Cmo comprar, reparar y vender Bienes Races con ganancias.

[Por. Migdoel Rodrguez, PE,MBA,SRA]

Entre las posibilidades de inversin en bienes races estn las siguientes: Comprar propiedades de alquiler y convertirse en un arrendador a largo plazo Comprar hipotecas a descuento y luego venderlas Prestar dinero para comprar bienes races (Banco Hipotecario o Banco Comercial) Comprar, arreglar y vender bienes races

La pregunta es: Cul representa la mejor oportunidad para usted como corredor o inversionista? Cul representa una nueva oportunidad para que los bancos puedan vender el inventario de propiedades que necesitan muchas reparaciones? Hace varios aos atrs el presidente de una firma de adiestramiento en corretaje de bienes races, en la que colaboro como recurso, me pregunt si tena alguna idea nueva para un seminario sobre algn tema de inters para los corredores. Luego de evaluar algunas ideas conclu que un buen seminario poda ser uno en el que se presentara la estrategia para comprar, reparar y vender bienes races con ganancias. Consider que este poda ser un buen seminario ya que las ideas a presentarse podan ser de provecho para los bancos, para los corredores y para los inversionistas que estn buscando ideas nuevas para seguir haciendo negocios en este tiempo de tantos retos en los que todo el mundo se est reinventando. Por lo tanto, en este artculo me voy a concentrar en como usted puede beneficiarse de la compra, reparacin y venta de bienes races que necesitan arreglos, muchos arreglos. La esencia de esta estrategia de inversin es velocidad. Velocidad en comprar en un precio debidamente calculado una propiedad que necesita muchos arreglos; arreglar la propiedad rpidamente, y venderla tambin rpidamente. La ganancia se hace cuando se compra al precio justo, se aumenta en el proceso de reparacin, y se convierte en efectivo, cash, cuando la propiedad se vende. Segn he podido observar en mi trabajo como tasador, la estrategia de comprar, reparar y vender bienes races con ganancia puede aplicarse tanto a propiedades residenciales como comerciales e industriales. El negocio de comprar, arreglar y vender puede ser uno a prueba de recesin. Independiente de las condiciones econmicas, mucha gente necesita y est dispuesta a pagar por un bien raz relativamente econmico pero que est en excelentes condiciones.

Suponga que usted identifica una propiedad que necesita muchas reparaciones y que usted cree que es ideal para trabajarla usando la estrategia de comprar, repara y vender con ganancias. Entre los pasos importantes en la estrategia est el que consiste en determinar el precio mximo a pagar por la propiedad que se identific. El precio de compra se determina usando una frmula que incorpora la ganancia deseada ms todos los costos de comprar, mantener en inventario, reparar y vender la propiedad. El punto de partida es el precio de venta mximo que se puede conseguir luego de que todas las reparaciones se han completado. Este precio puede estar basado en las comparables ms recientes en el vecindario. Tambin se puede conseguir haciendo una tasacin o consultando con los corredores de bienes races que conocen el mercado donde est localizada la propiedad. Una vez se determina el precio de venta mximo, se restan todos los costos previamente identificados y la ganancia deseada para llegar al precio de compra mximo a pagar por la propiedad. La siguiente tabla ilustra los nmeros de un caso real y que sigue la frmula a utilizarse para estimar el precio mximo a pagar:

Otro punto importante en la estrategia consiste en que luego de reparada, la casa debe verse, como a veces se dice en el lenguaje de los corredores, de show. En otras palabras, debe verse como si fuera nueva. Veamos las fotos del Antes y el Despus del caso real que ya les mencion.

Antes

Despus
La casa del ejemplo qued como la ms bonita de las 27 casas que se estaban vendiendo en su vecindario en el momento en que se acab con las a reparaciones. De hecho, fue la primera que se vendi de ese grupo. La pregunta final, y que es clave es: Y cmo usted puede participar en este negocio? Pues hay varias formas. La primera es que usted compre, arregle y venda una propiedad. Usted se encarga de conseguir el capital para la adquisicin de una propiedad, para las reparaciones y los dems gastos y corre con todo el riesgo. Por supuesto, usted se queda con toda la ganancia. La segunda posibilidad es que usted refiera la propiedad identificada a alguna compaa que se dedica a este negocio, una propiedad que usted sabe que cumple con los requerimientos de la estrategia para comprar, reparar y vender bienes races con ganancias. En esta alternativa usted se puede ganar un buen referral fee. La tercera posibilidad es que usted se una a un socio que contribuya con capital y que est dispuesto a dividirse con usted las responsabilidades y los riesgos del negocio. Resumiendo: en estos tiempos de retos los corredores, los desarrolladores, los contratistas, y los bancos estn buscando nuevas oportunidades de negocio. Esta

estrategia de comprar, reparar y vender con ganancias no es nueva. Hay ya un buen grupo que la est implementando con muy buenos resultados. Sin embargo sigue siendo una buena alternativa para todos los corredores, inversionistas y desarrolladores que estn viendo sus ingresos reducirse y que estn dispuestos a aprender un nuevo negocio. Tambin es importante es que los bancos entiendan la estrategia. Muchas de las propiedades en su inventario de propiedades reposedas, las cules necesitan muchas reparaciones, se podran mover mucho ms rpido si la tasacin se hace apropiadamente. Por el otro lado, los tasadores de bienes races debemos entender la estrategia y usar la frmula que se present para estimar el precio mximo a pagar como base para valorar las propiedades que tienen muchas reparaciones y que su mejor cliente es un inversionista que tiene el objetivo de comprar, reparar, y vender la propiedad con ganancia. ______________________________________________________________________ Nota: El Ingeniero Migdoel Rodrguez, PE, MBA, MAI, SRA es el fundador de la firma Appraisal Advisors Group la cual brinda servicios de consultora y tasacin de bienes races residenciales y comerciales. Para cualquier pregunta, comentario o consulta puede llamar al 787-439-1396, al 787-746-3219, o escribir a aagroup@prtc.net. Tambin puede visitar la pgina www.appraisaladvisorspr.com.