FISCALIDADE

Terrenos para construo: conceito e enquadramento fiscais

H muitos terrenos que, por deixarem de reunir condies para serem classificados como prdios rsticos, tero que o ser como urbanos, mas no, necessariamente, como terrenos para construo. Esta classificao pode ser muito importante no mbito do IMI, IMT ou mesmo do IRS.
Por Ablio Marques*

e acordo com o artigo 3. do CIMI, deveremos entender por prdios rsticos, designadamente, aqueles que estejam afectos ou, na falta de concreta afectao, tenham como destino normal uma utilizao geradora de rendimentos agrcolas. So tambm prdios rsticos os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano, desde que, por fora de disposio legalmente aprovada, no possam ter utilizao geradora de quaisquer rendimentos ou s possam ter utilizao geradora de rendimentos agrcolas e estejam a ter, de facto, esta afectao. Deixaro de ser classificados como rsticos, aqueles que, embora tenham aptido agrcola, passaram a ter uma utilizao concreta diferente da agricultura. Poderemos citar como exemplo, os stands de automveis(?) ao ar livre, os depsitos de materiais de

construo ou os terrenos onde a sua utilizao principal, consiste na instalao de painis publicitrios, os quais devero ser classificados na classe outros. Tambm deixaro de ser classificados como rsticos aqueles que passarem a reunir as condies referidas no n. 3 do artigo 6. do CIMI e que passaro a ser classificados como terrenos para construo. Vejamos, ento, quais so essas condies, quer os terrenos estejam situados dentro ou fora de um aglomerado urbano, tal como este definido no n. 4 do artigo 3. do CIMI: a) Os terrenos para os quais tenha sido concedida licena ou autorizao de operao de loteamento; b) Aqueles para os quais tenha sido concedida licena ou autorizao de construo; c) Aqueles para os quais tenha sido admitida comunicao prvia ou emitida informao prvia

favorvel de operao de loteamento ou de construo; d) Aqueles que tenham sido declarados como sendo para construo, no ttulo aquisitivo. Do que fica dito resulta que, para que se verifique qualquer das situaes exigidas para que um terreno seja considerado para construo, o seu proprietrio ter que desenvolver uma aco concreta. Essa aco concreta, como se viu, pode consistir no seguinte: a) Ter requerido uma licena de construo ou um alvar de loteamento; b) Ter pedido uma informao prvia de viabilidade de construo ou de loteamento; c) Ter feito no ttulo aquisitivo (escritura pblica ou outro), a declarao de que aquele terreno se destina a nele construir. Declaraes modelo 1 de IMI Se o proprietrio requereu e conseguiu a aprovao de construo
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ou de loteamento ou informao favorvel de viabilidade construtiva ou de loteamento, ou declarou no ttulo aquisitivo que o terreno se destina a construo, ter que apresentar a declarao modelo 1 de IMI, no prazo de 60 dias, contados a partir da data da notificao da autorizao ou da data da escritura (artigo 13. do CIMI). Pelo contrrio, ainda que a um terreno, designadamente rstico, seja atribuda capacidade construtiva (potencial) em qualquer plano director municipal ou qualquer outro plano de ordenamento do territrio, sem que o proprietrio tenha desenvolvido qualquer aco para que isso acontecesse, este no tem que apresentar qualquer declarao modelo 1 de IMI para que o terreno passe a figurar na matriz como terreno para construo. Do mesmo modo, se o proprietrio possui um imvel edificado, por exemplo de dois pisos, mesmo que j saiba que, por alteraes ao PDM, se o demolir, consegue uma autorizao de construo de cinco pisos, pelo facto de o terreno resultante da demolio j ter essa capacidade construtiva potencial, no tem que apresentar qualquer declarao modelo 1 de IMI a comunicar a alterao dessa capacidade. Ainda relativamente aos terrenos para construo, entendemos de interesse, referir o seguinte: a) No sero considerados terrenos para construo, os terrenos em que as entidades competentes vedem qualquer das operaes acima referidas, designadamente, os localizados em zonas verdes, reas protegidas ou estejam afectos a espaos, infra-estruturas ou equipamentos pblicos. Na nossa opinio, esta excluso por motivo da proibio de construo, sobrepe-se mesmo ao facto de o comprador ter declarado que o terreno adquirido se destinava a construo, pelo que o mesmo no poder ser classificado como tal. b) O facto de a lei referir licena ou autorizao poder significar que no indispensvel o levantamento fsico da respectiva licena ou alvar, bastando a notificao da autorizao, isto , bastar que o seu levantamento apenas dependa da vontade do requerente. c) O requisito de informao prvia de viabilidade de loteamento ou de construo foi introduzido pela lei do Oramento do Estado para 2009, passando a vigorar com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2009. Na nossa opinio, quando o pedido, seja feito por pessoa diferente do proprietrio, sem ser a mando deste, no pode obrigar o proprietrio a apresentar a declarao modelo 1 do IMI, para alterao matricial da natureza do prdio. d) Relativamente declarao no ttulo aquisitivo, h jurisprudncia que vai no sentido de que a declarao, feita pelo comprador na escritura pblica, no vincular o vendedor, designadamente, para efeitos de IRS. Assim, se o vendedor tinha um prdio rstico, vendeu o que tinha e nada mais. Como se referiu, quando um terreno j no rena condies para ser classificado como prdio rstico, mas, por outro lado, tambm no rene condies para ser classificado como terreno para construo, o mesmo dever passar a terreno urbano, mas ser classificado na classe outros. Ao ser classificado na classe outros, a sua avaliao fiscal j no ser feita em funo da sua capacidade construtiva, sendo o seu valor apurado pela aplicao do coeficiente de 0,005, referido no n. 4 do artigo 40. do CIMI, ao produto do valor base dos prdios edificados pelo coeficiente de localizao, de onde resultar, seguramente, um VPT muito mais baixo. Este valor no deixa de ter influncia quer no que respeita ao IMI quer no que respeita ao IMT no caso de transmisso. Tambm, em sede de IRS, categoria G, numa eventual venda, sendo classificado como outros o mesmo s ser tributado se tiver sido adquirido depois de 31 de Dezembro de 1988, ao passo que, se se tratar de terrenos para construo, as mais-valias apuradas numa eventual venda sero tributadas mesmo que este tenha sido adquirido antes de 1 de Janeiro de 1989. De referir, finalmente, que o facto de os terrenos j estarem abrangidos por um PDM que lhes atribui capacidade construtiva, no motivo suficiente para serem classificados como terrenos para construo, se o seu proprietrio ou adquirente no desencadeou qualquer aco concreta, das referidas no n. 3 do artigo 6. do CIMI. Os mesmos devero continuar como rsticos se reunirem os requisitos referidos no artigo 3. ou, quando muito, serem classificados na classe outros se no reunirem esses requisitos. E isso, como se viu, poder fazer muita diferena.
*Consultor fiscal (Artigo recebido em Fevereiro de 2010)

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