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Dr. Luiz Antonio Rodrigues Economista Diretor de Crdito Imobilirio do Banco Ita
Depsito de Poupana
Financiamento Imobilirio
Poupana
Rendimento
Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006
Banco
Prestaes
Crdito Imobilirio
Direcionamento da Poupana
SFH 80%
POUPANA 100%
Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006
CH 20%
ENCAIXE OBRIGATRIO 20% EXIGIBILIDADE ADICIONAL 10% - Dedues FAIXA LIVRE Sobra
Caixa do Governo
5%
Compulsrios
30%
FCVS Duplo Financiamento Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006 Financiamentos em Atraso PES** Financiamentos em Atraso Financiamentos em Dia
2006
* Proporo de financiamentos em dia e em atraso projetada com base na carteira de clientes Ita ** PES: Plano de Equivalncia Salarial
93.856 89.648
90.202
87.265
Contratos em execuo
25,5%
27,6% 24,2%
Contratos em execuo
jun-05
set-05
dez-05
mar-06
Fonte: BACEN Contratos em Execuo: Projeo com base nas informaes do Ita
Desestmulo ao mercado de crdito imobilirio Poltica de crdito restritiva Valor de entrada elevado (reduz quantidade de financiamentos)
100%
Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006
95%
38%
30%
351 mil 332 mil 133 mil 105 mil 10 mil 3 mil 22 mil 6 mil
18%
63 mil
12%
Valor da Dvida Dvida c/ deciso judicial Valor do imvel Valor de venda Custas de Execuo ITBI IPTU Condomnio Atrasado Atrasado Valor recuperado
2,0 %
1,0 % 0,2 %
0,4 % 0,4 %
Meu contrato tinha cobertura do FCVS, paguei todas as prestaes mas no consigo utilizar o FCVS para quitar meu financiamento imobilirio. Por qu?
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Duplo Financiamento
Fundo que cobria o saldo devedor remanescente do contrato
FCVS
CADMUT
(Cadastro Nacional de Muturios):
Duplo financiamento o 2
cadastro apontado em nome do muturio
Os prazos esto se
encerrando
10
76%
64%
41% 1.957
22% 2.269
Aposentadoria
1.688
1.591
Idade Prazo
60 0
63 36 Prestao Renda
65 60
75 160
Idade no fim do refinanciamento
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Por que aps 15 anos do fim das prestaes de um financiamento imobilirio ainda tenho de pagar prestaes 5 vezes maiores?
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Contratos desequilibrados
Depois 1987
Saldo Devedor
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Prestao IPC
TR
mensalmente
anualmente
13
77,7%
2.602 2.102
2.102
Aposentadoria
2.083
1.621*
786 526
Idade Prazo
54
54
62
1 ms antes da aposentadoria
63
72
97
103
216
PMT
Comprometimento de Renda
Premissas: Saldo Devedor: R$ 116,8 mil Valor da Garantia: R$ 69,7 mil
14
15
A Importncia da Adimplncia
A importncia da adimplncia
Para o pas
Para o incorporador
desenvolvimento do mercado da construo civil; gerao de emprego; gerao de renda; soluo para o problema do dficit habitacional.
obteno de crdito com mais facilidade; aumento da produo; aumento das vendas.
Para o cliente
Para o acionista
poltica de crdito mais flexvel; valor de entrada menor; prazo de contratao maior.
reduo do nmero de processos; maior rapidez no julgamento; menores custos; gerao de Paz Social.
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Empregos gerados
129 mil
96 mil
68 mil
6 mil
Unidades financiadas
17.500
12.300
1.100
95%
90%
85%
70%
Pontualidade
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INGLATERRA
1 ano
perde 4,75%
52%
ITLIA
3 anos
perde 18 a 20%
5,5%
BRASIL
7 anos
perde 82%
2%
Fonte: Inglaterra/ Itlia Livro: Salvando o Capitalismo dos Capitalistas Brasil - Bacen
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Inadimplncia
Quebra de contrato
Execuo
Retomada do imvel
Aes contra
Aumenta o risco
O banco perde $
No h investimento
Desemprego
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financiamentos imobilirios
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Problemas j solucionados
Patrimnio de Afetao
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o valor do imvel
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Sistema de Amortizao
Problema:
150 120
R$ mil Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006
90
85 91 73 54
60
30 0 0
60
120
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PREMISSAS valor do imvel: R$ 100.000 valor do financiamento: R$ 75.000 taxa de juros: 12% a.a. TR: 8% a.a.
Alienao Fiduciria:
DESCRIO
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O imvel fica na propriedade indireta do credor; Dificulta o contrato de gaveta; Adimplncia nos financiamento contribui para a Justia Social; Responsabilidade do devedor para pagar impostos e taxas;
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Alienao Fiduciria
Lei n 9.514/97
Problema:
A hipoteca tem trnsito judicial em processo de longo prazo, causando considerveis prejuzos ao agente financeiro e aos prprios muturios Implantou-se a alienao fiduciria e est em desenvolvimento um grande programa nacional de conscientizao para proteg-la de vcios que levaram a descrena na hipoteca.
Soluo:
Prejuzo do Banco
351
117
102
Dvida Bruta
Valor Recuperado
25
26
SPE
Sociedade de Propsito Especfico
Vantagem
Maior proteo aos compradores das unidades e garantia principal do banco Base para proposta do Patrimnio de Afetao
fundamental o muturio ter conscincia da diferena entre um empreendimento em afetao e outro sem afetao
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Patrimnio de Afetao
Lei n 10.931/04
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Patrimnio afetado no vai para a massa falida Comisso de obras decide o que fazer em caso de inadimplncia das construtoras Os recursos so creditados na conta do empreendimento Tributao limitada a 7%
EVITOU
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30
Depsito Incontroverso
Lei n 9.514/97
R$ 303 Valor do imvel: R$ 70.000 Financiamento : R$ 48.000 72 prestao : R$ 613* * Desconsiderando juros e taxas Amortizao
Pagamento incontroverso
Sempre paga
Novos financiamentos
R$ 310 Juros
Em juzo
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Depsito de Poupana
Financiamento Imobilirio
Poupana
Rendimento
Banco
Prestaes
Crdito Imobilirio
CCI
Investidores
34
35
21,2
7,4
5,6
36
Diferena
33%
1 Prestao
1.149
903
i 21,5% i
3,3%
Total pago
217.450
210.282
Valor do imvel: Valor do Financiamento: % de Financiamento: Prazo: % Comprometimento de Renda: Idade do Proponente: VMSA*: TR
37
Diferena
Taxa de juro
14%
12,5%
i i
10,7%
1 Prestao
1.613
1.498
7,1%
Total pago
304.900
289.094
5,2%
Valor do imvel: Valor do Financiamento: Prazo: % Comprometimento de Renda: Idade do Proponente: VMSA*: TR
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Diferena
Prazo
180
240
h i
33%
1 Prestao
1.015
903
11,3%
h
Valor do imvel: 100.000,00 Valor do Financiamento: 80.000,00 % de Financiamento: 80% Taxa de Juro: 8% nas 36 primeiras prestaes; 12% nas demais % Comprometimento de Renda: 25% Idade do Proponente: 30 anos VMSA: R$ 25,00
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Diferena
% mxima de financiamento
Valor de financiamento Percentual entrada Valor entrada
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75% 75.000,00
h h i h
6,7% 6,7%
25%
25.000,00
25% 6,3%
1 Prestao
849
903
40
Valor do imvel: 100.000,00 Prazo: 240 meses Taxa de Juro: 8% na 36 primeiras prestaes, 12% nas demais Comprometimento de Renda: 25% Idade do Proponente: 30 anos VMSA: R$ 25,00
Renda x Prestao
SAC
Renda
Tabela Price
Renda
Com infla o
25% 18% 13%
% Comprometimento de renda
% Comprometimento de renda
7%
25%
23%
21%
19%
60
120
180
Renda
60
120
Renda
180
Sem infla o
25%
22%
% Comprometimento de renda
% Comprometimento de renda
19%
25%
28%
31%
35%
13%
60
120
180
60
120
180
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Premissas: IPCA: 4% a.a. TR: 2% a.a. Valor do imvel: R$ 80 mil Valor financiado: R$ 56 mil
Prestao
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Spread Bancrio
Taxa
12,0%
Poupana
6,17%
Perdas
1,0%
Inadimplncia Imveis retomados
Custo
3,0%
Agncias Pessoal Cobrana Terceiros
Tributos
0,9%
PIS COFINS IR Contribuio Social
Spread
1,0%
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Modalidades de Financiamento
Sistema Financeiro da Habitao (SFH) Valor do imvel Taxa de juros ndice de correo monetria Mnimo R$ 40 mil Mximo R$ 350 mil at 12% ndice da poupana (TR) Carteira Hipotecria (CH) Prestao Fixa
A partir de R$ 60 mil
livre sem correo monetria
Tipo do imvel
Tipo do imvel Utilizao do FGTS Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006
residencial
sim sim
residencial e comercial
no no
residencial
s na aquisio s na aquisio
Para proponentes e imveis enquadrados nas condies e exigncias dos financiamentos no mbito do SFH (Lei 8.036 art. 20/MP 2.197), e: No seja proprietrio de imvel no mesmo municpio;
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acesso ao RENAVAN identificao do proprietrio identificao de multas alienao eletrnica busca e apreenso demoradas venda do bem no momento da busca e apreenso (Lei 10.931)
Situao atual:
Tempo de aprovao de crdito Tempo de emisso do contrato Tempo de registro e liberao de dinheiro Nmero de certides exigidas
Com o contrato registrado, ocorre a liberao dos recursos
Criar dinmica tal como no mercado de automveis, com liberao dos recursos em 3 dias.
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Cliente
Assinatura e Registro Liberao do Dinheiro
Crdito
Documentao
FGTS
Aprovao Rpida
Pouca Burocracia
Rapidez no Processo + Segurana Jurdica
Comodidade
Internet Central Atendimento Liberao Rpida
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Em situao de dificuldade financeira o banco deve auxiliar o cliente, buscar alternativas para o pagamento, propor acordos e estar aberto negociao
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Plano Empresrio
o emprstimo destinado a empresas da construo civil para
Conceito
Forma de Contratao
Garantias
Hipoteca do terreno e das benfeitorias realizadas Penhor dos recebveis Pr e Ps chaves Garantias Adicionais dos scios ( imveis ou aplicaes
financeiras) Seguro garantia da concluso do imvel (quando necessrio)
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Agenda
Campanha de valorizao da hipoteca e alienao fiduciria Campanha de valorizao do incontroverso Solucionar a questo dos contratos desequilibrados e duplo financiamento Reduo do ndice do Compulsrio
Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006
Aumento do percentual do financiamento devido a preservao do principal Desafogar a justia diminuindo a interveno do juiz de tentar reduzir a injustia social Aumento de recursos para financiamento
Grande interao com o Poder Judicirio, visando a sensibilizao da importncia do retorno do capital e a diminuio do nmero de processos jurdicos
Fortalece a alienao fiduciria e cria o conceito que a adimplncia deve ser priorizada
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Muito Obrigado!