Código de Planeamiento Zárate

Cdigo de Planeamiento del Partido de Zrate
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INTRODUCCIN
La ciudad de Zrate y la localidad de Lima, rodeadas por una extensa rea rural destinada a la produccin agrcolo-ganadera, en donde se ha localizado en las ltimas dcadas un significativo desarrollo industrial, constituyen el sector continental del Partido de Zrate. Su dinmico proceso de transformacin y expansin, requieren de una visin global de sus necesidades y una accin coordinadora de ordenamiento urbano. Con tal motivo se sancion la Ordenanza N 2435/87, poniendo en marcha un mecanismo participativo, a travs de una Comisin del Plan Regulador creada ad-hoc, encargada de reunir informacin y elaborar un Diagnstico Urbano, como documentacin bsica para la formulacin de un Plan de Ordenamiento. A su vez, desde 1988 se cont con el asesoramiento de la Secretara de Vivienda y Calidad Ambiental de la Nacin, y con el de la Facultad de Arquitectura, Diseo y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires. El presente Cdigo de Planeamiento representa la pieza normativa necesaria para la puesta en prctica de gran parte de los objetivos y conclusiones contenidas en dichos estudios. Es el instrumento legal que fija las normas de uso del suelo, parcelamiento de la tierra, intensidad de ocupacin y tejido urbano, destinadas a encauzar la localizacin de las actividades urbanas y periurbanas, sean stas privadas u oficiales. El particular momento de la evolucin de nuestro distrito, inserto en un contexto regional y nacional rico en posibilidades de desarrollo, atento a su singular ubicacin geogrfica, infraestructura de transporte, energtica y de servicios, nos plantea la resolucin de importantes elementos de su estructuracin urbanstica que tendrn decisiva y permanente trascendencia en su conformacin futura, y ello exige que sea encarada con una adecuada coordinacin de las responsabilidades concurrentes pblicas y privadas. Cabe destacar por otra parte, que el sector insular del Partido, caracterizado por la peculiaridad de su medio fsico integrante del Delta del Paran, requiere un tratamiento particularizado por lo cual no ha sido incluido momentneamente en el presente Cdigo.
Objetivos del Cdigo de Planeamiento.

Estas normas tienen como objetivo general mejorar substancialmente las condiciones de habitabilidad y calidad ambiental del Partido de Zrate. Concordante con esta idea central, el Cdigo propende a los siguientes objetivos particulares: a) Promover y proteger la salud, seguridad, confort y bienestar general de la poblacin.
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b) Permitir el pleno desenvolvimiento de las actividades y derechos individuales, cuyo nico lmite est fijado por el bienestar general, y estimular, al mismo tiempo, el espritu de comunidad. c) Orientar el desarrollo de la ciudad dentro de una estructura urbana que determine con claridad la distribucin, forma y densidad de edificacin, as como el carcter y funcionalidad de cada distrito, facilitando las interconexiones entre ellos. d) Proteger el carcter y mantener la estabilidad de reas donde se han zonificado espontneamente actividades bien emplazadas. e) Prohibir usos y edificios que sean incompatibles con el carcter de los permitidos en cada distrito. f) Prevenir ampliaciones, alteraciones o remodelaciones de edificios existentes cuyos usos y caractersticas no sean conformes a las normas del distrito y afecten de modo adverso al desarrollo, funcionalidad y valor de la propiedad en cada zona. g) Garantizar adecuadas condiciones de habitabilidad en funcin de los requerimientos ambientales necesarios de iluminacin, ventilacin, asoleamiento, acstica, privacidad, visuales y vegetacin tanto a los espacios urbanos como a los ambientes habitables. h) Regular la intensidad de uso de los lotes y determinar el rea de espacios y superficies libres que rodean los edificios, para asegurar las necesarias condiciones de habitabilidad. i) Prevenir inconvenientes derivados de densidades de poblacin excesivas segn el carcter de cada distrito, regulando el uso y volumen de la edificacin. j) Regular la forma de subdivisin de la tierra en cada distrito a fin de asegurar la obtencin de parcelas apropiadas a cada actividad. Prever que la ocupacin y urbanizacin de los terrenos se efecte en concordancia con las obras de infraestructura que requieren. k) Posibilitar programas para la coordinada expansin de los servicios de infraestructura. l) Definir las localizaciones ms adecuadas para los grandes equipamientos y especificar el destino que deber darse a importantes terrenos de propiedad pblica. m)Consolidar la creacin de una red vial que atienda eficazmente las necesidades de circulacin actual y futura de la ciudad, facilitando la apertura de nuevas arterias de circulacin y ampliacin de las existentes. n) Evitar las acciones de emisin de contaminantes que puedan deteriorar las condiciones ambientales de mbito natural y urbano. o) Proteger el Patrimonio Urbano como herencia de la comunidad con los valores culturales, sociales y econmicos que ha incorporado en su evolucin.
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p) Promover acciones de rehabilitacin del Patrimonio Urbano para potenciar el usufructo del patrimonio social, cultural y econmico y recuperar sus valores de uso y de cambio. q) Atender la esttica urbana fijando lneas de edificacin y estableciendo disposiciones especficas en distritos especiales. r) Prever que la incorporacin de nuevos terrenos al uso urbano se efecte en forma progresiva y en concordancia con las reales necesidades de expansin, evitando la dispersin urbana que se deriva de actitudes prematuras o especulativas. s) Evitar que emplazamientos aislados o actividades destructivas del suelo, dificulten la racional utilizacin y estructuracin de reas que posteriormente sern necesarias para la expansin urbana.
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CAPITULO 1: GENERALIDADES
1.1. TTULO
Este cuerpo de normas ser conocido y citado como Cdigo de Planeamiento del Partido de Zrate y ser denominado en adelante el Cdigo.
1.2. MBITOS
1.2.1. mbito temtico Las disposiciones de este Cdigo alcanzan y rigen en todos aquellos asuntos relacionados directa o indirectamente con el uso del suelo, de edificios, estructuras e instalaciones, la apertura y ensanche de vas pblicas, la subdivisin y englobamiento de parcelas, los volmenes edificables y todos aquellos aspectos que tengan relacin con el desarrollo y ordenamiento urbanstico dentro del rea de su mbito de vigencia. Lo precedente debe considerarse como enunciativo y no debe interpretarse como limitacin a la aplicacin del Cdigo en cualquier otro supuesto previsto en el mismo. 1.2.2. mbito jurdico y territorial Las disposiciones de este Cdigo se extienden a las personas de derecho pblico y a sus bienes, cualquiera fuere su afectacin localizadas dentro de la jurisdiccin territorial del sector continental del Partido de Zrate. 1.2.3. mbito temporal El Cdigo de Planeamiento del Partido de Zrate entrar en vigencia a los treinta (30) das de la convalidacin provincial. Los expedientes que se encuentren en trmite a la fecha de vigencia del Cdigo, conforme a lo establecido en el artculo anterior, se considerarn y resolvern conforme a la normativa vigente a la fecha de su ingreso.
1.3. AUTORIDAD DE APLICACIN

1.3.1 Competencia El Departamento Ejecutivo de la Municipalidad de Zrate, ser la Autoridad de Aplicacin del presente Cdigo, a travs de las Secretaras de Obras y Servicios Pblicos y de Produccin. 1.3.2. Facultades y Deberes Sern Facultades y Deberes de la Autoridad de Aplicacin: a) Revisar con una periodicidad no mayor de tres aos, contados a partir de la vigencia del presente Cdigo, los resultados de la aplicacin de sus normas y proponer las reformulaciones que resulten convenientes. b) Analizar y dictaminar sobre las propuestas de modificacin a este Cdigo que se formulen.
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c) Coordinar la gestin de acciones y obras que concurran a cumplimentar las previsiones de este Cdigo. d) Intervenir en la gestin de emprendimientos originados en el sector pblico o privado que, por su ndole o magnitud, involucren transformaciones significativas en la ocupacin y funcionamiento del territorio municipal, con el objetivo de compatibilizar dichos emprendimientos y los criterios urbansticos del presente Cdigo.
1.4. PUBLICACIN DEL CDIGO

La publicacin del presente Cdigo ser realizada por la Municipalidad. En las sucesivas ediciones no podr alterarse la continuidad del articulado. Toda modificacin a determinados artculos reemplazando al artculo modificado o sustituido. debe redactarse ntegramente,
Cada ao se publicarn las hojas que correspondan a modificaciones del presente Cdigo efectuadas al 31 de Diciembre del ao anterior.
1.5. INFRACCIONES Y SANCIONES

1.5.1. Sern pasibles de aplicacin de multas, los responsables de todas las acciones enumeradas en el punto 1.2.1. de este Cdigo, que se iniciaren con posterioridad a su sancin sin autorizacin municipal y/o contraviniendo las normas previstas en el mismo. 1.5.2. importancia de la infraccin cometida y sern: Las multas se graduarn segn la
a) De hasta un sueldo mnimo de la administracin municipal, cuando se trate de faltas meramente formales. b) De uno a cincuenta sueldos mnimos de la administracin municipal, si fueran faltas que no causaren perjuicios a terceros. c) De cincuenta a quinientos sueldos mnimos de la administracin municipal, en los casos de violacin a las disposiciones de este Cdigo que ocasionasen perjuicios a terceros. 1.5.3. En el caso especfico de las disposiciones contenidas en el Captulo 5, su incumplimiento ser pasible de la aplicacin de las siguientes multas: a) Transgredir lo establecido en las Disposiciones Generales: de 1 a 5 sueldos mnimos de la administracin municipal. b) Exceder los indicadores urbansticos, altura mxima y volumen edificatorio: de 5 a 10 sueldos de la administracin municipal. c) Dar comienzo sin autorizacin municipal a la construccin, remodelacin, transformacin, ampliacin o demolicin de edificios ubicados en las Zonas de Proteccin Patrimonial: de 5 a 15 sueldos mnimos de la administracin municipal. Las infracciones indicadas en los tems a), b) y c) sern multadas en forma acumulativa, cuando las mismas sean encuadradas en dos ms de aquellos tems.
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1.5.4. En los casos previstos en los puntos anteriores, sin prejuicio de las multas establecidas, la Autoridad de Aplicacin podr disponer la suspensin de las obras o el desarrollo de actividades as como la remocin, demolicin o adecuacin de construcciones erigidas indebidamente, bajo apercibimiento de efectuarse directamente a cargo de los infractores. 1.5.5. Sern solidariamente responsables de las infracciones cometidas: el peticionante, propietarios, empresas promotoras o constructoras y profesionales intervinientes. 1.5.6. Cuando fuese responsable o corresponsable de la infraccin algn profesional, la Autoridad de Aplicacin enviar los antecedentes del caso a la entidad profesional respectiva para las acciones que correspondan. Sin perjuicio de ello, podr disponer la exclusin del infractor de las actuaciones donde se constate la infraccin.
1.6. CONCEPTOS Y DEFINICIONES

Las palabras y expresiones del presente Cdigo tienen los siguientes significados: 1.6.1. Relativos a los espacios rea: Espacio territorial conformado por una o ms zonas y precintos, que pueden tener como destino global: * Urbana: espacios destinados a asentamientos humanos y de actividades intensivas. * Complementaria: espacios circundantes al rea urbana y relacionados funcionalmente con la misma. * Rural: espacios destinados predominantemente al desarrollo de actividades primarias Zona: Extensin territorial a la cual este Cdigo asigna normas urbansticas especficas y homogneas en toda su extensin Precinto: Zona de extensin restringida, compuesta por una o pocas parcelas contiguas, a la que se asigna un uso coincidente con el uso actual. 1.6.2. Relativos a los tipos de zonas y precintos Central: Aqul en el cual se agrupan los usos institucionales, comerciales, administrativos y de servicios a escala de las distintas localidades o sectores del Partido y, tambin, los residenciales. Residencial: El destinado a la localizacin de viviendas como uso predominante y a veces exclusivo, con el fin de garantizar y preservar las buenas condiciones de habitabilidad. Comercial: El destinado a la localizacin de usos comerciales, administrativos y de servicios a escala local o zonal y, tambin, los residenciales.
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Industrial: El destinado a la localizacin de actividades manufactureras, de almacenaje y de servicios. Agropecuaria: El destinado al desarrollo de actividades primarias y agroindustrias. De Esparcimiento: El destinado a espacios verdes y parquizados de uso pblico (plaza, plazoleta y parques) y espacios parquizados y/o deportivos de instituciones. De Usos Especficos: El destinado a la instalacin y funcionamiento de equipamiento de escala urbana. De Proteccin: El que por sus caractersticas histricas, tradicionales, paisajsticas o ambientales, es objeto de un ordenamiento especial mediante normas particularizadas, con el fin de preservar dicho carcter. De Recuperacin: El que por sus condiciones de localizacin y ocupacin queda sujeto a planes particularizados a desarrollar por la Autoridad de Aplicacin. De Restriccin: El que no cuenta con caractersticas apropiadas para el desarrollo de actividades. De Remediacin: El que por la presencia en el suelo y/o en el subsuelo de material contaminante en concentraciones superiores a los niveles gua establecidos en la legislacin nacional y provincial aplicables, queda sujeto a la realizacin de tareas de restablecimiento necesarias para liberar su uso sin poner en peligro en forma directa o indirecta la vida humana y la preservacin de los recursos naturales existentes. Extra Urbano: El que por sus condiciones de accesibilidad est destinado a la localizacin de actividades que no requieren una vinculacin inmediata con los centros urbanos. Bandas de Circulacin: El que por ser frentista a vas de circulacin principal, admite la instalacin de actividades vinculadas con el trnsito automotor. Reserva: Espacio previsto para expansin futura de alguno de los destinos anteriormente enunciados, en el cual se admite transitoriamente el desarrollo de actividades que no comprometan su destino. 1.6.3. Relativos al Uso del Suelo Uso del Suelo: Propsito para el cual un predio y las construcciones e instalaciones asentadas en el mismo han sido diseadas, construidas, ocupadas, utilizadas y mantenidas. Uso Zonal: El que corresponde a actividades agrupadas de caractersticas homogneas (ejemplo: residencia, industria, comercio, etc.) Uso Puntual: Se refiere a localizaciones de equipamiento comunitario o de servicios. No genera zonas pues no depende de su agrupamiento sino del radio de captacin de su actividad.
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Uso Permitido: Es aquel que puede implantarse en una parcela segn las prescripciones de ste Cdigo para cada zona y que se encuentra expresamente indicado como tal en el Cuadro General de Usos, siempre que el nivel de complejidad ambiental sea compatible con lo establecido en el marco regulatorio aplicable y se haya cumplido con el proceso de Evaluacin de Impacto Ambiental establecido en la legislacin provincial vigente. Uso no Permitido: El que no puede implantarse en una zona por no ser compatible con el carcter de la misma y los usos en ella permitidos, razn por la cual no es mencionado como uso permitido. Uso Conforme: Es aquel que cumple con la normativa vigente. Uso no Conforme: Uso no permitido en una zona, pero que constituye un hecho previo a la vigencia de este Cdigo. Segn los casos, se adoptarn medidas para neutralizar sus efectos negativos y, si fuese necesario, lograr su erradicacin. Su existencia no posibilita la habilitacin de otros casos cuyo uso sea igual o similar al existente. Uso Condicionado: Uso no conforme cuya subsistencia puede admitirse, determinando pautas y criterios con respecto al control de sus efectos negativos. Uso no Consignado: Es aquel que no estando explcitamente consignado en el Cuadro General de Usos como uso permitido, puede ser asimilado a un uso admitido para el mismo por constituir una actividad similar. Uso no Previsto: Es aquel que no habiendo sido previsto en el Cuadro General de Usos, no es tampoco asimilable por similitud a usos permitidos o prohibidos. Su localizacin requerir un estudio particularizado del Departamento Ejecutivo y, en los casos que corresponda, la sancin de una ordenanza que posibilite su inclusin como uso permitido. 1.6.4. Relativos a las parcelas Lote, parcela o predio: rea indivisa de terreno designada registrados por autoridad competente. como tal en los planos
Parcela de esquina: La que tiene por lo menos dos lados contiguos adyacentes a las vas pblicas. Parcela Intermedia: Aquella que no es parcela de esquina. Cota de la parcela: Cota del nivel del cordn ms el suplemento (pendiente) que resulta por la construccin de la acera en el punto medio de la Lnea Municipal que corresponde al frente de la parcela o la que destina como tal la Oficina de Catastro Municipal. Ancho de la Parcela: Dimensin medida sobre la Lnea Municipal. Profundidad de la parcela: Dimensin medida en sentido perpendicular a la Lnea Municipal.
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Lnea Municipal: Lnea que deslinda la propiedad privada de la va pblica actual o la lnea sealada por la Municipalidad para las futuras vas pblicas (abreviada: L.M.) Lnea Municipal de Esquina u Ochava: Lnea Municipal cuyo trazado es una lnea perpendicular a la bisectriz del ngulo formado por las L.M. concurrentes a la esquina de una manzana (abreviada L.M.E.). Lnea Divisoria lateral de la parcela: La que concurre a la L.M. o a la lnea divisoria de fondo. Lnea Divisoria de la parcela: La opuesta y ms distante a la L.M. Superficie Mnima: Menor extensin areal que debe tener cada parcela. Lado mnimo: Menor extensin lineal que debe tener cada parcela para conformar su superficie mnima. Parcela no conforme: La que no cumple con los requisitos de superficie y/o lado mnimo exigidos para cada zona. 1.6.5. Relativos a las Subdivisiones: Subdivisin: Cualquier clase de fraccionamiento de lotes, parcelas o predios. Urbanizacin: Toda subdivisin donde fuera necesario abrir nuevas calles o prolongar las existentes, con el objeto de crear lotes, bloques o manzanas. Urbanizacin Integral: Toda urbanizacin que, adems de la subdivisin y apertura de calles, incluye la dotacin de servicios de infraestructura completos y conexin vial con la trama circulatoria urbana existente. Conjunto urbanstico integral: Urbanizacin Integral que se desarrolla en una o ms parcelas contiguas e incluye la construccin de edificios. En caso de abarcar superficies mayores a 7.000 m2, podrn acogerse a las normas que se establecen en el punto 4.5. Las normas referidas a Conjuntos Urbansticos Integrales, tambin sern de aplicacin en aquellos casos que, con similares objetivos y resultados urbansticos, se aplique la Ley de Propiedad Horizontal en vez de realizar subdivisiones. Bloque o manzana: Fraccin de terreno conformada por una o ms parcelas rodeadas de vas pblicas en todo su permetro. Va Pblica: Autopista, avenida, calle, callejn, pasaje y todo paso abierto al trnsito, declarado expresamente va pblica por la Municipalidad.
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Servicios de Infraestructura completa: A los efectos de la aplicacin de este Cdigo se entender por tales: la conexin a red de agua corriente, energa elctrica domiciliaria, alumbrado pblico, cloacas, desages pluviales y pavimento. 1.6.6. Relativos a los edificios Edificio: Cualquier estructura construida para soportar, cubrir o albergar personas, animales o bienes de cualquier clase, y que est fija al suelo en forma permanente. Edificio entre medianeras: Edifico que se apoya sobre las lneas divisorias laterales de la parcela. Edificio de permetro libre: Edificio cuyos paramentos perimetrales estn retirados de los lmites de la parcela y no constituyen medianeras. Edificio de semipermetro libre: Edificio que cuenta con uno solo de sus paramentos perimetrales apoyado sobre unas de las lneas divisorias laterales de la parcela. Edificio no conforme: Edificio que no cumple con algunas de las disposiciones de este Cdigo. Basamento: Parte del edificio construida sobre el nivel del terreno y entre medianeras, cuya superficie es mayor que los volmenes sobreelevados del mismo edificio. Planta Baja Libre: Aquella en la cual no existen elementos construidos, ms all de los indispensables para asegurar la circulacin vertical de la edificacin ubicada en los niveles superiores, permitiendo de esta forma, la mxima continuidad visual desde la va pblica hacia el centro libre de manzana. Fachada Principal: Paramento exterior de un edificio que delimita su volumen externo hacia la va publica, aunque la traza del mismo no coincida con la L.M. o la del retiro obligatorio. Altura de Fachada: Medida vertical de la fachada principal, tomada sobre la L.M. o las del retiro obligatorio, a partir de la cota de parcela. Altura Mxima: Medida vertical desde la cota de parcela hasta el punto ms alto que pueda alcanzar un edificio (Abreviada: H. mx.) Altura mnima: Medida vertical desde la cota de parcela hasta el punto menos alto del basamento (abreviada: H. mn.) Altura de basamento: Medida vertical fija desde la cota de la parcela hasta el punto ms alto del basamento (abreviada: H.b.) Superficie cubierta: Suma total de las superficies parciales de los locales, entrepisos, stanos, semistanos, balcones cubiertos o prticos de un edificio, incluyendo la seccin horizontal de muros y tabiques, hasta las lneas
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laterales de la parcela y comprendidas en todas las plantas que componen el edificio. Local: Cada una de las partes cubiertas o semicubiertas en que se dividen un edificio. Su clasificacin se regir por las especificaciones del Cdigo de Edificacin del Partido de Zrate. Entrepiso: Espacio que en parte de su permetro se abre a otro local y cuyo uso es similar o complementario del mismo. Semistanos: Local cuyo cielorraso est a una altura no inferior a + 1,30 m con respecto a la cota de la parcela. Stano: Local cuyo cielorraso est a una altura inferior a + 1,30 m con respecto a la cota de la parcela. 1.6.7. Relativos al tejido urbano Tejido Urbano: Relacin entre los volmenes edificados y el espacio urbano. Espacio Urbano: Espacio areo entre los volmenes edificados en la ciudad, capaz de garantizar buenas condiciones de iluminacin y ventilacin natural a los ambientes habitables. Patio: Espacio abierto rodeado en tres o cuatro de sus lados por volmenes edificados. Patio apendicular: Patio generado por entrantes o retiros parciales de los cuerpos edificados, abierto a uno ms de sus lados al espacio urbano. Patio Interno: Espacio abierto que no configura espacio urbano. Factor de Ocupacin Total (F.O.T.): Nmero que, multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la cantidad mxima de superficie edificable. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S.): Nmero que, multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie de la misma que puede ocuparse, con superficies cubiertas y semicubiertas. Lnea de Edificacin: Lnea virtual dentro de la parcela, a partir de la cual aquella puede ser ocupada con volmenes construidos, respetando los retiros obligatorios que hayan sido impuestos con respecto a las L.M. y a las lneas divisorias de la parcela (abreviada: L.E.) Retiro de frente: Distancia que debe guardar la L.E. con respecto a la L.M. (abreviado: R.fe.) Retiro de fondo: Distancia que debe guardar la L.E. con respecto a la lnea divisoria de fondo (Abreviado: R. fo.)
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Centro libre de manzana: Superficie que debe estar exenta de edificaciones, para conformar espacio urbano en el interior de toda manzana o bloque. Lnea de fondo de manzana: Lnea virtual que delimita el centro libre de manzana (abreviada: L.F.M.). Espacio libre de manzana: Espacio areo del interior de la manzana limitado por la L.F.M. Franja perimetral edificable: Superficie de la manzana comprendida entre las L.E. y las L.F.M. que debe ser ocupada con volmenes construidos. Plano lmite: Plano virtual horizontal que determina la altura mxima de un edificio. Volumen edificable: Volumen mximo que puede construirse en una parcela segn las prescripciones de este Cdigo. Volumen no conforme: Volumen edificado en exceso con respecto al volumen edificable o en defecto con relacin al mnimo exigido. 1.6.8. Relativos a la intensidad de ocupacin: Densidad poblacional bruta: Es la relacin entre la poblacin de un rea o zona y la superficie total de la misma (abreviada: D.b.) Densidad poblacional neta: Es la relacin entre la poblacin de un rea zona y la superficie de sus espacios edificables, es decir descontando los espacios circulatorios y verdes pblicos (abreviada: D.n.) 1.6.9. Relativos a la Proteccin del Patrimonio: Conservacin: Las acciones de conservacin implican el mantenimiento de las condiciones en que se encuentran los bienes en el momento que se los declare sujetos a proteccin. Reequipamiento: Las acciones de reequipamiento implican la incorporacin de instalaciones y mobiliario urbano en espacios abiertos. Reestructuracin: Las acciones de reestructuracin implican la reorganizacin de los espacios construidos y abiertos, admitindose la incorporacin de nuevas actividades, volmenes, superficies y/o elementos, sin alterar las caractersticas significativas del tejido. Refuncionalizacin: Las acciones de refuncionalizacin implican cambios en las actividades. Rehabilitacin: Comprende las adecuaciones funcionales, tendientes a su mejoramiento y/o reutilizacin, incluyendo a los espacios abiertos que los circundan y a la relacin entre ambos. Remodelacin: Las acciones de remodelacin implican la adaptacin de los bienes manteniendo sus caractersticas significativas, permitindose la
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reparacin, sustitucin e incorporacin de elementos que respeten el diseo original. Renovacin: Las acciones de renovacin implican la incorporacin, remocin y sustitucin de volmenes, superficies y elementos, as como la incorporacin de nuevas actividades. Restauracin: Las acciones de restauracin implican la consolidacin y mantenimiento de las caractersticas originales de los bienes o espacios abiertos, con la posibilidad de restituir partes alteradas y/o existentes, con elementos originales. Consolidacin: Las acciones de consolidacin implican el afianzamiento, refuerzo o restitucin de componentes degradados, para mantener las condiciones generales del edificio, especialmente su estabilidad. Reconstruccin: Las acciones de reconstruccin implican la realizacin, mediante obra nueva, de partes o la totalidad de un edificio total o parcialmente demolido.
1.7. ABREVIATURAS
Las abreviaturas utilizadas en el presente Cdigo, tienen los siguientes significados: D.E.: Departamento Ejecutivo. L.M.: Lnea Municipal L.M.E. : Lnea Municipal de esquina u ochava L.E.: Lnea de edificacin L.F.M. : Lnea de fondo de manzana F.O.T.: Factor de ocupacin total F.O.S.: Factor de ocupacin del suelo D.b: Densidad bruta D.n. : Densidad neta H.max.: Altura mxima H.min.: Altura mnima H.b.: Altura de basamento R.fe.: Retiro de frente R.la.: Retiro lateral R.fo.: Retiro de fondo hab.: habitante
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m.: metro lineal m2: metro cuadrado m3: metro cbico Ha. : Hectrea Prof.: Profundidad c/u: Cada uno/a Pl.:Plancheta
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CAPITULO 2: NORMAS GENERALES

2.1. URBANIZACIONES
2.1.1. En las reas urbanas y complementarias, en aquellos sectores a subdividir linderos a fracciones amanzanadas, las dimensiones de las manzanas y la disposicin de las vas pblicas, sern aquellas que surjan del estudio correspondiente a cargo de la Autoridad de Aplicacin. En todos los sectores a subdividir no linderos a fracciones amanzanadas, se tomar como lado mnimo, sobre la va de circulacin principal, ciento cincuenta (150) m Se podr adoptar el trazado de una o ms calles internas de penetracin y retorno, preferentemente con accesos desde la va de circulacin secundaria. 2.1.2. Los amanzanamientos debern efectuarse respetando las siguientes pautas: Su relieve topogrfico deber tener una altimetra tal que permita la normal evacuacin de las aguas pluviales hacia las calles colindantes, y respetar los niveles generales que haya establecido la Municipalidad. a) La distribucin y dimensiones de las vas pblicas sern proyectadas considerando el trnsito de la zona. b) Los nuevos amanzanamientos no podrn interrumpir la continuidad de las vas de circulacin principales que a tal efecto definir la Autoridad de Aplicacin. c) La forestacin existente dentro de los lotes debe conservarse. De ser necesaria la extraccin de algn ejemplar, se proceder de acuerdo a la Ordenanza N 2785/92, al igual que para la forestacin de nuevas vas y espacios pblicos. 2.1.3. En los macizos existentes de las reas urbanas, para poder realizar urbanizaciones, se exigir la provisin de los siguientes servicios: Agua corriente Desages cloacales (s existe colectora) Pavimento en vas principales de circulacin, estabilizacin y mejorado para vas secundarias Alumbrado pblico Energa elctrica domiciliaria. Desages pluviales.
2.1.4. En el caso de "urbanizaciones integrales" debern respetarse las condiciones establecidas en los puntos 2.1.1. , 2.1.2.y 2.1.3., admitindose vas internas vehiculares con ancho mnimo de quince (15) m, as como trazados especiales con retorno o "cul de sac" y pasajes peatonales pblicos que vinculen reas de equipamiento de la urbanizacin con las reas servidas de la misma, siempre que el acceso a cada unidad
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de vivienda u otro uso no diste ms de sesenta (60) m. de calle de acceso vehicular o playa de estacionamiento. 2.1.5. En zonas residenciales extraurbanas, para poder realizar urbanizaciones, se exigir la provisin de los siguientes servicios: Agua corriente.
Desages cloacales para densidades netas previstas superiores a los 150 hab/Ha. (Ciento cincuenta habitantes por hectrea) Tratamiento de estabilizacin y mejorado de las vas principales y secundarias de circulacin. Alumbrado pblico. Energa elctrica domiciliaria.
2.2. PARCELAMIENTOS
2.2.1. Disposicin Todo lote resultante de nuevas subdivisiones o englobamientos deber tener acceso directo por va pblica. 2.2.2. Dimensiones Se ajustarn a las medidas mnimas que se indiquen para cada una de las distintas zonas. Podr admitirse la creacin de parcelas de dimensiones menores que las establecidas para la zona respectiva, con el fin de anexarlas a lotes linderos, cuando la operacin tenga por objeto: a) Sanear un ttulo afectado por una invasin de linderos materializada por una construccin de difcil y costosa remocin. b) Evitar que entre edificios construidos en lotes linderos queden espacios que conformen pasillos de dimensiones menores a las exigidas en el Cdigo de Edificacin. c) Corregir una baja relacin frente-fondo, entendiendo por tal a la inferior a un tercio (1/3). En estos casos, el lote remanente deber mantener la superficie mnima establecida para la zona. d) Transferir superficies entre lotes linderos para permitir una solucin que, desde el punto de vista urbanstico, sea superior o equivalente a la anterior. 2.2.3. Parcelas interiores Slo podrn crearse parcelas interiores sin salida a la va pblica, cuando tengan por objeto incorporarse a una parcela lindera, pero siempre que no se originen quiebres o martillos que representen una inconveniente solucin urbanstica.
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La parcela remanente deber tener la superficie mnima establecida para la zona. 2.2.4. Trazado En la creacin de nuevas parcelas en reas Urbanas y Complementarias, stas debern observar que la relacin mxima entre ancho y fondo de parcela no sea inferior a un tercio (1/3). 2.2.5. Servicios de Infraestructura Las manzanas o macizos rodeados de calles, producto de urbanizaciones ya existentes y que estn sin lotear o parcialmente parcelados, slo podrn subdividirse en lotes o en nuevas parcelas si se aseguran los servicios de infraestructura exigidos en el punto 2.1.3. 2.2.6. Subdivisin de parcelas edificadas Al subdividir parcelas edificadas, las parcelas resultantes debern cumplir con las normas especificadas para la zona correspondiente. En estos casos se deber contar con plano municipal aprobado. 2.2.7. Subdivisiones en reas rurales En las reas rurales, las parcelas no podrn ser inferiores a la unidad econmica de explotacin extensiva o intensiva. Las dimensiones mnimas de las mismas de determinarn en la forma que establece el Cdigo Rural. 2.2.8. En las reas rurales y complementarias, se podrn autorizar dimensiones de parcelas inferiores a la unidad econmica de explotacin, sobre la base de lo especificado en el Art. 7 del decreto N 1549/83, reglamentario del Decreto Ley 8912.
2.3. CESIONES DE TERRENO

2.3.1 En toda urbanizacin, el propietario tiene obligacin de ceder al Estado Provincial, a ttulo gratuito, los espacios correspondientes a las vas pblicas, a los espacios verdes y libres pblicos y a las reservas para uso pblico o equipamiento comunitario. a) Las superficies a ceder tendrn los siguientes valores mnimos: reas verdes y libres pblicas: 3,5 m2/hab. Reservas para uso pblico o equipamiento comunitario: 1,0 m2/hab. b) Cuando por la densidad de la zona, alguna o ambas cesiones no lleguen a tener la superficie de la parcela mnima establecida para la zona, se deber ceder una parcela mnima para cada uno de estos destinos. c) Respecto a la ubicacin y caractersticas de las superficies a ceder, la Autoridad de Aplicacin se reserva el derecho de aceptar la localizacin que mejor se ajuste a los fines previstos y exigir el arbolado obligatorio de las reas destinadas a espacios verdes y vas pblicas (Ordenanza N 2785/92).
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d) Cuando se urbanice un predio por etapas, en la fraccin a subdividir en cada una de ellas, se aplicar el porcentaje establecido. El responsable deber acordar con la Autoridad de Aplicacin la ubicacin de las cesiones totales, como condicin indispensable para el cumplimiento del objetivo enunciado en el tem c). 2.3.2. Al parcelarse manzanas originadas con anterioridad a la vigencia del Decreto Ley 8912, la exigencia de cesin establecida en 2.3.1. , quedar a criterio de la Autoridad de Aplicacin. Su efectivizacin ser compensada mediante el incremento proporcional de la densidad neta y el F.O.T. mximo, sin variar la densidad bruta prevista para el sector.
2.4. DENSIDAD POBLACIONAL

2.4.1. Los valores de densidad bruta y neta poblacional mximas, se determinarn para cada una de las zonas. 2.4.2. En aquellas zonas que no cuentan con servicios de agua corriente, la densidad mxima quedar sujeta a la construccin de una nica vivienda unifamiliar por parcela. 2.4.3. A los efectos de determinar la cantidad de habitantes, el mnimo computable ser de cuatro personas por parcela. 2.4.4. El valor de la densidad neta podr incrementarse por aplicacin de los premios especificados en el punto 2.14. de acuerdo a cada una de las zonas.
2.5. ESPACIO URBANO

2.5.1. Se considerar espacio urbano al conformado por: a) El espacio de va pblica comprendido entre lneas municipales y el comprendido entre dichas lneas y las de retiro obligatorio o voluntario de la edificacin. b) El espacio libre del centro de manzana. c) El espacio entre paramentos laterales de los edificios de permetro o semipermetro libre y las lneas divisorias entre parcelas, conectado directamente con el espacio de va pblica y con el espacio libre del centro de manzana. d) El espacio entre paramentos verticales correspondiente a uno o diferentes volmenes edificados dentro de una misma parcela. e) Los patios apendiculares que quedan incorporados a alguno de los espacios anteriormente enumerados, siempre que la abertura (a) de unin con el espacio urbano sea igual o mayor que dos veces la profundidad (p) del patio.
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2.5.2. Los espacios urbanos sern considerados como tales a partir de la cota de la parcela. 2.5.3. Los locales de primera, tercera y quinta clase habitable segn clasificacin del Art. 170 del Cdigo de Edificacin, slo podrn ventilar e iluminar a espacio urbano, excepto los casos considerados en el punto 2.8.1. 2.5.4. En el caso de viviendas multifamiliares, a los patios apendiculares slo podrn ventilar e iluminar locales de una misma unidad habitacional, siempre que se observen las disposiciones del Cdigo Civil.
2.6. CENTRO LIBRE DE MANZANA

2.6.1. Conformacin El Centro Libre de Manzana ser semejante al polgono formado por las lneas municipales de la manzana y sujeto a las siguientes condiciones:
a) La Lnea de Fondo de Manzana (L.F.M.) surgir de dividir en tres (3) partes iguales cada lado de la manzana, midiendo los tercios perpendiculares a las lneas municipales y trazando las lneas de fondo de manzana paralelas a las respectivas lneas municipales. b) Ningn paramento, o la proyeccin real o virtual de stos, podr sobrepasar la L.F.M., salvo balcones abiertos y cornisas. c) Cuando la lnea divisoria de fondo de parcela sobrepasa la L.F.M. en menos de cuatro (4) m., las construcciones debern retirarse por lo menos cuatro (4) m. de la lnea divisoria de fondo de parcela, si a dicho espacio se abren vanos de iluminacin y ventilacin. d) En los casos en que uno de los lados de la manzana tenga menos de cincuenta (50) m., en las manzanas atpicas y en cualquier otro caso no contemplado en este punto, la Autoridad de Aplicacin dictar normas especiales para toda la manzana ante la primera solicitud de permiso de obra presentada por un particular afectado.
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2.6.2. Ocupacin Se admitir la ocupacin del centro de manzana, siempre que se respete los requerimientos de F.O.T., F.O.S., iluminacin y ventilacin que correspondan, en los siguientes casos y con las respectivas delimitaciones: a) En las zonas Ca y PP1: para usos comerciales y esparcimiento pblico y semipblico, hasta una altura de seis (6) m, medidos desde la cota de la parcela correspondiente. b) En las zonas Rm, Rmb1, Rmb2, Rb, RE y CR: para uso residencial hasta un mximo de 20% de la superficie del centro de manzana correspondiente a cada parcela, y hasta una altura mxima de cuatro (4) m medidos desde la cota de la parcela correspondiente. 2.6.3. Solados Un 50% de la superficie del centro de manzana correspondiente a toda parcela, no deber ser impermeabilizada, para mantener la capacidad absorbente del terreno.
2.7. RETIROS
2.7.1. De Fondo a) El retiro mnimo de la lnea divisoria de fondo ser de cuatro (4) m, cuando se abran al espacio urbano as conformado, vanos de iluminacin y ventilacin. b) En los lotes de esquina u otros cuyos fondos no queden incluidos dentro del centro de manzana libre de edificacin, si se desea abrir vanos de iluminacin y ventilacin para locales de habitacin y trabajo, en edificios de planta baja y primer piso incluyendo un entrepiso, las construcciones debern retirarse por lo menos tres (3) m de la lnea divisoria de fondo. 2.7.2. Lateral El Retiro lateral mnimo para poder abrir vanos de iluminacin y ventilacin ser de tres (3) m 2.7.3. Entre volmenes de una misma parcela a) Cuando en una parcela, se realicen unidades edilicias independientes que constituyan locales de habitacin o de trabajo y al espacio conformado por dichas construcciones se abran vanos de iluminacin y ventilacin, la distancia mnima entre las mismas ser de (6) m y no inferior a la semisuma de las alturas de los paramentos respectivos. b) Cuando en una misma parcela, se realicen locales anexos, no habitables, la distancia mnima entre los paramentos de la construccin principal y los de dichas
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construcciones ser de cuatro (4) m, si a dicho espacio se abren vanos de iluminacin y ventilacin siempre que su comunicacin con el espacio urbano no sea inferior al 60 % del ancho de la parcela.
En caso contrario, se ajustar a lo especificado en el inciso anterior. 2.7.4. Compra de espacio areo A los efectos de conformar los retiros laterales mnimos en los casos de edificios de permetro semipermetro libre, se podr concertar servidumbre real sobre el espacio areo del lindero, registrando la transaccin de la misma en escritura pblica.
2.7.5. De Frente En el caso especial de las zonas Ra, PP1, PP2 y Ca las construcciones debern ejecutarse sobre la Lnea Municipal y entre ejes medianeros, o deber preverse de elementos que reconstruyan a nivel virtual, la continuidad de fachadas que caracteriza a dichas zonas. En este ltimo caso, quedar a cargo de la Autoridad de Aplicacin aprobar las propuestas que efecten los interesados.
2.8. PATIOS INTERNOS

Los patios internos se clasifican en patios de primera categora y patios de segunda categora. 2.8.1. Patios de primera categora. a) Son aquellos que, admitidos nicamente en viviendas unifamiliares de planta baja y primer piso, pueden utilizarse para iluminar y ventilar locales de primera y tercera categora y locales de quinta categora habitables, siempre que respeten las siguientes dimensiones mnimas: Superficie : 16 m2 Lado: 4 m b) Podrn considerarse patios de primera categora, los patios apendiculares, siempre que la abertura (a) de unin con el espacio urbano, no sea inferior a la profundidad (p) del patio. 2.8.2. Patios de segunda categora a) Son aquellos que pueden utilizarse para iluminar y ventilar locales de segunda y cuarta categora y locales de quinta categora no habitables, siempre que respeten las siguientes dimensiones mnimas: Superficie: lado mnimo x lado mnimo y no inferior a 12 m2
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Lado: suma de las alturas de los paramentos enfrentados / 4, y no inferior a 3 m b) No se admitirn extensiones apendiculares en patios internos. De existir no se considerarn para la determinacin de sus dimensiones mnimas, y el dimensionamiento de estos apndices deber efectuarse segn el criterio fijado en el Art. 191 del Cdigo de Edificacin o sea considerndolo como parte cubierta. 2.8.3. Especificaciones sobre patios a) Las dimensiones de las reas descubiertas se determinarn con exclusin de la proyeccin horizontal de voladizos y escaleras cualquiera sea sus dimensiones y materiales o tcnicas de construccin. b) Las reas descubiertas en las parcelas que constituyen espacio urbano o patios internos no podrn cubrirse con elementos fijos ni con claraboyas vidriadas corredizas. Slo se permitirn los toldos plegables de tela, metal o plstico. c) Los casos particulares de patios no contemplados en los artculos precedentes, sern sometidos al estudio particularizado de la Autoridad de Aplicacin. d) Ningn patio interno se proyectar sin que tenga acceso franco para la limpieza. e) Los patios internos de segunda categora podrn dividirse con cercos interiores, de altura mxima de dos (2) m En estos casos, cada sector del patio as dividido no tendr una superficie inferior al 50 % de la correspondiente a la mnima que corresponde a ese patio. f) Casos de patios con forma irregular Se deber poder inscribir una silueta regular con el lado y la superficie mnima establecida en el artculo correspondiente.
2.9. F.O.S.
2.9.1. Su valor se determinar para cada una de las zonas. 2.9.2. Para su determinacin se considerar la proyeccin horizontal, real o virtual, de toda la superficie cubierta y semicubierta construida a cualquier nivel, incluyendo aleros y balcones. No sern computables aquellas superficies que se proyecten por fuera de la Lnea Municipal.
2.10 F.O.T.
2.10.1 Su valor se determinar para cada una de las zonas. 2.10.2 Para su determinacin se descontar: Las superficies de planta libre ubicada a nivel de cota de parcela.
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Las instalaciones complementarias para servicios generales como tanques de agua, salas de mquinas, caja de ascensores y los locales complementarios como lavaderos, depsitos de herramientas siempre que se ubiquen por debajo de la cota de la parcela o en azoteas y, en este ltimo caso, cuando no supere una superficie equivalente al 20% de la misma. Aleros y balcones abiertos en tres de sus lados que no superen el 20 % de la superficie mxima edificable. Las escaleras de incendio, cuando se construyan adems de la principal y el 50% (cincuenta por ciento) de estas cuando se construyan con las caractersticas de escaleras contra incendio. Las plantas de tratamiento de lquidos cloacales y/o industriales y las cmaras de servicios de infraestructura. Las cocheras en subsuelo o semi subsuelo por debajo de la cota de + 1.50 (ms un metro con cincuenta centmetros) sobre la Cota de parcela. Si el o los subsuelos poseen un uso diferente al de los servicios descriptos precedentemente o al estacionamiento vehicular debern computarse para el F.O.T.
2.10.3 Los valores de F.O.T. podrn incrementarse por aplicacin de los premios especificados en el punto 2.14 de acuerdo a cada una de las zonas.
2.11 ALTURA MAXIMA

2.11.1 Su dimensin se determinar para cada una de las zonas. 2.11.2. En las zonas donde exista obligacin de construir basamento, o estn determinadas alturas mnimas, la misma se tomar desde el punto ms alto de la manzana, medida desde el cordn de la calzada, a fin de unificar la altura del conjunto en su borde superior. En caso de cubiertas no horizontales, la altura mxima se medir desde la cota de parcela hasta el arranque de la cubierta en pendiente sin incluir la misma. 2.11.3. Sobre los valores de altura mxima fijados para cada una de las zonas, se autorizar la construccin de locales e instalaciones complementarias, incluyendo vivienda de portero, con un mximo de dos locales habitables, bao y cocina. Dichas construcciones debern retirarse como mnimo cuatro (4) m de la lnea de edificacin, o lo necesario para no resultar visible, desde un punto ubicado en la L.M. opuesta a 1,60 m por arriba de la cota de parcela. Para las construcciones se fija un plano lmite a seis (6) m por sobre la altura mxima. 2.11.4 En zonas con obligatoriedad de construir basamento o con altura mnima fija se autorizar, por encima de la misma y siempre que exista una terraza accesible, una
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baranda transparente de altura no superior a 1,20 m, retirada a 1,80 m como mnimo de la lnea de edificacin del basamento o edificio. 2.11.5. En los casos de edificios de semipermetro libre que se apoyen sobre medianeras existentes, a los efectos de mejorar la morfologa urbana, se admitir alcanzar la altura de la medianera correspondiente aunque se supere la altura mxima establecida, siempre que se respeten los restantes requerimientos de F.O.S., F.O.T. y retiros.
2.12. ESTACIONAMIENTO, CARGA O DESCARGA.

2.12.1. Condiciones Generales a) Deber preverse en cada parcela espacio para estacionamiento automotor y para carga y descarga en caso de corresponder, conforme a lo establecido en el Cuadro General de Usos. b) Se establece como mdulo de estacionamiento una superficie mnima de 12,50 m2, y como mdulo de carga y descarga una superficie mnima de 25 m2. Dicha superficies no incluyen espacios para circulacin y maniobra de vehculos. c) En los planos presentados a aprobacin para el otorgamiento de permisos de construccin o para habilitacin comercial o industrial, se sealarn los mdulos correspondientes y las reas destinadas a circulacin y maniobra. d) El estacionamiento en cada edificio se vincular con la va pblica como mximo en dos puntos (entrada y salida). En caso de estar unificadas, su ancho no ser mayor que el necesario para el paso simultneo de dos vehculos. e) No se permitir el uso del retiro obligatorio de frente para satisfacer los mdulos de estacionamiento o de carga y descarga, excepto para vivienda unifamiliar. f) No es necesario que el estacionamiento sea cubierto. g) En parcelas en las cuales no sea posible cumplir con el estacionamiento que exija este Cdigo de acuerdo al uso de que se trate, se admitir la previsin y construccin de estacionamiento en parcelas ubicadas en una radio mximo de doscientos (200) m, contados desde el acceso del respectivo edificio dominante. Sobre dicha parcela se establecer servidumbre real, inscripta con todos los recaudos legales del caso, antes del otorgamiento del permiso de construccin de obra en el predio dominante. La Habilitacin y Final de Obra quedarn condicionada a la que previamente se otorgue a los espacios para estacionamiento. h) Podr utilizarse a fin de satisfacer las necesidades de mdulo de estacionamiento, el espacio de parcela comprendido en el centro libre de manzana, sujeto a las siguientes condiciones: No utilizar cubiertas o toldos de ningn tipo y dimensin. Resguardar los requerimientos de superficie absorbente y forestada conforme a lo reglamentado en el presente Cdigo.
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No realizar tareas de lavado y/o reparacin de automotores. 2.12.2. Casos de excepcin de espacios para estacionamientos y carga y descarga. Podrn exceptuarse de la obligacin a que hace referencia el punto 2.12.1. los siguientes casos: Vivienda Multifamiliar: ubicadas en parcela con ancho de frente inferior a diez (10) m y en zonas con densidad neta no superior a 250 hab/ha. Hoteles, hospedajes y pensiones: ubicados en parcelas con ancho de frente inferior a los doce (12)m o con capacidad inferior a 24 plazas. Uso administrativo, comercial, de servicios y equipamiento: cuando las parcelas tengan un ancho de frente inferior a los doce (12) m y se hallen ubicadas en zonas Rm, Rmb1, Rmb2, Rb, Cb, PP1, PP2, PP3 y PP4. Edificios pblicos, establecimientos asistenciales y educacionales y otros similares: Ser considerado cada caso en especial por la Autoridad de Aplicacin. 2.12.3. Edificios existentes a) Todos aquellos edificios en que se efecten cambios de uso o ampliaciones, debern adaptar sus lugares de estacionamiento, carga y descarga, conforme a lo establecido en el presente Cdigo. b) Aquellos casos en los que no pudiera resolverse total o parcialmente los requerimientos que correspondan, sern considerados en especial por la Autoridad de Aplicacin. c) El permiso de uso para aquellos depsitos, talleres y/o/ industrias ya construidos se otorgar slo si cuenta con el lugar para ingreso de vehculos y tareas de carga y descarga.
2.13. PATRIMONIO FORESTAL

Es obligatorio cuidar, mantener y generar el patrimonio forestal del Partido, sobre todo en lo que hace a las especies valiosas que lo conformen o aquellas que puedan surgir. A tal fin, en las vas pblicas deber realizarse forestaciones de acuerdo a lo dispuesto por Ordenanza N 3294/2001 y artculos correspondiente del Cdigo de Edificacin. A su vez, en los predios particulares se operar segn los siguientes criterios: a) Los rboles existentes dentro de los predios debern ser conservados, adecuando el proyecto a la disposicin de stos, a fin de contribuir a consolidar los valores paisajsticos de la ciudad. b) Se incorporarn nuevos ejemplares en los espacios libres de edificacin con el siguiente criterio:
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- En el centro de manzana: se colocar un rbol cada 50 m2 de superficie de parcela afectada por el centro de manzana. - Retiros laterales y de frente: la forestacin y/o parquizacin se determinar segn caractersticas del proyecto a fin de su integracin con el mismo. c) En Zonas de Proteccin Se presentar adjunto al proyecto, el relevamiento de los ejemplares existentes, identificados por su especie y su ubicacin. La incorporacin de nuevos ejemplares, a fin de cumplimentar los especificado anteriormente, se realizar considerando las especies existentes y/o predominantes o convenientes para la zona. d) En Urbanizaciones Especiales Para vas vehiculares y peatonales pblicas se considerar lo dispuesto en la Ordenanza N 2785/92. En los sectores no edificables de uso comn o privativo, se realizar sobre la base de un proyecto de parquizacin y forestacin sometido a consideracin de la Autoridad de Aplicacin. e) En Zonas Industriales y de Equipamiento Industrial. Las parcelas incluidas en dichas zonas y que sean efectivamente utilizadas, debern implantar una cortina forestal sobre las lneas municipales y divisorias de predio que corresponda a deslindes con zonas destinadas a otros usos. Dicha cortina forestal tendr una profundidad no inferior a veinte (20)m en las zonas industriales, a diez (10) m en las zonas de equipamiento industrial y a cinco (5) m en los precintos industriales. Sern conformadas por cantidad de ejemplares y tipos de especies vegetales que aseguren una efectiva delimitacin visual.
2.14. PREMIOS
2.14.1. Sobre F.O.T. y D.n. Por sobre los valores mximos de F.O.T. y D.n. establecidos para cada zona, se podr otorgar incrementos o premios que en su conjunto no superen un setenta por ciento (70%) de los valores establecidos. En el Cuadro General de Indicadores Urbansticos se detallan los premios otorgables por zona, los que son explicitados a continuacin: a) Por ancho de parcela, a partir de diez (10) m se incrementar el dos y medio por ciento (2,5%) cada un (1) m de frente hasta un incremento mximo del veinticinco por ciento (25%). Para nuevas parcelas, regir a partir de los anchos mnimos exigidos.
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b) Por edificacin separada de ejes divisorios laterales a razn de un diez por ciento (10%) por un mnimo de cuatro metros (4 m) de retiro y un uno por ciento (1%) ms por cada metro que supere los mismos y hasta un mximo de quince por ciento (15%) por eje. c) Por edificacin retirada voluntariamente de la L.E. establecida, a razn de tres por ciento (3%) por cada metro de retiro, hasta un mximo de quince por ciento (15%). d) Por menor superficie de suelo ocupada que la resultante del F.O.S. mximo establecido para cada caso, el cinco por ciento (5%) por cada dcimo (0,1) de reduccin del F.O.S. hasta un diez por ciento (10%) como mximo. e) Por espacio libre de uso pblico existente al frente, medido desde la Lnea Municipal hasta el eje de dicho espacio, cinco dcimas por ciento (0,5) por cada metro, a partir de los diez (10) m y con un mximo del diez por ciento (10%). f) Por englobamiento parcelario: cuando se produzcan unificaciones de parcelas, segn se detalla a continuacin: 1.- Cuando se unifiquen lotes, el diez por ciento (10%) por cada lote involucrado, hasta alcanzar las dimensiones de lado y superficies mnimas correspondientes a la zona. La unificacin de mayor cantidad de lotes que la necesaria para alcanzar el objetivo arriba enunciado, incrementar los indicadores mencionados, a razn de cinco por ciento (5%), por cada lote unificado en exceso. Nunca se superar por este concepto el treinta y cinco por ciento (35%) de los valores mximos establecidos para la zona. 2.- Cuando la unificacin de las parcelas de como resultante la manzana completa, el incremento ser el setenta por ciento (70%) de los valores permitidos en la zona. 3.- La aplicacin de los premios por este concepto, ser considerandos en el tem a) de este punto. 2.14.2. Sobre alturas mximas En el caso de corresponder premios por los incisos b) y d) del punto anterior, se autorizar un incremento porcentual similar en las alturas mximas establecidas para la zona correspondiente. 2.14.3. Especificaciones sobre premios A los efectos de establecer la proporcionalidad para el otorgamiento de los incrementos que establece este artculo, el premio que corresponda por fracciones de valores se fijar mediante interpolacin lineal. En lo referido al premio por ancho de parcela y cuando sta estuviera ubicada en esquina, se considerar el lado de menor dimensin. En aquellos casos en que se realicen construcciones entre ejes divisorios, se tomarn en cuenta los retiros que se produzcan a partir de la altura mxima del basamento, y los incrementos se calcularn sobre la superficie edificable por encima de dicho basamento, para completar el F.O.T. establecido para la respectiva zona. incompatible con los
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2.15. EXCEPCIONES
No se admitirn como excepciones a las normas del presente Cdigo, ninguna solicitud referida a parcelas, edificios, instalaciones, actividades y/o usos que se aparten de las normas generales y/o de las particulares establecidas para la zona respectiva. Slo podrn ser consideradas las siguientes situaciones: a) Obras con expedientes aprobados cuyo permiso de construccin haya caducado y reinician trmites conforme lo establecido al respecto en el Cdigo de Edificacin del Partido de Zrate, y resulten no conforme a este Cdigo. b) Edificios no conforme segn este Cdigo, sobre las cuales se propongan modificaciones o refuncionalizaciones que mejoren la situacin existente. c) Cuando la aplicacin del F.O.S. y/o F.O.T., resultaren superficies insuficientes para el uso residencial, se autorizar la construccin de una vivienda unifamiliar que se ajuste a la conformacin del ncleo familiar, siempre que se respeten las condiciones de iluminacin y ventilacin para sus locales. En dichos casos, se presentar la documentacin que la Autoridad de Aplicacin indique, a fin de analizar la factibilidad de ejecucin del proyecto, elevando los resultados del estudio al Honorable Concejo Deliberante para el dictado de la norma especfica.
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CAPITULO 3: NORMAS ESPECIFICAS POR ZONAS

3.1. REAS
Conforme a lo establecido en el Artculo 6 del Decreto Ley 8912 se define como: a) rea Urbana: La constituida por las siguientes zonas y precintos: Ca,Cm1,Cm2,Cm2a,Cb,Ra,Rma,Rm,Rmb1,Rmb2,Rb,PP1,PP2,PP3,PP4,PI5,PI6,PI7,P I12,RC3,RC4,RC5, RC6,RC8,RC9,RC10,RM2,UE1,UE6,UE10,RU1,RU2. b) rea Complementaria: La constituida por los siguientes zonas y precintos: RE,RE1,PI1,PI2,PI3,PI4,PI13,PI13,I1,I2,EI,RC1,RC2,RC3,RC7,E1,E2,E3,E4,UE1,UE2, UE3,UE4,UE7,UE12,UE13,RT1,CR,BC,RM3 d) rea Rural: La superficie del sector continental del Partido, no mencionada expresamente como rea Urbana o rea Complementaria y en la que se halla las siguientes zonas y precintos: I1,I2,RM1,PI9,PI10,PI11,UE1,UE2,UE9,UE11,BC,A. Segn se grafica en el Plano N 1
3.2. NORMAS CORRESPONDIENTES A CADA ZONA

Las parcelas ubicadas en las zonas y precintos indicados en 3.1. se regirn por las normativas resultantes de: EL CUADRO GENERAL DE USOS (3.3) EL CUADRO GENERAL DE INDICADORES URBANSTICOS (3.4) LAS PLANILLAS SNTESIS POR ZONAS (3.5) LAS NORMAS ESPECIFICAS PARA CIERTAS ZONAS (3.6) La delimitacin de dichas zonas y precintos es la graficada en los Planos 2,3 y 4, en las Planchetas 3A,3B,3C,3D,3E,4A y 4B y la especificada en el Anexo I, elementos que se incluyen al final de este Cdigo como parte integrante del mismo. En el caso de parcelas incluidas en dos zonas distintas, se proceder de la siguiente forma: Parcelas de esquina: se adoptarn las normas de la zona menos restrictiva. Parcelas frentistas a dos ms calles: se considerarn como parcelas individuales, divididas imaginariamente por una lnea trazada entre los puntos medios de las lneas divisorias laterales de la parcela. Cada una de las parcelas as conformadas tendr la afectacin que corresponde a la calle sobre la que es frentista.
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3.3. CUADRO GENERAL DE USOS

3.3.1. Referencia para la lectura del Cuadro General de Usos Referencias para los Usos Uso permitido x Uso no permitido N Uso condicionado segn las siguientes referencias: 1. Slo si los indicadores de ocupacin de la zona lo admiten. 2. Sujeto a estudio de la Autoridad de Aplicacin. 3. Slo se podrn localizar sobre Avda. Antartida Argentina desde el lmite de Rb y RU1 hasta la Ruta Nac. N 9. 4. Slo en locales de hasta 200 m2 de superficie. 5. Slo podrn instalarse a ms de 1.000 metros de sectores ocupados o destinados a viviendas.
6. Slo se podrn ubicar fuera del radio de 1.500 metros de cualquier estacin de
servicio existente.
7. Slo podrn instalarse a ms de 300 metros de sectores ocupados o destinados a vivienda. 8. Sujeto a estudio de la Autoridad de Aplicacin en el marco del programa promocional de instalacin provisoria de las actividades involucradas que dicte el Departamento Ejecutivo Referencias de Estacionamiento A Un mdulo por cada unidad de vivienda. B 3,5 m2 por cada habitante. C 10 % de la superficie total construida D 50 % de la superficie total construida. E El 10 % de la superficie total construida el 5 % de la superficie de la parcela, el que sea mayor. Si resultaran menos de 50 m2, no se requiere espacio para estacionar. F Un mdulo cada tres habitaciones G Segn las condiciones que establezca la Autoridad de Aplicacin como resultado de un estudio particularizado
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Referencias para Carga y Descarga I Un mdulo. II El 10 % de la superficie total construida o el 20 % de la superficie de la parcela, el que sea mayor. Mnimo un mdulo. III El 10 % de la superficie construida, con un mnimo de un mdulo. IV El 10 % de la superficie de la parcela. Mnimo un mdulo. V Segn las condiciones que establezca la Autoridad de Aplicacin como resultado de un estudio particularizado. Referencias de las Observaciones a Sujeto a resultado favorable del estudio de impacto urbanstico. b Superficie cubierta mnima de trabajo 100 m2. c Superficie cubierta mnima de trabajo 150 m2. d Superficie mnima de trabajo 300 m2. Por lo menos el 50 % debe ser cubierta. e Superficie mnima de la parcela 600 m2. f Se podrn instalar en RC1 si media estudio favorable de la Autoridad de Aplicacin. g Se podrn instalar en RC5 y RC6 si media estudio favorable de la Autoridad de Aplicacin. h Se podrn instalar en otras zonas si media estudio favorable de la Autoridad de Aplicacin. i Para el uso pblico de computacin e internet, en su modalidad juegos en red, deber observarse lo dispuesto en la Ordenanza N 3496. j Para el rubro remises deber observarse lo dispuesto en la Ordenanza N3176 y modificatorias.
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- Clasificacin de usos
A los efectos de analizar la localizacin de un uso previsto en el Cuadro General de Usos, se describen los conceptos esenciales para cada clase de uso, sobre la base de los cuales deber resolverse su posible inclusin dentro de la clase que le corresponda. I- ADMINISTRACIN PBLICA Y SEGURIDAD Destinados a la prestacin de servicios por parte del Estado.
II - COMERCIO Centro Comercial Tipo I Venta minorista de productos de consumo bsico, organizados como mercados, ferias, autoservicios supermercados o similares, cuya superficie destinada a exposicin y venta no supere los 120m2 y se localicen en parcelas de hasta 500m2 de superficie. Centro Comercial Tipo II Venta minorista organizada como mercado, feria, autoservicio, supermercado, centro de compras, grandes tiendas, tienda departamental, galeria de comercios o similares, cuya superficie destinada a exposicin y venta abarque entre 120m2 y 900m2 y se localicen en parcelas de hasta 2000m2 de superficie. Centro Comercial Tipo III Venta minorista organizada como mercado, feria, autoservicio, supermercado, centro de compras, shopping, grandes tiendas, tiendas departamentales, galera de comercios, hipermercados o similares cuya superficie destinada a exposicin y venta supere los 900m2 y se localicen en parcelas de mas de 2000m2 de superficie. Comercio Mayorista Tipo I Venta por mayor de productos para kioscos, alimentos y bebidas en locales de reducidas dimensiones y sin depsito de mercaderas, con caractersticas asimilables a las de un comercio minorista. Comercio Mayorista Tipo II Venta por mayor de productos en general destinados a la provisin del comercio minorista, con una superficie limitada de depsito de mercaderas. Comercio Mayorista Tipo III
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Venta por mayor de bienes de gran volumen o de caractersticas tales que requieren de condiciones especiales para su funcionamiento, o con gran superficie destinada a depsito de mercaderas. Comercio Mayorista Tipo IV Venta por mayor de productos o sustancias que signifiquen riesgo o peligro para la poblacin, el medio ambiente o los bienes. Comercio Minorista Tipo I Venta por menor de bienes de consumo diario o de primera necesidad a la poblacin circundante, en locales de dimensiones reducidas.
Comercio Minorista Tipo II Venta por menor de bienes de necesidad peridica u ocasional, o en locales de dimensiones medias o grandes. Comercio Minorista Tipo III Venta por menor de bienes de gran volumen o de caractersticas tales que requieren de condiciones especiales para su funcionamiento. Comercio Minorista Tipo IV Venta por menor de productos o sustancias que signifiquen riesgo o peligro para la poblacin, el medio ambiente o los bienes. III DEPSITOS Depsitos Tipo I Depsito de bienes que no requieren de condiciones especiales para su funcionamiento, y en locales de hasta 300 m2 de superficie. Depsitos Tipo II Depsito de bienes que requieren de ciertas condiciones especiales para su funcionamiento, y/o en locales de ms de 300 m2 de superficie. Depsitos Tipo III Depsito de productos o sustancias que signifiquen riesgo o peligro para la poblacin, el medio ambiente o los bienes. Depsitos Tipo IV Depsito de mquinas, herramientas, materias primas o productos como complemento de la actividad principal de produccin primaria, y anexa a sta. IV EQUIPAMIENTOS
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- Culto Establecimientos destinados a la prctica de un culto religioso de acceso pblico masivo. - Deporte Deportes en Predios Amplios y en Contacto con la Naturaleza Campos, canchas y pistas deportivos que requieren amplias superficies y donde se desarrollan actividades incompatibles con los usos urbano residenciales y comerciales. Deportes en Predios Compatibles con Amanzanamientos y Parcelamientos Urbanos con Concurrencia de Espectadores. Canchas, instalaciones, playones y/o salones destinados a la prctica deportiva o de actividad fsica, con asistencia de pblico para observar el juego, se cobre o no entrada. Incluye Club Deportivo. Deportes en Predios Compatibles con Amanzanamientos y Parcelamientos Urbanos sin Concurrencia de Espectadores. Canchas, instalaciones, playones y/o salones destinados a la prctica deportiva o de actividad fsica, incluye Polideportivo y Club Deportivo. - Educacin y cultura Educacin y Cultura Tipo I Destinada a impartir educacin bsica formal o complementaria, o al cuidado de nios pequeos. Su localizacin requiere cercana con la poblacin usuaria, la que debe poder llegar peatonalmente hasta el mismo. Su rea de cobertura es barrial. Educacin y Cultura Tipo II Destinada a impartir educacin formal o complementaria de carcter intermedio o de artes y oficios. Su rea de cobertura es local y zonal. Educacin y Cultura Tipo III Destinada a impartir educacin de nivel superior o actividades culturales de concurrencia espordica. Su rea de cobertura es regional. - Recreacin Baile Destinados a la concurrencia masiva de pblico con permanencia prolongada para bailar, se cobre o no entrada. Esparcimiento en Contacto con la Naturaleza
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Destinado a la concurrencia de pblico en general con permanencia prolongada para disfrutar de la vida al aire libre. Espectculos y Juegos Destinados a la concurrencia masiva de pblico con permanencia prolongada para ver un espectculo o participar de un juego, se cobre o no entrada. Gastronoma y Esparcimiento. Destinados al servicio de pblico en general para comer, beber o permanecer, sin la realizacin de espectculos. Reunin y Encuentro Social Destinados a reuniones de socios o de tipo familiar o de amigos con concurrencia limitada exclusivamente a los socios e invitados especiales. - Sanidad Clnicas o Sanatorios Destinados a la atencin de la salud a escala barrial o zonal con consultorios externos y con internacin.
Clnica Psiquitrica Destinada a la atencin de enfermos psiquitricos, con consultorios externos y con internacin. Consultorios Externos Destinados a la atencin de la salud a escala zonal o regional, con consultorios externos sin internacin, y en edificaciones de dimensiones importantes. Hospital Destinado a la atencin de la salud a escala local, zonal o regional, con consultorios externos y con internacin con altos niveles de complejidad. Sala de Primeros Auxilios Destinada a la atencin de la salud a escala barrial, con consultorios externos sin internacin, y en edificaciones de reducidas dimensiones. V PRODUCCIN Actividades Agropecuarias Las que se desarrollan a fin de explotar agropecuariamente las tierras rurales. Actividades Artesanales
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Actividades de produccin artesanal destinada a la venta directa y exclusiva al pblico. Industria Primera Categora Segn lo prescripto por el Decreto Provincial 1.741/96, reglamentario de la Ley 11.459. Industria Segunda Categora Segn lo prescripto por el Decreto Provincial 1.741/96, reglamentario de la Ley 11.459. Industria Tercera Categora Segn lo prescripto por el Decreto Provincial 1.741/96, reglamentario de la Ley 11.459. VI RESIDENCIA Hotel por Da Hotel u hospedaje destinado al alojamiento de personas por da. Hotel por Horas Hotel destinado al alojamiento de personas por hora. Hotel por Mes o Pensin Establecimiento destinado al alojamiento de personas por mes. Vivienda Unifamiliar Una sola unidad de vivienda por parcela. Viviendas para Personal Dependiente del Uso Principal Unidades de vivienda destinadas a la residencia de personal dependiente de la actividad principal que se desarrolla en una parcela dedicada a actividades primarias. Vivienda Multifamiliar Dos o ms unidades de vivienda en una misma parcela. Se encuentra limitada por los indicadores de ocupacin de cada zona. Vivienda Colectiva Edificaciones destinadas a la residencia de grupos no unidos por lazos familiares como ser hogares geritricos, de nios, conventos religiosos o casa de reposo. VII SERVICIOS - Servicios de reparaciones
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Reparacin de bienes o artefactos de uso domstico, en pequea escala y de alcance barrial o zonal. - Servicios financieros Actividad financiera, bancaria y de crdito. - Servicios fnebres Salas Velatorias Destinadas a la realizacin de velatorios, incluyendo o no en la misma las oficinas de servicio y administracin de la empresa funeraria. El espacio para la guarda de los vehculos destinados al servicio, puede encontrarse en la misma o en otra parcela. - Servicios generales Servicios Generales Tipo I Consultorios o estudios profesionales anexos a viviendas. Servicios Generales Tipo II Servicios en general de uso peridico u ocasional que no necesita de condiciones especiales para su funcionamiento. Servicios Generales Tipo III Servicios que por sus caractersticas requieren de condiciones especiales para su funcionamiento. Servicios Generales Tipo IV Servicios que por su volumen y caractersticas vinculadas al sistema vial pesado, a su complementariedad industrial y con los depsitos deben localizarse asociadas a los mismos. - Servicios para animales Alojamiento y Escuelas Destinados al cuidado y adiestramiento de los animales. Clnica Veterinaria Destinada a la atencin de la salud de animales domsticos, a escala barrial, zonal o regional, con consultorios externos y/o con internacin. - Servicios para el automotor Estacin de Servicio
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Destinada a la provisin de combustible, engrase, cambio de aceite, gomera y venta de productos afines, para todo tipo de vehculos. Para incluir lavadero deben cumplir con las condiciones exigidas para ste. Lavadero de Autos Livianos y Motos Lavadero manual o automtico de autos, camionetas y motos. Lavadero de Camiones y Colectivos Lavadero manual o automtico de camiones, colectivos o maquinarias. Servicios para el Automotor y Otros Vehculos Tipo I Aquellos servicios destinados a automotores livianos y camionetas, que no requieren de la permanencia del vehculo por mucho tiempo ni de su desarmado para realizar la tarea. Servicios para el Automotor y Otros Vehculos Tipo II Aquellos servicios destinados a automotores livianos, camionetas, motos y bicicletas, que son de necesidad para la atencin permanente y/o en emergencias del vehculo. Servicios para el Automotor y Otros Vehculos Tipo III Aquellos servicios que requieren de condiciones especiales para su funcionamiento, o que son de servicio a otros talleres de reparacin del automotor, o que atienden camiones y colectivos. Servicios para el Automotor y Otros Vehculos Tipo IV Taller integral de atencin y reparacin de vehculos, anexa a una concesionaria de venta de automviles livianos y camionetas. VIII TRANSPORTE DE PASAJEROS Estacionamiento de mnibus de Turismo Destinado a la espera de los mismos por lapsos relativamente cortos. Playa para mnibus y Colectivos Destinada a estacionamiento de los mismos para el lapso en que se encuentran fuera de servicio con o sin taller de reparacin anexo. Terminal de mnibus Destinadas al atraque de vehculos para el ascenso y descenso de pasajeros IX USOS TRANSITORIOS Los que se localizan por un plazo determinado y requieren predios relativamente amplios.
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3.5. PLANILLAS SINTESIS POR ZONAS
ZONA
Ca
SUBDIVISIN
Parcela Mnima - Ancho: 25 m - Superficie: 750 m2
CARCTER
Comercial Alta Densidad Zona destinada a la localizacin de usos comerciales, administrativos, financieros, institucionales y de servicios a escala de la ciudad y del Partido, de intensidad alta. Admite como uso complementario ms relevante el residencial.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : No - Ver 2.7.5. Slo en edificios de permetro libre a partir altura basamento No se exige 0,6 2,5
Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: Ver 2.6.1. y 2.6.2.
6m 24 m 6 m (Obligatorio en edificios de permetro libre)
DENSIDAD : Bruta : Neta: 1050 hab./Ha. 1500 hab./Ha.
OBSERVACIONES
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ZONA
Cm1
SUBDIVISIN
CARCTER
Comercial Densidad Media Zona destinada a la localizacin de usos comerciales, administrativos, financieros y de servicios de intensidad media. Admite como uso complementario ms relevante el residencial.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 350 hab./Ha. 500 hab./Ha. No se exige 18 / 12 m (*) No se exige Ver 2.6.1. No se exige No se exige No se exige 0,6 2,0
OBSERVACIONES
(*) 18 m en Calle Flix Pagola desde calle Bolivar hasta calle Gemes ambas aceras y en calle Manuel Jos De la Torre desde calle Flix Pagola hasta Sarmiento ambas aceras 12 m en el resto de las Cm1 En la correspondiente a la calle Hiplito Yrigoyen sern de Aplicacin las normas del Captulo 5
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ZONA
Cm2
SUBDIVISIN
CARCTER
Comercial Densidad Media Zona destinada a la localizacin de usos comerciales, administrativos y de servicios de intensidad media y flujo vehicular importante. Admite como uso complementario ms relevante el residencial.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 350 hab./Ha. 500 hab./Ha. No se exige 12 m No se exige Ver 2.6.1. No se exige No se exige No se exige 0,6 1,8
OBSERVACIONES
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ZONA
Cm2a
SUBDIVISIN
CARCTER
Comercial Densidad Media Zona destinada a la localizacin de usos comerciales, administrativos y de servicios de intensidad media y flujo vehicular medio. Admite como uso complementario ms relevante el residencial.
OCUPACIN
OBSERVACIONES
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ZONA
Cb
SUBDIVISIN
CARCTER
Comercial Baja Densidad Zona destinada a la localizacin de usos comerciales y de servicios bsicos de intensidad baja. Admite como uso complementario ms relevante el residencial.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 140 hab. /Ha. 200 hab. /Ha. No se exige 9m No se exige Ver 2.6.1. No se exige No se exige No se exige 0,6 1,2
OBSERVACIONES
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ZONA
Ra
SUBDIVISIN
CARCTER
Residencial Alta Densidad Zona destinada a la localizacin de usos residenciales de alta intensidad. Admite como usos complementarios ms relevantes el de comercios, servicios y administracin.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : No - Ver 2.7.5. Slo en edificios de permetro libre a partir altura basamento No se exige 0,6 2,5
Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: Ver 2.6.1.
6m 18/24 m (*) 6m
560 hab./Ha. 800 hab./Ha.
OBSERVACIONES
(*) 18 m en edificios entre medianeras 24 m en edificios de permetro y semipermetro libre.
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ZONA
Rma
SUBDIVISIN
CARCTER
Residencial Medio Alta Zona destinada a la localizacin de usos residenciales medio alta. Admite como usos complementarios ms relevantes el de comercios y servicios.
OCUPACIN
OBSERVACIONES
Pag. 55
ZONA
Rm
SUBDIVISIN
CARCTER
Residencial Medio Zona destinada a la localizacin de usos residenciales de intensidad media. Admite como usos complementarios ms relevantes el de comercios y servicios.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 280 hab./Ha. 400 hab./Ha. No se exige 12 m No se exige Ver 2.6.1. y 2.6.2. No se exige No se exige No se exige 0,6 1,8
OBSERVACIONES
Pag. 56
ZONA
Rmb1
SUBDIVISIN
CARCTER
Residencial Medio Bajo Zona destinada a la localizacin de usos residenciales, preferentemente de vivienda unifamiliar con intensidad medio - baja. Admite como usos complementarios ms relevantes el de comercios y servicios.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 140 hab./Ha. 200 hab./Ha. No se exige 9m No se exige Ver 2.6.1. y 2.6.2. No se exige No se exige No se exige 0,6 1,2
OBSERVACIONES
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ZONA
Rmb2
SUBDIVISIN
CARCTER
Residencial Medio Baja Zona destinada a la localizacin de usos residenciales, exclusivamente de vivienda unifamiliar con retiro de frente, de intensidad medio baja. Admite como usos complementarios ms relevantes el de comercios y servicios.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 140 hab./Ha. 200 hab./Ha. No se exige 6m No se exige Ver 2.6.1. y 2.6.2. 3 m 10% Prof. de la parcela. No se exige. No se exige 0,6 1,2
OBSERVACIONES
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ZONA
Rb
SUBDIVISIN
CARCTER
Residencial Baja Densidad Zona destinada a la localizacin de usos residenciales preferentemente de vivienda unifamiliar con retiro de frente, de intensidad baja. Admite como usos complementarios ms relevantes el de comercios y servicios bsicos.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 125 hab./Ha. 180 hab./Ha. No se exige 6m No se exige Ver 2.6.1. y 2.6.2. 3 m 10% Prof. de la parcela No se exige No se exige 0,6 1,0
OBSERVACIONES
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ZONA
PP1
SUBDIVISIN
CARCTER
Proteccin Patrimonial entorno Plaza Mitre Zona de Preservacin Patrimonial destinada a la localizacin de usos administrativo-cultural. Admite como usos complementarios ms relevantes el de vivienda multifamiliar.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 560 hab./Ha. 800 hab./Ha. 6m 12 m No corresponde. Ver 2.6.1. y 2.6.2. No - Ver 2.7.5. No. Ver 2.7.5. No se exige 0,6 2,0
OBSERVACIONES
No se admiten edificios de permetro o semipermetro libre
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ZONA
PP2
SUBDIVISIN
CARCTER
Proteccin Patrimonial Barranca y Puerto Zona de Preservacin Patrimonial, destinada a la localizacin de usos residenciales, de intensidad media. Admite como usos complementarios ms relevantes el de comercios y servicios.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 350 hab./Ha. 500 hab./Ha. No se exige. 12 m No se exige Ver 2.6.1. No Ver 2.7.5. No. Ver 2.7.5. No se exige 0,6 1,8
OBSERVACIONES
No se admiten edificios de permetro o semipermetro libre. Los propietarios de parcelas cuya superficie exceda de 2.000 m2 podrn requerir a la Autoridad de Aplicacin el dictado de normas urbansticas particulares para la misma. En tales casos las normas a dictarse debern impedir la subdivisin de dichas parcelas y considerar la propuesta presentada con el carcter de operacin urbanstica integral.
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ZONA
PP3
SUBDIVISIN
CARCTER
Proteccin Patrimonial Barrio Smithfield Zona de Proteccin Patrimonial, destinada a la localizacin de uso residencial exclusivo de intensidad baja y tejido abierto.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 140 hab./Ha. 200 hab./Ha. No se exige. 6m No se exige Ver 2.6.1. 3 m 10% Prof. de la parcela (*) No se exige 0,6 1,2
OBSERVACIONES
(*) Parcelas de ancho 12 m deber dejar un R.la de 3m. como mnimo. Las parcelas de ancho 20 m deber dejar ambas R.la. de 3 m como mnimo cada uno
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ZONA
PP4
SUBDIVISIN
CARCTER
Proteccin Patrimonial Altos del Arsenal Zona de Proteccin Patrimonial con alto valor paisajstico destinado a la localizacin de usos residenciales de intensidad baja.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 140 hab./Ha. 200 hab./Ha. No se exige. 6 m/12 m (2) No se exige. Ver 2.6.1. 3 m. 10% Prof. de la parcela. (1) No se exige 0,6 1,2
OBSERVACIONES
(1) Las parcelas de ancho 12 m, debern dejar un R.la. de 5 m como mnimo. Las parcelas de ancho 20 m, deber dejar ambos R.la. de 5 m como mnimo cada uno. (2) 6 m en edificios sin planta baja libre 12 m en edificios con planta baja libre
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ZONA
RE
SUBDIVISIN
CARCTER
Residencial Extraurbano Zona destinada a la localizacin extraurbana de vivienda de intensidad baja. Admiten complementariamente actividades que no requieran una vinculacin fluida con el centro urbano.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 105 hab./Ha. 150 hab./Ha. No se exige. 6m No se exige Ver 2.6.1. y 2.6.2. 4m 3 m en los dos laterales No se exige 0,6 1,0
OBSERVACIONES
Para los usos no residenciales se admite una vivienda auxiliar por lote.
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ZONA
RE1
SUBDIVISIN
CARCTER
Residencial Extraurbano 1 Zona destinada a la localizacin extraurbana de vivienda de intensidad baja. Admiten complementariamente la localizacin de equipamientos de seguridad, salud y prctica deportiva sin asistencia.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 105 hab./Ha. 150 hab./Ha. No se exige. 6m No se exige Ver 2.6.1. y 2.6.2. 4m 3 m en los dos laterales No se exige 0,6 1,0
OBSERVACIONES
Para los usos no residenciales se admite una vivienda auxiliar por lote.
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ZONA
BC
SUBDIVISIN
Parcela Mnima - Ancho: 50 m - Superficie: 2.500 m2
CARCTER
Banda de Circulacin Zona destinada a la localizacin de usos complementarios de la circulacin vehicular y actividades vinculadas con la alta accesibilidad que caracteriza al sector.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 100 hab./Ha. (*) No se exige 9m No se exige No se exige 5m 5 m en los dos laterales 5m 0,5 0,5
OBSERVACIONES
(*) Slo para uso hotelero Para los usos no residenciales se permite una vivienda auxiliar por lote.
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ZONA
EI
SUBDIVISIN
CARCTER
Equipamiento Industrial Zona destinada a la localizacin de industrias con bajo grado de molestia, almacenaje y talleres. Admite complementariamente servicios de apoyo al automotor.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: No se fija No se fija No se exige 9m No se exige. No se exige 5m 5 m en los dos laterales 5m 0,5 0,5
OBSERVACIONES
Cuando por requerimiento del proceso productivo se haga necesario un incremento de altura, podr solicitarse ante la Autoridad de Aplicacin. Banda Forestada. Ver punto 2.13.
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ZONA
E
SUBDIVISIN
Parcela Mnima - Ancho: 50 m - Superficie: 10.000m2
CARACTER
Esparcimiento Zona destinada a la localizacin de usos recreativos para el esparcimiento activo y pasivo de la poblacin.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: No se fija No se fija No se exige. 9m No se exige. No se exige 5m 5 m. En los dos laterales 5m 0,1 0,2
OBSERVACIONES
Para los usos no residenciales se permite una vivienda auxiliar por parcela.
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ZONA
CR
SUBDIVISIN
CARACTER
Colonias Rurales Zona destinada a la localizacin de usos residenciales de baja densidad, vinculada a las actividades rurales. Admite como usos complementarios ms relevantes el comercio y los servicios.
OCUPACIN
F.O.S. : F.O.T. : RETIROS : Frente : Lateral : Fondo : CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS : Mnima : Mxima : De basamento: DENSIDAD : Bruta : Neta: 105 hab./Ha. 150 hab./Ha. No se exige. 6m No se exige. No se exige No se exige No se exige 0,6 1,0
Ver 2.6.1. y 2.6.2.
OBSERVACIONES
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ZONA
I1
SUBDIVISIN
CARACTER
Industrial Zona destinada a la localizacin de Industrias de primera y segunda categora segn Ley. 11459.
OCUPACIN F.O.S. : F.O.T. : RETIROS :

Frente : Lateral : Fondo : 10% de la Prof. de la Parc. 10% del Ancho de Parc.(En los dos laterales) 10 % de la Prof. de la Parc.
0,5 0,5
CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS :
No se exige
Mnima : Mxima : De basamento:
No se exige. No se exige. No se exige.
DENSIDAD :
Bruta : Neta: No se fija No se fija
OBSERVACIONES
Banda Forestada, ver punto 2.13
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ZONA
I2
SUBDIVISIN
CARCTER
Industria
Zona destinada a la localizacin de Industrias de primera, segunda y tercera categora, segn Ley. 11549.
OCUPACIN F.O.S. : F.O.T. : RETIROS :

Frente : Lateral : Fondo : 10% de la Prof. de la Parc. 10% del Ancho de Parc.(En los dos laterales) 10 % de la Prof. de la Parc.
0,5 0,5
CENTRO LIBRE DE MANZANA: ALTURAS :
No se exige
Mnima : Mxima : De basamento:
No se exige. No se exige. No se exige.
DENSIDAD :
Bruta : Neta: No se fija No se fija
OBSERVACIONES
Banda Forestada, ver punto 2.13.
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3.6.
NORMAS ESPECFICAS PARA CIERTAS ZONAS
3.6.1. Reservas Urbanas (RU1 y RU2) Constituyen sectores que, en funcin de la demanda, sern habilitados paulatinamente para usos urbanos mediante estudio particularizado de la Autoridad de Aplicacin que fijar los indicadores y densidad poblacional, en concordancia con los existentes en el rea urbana y en relacin directa con la disponibilidad de reas verdes o libres pblicas y equipamiento, y con la dotacin de servicios pblicos. El estudio ser remitido al Honorable Concejo Deliberante para su consideracin y aprobacin. Hasta tanto dicha habilitacin se produzca, slo se admitirn subdivisiones en fracciones no inferiores a una (1) Ha. y el desarrollo de las actividades que se especifican en el Cuadro General de Usos. Para el caso de los Conjuntos Urbansticos Integrales que se propongan para la zona RU1, quedar a cargo del Municipio facilitar la extensin de las redes de infraestructura que aseguren la provisin de los servicios indispensables. Para el caso de los Conjuntos Urbansticos Integrales que se propongan para la zona RU2, las extensiones respectivas quedarn a cargo de los promotores del emprendimiento. Los parcelamientos existentes en las Reservas Urbanas, se regirn por lo establecido en el punto 4.3. de este Cdigo. 3.6.2. Zona de Recuperacin (RC) Constituyen sectores urbanos que, por su ubicacin y su baja o nula ocupacin, sern motivo de estudios particularizados por parte de la Autoridad de Aplicacin, para definir sus destinos en funcin de la estructuracin general del Partido. Una vez realizados dichos estudios, sern motivo de Programas Globales de ndole pblica, privada o mixta. Hasta tanto dichos Programas estn aprobados, los propietarios locatarios u ocupantes de los predios correspondientes, no podrn realizar subdivisiones, ni realizar actividades que afecten el desarrollo de las zonas circundantes, ni incrementar su valor por la ereccin de estructuras o instalaciones fijas o de difcil remocin. 3.6.3. Zonas de Restriccin (RT) Constituyen sectores que por sus caractersticas no son aptos para el desarrollo de actividades. Sus propietarios, locatarios u ocupantes, debern someter a consideracin de la Autoridad de Aplicacin toda mejora o desarrollo de actividades que se propongan realizar en las mismas. Las propuestas sern evaluadas con relacin al mantenimiento del equilibrio ecolgico, a la noproduccin de molestias a los linderos a la estructuracin general del Partido. 3.6.4. Zonas de Remediacin (RM) Constituyen sectores que por la presencia en el suelo y/o en el Subsuelo de material contaminante en concentraciones superiores a los niveles gua establecidos en la legislacin nacional y provincial aplicables sern motivo de estudios particularizados por parte de la Autoridad de Aplicacin quedando, en funcin de los mismos, sujetos a la realizacin de tareas
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de restablecimiento necesarias para liberar su uso sin poner en peligro en forma directa o indirecta la vida humana y la preservacin de los recursos naturales existentes. 3.6.5 Precintos Industriales (PI) Constituyen sectores en los cuales se desarrollan actividades industriales, desde antes de la sancin del presente Cdigo, segn se detalla en el Anexo I En los mismos se admitir la continuidad del desarrollo de dichas actividades, en tanto no involucren molestias a los linderos y respeten las normas ambientales en vigencia. Toda mejora o cambio parcial de actividades que se prevean, deber ser puesta a consideracin de la Autoridad de Aplicacin. Las propuestas sern evaluadas con relacin a la no-produccin de molestias a los linderos. En caso de cese de la actividad industrial actualmente desarrollada, la Autoridad de Aplicacin definir las normas urbansticas que correspondern al sector involucrado. 3.6.6. Usos Especficos (UE) Constituyen sectores en los cuales se desarrollan actividades relacionadas con la totalidad del Partido y no con su entorno inmediato. En los mismos se admite la continuidad del desarrollo de dichas actividades, en tanto no involucren molestias a los linderos y respeten las normas ambientales en vigencia. Toda mejora o modificacin de actividades que se prevean, deber ser puesta a consideracin de la Autoridad de Aplicacin. Las propuestas sern evaluadas con relacin al mantenimiento del equilibrio ecolgico, a la noproduccin de molestias a linderos y a la estructuracin general del Partido. 3.6.7. Zona Agropecuaria (A) a) Est destinada al emplazamiento de actividades relacionadas a la produccin agropecuaria, forestal y minera, as como a las actividades industriales vinculadas a las anteriores. Podrn localizarse proyectos donde la edificacin predominante es la vivienda y las construcciones propias de la explotacin rural, siempre que la densidad poblacional bruta no supere los cinco (5) habitantes por hectrea. Todo proyecto de construccin de viviendas que supere dicha densidad, excepto cuando est directamente vinculado a la explotacin rural, se considerar cambio de uso y sujeto a la aprobacin de la Autoridad de Aplicacin. b) Las parcelas no podrn ser inferiores a la unidad econmica de explotacin extensiva o intensiva, y sus dimensiones mnimas sern determinadas en la forma establecida por el Cdigo Rural, como tambin las de aquellas parcelas destinadas a usos complementarios de la actividad rural. Exceptase del presente aquellos casos encuadrados en el Artculo 7 del Decreto N 1549/83. c) En los casos de usos que involucren la tenencia, estada, cra, engorde u otras actividades vinculadas con animales, deber asegurarse en especial el cumplimiento de los parmetros referidos a emisiones olorosas establecidas en las normas ambientales en vigencia. A tal fin, y en forma preventiva, los establecimientos dedicados a criaderos de conejos, chinchillas, andes y o
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anlogos, no podr instalarse a menos de trescientos (300) metros, de sectores ocupados y/o destinados a viviendas y los establecimientos dedicados a apicultura, feed lot, criaderos de cerdos, aves y/o anlogos no podrn instalarse a menos de mil (1000) metros de sectores ocupados y/o destinados a viviendas. Igual distancia mnima deber observarse para la instalacin de hornos de ladrillos. d) En los casos de extraccin de minerales de tercera categora, deber asegurarse la menor alteracin del medio, la no disrrupcin de los sistemas hdricos de escorrenta y drenaje, y la reconstruccin de la cobertura vegetal de los suelos sometidos a este tipo de explotacin. En cada caso en particular, la Autoridad de Aplicacin solicitar la documentacin que estime necesaria para el otorgamiento del permiso de habilitacin de la actividad.
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CAPITULO 4: NORMAS ESPECIALES PARA CIERTAS ZONAS, SECTORES Y USOS

4.1. PRECINTOS INDUSTRIALES 1 Y 2
Los edificios y espacios comprendidos en P.I.1 y P.I.2, quedan sujetos a las Normas para la Proteccin y Rehabilitacin del Patrimonio especificadas en el Captulo 5.
4.2. BANDAS DE CIRCULACION

En todos los predios frentistas a la Ruta Nacional N 9, Ruta Nacional N 193, Ruta Provincial N6 (ex Ruta Nacional N 12) , Ruta Provincial de Segunda Categora N 03803 (camino de acceso a la Localidad de Lima), desde Ruta Nacional N 9 hasta la Central Nuclear Atucha I (PI11),excluyendo en esta ltima el tramo que cruza por zona AU y RE, adems de los usos correspondientes a su zona de pertenencia, se podrn desarrollar actividades vinculadas al trnsito automotor y al mantenimiento de la infraestructura vial, segn especificaciones establecidas en el Cuadro General de Usos y en el Cuadro General de Indicadores Urbansticos.
4.3. AMANZANAMIENTOS EXTERNOS AL AREA URBANA

Todo amanzanamiento aprobado con anterioridad a la vigencia de este Cdigo, y no incluido en las reas urbanas delimitadas por el mismo, se regir por los siguientes indicadores urbansticos: - Densidad poblacional neta mxima: la que resulte de una vivienda unifamiliar por parcela, compatible con la conformacin del ncleo familiar. - F.O.S.: 0,6 - F.O.T.: 1,0 - Altura Mxima: seis (6) m En las parcelas incluidas en dichos amanzanamientos se admitir como uso permitido el de Comercio Minorista Tipo I.
4.4. EXTENSIONES Y AMPLIACIONES DE VIAS PUBLICAS

A los efectos de posibilitar la concrecin de las redes de circulacin establecidas como principal y secundaria, se prever: a) la apertura de las siguientes calles: 1. Alte. Brown entre Bernardo de Irigoyen y Larrea Trazado y ancho: segn estudio particularizado a desarrollar. 2. Evaristo Carriego entre Juan B. Justo y Espaa
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Trazado y ancho: segn estudio particularizado a desarrollar. 3. Mitre entre Pividal y vas F.C.N.G.B.M. Trazado y ancho: segn estudio particularizado a desarrollar. b) retiros mnimos de frente que posibiliten un ensanchamiento futuro de las vas de circulacin, en las siguientes calles: 1. Antrtida Argentina entre vas del F.C.N.G.B.M. y Esteban Echeverra Retiro sobre ambos frentes: tres (3) m 2. Rmulo Noya entre Gallesio y Pividal Retiro sobre frente S.E.: tres (3) m 3. Pividal entre Antrtida Argentina y Rmulo Noya Retiro sobre frente N.E.: tres (3) m 4. Gallesio entre Pellegrini y Alfrez Pacheco Retiro sobre ambos frentes: dos (2) m 5. Espaa entre Anta y Moiss Lintrides Retiro sobre ambos frentes: tres (3) m 6. Teodoro Fels entre Lavalle y Caseros Retiro sobre frente S.E.: cinco (5) m 7. Pellegrini entre Jos Ingenieros y Pividal Retiro sobre frente N.O.: tres (3) m 8. Mitre entre Gallesio y vas F.C.N.G.B.M. Retiro sobre frente N.O.: tres (3) m
4.5. CONJUNTOS URBANISTICOS INTEGRALES

Se entienden por Conjuntos Urbansticos Integrales aquellas habilitaciones de tierra para su edificacin que incluye la construccin de la totalidad de las edificaciones y de la infraestructura necesaria para la provisin efectiva de los servicios esenciales y el equipamiento comunitario. Podr proponerse la realizacin de Conjuntos Urbansticos Integrales en cuanto soluciones ms creativas y mejor adaptadas al medio tomando en consideracin las siguientes caractersticas:
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a) Podrn ubicarse en las zonas Ra, Rma, Rm, Rmb1, Rmb2, Rb, Cm2, Cb, RU1 y RU2, no siendo de aplicacin las dimensiones de subdivisin establecidas como mnimas para las distintas zonas. Cuando los conjuntos urbansticos integrales se localicen en reas rurales o en reas complementarias debern cumplimentar lo requerido para creacin y ampliacin de rea Urbana en los artculos 15 y 17 del Decreto Ley 8912. En estos casos el Municipio fijar los indicadores urbansticos correspondientes de acuerdo a la propuesta y en concordancia con los existentes en el Partido. b) Debern abarcar superficies no inferiores a siete mil (7.000) m2. c) Si la superficie total estuviese formada por varios lotes o fracciones, se exigir, previo a su aprobacin, la unificacin por mensura de todos esos lotes o fracciones. d) En caso que la fraccin estuviese afectada por prolongaciones de calles o interrumpiesen la continuidad de alguna de ellas, la Autoridad de Aplicacin, determinar las restricciones y/o condiciones que considere oportunas. e) Los edificios se retirarn como mnimo tres (3) m de la lnea municipal y de las lneas divisorias de la parcela afectada al conjunto. f) Las viviendas no podrn cambiar de destino, ya sea parcial o totalmente. g) Por cada unidad de vivienda se reservar un lugar para estacionamiento. h) Los locales comerciales se permitirn como uso complementario del conjunto habitacional. Debern agruparse y contar con estacionamiento propio. i) Los espacios libres de uso comn debern ser forestados y parquizados convenientemente. La iluminacin y mantenimiento de los espacios quedar a cargo de los propietarios. j) Para uso residencial sern de aplicacin las disposiciones del Art. 52 del Decreto Ley 8912, admitindose lotes de diez (10) m de lado mnimo y doscientos (200 m2) de superficie mnima en el caso de Conjuntos Urbansticos Integrales en que el Suelo no se mantenga en copropiedad. k) Se admitir una densidad neta superior en un veinte por ciento (20%) a la zona correspondiente o de 250 hab./ha. l) Se respetarn las alturas mximas, el F.O.S. y F.O.T. de la zona en que se encuentre. Para la aplicacin del F.O.S., las circulaciones internas y los accesos vehiculares se descontarn de la superficie total del terreno. m)Los conjuntos que se propongan en las zonas RU1 y RU2, adoptarn las normas que resultaran de erigirse en la zona Rb. n) La cesin de superficies destinadas a uso libre pblico por sobre los mnimos correspondientes, ser premiada con el incremento de los valores de F.O.T.,
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Densidad neta y Altura mxima en forma directamente proporcional a la extensin de las mismas y hasta del setenta por ciento (70%). o) Deber asegurarse la provisin de servicios de infraestructura completa, en forma efectiva, correcta y permanente, con certificacin de los organismos prestatarios. p) Una vez aprobado el Conjunto Urbanstico Integral, no podr efectuarse subdivisiones o desgloses de lotes del mismo q) Las viviendas en estos proyectos integrales no se considerarn habitables, ni la Municipalidad otorgar el certificado de final de obra antes de la terminacin de las obras de infraestructura y equipamiento proyectadas. La factibilidad debe solicitarse de acuerdo a lo dispuesto en el punto 6.6.
4.6. CLUBES DE CAMPO

Podr localizarse en la zona R.E. del rea Complementaria y en el rea Rural, de acuerdo a las prescripciones provinciales vigentes.
4.7. BARRIOS CERRADOS

Se considera barrio cerrado (B.C.) a todo emprendimiento urbano destinado a uso residencial predominante y equipamiento comunitario cuyo permetro podr materializarse mediante cercos. La creacin de los B.C. est supeditada al cumplimiento de los requisitos que fijen los organismos provinciales competentes. En el Partido de Zrate podrn localizarse nicamente en las zonas que se indican a continuacin y siempre que no ocasionen perjuicios a terceros respecto de la trama, de acuerdo al dictamen de la Autoridad de Aplicacin para cada caso en particular. Zonas Ra, Rma, Rm, Rmb1, Rmb2, Rb. Zonas de RU1 y RU2 adoptando las normas que resultaran de erigirse en la zona Rb. Zona RE Zona A. De acuerdo a los requisitos que fijen los organismos provinciales competentes. La factibilidad Municipal, previa a su consideracin por el Poder Ejecutivo Provincial a efectos de su definitiva aprobacin, debe solicitarse de acuerdo a lo dispuesto en el punto 6.7.
4.8. ALBERGUES TRANSITORIOS

4.8.1. Los albergues Transitorios, Albergues por Hora, Hoteles Alojamiento y Alojamiento por hora, slo podrn instalarse en Bandas de Circulacin y en la Zona Rural, excepto en las parcelas que se encuentren ubicadas a menos de doscientos (200) m de inmuebles ocupados por establecimientos de enseanza, residencias que albergan menores,
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bibliotecas, museos pblicos, hospitales y establecimientos asistenciales, instituciones deportivas, culturales, sociales religiosas y toda otra que cumpla funciones de bien pblico. 4.8.2. Tendrn en cuenta los indicadores urbansticos establecidos para las Bandas de Circulacin, aunque se establezcan en rea Rural, y debern realizar una cortina forestal en todo el permetro del inmueble.
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SALAS VELATORIAS
Podrn localizarse en las zonas Ca , Cm1 y Cm2 (Ver Cuadro General de Usos), cumplimentando las exigencias del Art. 580 de Cdigo de Edificacin.
4.10. UTILIZACION DE BALDIOS

4.10.1. En las zonas Ca y Cm se autorizarn en forma precaria y como uso transitorio la utilizacin de predios baldos para la instalacin de los siguientes rubros: - Playas de estacionamiento - Venta de embarcaciones y afines - Venta de automviles nuevos y usados - Venta de casas rodantes y trailers. - Venta de artculos de jardinera y camping. - Exposicin y venta de plantas y flores. - Exposicin y venta de piletas de natacin - Exposicin y venta de libros nuevos y usados - Exposicin y venta de objetos de arte - Juegos para nios que no ocasionen molestias de ningn tipo, por ruidos, emanaciones, vibraciones, etc. 4.10.2. Debern cumplimentarse las siguientes condiciones: a) Las autorizaciones y aprobaciones se otorgarn en forma precaria y por plazo mximo de dos (2) aos. Los proyectos y renovaciones de permisos sern considerados por la Autoridad de Aplicacin. b) Se colocar en el predio un tipo de solado, natural o artificial, que impida la formacin de barro. Se exceptan los sectores correspondientes a los retiros de frente, fondo y/o laterales que surjan de las reglamentaciones en vigencia, los que debern ser parquizados. c) Se establece para estos predios una Lnea de Edificacin retirada tres (3) m de la Lnea Municipal. Dicho retiro permanecer como espacio verde parquizado, delimitado por un muro de 0,60 m de alto, interrumpido slo en el acceso.
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d) Se permitir la construccin de un local de atencin y ventas de una superficie cubierta no superior a veinte (20) m2, con ms los servicios sanitarios mnimos exigidos por el Cdigo de Edificacin. Las construcciones no podrn sobrepasar los cuatro (4) m de altura medidos desde la cota de la parcela y se ubicarn dentro del rea edificable de la misma. e) Tanto las construcciones antedichas como los muros divisorios de parcela, debern ser tratados arquitectnicamente. f) No se permitirn depsitos, ya sean cubiertos o al aire libre, an con elementos propios de la exposicin o venta que se autorice. g) Los predios debern contar con su vereda reglamentaria. En caso de construirse cerco opaco de frente, ste tendr una altura mxima de 0,60 m pudiendo colocarse elementos protectores que permitan transparencia hasta los dos (2) m de altura. h) La publicidad que se incorpore ser la mnima necesaria para anunciar la actividad, debiendo incluirse la propuesta en el proyecto que se presente para ser aprobado. i) La forestacin existente dentro del predio deber ser conservada. j) Toda transferencia, cambio de rubro o modificacin, deber ser denunciada. Transgredir esta norma implicar el cese de la autorizacin concedida.
4.11. USOS CONDICIONADOS

Los usos condicionados que a la fecha de sancin del presente Cdigo cuenten con la respectiva habilitacin municipal, gestionada y otorgada de acuerdo a las normas administrativas correspondientes, se regirn por las siguientes prescripciones. 4.11.1. Si no hubiera iniciado su instalacin o actividad dentro de los seis (6) meses de la fecha de su otorgamiento, la misma se desarrollar de acuerdo a las siguientes especificaciones: a) Los predios y locales donde se desarrollen usos condicionados no podrn ser ampliados ni aumentar su capacidad productiva y potencia instalada. Solamente se autorizarn modificaciones y refacciones que procuren mejores condiciones de seguridad e higiene o disminuyan las molestias que producen la actividad. La documentacin relativa a dichas obras ser confeccionada y certificada por profesional autorizado. La presente restriccin regir para todas aquellas actividades clasificadas como condicionadas por la anterior normativa. b) En los locales o predios donde se desarrollen actividades que, conforme a las normas del presente Cdigo, pasen a ser considerados Usos Condicionados, pero que estaban permitidos segn normativa anterior, podrn realizar remodelaciones y ampliaciones
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hasta alcanzar los valores de F.O.S. y F.O.T. de la zona. Toda ampliacin encuadrada en el presente inciso deber contemplar lo especificado en el inciso a), no deber, ocasionar molestias o incompatibilidades con las actividades permitidas en la zona y deber ajustarse a los indicadores de calidad ambiental establecidos. c) Mientras no se produzca el cese de las actividades que le dieron origen, la habilitacin registrada mantendr su vigencia con la obligacin para su titular de eliminar o corregir toda causa de molestia debidamente comprobada por los organismos oficiales competentes, de acuerdo a la legislacin vigente en la materia. Cuando se produzca el cese de la actividad no conforme, podrn habilitarse en el mismo local Usos permitidos segn Cuadro General de Usos.
4.12. USO NO CONSIGNADO

Es aquel uso que no estando explcitamente consignado en el Cuadro General de Usos como permitido para una determinada zona, puede ser asimilado a un uso admitido para la misma por constituir una actividad similar y encuadrarse en el carcter de las clases de usos permitidos para la zona. Si el uso es asimilado a otro considerado admisible, se autorizar su habilitacin por Decreto del Departamento Ejecutivo, incluyndose como uso permitido para la zona en el Cuadro General de Usos, mediante planillas anexas, hasta que se incorpore al mismo en oportunidad de su reordenamiento peridico.
4.13. USO NO PREVISTO

Es aquel que no habiendo sido previsto en el Cuadro General de Usos, no es tampoco asimilable por similitud a usos permitidos. La inclusin de usos no previstos en el Cuadro General de Usos, solo ser sancionada por el Honorable Concejo Deliberante, previo estudio y evaluacin del Departamento Ejecutivo a travs de la Autoridad de Aplicacin y otras dependencias tcnicas que se consideren pertinentes.
4.14. USO PROHIBIDO

Todo uso que a criterio de la Autoridad de Aplicacin pueda considerarse molesto, nocivo o peligroso para la poblacin, bienes materiales y funcionalidad del ncleo, o sea inconveniente para su conformacin morfolgica, dentro de las Areas Urbanas, Complementarias y Rurales del Partido de Zrate, podr ser denegado mediante resolucin fundamentada de acuerdo con las pautas y lineamientos municipales y provinciales. En caso que un uso sea prohibido, no se proceder a la aprobacin de plano de obra nueva, ni se autorizar la ampliacin o habilitacin de ningn tipo de local con ese destino, corriendo por cuenta del propietario los perjuicios derivados de la clausura y/o demolicin de las obras realizadas sin autorizacin.
4.15. EDIFICIOS NO CONFORME

4.15.1. Cuando en un edificio existente, el F.O.S. est excedido, pero no el F.O.T., se podr autorizar la remocin y/o ampliacin de la superficie cubierta existente hasta alcanzar los
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indicadores mximos establecidos para la zona, siempre que ello no implique un incremento del F.O.S.. En estos casos debern cumplirse las siguientes condiciones: a) La superficie a construir en las plantas superiores deber respetar el valor del F.O.S. mximo establecido para la zona. b) No podrn adicionarse los incrementos que pudiera corresponder en concepto de premios. c) Las obras a ejecutar no podrn ir en desmedro de las condiciones de iluminacin y ventilacin de la construccin existente. 4.15.2. Cuando una construccin existente supera el F.O.T. establecido para la zona donde se encuentre edificada, podr autorizarse modificaciones que, sobre la base del mejoramiento de las condiciones de habitabilidad, no impliquen incremento en ninguno de los indicadores de ocupacin. En estos casos no corresponder la aplicacin de premios. 4.15.3. Para los casos especificados en 4.15.1. y 4.15.2., la Autoridad de Aplicacin tomar intervencin a efectos de determinar si se trata de una modificacin de lo existente o de una obra nueva. En ambos casos se considerar como criterio de evaluacin, la antigedad y el estado del inmueble. Asimismo, se considerar favorablemente la introduccin de cambios que mejoren las condiciones de habitabilidad, ventilacin, iluminacin, asoleamiento, funcionalidad general y otros que, a criterio de la Autoridad de Aplicacin, se consideren mejoras a la edificacin existente.
4.16. SECTORES INUNDABLES

Aquellas zonas que sean definidas como inundables por el Municipio, estarn sometidas a las siguientes restricciones: a) Se prohbe la subdivisin de la tierra hasta tanto se realicen las obras que viabilicen la aptitud del suelo para usos urbanos. b) Previo al inicio de una edificacin se deber solicitar a la Autoridad de Aplicacin una cota mnima para los locales habitables.
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CAPITULO
5:
NORMAS PARA LA PROTECCION REHABILITACION DEL PATRIMONIO
5.1. OBJETIVOS GENERALES

Las presentes disposiciones tienen por objetivo enmarcar las acciones de proteccin y rehabilitacin del Patrimonio Urbano y Rural como herencia de la comunidad, con los valores culturales, sociales y econmicos que se les ha incorporado en su evolucin. A dichos efectos contempla la variedad de actuaciones que deben ser tenidas en cuenta e incentivarse para: a) potenciar el aprovechamiento del patrimonio social, cultural y econmico y recuperar sus valores de uso y cambio. b) orientar la rehabilitacin del patrimonio, a travs de las necesarias, adecuadas y oportunas actuaciones sobre los espacios libres y construidos.
5.2. VALORES PATRIMONIALES

Los valores son cualidades que se atribuyen a las cosas. Cada comunidad reconoce y jerarquiza un conjunto de valores que la caracterizan e identifican respecto de otras comunidades. Los bienes patrimoniales son aquellos a los que la comunidad le ha atribuido algn valor, identificando en ellos factores tales como lo histrico, educativo, autntico, singular, tpico, arqueolgico, tradicional, artstico o innovador. Todo bien al cual se le reconozca alguno de esos factores, podr encuadrarse dentro de los alcances de la presente norma, que involucra tanto los espacios construidos, como los espacios libres de la ciudad y la relacin entre ambos.
5.3. PROCEDIMIENTOS DE PROTECCION Y REHABILITACION

a) Los bienes sujetos a obligacin de proteccin sern declarados como tales dentro del Catlogo Patrimonial respectivo, el que ser aprobado por Ordenanza Municipal, de acuerdo a lo especificado en el punto 5.7. b) Independientemente de la inclusin en el referido Catlogo, cualquier propietario de un bien, puede requerir la celebracin de un Convenio Urbanstico, de acuerdo a las caractersticas detalladas en el punto 5.8., si considera que el mismo es un bien patrimonial. c) Todo emprendimiento deber encuadrarse en su correspondiente escala y nivel de rehabilitacin, tipo de actuacin y grados de intervencin, de acuerdo a lo establecido en los puntos 5.4., 5.5. y 5.6. d) El responsable de dicho emprendimiento podr aspirar a los incentivos especificados en el punto 5.9.
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5.4. ESCALAS DE PROTECCION

De acuerdo al alcance espacial, se plantean cuatro escalas de proteccin: General Ambiental Edilicia Contextual 5.4.1. Proteccin General Se refiere a las caractersticas distintivas de las distintas zonas del Partido. Se implementan a travs de las normas generales, especficas y especiales de este Cdigo (Captulos 2,3, y 4), por las cuales se establecen reas homogneas en cuanto a usos, morfologa y tejido urbano, a fin de consolidar los atributos caractersticos de las mismas. 5.4.2. Proteccin Ambiental Se refiere a las reas que por sus valores paisajsticos, simblicos, sociales o especiales, han sido designadas Zonas de Proteccin Patrimonial. Incluye a los espacios pblicos, fachadas y muros exteriores de los edificios incluidos en los mismos. Se implementan a travs de las normas especificadas en los puntos 5.10. y 5 .11. En funcin del grado de homogeneidad tipolgico espacial, de la presencia en cantidad y calidad de edificios de valor histrico y de las condiciones espaciales y funcionales ofrecidas para el uso social pleno, se establecen tres niveles de calidad ambiental deseada, para reas especiales de los distritos PP. a) Nivel 1: mbitos Consolidados Son aquellos espacios pblicos que presentan situaciones espaciales de inters, pblica y socialmente reconocidos, en cuanto a sus proporciones, textura, escala, vistas y tensiones que posee un conjunto patrimonial de significantes arquitectnicas con referentes individuales de valor histrico-cultural, y que tiene un uso social pleno con lugares de encuentros y de lectura de los smbolos urbanos que alimentan la memoria colectiva del lugar y de la ciudad. b) Nivel 2: mbitos Preconsolidados Son aquellos espacios pblicos que carecen de algunos de los rasgos esenciales definidos en el Nivel 1, o que los presenta en forma incompleta o con ciertas indeterminaciones, especialmente en el aspecto del uso social pleno. Tienen una clara vocacin de estructurarse hacia el nivel ambiental consolidado, pero requieren de elementos y actuaciones complementarias que la afirmen como una propuesta integral.
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c) Nivel 3: mbitos Potenciales Son aquellos espacios pblicos que presentan algunos de los rasgos esenciales definidos para el Nivel 1, o que tienen ms de uno en forma incompleta y/o integrados. Se incluye tambin a los espacios que por su localizacin estratgica pueden relacionar otros mbitos valiosos entre s, reforzando y caracterizando los recorridos internos de la zona. 5.4.3. Proteccin Edilicia Se refiere a lo construido en las parcelas. Se establecern niveles particulares en las zonas especficas de Proteccin Patrimonial. 5.4.4 Proteccin Contextual Se refiere a las parcelas frentistas o adyacentes a edificios y lugares declarados de Inters Municipal, as como a los espacios verdes. Deber consultarse a la Autoridad de Aplicacin en lo que respecta al tratamiento de fachadas y al contexto patrimonial.
5.5. NIVELES DE PROTECCION

De acuerdo al tipo de adecuaciones a que se sometan los bienes construidos, los espacios abiertos y el tejido urbano, se plantean tres niveles de proteccin: - Integral - Estructural - Perceptivo 5.5.1. Proteccin Integral Se encuentran afectados a ese nivel, aquellos espacios y edificios de inters especial, cuyo valor de orden histrico y/o arquitectnico los ha constituido en hitos urbanos que los hace merecedores de una proteccin integral. Protege la totalidad de los espacios y edificios, conservando todas sus caractersticas arquitectnicas y sus formas de ocupacin del espacio. 5.5.2. Proteccin Estructural Se encuentran afectados a este nivel, aquellos edificios de carcter singular y tipolgico que, por su valor histrico, arquitectnico, urbanstico o simblico, caracterizan su entorno, califican un espacio urbano o son testimonio de la memoria de la comunidad. Protege al exterior del edificio, su tipologa, los elementos bsicos que definen su forma de articulacin y ocupacin del espacio, permitindose transformaciones, adecuadas al desarrollo de las actividades presentes y futuras, que no alteren su volumen.
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5.5.3. Proteccin Perceptiva Se encuentran afectados a ese nivel los edificios cuyo valor reconocido es el de constituir la referencia formal y cultural de la zona, justificar y dar sentido al conjunto. Protege la imagen caracterstica del rea, previniendo actuaciones contradictorias en el tejido y la morfologa.
5.6. TIPOS DE ACTUACIONES Y GRADOS DE INTERVENCION

Los niveles de proteccin admiten distintas posibilidades de actuacin. La proteccin integral admite nicamente actuaciones de conservacin. La proteccin estructural admite las actuaciones de conservacin, restauracin, remodelacin, refuncionalizacin, reequipamiento y reestructuracin. Se admitirn actuaciones de renovacin slo si media dictamen favorable de la Autoridad de Aplicacin. La proteccin perceptiva admite, adems de las actuaciones sealadas en el prrafo anterior, la de renovacin. En los espacios construidos se admiten acciones de conservacin, restauracin, remodelacin, refuncionalizacin y renovacin. En los espacios abiertos se admiten actuaciones de conservacin, refuncionalizacin, reequipamiento y renovacin. En el tejido se admiten actuaciones de conservacin, reestructuracin y renovacin. Los tipos de actuaciones mencionados se encuentran definidos en el punto 1.6.9. Relativos a la Proteccin del Patrimonio. Para cada nivel de proteccin edilicia, los grados de intervencin comprendidos en cada una de las actuaciones se detallan a continuacin: 5.6.1. Grado de Intervencin 1 Comprende las obras y/o acciones dirigidas a restituir las condiciones originales del edificio o aquellas que a lo largo del tiempo hayan sido agregadas y forman parte integral del mismo. Caractersticas: a) Restitucin de partes alteradas y restauracin de elementos originales, si no existe documentacin que acredite sus caractersticas, se realizar la consulta a la Autoridad de Aplicacin. b) Recuperacin de elementos estructurales, espacios interiores, cubiertas, cielorrasos, pisos, fachadas exteriores e interiores con sus revoques, ornamentos, pinturas, carpinteras en forma y dimensiones, con eliminacin de todo elemento agregado que est fuera de contexto.
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c) Reparacin, sustitucin e incorporacin de instalaciones, sistemas de aislacin hidrfuga y trmica que no alteren la fisionoma de los edificios. d) Reforma en los locales sanitarios, para adaptarlos en su totalidad a las necesidades actuales. e) No se permiten modificaciones en el volumen de la edificacin, superficie construida, entrepisos existentes ni la ocupacin de patios interiores con construcciones. f) Se admitirn trabajos de consolidacin y mantenimiento. g) Cualquier aporte de nuevo diseo deber tener el visado previo de la Autoridad de Aplicacin. 5.6.2. Grado de Intervencin 2 Comprende las obras o acciones dirigidas a adecuar el espacio interior de los edificios a condiciones de uso nuevas, respetando los elementos tipolgicos-formales y estructurales de los mismos. Caractersticas: a) Se permiten todas las obras enunciadas en el Grado 1. b) Ampliacin de superficie por medio de entrepisos retirados de los muros y fachadas para permitir el accionar de las carpinteras, sin alterar la tipologa del edificio. c) Consolidacin y mantenimiento de las fachadas exteriores e interiores de los edificios, de sus revoques, revestimientos, ornamentos, pinturas, carpinteras, balcones, etc. El tratamiento de fachadas deber ser realizado en forma integral, respetando el diseo original, teniendo como base la documentacin existente o, en su defecto, los elementos que se incorporen no alterarn la composicin de sus partes ni su esquema original, se integrarn armnicamente con el conjunto siendo deseable que se distingan sus partes originales. Si por razones de cambio de uso fuera necesario modificar aspectos de la fachada, se deben respetar las lneas rectoras de la misma y su alineacin con los vanos de otros niveles. Esta propuesta ser motivo de estudio y decisin por parte de la Autoridad de Aplicacin. El tratamiento de las plantas bajas intervenidas ser acorde al de las plantas altas, a los efectos de la lectura integral de los edificios. En los casos de edificios que originalmente tuvieran plantas unificadas y posteriormente fueran subdivididas las carpinteras, toldos, carteles, tendrn un criterio unitario que permita conservar la unidad del edificio y la lectura integral del mismo. Los paramentos o partes de ellos que se visualicen desde la va pblica sern objeto de tratamiento arquitectnico con materiales de color y textura apropiados para su integracin con el conjunto.
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En el caso de instalaciones de acondicionamiento de aire, climatizadores o calefactores ya existentes que se acusen al exterior, o la colocacin nueva de stos en fachadas existentes o muros visibles desde la va pblica, sern dispuestos de manera que no alteren la composicin bsica de la fachada ni destruyan ornamentos ni molduras. La colocacin y/o reubicacin de cajas de conexiones, medidores u otras instalaciones de empresas de servicios pblicos deben contar con la aprobacin de la Autoridad de Aplicacin, quien gestionar ante las mismas la adecuacin de la normativa sobre estas instalaciones. Los tanques de agua, chimeneas, conductos, antenas y dems construcciones complementarias instaladas en azoteas de edificios pblicos y/o privados visibles desde cualquier ngulo de la va pblica, debern tratarse adecuadamente. d) Modificacin o introduccin de nuevas instalaciones con el objeto de adecuar el funcionamiento del edificio a las necesidades originadas por el uso asignado. e) Ampliacin, reubicacin y adaptacin de los locales sanitarios. f) Conservacin de cielorrasos y pisos. En caso de modificaciones sern objeto de un estudio particularizado sometido a la aprobacin de la Autoridad de Aplicacin. g) Se permite el cambio de destino de los locales que ventilan a patio, segn la normativa vigente al momento de construccin del edificio, no siendo obstculo que el patio hoy resulte antirreglamentario. h) En los casos de vivienda de inters social, la flexibilizacin de las presentes normas ser resuelta en cada caso por la Autoridad de Aplicacin. i) No se permiten modificaciones en el volumen de la edificacin ni en la ocupacin de los patios, salvo con cubiertas transparentes que mantengan las condiciones actuales de iluminacin y ventilacin de los locales que den a los mismos. Se requerir para su aprobacin visado previo de la Autoridad de Aplicacin. 5.6.3. Grado de Intervencin 3 Comprende las obras y/o acciones dirigidas a la adecuacin y mejoramiento de las condiciones de habitabilidad del edificio mediante la reforma y/o/ transformacin del espacio interior, que mantengan bsicamente las fachadas y el volumen del edificio. Caractersticas: a) Obras permitidas en los Grados 1 y 2. b) Modificacin en los patios, previo estudio particularizado sometido a consideracin de la Autoridad de Aplicacin, siempre que se produzcan mejoras en las condiciones de la iluminacin y ventilacin, en cumplimiento de las normas establecidas en el punto 2.8., y/o la colocacin de cubiertas transparentes que no perjudiquen las condiciones antes citadas de los locales que dan a los mismos.
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c) Renovacin y sustitucin de elementos estructurales con incorporacin de soluciones de nuevo diseo, compatibles con el mantenimiento de las fachadas anteriores. d) Ampliacin de superficie por medio de entrepisos. Los mismos se retirarn de las fachadas y muros de manera de permitir accionar las carpinteras. Debern cumplir con lo establecido en el Cdigo de Edificacin. 5.6.4. Grado de Intervencin 4 Comprende propuestas de modificacin por aumento de volumen de un edificio, las que debern ser presentadas previamente para su visado ante la Autoridad de Aplicacin, justificando un mejor uso social del volumen resultante y el resguardo de su calidad arquitectnica. Caractersticas: a) La intervencin propuesta no afectar la conformacin del edificio, debiendo integrarse con las caractersticas arquitectnicas predominantes del mismo. b) Deber armonizar con los elementos del coronamiento tales como cpulas, flechas, mansardas, pinculos y ornamentos en general, no debiendo visualizarse desde la va pblica. c) Se permitir la construccin de volmenes que no se visualicen desde la va pblica, sin que se produzca alteracin en las condiciones de los patios, en cumplimiento de las normas establecidas en el punto 2.8.
5.7. CATALOGO PATRIMONIAL

5.7.1. Conceptos y alcances Constituye un instrumento de regulacin urbanstica para los edificios con necesidad de proteccin patrimonial y de particularizacin del alcance de la normativa respecto de la calificacin urbanstica asignada al mismo. 5.7.2. Criterios de valorizacin La catalogacin se realizar sobre la base de los siguientes criterios de valorizacin: - Valor urbanstico: refiere a las cualidades que posee un edificio que define o califica la trama, el paisaje urbano o el espacio pblico. - Valor arquitectnico: refiere a los elementos poseedores de calidades de estilo, composicin, materiales, coherencia tipolgica y otra particularidad relevante. - Valor histrico-cultural: refiere a aquellos elementos testimoniales de una organizacin social o forma de vida que configuran la memoria histrica colectiva y un uso social actual. - Valor singular: refiere a las caractersticas irreproducibles o de calidad, en cuanto a los aspectos tcnicos-constructivos o al diseo del edificio o sitios.
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Los criterios de valoracin anteriormente expuestos deben considerarse en funcin de los propios elementos a proteger, del anlisis del contexto urbano y de los objetivos urbansticos fijados para el rea. El Catlogo preliminar y la normativa correspondiente, aprobados por Ordenanza Municipal, sern publicados en el Boletn Municipal. Los particulares poseern sesenta (60) das hbiles, a partir de dicha publicacin, para formular cualquier objecin, la cual deber ser remitida por escrito a la Autoridad de Aplicacin. Durante dicho plazo y con anterioridad al mismo, cualquier particular o asociacin intermedia puede proponer la inclusin de un bien, para su posterior inclusin firme en Catlogo. Vencido el plazo, si no mediara presentacin alguna, se considerar firme la inclusin en el listado y perdido el derecho a formular objeciones. La Autoridad de Aplicacin en consulta con la Comisin Municipal de Preservacin del Patrimonio Cultural, Arquitectnico y Urbanstico del Partido de Zrate, elaborar el proyecto definitivo del Catlogo, que ser remitido para su consideracin al Honorable Concejo Deliberante. Los niveles de catalogacin de los edificios con inclusin firme en Catlogo, constarn en las respectivas parcelas y planchetas catastrales, con indicacin del nmero de Boletn Municipal en que fueron publicados. El D.E. denegar cualquier pedido de obra o demolicin de edificios incluidos en el Catlogo preliminar que se le someta, hasta tanto se resuelva la incorporacin firme de edificios al Catlogo Patrimonial. 5.7.3. Procedimientos para la revisin El Catlogo ser sujeto a modificacin de acuerdo a lo establecido en el punto 1.3.2. y a las siguientes normas: a) Con una periodicidad no inferior a un (1) ao, la Autoridad de Aplicacin, con Consulta previa a la Comisin Municipal de Preservacin del Patrimonio Cultural, Arquitectnico y Urbanstico del Partido de Zrate, considerar la inclusin de bienes no catalogados o la recatalogacin de aquellos a los que les corresponda un nivel de proteccin superior. b) Con una periodicidad no inferior a cinco (5) aos, se podrn considerar desafectaciones de bienes o la ubicacin de los ya catalogados en un nivel ms bajo. c) Ambas actuaciones sern remitidas en proyectos para su aprobacin al Honorable Concejo Deliberante. d) No se considerar modificacin alguna al listado de los edificios catalogados, ni a sus grados de proteccin, fuera de los perodos previstos en a) y b) y sin haber cumplimentado las normas de procedimiento de revisin del Catlogo.
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e) Toda la actividad en materia de catalogacin deber fundarse en los criterios establecidos en el punto 5.7.2. sin cuyo requisito carecer de razonabilidad.
5.8. CONVENIO URBANISTICO

Cualquier propietario de un inmueble que posea valor patrimonial, oficialmente reconocido o no, podr requerir el dictado de normas particulares para la parcela de que se trata, las que integrarn un Convenio Urbanstico celebrado con el objetivo de salvaguardar dicho patrimonio. Este convenio elaborado por la Autoridad de Aplicacin, ser suscrito entre le propietario y el Sr. Intendente Municipal, ad referndum del Honorable Concejo Deliberante. La Autoridad de Aplicacin deber: a) Reconocer con carcter previo a la elaboracin de las normas el valor patrimonial del bien, tomando en consideracin la concurrencia de las siguientes condiciones: Antigedad superior a los cincuenta (50) aos. De no cumplirse deber contar con recomendacin expresa de la Autoridad de Aplicacin. No encontrarse sujeto a limitaciones que impidan el uso previsto. Que el uso propuesto est admitido en el Cuadro General de Usos para la zona correspondiente. Presentar una organizacin espacial y caractersticas constructivas que garanticen la posibilidad de alcanzar las condiciones de habitabilidad prevista en el Cdigo de Edificacin, salvo aquellos casos en que la tipologa original del bien no lo permita, previa recomendacin expresa de la Autoridad de Aplicacin. b) Determinar los grados de intervencin aceptados para su puesta en valor, para lo cual requerir la opinin de la Comisin Municipal de Preservacin del Patrimonio Cultural, Arquitectnico y Urbanstico del Partido de Zrate.
c) Proponer alternativas de compensacin de la carga que pueda significar la proteccin buscada. A tal fin podr recurrirse al incentivo previsto en el punto 5.9., inciso g) d) Gestionar el Convenio Urbanstico que incluir: La obligatoriedad de proteger el bien patrimonial de que se trata, lo que constar en las escrituras traslativas de dominio, as como en los contratos de locacin. El condicionamiento de las habilitaciones que se otorguen a la efectiva ejecucin de los trabajos de proteccin y la adecuada conservacin y mantenimiento del mismo. El Convenio Urbanstico y las Normas particulares tendrn plena vigencia a partir de la sancin de la pertinente Ordenanza aprobatoria por parte del Honorable Concejo Deliberante.
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Las obligaciones de proteccin acordadas, permanecern en vigencia aunque los bienes fueran enajenados, alquilados o sometidos a cualquier tipo de disposicin legal que sobre ellos puedan establecer sus propietarios.
5.9. INCETIVOS
El Departamento Ejecutivo promover los medios para el cumplimiento de la obligacin de proteccin, estimulando las acciones que correspondan a la actividad privada, mediante una adecuada gestin patrimonial enmarcada en acciones especificas, segn lo requerido en cada zona. Dispondr para ello de las siguientes herramientas: a) Gestin de financiamiento externo para la recuperacin de edificios catalogados. b) Otorgamiento de premios estmulo a la rehabilitacin y puesta en valor de los edificios comprendidos en las Zonas de Proteccin Patrimonial, resultando de aplicacin al efecto el procedimiento establecido en el Captulo 8.3. "Del estmulo a la edificacin privada" del Cdigo de Edificacin. Actuar como jurado la Comisin Municipal de Preservacin del Patrimonio Cultural, Arquitectnico y Urbanstico del Partido de Zrate. c) Desgravaciones impositivas para los titulares de edificios catalogados que podrn significar hasta cien por cien (100%) de las tasas de alumbrado, barrido y conservacin de la va pblica y servicios sanitarios. Los porcentuales de reduccin y plazos de vigencia sern determinados para cada Zona de Proteccin Patrimonial de acuerdo con los siguientes criterios: Nivel de Proteccin: cuanto mayor sea el nivel de proteccin, mayor ser proporcin a desgravar. la
Cuanta de intervencin: cuanto mayor sea la cuanta de intervencin, mayor ser la proporcin a desgravar. Las intervenciones realizadas debern cumplir con las especificaciones exigidas en cada caso. La exencin perder conservacin. vigencia si no se mantiene el edificio en buen estado de
d) Desgravacin total para los titulares de los edificios catalogados de los Derechos de Construccin, respecto de las mejoras que se realicen en los edificios con valor patrimonial y que se ajusten al conjunto de recomendaciones elaboradas para caso en particular. e) Asesoramiento a los interesados con la finalidad de que puedan llevar a cabo una mejor rehabilitacin. f) Otorgar donaciones provenientes de organismos pblicos y privados, nacionales o extranjeros, a los responsables de intervenciones en edificios protegidos. g) Incremento del F.O.T. por obras de rehabilitacin.
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Los titulares de emprendimientos de rehabilitacin de edificios declarados de proteccin obligatoria podrn beneficiarse con un incremento en el F.O.T. para un predio en otras zonas del Partido, siempre que se destine a los usos permitidos en la zona a que pertenezca segn este Cdigo. Con anterioridad al pedido de construccin en la nueva parcela, se presentar un proyecto del conjunto volumtrico para su aprobacin. Este proyecto volumtrico aprobado pasar a formar parte de la documentacin solicitada por el Cdigo de Edificacin. El incremento ser igual a la superficie rehabilitada y no podr superar el 30 % del F.O.T. de la zona en que se aplique, siendo fijado por la Municipalidad en la Ordenanza citada, sobre la base del anlisis del proyecto volumtrico presentado. Este beneficio deber ser usado en un nico emprendimiento y dentro de los cinco (5) aos de su otorgamiento, salvo disposicin expresa en contrario. h) Incremento del F.O.S.. En casos particulares, a fin de lograr la rehabilitacin de edificios de reconocido valor patrimonial, se autorizar a superar al valor del F.O.S. mximo del rea, sin sobrepasar el 75 % de la ocupacin del terreno. i) Toda otra forma de promocin y fomento que atienda a las particulares situaciones planteadas por los interesados.
5.10. ZONAS DE PROTECCION PATRIMONIAL

5.10.1. P.P.1 El rea comprende la Plaza Mitre, que cumple las funciones de paseo y centro cvico de la ciudad, y su entorno inmediato, donde se localizan edificios institucionales y privados de alto valor patrimonial. 5.10.1.1. Delimitacin La delimitacin de la P.P.1. se indica en el plano N 3 - P1.3A y B 5.10.1.2. Obligacin de proteccin a) Proteccin Edilicia - Bienes catalogados En el Catlogo P.P.1 se indicar los niveles de proteccin especial para cada edificio, calificados en Integrales, Estructurales y Perceptivos. b) Proteccin ambiental La Plaza Mitre es un mbito que por sus caractersticas corresponde al Nivel 1, de acuerdo a lo establecido en el punto 5.4.2. a). 5.10.2. P.P.2. El rea posee elementos urbanos y paisajsticos de alto valor patrimonial, concentrndose en ella los ms importantes ejemplos histrico- arquitectnicos, de
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buena calidad constructiva que pueden ser rehabilitados para su incorporacin a las necesidades actuales de la comunidad. 5.10.2.1. Delimitacin La delimitacin de la P.P.2 se indica el Plano N 3 - P1.3B. 5.10.2.2. Obligacin de proteccin a) Proteccin Edilicia - Bienes catalogados En el Catlogo P.P.2 se indicarn los niveles de proteccin especial para cada edificio, calificados en Integrales, Estructurales y Perceptivos. b) Proteccin ambiental De Nivel 2: mbitos Preconsolidados (tem 5.4.2.b) Estos mbitos son: Calle Hiplito Yrigoyen entre Roca y Avenida Costanera Calle Castelli entre Aristbulo del Valle y 25 de Mayo Calle Ituzaing entre Adolfo Alsina y Aristbulo del Valle. De Nivel 3: mbitos Potenciales (tem 5.4.2.c.) Estos mbitos son: Calle 25 de Mayo entre Mitre y terrapln del F.C.N.G.U. Pasaje Adolfo Alsina entre Castelli y Rmulo Noya. Calle Ameghino entre Adolfo Alsina y Aristbulo del Valle Calle Rmulo Noya entre Adolfo Alsina y Aristbulo del Valle Calle Independencia entre Adolfo Alsina y Aristbulo del Valle. Calle Ituzaing entre Adolfo Alsina y Aristbulo del Valle Calle Belgrano entre Adolfo Alsina y Aristbulo del Valle. Hasta tanto se elabora el Catlogo P.P.2 se considerarn Bienes del Patrimonio Cultural, sujetos a Proteccin, lo inmuebles enumerados en el Anexo I de la Ordenanza 2631/90 5.10.3. P.P.3 El rea constituye el testimonio de una poca de gran actividad econmico- productiva, relacionada con los frigorficos y la inmigracin inglesa.
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Conserva, si bien modificadas, buena parte de las construcciones caractersticas acompaadas por la riqueza paisajstica de las barrancas y una aosa vegetacin, con especies de gran porte que le confieren un clima particular. 5.10.3.1. Delimitacin de la P.P.3 se indica el plano N3 - P1. 3B. 5.10.3.2. Obligacin de proteccin a) Proteccin Edilicia - Bienes Catalogados En el Catlogo P.P.3 se indicarn los niveles de proteccin especial para cada edificio calificado en Integrales, Estructurales y Perceptivos. b) Proteccin ambiental La Plaza de Barrio Smithfield es un mbito que, por sus caractersticas, corresponde al Nivel 2: mbitos Preconsolidados, de acuerdo a lo establecido en el tem 5.4.2.b) Hasta tanto se elabora el Catlogo P.P.3. se considerarn Bienes del Patrimonio Cultural, sujetos a proteccin, los inmuebles enumerados en el Anexo II de la Ordenanza 3067/97. 5.10.4. P.P.4 El rea presenta como caracterstica distintiva la condicin de mirador que tiene el sector que desde el borde de la barranca, se enfrenta con las zonas bajas y el Ro Paran de las Palmas. 5.10.4.1. Delimitacin La Delimitacin de la P.P.4 se indica en el Plano N 3 - P1. 3A. 5.10.4.2. Obligacin de Proteccin a) Proteccin Edilicia - Bienes catalogados En el Catlogo P.P.4 se indicarn los niveles de proteccin especial para cada edificio, calificados en Integrales, Estructurales y Perceptivos. b) Proteccin ambiental De nivel 2: mbitos Preconsolidados (Ver tem 5.4.2.b) - Calle 9 de Julio entre Rivadavia y Suipacha - Mirador de la Cruz
5.11. DISPOSICIONES GENERALES PARA LAS ZONAS DE PROTECCION PATRIMONIAL

Todas las obras y acciones dirigidas a conservar el valor, a afirmar las tendencias existentes o generar nuevas lecturas en las Zonas de Proteccin Patrimonial, quedan sujetas a las siguientes disposiciones generales:
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a) Rplica arquitectnica documentada: Sern permitidas las que se ejecuten de acuerdo a planos, fotografas, grficos u otra documentacin existente cuya autenticidad sea reconocida por la Autoridad de Aplicacin. Toda rplica deber lucir en su fachada, en lugar bien visible, una placa de mrmol blanco donde se certificar su carcter de rplica, el modelo reproducido y el ao de reproduccin. En toda rplica arquitectnica documentada se utilizarn, en lo posible, elementos, materiales y tecnologa originales, a fin de lograr la mxima funcin didctica que en las presentes normas se atribuyen a la rplica. b) Integracin paisajstica: Toda nueva construccin deber armonizar plsticamente con los linderos preexistentes e integrarse con las caractersticas predominantes en la cuadra, entendiendo que la unidad tipolgica es la calle, sin que ello implique subordinacin a un estilo determinado. Los proyectos debern indicar claramente, en forma grfica y textual, los materiales, textura, color y cualquier otro elemento arquitectnico de la obra proyectada, a efectos de demostrar el cumplimiento del requisito antedicho. Los tanques de agua, chimeneas, conductos de ventilacin o elementos complementarios de la edificacin, debern tratarse de modo de evitar su visin desde los espacios pblicos. Las medianeras o partes de ellas visibles desde la va pblica sern tratadas adecuadamente para su integracin al conjunto. Se debern considerar los elementos arquitectnicos de las edificaciones linderas (zcalos, cornisas, coronamientos, etc.). Las alturas mnimas admitidas estarn dadas por las edificaciones linderas, procurando armonizar las lneas de los elementos horizontales que estructuran las fachadas. Igual criterio privar en la relacin de llenos y vacos y proporcin de los vanos que componen la fachada, las que sern tratadas con un sentido unificador que permita dar un marco coherente al conjunto de la calle. Los materiales y colores empleados apoyarn el logro de tal fin. La colocacin de medidores de gas, electricidad, acondicionadores de aire, ventilaciones de artefactos de calefaccin, etc. deber estar prevista en el proyecto original de la fachada, a fin de evitar que su posterior colocacin altere sus valores arquitectnicos. En caso contrario, su colocacin se autorizar previa presentacin de un estudio de fachada presentado por el propietario, el que deber ser aprobado por la Autoridad de Aplicacin con el asesoramiento de la Comisin Municipal de Preservacin del Patrimonio Cultural, Arquitectnico y Urbanstico del Partido de Zrate. c) Aceras: Se mantendrn las dimensiones actuales de las veredas. En caso de obra nueva, reposicin o cambio de veredas, se colocar preferentemente mosaico calcreo tipo vainilla de nueve panes, de 20 cm x 20 cm en color predominante en la cuadra.
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En aquellas propiedades que existan antiguas veredas de material distinto al especificado anteriormente, stas sern objeto de preservacin con igual criterio que el empleado en los edificios. De ser necesaria su remocin para la ejecucin de redes de infraestructura, se arbitrarn los medios necesarios para su posterior reconstruccin. d) Vas Pblicas: La Autoridad de Aplicacin estudiar la factibilidad de uso peatonal exclusivo en pasajes y cortadas, y realizar los estudios y proyectos de mejoramiento de las escaleras y bajadas existentes en las Zonas de Proteccin Patrimonial. Se estudiar la factibilidad de eliminar el trnsito pesado en la P.P.2, proponindose en forma conjunta con la Direccin Municipal de Trnsito las arterias, das y horarios para la circulacin de vehculos pesados y las operaciones de carga y descarga. e) Marquesinas: S prohibe la instalacin de marquesinas, salvo en aquellos edificios en los cuales la misma forma parte del proyecto original. f) Toldos: Podrn colocarse toldos rebatibles hacia la Lnea Municipal, siempre que cualquier parte de su estructura diste no menos de 2,20 m del solado de la vereda y se retire 0,80 m de la vertical del cordn de la calzada. Podrn construirse fijados a los muros o a las carpinteras, con estructuras de caos tubulares sin laterales, con lonas vinlicas lisas o rayadas que armonicen cromticamente con la fachada del edificio y que sigan el ritmo y la modulacin de los vanos que cubren. En las plantas altas se podrn utilizar toldos rebatibles con laterales, de lonas vinlicas lisas o rayadas; sern individualizados por abertura acompaando la forma del vano. g) Publicidad: En las fachadas de la Zonas de Proteccin Patrimonial slo se admiten anuncios frontales cuyo tamao no supere el 5% de la superficie total de la fachada en planta baja, no admitindose carteles luminosos. Los letreros y su composicin no menoscabarn la composicin arquitectnica de la fachada ni desdibujarn los perfiles del edificio; tampoco ocultarn balcones ni obstaculizarn reas de ventilacin. Los anuncios debern ser de chapa pintada no permitindose los pintados directamente sobre los muros. No se admiten marquesinas publicitarias. En los toldos podr logotipo de marca comercial no repetido. colocarse un (1)
Los locales comerciales con un pao de carpintera, podrn ubicar en el mismo un espacio destinado a publicidad. A tal fin, la carpintera se pintar totalmente de un color liso, que ser el mismo del espacio destinado a publicidad, se indicar el nombre del local y/o el rubro de la actividad, las letras podrn ser colocadas o pintadas. Los servicios que presta el local irn descriptos sobre la vidriera, en forma agrupada. En caso de contar el local comercial con dos o ms paos de carpintera, en uno de ellos se proceder segn lo indicado en el prrafo anterior y en el resto de los paos se podr publicitar el nombre de la razn comercial o los servicios que preste.
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No podr existir ningn tipo de publicidad dentro del mbito de la P.P.1, incluyendo la propia plaza, las vas pblicas que la circundan y su entorno parcelario. No se admiten ningn tipo de publicidad en medianera ni sobre los techos de los edificios comprendidos en este mbito. En las vas pblicas slo se permitir la fijacin de afiches en las pantallas u otros elementos que la Autoridad de Aplicacin expresamente autorice. h) Forestacin: Se tendr en cuenta el aporte de la forestacin al paisaje urbano y al uso de veredas. La conservacin, reposicin y renovacin de las especies existentes se har atendiendo no slo a razones paisajsticas, sino tambin histricas y tradicionales, para lo cual deber darse intervencin a la Autoridad de Aplicacin. Se puede colocar en las veredas maceteros mviles, siempre que apoyen la esttica general del lugar, con tamaos y disposicin que no afecte el libre trnsito peatonal, quedando sujeta la eleccin del color y de los materiales a la aprobacin de la Autoridad de Aplicacin. i) Iluminacin: Se puede iluminar puntualmente las fachadas mediante la adicin de artefactos luminosos cuyo diseo propuesto deber ser aprobado por la Autoridad de Aplicacin. j) Sealizacin: Las zonas de Proteccin Patrimonial debern tener un sistema de identidad propio, diferente del resto de la ciudad, que comprender seales tursticas, viales y de sitios y edificios de valor patrimonial. k) Mobiliario urbano: El diseo y emplazamiento de los componentes del mobiliario (puestos de venta, refugios, bancos, maceteros, bebederos, kioscos, carteles de publicidad, papeleros, elementos de sealizacin, etc.) deber ser visado por la Autoridad de Aplicacin. No se permitir la instalacin de kioscos o puestos de venta en la va pblica apoyados en la Lnea Municipal o de Edificacin. Tendrn su permetro libre y adecuadamente tratado para su integracin al ambiente urbano. Los elementos que instalen las empresas de servicios pblicos en las veredas debern contar con la aprobacin de la Autoridad de Aplicacin en lo relativo a sus caractersticas y emplazamiento.
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CAPITULO 6: NORMAS DE PROCEDIMIENTO

Adems de la presentacin de planos y documentaciones que se detallen en el Cdigo de Edificacin, sern de aplicacin en las tramitaciones correspondientes, las normas que a continuacin se indican.
6.1. URBANIZACIONES Y SUBDIVISIONES

Para efectuar urbanizaciones y subdivisiones se efectuarn los siguientes trmites. 6.1.1. Consulta de Prefactibilidad Deber contener como mnimo la siguiente documentacin: a) Plano de ubicacin del terreno en escala 1:10.000, en donde se indicar el amanzanamiento real existente hasta diez (10) cuadras a partir de su permetro y en todo el entorno relacionado con el anteproyecto, con mencin de los distritos de zonificacin que correspondan. b) Caractersticas generales del terreno, medidas, lmites, superficie y todo dato que pudiera resultar de inters para la consulta, a juicio del profesional actuante. c) Certificacin de la Direccin de Catastro de la Provincia, en la cual se indique la nomenclatura catastral y estado de dominio de la superficie. d) Certificacin del organismo prestatario, de que est en condiciones de conectar el agua corriente a las obras ejecutadas por el propietario en cantidades necesarias, y a las tomas de servicios contra incendio segn los requerimientos tcnicos fijados por el Cdigo de Edificacin y, si es factible, la conexin a la red cloacal. e) Certificacin del organismo prestatario, de que est en condiciones de conectar su servicio a las redes de alumbrado pblico y domiciliario construdas por el propietario. f) Certificacin de la Direccin Provincial de Hidrulica respecto de la aptitud del predio. 6.1.2. Disposicin sobre la prefactibilidad. La presentacin antes referida ser analizada por la Autoridad de Aplicacin, la que podr solicitar las aclaraciones necesarias a los fines de su mejor entendimiento, debiendo en ltima instancia pronunciarse a travs de una Disposicin sobre: a) El cumplimiento de los requisitos formales previstos por el punto anterior. b) La factibilidad de la subdivisin que se pretende realizar conforme a las disposiciones de este Cdigo, indicando si es del caso, los ajustes que deban realizarse tanto en orden de superficie, diseo de urbanizacin y distribucin de servicios, como de las condiciones tcnicas de las obras de infraestructura. 6.1.3. Presentacin del Proyecto Aprobada la prefactibilidad a travs de la disposicin precedentemente indicada, el solicitante presentar un Proyecto que incluir:
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a) Memoria descriptiva del trabajo realizado, en la que conste la ubicacin, mejoras existentes (relevadas en medidas y superficie), la determinacin de relaciones correspondientes con las urbanizaciones e inmuebles vecinos, indicando la ubicacin de calles existentes con sus anchos reales, y todo otro dato que pudiera resultar de inters a juicio del profesional interviniente. b) Planta del proyecto de parcelamiento en escala 1:1.000 donde se indicar ngulos y longitudes del permetro, dimensiones totales de las manzanas y parcelas, relevamiento de las zonas bajas, superficies, nombre de las calles, ancho de las mismas, linderos del predio total, ejes y ngulos entre calles. c) Cotas de nivel natural y cotas de nivel proyectado que cubran totalmente la superficie con relacin a un punto fijo o sobre calles pavimentadas, en la medida adecuada para definir topografa general del predio, como as mismo la localizacin y el tipo de especie de cada uno de los ejemplares arbreos existentes. d) Balance de superficies por manzana y total indicando, en su caso, la superficie a donar a la Municipalidad. e) Cortes longitudinales y transversales de las mejoras a ser introducidas en la red principal de accesos a la urbanizacin, as como cortes longitudinales y transversales de las redes secundarias de las calles; proyecto con ubicacin de dimetro de las alcantarillas y/o sistemas de desages a ser conectados a las obras existentes. f) Proyectos aprobados por los organismos prestatarios de las redes de alumbrado y agua corriente respectivamente, no aceptndose servicios sobre la base de trazados por servidumbre. Si es el caso, el proyecto aprobado de red cloacal. g) Las propuestas sobre sistemas de mejorados de vas pblicas las que sern analizadas por la Autoridad de Aplicacin, quedando autorizada la solucin a ensayos de laboratorios si as fuera conveniente. h) Programas de los trabajos, costos, trminos de ejecucin de todas las obras a ser encaradas por el propietario y que son requeridas por este Cdigo. 6.1.4 Aprobacin del proyecto Cumplimentados los trmites descriptos, corresponder al Departamento Ejecutivo aprobar la subdivisin proyectada. Otorgada la resolucin aprobatoria, el propietario presentar los planos de subdivisin para la visacin municipal.
6.2. CERTIFICADO DE USO CONFORME

6.2.1. Finalidad Ser obligatorio requerir este Certificado para usar una parcela, edificio, estructura, instalacin o parte de ellas, con destino a cualquier actividad. Dicho instrumento deber ser confeccionado y refrendado por profesional inscripto en los registros habilitados del Departamento de Obras Particulares, cuya categora e
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incumbencias sean acordes al tipo de actividad y edificio para el cual se solicita. A tal efecto se considerar lo descripto por el Cdigo de Edificacin, en su Captulo V, inciso 5.2
6.2.2. Obligatoriedad El Certificado de Uso Conforme ser requerido para la iniciacin de todo expediente de obra, instalacin o habilitacin.
6.2.3. Datos a consignar en el Certificado El Certificado ser confeccionado en formulario oficial especificando: a) Identificacin del propietario y domicilio constituido. b) Ubicacin, medidas, superficie y designacin catastral de la parcela. c) Superficies cubiertas y semicubiertas existentes y proyectadas. d) Especificacin de la actividad a desarrollar. 6.2.4. Facultad de la Autoridad de Aplicacin Corresponder a la Autoridad de Aplicacin encuadrar a los distintos usos, segn sus caractersticas, en el tipo y/o categora que corresponda. 6.2.5. Vigencia El Certificado de Uso Conforme tendr una validez de seis(6) meses, a partir de la fecha de otorgamiento por la Autoridad de Aplicacin. Vencido este plazo, el Certificado perder su validez, pudiendo ser solicitada su renovacin por perodos similares, la que podr ser otorgada siempre que no se hayan producido cambios en la legislacin, que impida su prrroga. 6.2.6. Responsabilidad Profesional El profesional firmante de un Certificado de Uso Conforme, asume total y solidariamente con el titular de la actividad y/o propietario de la obra, segn corresponda, la responsabilidad de que el permiso se ajuste estrictamente a las prescripciones de este Cdigo. La Autoridad de Aplicacin tomar como vlidos los datos consignados, al efecto de los trmites que corresponden realizar. No se dar curso a los certificados que contengan enmiendas y/o raspaduras. La inobservancia de lo arriba establecido, har pasible a los profesionales de las sanciones establecidas en el Art. 95 inciso c) del Cdigo de Edificacin, perdiendo el propietario y/o titular de la obra o actividad, todo derecho al destino de la obra o al uso solicitado.
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6.3. CONSTANCIA DE ZONIFICACIN

En la intervencin que le compete a la Municipalidad previa a la enajenacin de inmuebles, se dejar constancia de la zonificacin correspondiente y, en el caso que as corresponda, de su condicin de edificio o uso conforme.
6.4. SOLICITUDES DE RADICACIN INDUSTRIAL

La misma deber tramitarse de acuerdo a lo dispuesto por la Ley 11.459 y su decreto reglamentario 1741/96. Previo al inicio de los trmites previstos por la ley, los interesados debern consultar al Municipio sobre los usos permitidos de acuerdo a la zonificacin del predio seleccionado para el emprendimiento; luego de lo cual se comenzar, si procediera, el trmite de la factibilidad de radicacin, o directamente el de radicacin industrial. Para la habilitacin municipal del establecimiento, el administrado deber acreditar que cuenta con las habilitaciones y/o permisos que le imponen las normas, provinciales y nacionales, que le sean aplicables, ya sea en lo general como establecimiento industrial, o en lo particular de acuerdo a la actividad a desarrollar.
6.5. SOLICITUDES REFERIDAS A ZONAS DE PROTECCIN PATRIMONIAL

6.5.1. Organismo Asesor En todo trmite referido a parcelas, edificios, instalaciones, actividades y usos localizados en las Zonas de Proteccin Patrimonial, actuar en forma conjunta y con carcter de asesor de la Autoridad de Aplicacin, la Comisin Municipal de Preservacin del Patrimonio Cultural, Arquitectnico y Urbanstico del Partido de Zrate, creada por Ordenanza N 2486/88. 6.5.2. Intervenciones en edificios y/o predios baldos de propiedad municipal, de dominio privado o de personas de derecho pblico Cualquier tarea de demolicin, obra nueva, ampliacin, transformacin, reforma en grados 1,2,3,4, instalaciones o cambios de iluminacin, anuncios, toldos, en predios de propiedad pblica o privada ubicadas en Zonas de Proteccin Patrimonial, requerir una consulta de prefactibilidad ante la Autoridad de Aplicacin. La iniciacin de cualquiera de las tareas antedichas, deber contar con respuesta favorable a esta consulta. 6.5.3. Intervenciones en la Va Pblica Todo titular de permiso de obra en la va pblica, as como las empresas de servicios pblicos que deban realizar tareas en la va pblica en una Zona de Proteccin Patrimonial, deber efectuar una presentacin ante la Autoridad de Aplicacin, previa a la iniciacin de los trabajos, debiendo resolverse la respuesta correspondiente en un plazo no mayor de diez (10) das hbiles.
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6.5.4. Documentacin
6.5.4.1. Consulta de Prefactibilidad para intervenciones en predios de propiedad pblica o privada. La Consulta de documentacin: prefactibilidad deber contener como mnimo la siguiente
a) Plantas, cortes, vistas, perspectivas, estudio de fachada y estudio de componentes, en escala adecuada, que expliquen las caractersticas del edifico, locales, usos, espacios libres, integracin paisajstica y arquitectnica con su entorno. b) Fotografas en color en tamao no menor de 9 cm x 12 cm en copia que no se degrade, y que muestre la totalidad de la fachada del edifico existente o del terreno a construir y otras en relacin con el entorno. c) Memoria descriptiva explicando las caractersticas de la obra, su insercin en el entorno y fundamentacin del proyecto elaborado. c) Presupuesto estimativo, plazos y etapas de ejecucin de proyecto. e) En caso de instalacin de toldos y anuncios publicitarios, las presentaciones debern contener la ubicacin del o de los elementos proyectados en la fachada, en escala 1:50, indicando: distancias de las aberturas altura desde el nivel de la vereda distancia a las lneas divisorias otros toldos, anuncios, artefactos de iluminacin o accesorios, acondicionadores de aire o calefactores existentes. La Autoridad de Aplicacin podr, de acuerdo al tipo de intervencin de que trata la obra, requerir documentacin ampliatoria a fin de otorgar la Prefactibilidad Tcnica. Extendida la misma, mediante una Disposicin de la Autoridad de Aplicacin, el interesado proceder a la tramitacin correspondiente. 6.5.4.2. Presentaciones sobre intervenciones en la va pblica para titulares de permiso de ocupacin Las solicitudes referidas a la ocupacin de la va pblica en las Zonas de Proteccin Patrimonial, debern constar de: a) Escrito de presentacin donde se especificar el tipo de instalacin solicitado. b) Acreditacin de la titularidad del permiso de uso o de habilitacin segn corresponda.
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c) Plano de ubicacin en escala adecuada, acotando las distancias a la Lnea Municipal, a la lnea de cordn y a otros elementos emplazados en la acera. Una vez visada la presentacin, el interesado proseguir la habitual tramitacin ante las Direcciones competentes. 6.5.5. Demolicin En caso de denuncia sobre peligro de derrumbe, ste deber ser verificado por el Departamento de Obras Particulares, que evaluar el peligro y determinar la necesidad de demolicin total o parcial, debiendo informar en forma inmediata a la Autoridad de Aplicacin, la que intervendr en todos los casos, salvo si se tratare de extrema urgencia o gravedad que impida su participacin. 6.5.5.1.Demolicin de edificios no sujetos a proteccin No podrn demolerse edificios para playas de estacionamiento en las Zonas de Proteccin Patrimonial. El trmite para la demolicin de edificios no protegidos deber cumplimentar lo dispuesto en el Art. 28 del Cdigo de Edificacin debindose incluir, adems: Plano detallado del estado actual del edificio Memoria descriptiva Fotos del edifico y su entorno Planos del proyecto a construir No se admitirn demoliciones totales sin la presentacin y pago de Derechos de Construccin de la nueva edificacin, excepto en aquellos casos en que el edificio amenace ruina o peligro inminente de derrumbe, en los cuales se procurar la preservacin de la fachada a efectos de no destruir el sentido de cierre de la lnea de fachada y el espacio urbano de la calle. 6.5.5.2. Demolicin de edificios sujetos a proteccin de cualquier nivel. No se dar curso a solicitudes de demolicin de edificios incluidos como propuesta o en forma definitiva en el Catlogo respectivo. Slo se dar curso a demoliciones parciales o de elementos ajenos a la tipologa o caractersticas constructivas del edifico protegido, previa evaluacin de la Autoridad de Aplicacin.
6.6. SOLICITUDES REFERIDAS A CONJUNTOS URBANSTICOS INTEGRALES

Para acogerse a las normas especificadas en el punto 4.5., se deber solicitar a la Autoridad de Aplicacin la Prefactibilidad Tcnica del proyecto, con la siguiente documentacin:
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a) Identificacin del propietario b) Identificacin catastral de la parcela y sus dimensiones y planimetra. c) Certificacin de la Direccin Provincial de Hidrulica respecto de la aptitud del predio. d) Identificacin del entorno inmediato a la parcela. e) Plantas, cortes, vistas, perspectivas del proyecto propuesto, tanto del conjunto como de sus partes integrantes. f) Factibilidad de provisin de los servicios necesarios. g) Memoria descriptiva de la propuesta con inclusin de las estimaciones de la poblacin total, balance de superficies y planillas urbansticas con el clculo de las densidades, F.O.S., F.O.T., y de las diversas superficies requeridas por este Cdigo y las normas provinciales vigentes para estacionamiento, espacios verdes y reservas para equipamiento. La Autoridad de Aplicacin podr, de acuerdo al tipo de intervencin de que trate la obra, requerir documentacin ampliatoria a fin de otorgar la Prefactibilidad Tcnica. Extendida la misma mediante una disposicin de la Autoridad de Aplicacin, se proceder a la presentacin de la documentacin exigida por este Cdigo.
6.7. SOLICITUDES REFERIDAS A LA CREACIN DE BARRIOS CERRADOS

Se deber solicitar a la Autoridad de Aplicacin la Prefactibilidad Tcnica del Barrio Cerrado, con la siguiente documentacin. a) Plano de ubicacin del predio respecto de los principales centros urbanos y vas principales del Partido. b) Plano del terreno indicando medidas, superficies, lmites, predios linderos, forma de acceso vial y distritos de zonificacin que afectan al mismo y su entorno. c) Anlisis y evaluacin de la situacin existente en el rea respecto del uso, ocupacin subdivisin y equipamiento del suelo y a las caractersticas del terreno que lo hacen adecuado para el uso propuesto. d) Certificado de la Direccin Provincial de Hidrulica respecto de la aptitud del predio para el uso propuesto. e) Factibilidad de provisin de agua potable, desages cloacales, energa elctrica domiciliaria, alumbrado pblico, de la conexin a la red de desages pluviales y la red vial y la de recoleccin y disposicin final de los residuos domiciliarios, extendidos por los organismos competentes en la presentacin de estos servicios pblicos. f) Plano del barrio cerrado propuesto con indicacin de las reas comunes destinadas a los equipamientos educacionales, sanitarios, recreativos y los espacios verdes y reservas dimensionados de acuerdo a la normativa vigente o estndares urbanos reconocidos, a los sectores residenciales; a las vas de circulacin interna y calles perimetrales y la conexin a la red vial externa; consignando las medidas de las
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parcelas, el ancho y tratamiento de calles y aceras, caractersticas de la red primaria de servicios pblicos, el plan de forestacin y el cerco perimetral. g) Memoria descriptiva de la propuesta con inclusin del balance de superficies en el que se indiquen los porcentajes asignados a cada tipo de uso, densidad bruta y neta residencial expresada en unidades de viviendas por hectrea, nmero de viviendas, principales actividades a desarrollar y ubicacin de las instalaciones previstas para los distintos equipamientos, forma en que se prestarn los servicios esenciales y se implementarn los equipamientos para el rea comn de esparcimiento. h) Clculo de la cesin de espacios verdes pblicos y reserva para la localizacin de equipamiento de acuerdo a la mnima que establece el Decreto Ley 8912 en su Artculo 56 i) Estudio de impacto urbanstico. j) Certificacin de la Direccin de Catastro de la Provincia de Buenos Aires, en el cual se indiquen la nomenclatura catastral y estado del dominio del bien que motiva la consulta.
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INDICE DE CONTENIDO
INTRODUCCIN............................................................................................................. 1 Objetivos del Cdigo de Planeamiento............................................................................................................................................................ 1 CAPITULO 1: GENERALIDADES ..................................................................................... 4 1.1. 1.2. TITULO ...................................................................................................................................................................................................... 4 AMBITOS................................................................................................................................................................................................... 4
1.2.1. Ambito temtico ....................................................................................................................................................................................... 4 1.2.2. Ambito jurdico y territorial ..................................................................................................................................................................... 4 1.2.3. Ambito temporal....................................................................................................................................................................................... 4 1.3. AUTORIDAD DE APLICACIN ................................................................................................................................................................. 4 1.3.1. Competencia............................................................................................................................................................................................. 4 1.3.2. Facultades y Deberes .............................................................................................................................................................................. 4 1.4. PUBLICACIN DEL CODIGO ................................................................................................................................................................... 5 1.5. INFRACCIONES Y SANCIONES .............................................................................................................................................................. 5
1.5.1. Sern pasibles de aplicacin de multas . . ................................................................................................................................................ 5 1.5.2. Las multas se graduarn segn . . ............................................................................................................................................................ 5 1.5.3. En el caso especfico de las disposiciones contenidas en el Captulo 5 . . . ............................................................................................. 4 1.5.4. En los casos previstos en los puntos anteriores . . . ................................................................................................................................. 6 1.5.5. Sern solidariamente responsables . . ..................................................................................................................................................... 6 1.5.6. Cuando fuese responsable o corresponsable . . ....................................................................................................................................... 6 1.6. CONCEPTOS Y DEFINICIONES ................................................................................................................................................................. 6 1.6.1. Relativos a los espacios.......................................................................................................................................................................... 6 1.6.2. Relativos a los tipos de zonas y precintos............................................................................................................................................ 6 1.6.3. Relativos al Uso del Suelo....................................................................................................................................................................... 7 1.6.4. Relativos a las parcelas........................................................................................................................................................................... 8 1.6.5. Relativos a las Subdivisiones ................................................................................................................................................................. 9 1.6.6. Relativos a los edificios ........................................................................................................................................................................ 10 1.6.7. Relativos al tejido urbano ..................................................................................................................................................................... 11 1.6.8. Relativos a la intensidad de ocupacin ............................................................................................................................................... 12 1.6.9. Relativos a la Proteccin del Patrimonio............................................................................................................................................. 12
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1.7. ABREVIATURAS .......................................................................................................13 CAPITULO 2: NORMAS GENERALES ............................................................................15 2.1. URBANIZACIONES ....................................................................................................................................................................................15 2.1.1. En las reas urbanas y complementarias . . ............................................................................................................................................15 2.1.2. Los amanzanamientos debern . . . .........................................................................................................................................................15 2.1.3. En los macizos existentes de las reas urbanas . . .................................................................................................................................15 2.1.4. En el caso de urbanizaciones integrales ..................................................................................................................................................15 2.1.5. En zonas residenciales extraurbanas . . . .................................................................................................................................................12 2.2. PARCELAMIENTOS ...................................................................................................................................................................................16 2.2.1. Disposicin..............................................................................................................................................................................................16 2.2.2. Dimensiones............................................................................................................................................................................................16 2.2.3. Parcelas interiores..................................................................................................................................................................................16 2.2.4. Trazado ....................................................................................................................................................................................................17 2.2.5. Servicios de Infraestructura ..................................................................................................................................................................17 2.2.6. Subdivisin de parcelas edificadas ......................................................................................................................................................17 2.2.7. Subdivisiones en reas rurales .............................................................................................................................................................17 2.2.8 En las reas rurales y complementarias . . ..............................................................................................................................................17 2.3. CESIONES DE TERRENO..........................................................................................................................................................................17 2.3.1. En toda urbanizacin, el propietario tiene obligacin . . . .........................................................................................................................17 2.3.2. Al parcelarse manzanas originadas con anterioridad . . ..........................................................................................................................18 2.4. DENSIDAD POBLACIONAL.......................................................................................................................................................................18 2.4.1. Los valores de densidad bruta y neta poblacional mximas . . . ..............................................................................................................18 2.4.2. En aquellas zonas que no cuentan con servicios de agua corriente . . ...................................................................................................18 2.4.3. A los efectos de determinar la cantidad de habitantes . . . .......................................................................................................................18 2.4.4. El valor de la densidad neta podr incrementarse . . . ............................................................................................................................18 2.5. ESPACIO URBANO ....................................................................................................................................................................................18 2.5.1. Se considera espacio urbano . . . .............................................................................................................................................................18 2.5.2. Los espacios urbanos sern considerados . . . ........................................................................................................................................19 2.5.3. Los locales de primera, tercera y quinta clase . . . ...................................................................................................................................19 2.5.4. En el caso de viviendas multifamiliares . . . ..............................................................................................................................................19 2.6. CENTRO LIBRE DE MANZANA.................................................................................................................................................................19 2.6.1. Conformacin..........................................................................................................................................................................................19 2.6.2. Ocupacin ...............................................................................................................................................................................................20 2.6.3. Solados ....................................................................................................................................................................................................20 2.7. RETIROS .....................................................................................................................................................................................................20
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2.7.1. De Fondo................................................................................................................................................................................................. 20 2.7.2. Lateral...................................................................................................................................................................................................... 20 2.7.3. Entre volmenes de una misma parcela.............................................................................................................................................. 20 2.7.4. Compra de espacio areo ..................................................................................................................................................................... 21 2.7.5. De Frente................................................................................................................................................................................................. 21 2.8. PATIOS INTERNOS ................................................................................................................................................................................... 21 2.8.1. Patios de primera categora. ................................................................................................................................................................. 21 2.8.2. Patios de segunda categora ................................................................................................................................................................ 21 2.8.3. Especificaciones sobre patios.............................................................................................................................................................. 22 2.9. F.O.S. .......................................................................................................................................................................................................... 22 2.9.1. Su valor se determinar . . . .................................................................................................................................................................... 22 2.9.2. Para su determinacin se considerar . . ............................................................................................................................................... 22 2.10 F.O.T. ......................................................................................................................................................................................................... 22 2.10.1 Su valor se determinar . . . ................................................................................................................................................................... 22 2.10.2 Para su determinacin . . . ...................................................................................................................................................................... 19 2.10.3 Los valores de F.O.T. podrn incrementarse.......................................................................................................................................... 23 2.11 ALTURA MAXIMA ..................................................................................................................................................................................... 23 2.11.1 Su dimensin se determinar . . . .......................................................................................................................................................... 23 2.11.2.En las zonas donde exista obligacin de construir basamento . . . ........................................................................................................ 23 2.11.3.Sobre los valores de altura mxima . . ................................................................................................................................................... 23 2.11.4 En zonas con obligatoriedad de construir basamento . . . ...................................................................................................................... 23 2.11.5.En los casos de edificios de semipermetro libre . . . .............................................................................................................................. 24 2.12. ESTACIONAMIENTO, CARGA O DESCARGA ...................................................................................................................................... 24 2.12.1.Condiciones Generales ........................................................................................................................................................................ 24 2.12.2. Casos de excepcin de espacios para estacionamientos . . . ............................................................................................................... 25 2.12.3. Edificios existentes.............................................................................................................................................................................. 25 2.13. PATRIMONIO FORESTAL ....................................................................................................................................................................... 25 2.14. PREMIOS.................................................................................................................................................................................................. 26 2.14.1. Sobre F.O.T. y D.n. ............................................................................................................................................................................... 26 2.14.2 Sobre alturas mximas ......................................................................................................................................................................... 27 2.14.3. Especificaciones sobre premios ........................................................................................................................................................ 27 2.15. EXCEPCIONES ........................................................................................................................................................................................ 28 CAPITULO 3: NORMAS ESPECIFICAS POR ZONAS ................................................... 29 3.1. REAS........................................................................................................................................................................................................ 29 3.2. NORMAS CORRESPONDIENTES A CADA ZONA .................................................................................................................................. 29
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3.3. CUADRO GENERAL DE USOS .................................................................................................................................................................30 3.3.1. Referencia para la lectura del Cuadro General de Usos .....................................................................................................................30 Referencias para los Usos .................................................................................................................................................................30 Referencias de Estacionamiento .......................................................................................................................................................30 Referencias para Carga y Descarga ..................................................................................................................................................31 Referencias de las Observaciones ....................................................................................................................................................31 3.3. CUADRO GENERAL DE USOS .......................................................................................................................Error! Marcador no definido. Clasificacin de usos..........................................................................................................................................................................39 I- ADMINISTRACIN PBLICA Y SEGURIDAD.................................................................................................................................39 II - COMERCIO .....................................................................................................................................................................................39 Centro Comercial Tipo I ................................................................................................................................................................39 Centro Comercial Tipo II ...............................................................................................................................................................39 Centro Comercial Tipo III ..............................................................................................................................................................39 Comercio Mayorista Tipo I .............................................................................................................................................................39 Comercio Mayorista Tipo II ............................................................................................................................................................39 Comercio Mayorista Tipo III ...........................................................................................................................................................39 Comercio Mayorista Tipo IV ..........................................................................................................................................................40 Comercio Minorista Tipo I..............................................................................................................................................................40 Comercio Minorista Tipo II.............................................................................................................................................................40 Comercio Minorista Tipo III............................................................................................................................................................40 Comercio Minorista Tipo IV ...........................................................................................................................................................40 III DEPSITOS .....................................................................................................................................................................................40 Depsitos Tipo I ..............................................................................................................................................................................40 Depsitos Tipo II .............................................................................................................................................................................40 Depsitos Tipo III ............................................................................................................................................................................40 Depsitos Tipo IV............................................................................................................................................................................40 IV EQUIPAMIENTOS............................................................................................................................................................................40 Culto.................................................................................................................................................................................................41 Deporte ............................................................................................................................................................................................41 Deportes en Predios Amplios y en Contacto con la Naturaleza............................................................................................41 Deportes en Predios Compatibles con Amanzanamientos y Parcelamientos Urbanos con Concurrencia de Espectadores .....................................................................................................................................................................................................41 Deportes en Predios Compatibles con Amanzanamientos y Parcelamientos Urbanos sin Concurrencia de Espectadores .....................................................................................................................................................................................................41 Educacin y cultura........................................................................................................................................................................41 Educacin y Cultura Tipo I ........................................................................................................................................................41
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Educacin y Cultura Tipo II ...................................................................................................................................................... 41 Educacin y Cultura Tipo III ..................................................................................................................................................... 41 Recreacin ...................................................................................................................................................................................... 41 Baile ............................................................................................................................................................................................ 41 Esparcimiento en Contacto con la Naturaleza........................................................................................................................ 41 Espectculos y Juegos ............................................................................................................................................................. 42 Gastronoma y Esparcimiento.................................................................................................................................................. 42 Reunin y Encuentro Social ..................................................................................................................................................... 42 Sanidad ........................................................................................................................................................................................... 42 Clnicas o Sanatorios ................................................................................................................................................................ 42 Clnica Siquiatrica...................................................................................................................................................................... 42 Consultorios Externos .............................................................................................................................................................. 42 Hospital....................................................................................................................................................................................... 42 Sala de Primeros Auxilios......................................................................................................................................................... 42 V PRODUCCIN................................................................................................................................................................................. 42 Actividades Agropecuarias ........................................................................................................................................................... 42 Actividades Artesanales................................................................................................................................................................ 42 Industria Primera Categora .......................................................................................................................................................... 43 Industria Segunda Categora ........................................................................................................................................................ 43 Industria Tercera Categora .......................................................................................................................................................... 43 VI RESIDENCIA ................................................................................................................................................................................. 43 Hotel por Da ................................................................................................................................................................................... 43 Hotel por Horas .............................................................................................................................................................................. 43 Hotel por Mes o Pensin ............................................................................................................................................................... 43 Vivienda Unifamiliar ....................................................................................................................................................................... 43 Viviendas para Personal Dependiente del Uso Principal........................................................................................................... 43 Vivienda Multifamiliar .................................................................................................................................................................... 43 Vivienda Colectiva ......................................................................................................................................................................... 43 VII SERVICIOS.................................................................................................................................................................................... 43 Servicios de reparaciones............................................................................................................................................................. 43 Servicios financieros ..................................................................................................................................................................... 44 Servicios fnebres ......................................................................................................................................................................... 44 Salas Velatorias.............................................................................................................................................................................. 44 Servicios generales ....................................................................................................................................................................... 44 Servicios Generales Tipo I........................................................................................................................................................ 44
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Servicios Generales Tipo II .......................................................................................................................................................44 Servicios Generales Tipo III ......................................................................................................................................................44 Servicios Generales Tipo IV ......................................................................................................................................................44 Servicios para animales .................................................................................................................................................................44 Alojamiento y Escuelas..................................................................................................................................................................44 Clnica Veterinaria...........................................................................................................................................................................44 Servicios para el automotor ..........................................................................................................................................................44 Estacin de Servicio ..................................................................................................................................................................44 Lavadero de Autos Livianos y Motos.......................................................................................................................................45 Lavadero de Camiones y Colectivos........................................................................................................................................45 Servicios para el Automotor y Otros Vehculos Tipo I ...........................................................................................................45 Servicios para el Automotor y Otros Vehculos Tipo II ..........................................................................................................45 Servicios para el Automotor y Otros Vehculos Tipo III .........................................................................................................45 Servicios para el Automotor y Otros Vehculos Tipo IV.........................................................................................................45 VIII TRANSPORTE DE PASAJEROS ................................................................................................................................................45 Estacionamiento de mnibus de Turismo ...................................................................................................................................45 Playa para mnibus y Colectivos ................................................................................................................................................45 Terminal de mnibus .....................................................................................................................................................................45 IX USOS TRANSITORIOS.................................................................................................................................................................45
3.4. CUADRO GENERAL POR ZONAS ............................................................................................................................................................45 3.5. PLANILLAS SINTESIS POR ZONAS .........................................................................................................................................................48 3.6. NORMAS ESPECIFICAS PARA CIERTAS ZONAS ..................................................................................................................................71 3.6.1. Reservas Urbanas (RU1 y RU2).............................................................................................................................................................71 3.6.2. Zona de Recuperacin (RC)...................................................................................................................................................................71 3.6.3. Zonas de Restriccin (RT) .....................................................................................................................................................................71 3.6.4. Zonas de Remediacin (RM)..................................................................................................................................................................71 3.6.5 Precintos Industriales (PI).......................................................................................................................................................................72 3.6.6. Usos Especficos (UE)............................................................................................................................................................................72 3.6.7. Zona Agropecuaria (A) ...........................................................................................................................................................................72 CAPITULO 4: NORMAS ESPECIALES PARA CIERTAS ZONAS, SECTORES Y USOSError! Marcador no definido. 4.1. PRECINTOS INDUSTRIALES 1 Y 2 ...........................................................................................................................................................74 4.2. BANDAS DE CIRCULACION .....................................................................................................................................................................74 4.3.PARCELAMIENTOS EXTERNOS AL AREA URBANA..............................................................................................................................74 4.4. EXTENSIONES Y AMPLIACIONES DE VIAS PUBLICAS ........................................................................................................................74 4.5 CONJUNTOS URBANISTICOS INTEGRALES...........................................................................................................................................75
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4.6. CLUBES DE CAMPO ................................................................................................................................................................................. 77 4.7. BARRIOS CERRADOS .............................................................................................................................................................................. 77 4.8. ALBERGUES TRANSITORIOS ................................................................................................................................................................. 77 4.8.1. Los albergues Transitorios, Albergues por Hora . . ................................................................................................................................. 77 4.8.2. Tendrn en cuenta los indicadores urbansticos...................................................................................................................................... 78 4.9.SALAS VELATORIAS ................................................................................................................................................................................. 78 4.10.UTILIZACION DE BALDIOS ..................................................................................................................................................................... 78 4.10.1. En las zonas Ca y Cm se autorizarn ................................................................................................................................................... 78 4.10.2. Debern cumplimentarse las siguientes condiciones ............................................................................................................................ 78 4.11. USOS CONDICIONADOS ........................................................................................................................................................................ 79 4.11.1. Si no hubiera iniciado su instalacin ...................................................................................................................................................... 79 4.12. USO NO CONSIGNADO ......................................................................................................................................................................... 80 4.13. USO NO PREVISTO ................................................................................................................................................................................. 80 4.14. USO PROHIBIDO ..................................................................................................................................................................................... 80 4.15. EDIFICIOS NO CONFORME .................................................................................................................................................................... 80 4.15.1. Cuando en un edificio existente, el F.O.S. est excedido...................................................................................................................... 80 4.15.2. Cuando una construccin existente supera el F.O.T. ............................................................................................................................ 81 4.15.3. Para los casos especificados en 4.15.1. y 4.15.2. ................................................................................................................................. 81 4.16. SECTORES INUNDABLES ...................................................................................................................................................................... 81 CAPITULO 5: NORMAS PARA LA PROTECCION Y REHABILITACION DEL PATRIMONIO 77
5.1. OBJETIVOS GENERALES ........................................................................................................................................................................ 82 5.2.VALORES PATRIMONIALES ..................................................................................................................................................................... 82 5.3.PROCEDIMIENTOS DE PROTECCION Y REHABILITACION .................................................................................................................. 82 5.4.ESCALAS DE PROTECCION ..................................................................................................................................................................... 83 5.4.1. Proteccin General ................................................................................................................................................................................ 83 5.4.2. Proteccin Ambiental ............................................................................................................................................................................ 83 5.4.3. Proteccin Edilicia ................................................................................................................................................................................. 84 5.4.4 Proteccin Contextual ............................................................................................................................................................................ 84 5.5. NIVELES DE PROTECCION ...................................................................................................................................................................... 84 5.5.1. Proteccin Integral................................................................................................................................................................................. 84 5.5.2. Proteccin Estructural........................................................................................................................................................................... 84 5.5.3. Proteccin Perceptiva ........................................................................................................................................................................... 85 5.6.TIPOS DE ACTUACIONES Y GRADOS DE INTERVENCION................................................................................................................... 85 5.6.1. Grado de Intervencin 1 ........................................................................................................................................................................ 85 5.6.2. Grado de Intervencin 2 ........................................................................................................................................................................ 86
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5.6.3. Grado de Intervencin 3.........................................................................................................................................................................87 5.6.4. Grado de Intervencin 4.........................................................................................................................................................................88 5.7.CATALOGO PATRIMONIAL .......................................................................................................................................................................88 5.7.1. Conceptos y alcances ............................................................................................................................................................................88 5.7.2. Criterios de valorizacin ........................................................................................................................................................................88 5.7.3. Procedimientos para la revisin ...........................................................................................................................................................89 5.8. CONVENIO URBANISTICO........................................................................................................................................................................90 5.9. INCETIVOS..................................................................................................................................................................................................91 5.10. ZONAS DE PROTECCION PATRIMONIAL .............................................................................................................................................92 5.10.1. P.P.1 .......................................................................................................................................................................................................92 5.10.1.1. Delimitacin............................................................................................................................................................................92 5.10.1.2. Obligacin de proteccin........................................................................................................................................................92 5.10.2. P.P.2. ......................................................................................................................................................................................................92 5.10.2.1. Delimitacin............................................................................................................................................................................93 5.10.2.2. Obligacin de proteccin........................................................................................................................................................93 5.10.3. P.P.3 .......................................................................................................................................................................................................93 5.10.3.1. Delimitacin de la P.P.3 .........................................................................................................................................................94 5.10.3.2. Obligacin de proteccin........................................................................................................................................................94 5.10.4 P.P.4 ........................................................................................................................................................................................................94 5.10.4.1. Delimitacin............................................................................................................................................................................94 5.10.4.2. Obligacin de Proteccin .......................................................................................................................................................94 5.11.DISPOSICIONES GENERALES PARA LAS ZONAS DE PROTECCION PATRIMONIAL ......................................................................94 CAPITULO 6: NORMAS DE PROCEDIMIENTO ..............................................................91 6.1. URBANIZACIONES Y SUBDIVISIONES....................................................................................................................................................98 6.1.1. Consulta de Prefactibilidad ...................................................................................................................................................................98 6.1.2. Disposicin sobre la prefactibilidad .....................................................................................................................................................98 6.1.3. Presentacin del Proyecto.....................................................................................................................................................................98 6.1.4 Aprobacin del proyecto.........................................................................................................................................................................99 6.2. CERTIFICADO DE USO CONFORME........................................................................................................................................................99 6.2.1. Finalidad ..................................................................................................................................................................................................99 6.2.2. Obligatoriedad.......................................................................................................................................................................................100 6.2.3. Datos a consignar en el Certificado....................................................................................................................................................100 6.2.4. Facultad de la Autoridad de Aplicacin .............................................................................................................................................100 6.2.5. Vigencia .................................................................................................................................................................................................100 6.2.6. Responsabilidad Profesional ..............................................................................................................................................................100
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6.3. CONSTANCIA DE ZONIFICACIN ......................................................................................................................................................... 101 6.4. SOLICITUDES DE RADICACIN INDUSTRIAL ..................................................................................................................................... 101 6.5. SOLICITUDES REFERIDAS A ZONAS DE PROTECCIN PATRIMONIAL .......................................................................................... 101 6.5.1. Organismo Asesor ............................................................................................................................................................................... 101 6.5.2. Intervenciones en edificios y/o predios baldos de propiedad municipal, de dominio privado o de personas de derecho pblico 101 6.5.3. Intervenciones en la Va Pblica ........................................................................................................................................................ 101 6.5.4. Documentacin .................................................................................................................................................................................... 102 6.5.4.1. Consulta de Prefactibilidad para intervenciones en predios de propiedad pblica o privada ............................................... 102 6.5.4.2. Presentaciones sobre intervenciones en la va pblica para titulares de permiso de ocupacin.......................................... 102 6.5.5. Demolicin ............................................................................................................................................................................................ 103 6.5.5.1. Demolicin de edificios no sujetos a proteccin .................................................................................................................... 103 6.5.5.2. Demolicin de edificios sujetos a proteccin de cualquier nivel............................................................................................ 103 6.6. SOLICITUDES REFERIDAS A CONJUNTOS URBANSTICOS INTEGRALES .................................................................................... 103 6.7. SOLICITUDES REFERIDAS A LA CREACIN DE BARRIOS CERRADOS ......................................................................................... 104 INDICE98 NOMENCLATURA Y DELIMITACIN DE AREAS Y ZONAS117 PLANIMETRA PLANO DE DELIMITACIN DE REAS DEL PARTIDO DE ZRATE PLANO 1 PLANO DE ZONIFICACIN DEL PARTIDO DE ZRATE PLANO 2 PLANO DE ZONIFICACIN DE LA CIUDAD DE ZRATE PLANO 3 PLANCHETAS 3A, 3B, 3C, 3D, 3E PLANO DE ZONIFICACIN DE LA LOCALIDAD DE LIMA PLANO 4 PLANCHETAS 4A, 4B
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Direccin de Plan Regulador y Rehabilitacin del patrimonio construido Arq. Silvia Irene Baccino Departamento de Preservacin del Patrimonio Cultural
Arq. Mara Luisa Sorolla -------------------------------------------------------Diseo y Compaginacin M.M.O. Juan Manuel Franceschi

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Objetivos del Cdigo de Planeamiento.

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1.3. AUTORIDAD DE APLICACIN

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1.4. PUBLICACIN DEL CDIGO

1.5. INFRACCIONES Y SANCIONES

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1.6. CONCEPTOS Y DEFINICIONES

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CAPITULO 2: NORMAS GENERALES

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2.3. CESIONES DE TERRENO

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2.4. DENSIDAD POBLACIONAL

2.5. ESPACIO URBANO

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2.6. CENTRO LIBRE DE MANZANA

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2.8. PATIOS INTERNOS

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2.11 ALTURA MAXIMA

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2.12. ESTACIONAMIENTO, CARGA O DESCARGA.

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2.13. PATRIMONIO FORESTAL

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CAPITULO 3: NORMAS ESPECIFICAS POR ZONAS

3.2. NORMAS CORRESPONDIENTES A CADA ZONA

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3.3. CUADRO GENERAL DE USOS

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