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Tcnico auxiliar de avalu de inmuebles urbanos

Universidad Politcnica de El Salvador

Grupo n 2

TECNICO AUXILIAR PARA VALUOS DE INMUEBLES URBANOS

TAREA EX AULA

AVALUO DE INMUEBLE URBANO


EXPOSITOR: ING. REN MAURICIO GUTIRREZ RIVAS

GRUPO #2 INTEGRANTES: Roberto Ccar Romano Jorge Alex Funes Iris Jazmn Hernndez Ramos Alejandro Antonio Mauricio Julio Csar Sanchez Castro N4 N7 N12 N19 N31

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SAN SALVADOR, SABADO 12 DE SEPTIEMBRE DE 2009 INFORME GENERAL DE VALUACION DOC.2009-09-01 PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Sr. Jos Eugenio Sandoval A SOLICITUD DE: Ing. Ren Mauricio Gutirrez UBICACIN: Colonia la Rbida, reparto San Rafael, final 39 calle oriente, N413, San Salvador OCUPADO: Actualmente por propietario FECHA DE INSPECCION: 27-07-09

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DESCRIPCION DEL ENTORNO El presente informe trata sobre el valu efectuado a un inmueble de naturaleza urbana, en la zona habitacional tipo clase media baja, ubicado sobre final 39 calle oriente, cercano a centros escolares y recreativos del sector, as como a las nuevas urbanizaciones que se encuentran en desarrollo y de similares condiciones en el entorno. El Reparto se encuentra localizado entre la Colonia La Rbida y Colonia El Mompegn, al costado sur de las bodegas de Freund. En el sector se localizan viviendas entre $90,000.00 a $150,000.00 como promedio. No se omite, que el sector est bien ubicado con respecto al centro de la ciudad capital, ya que en 10 minutos se puede desplazar al mismo como a otros centros comerciales del sector las viviendas del alrededor son viviendas de ms de 20 a 45 aos de construida, estando la mayora renovadas en sus acabados y algunas con ampliaciones y modificaciones del diseo original, pero de clase baja.

DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD El inmueble consiste en una vivienda de 2 niveles, la cual a ido creciendo y evolucionando en sus acabados, sin que estos hayan perjudicado la funcionalidad y esttica de la misma, por lo que se puede afirmar que la arquitectura de dicho inmueble cumple con lo necesario para una residencia de una familia grande, ya que puede albergar a mas de 10 personas cmodamente. Posee los siguientes espacios, 1 planta con: Sala social, comedor amplio, cocina con todas las comodidades y equipos para laborar cmodamente, cochera triple para vehculos de normales a grandes, su tendedero con pila bajo techo e instalaciones para lavadora y secadora, dos dormitorios anexos al rea patronal con un bao en comn completo, el cual uno de ellos se puede acomodar como estudio y el otro como dormitorio de visita. Cualquiera de estos dos dormitorios se le puede adaptar un bao pequeo privado, ya que al costado norte colindan con el patio central, este totalmente enladrillado con jardineras laterales, lo cual

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permitira habilitar dicho espacio. Sobre esta planta general se edifico una 2 planta, exactamente sobre la proyeccin de la cochera y parte de la cocina, la cual posee una sala familiar, una antesala y un dormitorio amplio principal con su bao completo, con tina y artefactos sanitarios de color y Walking closet conectado al bao y al mismo dormitorio, todo con decoracin sobria y de buenos acabados. Adems posee la vivienda otro apartamento de dos plantas ubicado en el costado norte, patio-tendedero de por medio, tambin construido posteriormente, el cual consta en 1 planta con: 1 dormitorio amplio y un segundo dormitorio normal con bao y closet y sobre estos en 2 planta posee un dormitorio amplio con bao completo y closet con un pequeo balcn terraza.

MEDIDAS Y COLINDANTES DEL INMUEBLE PERIMETRICAS NORTE: SUR : ORIENTE: PONIENTE: Segn escritura: 1 tramo: 8.00Mts. Linda con vivienda, 1 tramo: 8. 00Mts.Linda con vivienda, 39 calle oriente de por medio 1 tramo: 30.00Mts. Linda con vivienda 1 tramo: 30.00Mts. Linda con vivienda

AREA DEL INMUEBLE: 240.00 m equivalentes a 343.39v

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USO DEL TERRENO: TOPOGRAFIA:

Residencial

Completamente nivelada en tres terrazas, la primera donde se ubica la Cochera; la segunda, la primera planta de la vivienda original con su Ampliacin de segunda planta y su patio; y la tercera, donde se ubica el Apartamento norte de dos plantas. TIPO DE ACCESO: Vehicular hasta el inmueble.

INFRAESTRUCTURA DEL SECTOR: Agua Potable Servicio telefnico publico y privado Aguas Negras Aguas Lluvias Tren de Aseo Energa Elctrica Calle asfaltada en regulares condiciones Cordn, cunetas y aceras

DATOS DE LA CONSTRUCCION EDAD DE LA CONSTRUCCION: 20 aos aproximadamente la parte original y de 10 aos las ampliaciones.

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AREA DE CONSTRUCCION: CONSTRUCCION 1 planta original 2 planta sobre cochea 1 y 2 planta apartamento norte : 294.86 M; en dos plantas; : 146.86 M : 68.00M : 80.00M

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS

SISTEMA ESTRUCTURAL Paredes de relleno con estructura principal de concreto armado en construccin original y de bloque en ampliacin norte. PARED De sistema mixto, repelladas, afinadas y pintadas en vivienda en general y de bloque visto pintado en un 40% y el resto repellado, apartamento costado norte. TECHO: Tipo acanalada de asbesto cemento estndar con estructura metlica teja romana sobre estructura metlica con canales, fascia y cornisa. PISOS: Terrazo en general con zcalo de mrmol en 1 planta general, zcalo plstico en 2 planta; el piso en el apartamento norte es de cemento corriente rojo de 25 x25cms con zcalo similar. PUERTAS: Como soporte, incluye canales, fascia y cornisa del techo general y solo el sector sur con afinado y pintado del

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Las principales son de madera solida labrada barnizada, adems de las metlicas tipo balcn del apartamento norte, en el interior en general son de madera con plywood pintadas con su chapa americana y algunas con manecillas decorativas. Adems posee dos portones metlicos corredizos con puerta acceso anexa. VENTANAS: Tipo solaire de celosa de vidrio con marco de aluminio y defensas metlicas. CIELO FALSO: 1 planta losa hormigoneada pintada, solo sector de comedor con aluminio de fibrolit decorado, toda la primera y 2 planta con moldura ancha decorativa pintada; 2 planta con aluminio y fibrolit decorado; apartamento norte en 1 planta losa hormigoneada pintada y 2 planta con aluminio y fibrolit. CLOSET: Madera plywood pintados en general con sus divisiones internas, los del departamento sobre la cochera poseen manecillas decorativas de bronce. ENCHAPE: De cermica en rea de baos y cocina PANTRY De 2 cuerpos de madera prensada pintada con base sinttica americana, de diseo confortable, con todas las gavetas necesarias para el funcionamiento de una cocina moderna. Adems de poseer agua caliente en su lavatrastos. Incluye un lavamanos tipo ovalin para higiene de la servidumbre antes de preparar los alimentos. INSTALACIONES ELECTRICAS

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De110 y 220 voltios, con tomas, stiwches y luces en buena cantidad. Incluye sistema de seguridad en puertas; aparato telefnico para 2 planta con acceso a internet, tomas polarizados y tomas para lavadora y secadora y equipo de cisterna ARTEFACTOS SANITARIOS Posee sanitarios tipo Standard, con lavamanos tipo ovalin sobre muebles de madera, duchas estndar y deluxe en apartamento de 2 planta.

OTROS Posee cisterna con equipo para 8.0 m; tapiales perimetrales en sector de patios; Verjas de malla cicln con alambre rezzor ribbor como proteccin lateral en techos, patio enladrillado y pasamanos de madera labrada con insertos decorativos.

OBSERVACIONES
El inmueble posee un precio mayor a la de los vecinos, esto debido al rea

construida en general como los mismos acabados y mantenimiento general.


Posee buen diseo arquitectnico con espacios de buen tamao, bien

iluminados y ventilados, con mantenimiento general aceptable. Fuera del rea de maras o aspectos sociales negativos.
No posee daos por terremotos, inundaciones pasadas, o desperfectos

constructivos visibles, por lo que su condicin se considera MUY BUENA.

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Aunque posee una gran rea en 2planta, posee la factibilidad aun de

crecimiento vertical en el sector norte de la vivienda original, sin que esto pudiera obstruir la ventilacin e iluminacin natural.
Las medidas verificadas son casi similares a las detalladas en la escritura,

excepto en el ancho, la cual detalla 8.00mts, verificndose varias veces y observndose que hay una diferencia en contra de 10cms, sea la medida norte y sur es de 7.90 mts, incluyendo los anchos de paredes. Para efecto de valuos se a mantenido el rea escritural y las medidas verificadas han sido utilizadas para calcular el rea aritmtica construida. Solo para objeto de informacin se detalla que el rea verificada con las medidas de 7.90x30.00mts, seria de 237.00m y no de 240.00m, siendo la diferencia solo 3.00m. FACTORES EXTRINSECOS E INTRINSECOS

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Factores de valorizacin o desvalorizacin

Factores favorables

Factores desfavorables

Factor extrnsecos

El inmueble se ubica a orilla de calle El acceso al inmueble es directo peatonal y vehicular Esta cerca de iglesias, escuelas, parque y zonas comerciales.

No se encontr

Calle asfaltada en regulares condiciones.

El terreno es plano La propiedad Captacin aguas Captacin de aguas Energa elctrica Servici telefnico

No se encontr

dispone de agua potable Factor Intrnsecos negras lluvias

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TERRENOS COMPARADOS TERRENO N 1 UBICACIN: Colonia la Rbida, 39 Calle Oriente n 424, San Salvador. 210 m = 300.47 v --- terreno

VALOR DE LA PROPIEDAD..$ 60,094

TERRENO N 2 UBICACIN: Colonia la Rbida, 39 Calle Oriente n 308, San Salvador. - 320 m = 457.86 v --- terreno - 80% de rea construida VALOR DE TERRENO..$ 91,572.00 VALOR DE LA CONSTRUCCION...$ 76,800.00 VALOR DE LA PROPIEDAD $168,372.00 TERRENO N 3 UBICACIN: Colonia la Rbida, Rpto. San Rafael 39 Calle Oriente n 401, San Salvador. 240 m = 343.40 v --- terreno 200m-------- rea construida

VALOR DE TERRENO..$ 68,680.00 VALOR DE LA CONSTRUCCION..$ 70,000.00 VALOR DE LA PROPIEDAD$138,680.00

NOTA: Tomando en cuenta que C/ vara tiene un valor aproximado de $200.00 en esta zona

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ESQUEMA DE UBICACIN

PLANTA ARQUITECTONICA

SIMBOLOGIA Vivienda valuada Ubicacin de terrenos comparados

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FOTOS

Fachada principal de la vivienda

Entorno de la 39 calle oriente

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Colindantes de la zona

Fachada del parque

Interior del parque

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Entrada principal

rea de servicio

Bao 1er nivel

Cuarto de estudio

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Sala social

Comedor

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Pila ubicada en el rea de servicio

Dormitorio en 1er Nivel

Closet en Habitacin

Bodega

Acabados generales

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Dormitorio principal 2 Nivel

Antesala de dormitorio principal

Bao con tina y vestidor en 2 Nivel

Patio-Tendedero

Dormitorio en apartamento costado

NorteDetalles de apartamento norte 1er nivel

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Acceso al 2nivel de apartamento Oficinas en apartamento 2 nivel

bao 2 nivel de apartamento conjunto de techos

Vista de la cochera

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CALCULOS APLICADOS A VALUACION DE VIVIENDA

DEPRECIACION POR EL METODO DE ROSS-HEIDECKE:


Datos d en a e trad ValorDurac Fact. C ostos Valor P ab rob le Estad o ( C) Unid ad (N) (F) (% I+ C IVA)VC (VU) 60 0.03 23,528.98 302.29 60 0.03 12,788.79 354.85 60 0.03 12,259.54 289.14 60 0.03 1,044.90 39.43 50 0.03 557.26 131.43 200.00

E=

100 Coef .Deprec . 100

1 x V = V 1 + A n 2n

x n

2 2

* E

Factores Elementos Ed ad Form ula (X) Primera Planta Original(m2) Segunda Plta/Cochera(m2) 1a y 2a Plta Apto(m2) Tapiales Perimetrales(m2) Cisterna(m3) Terreno(V2) Valor Total

20 10 10 10 10

C antid ad Valor Unid es C ad alculad o(VC ) (U) VU*U 146.860 44,394.31 68.000 24,129.80 80.000 23,131.20 50.000 1,971.50 8.000 1,051.44 343.390 68,678.00

Resultad os Factor Valor Factor Dep reciacion Valor E Nuevo(VN) (D) Dep reciad o (100-F)/100 C VC 0.5((x/n)+ + (xx/nn ))e.vn VN-D 0.9996800 67,923.29 0.78 52,812.32 0.9996800 36,918.59 0.90 33,318.62 0.9996800 35,390.74 0.90 31,939.75 0.9996800 3,016.40 0.90 2,722.26 0.9996800 1,608.70 0.88 1,415.21 68,678.00 68,678.00 190,886.00

ar los datos de entrada


PRECIO DEL TERRENO

PRECIO DEL INMUEBLE $68,678.00 $122,208.36 $190,886.36 $152,709.09

PRECIO DE LAS CONSTRUCCIONES VALUO DEL INMUEBLE AL AO 2009: PRECIO DE VENTA RAPIDA

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HOMOGENIZACION DE VALORES
CARACTERISTICAS DEL TERRENO VALUADO
VALOR DE LOS FACTORES:
NO TIENE= 0.9 SI TIENE:
Malo=1.02
> de1 Km=1.02 Regular=1.04 < 0.5 Km=1.04 Bueno=1.07 <de 0.2=1.07 Excelente=1.10 Inmediato=1.10

A) CARACTERISTICAS EXTRINSECAS:
ACCESO LOCALIZACION TRANSP. PUBLICO MERCADOS

E .Media duc S ur Publ. eg

1 0 .1 1 0 .1 1 7 .0 1 0 .1 1 0 .1 1 7 .0

Telefona CORREOS TIENDAS ALMACENES

Bc a hillerato PeligS ia oc l

1 0 .1 1 7 .0 1 0 .1 1 0 .1 1 0 .1 1 4 .0

FARMACIAS CLINICAS PRIVADAS HOSPITALES FERRETERIAS

E uperior d.S Z NA R o O iezg

1 0 .1 1 7 .0 1 7 .0 1 0 .1 1 0 .1 1 0 .0
3.85

FACTOR DE CORRECCION VALORES EXT.=(FCE)= B) CARACTERISTICAS INTRINSECAS:


Seguridad Priv. TOPOGRAFIA ELECTRICIDAD TE LEFONO

1 0 .1 1 0 .1 1 0 .1

SUBSUELO AGUA POT. CERCA/obras protecc.

1 0 .1 1 0 .1 1 0 .1

AGUAS LLUVIAS AGUAS NEGRAS EST.CONSERV.

1 0 .1 1 0 .1 1 0 .1 1 0 .1
2.59

FACTOR DE CORRECCION VALORES INT.=(FCI)=

FACTOR DE CORRECCION :(FTV)= CARACTERISTICAS DEL TERRENO COMPARADO: 2 0ma 0 l S n S lva a a dor Terreno pla no poniente VALOR DE LOS FACTORES:
NO TIENE= 0.90 SI TIENE:
Malo=1.02
> de1 Km=1.02 Regular=1.04 < 0.5 Km=1.04 Bueno=1.07 <de 0.2=1.07

9.98
47 6 5 .8 $ 0 .0 $ 1 7 .0 2 0 0 9 ,5 2 0

Excelente=1.10 Inmediat=1.10

A) CARACTERISTICAS EXTRINSECAS:
ACCESO LOCALIZACION TRANSP. PUBLICO M ERCADOS

E .Media duc S ur Publ. eg

1 0 .1 1 0 .1 1 7 .0 1 0 .1 1 0 .1 1 7 .0

Telefona CORREOS TIENDAS ALMACENE S

Bc a hillera to PeligS ia oc l

1 0 .1 1 7 .0 1 0 .1 1 0 .1 1 0 .1 1 4 .0

FARMACIAS CLINICAS PRIVADAS HOSPITALES FERRETERIAS

E uperior d.S Z ONA R o iezg

1 0 .1 1 7 .0 1 7 .0 1 0 .1 1 0 .1 1 0 .0
3.85

FACTOR DE CORRECCION VALORES EXT.=(FCE)= B) CARACTERISTICAS INTRINSECAS:


Seguridad Priv. TOPOGRAFIA ELECTRICIDAD TELEFONO

1 0 .1 1 0 .1 1 0 .1

SUBSUELO AGUA POT. CERCA/obras protecc.

1 0 .1 1 0 .1 1 0 .1

AGUAS LLUVIAS AGUAS NEGRAS EST.CONSERV.

1 0 .1 1 0 .1 1 0 .1 1 0 .1
2.59

FACTOR DE CORRECCION VALORES INT.=(FCI)=

FACTOR DE CORRECCION :(FTC)=

9.98

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CALCULO DE PRECIO DE TERRENO: METODO COMPARATIVO:


En el rea de influencia el PRECIO unitario promedio del Terreno comparado(v2) es=

$200.00

PRECIO UNITARIO COMPARADO (PUC)= Factor (FTC) Terreno comparado= Factor (FTV) Terreno a valuar= FACTOR APLICADO (FCA) = PRECIO UNITARIO A APLICAR= AREA DEL TERRENO (v2)= PRECIO DEL TERRENO DEPRECIADO= PRECIO DEL TERRENO= (maximo) PRECIO DEL TERRENO= (RECOMENDABLE) PRECIO DEL TERRENO= (mnimo)

$200.00 9.98 9.98 1.00 $200.00


343.39 $68,678.00

PRECIO DE MERCADO 0.75 $150.00

$68,678.00 $60,093.25 $51,508.50