El Estudio Tcnico El anlisis de esta parte del proyecto comienza describiendo la superficie total del terreno (4718,92 m2)

y los linderos del mismo. Explica que la topografa es plana y que la forma del terreno es rectangular. No existe identificacin de las parcelas. En el estudio de Zonificacin se present una tabla en donde se especifican las variables urbanas exigidas (por Ordenanza) y las logradas por el proyecto Arquitectonico Res. Le Rivage. Los accesos del inmueble son a travs del Lindero Sur por la calle Naiguat y por el Lindero Este a travs de la Av. Anzotegui. 1- Memoria Descriptiva. La obra ser un edificio de vivienda mutifamiliar y comercio, de 9 plantas, ms planta baja y semistano. El nombre ser Residencias Le Rivage. En el criterio del diseo se especifican los accesos: comercial, de servicio, peatonal y vehicular; tambin se describe Orientacin del Inmueble y de los apartamentos, forma de la Planta, ubicacin de servicios de basura y circulacin, pasillos de acceso, ventilacin natural y aires acondicionados. El punto que contempla el diseo del proyecto describe cada nivel del Conjunto Residencial, dividido de la siguiente forma: Nivel Semistano, Nivel Planta Baja, Nivel Plaza, Nivel Comercio, Piso 1, Pisos del 2 al 5, Piso 6, Piso 7, Piso 8, Piso 9 y Ncleo de Circulacin Vertical.

2- reas de Construccin Seguidamente se describe mediante un cuadro el rea de construccin neta (rea vendible del proyecto) para cada nivel o piso medida en m 2. Luego el siguiente cuadro detalla el rea bruta de construccin: rea (medida en m 2cubierta) y descubierta, subtotal y total para cada un de los pisos y niveles, el mismo va de acuerdo con los parmetros de Ingeniera Municipal Producto Inmobiliario a Vender: El cuadro expuesto explica el rea total vendible por tipo de apartamento y la cantidad de cada uno por pisos. En total son 59 apartamentos con cinco tamaos diferentes y 12 locales comerciales de 69,75 m2 cada uno. 3- Cronograma de Obras y Distribucin de Costos Directos de la Obra a Ejecutar. Se estimo que la ejecucin de la obra llevar un tiempo de seis trimestres. El costo de la obra se estimo en dlares sobre metros cuadraros, de acuerdo a la opinin de dos Ingenieros y un arquitecto el precio oscila alrededor de los 491,25 $/m2, estas cifras se ven reflejadas en la publicacin Evolucin y Costos de la Construccin,

de fecha primer bimestre del 2001. Tambin se especifica la tipologa de la Obra en cuanto a calidad de la Construccin de acuerdo a la Empresa que realiz esta estimacin Cinpro C.A. De lo antes expuesto, el costo total de la Obra es de US$ 5.925.312,50 para el rea bruta de construccin aplicando una tasa de cambio de 720 Bs/US$. El Cuadro Nro. 24 especifica las Incidencias de Costo por parte de la Obra Calidad Media para el ao 2001. (Anexo 1) Las Caractersticas de la Construccin fueron descritas en el proyecto que se esta estudiando y cuya fuente fue tomada de la Empresa Cinpro C.A son las siguientes: Sistema Estructural, Instalaciones Sanitarias, Instalaciones Mecnicas, Paredes, Revestimiento, Pavimentos, Carpintera, Herrera y Cerrajera, Impermeabilizacin y Pintura, Artefactos y Accesorios Sanitarios, Ascensores, Sistema de Bombeo, Obras Exteriores, Varios. La muestra fue tomada basndose en dos edificios residenciales construidos anteriormente. El cuadro Nro. 25 representa el Cronograma de Obras y Distribucin de Costos Directos de la Obra a Ejecutar (Ver Anexo 2) Esta descripcin toma los ltimos 6 meses del ao 2001 hasta el primer trimestre de 2003 para llevar a cabo la Obra. La distribucin de los costos se especifico de manera trimestral en dlares y en representacin porcentual del costo total antes calculado. A su vez, se colocaron los costos acumulados que no son ms que la sumatoria de los costos trimestrales cuyo total corresponde a US$ 5.925.312,50 estimados en la primera parte de este estudio. 4- Cronograma de Ingresos El producto principal para la Venta son los apartamentos y el secundario los Locales comerciales. La Evaluacin econmica del proyecto planteo dos opciones: arrendamiento y venta. Para la opcin a Venta la forma de pago se estructur de la siguiente manera: Inicial 30%, Pagos Continuos Trimestrales 60% y Protocolizacin 10% Con un precio para los apartamentos de US$ 1.100,00 m2 y para los locales comerciales US$ 1.650,00 m2. De acuerdo a lo estipulado las Ventas totales representaran US$ 9.112.059,00 (total del terreno a construir por el precio de venta por metro cuadrado) las cuales se distribuyeron a lo largo del tiempo segn a tres escenarios analizados: optimista, medio y pesimista.

Para la opcin a arrendar, se tomo en cuenta que la misma sera despus de la culminacin de la obra e igualmente se estudiaron los tres escenarios nombrados anteriormente. 5- Localizacin del Proyecto. En este punto se explicaron las ventajas de los factores geogrficos, institucionales y econmicos que envuelven la obra. 6- Tamao del Proyecto Describe el aprovechamiento al mximo del terreno. 7- Organizacin del Recurso Humano. Anexa la estructura tentativa del Recurso Humano, siendo los ms importantes los Inversionistas y Accionistas, que van a la cabeza del proyecto ya que son los que aportan el capital para llevar a cabo la obra, de all se subdividen en dos Gerencias Administrativa y de Ingeniera y Arquitectura. 8- Marco Legal de la Empresa y Factores Relevantes Explica los pasos que debe seguir la empresa para llevar a cabo la Inversin y luego introducirlo en la Alcalda de Puerto Pritu. ESTUDIO ECONOMICO Y FINANCIERO 1- Opcin de Negocio Vender La Inversin Inicial del Proyecto es la sumatoria del costo del terreno, proyecto y estudio permisologa e Incorporacin de Servicios con un total de US$ 810.519,00 El costo del Terreno se determino, ubicando un precio por metro cuadrado tal, que el negocio en el escenario medio tuvieses un TIR de al menos 12% y un VAN positivo (4.719 m2 por US$ 96,42/m2. El costo del proyecto y otros estudios se determino en 3,5% del costo directo de construccin. La permisologa e incorporacin a los servicios pblicos se determino a razn de 1 a 1,5% del costo directo de construccin respectivamente. La Determinacin de los Egresos Se tomo el cuenta el costo directo de construccin con un monto de US$ 5.925.312,50, a razn de US$ 484,25 m2, a partir de aqu, se determin de forma porcentual los egresos en la Gerencia de construccin siendo un 12% del monto anterior. La comisin flat para el prstamo a solicitar esta estipulada en el 3% del monto del prstamo solicitado; los intereses del prstamo a un 8% en dlares americanos; el rea de Administracin y Finanzas y la Gerencia de Ventas y la

Gerencia de Ventas representa el 3% del costo directo de construccin. Promocin y Publicidad 1% de la Venta Total. La Gerencia de Ventas tiene una incidencia del 3% sobre las Ventas totales y los Imprevistos se estimaron sobre una relacin del costo directo de construccin siendo del 0,5%. Finalmente en este punto se sealaron dos posibles escenarios para la amortizacin del prstamo, el optimista y el pesimista. La determinacin de los Ingresos se realiz basndose en el estudio de mercado antes expuesto y se establecieron los siguientes precios de venta: Con un precio para los apartamentos de US$ 1.100,00/m2 y para los locales comerciales US$ 1.650,00/m2. Al multiplicar estos precios por las superficies de las unidades correspondientes en venta, su total es de US$ 9.112.059,00. El prstamo bancario a solicitar representa el 75% del costo directo de de construccin representando US$ 4.443.984,38. El Cuadro nro. 29 expone los Estados de Resultados (Ingresos Egresos) en los tres escenarios: medio optimo y pesimista; los mismos presentan una Utilidad Neta de US$ 401.222,87 para los dos primeros escenarios y para el pesimista de US$ 338.861,54. El Calculo de Incidencia de Costos sobre rea neta vendible se hace a travs de la siguiente relacin matemtica: A.N.E= Monto Total de Ventas precio por m2 de apartamentos 3- Opcin de Negocio Arrendar. La Inversin Inicial es la misma especificada en el punto anterior. De la misma forma la determinacin de los Egresos tiene la misma caracterstica que la de Opcin a Vender, solo que en este caso se toma en cuenta un 5% sobre los Ingresos totales por concepto de Administracin y condominio. De acuerdo al estudio de Mercado se determinaron los siguientes cnones de arrendamiento: Con un precio para los apartamentos de US$ 11,00/m2 y para los locales comerciales US$ 16,50/m2. El Valor terminal se calculo sobre la premisa de que el arrendamiento es a perpetuidad. Este valor se determino en funcin de la capitalizacin del flujo de caja neto del ltimo periodo, a una tasa de 12%. Determinndose un valor terminal de US$ 8.223.633,25 para el escenario optimista, US$ 7.790.810,45 para el escenario medio y US$ 7.357.987,54 para el escenario pesimista.

En los tres casos y de acuerdo a los Estados de resultados presentado con los tres escenario, la Utilidad Neta es positiva y de 6.231.612,65 para el escenario medio, de 7.192.133,02 para el escenario Optimista y de 5.2323.138,24 para el escenario pesimista. La determinacin del Costo a Capital: Costo de Capital= TPbc + RP + RE Siendo TPbs: tasas pasiva de la banca americana para PDF a 90 das; RP: Riesgo Pas y RE: ganancia del Empresario. Los flujos de caja realizados, son proyecciones de los Ingresos y Egresos a lo largo de la elaboracin de la obra tanto para la opcin de Venta o la opcin de Arrendamiento, igualmente se presentaron en tres escenarios: optimista, pesimista y medio y con una periodicidad trimestral comenzando en los ltimos dos trimestres del ao 2001 y terminando en el tercer trimestre del ao 2003.

4- Evaluacin Econmica HACER LOS CUADROS EN EXCEL Anlisis de Sensibilidad Se consider variar por un lado, la protocolizacin de las Ventas y por otro los precios de Venta. De este anlisis se determino que las ventas al extenderse un lapso superior a tres trimestres despus de la culminacin de la construccin y supuesta habitabilidad, generan resultados econmicos desfavorables, es decir, una tasa interna de retorno por debajo de 12% y un VAN negativo. Los precios de los apartamentos pueden bajar hasta US$ 1.075/m 2 en un escenario optimista lo que representa el 2,27% de su precio estipulado inicialmente. Igualmente en los otros dos escenarios el precio de Venta no puede bajar. En el caso de la Opcin a Arrendar, el nico caso de estudio viable fue el escenario optimista ya que era el nico que presentaba Indicadores Positivos, donde el precio poda bajar hasta US$ 10,50/m2, es decir, 4,55% menos. La combinacin Ventas Arrendamiento dio como resultado una proporcin mnima de Venta del 20% para ambos productos las cuales debieran realizarse durante el ao 2003, durante los tres trimestres despus de dada su habitabilidad. Con estas Ventas se lograran un VAN de US$ 104.200,00 y un TIR de 12, 62%.