EVALUACIN DE PROYECTOS APLICADO A LOS NEGOCIOS INMOBILIARIOS

Octubre de 2002

PROGRAMA
Introduccin

Proceso Ahorro - Inversin

Elementos para la Evaluacin de Proyectos

PIB Total y PIB Construccin

25

20

+10%

PIB PIB Construccin

15

- 0,4%

Porcentaje

10

0 1992 -5 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

-10

Fuente: B. Central de Chile y Estimacin Propia

Edificacin Habitacional Aprobada R.M Stock Departamentos y Casas en Santiago

450

m2 Aprobados Stock Ofrecido

400

14.000

13.200

350 12.400

300

11.600

250

10.800

200

10.000

Fuente: CCHC y ACOP

7 M y S p E .9 8 M y S p E .9 9 M y S p E .0 0 M y S p E .0 1 M y S p E .0 2 M y S p

E .9

Unidades en Stock

Miles de m2

Venta y Oferta de Departamentos: Santiago

580 10.000 9.500 530 9.000

Venta (N de Departamentos)

480

8.000 430 7.500 7.000 380 6.500 6.000

Venta Oferta

330

5.500 5.000

280

Fuente: CCHC y ACOP

M y S p E .9 9 M y S p E .0 0 M y S p E .0 1 M y S p E .0 2 M y S p

.9 8

Oferta (N de Departamentos)

8.500

Venta y Oferta de Casas : Santiago

500 5.000 4.500 450 4.000 3.500 3.000 350 2.500 2.000 300
Venta Oferta

1.500 1.000 500

250

200

.9 8

.9 9

.0 0

.0 1

.0 2

Fuente: CCHC y ACOP

Oferta (Unidadeds)

Venta (Unidades)

400

Venta de Casas y Departamentos en Santiago

1300

1100

Casas y Departamentos

900

700

500

300

100

E.98

E.99

E.00

E.01

E.02

Jl

Jl

Jl

Jl

Fuente: CCHC y ACOP

Jl

Venta de Casas y Departamentos en Santiago

Venta Promedio Mensual (Ene-Ag) Unidades 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 1.050 1.063 1.025 650 813 638 950 956

Fuente: CCHC y ACOP

PROCESO AHORRO-INVERSIN

Es la base de la generacin de nuevos proyectos

SISTEMA ECONMICO
$ por Bienes y Servicios Mercado de Bienes y Servicios P I B I N G R E S O

EMPRESAS

FAMILIAS

Mercado de Factores Productivos $ por servicios de F.P

QUE INFORMACIN SE PUEDE RECOGER?

INTERPRETACIN DEL ESCENARIO ECONMICO

TENDENCIA DE LA DEMANDA
TENDENCIA DE LA TASA DE INTERS

TENDENCIA DE LOS PRECIOS

NECESIDADEDS DED INVERSIN

CMO CRECE LA EMPRESA?

INNOVACIN TECNOLGICA
AUMENTO DEL TRABAJO

AUMENTO DEL CAPITAL

PROCESO DE INVERSIN

CUL ES EL DESTINO DEL INGRESO?

TRIBUTACIN CONSUMO AHORRO

PROCESO DE AHORRO

MERCADO FINANCIERO
(FONDOS PRESTABLES)

AHORRO

r0 I + Def Gobierno

INVERSIN
FP0 $ Fondos Prestables

MERCADO FINANCIERO
MOVILIZACIN DE LOS FONDOS INTERTEMPORALMENTE (AHORRO-CONSUMO)
MOVILIZACIN DE LOS FONDOS ENTRE AGENTES
(FAMILIAS-EMPRESAS-GOBIERNO-SECTOR EXTERNO)

LOS MERCADOS FINACIEROS PUEDEN USARSE COMO UN ESTNDAR DE COMPARACIN PARA EVALUAR CUALQUIER PROYECTO DE INVERSIN

LA TASA DE INTERS.....

COORDINA LA CONDUCTA DE LOS QUE QUIEREN AHORRAR Y DE LOS QUE QUIEREN INVERTIR

LA TASA DE INTERS.....
PREMIO A POSPONER EL CONSUMO
REFLEJA EL COSTO DE OPORTUNIDAD DE LOS FONDOS (Escasez) REFLEJA LA PRODUCTIVIDAD DEL CAPITAL, POR LO TANTO ESTA RELACIONADA CON EL CRECIMIENTO DEL PIB ES EL PREMIO QUE DEBE RECIBIR EL QUE ARRIESGA SU CAPITAL

INVERSIN DEPENDE DE .....

TASA DE CRECIMIENTO DEL PIB (corriente y esperada)

BRECHA ENTRE PIB CORRIENTE Y PIB POTENCIAL COSTO DE CAPITAL VERSUS RENDIMIENTO DEL PROYECTO FLUJO DE CAJA DE LA EMPRESA (RACIONAMIENTO DEL CRDITO) EXPECTATIVAS RESPECTO AL COMPORTAMIENTO ECONMICO DEL PAS

Evaluacin de Proyectos
Aumentar las tasas de crecimiento econmico de un pas, mediante la asignacin de los recursos de inversin disponibles hacia los proyectos ms rentables Minimizar la incertidumbre, no solo en trminos comparativos de la relacin beneficio costo, sino tambin en funcin de los riesgos de la inversin, los que dependen crticamente del tiempo de recuperacin de la inversin y de la capacidad para predecir y controlar las variables crticas del proyecto Jerarquizacin de los distintos proyectos en funcin de sus rentabilidades.

CRITERIOS PARA EVALUAR PROYECTOS

VALOR ACTUAL NETO
PERODO DE RECUPERACIN

RENDIMIENTO CONTABLE PROMEDIO

TASA INTERNA DE RETORNO

INDICE DE RENTABILIDAD
PRESUPUESTO DE CAPIAL

MATEMATICAS FINANCIERAS
PERMITE TRABAJAR CON EL CONCEPTO DEL VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO SLO PORQUE TRANSCURRE TIEMPO, LOS FONDOS PRESTADOS DEBEN SER REMUNERADO. EL OFERENTE DE FONDOS EXIGIR UN PREMIO POR POSPONER EL USO DEL DINERO .

MATEMATICAS FINANCIERAS
INTERS SIMPLE E INTERS COMPUESTO INTERS REAL E INTERS NOMINAL

INTERS VENCIDO Y ANTICIPADO

TASA EFECTIVA

TASA EQUIVALENTE

MATEMATICAS FINANCIERAS
VALOR PRESENTE VALOR FUTURO

ANUALIDADES
TASA DE DESCUENTO

VALORACIN DE UN FLUJO EN DISTINTOS PERODOS

PERPETUIDADES

PROYECTO: EDIFICIO A
El proyecto Edificio A se utilizar como base para ilustrar los conceptos de Evaluacin de Proyectos
Caractersticas: Edificio de 5 pisos y 21 departamentos Inversin Total : UF 221.794 Ventas Totales : UF 293.000 Financiamiento : Capital Propio Perodo del Proyecto: 24 meses

RESUMEN FLUJOS PROYECTO: EDIFICIO A

(Cifras en UF)
Trim. I AO 1 Trim. II Trim.III Trim.IV Trim. I AO 2 Trim. II Trim.III TOTAL Trim.IV

Inversin Inicial Ingresos

Venta Departamentos

-68.017 7.038 7.038 29.870 24.192 1.864 1.283 688 1.843 -68.017 -68.017 -22.832 -90.849 0 -68.017 -22.832 6.888 6.888 25.750 22.331 1.341 1.390 688 14.450 14.450 26.390 22.331 1.987 1.384 688 7.238 7.238 28.792 22.331 1.450 1.299 688 3.024 7.038 7.038 24.886 22.331 570 1.297 688 169.600 169.600 13.333 7.444 1.987 3.215 688 40.850 40.850 2.384 39.900 39.900 2.373

-68.017 293.000 293.000 153.777 120.962 9.199 13.249 5.500 4.867 71.206

Egresos:
Construccin Arquitectura Publicidad y Corretaje Sueldos y otros Permisos, Asesoras

1.696 688

1.685 688

Saldo
Saldo acumulado Impuesto

-18.863 -11.940 -21.555 -17.848 -109.712 -121.652 -143.207 -161.055 0 -18.863 0 -11.940 0 -21.555 0 -17.848

156.267 -6.741 1.953 154.313

38.467 31.244 481 37.986

37.528 68.303 469 37.058

2.903 68.303

Flujos

EVALUACIN PROYECTO: EDIFICIO A

IMPORTANTE: ESTIMACIN DE LA DEMANDA DETERMINACIN DE LA TASA DE DESCUENTO

DETERMINACIN DE LA TASA DE DESCUENTO PERTINENTE

COSTO DE CAPITAL
Corresponde al precio que se paga por los fondos requeridos para cubrir la inversin. Representa una medida de la rentabilidad mnima que se exigir al proyecto, segn su riesgo, de tal forma que el retorno esperado permita cubrir: La totalidad de la inversin inicial Los egresos de la operacin Los intereses a pagar por aquella parte de la inversin financiada con deuda y La rentabilidad que el inversionista le exige a su propio capital invertido ( Nassir Sapag y Reinaldo Sapag)

DETERMINACIN DE LA TASA DE DESCUENTO PERTINENTE

COSTO DE CAPITAL
FUENTES DE FINANCIAMIENTO Internas Emisin de Acciones Utilidades Retenidas despus de Impuestos Externas Crditos y Proveedores Prstamos Sistema Financiero Leasing FACTOR DE CORRECCIN POR RIESGO

EVALUACIN PROYECTO: EDIFICIO A

Tasa de Descuento : 8% Anual Perodo : 24 meses VAN : UF 44.962