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A tenda dos horrores da Gafisa - Revista Exame

Construo 25/12/2011 19:15

A tenda dos horrores da Gafisa

Demisses, falta de pagamento, uma aquisio desastrada: por que a Gafisa se tornou a empresa mais problemtica entre as grandes do setor
Naiana Oscar e Giuliana Napolitano, de

So Paulo - No toa que os investimentos do bilionrio americano Sam Zell so acompanhados de perto. Em 2006, ele vendeu por 39 bilhes de dlares sua empresa de imveis comerciais, a Equity Properties. Foi o maior negcio da histria do mercado imobilirio dos Estados Unidos que, como se sabe, entrou em colapso meses depois. No Brasil, Zell tambm aprontou das suas. Em maio de 2010, ele comeou a se desfazer de aes da Gafisa, quarta maior incorporadora do pas, da qual era scio desde 2005. Quando decidiu vender suas aes, executivos que trabalham para Zell repetiram que ele no estava vendo nada de errado com a incorporadora: a venda fazia parte do ciclo natural de investimentos. impossvel saber se a razo foi mesmo essa ou se Zell estava farejando problemas na operao da Gafisa. O fato que o investidor americano, mais uma vez, pulou do barco na hora certa. Certssima, alis. Nos ltimos dois anos, as aes da empresa perderam quase 70% de seu valor na Bovespa. Somente nos ltimos seis meses, a queda foi de 35%. Aquela que foi uma das mais brilhantes estrelas da onda de aberturas de capital iniciada em 2004 , hoje, uma companhia vista com desconfiana pelos investidores. Os nmeros mostram por qu. A Gafisa tem, hoje, o pior desempenho entre as grandes do setor. Sua rentabilidade 79% menor que a mdia das principais concorrentes Brookfield, Cyrela, MRV, PDG e Rossi. O endividamento quase 40% maior. Mas os problemas no param a. Numa reunio com investidores no fim de novembro, Alceu Duilio Calciolari, presidente da Gafisa h cerca de sete meses, deu uma declarao que surpreendeu os interlocutores: ele admitiu no ter a dimenso real dos problemas da empresa. Os executivos da companhia esto analisando a situao financeira de milhares de clientes de baixa renda que podem no ter como pagar pelos imveis. Tambm esto revisando obras com problemas, que podem ser canceladas. Esse mapeamento um processo longo, que s vai terminar em 2012, disse Duilio, como mais conhecido, a EXAME.

Medidas emergenciais
At que a amplitude do problema seja inteiramente conhecida, a Gafisa vem tomando algumas medidas emergenciais para administrar o caixa. Uma delas negociar o pagamento feito a fornecedores. Segundo EXAME apurou, as notas com valor superior a 100000 reais que venceram em novembro e dezembro s sero pagas nos prximos meses.

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Essa informao logo se espalhou e deixou os fornecedores assustados. Desde 2004, a empresa no fazia uma renegociao desse porte, diz um ex-diretor da Gafisa que trabalha, hoje, na concorrncia. Companhias como Gerdau e Votorantim reduziram o limite de crdito da incorporadora (procuradas, as empresas no comentaram). Duilio diz que esse tipo de prtica normal e faz parte da correria para atingir as metas do ano. Alm disso, a Gafisa demitiu 200 pessoas do escritrio central, 10% de seu quadro de funcionrios, na ltima semana de novembro. Como ningum parece saber ao certo o que vem por a, natural que a desconfiana em torno da companhia cresa. Com dificuldade para obter crdito de longo prazo, a Gafisa recorreu recentemente ao financiamento mais caro do mercado de dvida corporativa, a nota promissria. como um cheque especial: fcil de usar, mas com um custo alto. No incio de dezembro, a incorporadora fechou a captao de 230 milhes de reais, para ser pagos em um ano, com taxas de juro que variaram de 125% a 126% do CDI, ou algo como 14% ao ano a mdia do setor, para financiamentos de prazos at mais longos, fica em torno de 115% do CDI. A taxa muito alta, diz Guilherme Rocha, analista do Credit Suisse. Foi a primeira vez que a Gafisa emitiu uma promissria e a companhia foi a segunda empresa do setor que usou esse instrumento em 2011, de acordo com a Anbima, associao que elabora estatsticas sobre o mercado de capitais. Precisvamos levantar dinheiro rapidamente para colocar em curso uma deciso estratgica, mas ainda no posso dar detalhes do que , afirmou Duilio. Executivos do setor dizem que os recursos podem ser usados para pagar a ltima parcela da compra da empresa de loteamentos Alphaville, que vence no comeo de 2012 (a aquisio da Alphaville foi feita em 2006). Normalmente, esse tipo de pagamento feito via troca de aes, para no haver desembolso de caixa, mas, como os papis da Gafisa caram mais de 50% ao longo do ltimo ano, a alternativa ficou invi vel, j que a diluio dos atuais acionistas seria elevadssima. Em parte, a Gafisa enfrenta problemas comuns maioria das incorporadoras. Depois da euforia de 2005, 2006 e 2007, quando 20 empresas do setor captaram 12 bilhes de reais em ofertas de aes na Bovespa e lanaram imveis a toque de caixa, veio a ressaca.

Nos ltimos dois anos, faltaram de pedreiros a ao e cimento nas obras, e os custos explodiram. A maioria das empresas no tinha estrutura para tanto crescimento. Quando elas perceberam os desvios, j era tarde, diz Joo da Rocha Lima, pesquisador da Escola Politcnica da Universidade de So Paulo. A Cyrela, por exemplo, teve um prejuzo de 533 milhes de reais com empreendimentos que custaram mais do que o previsto. S que a Gafisa tem uma enorme dificuldade a mais: a Tenda, incorporadora de baixa renda comprada em 2008 pelo que, na poca, parecia uma pechincha suas aes haviam desabado 60% semanas antes da aquisio. A aquisio da Tenda foi comemorada pelo mercado. Mas at hoje a empresa no deu o retorno esperado na verdade, no deu retorno algum e gerou problema atrs de problema. Segundo o prprio Duilio, a rentabilidade dos projetos da Tenda prxima de zero, quando deveria estar entre 10% e 15% pelas projees feitas no momento da compra. O foco da Tenda era volume, no execuo. Eles lanavam, mas no tinham capacidade de entregar, diz Luiz Maurcio de Garcia, analista de construo da corretora do Bradesco e ex-gerente de relaes com investidores da Gafisa. Os novos donos s perceberam isso aps a aquisio, e hoje tentam
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calcular o tamanho dos problemas herdados. H casos de empreendimentos que custaram 50% mais do que se previa inicialmente e outros que foram construdos sem respeitar o projeto original. Alm disso, constatou-se que a Tenda tinha um sistema de anlise de crdito rudimentar. Dos 32908 clientes que compraram seus imveis, s 5380, pouco mais de 16%, tm condies de pagar o que devem hoje. Cerca de 5000 no tm o perfil necessrio para contratar um financiamento imobilirio e, por isso, a Gafisa vai devolver a eles o que j pagaram pelos imveis e revend-los. O restante est em anlise. A empresa tambm est revisando a situao de 81 canteiros de obra da Tenda. O objetivo determinar quantas construes tero de ser canceladas por entraves ambientais ou erros de projeto. Se essas obras forem canceladas, a empresa vai jogar no lixo o investimento j feito, diz Alain Nicolau, colega de Garcia no Bradesco.

como se a Tenda fosse um tumor maligno dentro da Gafisa, diz um executivo que deixou a empresa em 2011. Os problemas trazidos por ela contaminam o grupo. Quem era alocado para trabalhar com os empreendimentos da Tenda costumava ver isso como punio, j que sabia que a chance de conseguir cumprir metas e receber bnus era mnima. Em janeiro, a Gafisa vai transferir os 250 funcionrios que trabalham em projetos da Tenda (incluindo diretores) para outro prdio, na regio central de So Paulo. A explicao oficial que, assim, eles podero conhecer melhor o perfil dos clientes de baixa renda, porque o novo escritrio fica no mesmo prdio em que funciona a loja mais movimentada da Tenda. Mas funcionrios dizem que o objetivo real separar as equipes da Tenda e da Gafisa para reduzir o mal-estar entre os profissionais.

Joia da coroa
A mudana faz parte de uma reestruturao mais ampla que a Gafisa anunciou h um ms. Daqui para a frente, s sero feitos lanamentos para clientes de baixa renda que tenham sido aprovados previamente pela Caixa Econmica Federal, com a garantia de que os compradores sero financiados pelo banco. Prefiro demorar mais para lanar a voltar a ter essas dificuldades. H muita demanda na baixa renda, mas fcil esses clientes perderem a capacidade de pagamento ao longo da construo, diz Duilio. A maioria dos analistas aprovou a deciso da empresa de ser mais conservadora. A Gafisa perdeu mais da metade de seu valor de mercado em 2011. avaliada em pouco mais de 2 bilhes de reais, praticamente o mesmo que empresas menores, como Eztec e JHSF. Seu patrimnio cerca de 75% maior que o valor em bolsa, um sinal de que suas aes esto extremamente baratas e, por isso, a companhia foi procurada por fundos de private equity e outras incorporadoras. Todo mundo teve umas trs reunies nos ltimos meses para falar de Gafisa, diz o scio de um fundo. O que mais interessa a operao de Alphaville, o melhor negcio da Gafisa, com uma margem de lucro de cerca de 30%. EXAME apurou que PDG e pelo menos dois fundos fizeram ofertas por Alphaville. a nossa joia da coroa. No vamos vender, diz Duilio. Vender Alphaville e ficar com a Tenda: eis uma troca que executivo nenhum gostaria de fazer.
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