TALLER MOVILIZACIN DE PLUSVALAS Y ADQUISICIN PBLICA DE SUELO Departamento Administrativo de Planeacin Distrital Universidad Nacional de Colombia

Importancia y principales elementos de las polticas de suelo

Mara Mercedes Maldonado Copello Profesora Universidad Nacional de Colombia

 Conjunto de intervenciones de las entidades pblicas sobre el mercado de la tierra para alcanzar los objetivos ticos y polticos que asume una determinada colectividad en los procesos de transformacin, ocupacin y conservacin de un territorio

GESTION DEL SUELO TAMBIEN SE PUEDE DEFINIR COMO

todas las acciones tendientes a asignar unas reglas de juego para la utilizacin de los terrenos dirigidas a la distribucin de derechos entre los propietarios y la colectividad.

(A partir de Vincent Renard Planificacin urbana y mercados del suelo. Un padrn de intervenciones pblicas

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

En pases de economa de mercado se plantea siempre un problema con el mercado del suelo urbano: el comportamiento de los propietarios de tierra urbana La especulacin con la tierra

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA El manejo del suelo urbano es una poltica intermedia, es decir, que sus objetivos no se definen por s mismos sino respecto a objetivos que son definidos en otros mbitos (poltica de vivienda y sobre todo la social, medio ambiente, transporte, espacio pblico)

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Extremos del problema: Propiedad pblica generalizada Mercado puro, que no existe en ningn pas

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Actores propietarios de tierra Hay bsicamente dos tipos de comportamientos: - Empresarial (Movilizacin de recursos econmicos y financieros) - Propietarial : Lgica rentista y de la especulacin

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El xito de una poltica de tierras puede ser evaluado por los precios del suelo? Hay dos posiciones diferentes: Quienes piensan que precios muy altos son un reflejo del xito general de la economa

Quienes sugieren tener ms cautela y sealan que los precios altos pueden ser signo de desconfianza en la inversin industrial o en la inversin productiva, razn por la cual el capital se orienta hacia la inversin inmobiliaria

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA El comportamiento de los precios de la tierra es un elemento muy importante para comprender tanto la estructuracin fsica de las ciudades como su comportamiento econmico y, sobre todo, sus aspectos sociales, en trminos de integracin social

Algunas manifestaciones del problema El comportamiento de los agentes inmobiliarios tiende a ser parecido al de los inversionistas en bolsa, ms atrados por la plusvala que por el rendimiento anual Burbujas inmobiliarias: desarrolladas en un contexto de desreglamentacin y de flexibilizacin de las normas de usos del suelo

Aspectos centrales
Propiedad privada (rgimen del derecho de propiedad) y propiedad pblica de la tierra Lgica de la reglamentacin de la planificacin urbana Instrumentos financieros Movilizacin de recursos sociales ligados al desarrollo urbano

Aspectos centrales DERECHO DE PROPIEDAD DERECHO DE URBANIZAR DERECHO DE CONSTRUIR

Aspectos centrales
INCORPORACION DE DEBERES O RESPONSABILIDADES EN LA PROPIEDAD

DE LO CONTRARIO, EL PROPIETARIO PUEDE APROPIARSE DE TODOS LOS INCREMENTOS EN LOS PRECIOS DEL SUELO DERIVADOS DE LOS PROCESOS DE DESARROLLO URBANO

Aspectos centrales UN NUEVO TIPO DE PLANIFICACIN TERRITORIAL Proyecto poltico vigente en el largo plazo y controlado socialmente; principios y reglas de juego estables Condiciones concretas de ejecucin financiacin Reglas claras en trminos de movilizacin de recursos

INTERVENCIONES QUE PERSIGUEN FINES DIFERENTES

1.

2.

EN TERMINOS FISICOS, SE TRATA DE ORGANIZAR EL DESARROLLO URBANO CON COHERENCIA O RACIONALIDAD PARA LOGRAR COMPATIBILIZAR LAS DIFERENTES ACTIVIDADES O FUNCIONES URBANAS CON EL CONJUNTO DE REGLAS DE URBANISMO EN TERMINOS FINANCIEROS:

REVERTIR LAS CONSECUENCIAS DISTRIBUTIVAS PERVERSAS GENERADAS POR EL FUNCIONAMIENTO DE LOS MERECADOS
EVITAR EL ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA DEL PROPIETARIO

OBJETIVOS DE LA POLITICA DEL SUELO:

- REGULACION DEL MERCADO, CONTROLAR LOS PRECIOS TRATANDO DE

- ADQUISICION DE SUELO PARA NECESIDADES DE USO COLECTIVO - CONTROL DE LOS USOS Y FORMAS DEL SUELO PARA CONSEGUIR UNA DISTRIBUCION RACIONAL Y ADECUADA DE LOS MISMOS

INSTRUMENTOS DE LA POLITICA DE SUELO

MEDIDAS DE PLANIFICACION, encaminadas a un ordenamiento del aprovechamiento del suelo MEDIDAS DE LEGISLACION, tendientes a regular la apropiacin del suelo y a controlar la actividad que se ejerce sobre el mismo MEDIDAS FISCALES, que tratan de controlar las rentas y las transacciones de los bienes inmobiliarios o que simplemente gravan su uso y disfrute INTERVENCIONES PBLICAS DIRECTAS

LOS INSTRUMENTOS DE GESTIN DEL SUELO

Participacin en Plusvalas

AVALUOS

Declaratoria de desarrollo prioritario Sujeta a venta forzosa en pblica subasta

Expropiacin judicial/expropiacin administrativa/expropiacin en urbanizacin ilegal Derecho de preferencia como soporte de Bancos de tierra

Transferencia de derechos de construccin

Reajuste de tierras Unidades de Actuacin Urbanstica Plan Parcial

POLITICAS DE SUELO EN COLOMBIA

1. Rgimen urbanstico de la propiedad 2. Plan de ordenamiento territorial vinculante para agentes pblicos y privados 3. Un conjunto de instrumentos de gestin del suelo ligados a los instrumentos de planeacin

PRINCIPALES CARACTERSTICAS DEL SISTEMA URBANISTICO COLOMBIANO

1. La funcin social de la propiedad es constitutiva del estatuto jurdico de la propiedad (es decir, que no se reduce a lmites externos impuestos por la accin administrativa del estado sino que configura la propiedad) 2. En consecuencia, el plan de ordenamiento y los instrumentos que lo desarrollen definen el contenido econmico o patrimonial de la propiedad 3. En diversos niveles se aplica la nocin de derecho deber la propiedad en el mbito de las relaciones privadas se asume como un derecho, pero en el mbito pblico (urbanismo, medio ambiente) se concibe como una funcin social que implica obligaciones

4. No hay lugar a patrimonializacin por efecto de las normas generales, slo se concretan o consolidan derechos urbansticos previa la asuncin de las cargas que definan la ley y el plan de ordenamiento territorial

RGIMEN JURDICO COLOMBIANO

La funcin social de la propiedad como elemento constitutivo o esencial de la propiedad, no como un elemento externo a ella Funcin social de la propiedad como conjunto de responsabilidades asignadas a la propiedad en funcin del inters colectivo

RGIMEN JURDICO COLOMBIANO

El plan de ordenamiento define el alcance y el contenido del derecho de propiedad - Se puede asignar la norma de edificabilidad y uso de manera gratuita, sin ninguna contraprestacin a cargo del propietario - Se puede asignar un ndica bsico y uno adicional segn se participe en cargas generales - Se puede condicionar las normas de uso y edificabilidad al aporte de suelo y la financiacin de los costos de infraestructuras

RESPONSABILIDADES DE LA PROPIEDAD (DE LOS PROPIETARIOS)

El efecto: Precios diferenciados del suelo

RESPONSABILIDADES DE LA PROPIEDAD (DE LOS PROPIETARIOS)

1. Ceder el suelo para los elementos colectivos y generar esos soportes colectivos 2. Transferir a la colectividad por lo menos una porcin de los incrementos en los precios del suelo producidos por la accin urbanstica del Estado 3. Conservar los elementos de valor ambiental, histrico, arquitectnico o cultural 4. Destinar un porcentaje de suelo para vivienda social 5. Desarrollar los terrenos en los tiempos previstos por la planeacin territorial

1) PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (POT)ACCIONES URBANSTICAS II. I. Estructura De primera y generacin jerarqua de estructura calidad y
de rgimen vida y habitabilidad de derechos y obligaciones

2. 3. 1. 3.Calificacin 4. Identificacin Clasificacin Determinar Identificar Localizar y de y espacios del de reservar caracterizar suelo yzonas suelo: sealar para libres terrenos no define los para un las rgimen diferenciado de derechos y urbanizables vivienda ecosistemas caractersticas parques para la expansin de y reas inters en de de razn la verdes de social infraestructura importancia las de pblicas, obligaciones, diferencias que en parte amenazas ambiental para en proporcin infraestructuras el transporte, naturales del urbanas adecuada municipio, los servicios ade las podrn ser equilibradas a travs de los comn pblicos necesidades acuerdo colectivas domiciliarios, con la equitativa autoridad mecanismos de distribucin dela cargas y beneficios ambiental disposicin de y tratamiento la respectiva de los jurisdiccin, residuos slidos, para su lquidos, proteccin txicos y Suelo Rural manejo y peligrosos adecuados y los equipamientos de servicios de inters pblico y Suelo Urbano social, tales como centros Suelo de expansin urbana docentes y hospitalarios, aeropuertos yproteccin lugares anlogos. Suelo de

ESTRUCTURA DE UN POT

ESTRATEGIAS, OBJETIVOS, POLITICAS EL PROYECTO SOCIO-TERRITORIAL DECISIONES QUE ESTRUCTURAN EL TERRITORIO ( Elementos ecolgicos y paisajsticos; territorios con rgimen comunitario; sistemas de comunicacin, vialidad, accesibilidad, grades infraestructuras; sistemas de servicios pblicos domiciliarios, espacio pblico) ESTANDARES URBANSTICO Y DE CALIDAD SOCIOESPACIAL para los espacios de uso privado GESTION COMO CUMPLIR LOS OBJETIVOS NORMAS, como elemento dinmico del sistema de planeacin/gestin

REGIMEN URBANISTICO DE LA PROPIEDAD EN EL SISTEMA URBNISTICO COLOMBIANO: CMO SE CONCRETA?

Artculo 15 Ley 388

2. Normas urbansticas generales

Por consiguiente, otorgan derechos e imponen

obligaciones urbansticas a los propietarios de terrenos y a sus constructores,

conjuntamente con la especificacin de los instrumentos que se emplearn para que contribuyan eficazmente a los objetivos del desarrollo urbano y a sufragar los costos que implica tal definicin de derechos y obligaciones.

DISPOSICIONES DE LA LEY 388 DE 1997 QUE CONCRETAN EL REGIMEN URBANSTICO DE LA PROPIEDAD

Artculo 37

Espacio pblico en actuaciones urbansticas. Las reglamentaciones distritales o municipales determinarn, para las diferentes actuaciones urbansticas, las cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vas locales, equipamientos colectivos y espacio pblico en general, y sealarn el rgimen de permisos y licencias a que se deben someter as como las sanciones aplicables a los infractores a fin de garantizar el cumplimiento de estas obligaciones, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el captulo Xl de esta ley.

DISPOSICIONES DE LA LEY 388 DE 1997 QUE CONCRETAN EL REGIMEN URBANSTICO DE LA PROPIEDAD

Artculo 37 Tambin debern especificar, s es el caso, las afectaciones a que estn sometidos por efectos de reservas de terreno para construccin de infraestructura vial, de transporte, redes matrices y otros servicios de carcter urbano o metropolitano. Para las actuaciones que lo requieran como la urbanizacin

en terrenos de expansin y la urbanizacin o construccin en terrenos con tratamientos de renovacin urbana, deber sealarse el procedimiento
previo para establecer la factibilidad de extender o ampliar las redes de servicios pblicos, la infraestructura vial y la dotacin adicional de espacio pblico, as como los procesos o instrumentos mediante los cuales se garantizar su realizacin efectiva y la equitativa distribucin de cargas y beneficios derivados de la correspondiente actuacin.

DISPOSICIONES DE LA LEY 388 DE 1997 QUE CONCRETAN EL REGIMEN URBANSTICO DE LA PROPIEDAD

Artculo 38

Reparto equitativo de cargas y beneficios. En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y Ias normas urbansticas que los desarrollen debern establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados.
Las unidades de actuacin, la compensacin y la transferencia de derechos de construccin y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propsito.

DISPOSICIONES DE LA LEY 388 DE 1997 QUE CONCRETAN EL REGIMEN URBANSTICO DE LA PROPIEDAD

Artculo 39. pargrafo. Las cargas correspondientes al desarrollo urbanstico que sern objeto del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de Actuacin incluirn entre otros componentes las cesiones y la realizacin de obras pblicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios pblicos de acueducto, alcantarillado, energa y telfonos, as como las cesiones para parques y zonas verdes, vas vehiculares y peatonales y para la dotacin de los equipamientos comunitarios. Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes matrices de servicios pblicos se distribuirn entre los propietarios de toda el rea beneficiaria de las mismas y debern ser recuperados mediante tarifas, contribucin de valorizacin, participacin en plusvala, impuesto predial o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones.

LOS INSTRUMENTOS DE GESTIN DEL SUELO

Participacin en Plusvalas

AVALUOS

Declaratoria de desarrollo prioritario Sujeta a venta forzosa en pblica subasta

Expropiacin judicial/expropiacin administrativa/expropiacin en urbanizacin ilegal Derecho de preferencia como soporte de Bancos de tierra

Transferencia de derechos de construccin

Reajuste de tierras Unidades de Actuacin Urbanstica Plan Parcial