Los legos en materia de avalo se preguntarn a qu viene nuestra preocupacin por mejorar cada vez ms las tcnicas operativas

y el carcter cientfico de nuestra especialidad. Ignoran, tal vez, la importancia cada vez ms creciente de la funcin social que cumple el tasador en el medio que lo rodea. As como los filsofos y humanistas miden y fomentan la riqueza material y el desarrollo econmico de los pases y contribuimos, con nuestro asesoramiento, a un mejor aprovechamiento de los bienes que hacen a la vida, higiene, seguridad y confort de la humanidad.Como consecuencia de los conflictos blicos mundiales dice Mc Michael- se ha creado en el campo de la tasacin gran nmero de problemas, cuya solucin depende de la rehabilitacin final de los sistemas econmicos internacionales maltrechos y dislocados. Pueden transcurrir aos, antes que se conozcan todas las soluciones.Los conceptos y mtodos de la tasacin deben ir evolucionando y adecundose a esa dinmica creada por las transformaciones aceleradas de la geografa econmica del mundo.La creciente industrializacin de los pases, con miras a un mayor desarrollo de sus economas, hacen cada das ms necesaria la participacin del tasador como colaborador inmediato e ineludible de esas industrias que necesitan, permanentemente, actualizar el valor de los activos fsicos que respaldan su desenvolvimiento econmicofinanciero.Las guerras, con la destruccin de pueblos y ciudades que se levantan nuevas, pujantes y modernas sobre la base de planificaciones menos obsoletas, hacen tambin imprescindible la contribucin del tasador de los planes

expropiatorios que permiten dar nueva fisonoma a las viejas urbanizaciones.El concepto moderno, de la funcin social que debe cumplir la propiedad, exige la frecuente intervencin del tasador en la funcin pblica, a fin de regular en forma justa y equitativa las cargas impositivas, de servicios pblicos y contribuciones sociales.Y por fin, el creciente anhelo de los hombres, de mejorar sus condiciones de vida y vivienda y los planes oficiales tendientes a satisfacer ese anhelo mediante prstamos promocionales para el techo propio, necesitan tambin la presencia del tasador que mida y limite, con equidad y justicia, el monto de prstamos.Funciones tan importantes no se han de seguir prestando con el cmodo y fcil mtodo de la apreciacin subjetiva y de la estimacin rpida cuando son tan grandes los intereses puestos en juego Ing. Dante GUERRERO (QEPD)-ex miembro del Tribunal de Tasaciones de Nacin QU ES LA TASACIN? INTRODUCCIN: CONCEPTOS SOBRE VALOR. La funcin de tasar est directamente ligada al concepto de avaluar, poner precio a una cosa.El diccionario Larousse Universal define el acto de Tasar como el de poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. Su sinnimo valorar tiene aproximadamente igual definicin, aunque no figura en ella el trmino

oficialmente. Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesin que requiere cierta formacin tcnica avala o certifica ante los dems, el precio o valor de una cosa.En el aspecto inmobiliario, dicho concepto se afirma en los complejos vaivenes de la oferta y la demanda, forjadores del precio de una propiedad.Hay quienes sostienen que el valor de un inmueble es distinto segn el avalo sea destinado a compraventa, garanta, hipotecaria, pago de impuestos, etctera. La idea que prima es que pueden existir muchos caminos para hallar el valor, e inclusive que ese valor puede ser de distintos tipos (fsicos, venales, rentsticos, histricos, panormicos, sentimentales), pero que el valor final, el precio de una cosa, en un mercado de libre oferta y demanda, es siempre uno solo y surge de la inteligente ponderacin o preponderancia de cualquiera de las facetas valorativas contempladas en el anlisis.Tampoco existen distintos valores segn la mayor o menor profundidad con que se haya hecho el balance ponderativo de los antecedentes estudiados. ste podr dar mayor o menor peso o mayor o menor grado de seguridad al valor hallado, pero nunca una definicin o calificacin diferenciada. Un valor estimativo no debe considerarse ni mayor ni menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un nmero que ofrece menos seguridad de certeza que ste.Dice el Dr. Magnou (ob. cit. p. 27) sobre el valor; que Tasar es medir el valor (econmico) de un bien.-

Ms que intentar definir el valor, importa destacar que es una abstraccin, una generalizacin, una idealizacin de la realidad observable constituida por los precios: porque existen los precios se suponen los valores.Por lo tanto, cualquier cuantificacin del valor slo puede obtenerse a partir de un precio.Slo hay precio, en sentido estricto, cuando hay intercambio efectivo de dos bienes (de los cuales uno de ellos es generalmente moneda), pero el concepto admite generalizacin en distintos niveles. Aparece as la idea de precio potencial (a la cual equiparamos el valor); el precio que tendra el bien en una compraventa libre, si sta se produjere.Sabido es que el precio de un bien est vinculado (la vinculacin es bidireccional) con el de los factores que lo produjeron (capital, trabajo, recurso natural), con el de los productos que es capaz de proporcionar, con el de otros bienes semejantes, con el de otros bienes sustitutos y con el de otros bienes vinculados de cualquier otra manera (por ejemplo, los bienes complementarios).-

QU ES UN TASADOR?. Deca el Ing. Chandas en la conferencia dada Los tasadores y concepto moderno de la tasacin: "En el entendimiento popular, el tasador es el hombre que nos va a decir cunto vale un lote; jueces hay con la misma idea y algn ingeniero me he encontrado tambin con ese nivel del limbo.Ese concepto no es totalmente falso puesto que la gran mayora de nosotros en cualquier pas de Amrica- est en esa cuestin; pero

es una visin mezquina, incompleta y -sobre todo en el nimo de muchos profesionales- tiene un pronunciado regustillo peyorativo como si nuestro arte fuese una cosa menor, cuyos problemas se resuelven consultando por telfono a un rematador amigo... no porque necesitemos hundirnos en el mundo de las ecuaciones con mltiples incgnitas -para eso hay especialistas con mquinas misteriosas- sino porque stas y aqullos slo pueden contestar preguntas bien hechas y, esto es sumamente importante, solamente un hombre de nuestro oficio puede hacerlas con claridad y suministrar los datos eficaces... De la misma manera la valuacin necesita valuadores para definir los objetivos, guiar la exploracin y ampliar el contexto. El valuador -por lo menos al sur del ro Bravono siempre est en condiciones de semejante empresa porque le faltan los elementos esenciales de la formacin, salvo que los haya conseguido por su cuenta...".Cualidades En el I Congreso Argentino de Tasadores Universitarios, convocado en 1988 por la Universidad de Morn (Pcia. de Buenos Aires, Argentina), se traz el siguiente perfil del tasador: "estableciendo como cualidades fundamentales que sepa: a) interpretar caractersticas importantes del bien (que hacen a la tasacin); b) dem del mercado para el cual debe tasarse; c) reconocer e interpretar el alcance del dominio sobre el bien; ch) dem el poder adquisitivo de la moneda y los criterios de equivalencia monetaria; d) seleccionar antecedentes utilizables; e) plantear el clculo de asimiladores y subasimiladores; f) obtener el error para una confianza dada; g) establecer la tendencia; h) ser claro (capacidad expositiva); f) ser convincente (capacidad probatoria)".-

A grandes rasgos podemos sintetizar las cualidades deseables para el tasador en los siguientes tems: a) Estudios especficos:vale decir una capacitacin apropiada a la tarea cientficamente fundada de tasar, para lo que no es garanta suficiente la habilitacin que otorga con cuestionable generosidad la normativa vigente en la Argentina y sus similares en otros pases del mundo; importa en particular, a ms de la obvia versacin timogrfica, los conocimientos de derecho dominial y probatorio, la formacin econmica, el manejo matemtico y estadstico y la capacitacin tecnolgica (y eventualmente artstica).b) Capacidad de controversia:puesto que muchas veces no predomina la opinin ms acertada sino la de aquel que en ms hbil en sostenerla contradictoriamente, lo ideal es tener razn y ser capaz de demostrarlo.c) Experiencia:aunque algunos exageren indebidamente su importancia, es siempre una cualidad muy positiva.d) Antecedentes ticos:que garanticen que el perito no sucumbir a la tentacin del ejercicio espurio de su cometido, alentado por la impunidad propia de una tarea tan difcil de controlar, dada la extrema opinabilidad de sus procedimientos.-

PRINCIPIOS TASACION

CONCEPTOS

DE

VALOR.

VALOR

DE

I. PRINCIPIOS Valuar es determinar el valor econmico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha precisa, para un fin

establecido. En funcin de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales: Principio de sustitucin. El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul. Principio de temporalidad. El valor de un bien est en funcin de la fecha de la tasacin y puede variar a lo largo del tiempo. Principio de finalidad. La finalidad de la valoracin condiciona el enfoque, el mtodo y las tcnicas por seguir. II. BASES DE VALORACIN. CONCEPTOS DE VALOR 1. Valor de mercado Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoracin, habindose verificado tcnicamente las caractersticas del mismo, y suponiendo una comercializacin adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actan libremente por un inters econmico y sin un condicionamiento particular en la operacin. El valor de mercado de un bien est siempre determinado por la interseccin de sus curvas de oferta y demanda. La curva de demanda est dada por su costo de sustitucin para los potenciales compradores. El valor de mercado puede ser obtenido: a. Comparando sus caractersticas fsicas y tcnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias detectadas.

b.En funcin de los ingresos netos que l sera capaz de generar y de la tasa de rdito que se obtiene en ese mercado con bienes similares. 2. Valor del Costo de reposicin (CR)

1. Bruto o a nuevo (CRB):Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valorizacin, un bien por otro nuevo de sus mismas caractersticas. 2. Neto o depreciado (CRD):Es el resultado de deducir del CRB la depreciacin fsica y/o funcional en la fecha de la valoracin. En el caso de bienes inmuebles, deber sumarse el valor del terreno. 3. Valor de uso Es el valor econmico que tiene un bien para su dueo en razn de la utilizacin que de l hace. As entendido, se recomienda limitar su utilizacin slo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un valor objetivo. III. VALOR DE TASACION Ser el valor determinado en funcin de la finalidad de la tasacin: valuacin para expropiaciones (valor objetivo). valuacin tcnico-contable (para valuaciones patrimoniales). valuacin para la venta o adquisicin de bienes valuacin para locacin o concesin de uso. valuacin para garanta. valuacin para subasta valuacin para seguros. valuacin a efectos impositivos o de catastro. valuacin para servidumbres. La finalidad de la tasacin determinar la pertinencia de

un concepto de valor (valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en funcin del cual se adoptar la metodologa contemplada en la Norma correspondiente para la determinacin del Valor de Tasacin solicitado. Se define a continuacin: Valuacin para expropiacin En el caso de las tasaciones por expropiacin, corresponder la determinacin del Valor Objetivo del bien, entendido en funcin de la Ley N 21.499- como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daos que sean consecuencia directa de la expropiacin, en condiciones equivalentes a las que precedan a la expropiacin, sin tener en cuenta circunstancias de carcter personal, valores afectivos, ganancias hipotticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. En consecuencia, el Valor Objetivo podr corresponderse con el valor de mercado cuando ste pueda determinarse, o con el costo de reposicin depreciado (CRD) en su defecto. Valuacin tcnico-contable En la valuacin tcnico-contable de bienes con fines patrimoniales, como concepto, se trata de obtener el valor recuperable, entendido como el valor neto de realizacin, o el valor de uso. El Valor de Tasacin para estos fines se calcular preferentemente a partir del valor de mercado, obtenido por el Mtodo Comparativo, afectado por un coeficiente de realizacin que tendr en cuenta la hiptesis de la venta del bien en un trmino relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y el descuento de los costos adicionales directos que podran generarse hasta su comercializacin inclusive. Aquellos bienes inmuebles especializados en virtud de su

diseo, tamao, ubicacin, etc. que un comitente utiliza para el cumplimiento de su funcin especfica, sin los cuales la gestin del poseedor se resiente o paraliza y que en caso de destruccin deberan ser indefectiblemente reemplazados por otros de idnticas caractersticas que el mercado no puede proveer, se tasarn por su valor de uso. El valor de uso que mencionan las normas contables ser determinado por el costo de reposicin depreciado o en casos excepcionales, por el costo de su reemplazo lgico en funcin de los avances tecnolgicos. Para inmuebles, el Valor Tcnico-Contable se compone del valor del terreno y el valor del edificio discriminado, ya que el ltimo se deprecia segn las Normas Contables y el terreno no. Para bienes muebles, se efectuar una depreciacin lineal. Valuacin para venta o adquisicin El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado preferentemente obtenido por el mtodo comparativo. Valuacin para locacin o concesin de uso El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, obtenido por el mtodo comparativo de antecedentes de locacin o concesin, por deduccin fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalizacin de la renta u otro mtodo financiero apropiado. Valuacin para garanta El Valor de Tasacin para fines de garanta, incluida la garanta hipotecaria, ser el valor de realizacin, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta la hiptesis de venta en un trmino relativamente corto, menor al supuesto como

plazo normal de plaza, y los costos adicionales directos que podran generarse hasta su comercializacin . Valuacin para subasta El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, afectado por un coeficiente de reduccin para fijar la base de remate que determinar el comitente. Valuacin para seguros El Valor de Tasacin para estos fines ser el correspondiente al costo de reposicin depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno. Valuacin a efectos impositivos o de catastro El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado o el costo de reposicin depreciado, afectado por un coeficiente que determinar la autoridad de aplicacin.

Valuacin para servidumbres El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, afectado por los coeficientes de restriccin segn el caso.

ESQUEMA GENERAL DE LA NORMA.

V. NUMERACION DE LAS NORMAS Las normas del Tribunal de Tasaciones de la Nacin se denominarn por un nmero correlativo, seguido por un punto y el nmero correspondiente a la versin de la misma que se trate, y a continuacin la fecha de aprobacin. DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES 1. Depreciacin. Merma en el valor econmico de un bien. 1. Depreciacin fsica. Deduccin que se realiza sobre el costo de reposicin bruta de un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus elementos. 2. Depreciacin funcional. Deduccin que se realiza sobre el costo de reposicin bruta de un bien atendiendo a su adaptacin a la funcin a la que se destina.

2. Amortizacin Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la vida til del mismo. 3. Antigedad Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin o fabricacin de un bien, y la fecha de la valoracin. 4. Vida remanente Es el nmero de aos de expectativa de vida que le restan al bien 5. Vida til Es el nmero de aos de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigedad y su vida remanente. 6. Estado Caractersticas de mantenimiento y conservacin de un bien. 7. Antecedente Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y caractersticas. 8. Referencia Antecedente que no se puede comprobar fehacientemente en el mercado. 9. Remanente Parte de un bien que queda despus de una expropiacin. 10. Cosas Se llaman cosas en el Cdigo Civil de la Repblica

Argentina, los objetos materiales susceptibles de tener un valor. 11. Bien Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio (art 2312 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 12. Clasificacin de las cosas Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesin, o por su carcter representativo (art 2313 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 13. Inmuebles por su naturaleza Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por s mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo de una manera orgnica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art. 2314 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 14. Inmuebles por accesin. Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el carcter de perpetuidad (art. 2315 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 15. Accesorias de un inmueble Son tambin inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de ste, sin estarlo fsicamente (art. 2316 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

16. Inmuebles por carcter representativo Son inmuebles por su carcter representativo los instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusin de los derechos reales de hipoteca y anticresis (art. 2317 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 17. Cosas muebles Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movindose por s mismas, sea que slo se muevan por una fuerza externa, con excepcin de las que sean accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Cdigo Civil) de la Repblica Argentina. Son tambin muebles todas las partes slidas o fluidas del suelo, separadas de l, como las piedras, tierra, metales, etc.; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carcter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo el suelo; los materiales reunidos para la construccin de edificios mientras no estn empleados; los que provengan de una destruccin de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos pblicos o privados de donde constare la adquisicin de derechos personales (art 2319 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rsticos o urbanos, slo tomarn el carcter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecucin del contrato de arrendamiento (art. 2320 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina l).Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas en ellos por los usufructuarios,

slo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo. (art. 2321 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarn su naturaleza de muebles cuando estn adheridas al inmueble en mira de la profesin del propietario, o de una manera temporaria. (art 2322 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). En los muebles de una casa no se comprendern: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones cientficas o artsticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderas, ni en general otras cosas que las que forman el ajuar de una casa (art 2323 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).18. Servidumbre Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad (art. 2970 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de l, en su superficie, profundidad o altura (art. 2998 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 19. Servidumbre administrativa de electroducto Desgnase con el nombre de electroducto todo sistema de instalaciones, aparatos o mecanismos destinados a transmitir, transportar y transformar energa elctrica (art. 2 ley 19552 de la Repblica Argentina).La servidumbre administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las restricciones y limitaciones al dominio que sean necesarias para construir, conservar,

mantener, reparar, vigilar y disponer todo sistema de instalaciones, cables, cmaras, torres, columnas, aparatos y dems mecanismos destinados a transmitir, transportar, transformar o distribuir energa elctrica (art 3 ley 19552 de la Repblica Argentina).Los transportistas y los distribuidores gozarn de los derechos de servidumbre previstos en la ley 19552 (art 18 ley 24065 de la Repblica Argentina). 20. De las servidumbres en trnsito El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio (art.3068 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no slo las que estn privadas de toda salida a la va pblica, sino tambin las que no tienen una salida suficiente para su explotacin (art. 3069 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 21. De la servidumbre de acueducto Toda heredad est sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnizacin. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. (art 3082 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina) 22. Servidumbre de Gasoducto

Es el derecho real administrativo o pblico, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que stos puedan cumplir o realizar las actividades a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnizacin a favor del titular del bien gravado. Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92) de la Repblica Argentina. 23. Locacin Es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado en dinero. Se halla regida por el Cdigo Civil (arts. 1493 1622), y la Ley N 23.091 (B.O. 16/10/84) de la Repblica Argentina. 24. Concesin de Uso

Es un contrato de derecho pblico, bilateral, en virtud del cual la Administracin Pblica crea a favor de un particular (concesionario), un derecho real de uso, sobre un bien del dominio pblico del Estado (un derecho de sepultura, un derecho al uso de agua para irrigacin, etc.), cuyo ejercicio se halla sujeto al poder de polica del Estado, otorgado en el inters privado del concesionario, de carcter oneroso o gratuito, temporario o permanente, no traslativo de dominio, renunciable por su titular y revocable por la administracin por razones de ilegitimidad, o de oportunidad, mrito o conveniencia.

Mtodos de Tasacin.

1).- De los mtodos de tasacin La clsica y primaria divisin de mtodos sigue siendo la de directos e indirectos y dentro de cada uno de ellos una amplia gama de matices definen distintos procedimientos que se aplican en la tcnica operativa, tratando permanentemente de mejorarla, tecnificarla y hacindola menos personal y subjetiva.A las ventajas de la mayor rapidez, lograda en los mtodos indirectos se opone, sobre todo, en pases de economas menos estables, la inseguridad y no permanencia de las rentas y la imprecisin de las tasas convenientes de aplicar.Estimamos que si bien los mtodos indirectos son necesarios como control y ante eventualidades que los ganan nicos, en la solucin del problema, los mtodos directos, comparativos, ofrecen mayor seguridad aunque, en general, a costa de una mayor laboriosidad.En el desarrollo de este primer curso veremos primero los mtodos directos de tasacin, y en primer lugar de terrenos, APRA que en una segunda oportunidad, de los edificios, como de valores de conjunto.1.2).- Mtodos DIRECTOS INDIRECTOS Por separacin directa de Por clculo antecedentes: rentabilidad: a) De b) De terrenos a) Por edificios rentas capitalizacin de de

c) De conjuntos

b) Por productividad

Resulta: Ms seguros en los Resulta: resultados Ms laboriosos en la De clculo ms directo y rpido ejecucin Ms imprecisos por variabilidad de tasas el proceso de valuacin por ms de un mtodo, asegura su confiabilidad 1.2).- Mtodos Homogeneizacin de antecedentes para el estudio del valor de la tierra. 1) Tcnicas operativas: Como principio fundamental, admitiremos que la tasacin de un inmueble no se subordina a una tcnica rgida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido comn, el anlisis ponderativo y un criterioso espritu de equidad en el valuador. Por tal motivo es que los ejemplos generalizados de tipos prcticos que veremos a continuacin no deben ser tomados como de seguimiento estricto. El tasador no debe frenar su propia inventiva para hallar mecanismos operativos que se ajusten ms precisamente al caso particular en que le toca actuar. Adems, es lgico advertir que lo que se expondr, no es ni lo pretende-, novedoso para quienes ya tienen alguna experiencia formada. Slo se ha querido realizar un trabajo de recopilacin que facilite en la medida de lo posible- la tarea de ordenamiento analtico que debe ser la base estructural de un avalo.-

Lo que s se pretende es que la tasacin de un inmueble no sea fruto de la improvisacin o del mayor o menor acierto con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta en cambio- a ciertas normas de sistematizacin. Es decir, que dos tasadores que deban practicar la valuacin del mismo inmueble, no tengan que elegir o encontrar ese valor por apreciaciones meramente subjetivas, sino que sigan algn procedimiento sistematizado que sin renunciar al criterio particular que debe tener cada tasador- los conduzcan, en lo posible, a valores indiscutiblemente similares.No subestimemos a quienes mediante una experiencia de muchos aos y un profundo conocimiento de determinada zona, les basta la rpida inspeccin ocular de un inmueble para fijar, con bastante aproximacin, su valor; pero s debemos poner bien en claro que la funcin de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el anlisis ponderativo que nos condujo a l, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institucin que nos ha pedido este valor.Por otra parte, no se puede tampoco abarcar un conocimiento prctica tan grande como para saber intuitivamente el valor de un inmueble, cualquiera que sea su ubicacin y sus caractersticas. Saber tasar no significa como muchos creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del pas, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirn al valor buscado. En este aspecto cabe mencionar a los tcnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya al interior del pas donde quizs no han estado nunca- y en pocos das, haciendo investigacin de mercado, bsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones, etc., vuelven

con un gran conocimiento de valores de la zona de la capacidad de absorcin posible de ese mercado inmobiliario, etc., que prcticamente estn a ala par de cualquiera que por razones de trabajo- est dedicado a una actividad inmobiliaria permanente en el lugar.LA BSQUEDA DE ANTECEDENTESes una de las primeras dificultades con que tropieza el tasador, y es en este aspecto donde se debe transformar en un verdadero detective que detecta cuanta informacin puede ser til a sus fines; Chandas lo ha repetido: sin informacin no hay valuacin. Las ventas, elemento fundamental de comparacin, deben ser frutote una paciente bsqueda y esa bsqueda debe tratar que, en alguna medida, pueden haber hecho modificar el resultado de una libre oferta y demanda. Un rpido anlisis a priori de ella permite intuir al tasador experimentado si se trata de un precio real o deformado por circunstancias especiales que son las que debe tratar de averiguar. Dichas circunstancias especiales pueden relacionarse a transferencias de dominio por divisin de condominio, aportes a sociedades, remates judiciales (en los que un sucesor tiene real inters en quedarse con la propiedad), ventas con excesiva o deficiente publicidad, tendencias a hacer figurar menores valores para evadir impuestos (prcticamente es uno de los problemas ms grandes que existe en tasaciones: esa tendencia a evadir los impuestos, disminuir el valor de las ventas o a distorsionarlas). Por tales motivos resulta muy interesante la obtencin de antecedentes en remates pblicos, o de boletos originales de venta entre particulares, ya que de ellos surgen los valores unitarios sin las distorsiones que es frecuente observar con posterioridad en las escrituras traslativas de dominio.Como se ha dicho antes, la bsqueda de antecedentes de ventas se trasforma, a veces, en una verdadera tarea de

investigacin. La visita a martilleros de la zona es un punto de partida conveniente, ya que ellos generalmente han participado en alguna operacin, o lo orientan a algn colega que haya trabajado la zona que interesa. Los martilleros siempre estn muy bien dispuestos para facilitar informacin al tcnico o al profesional que busca antecedentes de ventas. Generalmente emiten tambin sus opiniones, las que pueden ser aceptadas o, en la mayora de los casos, ser demasiado optimistas respecto del valor de la zona en que actan. Es entonces cuando el tasador arterioso tiene que poner un coeficiente de prudente correccin a dichas opiniones.EL RECONOCIMIENTO DEL BIEN A TASARpermite ubicar en la zona carteles anunciadores de ventas ya realizadas o futuras, as como tambin la ejecucin de obras en construccin hacen presuponer una reciente adquisicin del terreno y nos permite ubicar al propietario y solicitarle la informacin de compra, que es la materia prima ms importante en la elaboracin de un informe de tasacin.Una rpida recorrida a los avisos de diarios del lugar, permite tambin orientarse en la bsqueda de operaciones o de ofrecimientos. En casos de ofrecimientos de ventas, un criterioso anlisis de las condiciones ofrecidas para concretar esa operacin, y un prudente coeficiente correctivo por tratarse de una venta en potencia no realizada- permite suplir la falta de informacin concreta de ventas.El Tribunal de Tasaciones de la Argentina, en los casos en que hay muy pocos antecedentes de operaciones de ventas, utiliza tambin los ofrecimientos, pero de acuerdo a las zonas, las caractersticas del lugar, etc., aplica un coeficiente correctivo que puede ser de 0,80 a 0,95 (si Ud. multiplica tales coeficientes por una cifra cualquiera,

advertir que su resultado es la disminucin de la misma en un 20% y un 5%). En buenos Aires la tarea se facilita en alguna medida, porque algunas instituciones mantienen, o tratan de hacerlo, actualizados sus archivos de ventas para uso de sus asociados o peritos. Cabe citarse la Asociacin de Tasadores del Banco Hipotecario, el Tribunal de Tasaciones de la Nacin, etc.. El ingeniero Dante Guerrero expresa su disconformidad con este sistema de archivo, en razn que cree que son convenientes a los fines estadsticos, para poder estudiar curvas de valores, de desvalorizacin de zona, etc., difcil mantener un archivo de ventas, porque habra que hacer un trabajo mprobo, permanentemente actualizado, lo cual es sumamente difcil cuando el mercado inmobiliario no est estabilizado y los valores pierden actualidad al cabo de un ao o de un semestre.Cumplida as la tarea de bsqueda de antecedentes, corresponde realizar despus la muy importante, que es la inspeccin de los inmuebles a los cuales se refieren. En este aspecto, el tasador no debe actuar exclusivamente en gabinete, porque corre el riesgo de caer en graves errores de apreciacin.La inspeccin ocular del terreno o inmueble vendido permite complementar una serie de datos que son necesarios para su correcta homologacin en su procesamiento. Es en esta oportunidad cuando se averigua, respecto de cada venta, la existencia o no del edificio, sus caractersticas y estado, aspectos de la zona en la cual se ubica, servicios pblicos de transporte, elctricos, cloacales, de agua corriente, pavimento, topografa; la importancia de los materiales recuperables en una posible demolicin, la existencia de vecindades desvalorizantes, como ferias abiertas, velatorios, hospedajes, talleres mecnicos o valorizantes, como

buenos edificios, jardines, buen estacionamiento (hoy, el cmodo estacionamiento es un factor muy ponderable).Es importante en oportunidad de la inspeccin- tener conocimiento de si la propiedad se vendi ocupada por inquilinos o libre de ellos. En general, conviene descartar aquellas operaciones de inmuebles alquilados, porque en el valor de venta entran en juego factores de ponderacin difciles de concretar en un nmero.No obstante, y si no se hallaran ventas de predios o fincas desocupadas, la aplicacin de un coeficiente correctivo por ocupacin, teniendo en cuenta el juego de la locacin, monto de alquiler, etc., puede obviar en alguna medida el problema.-

VALUACIN DE INMUEBLES PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA Las planillas de anlisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la informacin y la obtencin de valores unitarios que conducirn al Valor de Tasacin. Se utilizan para comparacin integral de lotes, fracciones urbanas, campos o fracciones rurales. Su uso correcto implica dos niveles: la introduccin de la informacin sobre los inmuebles que obrarn de antecedentes de mercado. el procesamiento de la informacin en forma coherente y en funcin del objetivo propuesto: la obtencin de un valor unitario para el bien a tasar o valor zonal. DESCRIPCION DE LA PLANILLA

El encabezado lleva los datos bsicos del pedido, la fecha de tasacin, la moneda en uso y el tipo de cambio, el tcnico que intervino y la zona de anlisis (cuando se la utiliza para la obtencin de valores unitarios zonales). Asimismo, se consignan la ubicacin y medidas del lote a tasar y los datos de las inmobiliarias que han sido fuente de informacin. Los antecedentes recogidos se ubican en orden, a la izquierda de la planilla. Se consignan bsicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables, u ofertas. Toda la primera parte de la planilla desarrolla informacin sobre los antecedentes elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificacin y edificabilidad, precio unitario segn superficie y segn superficie construible, denominado valor de incidencia. La planilla de Anlisis de Valores de Tierra permite descontar las mejoras que circunstancialmente puedan tener los antecedentes. De cada antecedente permitir obtener el precio unitario por superficie del terreno y por superficie edificable en el terreno segn sus posibilidades de acuerdo a la reglamentacin vigente, en el caso de terrenos urbanos. Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente sern procesados utilizando coeficientes de homogeneizacin, que compararn cada una de las caractersticas principales del antecedente con las del tasado. Los coeficientes de homogeneizacin se aplican como multiplicadores. Los rubros de comparacin son los pertinentes para cada caso: en el Anlisis del Valor de la Tierra, corresponder: actualizacin, ubicacin, medidas, esquina, superficie, forma, topografa, aptitud, aptitud productiva para los campos, aptitud constructiva para el medio urbano, servicios, pavimento, etc. Debe tenerse en

cuenta que la planilla incorpora rubros de comparacin que pueden ser destinados a terrenos urbanos o a tierra rural. La seleccin de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tasado, es decir del bien que motiva la confeccin de la planilla, de modo que si esto es as, los coeficientes de homogeneizacin razonablemente no asumirn altos niveles, reduciendo el posible error de apreciacin. Para la adopcin de los coeficientes de homogeneizacin o comparacin, el tasador debe apelar a sus conocimientos tcnicos, apreciacin y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindar cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango ms usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicacin del coeficiente que corresponda. A los coeficientes de homogeneizacin netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado. El coeficiente de oferta es una reduccin del valor del antecedente, estimado en funcin del valor real que asumira la operacin. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciacin del tasador puede ser distinta para cada antecedente an dentro de la misma planilla. Todos los coeficientes se multiplican entre s, obtenindose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicar el valor unitario solicitado por ese antecedente, obtenindose un valor unitario transformado en cada caso. El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado y es por lo tanto comparable con el bien a tasar, y por l se solicita un determinado valor unitario siendo

como es y con las caractersticas que tiene, si sus caractersticas fueran idnticas al bien a tasar, el mercado solicitara este valor transformado, que incorpora adems la reduccin por contraoferta. El proceso de homogeneizacin implica desde este punto de vista una calificacin del antecedente, extrayendo de l un valor unitario que se utilizar para la determinacin del valor unitario del tasado. El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre s obteniendo el valor unitario final aplicable. Si la tasacin es de un bien singular, se aplicar el valor unitario obtenido a la superficie del mismo. Si la planilla es para la obtencin del valor unitario de un bien para un valor zonal, se deber reproducir el proceso comparativo, en este caso entre el referencial zonal y el caso por tasarse. Superficies

Cada valor unitario implica la divisin entre un valor econmico y una superficie. El valor econmico estar inequvocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresar en una unidad conveniente: ser el metro cuadrado en casos urbanos o la hectrea en propiedades rurales. Pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneizacin. El Tribunal establece rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicacin en cada caso quedar a criterio del tasador. Se observa la importancia de que el criterio de homogeneizacin de superficies para la comparacin debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.

PLANILLA DE VALORES DE TIERRA. Datos a Ingresar: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mencin del Tribunal de Tasaciones de la T.T.N.: Nacin, por los siguientes datos: Profesin, Nombre y Apellido y Matrcula Profesional, como mnimo. Nmero de la planilla segn PLANILLA N: registro. Sala del TTN en la cual se realiza SALA: la valuacin Exclusivo para el TTN). Nmero de expediente segn el EXPEDIENTE N: registro. UBICACIN DEL LOTE: Ubicacin del lote a tasar. Superficie del lote a tasar; se debe SUPERFICIE DEL LOTE: indicar la unidad de medida que puede ser en m2 o ha. Fecha a la cual se realiza la FECHA DE TASACION: tasacin. Apellido y nombre del profesional PROFESIONAL: interviniente. Nombre y telfono de la inmobiliaria que aporta la informacin. La numeracin indica INMOBILIARIA: su relacin con el antecedente. Se debe asignar a cada antecedente la inmobiliaria que le corresponde;

TIPO DE CAMBIO:

MONEDA DE USO: ZONA DE ANALISIS: PART. DEP.:

si es la misma para varios antecedentes, repetir la misma en cada nmero de inmobiliaria. Tipo de cambio a la fecha de la tasacin entre la moneda de curso legal y el dlar estadounidense ($/U$S). Moneda a la cual se realiza la tasacin.

O Partido o Departamento en donde est ubicado el bien a tasar. Provincia o Estado en donde est ubicado el PROVINCIA: bien a tasar. PAIS: Pas en donde est ubicado el bien a tasar. ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS) N Nmero de antecedente segn el ANTECEDENTE: registro. UBICACIN: Ubicacin del antecedente. Fecha a la cual se ha obtenido el FECHA: antecedente. Consignar si el antecedente se trata de OF./VTA: una oferta o una venta. Discriminacin de valores de tierra y MEJORAS: mejoras del antecedente. PRECIO TIERRA: Valor de la tierra en el antecedente. Valor de las mejoras o edificaciones del PRECIO MEJORA: antecedente. Datos tcnicos de la tierra del TIERRA: antecedente. PRECIO: Valor de la tierra en el antecedente.

S.ED. (M2):

FRENTE: FONDO: SUPERFICIE:

ZONI:

FOT: P. UNITARIO:

P. INCID.:

Superficie edificable en m2, para lotes urbanos con zonificacin Este parmetro indica la capacidad constructiva en el mismo. Esta constituido por el producto entre la Superficie del lote y el Factor de Ocupacin Total. Valor en metros de la medida del frente del antecedente. Valor en metros de la medida hasta el fondo del antecedente. Valor en m2 o ha., segn corresponda, de la superficie del antecedente. Zonificacin del antecedente segn el Cdigo de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se debe especificar RURAL para antecedentes rurales. Factor de Ocupacin Total del antecedente. Precio Unitario: Est constituido por el cociente entre el precio y la superficie del antecedente. Precio Unitario de Incidencia: Est constituido por el cociente entre el precio y la superficie edificable del antecedente (S.ED.(M2). En antecedentes sin FOT este valor debe ser igual al Precio Unitario (P. UNITARIO).

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION MULTIPLICADORES Estos coeficientes comparan distintas caractersticas de cada antecedente con el bien a tasar, obtenindose un coeficiente total que es el resultado de la multiplicacin de todos los coeficientes que se describen a continuacin.

ACT:

UBIC.:

MED:

ESQ:

SUP:

FORM:

TOPO:

APTI:

SERV:

Coeficiente de actualizacin del precio del antecedente cuando el lapso entre la fecha de tasacin y la fecha del antecedente es de tal magnitud que es conveniente su actualizacin. Coeficiente de Ubicacin de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Medida de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Se pondera las medidas del frente y el fondo del antecedente en comparacin con el bien a tasar. Coeficiente de Esquina del antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Superficie del antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Forma del antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Topografa del antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Aptitud del antecedente comparado con el bien a tasar. En tasaciones rurales permitir comparar aptitudes productivas, y en tasaciones urbanas aptitudes proyectuales de un determinado predio. Coeficiente de servicios con que cuenta el antecedente en

comparacin con el bien a tasar. Se compara la cantidad y calidad de los servicios Pblicos o Privados. Coeficiente de pavimento con que cuenta el antecedente comparado con el bien a tasar. Se compara la PAV.: existencia de calles pavimentadas de cada antecedente con respecto al consecuente. En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos. COEFICIENTE LIBRE: En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado y aclarado en el sector de Observaciones (Obs.:) de la planilla. Coeficiente de oferta de cada antecedente. Contempla un OFER: porcentaje de variacin del valor por la aplicacin de las leyes de la oferta y la demanda. Coeficiente total de COEF. TOTAL: homogeneizacin de los antecedentes. VALOR UNIT.: Valor unitario homogeneizado. VALOR INCID.: Valor de incidencia homogeneizado. OBS.: Observaciones. SE ADOPTA: Valor unitario adoptado. Suma de los valores unitarios TOTAL U.: homogeneizados. Suma de los valores de incidencia TOTAL I.: homogeneizados. Promedio de valores unitarios PROMED. U.: homogeneizados. PROMED. I.: Promedio de valores de incidencia

homogeneizados. RECOMENDACIONES: Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla: MONEDA DE USO: Utilizar la moneda de curso legal. COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION MULTIPLICADORES:No utilizar coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se encuentra dentro del rango ptimo de comparacin. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30; de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificacin en el informe respectivo de la tasacin. PLANILLAS COMPLEMENTARIAS:En valuaciones de afectaciones de varios bienes, se podrn utilizar planillas complementarias que comparen por coeficientes el valor unitario de la planilla obtenida por esta Norma con los bienes a valuar.

Determinacin de Coeficientes. TEM 1.-

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION Hemos observado que la planilla de Estudio de Tierra tiende a agrupar todos los antecedentes y homologarlos, trasladarlos a un mismo punto, a una misma fecha, a un mismo tipo de lote, con las mismas caractersticas, con los mismos servicios pblicos, etc., es decir, hacer que todas las ventas, completamente dispares, se transformen en operaciones de venta homogneas.Al principio de la planilla, figuran los antecedentes de venta u ofertas, con la ubicacin, la forma de pago y la fecha. Despus, un coeficiente de forma de pago para transformarlas en ventas al contado, el importe de la venta y el precio de contado; a continuacin, figuran los datos referentes al edificio, donde se establece el estado, la superficie cubierta, su valor estimado o el de su demolicin. Respecto del terreno se agregan los datos de frente, fondo, superficie y forma, el precio de la operacin pactada descontada la demolicin o el edificio- y, por fin, obtendremos el valor unitario del terreno supuesto baldo.Veamos ahora en qu forma determinamos los distintos coeficientes correctivos.Primero: qu es un coeficiente? Definiciones: 1. adj. Que causa junto con otra cosa un efecto. 2. m. Factor o nmero que multiplica. 3. MAT. Elemento constante en una multiplicacin. Es un nmero que multiplica el valor de una variable en una ecuacin. En la terminologa financiera los coeficientes se calculan como razones o proporciones entre dos variables, y sirven como nmeros que indican el

desempeo financiero de las instituciones. As, por ejemplo, el coeficiente de capital se calcula como la relacin entre el beneficio neto total antes de impuestos dividido por el capital de las acciones de la empresa, para un ejercicio determinado; el coeficiente bancario es la proporcin entre las diversas partidas del activo con respecto a las del pasivo; el de operaciones es la relacin entre los gastos totales de operacin, incluyendo los costos, con las ventas netas; el de disponibilidad, para un banco, calcula la posibilidad inmediata de satisfacer las obligaciones del activo circulante con las cuentas por cobrar y los valores que pueden convertirse en lquidos; el de endeudamiento es la relacin entre el pasivo circulante y el capital neto final; el de inversin mide la proporcin que representa la inversin efectuada sobre el pasivo total; el de liquidez relaciona el activo circulante con el pasivo circulante, y el de rentabilidad es la proporcin entre el beneficio obtenido en un ejercicio y los recursos empleados o renta del capital invertido. Como dijimos antes, estos coeficientes son en parte- de apreciacin personal, pero en su mayora pueden ser calculados matemticamente o por los menos de acuerdo a ciertas normas tcnicas que, seguidas por dos o ms tasadores, conducen a los mismos resultados. Esta es la finalidad que tiene el estudio de una planilla de homologacin de valores sobre la base de procedimientos tcnicos: la de obtener resultados similares partiendo de antecedentes tambin similares.En cuanto a los asimiladores, cabe agregar que el Tribunal de Tasaciones de Nacin recomiendo utilizar aquellos antecedentes cuyos coeficientes no superen 1,30, ello significa que su diferencia con el tipo no supere el 30%. Hace esta salvedad, ya que al finalizar la homogeneizacin, obtendremos resultados distorsionados, ya que el/los antecedente/s que estamos usando tienen

gran diferencia con el lote a valuar, ya sea por su forma, superficie, ubicacin o servicios.Para aquellos que no manejan los valores de coeficientes, cabe hacer una revisin de matemtica bsica: Si a un valor antecedente lo multiplico por 1, no tendr variacin. Ahora si lo hago por 1,30, tendr un incremento directo del 30%. Si a este valor lo multiplico por 0,70, tendr una disminucin del 30%. Veamos un ejemplo: $ 10.000 $ 10.000 $ 10.000 x x 1 1,30 0,70 = = = $ 10.000 $ 13.000 7.000

Ello nos indica que si tenemos un antecedente (con relacin al bien en anlisis), que tiene asfalto, igual que el terreno en estudio, su coeficiente homogeneizante ser 1,00. Si el antecedente tiene el servicio y el bien en estudio no, seguramente su coeficiente ser superior a 1 (puede ser 1,20 a 1,50) que ya estudiaremos su determinacin en el COEFICIENTE POR SERVICIOS PUBLICOS. Y si fuera a la inversa, o sea que el antecedente no tenga el asfalta y el bien a tasar si; en tal caso, el coeficiente ser inferior a 1 (puede ser 0,80 = 20% menos, o 0,50 = -50%). TEM 2.Trataremos de ir tem por tem de aquellos que surgen de la planilla de clculos o de gabinete que hemos visto. En este tem 2, veremos la formacin de los distintos coeficientes valorativos de los antecedentes que obtendremos para formar el precio del bien que debemos tasar, como aquellos que conforman al bien problema.-

En realidad nosotros tenemos un "problema", cual es la finca a valorar; y para se problema, debemos tener "antecedentes", con los cuales formaremos "un tipo", el que nos llevar a determinar el precio del problema.Dice el Dr. Magnou (ob. cit. p. 67): El tipo: El tipo supone un paso intermedio en el clculo valuatorio, pero lejos de ser una intermediacin estril, es muy necesaria y casi protagnica: con referencia a l se seleccionan los antecedentes y se tabulan los asimiladores: antecedente tipo problema Puede por tanto considerarse como un problema con relacin al antecedente y como un antecedente con relacin al problema.Puesto que el antecedente debe ser semejante al problema, el tipo lo ser tambin con relacin a ambos.Cuando hablamos del/los antecedentes, debemos tener en cuenta sus caractersticas.Tanto el bien como la moneda como el mercado problemas poseen algunas caractersticas que importan significativamente para la tasacin. Recurdese que siendo la metodologa de la tasacin esencialmente comparativa, no le interesan al tasador determinantes absolutos sino calcular diferencias de valor en funcin de diferencias de caractersticas. Hay por cierto algunas fundamentales para que un bien tenga valor, por ejemplo su dominio en regla, pero si no hay diferencia para una tal caracterstica en el problema y en el antecedente, no configura lo que llamamos una caracterstica importante.Las caractersticas importantes a considerar en el problema (y en los antecedentes) deben reducirse al

mnimo indispensable (por ejemplo cinco) para evitar la excesiva acumulacin de error en los clculos. Es preferible por tanto que cada caracterstica elegida sea integradora de varios aspectos.Segn sea el problema (bien, moneda y mercado) hay que establecer cules son esas caractersticas. Para ello puede encararse un detallado estudio, pero lo ms prctico es aprovechar crticamente la experiencia ajena acumulada en la bibliografa y realizar consultas especficas a los tasadores tericos. Obvio resulta que la seleccin de caractersticas importantes depende de cada caso particular pero pueden adelantarse algunas orientaciones genricas que la faciliten.El antecedente, es cualquier dato utilizable como base de comparacin en una tasacin, por su semejanza con el problema o con el tipo.El antecedente es un valor y por lo tanto est constituido esencialmente por una cantidad numricamente expresable, pero ese nmero no adquiere verdadero significado si adems no se indica: a)La individualizacin precisa del bien al cual se refiere y, en caso de no ser ste conocido o accesible, una descripcin de sus caractersticas importantes.b)El alcance del dominio que sobre el bien tiene su propietario.c)La unidad monetaria en la cual el valor est expresado y, de ser necesario, su poder adquisitivo. Para tal caso, y a los fines prcticos, debemos considerar si el antecedente ha sido vendido en dlares estadounidenses, se debera indicar la cotizacin de dicha moneda extranjera al tipo de cambio con la moneda oficial del pas

para la fecha antecedente. Si se vendi en U$D 120.000 el 4 de noviembre de 2002, se deber indicar que para adquirir U$D 1,00 en dicha fecha se necesitan $ 4,25 (por ejemplo); y, en tal caso, hacer la conversin a la moneda legal en curso. Por ejemplo $ 510.000.d)El mercado al cual est referido el valor (lo que implica, entre otras cosas, indicar el momento) y, en caso de no ser aqul conocido o accesible, una descripcin de sus caractersticas importantes.e)El margen de error y la confianza. Para tal caso, debemos considerar la fiabilidad de la informacin que tenemos, o si el bien se ofrece en venta. Para el primero de los casos, debemos considerar si es una informacin "oficial" o "extraoficial". Consideremos para ello, que puede existir una evasin impositiva por parte de los contratantes (declaran menor monto de la operacin a fin de abonar menos valor sobre las cargas impositivas existentes por cada transaccin). Y para el segundo, debemos consultar cunto hace que el bien est en oferta o cunto aproximadamente se tarda en "colocar" un bien de tales caractersticas en la zona en que se emplaza. Para tal caso se utilizan coeficientes correctivos que van desde el 0,99 al 0,80.f)La tendencia del valor.Cuando hablamos de la similitud debemos tomar a esta expresin como cuantitativa del grado de similitud del antecedente con el problema o con el tipo.Recurdese que el antecedente debe ser bastante similar al problema, pues si bien la protofrmula: problema = antecedente x asimilador (coeficiente)

vale para cualquier antecedente, si ste es muy diferente del problema se complica enormemente el clculo del coeficiente y no rigen los valores tabulados (que fueron calculados suponiendo simplificaciones justificadas por similitud). Adems, tampoco rige el modelo matemtico que permite obtener el valor ms probable por promedio y el margen de error por desvo de la muestra.DETERMINACIN DE LOS COEFICIENTES CONFORME A PLANILLA. Coeficiente de Forma de Pago Tomaremos como primer coeficiente de estudio el que corresponde al de forma de pago. Por supuesto, tienen la finalidad de transformar todas las operaciones a una misma forma de pago, generalmente al contado, o podra ser a cualquier otra forma, pero generalmente se transforma al pago de contado.Despus, si queremos tasar el inmueble en venta con facilidades, utilizamos el inverso de la forma de pago correspondiente a esas facilidades. El clculo de ste se basa en matemticas financieras y, fundamentalmente, en las frmulas que permiten hallar el valor presente de un ingreso futuro.El valor presente de un ingreso futuro si se trata de un cobro dentro denaos onmeses, en una sola cuota, sin inters tiene por expresin:

Por ello, si obtenemos la informacin que un inmueble se vendi a $ 30.000 y que se pag el precio total en 30 das, o sea, que se entreg una sea y el saldo contra la escritura en plaza, normalmente se le denomina contado-, debemos considerar que en realidad el vendedor no recibe dicha suma, o al revs, si se le hubiera pagado el todo en el acto, hubiera sido otra suma inferior. Tomemos que la tasa de inters (anual) es del 18% (0,18), lo que prorrateado en 12 meses arroja un inters mensual del 1,5% (equivale la expresin matemtica directa a 0,015), y va a ser 1 (30 das o 1 mes), ya que es un solo perodo. Por ello veremos que:

En definitiva, lo que pretendemos es llevar todos los antecedentes a valores que fueran pagados de contado, y vemos que si esa propiedad se hubiera abonado de tal modalidad, ya no sera el precio que surge de la informacin.Se utiliza I (grande), porque vamos a diferenciar los intereses figurativos que se pactan en una operacin de venta, de los intereses reales en plaza.En pases inflacionarios es normal que los intereses I reales en plaza sean muy superiores a los autorizados, que figuran en las operaciones ( i ).La razn de ello es que los intereses reales no figurativos estn ingratos por un inters puro, supuesto normal para monedas sanas no sujetas a desvalorizaciones, ms un inters compensatorio del riego de deterioro del capital producido por los procesos inflacionarios.-

Es por tales motivos que en adelante llamaremos i a las tasas de inters de tipo bancario autorizadas y que figuran en las operaciones de crdito e I a las tasas normales y corrientes en el mercado libre de capitales.Cuando el ingreso futuro de un capital C se integra en cuotas peridicas sin inters, el valor presente de ese ingreso futuro (reducido por inters compuesto, como en el caso anterior), la expresin anterior se transforma en:

La expresin (1 +I) se halla tabulada en manuales y libros para distintas tasasIy perodosn.Cabe advertirse que la tasa debe tomarse anual, semanal, mensual, etc., segn que el nmero de perodosnsea en aos, semestres, meses, etc..La aplicacin de estas frmulas primarias de matemticas financieras nos conduce a los coeficientes de forma de pago, segn el tipo de operacin.a) Coeficiente de pago de pago para reducir al contado una operacin a pagarse en una cuota al cabo denaos (o perodos) libre de intereses:

COEFICIENTES DE MEDIDAS

Hemos visto ya la forma de transformar las ventas al contado y su actualizacin. Veamos a continuacin los coeficientes correctivos, y trataremos en especial el de las medidas.Es necesario, en presencia de antecedentes de ventas de lotes heterogneos en medida, transformarlos en un lote tipo de comparacin, lote que puede ser el que se usa comnmente, de 10 x 30 o de 11 x 30m. De acuerdo a la clsica ley deHoffman, en que los del valor de un terreno estn en su primera mitad, se han trazado curvas de valores de lotes en funcin de la profundidad.VALIENTE NOSILLEShizo lo mismo en funcin de los anchos de frente, y con esas dos funciones se han trazado tablas que son muy conocidas y que figuran en todos los manuales de tasaciones.Los norteamericanos aplican la conocidaRegla del 4-3-21cuyo significado es: supuesto lote dividido en cuatro partes a lo largo de su fondo, la parte del frente vale 4 veces la del fondo y las intermedias 3 y 2 veces.Un ejemplo:Tenemos homogeneizado el valor de un lote que tiene 10 m. de frente por 35 m. de fondo en U$D 35.000. Conforme a tales criterios, veamos cules son sus resultados

Pero tenga cuidado, porque estas frmula sencillas, es a los fines de tener una somera idea en cuanto a un potencial fraccionamiento de una finca y nunca para valorar a la misma.Tratar de ser ms prctica. Si una persona quiere vender su parcela en un 100%, no hay que hacer tal "hipottico" fraccionamiento. Suponiendo el ejemplo dado, la finca de 10 m x 35 m. vale $ 10.000 y no la sumatoria del fraccionamiento realizado. Ahora bien, si esa persona quisiera venderle una porcin de dicha finca a un vecino lindero, ah s te servir tal clculo para saber (considerando la fraccin que pretenda transferir o quieran adquirirle) cunto vale el porcentual de tierra pretendido.Los ingenieros FITTE & CERVINI tomaron como lote tipo de comparacin el de 11 x 30 y confeccionaron una tabla de doble entrada. Se puede observar en la tabla, si se sigue la variacin, que a mayor profundidad de fondo disminuye el coeficiente. En cuanto al frente, la variacin

cambia porque a mayor frente aumenta el coeficiente hasta un lmite, despus del cual pasa a ser un frente, de acuerdo con el criterio de sus autores, oneroso en cuanto a costos de construccin, impuestos, etc., y adems, como el producto de un frente ancho por su fondo largo arroja una gran superficie y precio, que atenta en parte, contra la cantidad de posibles adquirentes de esa fraccin, porque exige una mayor erogacin, ello introduce un factor econmico que, como consecuencia, disminuye el coeficiente de medidas.El Tribunal de Tasaciones de Nacin (Argentina), considerando que haba que modernizar en parte esa tabla de Fitte & Cervini, que toma el lote tipo de comparacin de 11 x 30, y siguiendo la misma ley de variacin de la tabla anterior, calcul otra tabla, con un lote tipo de comparacin de 10 x 30. Tomando un lote tipo con coeficiente 1,000 para 11 m x 30 m (segn la tabla de Fitte y Cervini), la nueva tabla lo pondera con un coeficiente mayor que uno, es decir que pondera la mayor amplitud del frente, criterio ms moderno en tasacin de lotes urbanos, porque el tipo de edificacin ha ido variando. Las necesidades constructivas y la imperiosa necesidad de construir cocheras en todos los edificios, hace que ineludiblemente se deba ponderar el mayor frente. Todo ocurre como si se hubiera realizado la nueva tabla, de lote unitario de 10 m x 30 m, mediante un corrimiento del punto origen, con lo cual el lote de 11 x 30 en lugar de tener coeficiente 1,000 con tendencia creciente hasta el frente de 15 m. (1,116), a partir del cual comienza a declinar. Ntese que la antigua tabla de Fitte y Cervini, para un fondo de 30 metros, el coeficiente alcanza un mximo de 1,00 a los 11 metros de frente, a partir del cual disminuye.-

Para ver en qu medida puede alterarse una tasacin tomando una tabla u otra, veremos dos ejemplos: Si comparamos mediante la tabla del Tribunal de Tasaciones un lote de 11 x 30 (coeficiente igual a 1,015) con uno de 7 x 30 (coeficiente igual a 0,864), la ponderacin del ms ancho respecto al ms angosto sera: 1,015 0,864 = 1,17 (17% de mayor valor unitario). Si en cambio, usamos la tabla de Fitte y Cervini, la relacin sera de 1,00 0,87 = 1,15 (15% de ponderacin).A continuacin veremos en forma prctica cmo se aplica el coeficiente homogeneizado de medidas:

Comparando un lote de 15 x 40 con otro de 7 x 40, la relacin sera de 1,29 con la tabla del T.T.N. y de 1,09 con la de Fitte y Cervini. Obsrvese cmo las diferencias de ponderacin se acentan a mayor diferencia de frente.Mediante estos dos ejemplos, queda bien claro el criterio moderno de la tabla que toma las medidas del 10 x 30

como lote unitario, con relacin a la de 11 x 30. Como dato ilustrativo, aclaro que el criterio que sustenta el Tribunal de Tasaciones es aqul de usar la tabla de los autores Fitte y Cervini para las zonas suburbanas (podramos decir la zona de barrios o residencial), donde no se valora tanto la amplitud del frente de la parcela; en cambio, para las zonas de mayor densidad poblacional o comerciales, como puede ser el centro urbana de una gran urbe o ciudad, donde a mayor frente hay mayor aprovechamiento edilicio, mayores ventanales a la calle y una cantidad de factores a favor, se utiliza la tabla del rgano estatal.Ahora bien, le doy un grfico para que sepa cmo se expresan los coeficientes de los inmuebles antecedentes respecto del coeficiente que posee la finca en estudio

CLCULO DEL COEFICIENTE APROVECHAMIENTO

DE

MEDIDA

SEGN

Si bien el uso de tablas para determinar el coeficiente de medidas permite hallarlo con relativa facilidad, su exactitud, en la ponderacin de tan importante factor de comparacin, no es la misma que arroja el clculo individual para cada terreno antecedente segn sus posibilidades de aprovechamiento.Llmese aprovechamiento de un terreno al factor de ocupacin total (F.O.T.) [que en algunos manuales, e inclusive en cdigos urbansticos como el santarroseo- se denomina factor de ocupacin de superficie (F.O.S.)], a la relacin entre la superficie mxima del edificio posible de construir en un terreno y la superficie propia de ste.De acuerdo a los cdigos y reglamentos de construccin en general, en lotes de mucha profundidad de edificacin est autorizada hasta cierta parte del fondo y, por tal motivo, para una igual superficie de lote, es ms aprovechable uno de frente ancho y poco fondo, que a la inversa. Por tal motivo el coeficiente de medidas de tablas puede ser sustituido en las planillas comparativas por el coeficiente de aprovechamiento. Ello exige un trabajo ms laborioso porque para determinarlo se debe elaborar, para cada caso antecedente, un croquis que permita calcular aproximadamente la superficie cubierta edificable.Supongamos por ejemplo, que en un lote tipo de 10 m x 30 m (300 m) se puede levantar, de acuerdo con las reglamentaciones, un edificio de E = 2.000 m de superficie cubierta. El factor de ocupacin ser para este lote, aqul que resulte de tomar como base y ubicacin la zona de estudio, el resultante de la siguiente ecuacin:

En la misma forma se calculan losF.O.de los terrenos, cuyas ventas u ofertas sirven de antecedentes:

Relacionando losF.O. obtenido entre la parcela objeto de valuacin y losF.O.oobtenidos de los antecedentes, vamos a obtener los coeficientes de aprovechamiento que sustituyen al coeficiente de medidas obtenidos por las tablas antes estudiadas.-

Esto nos indica, que la relacin entre las parcelas antecedentes con la parcela problema es:+25% la a);11% la b); y+38% la c). Ellos nos establece que las parcelas`ay`ctienen mayor capacidad constructiva que la parcela que debemos tasar; y, ser castigada (su valor) aquella individualizada como`b en un11%.PROCEDIMIENTO DEL "ANTES Y DESPUS". Es un procedimiento actualmente muy utilizado en valuaciones y que permite resolver casos especiales de forma, variacin de medidas lineales o superficiales o indemnizacin por fraccionamiento

de un terreno a causa de un corrimiento de lnea de frente o de eje medianero.Supongamos que un lote de 10 m de frente por 50 m de fondo, sobre una calle que debe ser transformada en avenida, sufre la expropiacin de una foja al frente, de 10 m. por 20 m de profundidad, por el corrimiento de la lnea municipal y admitamos que el valor unitario de la tierra es de $ 200/m.Si bien la expropiacin se produce en una superficie del lote que da sobre el frente y prima facie parecera que se trata de los metros cuadrados de superficie de mayor valor (conforme la ley de Hoffman), cabe observar que, al haber habido un corrimiento de la lnea que prcticamente es como si se le hubiera cercenado al lote una fraccin de fondo de 10 x 20, quedando como remanente un lote de 10 m de frente sobre la nueva calle ampliada, por 30 m. de fondo. Surge as la pregunta a qu valor tasamos los 200 m adquiridos por expropiacin.Si valuamos el lote al valor unitario de $ 200/m y a un total de $ 40.000, beneficiamos al expropiado gratuitamente por el hecho que, adems de recibir ese pago su patrimonio se incrementa porque el remanente queda con medidas mejores y de un mayor valor unitario.La equitativa forma de valuar la fraccin expropiada equivalente a una fraccin de fondo es calculando su valor por la diferencia entre el lote antes y el lote despus del cercenamiento.Valor del lote antes: Coeficiente de medidas: (10 x 50) = 0,806 segn tabla del T.T.N. Valor del lote de 500 m x $ 200/m x 0,806 = $ 80.600

Valor del lote despus: Coeficiente de medidas: (10 x 30) = 1,000 segn tabla del T.T.N. Valor del lote de 300 m x $ 200/m x 1,000 = $ 60.000 Valor de la fraccin a expropiar: $ 80.600 $ 60.000 = $ 20.600

Como se puede observar, el valor resultante es muy inferior al de aplicar en forma directa el valor unitario de $ 200/m a los 200 m expropiados.Se advierte que este mecanismo no significa tener en cuenta la influencia de la obra pblica que origina la expropiacin, porque se sigue admitiendo que el valor unitario se mantiene constante sin considerar que la nueva avenida pudiera valorizar la zona.El mismo camino seguiramos si un lindero quisiera adquirir una fraccin similar ubicada en el fondo del lote.El mtodo antes y despus permite resolver algunos problemas de forma como lo son los lotes con martilleros a favor o en contra.Suponiendo un lote (figura 1) con un martillero a favor de los fondos. El valor del conjunto surgir de la suma de la fraccin A ms la B, sta a su vez se calcula por antes y despus del lote (B + B) de 10 m por 30 m menos el lote frentista B de 10 m por 20 m. Ello se traduce a la ecuacin: A + [B + B) B] Tomando ahora un lote con martillero en contra en los fondos (figura 2) se tiene que el valor del conjunto surgir de la diferencia entre la fraccin (A+B+B) de 20 m de frente por 30 m de fondo menos la fraccin B que resulta

de un antes y despus entre la fraccin (B+B) de 10 m por 30 m menos la fraccin frentista B. Ello se expresa: (A + B) = (A + B + B) - [(B + B) - B]

TERRENO DE FORMA IRREGULAR No resulta fcil la tasacin de terrenos de forma irregular, a pesar de contar con valores definidos de la tierra.Entendemos, en la tasacin de terrenos urbanos, como forma regular al rectngulo y al cuadrado. Formas irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el tringulo y los polgonos irregulares propiamente dichos.Las distintas formas, a veces caprichosas, obligan a un anlisis exhaustivo de los condicionamientos o ventajas que generan, en funcin de las reas aprovechables y de los desperdicios.-

Lotes con frente o fondo sesgado (inclinado) resultan aprovechables, segn sea la extensin del frente y fondo o el destino. As tambin deben considerarse, los lotes con martillos a favor o en contra.Se deprecian aquellos terrenos: a) con varios y pronunciados quiebres; b) con formas que se aproximan al tringulo; c) cuyo acceso-frente es un pasillo (lote interno) se trata por separado-; y d) con superficies reducidas conforme a su destino.A mayor superficie del terreno la influencia de la irregularidad en la forma disminuye, siempre y cuando esa superficie no sea consecuencia de una mayor longitud (lonja).Tuvo gran aceptacin el concepto de fondo relativo introducido por Chandas, que surge de dividir la superficie del lote por el frente.-

Se establece, de esta manera un fondo relativo ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real.Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.En lotes rectangulares con martillo en contra (recorte) el fondo relativo ideal es menor que el fondo efectivo del terreno, con martillo a favor (saliente) el fondo relativo ideal es mayor.-

A travs de este concepto, las formas irregulares con mayor base en el frente, resultan de mejor ponderacin que aquellas cuyo frente es la base menor.La obtencin de este fondo relativo que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas veces, limitador.El mismo Chandas, aclar que el concepto de fondo relativo es aplicable a aquellas parcelas en que las irregularidades en la forma presentan poco importancia.En contornos de mucha irregularidad, la utilizacin del criterio de fondo relativo llevara a resultados totalmente deformados.Para estos ltimos casos debe preferirse el mtodo de dividir al lote en forma parciales que se estudian por separado, y luego se suman para obtener el valor total.-

VALOR "PLOTTAGE" El valor plottage se define como la plusvala que adquiere la reunin de dos o ms lotes en funcin

de las ventas o beneficios econmicos que dicha reunin produzca.Aparentemente es una contradiccin con la conocida ley econmica que a mayores superficies de terreno corresponden menores valores unitarios, en razn de la restriccin de comparadores capacitados financieramente para solventa grandes erogaciones de capital.Pero en los centros urbanos de importancia, dicha ley econmica se halla superada por existencia de grandes consorcios de capital que estn necesitados de adquirir, en centros comerciales, fracciones de grandes dimensiones para la instalacin de negocios y comercios de tipo especial, como lo son los supermercados, grandes hoteles, salas de espectculos, galeras comerciales, etc..Generalmente dicha sobrestimacin de los valores normales de la zona se produce en los ncleos de tipo comercial, pero a veces tambin se opera en zonas residenciales de viviendas colectivas y obedece, como veremos ms adelante, a las economas de tipo constructivo que pueden resultar al ejecutar un edificio de departamentos u oficinas de dimensiones mayores a las que sera posible en un lote normal.El crecimiento del parque automotor en todas las ciudades importantes del mundo, ha hecho imprescindible y, en algunos casos obligatoria (como en Buenos Aires, por ejemplo), la construccin de espacios de estacionamiento de automviles. Dicha solucin es, arquitectnicamente, imposible si no se dispone de una fraccin de dimensiones adecuadas de frente y fondo.Los tribunales de Nueva York definieron el valor plottage como el porcentaje aadido al valor sumado de dos o ms lotes pertenecientes a un mismo propietario y que debe

tomarse en cuenta cuando el terreno est baldo o edificado con un solo edificio, abarcando todo el terreno.En general se admite en ponderar el valor plottage con un 10% a un 20% del valor de los lotes individuales sumados, pero siempre sujeto a que las medidas resultantes ofrezcan realmente una ventaja, ya que el exceso de medidas innecesarias puede resultar tambin un factor negativo.Tomando algunos conceptos de tasadores extranjeros, tenemos el de Blake SNYDER, en su obra literaria Real State Handbook, el que expresa se acepta generalmente que un plottage tendr un 10% ms del valor que los lotes individuales, siempre que este aumento est justificado con una mejor utilizacin de conjunto. Tambin William L. DE BOST, tasador de Nueva York, quien expres al respecto: El plottage es un tema importante en la valuacin de la propiedad. El aceptado corrientemente en Nueva York ha sido el 10% del valor unitario de la unin de los lotes linderos, pero puede indicar los lugares en que el valor plottage es nulo y muy pequeo y otros, donde debiera ser estimado en dos o tres veces ms que el 10% admitido.Por otro lado, John A. ZANGERLE, estima que la valorizacin por plottage es mayor en las ciudades donde en la zona comercial los lotes son de 20 a 25 pies (6 m a 7,5 m) de frente por 100 pies (30 m) de fondo. En las ciudades donde los lotes son de 50 pies (15 m) de frente la valorizacin por plottage no aparece con tanta frecuencia. Este concepto de dimensiones ptimas es coincidente, como se ve, con el que surge de las tablas de 10 m x 30 m usadas en la Argentina para centros urbanos y comerciales.-

Como criterio racional y de algunos integrantes del Tribunal de Tasaciones de Nacin, se sostiene que el valor en estudio debe surgir no estrictamente de la aplicacin de un porcentaje, sino del estudio econmico y de las ventas que resultan del acoplamiento de lotes. Hay ciertos tipos de edificios de departamentos, de oficinas, hoteles, que requieren un mnimo de servicios centrales, de distribuciones y de desplazamientos verticales (entrada, hall, caja escalera, ascensores, etc.), cuya incidencia repartida con un menor nmero de unidades puede ser antieconmica. Cuando la anexin de un lote lindero permite repartir esos costos con una parte del edificio que se agregar y que ya se encuentra con dichos servicios proyectados y presupuestados, indudablemente que esa economa nos conduce con mucha precisin a fijar el monto del valor plottage.Lo mismo puede ocurrir en grandes edificios para hoteles o de destino industrial o en estaciones de servicio con estacionamiento, donde el costo del ncleo central de atencin al pblico cuesta lo mismo para servir a una determinada superficie que a una doble o triple.-

LOTES CON FRENTE A DOS CALLES. En los casos en que un lote tenga un doble frente a dos calles de diferentes valores unitarios, el valor unitario promedio de la fraccin surge mediante el mtodo de difusin de valores que consiste en hallar la resultante media de sumar cada valor unitario frentista multiplicado por las relaciones de fondos ficticios, proporcionales a ellos.-

Se obtiene as un valor unitario medio que se aplica en forma directa a la superficie de la fraccin.En el grfico que se agrega, se explica mediante un ejemplo fcil el mecanismo de clculo:

OBSERVACION:Advirtase que si se realizara la premediacin directa de los valores, su resultado sera inferior ($ 37,5/m), y por ste mtodo, obtenemos $ 1,5/m ms.-

TERRENO EN ESQUINA. COEFICIENTE DE ESQUINA

Es bien conocido ya el concepto de que los lotes ubicados en esquina tienen un mayor valor unitario que los lotes mediales prximos, as como tambin que el origen de tal plusvala obedece a sus mejores posibilidades de desarrollar locales de negocio, mayor permetro de vidriera, mayor aprovechamiento para el desarrollo de edificios de vidrieras en los pisos altos por tener mejores condiciones de iluminacin y ventilacin. Todo ello ha hecho que siempre se reconociera a las esquinas un porcentaje de mayor valor que antiguamente era uniforme y de un 25%.Por supuesto que dicho concepto ha ido variando, porque existen varios factores que contribuyen a una mayor o menor ponderacin y que dependen de las caractersticas comerciales de la zona, de la relacin de valores unitarios de las calles que forman la esquina y de las medidas del lote sobre cada una de estas calles.As fue como evolucion y se establecieron tablas de porcentajes de mayor valor por aplicar el lote supuesto medial, para obtener el valor del lote en esquina.TABLAS NORTEAMERICANAS Son muchas las tablas norteamericanas que usan este sistema de relaciones y el Manual de Tasaciones de MacMichael las condensa, entre muchas de varios autores, en dos tablas adecuadas: una a lotes de 100 pies de frente a la calle principal y 100 pies de frente a la secundaria y otra a lotes de 50 pies sobre la principal y 100 pies sobre la secundaria y en funcin, tambin, de la relacin de valores de la calle principal con respecto a la secundaria. En cada tabla trascribe los porcentuales propuestos por los autores.-

Para la aplicacin de estas tablas se calcula el valor del lote como si fuera medial y se incrementa en el porcentaje que establezca la tabla correspondiente, entrando en ellas por la relacin de valores entre la calle y la secundaria.En la Argentina, las Normas del Banco Hipotecario Nacional establecan los siguientes porcentajes: PARA A PARA A PARA A PARA ZONAS COMERCIALES CENTRALES..25% 35% ZONAS COMERCIALES EN GENERAL20% 25% ZONAS FAMILIARES DE ALTO VALOR..15% 20% ZONAS FAMILIARES COMUNES10%

Los procedimientos mencionados son en parte objetables por su empirismo y porque dependen en gran medida de la apreciacin personal del tasador.-

COEFICIENTE DE TOPOGRAFA. El coeficiente de topografa se aplica cuando tenemos en la comparacin de ventas, lotes de muy distinta topografa. Lo ms probable es que este coeficiente no lo tengamos que utilizar, porque generalmente se trata de zonas topogrficamente similares, pues si nosotros tenemos ventas dentro de un determinado entorno de zona, esa zona no va a cambiar tanto de topografa;pero se dan casos en que inmediatamente, a una cuadra de topografa llena, pareja, sigue una cuadra de topografa en desmonte, por

ejemplo, que hace que el lote quede en una altura bastante considerable respecto del nivel de calzada. Ah es donde tenemos que analizar esa sobre altura respecto de la calzada, que puede ser un factor de ponderacin positiva o negativa; yo dira que puede ser positiva, si se trata de una zona residencial, donde a esa mayor altura puede sacrsele provecho arquitectnicamente y darle un carcter residencial, con jardn, etc., al edificio que se va a edificar, pero esos son los casos menos frecuentes, porque en general se busca que las construcciones estn aproximadamente a nivel de calzada a fin de evitar soluciones con escalinatas, etc., que son muy poco aconsejables.En valores comerciales es importante la topografa, porque un lote de zona comercial tiene que estar perfectamente a nivel de calzada. Es sabido que el criterio arquitectnico de construccin de comercios es hacer el piso del local exactamente al nivel de la vereda; pareciera que invita ms a entrar a un negocio no tener que subir un escaln (comercialmente se denomina rpida accesibilidad).Si nosotros tenemos un lote, demasiado sobreelevado respecto del lote de comparacin, habr que estimar un desmonte para la construccin. El costo posible de ese desmonte puede darnos el coeficiente de comparacin con un lote normal a nivel; podramos decir: el coeficiente de topografa de un lote normal a nivel de calzada- respecto de uno que est sobre elevado, o bajo, puede medirse de esta forma:

donde: Vo = Valor del lote normal fijado K = Coeficiente inferior a la unidad.

priori

(se toma el costo aproximado correspondiente a un lote normal) El hecho de tener que hacer un relleno a un lote para llevarlo a nivel normal, significa un perjuicio que no es exactamente el costo del relleno, sino algo mayor, por razones de tiempo, de un trabajo ms que hay que hacer, previo a la construccin, etc. Salvo que el lote se encuentre en una zona donde sea comn ejecutar stanos.Es por tal motivo que en la frmula expresada se ha agregado el coeficiente K, que es menor a la unidad; el que puede ser por ejemplo, 0,90, y que ponderar ese trabajo de tener que agregar alto al lote para hacerlo normal. Esto lo veremos en Coeficiente por Servicios Pblicos, que tambin tiene una forma similar.Coeficiente de Topografa (unificacin de criterios) Sobre cota y en zona comercial 0,35 Bajo cota y en zona comercial 0,30 Sobre cota y en zona residencial 1,10 Bajo cota y en zona residencial 0,30 Mismo nivel vereda ambas zonas 1,00

COEFICIENTE DE UBICACIN. Llegamos por ltimo al coeficiente correctivo de ubicacin, que, como dije al principio, es el ms subjetivo de todos. En este caso juega realmente el espritu observador del tasador para comparar distintos aspectos, segn sea una zona residencial, comercial o industrial; si es una zona residencial, comparar el aspecto general de la cuadra respecto de la otra cuadra, comparar los arbolados, los medios de transporte;si, en cambio, se trata de una zona netamente comercial, diferenciar una esquina de otra, una cuadra de otra, mediante una especie de clculo estadstico de trnsito peatonal, porque a mayor trnsito peatonal, mayor valor comercial tiene la cuadra. Inclusive observar orientacin de sol y de sombras. En zonas del interior, de clima caluroso, no es poco frecuente que un lado de una calle sea de mucho ms valor comercial que la otra, exclusivamente porque a la tarde est en sombra, y ello favorece ms el transito de peatones. En cuanto al coeficiente de ubicacin, no se podra decir que hay una forma concreta, tcnicamente o matemtica de determinarlo; ah juego el criterio observador y analtico del tasador.Hay casos en que se puede hacer un grfico de valores segn la ubicacin de los antecedentes y determinar con dicho grfico el valor asignable al consecuente que se quiere tasar.Conforme al Cdigo Urbanstico de la ciudad de Santa Rosa, dentro de la zona cntrica y comercial-residencial, veremos que tenemos subzonas, las que se diferencian por la cantidad de habitantes que admite cada cuadra (unas hasta 3.000 y otras menos como tope), el tipo de edificacin (torres multifamiliares, viviendas unifamiliares, subdivisiones mnimas y mximas de parcelas, etc.), las

que nos permitirn con un croquis del ejido, poder valorizar cada una segn los antecedentes que estemos estudiando.-