POR DERECHO CONSUETUDINARIO,. COD. FRANCES LA TRATA COMO SERVIDUMBRE.-

ITALIA: EN NAPOLES , COD ITALIANO DE 1865 TAMBIEN LAS INCLUYO COMO SERVIDUMBRES

ANTECEDENTES
DERECHO ESPANOL: ES UNA ESPECIE TAN PARTICULAR QUE NO PUEDE CONSIDERARSE NI CONDOMINIO NI SERVIDUMBRE. ES UNA REGLAMENTACION ESPECIAL CON RESTRICCIONES MUTUAS AL DOMINIO DE PREDIOS CONTIGUOS

CODIGO CIVIL ARGENTINO

ART. 2716: El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separacin entre dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa.

NATURALEZA JURIDICA EN NUESTRO DERECHO

POR SU UBICACIN Y TRATAMIENTO VELEZ LE OTORGA UNA NATURALEZA CONDOMINIAL DE INDIVISION FORZOZA ART. 2710: Habr indivisin forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condminos podr pedir la divisin

MUROS

CRITERIO FISICO
CLASIFICACION: CONTIGUOS: CONSTRUIDO SOBRE EL FUNDO DE QUIEN LO CONSTRUYO.(ART. 2728) ENCABALLADOS SON LOS CONSTRUIDOS DE MANERA QUE SU CENTRO COINCIDE CON EL LIMITE DEMARCATORIO DE AMBOS FUNDOS (ART.2717)

CRITERIO JURIDICO
PRIVATIVOS: PERTENECE EN FORMA EXCLUSIVA A UNO DE LOS PROPIEARIOS LINDEROS MEDIANEROS: PARED EN CONDOMINIO SEA ORIGINARIA O POR ADQUISICION POSTERIOR. PARED DIVISORIA: CERRAMIENTO FORZOZO ESTABLECIDO EN PUEBLOS Y ARRABALES.-( ARTS. 2725/26)

NATURALEZA DE LA ACCION
Aun cuando la cuestin resulta opinable, estimo que la accin por cobro de medianera derivada del artculo 2736 del Cdigo Civil es una accin personal, con todas las implicancias de tal calificacin, porque si bien se supone la existencia de un derecho real sobre el muro por parte de su titular, aqu no est en juego tal derecho real ni se entabla contienda acerca de l, sino que se tiende al cobro de un crdito. (Conf. CONS PROP PACHECO DE MELO 2941/47 c/ SIDEC SA S/ SUMARIO. Buenos Aires, Marzo 6 de 2004)

LEGITIMIDAD ACTIVA Y PASIVA

es necesario revestir el carcter de propietario de la finca donde est la pared; sin esta condicin y sin que ella sea debidamente acreditada, la demanda no puede prosperar, porque en las cuestiones relacionadas con la medianera se trata siempre de la reglamentacin de relaciones jurdicas derivadas del derecho de propiedad.

CRITERIOS JURISPRUDENCIALES
"La deuda por medianera es una obligacin propter rem porque slo puede constituirse por los propietarios contiguos y en razn de ese carcter; es, por tanto, una de las obligaciones que no gravan (ni favorecen) a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada, comprendido en el rgimen de transmisin del art. 3266 del Cdigo Civil. El art. 3266 del Cdigo Civil se aplica a las obligaciones constituidas slo en razn del carcter de propietario o titular de una relacin de seoro con la cosa que tuviera el acreedor o deudor al tiempo de constituirse la obligacin. De ah que cesando la calidad de propietario o de titular de dicha relacin, cesa tambin la calidad de acreedor o deudor de la obligacin de que se trate. La accin por cobro de medianera es improcedente contra quien ha dejado de ser propietario. A tal efecto es irrelevante que el traspaso del dominio haya acontecido durante la tramitacin del pleito" (Conf CC salaA 26/8/69, L.L. 137-840)

PAREDES O MUROS
Una pared es privativa, correspondiendo exclusivamente la titularidad al constructor y dueo del terreno.-Sin embargo, tal pared es susceptible de convertirse en medianera, pudiendo presentarse dos supuestos:
I. cuando el vecino cuyo inmueble linda inmediatamente con la propiedad dentro de la cual est asentada la pared, desea adquirir la medianera (artculo 2736); aqu, estamos en presencia del ejercicio de una mera facultad por parte del adquirente;

PEREDES O MUROS
II. cuando el vecino se sirve de la pared, en cuyo caso
debe reembolsar la mitad del valor de la misma y del terreno sobre el que se halla asentada. Problema: QUE ES SERVIRSE DE LA PARED?? La teora ms difundida considera que es necesaria una utilizacin especfica de la pared, cualquiera sea la forma de dicha utilizacin, por ejemplo, arrimar construcciones, apoyar tirantes, instalar caeras de agua corriente o de gas, conductores de energa elctrica, medidores de agua, de corriente elctrica, fluidos, etc.

QUE O CUANTO DEBE ADQUIRIR

DIMENSIONES Y VOLUMEN
a) ALTURA: LEER 2729 (desde los cimientos) b)LONGITUD: Dice el artculo 2736 que la facultad de adquirir existe "en toda la extensin de la pared o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad". Distinguir: a)
entre la pared encaballada (arts. 2725 y 2726): hasta la altura del muro de cerramiento, no cabe la adquisicin parcial en longitud, porque este muro le sirve al vecino desde su construccin y desde ese momento est obligado.

DIMENSIONES
b) Art. 2728 (privativa): En este caso, quien no levant la pared puede adquirir la medianera parcialmente en el sentido de su longitud, atento a la interpretacin dada a los trminos del art. 2736. No obstante, siempre se debe tener presente que nadie puede adquirir menos de lo efectivamente utilizado.

DIMENSIONES
c) ESPESOR: En ese punto, prev el art. 2736 que el adquirente no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la pared. d) CIMIENTOS: en el clculo del valor de la pared se debe incluir obligatoriamente los cimientos, porque constituyen parte necesaria para la solidez y funcionalidad. Esta conclusin fluye de la ley y ha sido acogida invariablemente por la doctrina y la jurisprudencia.-

CUALIDADES DEL MURO

e)CALIDAD: se debe reembolsar la mitad del valor del
muro "como est construido", lo que equivale a afirmar que el adquirente no podr exigir vlidamente una disminucin del precio alegando que tal muro est edificado en condiciones de solidez no necesarias para el uso que pretender darle o con materiales de gran calidad o excesivamente costosos. Sin embargo, se debe deducir del valor computable a los efectos de la adquisicin, los correspondientes a adherencias de mero valor suntuario no inherentes al concepto de muro y su funcionalidad como tal (Cm. 1 Civ. Com., La Plata, 6/10/50, J.A., 1951-. II-270). ART. 2736

OBLIGACIONES DEL ADQUIRENTE

1) PAGAR EL PRECIO: A) "la mitad del valor de la pared, como est construida, o de la porcin de que adquiera medianera. (el valor est integrado por la longitud
del muro, su altura, espesor y computado desde sus cimientos)

B) "la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado (salvo si esta encaballado ya el terreno es propio). Caso del 2727 deber, para adquirir la
medianera, reembolsar el valor del terreno respectivo

DERECHOS
ART. 2730: TODOS LOS USOS CORRESPONDIETNES A SU NATURALEZA. ART. 2731: ADOSAR CONSTRUCCIONES, TIRANTES, PONER CANOS SALVO PERJUICIOS. ART. 2732: ELEVAR MEDIANERA ART. 2733: RECONSTRUIR

PRUEBA
PRESUNCIONES: SOLO CUANDO ESTA EDIFICDO (ART.2719). INSTRUMENTOS PUBLICOS O PRIVADOS ( ART. 2720/2721) PARA DETERMINAR EL COSTO PERICIAL: CALCULOS DE INGENIERIA QUE EVALUAN MATERIAL, ANTIGEDAD, ECT.-

CERRAMIENTOS EN ZONA RURAL

A) CERRAMIENTO FORZOZO: ART. 2742. B) PRESUNCION DE MEDIANERIA: ART. 2743 C) DERECHOS Y OBLIGACIONES: ART. 2744 D) ARBOLES MEDIANEROS: ART. 2745