LEGISLACION NOTARIAL

INTRODUCCION
La aparicin de un sistema registral inmobiliario responde a la organizacin y rgimen de propiedad, as, un sistema de inscripcin ha llegado a ser de tal importancia que constituye una pieza esencial para todo buen rgimen de publicidad inmobiliaria de transmisiones y gravmenes.

DEFINICION Sistema Registral el conjunto de normas que en un pas

determinado regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles mediante el registro de la propiedad, as[1] como el rgimen y organizacin de esa institucin. Otra definicin que podemos citar es la expuesta por Luis Vsquez Lpez[2] quien expone que sistema registral es la organizacin del registro de la propiedad raz o inmobiliaria es muy importante, porque tiene fines de publicidad de los actos y contratos jurdicos y las acciones declarativas de derecho, por ello es necesario una adecuada organizacin que contenga normas que garanticen la constitucin, autenticidad, legalidad, y que sirva de prueba al estar inscritos.

LEGISLACION QUE LO REGULA

El sistema francs, conocido tradicionalmente en la doctrina como sistema de la transcripcin, apelativo que en la actualidad ya no resulta muy exacto, como veremos, viene regulado fundamentalmente en el Cdigo Civil de 1904 y la Ley de Transcripciones de 23 de marzo de 1855, modificada posteriormente por las Leyes de 1 de marzo de 1918 y 24 de julio de 1921, as como por el Decreto-ley de 4 de 30 de octubre de 1935. La ms importante reforma es la introducida por Decreto-ley de 4 de enero de 1955, desarrollado por el de 14 de octubre del mismo ao y las Ordenanzas de 7 de septiembre de 1959 y de 5 de septiembre de 1960.

 Dentro del sistema francs, existen dos regiones, Alsacia y

Lorena, incorporadas a Francia tras la Primera Guerra Mundial, con un derecho registral particular, conciliador del sistema francs tradicional con principios de raigambre germnica, que ha influido en la preparacin de la reforma de 1955, antes citada. As, admite el principio de legalidad, con un mayor mbito de calificacin registral, y tambin la presuncin de exactitud del Registro, al modo de la Ordenanza alemana. Igualmente valora la importancia bsica de la finca en la llevanza del Registro, regula el tracto sucesivo y admite ciertas anotaciones preventivas.


Este Sistema Registral es llamado tambin de transcripciones porque consiste en transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del Registro, el cual se organiz para dar proteccin a los acreedores de hipotecas es decir, que inicialmente se le conoci como Registro de Hipotecas. las legislaciones de los pases en que funciona este sistema lo han rodeado de ciertos requisitos que han hecho posible que los terceros confen en la fe que les merece el Registro.

PRINCIPIOS Adopta el principio de publicidad registral cerrada, o de numerus

clausus de actos y derechos inscribibles. En orden al procedimiento registral, el sistema es de inscripcin rogada y obligatoria. En el primer aspecto, los encargados del Registro no tienen atribuciones para actuar de oficio y solamente pueden actuar a instancia de los interesados o de los funcionarios que intervienen en la redaccin de documentos (Notarios, Jueces, Fiscales o Autoridades administrativas). Desde otro punto de vista, todos los actos inscribibles deben ser inscritos en un plazo que suele ser de tres meses. El incumplimiento de los plazos de obligatoria inscripcin determina la imposicin de una serie de sanciones, como la multa y la responsabilidad por daos y perjuicios, responsabilidad que recae no sobre los particulares, sino sobre los funcionarios antes citados, obligados a promover la inscripcin.

 Segn el art. 3. del Decreto de 1955 no podr publicarse en el fichero inmobiliario ningn acto o resolucin judicial sujeta a publicidad registral si el ttulo del disponente o ltimo titular no ha sido previamente publicado en el Registro. Con ello se proclama el principio de tracto sucesivo, denominado en Francia como principio de efecto relativo de la publicidad, novedad introducida por la reforma citada y trada del sistema de Alsacia y Lorena. En principio se exige con cierta rigurosidad y si el Registrador observa que el ttulo del ltimo titular no aparece registrado, ni se solicita tampoco la inscripcin registral de tal ttulo simultneamente con la del que se presenta, invita al que promovi la inscripcin a provocar en el plazo de un mes la del ttulo de quien trae su derecho, procediendo en su caso contra ste o sus causahabientes o contra el autorizante o autoridad administrativa obligados a promover la inscripcin.

 Respecto al principio de legalidad, el art. 4 del Decreto de

1955 tan citado establece que todo acto sujeto a publicidad registral debe ser extendido en forma autntica. Principio de oponibilidad; la inscripcin funciona como condicin de oponibilidad a terceros: los ttulos no inscritos no perjudican a terceros. Los requisitos para la aplicacin de este principio son:

 1. Que se trate de adquirente de derechos concurrentes sobre el mismo inmueble; 2. Que la adquisicin sea de las sometidas a la obligacin de publicidad registral; 3. Que no concurra fraude; no se impone en cambio que la adquisicin lo sea a ttulo oneroso, como ocurre en nuestro sistema; 4. La adquisicin del tercero ha de ser inscrita, pero no se exige la previa inscripcin del ttulo del transferente; sin embargo, indirectamente se reclama la previa inscripcin, porque sin ella, a virtud del principio del efecto relativo de la publicidad o de tracto, no ser posible la inscripcin de la adquisicin del tercero.

un tercer


Los ttulos no oponibles a terceros, por su parte: 1. Han de provenir del mismo causante. 2. Debe tratarse de ttulos a los que la Ley impone la inscripcin para la oponibilidad. 3. Ha de tratarse de ttulos no inscritos o cuya inscripcin sea posterior a la del tercero.

 Se pueden clasificar en cuatro grandes grupos: Actos de carcter particular: Comprenden aquellos por los que se constituyen, modifican, declaran, resuelven o anulan los derechos. Se incluyen tambin aquellos actos que slo afectan a determinadas cualidades del titular, como los cambios de nombre y apellidos de las personas fsicas, o de denominacin, forma o sede de las jurdicas. Tambin se inscribe en el Registro la herencia, cualquiera que sea el modo en que se haya deferido y aunque an no se haya ejercitado por todos los llamados el ius delationis. Igualmente se inscribir mediante lo que se llama attestation notarie (un acta notarial por la que se hace constar que la herencia ha sido deferida por la Ley), todas aquellas modificaciones que pueden dar lugar al ejercicio del ius delationis. Entre los actos inscribibles tambin podemos citar los Estatutos de copropiedad, las convenciones sobre el ejercicio de servidumbres legales, el patrimonio familiar inembargable, las prohibiciones de disponer o los pactos de indivisin de comunidad. Tambin est prevista la inscripcin de los actos condicionales.

ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO


Actos pblicos: Comprenden tanto los judiciales como los administrativos. Dentro de los judiciales quedan incluidos todo tipo de sentencias. Los actos administrativos inscribibles son tambin muy variados: Calificacin o descalificacin de monumentos histricos; limitaciones administrativas, declaraciones de ruina o peligrosidad de un inmueble, expropiacin forzosa, etc.

 Demandas: Pueden hacerse constar en el Registro las que: a) tienden a obtener la resolucin, revocacin, anulacin o rescisin de los actos; b) las que interrumpen la prescripcin adquisitiva, como, en general cualquier acto con el mismo efecto; c) las que tienden a obtener la forma autntica de actos susceptibles de publicidad. Las hipotecas legales y los privilegios inmobiliarios, sin ms excepcin que los privilegios o costas judiciales, y por sueldos o salarios de los obreros. Con ello se tiende a hacer desaparecer la hipoteca general y la que se ha considerado como tcita. En principio, quedan excluidos de la publicidad registral los simples hechos jurdicos.

 Organizacin administrativa de los Registros franceses: existe un claro predominio del aspecto fiscal, por cuanto los Registros dependen del Ministerio de Presupuesto y del Centro encargado de la gestin del impuesto llamado denregistrement. Los Registradores siguen recibiendo el inadecuado nombre de conservateurs des hipoteques, justificable slo por razones de tipo histrico. En principio hay uno por cada partido judicial, con sede en la capital del partido, si el mbito de competencia del registro coincide con ste, pero la correspondencia entre partidos y Registros no suele ser siempre exacta. En el Registro francs existe la posibilidad de la publicidad informativa, pues los conservadores de hipotecas expiden a los solicitantes copias o extractos de los documentos y notas de inscripcin, depositados o archivados en la Oficina, con referencia a los cincuenta aos anteriores a la fecha de la solicitud, y tambin copias o extractos de las inscripciones existentes, o certificacin de que no existe ninguna (arts. 9 y 10 del Decreto-ley de 1955, antes citado).

NOTAS CARACTERISTICAS

 Sigue fundamentalmente la tcnica de registracin de folio o

fichero personal, sin perjuicio de la llevanza de un fichero inmobiliario, para facilitar las buscas de fincas. Dentro de estas fichas reales, cabe distinguir entre las fichas inmobiliarias, que solamente se refieren a las fincas urbanas, y las fichas parcelarias, que valen para todo tipo de fincas, rsticas o urbanas, pero siempre que estn situadas en Municipios sometidos al Catastro renovado. Jurdicamente, este fichero tiene un simple significado instrumental y externo a la publicidad. En el moderno Registro francs los asientos ya no se practican mediante transcripcin de los documentos inscribibles.

 En efecto, como seala LACRUZ BERDEJO, aunque el Registro francs se denomina tradicionalmente de transcripcin, ya desde el ao 1921 los ttulos no se transcriben o copian, sino que el Conservador de hipotecas se limita a formar volmenes con los documentos presentados, que encuaderna cuando hay nmero suficiente. Los documentos llegan al Registro en doble ejemplar: all retiene uno el Registrador y restituye otro al presentante con mencin de la presentacin y del tomo en que queda encuadernado. De ah que la distincin que hasta 1921 se hiciera entre el Registro de transcripciones, para los actos que suponen transmisin, y el Registro de inscripciones, para las hipotecas y privilegios, ya no tenga razn de ser, al estar unificado.


Las operaciones registrales estn muy reducidas y el libro fundamental es el Libro Registro de Presentaciones. En este Libro se determina el orden con que los documentos llegan al Registro y la importancia del mismo es evidente en cuanto sobre el mismo juega el llamado principio de prioridad registral, que se determina no por el momento en que se asienta el documento en el Libro-registro, como ocurre en el sistema espaol, sino por el da.

CARACTERISTICAS DEL SISTEMA a) Imperioso es el sealar que al aplicar el sistema que nos ocupa,

queda inalterable el criterio clsico de transmisin consensual, donde la cosa vendida se transfiere al comprador por el simple consentimiento de los contratantes sin necesidad de los requisitos de tradicin y de inscripcin. b) La inscripcin es obligatoria, pero su carcter es meramente declarativo de los derechos y solo implica una simple condicin o necesidad de registrarlo para ser oponible a terceros idea contenida en nuestra legislacin, pues as lo reconoce el Artculo 667 del Cdigo Civil. El acto o decisin judicial inscribible, que no se encuentre registrado, no puede perjudicar a terceros aun cuando stos conocieren de su existencia. De forma que el tercero disfrute de una proteccin negativa, por virtud de la cual no le afecta lo que no aparece en el Registro.

 a) Los notarios, oficiales pblicos y autoridades administrativas estn obligados a procurar la inscripcin de los actos en que intervengan. Se adopta una formula amplia y total para determinar los actos inscribibles, comprensiva de todos los actos en que intervengan. b) En este sistema la unidad bsica registral sigue siendo la persona o titular de derecho real inmobiliario, alrededor de la cual se ordena el registro, aunque, como complemento del elemento personal, se llena ficheros de fincas rsticas y urbanas para los efectos de informacin. c) Se establece adems, que todo acto o sentencia judicial sujeta a registro deber indicar, para cada una de las fincas a que se refiera, la naturaleza, situacin, contenido y designacin catastral, salvo en los municipios donde el catastro no est renovado, en los cuales la designacin catastral (seccin y nmero del plano) quedar sustituida por los nombres de los propietarios colindantes.

 d) La inscripcin tiene lugar mediante la presentacin de los ttulos,

acompaados de una copia de los mismos. La prioridad de los derechos se lleva con todo rigor, pero atendiendo al da en que se solicita la inscripcin, entre dos actos que se refieran a una misma finca, y que hayan sido presentados al registro de forma simultanea, prefirindose al de fecha ms antigua, cualquiera que sea el orden de entrada que le haya correspondido.

e) La regla general es que los ttulos que deban inscribirse deben constar en instrumentos pblicos o autnticos, cuyos elementos formales son examinados por el Registrador contra la calificacin de este, la cual est limitada al examen de los requisitos externos de los actos, y a su confrontacin con los datos que aparecen en el registro (antecedentes), sin que pueda extender a los aspectos sustantivos.

 f) Como una importante novedad y a pesar de no llenarse el

registro por fincas, sistema as empleado con el folio real computarizado, se impone el tracto sucesivo, en el sentido de que ningn acto o sentencia podrn ser inscritos si el titulo del disponente no figura previamente inscrito, salvo las excepciones legales.

g) Los Libros ndices se destinar a cada una de las letras del alfabeto y el nmero de folios que estime convenientes, esto indiscutiblemente mejora en gran medida el registro, ya que funciona como un ndice de amplio contenido que facilita la bsqueda Registral, as lo seala el Artculo 12 N 4 del Reglamento del Registro de la Propiedad.


h) La inscripcin tiene lugar mediante la conservacin o archivo de los ttulos presentados en el Registro, de los cuales un extracto de dichos datos se lleva a los ficheros para lograr la eficacia de la publicidad formal.

CONCLUSIONES
El Sistema Registral Francs se caracteriza por ser un sistema registral declarativo, en el cual los derechos reales se constituyen antes de la inscripcin, con el acuerdo de los contratantes. La inscripcin produce un efecto negativo no positivo, mismo que consiste en que el acto puede perjudicar a terceros; lo anterior trae como consecuencia que puede haber en un momento dado, dos propietarios, uno en virtud del contrato y otro su enajenante que aparece como propietario en el registro.

 En este Sistema Registral se archiva el ttulo transcrito y el

contenido de las transcripciones se presume exacto. En el Sistema Registral Francs los derechos reales se constituyen fuera del Registro y la transcripcin en el Registro tiene como finalidad surtir efectos contra los terceros civiles en cada contrato. En este Sistema Registral no todas las personas pueden acceder al contenido de las transcripciones, ya que se contempla en el mismo el Sistema de Publicidad Incompleta.