COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMA

MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

FERNANDO CAPUAY

COMPRAVENTA
Traslativo de dominio Bilateral

Principal

Caractersticas del Contrato de Compraventa Civil

Consensual

Conmutativo

Oneroso

Instantneo

COMPRAVENTA

BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTA

DETERMINABLE: En cuanto a especie y cantidad

Artculo 1142 del Cdigo Civil: Los bienes inciertos deben indicarse, cuando menos, por su especie y cantidad.

BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTA

COMERCIABILIDAD:
Dentro del Comercio

Fuera del Comercio: Prohibiciones y Limitaciones Legales: Pueden ser absolutas o temporales: Venta en Fronteras, Fideicomisos

BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTA

Reglamento de la Ley N 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales Decreto Supremo N 007-2008-VIVIENDA a) Bienes de dominio pblico: Aquellos bienes estatales, destinados al uso pblico como playas, plazas, parques, infraestructura vial, vas frreas, caminos y otros, cuya administracin, conservacin y mantenimiento corresponde a una entidad; aquellos que sirven de soporte para la prestacin de cualquier servicio pblico como los palacios, sedes gubernativas e institucionales, escuelas, hospitales, estadios, aportes reglamentarios, bienes reservados y afectados en uso a la defensa nacional, establecimientos penitenciarios, museos, cementerios, puertos, aeropuertos y otros destinados al cumplimiento de los fines de

BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTA

b) Bienes de dominio privado del Estado.- Aquellos bienes estatales que siendo de propiedad del Estado o de alguna entidad, no estn destinados al uso pblico ni afectados a algn servicio pblico, y respecto de los cuales sus titulares ejercen el derecho de propiedad con todos sus atributos
c) Bienes de alcance nacional.- bienes muebles e inmuebles del Estado no registrados como activos, la infraestructura pblica a cargo de la administracin de entidades conformantes del Gobierno Nacional, los bienes muebles e inmuebles del Gobierno Nacional ubicados en el extranjero. d) Bienes Incautados:

BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTA

POSIBILIDAD: Existencia o ser susceptible de existir Artculo 140, inciso 2 del Cdigo Civil Para su validez se requiere 2. Objeto fsicamente y jurdicamente posible Artculo 219 del Cdigo civil el acto jurdico es nulo: 3 cuando su objeto es fsica o jurdicamente imposible o cuando sea indeterminable. Artculo 1403 del Cdigo Civil :La prestacin en que consiste la obligacin y el bien que es objeto de ella deben ser posibles.

COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:

Artculo 1534: En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato est sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a tener existencia.

COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:

Artculo 1535.- Si el comprador asume el riesgo de la cuanta y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a tener existencia. Empero, si el bien llega a existir, el contrato producir desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuanta y calidad, y el comprador debe pagar ntegramente el precio.

COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:

Comprende tanto bienes como derechos, tanto elementos incorporales como bienes corporales.
Son bienes inexistentes in rerum natura (en la realidad, en la naturaleza de las cosas. Existe incertidumbre respecto a la futura existencia del bien. La incertidumbre debe ser conocida por todas las partes.

TEORIAS SOBRE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:

Teora del Negocio con consentimiento anticipado

Teora del Contrato Condicional

Teoria de la Condicio Iuris

Teora del Contrato Obligacional.

COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:

Artculo 77 del Cdigo de Proteccin al Consumidor.- Informacin mnima en el proceso de compra

h. Tratndose de bienes futuros, el documento que acredite la aprobacin del proyecto de habilitacin urbana o el anteproyecto de arquitectura, segn corresponda.
.

COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:

Artculo 78.- A la firma de los contratos de compraventa debe entregarse al comprador: I. Cuando se trate de bienes futuros: a. Lotes: (i) Resolucin emitida por la municipalidad correspondiente y plano de la aprobacin del proyecto de habilitacin urbana. (ii) Plano de la lotizacin, en el que se detalle la ubicacin del lote. (iii) Plano del lote con indicacin del rea y medidas perimtricas. (iv) Caractersticas de la habilitacin urbana de la habilitacin urbana.
b. Edificaciones: (i) Aprobacin del anteproyecto o proyecto. (ii) Plano de distribucin. (iii) Caractersticas de los acabados, servicios pblicos domiciliarios, reas comunes y otras caractersticas relevantes.

COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:

Artculo 79.- Obligacin de saneamiento del proveedor Al momento de la entrega del inmueble, el consumidor tiene el derecho de expresar por escrito su aprobacin o desaprobacin respecto a las caractersticas, condiciones y estado en general del bien que se le entrega. 2. En el caso de venta de bienes futuros: desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoren el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso. De presentarse alguna de estas situaciones, el consumidor puede exigir, a travs de los mecanismos legales pertinentes, la reparacin, la reduccin del precio o la resolucin o rescisin rescisin del contrato segn

HIPOTECA SOBRE BIEN FUTURO:

Efectivamente con el crdito otorgado por las instituciones financieras intervinientes, deben celebrar contratos de garanta hipotecaria; sin embargo, dado que generalmente las viviendas a ser enajenadas an no se encuentran construidas, como es el caso de los departamentos en planos, que al no tener existencia actual constituyen bienes futuros, no pueden gravarse con hipoteca, debido a la prohibicin de hipotecar bienes futuros contenida en el artculo 1106 del Cdigo Civil. .

HIPOTECA SOBRE BIEN FUTURO:

Sin embargo, ello no obsta para que las partes puedan celebrar un contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento en planos, sujeto a la condicin suspensiva de que dichos bienes lleguen a existir, toda vez que el artculo 1105 del Cdigo Civil establece que la hipoteca puede ser constituida bajo condicin o plazo, siendo perfectamente posible que el contrato de hipoteca condicional se anote en el Registro y una vez que el bien exista, se extienda el asiento de inscripcin de cumplimiento de la condicin y consecuente inscripcin de la hipoteca.

DIRECTIVA N 002-2003-SUNARP/SN2.
OBJETO
Dictar las normas que regulen la inscripcin de los contratos de compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos, financiados por terceros, as como la obligacin del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave los bienes enajenados, una vez que los mismos lleguen a existir..

DIRECTIVA N 002-2003-SUNARP/SN2.
5. CONTENIDO

5.1. Obligacin de consignar si el precio se cancela con recursos de terceros en el asiento de anotacin preventiva del contrato de compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos. 5.2. Anotacin de la obligacin de constituir hipoteca: Si se hubiera acordado la obligacin de constituir hipoteca convencional, sujeta a la condicin suspensiva de que el bien llegue a existir, por un monto superior al financiamiento otorgado por el tercero para la adquisicin de la vivienda en proceso de construccin o en plano, se anotar preventivamente dicha obligacin, consignndose en el asiento respectivo, la condicin suspensiva a la que se encuentra sujeta la hipoteca pactada.

COMPRAVENTA A SATISFACCION
Artculo 1571.- La compraventa de bienes a satisfaccin del comprador se perfecciona slo en el momento en que ste declara su conformidad. El comprador debe hacer su declaracin dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor. Es un supuesto especial o excepcional de compraventa?
Acaso no todos los compradores de bienes en todo el mundo inspeccionan, revisan o degustan aquellos bienes que estn interesados en comprar, antes de la celebracin del contrato

COMPRAVENTA A SATISFACCION
Artculo 1571.- La compraventa de bienes a satisfaccin del comprador se perfecciona slo en el momento en que ste declara su conformidad. El comprador debe hacer su declaracin dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor. Compraventa Ad gustum: subjetividad del comprador
Es un supuesto especial o excepcional de compraventa? Todos los compradores de bienes en todo el mundo inspeccionan, revisan o degustan aquellos bienes que estn interesados en comprar, antes de la celebracin del

COMPRAVENTA A SATISFACCION
En qu consiste exactamente la prueba a realizar que debe realizar el comprador?
Si la prueba es de carcter subjetiva, no sujeta a parmetros tcnicos y objetivos entonces es una compraventa ad gustum. Artculo 1408.La determinacin librada al mero arbitrio de un tercero no puede

COMPRAVENTA A SATISFACCION
Celebracin = Perfeccionamiento
Existencia, Validez, Eficacia y Oponibilidad

El artculo 1571 comete un error al referirse al perfeccionamiento, la referencia debe ser a la celebracin del contrato. De esta forma, en la compraventa a satisfaccin del comprador, estamos simple y llanamente (en el supuesto del artculo 1571) dentro de la etapa precontractual, en donde no podemos hablar ni de comprador ni de vendedor, sino de oferente y destinatario de la oferta (quien eventualmente podra convertirse en aceptante).

COMPRAVENTA A SATISFACCION
Otro desacierto del artculo 1571 del Cdigo Civil es el acogimiento de la teora de la declaracin.
Nuestro ordenamiento civil acoge la teora de la recepcin y de la cognicin, de manera combinada. El precepto normativo no resulta concordante con lo dispuesto por los artculos 1373 y 1374 del propio Cdigo Civil, preceptos que establecen que el contrato queda perfeccionado (aqu se comete otro error, pues debe ser celebrado) en el momento y lugar en que la aceptacin es conocida por el oferente.

COMPRAVENTA A SATISFACCION
La aceptacin podr ser expresa o tcita; pero siempre teniendo en cuenta que dentro del rgimen legal peruano, el silencio por s solo no importa manifestacin de voluntad, a menos que las partes hubieran acordado otorgrselo.
Plazo: se concede al comprador tres opciones: 1. Que la declaracin sea dentro del plazo convenido en el contrato; 2. Que la declaracin se haga en consideracin a los usos y 3 Que la declaracin se haga en un plazo prudencial fijado por el vendedor (razonabilidad ejemplo bienes perecibles).

COMPRAVENTA A SATISFACCION
An no hay contrato. No hay vendedor
Artculo 1375 del Cdigo Civil la aceptacin debe llegar a conocimiento del oferente dentro del plazo establecido por l. Artculo 1385 precepto que establece que la oferta caduca: a) Si se hizo sin conceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferente est en comunicacin inmediata y no fue seguidamente aceptada. b) Si se hizo sin conceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferente no est en comunicacin inmediata y hubiese transcurrido el tiempo suficiente para llegar la respuesta a conocimiento del

COMPRAVENTA A PRUEBA
La compraventa a prueba se considera hecha bajo la condicin suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idneo para la finalidad a que est destinado. La prueba debe realizarse en el plazo y segn las condiciones establecidas en el contrato o por los usos.

Si no se realiza la prueba o el resultado de sta no es comunicado al vendedor dentro del plazo indicado, la condicin se tendr por cumplida.

COMPRAVENTA A PRUEBA
En la venta a prueba, o a ensayo la cosa debe ser apreciada por el comprador segn el criterio de la normal correspondencia de la misma a su empleo (arbitrium boni viri), no pudindose admitir una apreciacin hecha a base de mero arbitrio o a capricho.

COMPRAVENTA A PRUEBA
Por su parte, el artculo 1572 del Cdigo Civil de 1984, establece que la prueba debe realizarse en el plazo establecido en el contrato o en el que establezcan los usos.
Esto significa que la posibilidad de verificarse la condicin a que hacemos referencia, no es eterna, ya que si as fuese, cualquiera de las partes, al negarse a la realizacin de dicha prueba, podra obstaculizar eternamente el que se verifique la condicin pactada.

COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA

Artculo 1573.- Si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la resolucin del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el comercio.

COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA

El vendedor pone a disposicin del comprador una muestra del bien materia del contrato.
El bien a ser entregado debe ser conforme a la muestra, caso contrario el comprador est en su legitimo derecho de rechazar la mercadera.
El comprador puede resolver condicin resolutoria- si el bien materia de la venta no es conforme a la muestra.

COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA

La disconformidad debe ser necesariamente relevante y determinante, no cualquier tipo de disconformidad, una que no tenga relevancia, se pueden generar exceso y un abuso del derecho por parte del comprador.
Por ello, es preferible pactar contractualmente los limites de tolerancia para poder evaluar si la disconformidad es relevante y determinante

COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS

Artculo 1580.- En la compraventa sobre documentos, la entrega del bien queda sustituida por la de su ttulo representativo y por los otros documentos exigidos por el contrato o, en su defecto, por los usos.
Artculo 1581.- El pago del precio debe efectuarse en el momento y en el lugar de entrega de los documentos indicados en el artculo 1580, salvo pacto o uso distintos.

COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS

El Certificado de Depsito es un ttulo valor emitido por un Almacn General de Depsito (AGD), que acredita el derecho de propiedad de las mercaderas depositadas en l.
El Warrant representa la garanta mobiliaria constituida sobre la mercadera depositada. El endoso de este ttulo facilita la obtencin de crditos para capital de trabajo, siendo una garanta de fcil constitucin para asegurar

COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS

Artculo 224 Ley Ttulos Valores.- Empresas autorizadas a emitir y contenido 224.1 Las sociedades annimas constituidas como almacn general de depsito estn facultadas a emitir el Certificado de Depsito y el Warrant a la orden del depositante, contra el recibo de mercaderas y productos en depsito, expresando en uno y otro documento: a)La clase y especie de las mercaderas depositadas, sealando su cantidad, peso, calidad y estado de conservacin, () indicando, si se tratan de bienes perecibles; b)La indicacin del valor patrimonial de las mercaderas y el criterio utilizado en dicha valorizacin; c)Modalidad del depsito con indicacin del lugar donde se

COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS

Reglamento de Almacenes Generales de Deposito Resolucin SBS N 040-2002 modificado por la Resolucin SBS N 926-200 Artculo 11: a) Los AGD deben conservar los bienes depositados dentro del recinto del almacn que corresponda, no pudiendo trasladarlos a otro almacn sin el consentimiento previo y por escrito del depositante y, en su caso, del tenedor del warrant, y sin la contratacin de un seguro que cubra los riesgos derivados del transporte. En caso de transporte de los bienes depositados, el ttulo que los ampara mantendr plena validez.

Por dicho pacto EL VENDEDOR se reserva la propiedad de los bienes que son materia del contrato hasta que EL COMPRADOR no cumpla con efectuar el pago del integro del precio pactado o de una parte determinada del mismo.
El derecho de propiedad que conserva EL VENDEDOR es limitado, no cuenta con todas las facultades que le otorga la titularidad del derecho de propiedad: ya no cuenta con la disposicin, uso y disfrute, contando nicamente con la facultad de reinvidicar.

COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

A quin pretende tutelar ste pacto?

COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

Desde el punto de vista funcional y operativo, este pacto sirve como mecanismo de tutela del crdito otorgado por EL VENDEDOR, que mantiene la titularidad del derecho de propiedad hasta la fecha en que EL COMPRADOR cumpla con efectuar el pago del integro del precio o de una parte del mismo. Por su lado, con este tipo de pacto EL VENDEDOR tiene la garanta que haciendo entrega del bien EL COMPRADOR no podr disponer del mismo, por que an no es de su propiedad.

Para el caso de bienes muebles no registrados, el pacto no puede ser oponible a terceros de buena fe, por mandato de lo estipulado en el artculo 912 del Cdigo Civil (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) y 948 del mismo cuerpo normativo (quin de buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de un bien mueble adquiere el dominio aunque el enajenante de la posesin carezca de facultades para hacerlo.
Para el caso de bienes muebles no registrados pero registrables, EL VENDEDOR reservista puede evitar la transferencia a terceros de buena fe mediante la inscripcin del Contrato en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos (Ley N 6565), lo que evitar que el tercero mantenga la buena

COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

Para el caso de bienes inmuebles no registrados, la proteccin del artculo 912 del CC (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) al tercero de buena fe quedara desvirtuada, pues EL VENDEDOR reservista podra probar su dominio y desvirtuar dicha presuncin, EL COMPRADOR reservatario no puede transferir al tercero un derecho de propiedad cuya titularidad no ostenta.
Para el caso de bienes muebles o inmuebles registrables, EL VENDEDOR reservista aparece como titular registral de la propiedad de los bienes, por lo que ningn tercero podr alegar buena fe, siendo inaplicable la presuncin establecida en el artculo 914 del Cdigo Civil (Se presume

COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

Para el caso de bienes inmuebles no registrados, la proteccin del artculo 912 del CC (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) al tercero de buena fe quedara desvirtuada, pues EL VENDEDOR reservista podra probar su dominio y desvirtuar dicha presuncin, EL COMPRADOR reservatario no puede transferir al tercero un derecho de propiedad cuya titularidad no ostenta.
Para el caso de bienes muebles o inmuebles registrables, EL VENDEDOR reservista aparece como titular registral de la propiedad de los bienes, por lo que ningn tercero podr alegar buena fe, siendo inaplicable la presuncin establecida en el artculo 914 del Cdigo Civil (Se presume

COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

Transferencia del Riesgo: Artculo 1567 establece que el riesgo de la perdida de bienes ciertos, no imputable a las partes contratantes de una compraventa, pasa al comprador en el momento de la entrega.
El artculo es bastante claro al referirse a la entrega del bien y no a la transferencia de propiedad. Por lo que desde que el bien abandona la esfera de control de EL VENDEDOR para integrarse a la de EL COMPRADOR este asumir el riesgo de que el bien se pierda sin haber mediado culpa suya o del VENDEDOR.

COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

Transferencia del Riesgo: Artculo 1567 establece que el riesgo de la perdida de bienes ciertos, no imputable a las partes contratantes de una compraventa, pasa al comprador en el momento de la entrega.
El artculo es bastante claro al referirse a la entrega del bien y no a la transferencia de propiedad. Por lo que desde que el bien abandona la esfera de control de EL VENDEDOR para integrarse a la de EL COMPRADOR este asumir el riesgo de que el bien se pierda sin haber mediado culpa suya o del VENDEDOR.

COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

PACTO DE RETROVENTA
Artculo 1586.- Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisin judicial. Es un pacto mediante el cual se le otorga a EL VENDEDOR un derecho potestativo, por medio del cual puede dejar sin efecto el contrato de compraventa, sin la consecuencias indemnizatorias que ello conllevara en otras situaciones.
El pacto de retroventa o pacto de rescate no configura una condicin resolutoria, sino de un derecho potestativo, que confiere un poder de revocacin por que el la compraventa no sera un negocio condicionado, sino uno puro y simple.

Segn el artculo 1588, el plazo para ejercitar el derecho de resolucin es de dos aos para bienes inmuebles muebles y de un ao para bienes muebles. El plazo se computa a partir de la celebracin de la compraventa, todo plazo mayor se reduce al estipulado legalmente.

PLAZO DE EJERCICIO DEL DERECHO DE RESOLUCION EN E PACTO DE RETROVENTA