UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES
VALORACION POR MAXIMO APROVECHAMIENTO

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

Valuacin por Mximo Aprovechamiento Arq. De Veyga

Se sabe que en general los valuadores cuando se abocan a la necesidad de determinar el valor de un terreno urbano, recurren al mtodo de comparacin de antecedentes similares que se ofrecen en el mercado inmobiliario, confiable cuando condiciones extrnsecas al mercado inmobiliario, tales como la estabilidad econmica y las reglas que rigen el uso del suelo no afectan al mercado de oferta y demanda. Pero cuando concurren a l alteraciones tanto en el uso del suelo como en los valores relativos a monedas extranjeras debido a fuertes e imprevistas devaluaciones del peso, es necesario recurrir a mtodos ms confiables que el de comparar ofertas, ya que las mismas por ser diversas en sus valores unitarios para similares aprovechamientos, llevan a la confusin de los especialistas y a la especulacin de quienes pretendiendo hacer valer un precio fijado inciertamente como oferta para la venta de un terreno lo trasladan a otros para as obtener un mayor valor.
El mtodo propuesto es el que se llama Mtodo de desintegracin del Valor Venal de Conjunto (Terreno + Edificio) y se aplicar preferentemente a la determinacin del valor de los terrenos urbanos en zonas cntricas o de total aprovechamiento.

Valuacin por Mximo Aprovechamiento

Partiendo del anlisis del uso de la tierra, ponderado cuantitativamente y cualitativamente, y basado en los valores de venta de sus unidades residenciales, comerciales y/o de servicios, menos los gastos, utilidades, honorarios y costos, determinan por diferencia el valor del tereno. Es decir que la metodologa propuesta es inversa a la que consiste en determinar el valor del conjunto (edificio + terreno) por integracin de costos. Ac se parte del valor venal del inmueble en conjunto y se desintegran sus partes descontndoles al mismo los gastos de intermediacin y promocin publicitaria, las utilidades empresarias usuales, los honorarios profesionales por proyecto y direccin de obra, el costo neto del edificio y los costos financieros, obteniendo as por sucesivas diferencias matemticas el valor del terreno.
Se debe proceder en dos etapas para llegar a correctas conclusiones, cada una de ellas compuestas de cuatro pasos distintos.

Valuacin por Mximo Aprovechamiento

PRIMERA ETAPA:
Primer paso: Se analiza el terreno a valuar, determinndose cuantos metros cuadrados totales de superficie se pueden construir. Si el terreno en cuestin cumple el F.O.T asignado por la autoridad competente, se le deber agregar toda la superficie que se pueda construir en subsuelo. Segundo paso: Se descomponen las superficies obtenidas anteriormente en funcin de los distintos valores venales de plaza. As se tienen por ejemplo, valores residenciales, comerciales, de oficinas, de cocheras, etc. Tercer paso: Se multiplican las superficies por sus valores venales unitarios y se suman subtotales, obteniendo as el valor venal del conjunto (edificio + terreno) Cuarto paso: Se determina el costo neto de construccin del edificio segn sus partes constitutivas, adicionndole el costo porcentual estimado para ptoyecto y dereccin.

Valuacin por Mximo Aprovechamiento

SEGUNDA ETAPA
Con el valor venal total del inmueble en conjunto se procede a desintegrarlo. Primer paso: Se divide el valor total obtenido (Tercer paso Primera Etapa) por el coeficiente correspondiente al porcentaje de gastos por intermediacin y promocin publicitaria que usualmente oscila entre 1,03 y 1,05 (3 al 5 %) Segundo paso: Al resultado obtenido en el paso anterior se lo divide por el coeficiente correspondiente a las utilidades usuales de ganancia empresaria que vara entre el 10 y 20 % anual; para una duracin promedio de dos aos de gestin, resulta un coeficiente que oscila entre 1,20 y 1,40.

Valuacin por Mximo Aprovechamiento

Tercer paso: Se calcula estimativamente el costo financiero del dinero necesario para realizar el negocio inmobiliario de la siguiente manera:
a) Costo financiero del edificio: Se toma el valor obtenido en el cuarto paso de la primera etapa, que es el costo neto del edificio; se lo divide por dos, pues se integra peridicamente, se le aplica una tasa de inters de moneda estable, que oscila entre un 6 y un 10 % anual por un perodo anual de dos aos. b) Costo financiero del terreno: Se toma el valor probable del terreno que oscila entre el 30 y el 60 % del costo neto de construccin del edificio y se le aplica la misma tasa de inters anual que al edificio por el perodo usual de dos aos ms un porcentual del 12,5 al 25 % (27 a 30 meses) por proyecto y demolicin de edificios obsoletos. Cuarto paso: Se realiza la diferencia entre el valor obtenido en el segundo paso de la segunda etapa y la suma del costo del edificio, honorarios y costo financiero, obteniendo as como resultado el valor aconsejable para el terreno que se desea valuar

Como sistema de control para verificar el mtodo se aconseja realizar el mtodo inverso de integracin de costos y determinar luego la incidencia del valor del terreno en el costo del edificio y en el valor de venta de conjunto para confirmar que se encuentra dentro del espectro usual de la plaza inmobiliaria.

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VALUACION POR MAXIMO APROVECHAMIENTO Daros del Terreno Ubicacin Medidas 15,30 x 34,65 Superficie Cubierta Total admitida (FOT + Subsuelos) Tipo ABCDComercial Residencial Oficinas Servicio (Cocheras, Bauleras) Superficie 150 900 1000 V:U: de venta 2500 3000 2000 Valor Sector 375000 2700000 2000000 5075000 Superficie 530 FOT 5

Vaor Venal de Conjunto (Terreno + Edificio) Costo del Futuro Edificio Tipo A - Locales Comerciales B - Vivienda / Oficinas C - Servicio (Cocheras, Bauleras) Costo Neto del Edificio Honorarios Prof., Proy. y Direccin de Obra 7 % de Costo del Futuro Edificio incluidos Honorarios Gastos Financieros Edificio Inters Anual I% = 9 2689000 (1) Tiempo en aos 2 Superficie 280 1056 1100

Costo Unitario Valor Sector 1000 1500 750 280000 1584000 825000 2689000 188230 2877230

Gastos Financieros Capital Edificio = 50 % de (1) x I x T Terreno 9 2.25

258951

Gastos Financieros Capital Terreno = 50 % de (1) x I x T Total Gastos Financieros

291320 550270

Valuacin por Mximo Aprovechamiento

Coef. De Gastos 1.04 Coef. De Ganancia de Empresa 1.30

(Valor Venal de Conjunto / Coeficiente de Gastos) = Valor de Conjunto - Gastos 5075000 / 1,04 = 4879808

(Valor de Conjunto - Gastos) / Coeficiente de Ganancia de Empresa) = Valor de Conjunto Neto 4879808 / 1,30 = 3753698

Valor de Conjunto Neto - Gastos Financieros = Valor de Conjunto Neto Neto 3753698 - 550270 = 3203428

Valor de Conjunto Neto Neto - Valor del Futuro Edificio incl. Hon. = Valor del Terreno 3203428 - 2877230 = 326198 Vbu $/m = 326198 / 530 = 615

Valuacin por Mximo Aprovechamiento

Verificaciones 1 -Integracin de Costos Terreno Costo del Edificio Honorarios por Proyecto y Direccin de Obra Gastos Financieros Primer Subtotal Ganancia Empresa (30 % incl. impuestos) Segundo Subtotal Gastos Publicitarios y de Intermediacin (4 %) Valor Total de Conjunto 326198 2689000 188230 550270 3753698 1126109 4879808 195192 5075000

2 - Incidencia del Valor Terreno con respecto al Valor de Venta del Conjunto 326198 / 5075000 = 3 - Incidencia del Valor Terreno con respecto al Costo del Edificio 326198 / 2877230 0.11 0.06