Breves anotaes sobre o Registro de Imveis

Marcelo Augusto Santana de Melo Registrador imobilirio em Araatuba-SP (Brasil) e Diretor de Meio Ambiente do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil IRIB (marceloasm@uol.com.br) . "O primeiro dever do homem em sociedade ser til aos membros dela; e cada um deve, segundo as suas foras fsicas ou morais, administrar, em benefcio da mesma os conhecimentos, os talentos que a natureza, a arte, ou a educao lhe prestou" (HIPLITO DA COSTA - Londres, 1 de junho de 1808 (Trecho da introduo do Correio Braziliense).

I - INTRODUO. II - NATUREZA JURDICA. III DEFINIO. IV - EVOLUO HISTRICA. V - A FUNO DO REGISTRO DE IMVEIS. VI - PRINCPIOS BASILARES DO REGISTRO DE IMVEIS: Princpio da Disponibilidade. Princpio da Instncia ou Solicitao. Princpio da Prioridade. Princpio da Especialidade. Princpio da Publicidade. Princpios da legitimao e f-pblica registrria . Princpio da Legalidade. Princpio da Cindibilidade. Princpio da Segurana Jurdica. VII - PRINCIPAIS LIVROS DO REGISTRO DE IMVEIS: Livros principais. Dos Livros internos. Classificadores Obrigatrios. Gerais. Especficos. VIII - PROCEDIMENTO DE DVIDA. IX BIBLIOGRAFIA.

I - INTRODUO.

Trata-se de rdua tarefa escrever sobre o Registro de Imveis, tamanha a importncia e complexidade do instituto, principalmente nos dias de hoje em que juristas como Afrnio de Carvalho, Ademar Fioranelli, Serpa Lopes, Maria Helena Diniz, Nicolau Balbino entre outros, escreveram obras de flego sobre a matria, todavia, nosso objeto mais modesto. Malgrado a existncia de farta e qualificada doutrina, percebe-se a ausncia de texto dirigido ao estudante ou profissional de direito que no est familiarizado com o instituto, dessa forma, procuramos formular um roteiro prtico e terico da atividade registral, tecendo algumas consideraes acerca de funo to importante para o direito brasileiro, principalmente sua natureza jurdica, definio, origem histrica e princpios fundamentais, sem, contudo, perder de vista a finalidade desse trabalho que busca fixar linhas gerais sobre o Registro de Imveis comentando alguns aspectos prticos. Outra finalidade do presente estudo contribuir para aproximar a populao ao Registro de Imveis que muitas vezes desconhece sua finalidade, correndo riscos desnecessrios ao celebrar negcios jurdicos. II - NATUREZA JURDICA. O artigo 236 da Constituio Federal dispe que "os servios notariais e de registro so exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico". O artigo 3 da Lei 8.935/94, que regulamentou referido dispositivo constitucional, por seu turno, define: "Notrio, ou tabelio, e oficial de registro, ou registrador, so profissionais do direito, dotados de f pblica, a quem delegado o exerccio da atividade notarial e de registro". Delegar consiste em atribuir atividade prpria da administrao a um ente privado ou pblico, assim sendo, conclui-se pela anlise dos referidos textos que, as atividades notarial e de registro so pblicas por excelncia, sendo exercidas, contudo, em carter privado por particulares investidos na funo pblica por delegao, sendo os prepostos contratados diretamente pelo delegado, atravs do regime previdencirio comum (INSS) e pelas normas contidas na Consolidao das Leis do Trabalho (CLT). A remunerao dos oficiais e tabelies feita atravs dos emolumentos que so devidos pelos atos por eles praticados, cuja regulamentao e

regimento so de competncia do Estado (Lei Federal n 10.169, de 29 de dezembro de 2000). A natureza jurdica das custas discutida pela doutrina, fixando o Supremo Tribunal Federal entendimento no sentido de tratar-se de taxa, modalidade de tributo (RE 116.208-2, D.O.U. de 8.6.90). Ressalte-se que a delegao pelo Poder Pblico realizada por meio de concurso de provas e ttulos, realizado pelo Poder Judicirio, com participao, em todas as suas fases, da Ordem dos Advogados do Brasil, do Ministrio Pblico, de um notrio e de um registrador (art. 15 da Lei 8.935/94), de forma que nenhuma delegao poder ficar vaga, sem abertura de concurso, por mais de seis meses. A fiscalizao dos atos notariais e de registro realizada tambm pelo Poder Judicirio (artigo 37 da Lei 8.935/94), que exerce funo totalmente atpica ou anmala, ou seja, de carter administrativo. A legislao estadual deve fixar a competncia sobre a fiscalizao, sendo que no Estado de So Paulo exercida pelo Corregedor Geral da Justia e pelos Juzes de Direito investidos na funo de corregedores permanentes. O Professor WALTER CENEVIVA, comentando o referido artigo 37, esclarece que, fiscalizao "tem, neste dispositivo, significado amplo. A normalidade da ao de fiscalizar compreende as aes de examinar e submeter vigilncia os atos do delegado e ou os documentos do servio".1 Em que pese a possibilidade de seus atos serem submetidos fiscalizao do Poder Judicirio, tem o Oficial ampla autonomia para, no exerccio de suas atribuies, tomar decises, no podendo se valer do rgo fiscalizador para se eximir de eventual responsabilidade, como suscitar dvida por receio ou desconhecimento jurdico. O Oficial e o Poder Judicirio possuem funes prprias, outorgadas pela Constituio Federal, plenamente delimitadas em legislao federal, sendo inadmissvel a invaso de atribuies ou competncia. Ocorre que muitas vezes no fcil esta distino, principalmente quando o Oficial Registrador qualifica ttulos judiciais. O registrador, indubitavelmente, no investido de poderes a questionar a soberana composio de litgio, contudo, lhe compete o exame do ttulo luz dos princpios norteadores do registro de imveis.2
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Lei dos Notrios e dos Registradores Comentada, Ed. Saraiva, 1996, pg. 193 ; Acrdo 87-0, So Bernardo do Campo, 29.12.1980, Desembargador Adriano Marrey.

Para que a fiscalizao seja eficaz e atuante a Lei 8.935/94 confere ao juiz corregedor o poder de aplicar, de acordo com o grau de gravidade do ato praticado pelo oficial ou tabelio, as penas de repreenso, multa, suspenso e perda da delegao, respeitados sempre os direitos ao contraditrio e ampla defesa garantidos pela Constituio Federal. A perda da delegao poder ser decretada, ainda, atravs de sentena judicial transitada em julgado. Mas o papel do Poder Judicirio no se restringe somente fiscalizao, est o mesmo tambm incumbido da elaborao das normas tcnicas a que esto submetidos todos servios notariais e de registro, nos termos do artigo 30, inciso XIV, da Lei n 8.935, de 18 de novembro de 1994, disciplinando normativamente a funo de cada especialidade, garantindo a uniformidade de entendimento e interpretao das leis a que esto submetidos. As decises proferidas por esses rgos so consideradas normas tcnicas uma vez que ao decidir os procedimentos de dvida e outros processos administrativos, fixam normativamente a atuao dos oficiais e tabelies para os prximos casos semelhantes, evitando suscitaes de dvida ou procedimentos administrativos desnecessrios. A Emenda Constitucional n. 45, de 08 de dezembro de 2004, criou o Conselho Nacional de Justia, estabelecendo, entre outras funes, receber e conhecer das reclamaes contra membros ou rgos do Poder Judicirio, inclusive contra seus servios auxiliares, serventias e rgos prestadores de servios notariais e de registro que atuem por delegao do poder pblico ou oficializados, sem prejuzo da competncia disciplinar e correicional dos tribunais, podendo avocar processos disciplinares em curso e determinar a remoo, a disponibilidade ou a aposentadoria com subsdios ou proventos proporcionais ao tempo de servio e aplicar outras sanes administrativas, assegurada ampla defesa (art. 103-B, 4, inciso III, da Constituio Federal). Ao submeter registradores e tabelies fiscalizao do Conselho Nacional de Justia, foi reativada a discusso sobre natureza jurdica dos servios, pois o rgo censrio foi criado especialmente para fiscalizar as atividades de integrantes do Poder Judicirio, o que pode levar o intrprete concluso que os servios notariais e de registro so tpico daquele poder. No obstante, nos parece mais lgica adotar a corrente de que os registradores imobilirios so fiscalizados pelo Conselho Nacional de Justia por desempenharem funo que se assemelha do Poder Judicirio, principalmente quando qualifica ttulos e autoriza a constituio do direito de

propriedade, somente alcanvel em alguns pases atravs de sentena judicial. Outro fator importante para compreenso do tema a promulgao da Lei 10.931/2004 que outorgou ao registrador imobilirio a presidncia dos procedimentos de retificao de registro, anteriormente de competncia do Poder Judicirio. A responsabilidade dos oficiais de registro e tabelies assemelhada objetiva, segundo entendimento da Egrgia Corregedoria Geral do Estado de So Paulo, ou seja, independe de culpa, praticado o ato lesivo e verificado o nexo de causalidade com a conduta do registrador ou tabelio ou de seu preposto, ser oficial ou tabelio responsabilizado civil e administrativamente, assegurado o direito de regresso contra os prepostos, no caso de dolo ou culpa (artigo 22 da Lei 8.935/94). De forma diversa, o Supremo Tribunal Federal nos ltimos julgados tem decidido no sentido da responsabilidade objetiva ser do Estado, cabendo ao de regresso deste em face do delegado, aplicando-se o artigo 37, 6 da Constituio Federal. RUI STOCO, seguindo o mesmo entendimento do pretrio excelso, em artigo publicado na Revista dos Tribunais de Abril de 1995, concluiu que a responsabilidade objetiva deve ser atribuda somente ao Estado, pois no se pode responsabilizar objetivamente o Estado e seu agente pelo mesmo fato, posto que responsabilizado um, no se pode exigir a indenizao do outro, bem como a interpretao do artigo 22 da Lei 8.935/94 no deve ser literal, mas sim teleolgica, procurando a finalidade da norma que deve ser compatvel com o artigo 37, 6, da Constituio Federal, sob pena de flagrante inconstitucionalidade. O Juiz do Tribunal de Alada Criminal e ex-Juiz de Direito da 1 Vara de Registros Pblicos de So Paulo, JOS RENATO NALINI, interpretando o respectivo dispositivo, esclarece que "em tese, o notrio ou registrador sempre tero responsabilidade que independe de culpa pessoal, mas pela culpa na m execuo do servio, aproximada responsabilidade objetiva".1 Por derradeiro, com relao responsabilidade criminal, tanto o oficial ou tabelio (agentes delegados), como seus prepostos (particulares) so equiparados para efeitos penais, a funcionrios pblicos (artigo 327 do Cdigo Penal), estando sujeitos, no caso de processo crime, tipificao dos crimes prprios ou imprprios praticados por funcionrios pblicos, bem como ao
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Registro de Imveis e Notas - Responsabilidade civil e disciplinar, Jos Renato Nalini e Ricardo Henry Marques Dip, Ed. Revista dos Tribunais, 1997, pg. 93

procedimento processual especial previsto nos artigos 513 e seguintes do Cdigo de Processo Penal para os crimes afianveis, exemplificando, o escrevente que subtrai para si ou para outrem verba destinada ao pagamento das custas devidas ao Estado comete o crime de peculato previsto no artigo 312 do Cdigo Penal e no o de furto (artigo 155 do mesmo cdigo). O procedimento para os crimes praticados por funcionrios pblicos tem uma caracterstica importante que o difere do comum, qual seja, a defesa preliminar. Oferecida a denncia ou queixa, o juiz, antes de receb-la, mandar notificar o agente pblico para apresentar a sua prvia defesa. Constitui fase obrigatria, acarretando a sua falta nulidade do processo, por ofensa ao princpio da ampla defesa e do contraditrio. No se convencendo da inexistncia do crime ou da improcedncia da ao, o juiz receber a denncia ou queixa, determinando a citao do ru, prosseguindo-se nos termos do procedimento ordinrio dos crimes de recluso. III - DEFINIO A Lei de Registros Pblicos no define registros pblicos ou o que vem a ser registro de imveis, alis, sbia opo legislativa pois essa tarefa deve ser atribuda doutrina. O artigo 1 da Lei 8.935/94, por seu turno, define servios notariais e de registro como sendo servios "de organizao tcnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos". O doutrinador portugus CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA possui excelente definio sobre Registro Pblico, segundo o jurista, Registro pblico o assento efetuado por um oficial pblico e constante de livros pblicos, do livre conhecimento, direto ou indireto, por todos os interessados, no qual se atestam fatos jurdicos conformes com a lei e referentes a uma pessoa ou a uma coisa, fatos entre si conectados pela referncia a um assento considerado principal, de modo a assegurar o conhecimento por terceiros da respectiva situao jurdica, e do qual a lei faz derivar, como efeitos mnimos, a presuno do seu conhecimento e a capacidade probatria. 1 AGUIAR VALLIM define Registro de Imveis como serventia da Justia encarregada de trasladar para os seus livros os atos jurdicos relativos

Publicidade e Teoria dos Registos. Livraria Almedina, Coimbra, 1966, pg. 97.

aos bens imveis, dando publicidade a estes atos que ento se presumem autnticos, seguros e eficazes contra todos.1 No obstante a qualidade conceitual do ilustre doutrinador, criticasse a expresso encarregada de trasladar em virtude do Registro de Imveis no somente transportar mas tambm conferir uma eficcia constitutiva para a maioria dos ttulos por ele recepcionados, gerando o direito real. Destarte, podemos definir o Registro de Imveis como rgo auxiliar do Direito Civil destinado ao assentamento de ttulos pblicos e privados, outorgando-lhes oponibilidade a terceiros, com ampla publicidade e destinado ao controle, eficcia, segurana e autenticidade das relaes jurdicas envolvendo imveis, garantindo-lhes presuno relativa da prova da propriedade. IV - EVOLUO HISTRICA. A princpio, na descoberta do Brasil, o Rei de Portugal adquiriu o ttulo originrio da posse, dividindo o novo territrio em capitanias hereditrias governadas por donatrios, que cediam parcialmente seus direitos possessrios aos moradores das capitanias atravs de cartas de sesmaria. 2 As sesmarias eram concedidas primeiro pelos donatrios das capitanias hereditrias, depois pelo governo geral, mais tarde pela Coroa de Portugal. Desse forma, no havia propriedade nos moldes em que conhecemos hoje, era em torno da posse que giravam todas as relaes econmicas. O regime das sesmarias durou at a independncia do Brasil (1822), sendo que somente em 1850, com a Lei n 601 e seu Regulamento n 1.318, de 1854, a posse foi legitimada sendo que, todas as posses que fossem levadas ao livro da Parquia Catlica (Registro do Vigrio), eram separadas do domnio pblico, tendo carter obrigatrio o registro das posses dos possuidores de terras devolutas. A propriedade nessa poca no se transmitia pelo contrato, mas pela tradio, que a entrega real ou simblica da coisa, sendo o registro do vigrio um controle essencialmente possessrio.
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Direito Imobilirio Brasileiro (doutrina e prtica). Revista dos Tribunais, 2 edio, pg. 66. Trechos de terras incultas que os donatrios podiam dar aos moradores da capitania, gratuitamente, para que as cultivassem B. Costa Porto. Estudo sobre o sistema sesmarial . Imprensa Universitria. Recife, 1965.

Em 1843 surgiu a Lei Oramentria n 317, que criou o registro de hipotecas, objetivando tornar a terra a base para o crdito, porm, ensina-nos Afrnio de Carvalho que o registro de hipotecas no deu os resultados esperados por lhe faltarem os requisitos de especialidade e publicidade.1 Em 1864 surgiu a Lei n 1.237 que criou o Registro Geral, denominada por muitos juristas como o embrio do Registro de Imveis. A Lei substitui a tradio pela transcrio como modo de transferncia, continuando o contrato a gerar efeitos obrigacionais. Ressalte-se, porm, que esse registro no era prova de propriedade, nem mesmo como presuno relativa, sendo que o autor precisava prov-la por outras vias como a reivindicatria. Em 1890 a Lei 1.237 foi substituda pelo Decreto n 169-A e seu Regulamento, Decreto n 370, contudo, substancialmente, nada foi alterado. Com o advento do Cdigo Civil de 1916, o Registro Geral foi substitudo pelo Registro de Imveis, mantendo-se a transcrio, entretanto, com uma mudana substancial, foi lhe dada nova roupagem, resultando em prova da propriedade juris tantum, ou seja, admitindo prova em contrrio. O cdigo trata da matria nos artigos 856 e seguintes. Com o Regulamento da Lei n 4.827, de 1924, consubstanciado no Decreto n 18.542, de 1928, foi introduzido no sistema registrrio o princpio da continuidade, exigindo-se, para qualquer transcrio ou inscrio, o registro do ttulo anterior. O regulamento subseqente, n 4.857 de 1939, nos ensina Afrnio de Carvalho, corrigiu a terminologia do ordenamento anterior, separando os atos sujeitos transcrio e inscrio. Os primeiros referentes aos atos de transmisso da propriedade; os segundos constituio de nus reais. Em 1973 surge a Lei 6.015, que reuniu em diploma legal todos os princpios norteadores do Registro de Imveis, aperfeioando uns e criando outros, de sorte que, de certa forma, revolucionou o cadastro predial brasileiro, principalmente no que tange aos livros, pois alm de reduzir a quantidade, centralizou um livro principal no imvel, criando a figura da matrcula 2 que
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Registro de Imveis, Ed. Forense, 1976, pg. 14; MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO leciona que matrcula: " um ato de registro, no sentido lato, que d origem individualidade do imvel na sistemtica registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado da transcrio da qual se originou" Reflexes sobre a matrcula 17 anos depois (Revista de Direito Imobilirio do IRIB n 33 - 1994).

representa a individualidade do imvel, sua situao geogrfica e perfeita descrio, sofrendo alteraes objetivas e subjetivas atravs da averbao, sempre com um mesmo nmero de ordem, facilitando incrivelmente as pesquisas e expedio de certides. A Lei 6.015/73 procurou esgotar a matria relativa a registros pblicos, disciplinando a matria de forma exaustiva, dividindo os atos praticados no Registro de Imveis em dois grandes grupos: registro e averbao. O primeiro envolvendo direitos e nus reais; o segundo, atos relativos mutao objetiva ou subjetiva da matrcula, conforme se observa de seu artigo 167. Tanto a doutrina como a jurisprudncia j firmaram entendimento no sentido de que referido rol taxativo (numerus clausus), somente podendo ser ampliado por vontade legislativa. O Cdigo Civil de 2002 outorgou maior importncia aos registros pblicos, consagrou princpios registrrios, confirmando a importncia do Registro de Imveis no Brasil e corrigindo algumas imperfeies, mas de um modo geral manteve a mesma linha do anterior. No artigo 1.227 foi taxativo afirmando que os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos. O 1 do artigo 1.245 dispe que enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. Trata-se de texto redundante porque referido preceito se extrai do artigo 1.227, contudo, serve para entender a vontade do legislador que reforou a importncia do registro no Registro de Imveis.

V - A FUNO DO REGISTRO DE IMVEIS. Antes de tratar propriamente da funo do Registro de Imveis, importante fazer um breve histrico dos sistemas de transmisso de propriedade. Esto cada vez mais freqentes as discusses sobre o sistema ideal de transmisso de bens imveis. cedio que o direito de propriedade exercido contra todos (erga omnes), de forma que o consentimento para a configurao e

idealizao do sistema registrrio deve ser fruto de consentimento das pessoas que, mesmo que fictamente, so atingidas pelo efeito da propriedade. Existem basicamente trs modelos de sistemas registrrios no mundo, so eles: a) Registro de documentos; b) Contratao privada; e c) Registro de direitos. No primeiro, Registro de Documentos, apenas se traslada e conserva os contratos privados para proporcionar provas documentais da titularidade que so empregadas posteriormente pelos tribunais, que aplicam uma regra de prioridade, estimulando as partes a depositarem o quanto antes seus ttulos. Nesse sistema, atualmente utilizado na Frana e maior parte dos Estados Unidos, somente se produzem informaes, que sero utilizadas em momento ulterior. Para se adquirir um imvel ou mesmo hipotec-lo necessrio proceder a uma rigorosa pesquisa para concentrar e depurar as informaes, pesquisa essa geralmente patrocinada por profissionais especializados, advogados e principalmente pela empresas seguradoras de ttulos, que controlam o mercado imobilirio norte americano e comeam a se estabelecer em pases em desenvolvimento como o Mxico, cujo sistema registrrio est sofrendo forte presso que atrapalha seu natural crescimento. No sistema de contratao privada, adotado na Inglaterra at a segunda metade do sculo XX, os tribunais podem reconhecer eficcia real a direitos que tenham permanecido ocultos. Tendo em vista a escassa possibilidade de identificar os direitos reais, a legislao refora os direitos obrigacionais, mesmo porque as informaes sobre a cadeia de ttulos so precrias. Os Registros de direitos, sistema adotado no Brasil, Espanha e Alemanha, contm informaes no dos ttulos que ingressam, mas da prpria constituio do direito. Para isso, antes da inscrio existe uma forte depurao dos direitos reais, aplicando-se princpios registrrios como o da prioridade, trato sucessivo, rogao etc. Em todo caso, os direitos somente sero inscritos quando o registrador determina que no afetam a nenhum outro direito real. Com o advento do Cdigo Civil e alteraes efetuadas pela Lei de Registros Pblicos, o Registro de Imveis passou a ter funo essencial para o direito brasileiro, de maneira que a maioria das relaes patrimoniais envolvendo imveis passaram a ser controladas por ele, criando e aperfeioando o cadastro da propriedade imobiliria. Propriedade essa

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garantida pela Constituio Federal em seu artigo 5, inciso XXII, a todos os brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil. 1 Ressalte-se que o Registro de Imveis no passou a ser simplesmente um repositrio de ttulos, muito pelo contrrio, transformou-se em verdadeiro rgo controlador de seus aspectos formais, aplicando-se os princpios registrrios sem, contudo, interferir na vontade das partes, garantindo a segurana jurdica, a confiabilidade do sistema e a ampla publicidade de seus atos. O eminente e atuante registrador paulistano ADEMAR FIORANELLI nos ensina que a preciso do Registro Imobilirio no mundo dos negcios vital para que nele existam, de forma irrepreensvel, segurana e confiabilidade, verdadeiros pilares que ho de sustent-lo. Sem essas bases slidas, os negcios imobilirios, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuzos, decepes e irreparveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurana e a confiabilidade transmitidas pelo registro que proporcionam a estabilidade nas relaes entre os participantes dos mltiplos negcios realizados nessa rea. 2 Uma das principais funes do registrador a anlise do ttulo, tambm chamada qualificao, que o juzo de valor que o registrador realiza sobre a legalidade dos documentos e sobre a validade e eficcia dos negcios jurdicos contidos neles 3. Observem que a qualificao registrria, cotejando-se com outros sistemas registrrios, equivale a uma sentena de mrito de primeira instncia anmala, j que no gera coisa julgada. Apresentado o ttulo a registro o Oficial Registrador ir proceder a aplicao dos princpios registrrios ao caso concreto, surgindo a viabilidade ou no do acesso ao flio real.

ADEMAR FIORANELLI define propriedade como direito real que congrega em si todos os poderes originrios do domnio, ou seja, o uso, o gozo e a disponibilidade da coisa (Direito Reg istral Imobilirio. Sergio Antonio Fabris Editor Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, Porto Alegre, 2001, pg. 384).
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Ob. Cit., pg. 381 ; Diz-se qualificao registral (imobiliria) o juzo prudencial, positivo ou negativo, da potncia de um ttulo em ordem a sua inscrio predial, importando no imprio de seu registro ou de sua irregistrao. O juzo qualificador (enquanto concluso do procedimento prudencial) pode ser positivo (em ordem a seu fim, que o registro) ou negativo (desqualificao, juzo desqualificador), de toda sorte consistindo sua mais destacada relevncia a imperao de que se registre ou de que no se registre um ttulo. E, exatamente porque a aplicao ao opervel o fim do intelecto prtico, o ato de imprio, na qualificao registral, o mais relevante dessa complexa deciso prudencial (RICARDO HENRY MARQUES DIP - SOBRE A QUALIFICAO NO REGISTRO DE IMVEIS - Revista de Direito Imobilirio do IRIB - 29 - janeiro a junho de 1992).

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Como relatamos, o sistema adotado no Brasil se assemelha ao da Alemanha em que existe um ttulo causal que deve ser levado a um rgo que o recepcionar dando-lhe publicidade e constituindo a mutao jurdico-real, ao contrrio do ocorre no direito francs em que basta o ttulo para que o domnio seja transferido. O ttulo gera direitos obrigacionais entre as partes, contudo, somente seu registro lhe confere eficcia erga omnes. A grande diferena entre os sistemas germnico e brasileiro funda-se na presuno que dada propriedade, no alemo, uma vez inscrito o ttulo a presuno absoluta (juris et de jure) da propriedade, diferentemente do que ocorre no direito brasileiro onde a presuno relativa (juris tantum) nos termos do 2 do artigo 1.245, enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel . Exceo a esse preceito o registro de torrens para imveis rurais, regulado pelos artigos 277 e seguintes da Lei de Registros Pblicos, onde depois de determinado procedimento que inclui a notificao de confrontantes e publicao de editais, ser prolatada sentena que depois de registrada, outorgar propriedade presuno absoluta. Em sntese, para a aquisio da propriedade do imvel no basta o simples acordo de vontades entre adquirente e transmitente. O contrato de compra e venda, por exemplo, no suficiente, por si s, para transmitir o domnio. Essa transferncia somente se opera com o registro do ttulo no registro imobilirio, antes deste somente existir o direito pessoal. cedio que o registro no Registro de Imveis no a nica forma de aquisio da propriedade imvel, j que nos termos do Cdigo Civil tambm se adquire a propriedade pela acesso, usucapio, desapropriao e pelo direito hereditrio, porm, mesmo nesses casos imprescindvel o acesso ao Registro de Imveis para ser preservada a continuidade registrria e eficcia erga omnes, possuindo o ato praticado somente efeito declaratrio. Salienta-se que paralelamente essa atividade do Registro de Imveis, exerce esse rgo outra funo, desta vez atpica e acessria, qual seja, a de fiscalizador de recolhimento de tributos e cooperador do Fisco. Com efeito, vrias leis especiais conferem ao Registro de Imveis o papel de fiscalizar o recolhimento de tributos referentes a imveis como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto de Transmisso de bens Imveis (ITBI) etc., bem como a de cooperar com vrios rgos pblicos, por exemplo, a Declarao de Operaes Imobilirias (DOI) que dever ser prestada Secretaria da Receita Federal mensalmente pelos oficiais e tabelies. Alis, compreensvel que o Estado se valha do Registro de Imveis para fiscalizar o

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pagamento dos tributos que lhe so devidos, pois o registro um ato em parte privado e em parte estatal, pela natureza de sua funo. Desenvolve-se, outrossim, a idia da utilizao do Registro de Imveis como meio para se combater e evitar burla s leis de parcelamento do solo e condomnio horizontal, bem como ao cdigo de defesa do consumidor, onde podemos destacar decises da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo no sentido do Oficial Registrador promover a remessa de informaes para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministrio Pblico e para a Prefeitura Municipal quando vier a ter cincia de fundados indcios da efetivao de parcelamento irregular de imvel (Processo CG n 18.965/99, de 30 de agosto de 1999 e Processo CG n 2.588/2000, de 08 de junho de 2001); e quando do arquivamento de contrato padro em loteamentos ou incorporaes imobilirias observar se no desrespeita as normas cogentes relativas ao cdigo de defesa do consumidor (Processo CG n 1.955/98, de 23 de fevereiro de 1999). A Constituio Federal ao instituir em clusula ptrea a funo social da propriedade (art. 5, inciso XXIII) e ao declarar que todos tm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado (art. 225) atribuiu ao Registro de Imveis caractersticas que outrora no possua, como a necessidade de incorporao do conceito de funo social da propriedade e do meio ambiente, percepo claramente observada pelo legislador no Estatuto da Cidade e na legislao ambiental, o que tambm se aplica ao Direito Urbanstico que evoluiu muito nos ltimos anos. Fcil a percepo da importncia do Registro de Imveis no Brasil que durante esses anos de existncia sofreu significativa evoluo, centralizando as informaes imobilirias e servindo de fonte segura e obrigatria para todos os demais ramos do direito. O Registro de Imveis brasileiro somente ainda no atingiu o mesmo nvel e eficincia dos sistemas argentino e alemo em razo da debilidade cadastral, falta de informao jurdica e costume da sociedade em geral, entre outros motivos. verdade que o sistema de colonizao no ajudou para que se criasse um cadastro eficiente, porm, comum relaes jurdicas envolvendo imveis serem intermediadas por profissionais no especializados em registros pblicos. Outro problema o tratamento que conferido pelos cursos de direito do pas que do pouca importncia matria de registros pblicos, quase sempre ministrada rapidamente como subttulo do direito das coisas, no curso de direito civil. Por outro lado, os concursos pblicos esto

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cada vez mais exigindo conhecimentos sobre o Registro de Imveis, incluindo a matria expressamente nos editais, o que comprova a preocupao com a matria e importncia de seu domnio. 1 No se nega que outrora o Registro de Imveis era tido como rgo eminentemente burocrtico, insensvel sua principal finalidade que o nascimento do direito real, todavia, hodiernamente no essa a tendncia, nesse sentido cumpre trazer colao o entendimento do Presidente do Tribunal de Justia de So Paulo, Desembargador MRCIO MARTINS BONILHA, quando ainda Corregedor-Geral da Justia: O Registro de Imveis no instituio esttica, alheia ao que ocorre sua volta e, desde que assegurada a segurana jurdica e a confiabilidade do sistema, deve recepcionar ttulos instrudos de documentos que importam em superao de bices ofertados. No h razo para se transformar a apregoada rigidez formal do sistema registrrio em dogma que redunde em negao do prprio direito real, punindo as deficincias anteriores com solues inadequadas e exigindo perfeio ainda no atingida. A razoabilidade h de pautar a conduta de todos os que atuam na rea, com os parmetros j citados. (Apel. Cvel 29.1750/0 - So Paulo, D.O.E. de 13.06.1996). De forma semelhante, j discorria SERPA LOPES: Um princpio devem todos ter em vista, quer o Oficial do Registro, quer o prprio Juiz: em matria de Registro de Imveis toda a interpretao deve tender para facilitar e no para dificultar o acesso dos ttulos ao Registro, de modo que toda a propriedade imobiliria, e todos os direitos sobre ela recados fiquem sob o amparo de regime do registro imobilirio e participem de seus benefcios.2 Com efeito, no se pode jamais perder de vista que na qualificao do ttulo se est lidando com um dos direitos mais importantes de nossa sociedade que o DIREITO DE PROPRIEDADE, garantido pela Constituio Federal
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C.f. Ingresso s carreiras da Magistratura (concursos n os 168 e 171) e Ministrio Pblico (concursos n os 72, 81 e 82), ambos do Estado de So Paulo.
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Tratado dos Registros Pblicos, VII - pg. 346 - 3 Ed;

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e que no deve ser mitigado por formalismo desnecessrio ou legislao ordinria.

VI - PRINCPIOS BASILARES DO REGISTRO DE IMVEIS. O Professor NARCISO ORLANDI NETO nos ensina que o melhor mtodo para a aprendizagem do Registro de Imveis o estudo de seus princpios, pois atravs deles podemos entender a finalidade do instituto e fixar sua importncia jurdica. 1 Os princpios que regem o sistema registral tm como escopo conferir ao cidado absoluta segurana dos atos registrrios, no podendo ser desprezados, sob pena de se ferir a credibilidade dos registros e segurana do servio. No obstante seu carter didtico, a no observncia dos princpios fundamentais do registro de imveis podem causar srias conseqncias para o ato praticado, principalmente sua nulidade, como se observa do artigo 214 da Lei de Registros Pblicos: As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no independente de ao direta. Desse forma, uma vez constatada a violao a princpio registrrio, poder o ato maculado com vcio ser cancelado administrativamente pelo Juiz corregedor, independentemente de ajuizamento de ao contenciosa. Princpio da Unitariedade Matricial. Entende-se por este princpio a impossibilidade da matrcula conter mais do que um imvel em sua descrio, bem como da abertura de matrcula de parte ideal de imvel, consoante interpretao do artigo 176, 1, inciso I da Lei 6.015/73. Consoante RICARDO HENRY MARQUES DIP, a unitariedade exige que a matriz abranja a integralidade do imvel, e que a cada imvel corresponda nica matrcula. A agregao de prdios contguos supe a unidade social ou econmica do todo, formado com a anexao dos imveis antes autnomos, de sorte que no se vislumbra exceo rgida concepo de unitariedade perfilhada pelo direito brasileiro..2 A expresso cada imvel contida no referido artigo 176 da Lei 6.015/73 significa unidade territorial com continuidade de rea, contornos definidos e individualizada de outras glebas.
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Retificao do Registro de Imveis, Editora Oliveira Mendes, 1997, pg. 54. Da Unitariedade Matricial, Revista de Direito Imobilirio n 17/18 Jan/Dez. de 1986.

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Dessa forma, expressamente vedada a abertura de matrcula envolvendo parte ideal de imvel, o que era possvel no sistema das transcries, onde se era transcrito o ttulo que muitas vezes envolvia parte ideal de imvel, devendo ser recomposto o imvel todo para se abrir a matrcula, ou mais claramente, segundo o Conselho Superior da Magistratura, referida recomposio semelhante feitura de uma colcha de retalhos, rene as expresses aritmticas das partes e os seus titulares atuais: fsico-jurdica (Apel. Cvel n 003183-0). Ultimamente esse princpio tem sofrido muitas crticas, principalmente no tratamento dos chamados terrenos de marinha, onde muitas vezes encontramos matrculas abrangendo dois imveis (parte alodial e parte terreno de marinha). Assim, a tendncia ser uma reformulao do princpio da unitariedade matricial, principalmente com relao definio de imvel, que deve abranger tambm o conceito econmico como ocorre em outros pases, bem como da possibilidade da matrcula abranger dois ou mais imveis desde que respeitada uma finalidade como por exemplo, um empreendimento imobilirio. 1 Princpio da Continuidade ou Trato Sucessivo. O princpio da continuidade, que se apia no de especialidade, quer dizer que, em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmisses, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistncia de imvel no patrimnio de transferente. Ao exigir que cada inscrio encontre sua procedncia em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmisso ou da onerao do direito, acaba por transform-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligar posteriormente. Graas a isso o Registro de Imveis inspira confiana ao pblico.2 Trata-se de clssica definio de AFRNIO DE CARVALHO sobre o princpio da continuidade, reiteradamente utilizada em citaes, decises,
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A Propsito da Enfiteuse (uma nova abordagem ao princpio da unitariedade da matrcula) - Contribuio aos estudos do XXVII Encontro dos Oficiais de Registro de Imveis do Brasil Vitria ES de 7 a 11 de agosto de 2000; 2 Ob. Cit., pg. 285

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acrdos e pareceres, e mesmo com o passar dos anos ainda consegue, com segurana, resumir o verdadeiro sentido do encadeamento subjetivo exigido pela Lei de Registros Pblicos. O princpio da continuidade ou do trato sucessivo tem alcance puramente formal, ou seja, visa a conseguir que o histrico registral de cada imvel seja autntico e completo, tomando-se necessria uma continuidade entre os lanamentos inerentes a esse mesmo imvel. A anlise a ser realizada subjetiva, ou seja, deve observar o encadeamento dos titulares dos respectivos direitos reais. So dois os principais artigos da Lei 6.015/73 que tratam do referido princpio: Art. 195. Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Art. 237. Ainda que o imvel esteja matriculado, no se far registro que dependa da apresentao de ttulo anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. Princpio da Disponibilidade. Trata-se de corolrio do princpio da continuidade. Alicera-se o princpio da disponibilidade em uma primeira anlise, na mxima "ningum poder transmitir o que no possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo plus jus transfere. Assim sendo, na transferncia de domnio deve-se sempre respeitar a exata propriedade do alienante, principalmente em seus aspectos quantitativos, por exemplo: figurando na matrcula determinada pessoa proprietria da parte ideal de cinqenta por cento do imvel, dever a mesma, na transmisso, comparecer alienando essa mesma parte ideal, que corresponde ao direito a ela correspondente. Mas no s, o princpio da disponibilidade aplicado tambm nos parcelamentos e apuraes de remanescente de imveis. Com efeito, nessas hipteses preciso respeitar sempre a rea total do imvel primitivo a fim de que a transcrio ou matrcula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada, afastando-se eventuais sobreposies.

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Essa anlise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou seja, mero clculo aritmtico da rea total do imvel at proceder-se seu esgotamento, todavia, aps o advento da Lei 6.015/73, passou-se uma anlise qualitativa ou geodsica, observando-se todas as caractersticas do imvel, tais como medidas lineares, rea total, confrontaes e distncia da prxima esquina. Princpio da Instncia ou Solicitao. Entende-se por este princpio que a iniciativa de requerer a prtica de determinado ato registrrio deve partir da parte interessada ou pela autoridade, no podendo o oficial registrador praticar atos de ofcio que onerem de qualquer forma a parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de Registros Pblicos. Assim sendo, todos os ttulos que forem apresentados qualificao do oficial devero conter expressa ou implicitamente a autorizao para se proceder os atos requeridos. Existem excees ao referido princpio, sendo permitido ao Oficial Registrador a retificao de ofcio do registro ou da averbao (art. 213, inciso I, da Lei 6.015/73), a abertura de matrcula para imveis transcritos desde que a transcrio anterior contenha os elementos necessrios, etc. Princpio da Prioridade. Os ttulos apresentados para registros so recepcionados e recebem uma numerao cronolgica aps lanados no livro de protocolo, esse ato denominado prenotao ou protocolizao. O oficial registrador tem trinta dias para efetuar o registro do ttulo, sendo que em caso de desqualificao, dever devolve-lo parte em quinze dias, para que esta possa satisfazer as exigncias. Nesse perodo (30 dias), o ttulo apresentado recebe uma prioridade com relao a qualquer outro ttulo envolvendo o mesmo imvel, de sorte que somente perder esse direito no caso da no satisfao das exigncias e conseqente trmino do prazo. O princpio da prioridade determina que, no confronto de direitos contraditrios submetidos simultaneamente qualificao, os registros seguem a ordem de prenotao dos respectivos ttulos. Para AFRNIO DE CARVALHO, significa que, num concurso de direitos reais sobre um imvel,

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estes no ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relao de precedncia fundada na ordem cronolgica do seu aparecimento.1 Dessa forma, uma vez protocolizado um ttulo envolvendo determinado imvel, nenhum outro apresentado posteriormente, envolvendo o mesmo imvel, poder ser registrado no prazo de trinta dias. Caso ocorra a apresentao de ttulos em datas diversas, tendo por objeto, porm, o mesmo imvel, o que foi apresentado primeiramente ter preferncia sobre o segundo, ocorrendo o que denomina-se ttulos contraditrios, ou seja, ttulos que tm por objeto direitos que no podem coexistir ou cuja fora depende da ordem de ingresso no Registro de Imveis. preciso salientar que a data da prenotao de suma importncia para o registro, em razo de constar no artigo 1.246 do Cdigo Civil que "O registro eficaz desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo ". Assim sendo, com o registro do ttulo ter-se- efeito retroativo da data da aquisio, que para todos os efeitos jurdicos a mesma da prenotao. PONTES DE MIRANDA, comentando referido dispositivo alerta que o adquirente "desde a data em que... obtm a protocolizao o imvel seu". 2 Princpio da Especialidade. De origem doutrinria, esse princpio foi emprestado dos direitos reais de garantia na referncia especializao da hipoteca. Afrnio de Carvalho, com a clareza que lhe peculiar, afirma que o princpio de especialidade significa que toda inscrio deve recair sobre um objeto precisamente individuado.3 Assim, o requisito registral da especialidade do imvel, vertido no fraseado clssico do direito, significa a sua descrio como corpo certo, a sua representao escrita como individualidade autnoma, como o seu modo de ser fsico, que o torna inconfundvel e, portanto heterogneo em relao a qualquer outro. O corpo certo imobilirio ocupa um lugar determinado no espao, que o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar

Ob. cit., p. 191. Tratado de Direito Privado, 4 ed., Rev. Dos Tribunais, So Paulo, 1983, t. XI, p. 330; Ob. cit., pg. 2 19;

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maior ou menor rea, contanto que no sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial.1 O artigo 176 da Lei n 6.015/73 a expresso do princpio da especialidade, exigindo a identificao do imvel com todas as suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea e denominao, se rural, ou logradouro e nmero, se urbano, e sua designao cadastral, se houver. A doutrina divide o princpio da especialidade em trs classes: a) a denominada especialidade objetiva que concerne ao objeto da situao jurdica que o imvel com todas suas caractersticas que acabamos de discorrer; b) a chamada especialidade subjetiva, que diz respeito s pessoas titulares de direitos ou poderes enunciados na situao jurdica, principalmente completa identificao; e c) a especialidade do fato jurdico exprimindo-se sua natureza, extenso s condies que houver, seu valor. Contudo, somente os dois primeiros foram aceitos e amplamente difundidos em razo da maior aplicao ou relevncia registrria. Com o advento da Lei n. 10.267, de 28.08.2001, foi criada uma forma tecnicamente mais precisa de descrio de imveis rurais, trata-se do georreferenciamento. A referida lei alterou a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, exigindo a identificao dos imveis rurais por meio desse sistema que ser obtido a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA ( 3 do artigo 176). Assim, deu-se incio a uma interconexo entre cadastro e registro, indita no cenrio mundial. O registro alm de tecnicamente descrito, corresponder exatamente figura geomtrica ftica. Princpio da Publicidade. Segundo preleciona NICOLAU BALBINO FILHO "a publicidade a alma dos registros pblicos. a oportunidade que o legislador quer dar ao povo de conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados atos. Deixa a par de todo o movimento de pessoas e bens".2

Ob. cit., pg. 224. Registro de Imveis, Ed. Saraiva, 9 edio, 1999, pg. 9 ;

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A publicidade uma das caractersticas do Registro de Imveis, no se pode admitir que um registro tenha eficcia "erga omnes" (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informao ao pblico em geral. No Registro de Imveis a publicidade dos atos por ele praticados garantida no somente pela prpria Lei 6.015/73, como tambm por norma constitucional (artigo 5, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certido para qualquer parte que a solicite, independentemente de identificao. 1 Ressalte-se que a publicidade corroborada pelo fato do registro do ttulo ser obrigatrio na circunscrio imobiliria da situao do imvel, facilitando muito a pesquisa em torno deste (artigo 169 da Lei 6.015/73), o que levou alguns autores a desenvolver o princpio da territorialidade, no obstante, preferimos trat-lo apenas como caracterstica do Registro de Imveis. Princpios da legitimao e f-pblica registrria. O princpio da legitimao configurado pela presuno que o direito inscrito existe e pertence ao seu titular na forma e extenso que consta do flio real. O registro do assento registrrio equivale a uma sentena de mrito e pode ser retificado ou cancelado atravs da via recursal apropriada. O princpio da f-pblica registrria, uma das vigas mestras do direito espanhol, est definido no artigo 34 da Lei Hipotecria de 08 de fevereiro de 1946 e determina que o terceiro que de boa-f adquira a ttulo oneroso algum direito de pessoa que no Registro aparea com faculdades para transmiti-lo, ser mantido na sua aquisio, uma vez que haja inscrito seu direito, ainda que depois se anule ou resolva o do outorgante por razes de causas que no constem no mesmo Registro. Assim, para estar protegido, deve o proprietrio preencher os requisitos constantes do referido artigo. O sistema registrrio brasileiro, tecnicamente no possui o efeito da fpblica outorgado no sistema espanhol, apenas o da legitimao como foi exposto. No obstante, a grande maioria dos atos registrrios em sentido estrito constitutiva e a adoo desse efeito seria de suma importncia para a segurana jurdica no Brasil.

O fornecimento da certido no pode ser retardado por mais de 5 (cinco) dias (art. 19 da Lei 6.015/73).

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Ressalte-se que caso o registro no exprima a verdade, poder o prejudicado proceder sua retificao (artigos 860 do Cdigo Civil, e 212 e 213 da Lei 6.015/73). Interessante destacar que em 03 de agosto de 2004 foi publicada e entrou em vigor a Lei n 10.931, que alm de outros assuntos, modificou substancialmente a retificao de registro, especialmente o artigo 213 da Lei 6.015/73. Antes da vigncia dessa lei, se houvesse a necessidade de corrigir a descrio de imveis, o procedimento deveria ser protocolado somente na via judicial, onde seriam citados todos os confrontantes, havendo a possibilidade de de nomeao de perito judicial, o que tornava o procedimento demorado e caro. Agora, o procedimento pode ser requerido diretamente no Cartrio de Registro de Imveis, devendo ser apresentado, entre outros documentos, requerimento subscrito pelo interessado, planta e memorial descritivo assinados pelos confrontantes, proprietrio, requerente e profissional com registro no CREA e prova de recolhimento da anotao de responsabilidade tcnica ART. Caso algum confrontante no tenha assinado a planta, o Registro de Imveis poder notific-lo pessoalmente, por carta registrada ou edital. O procedimento est previsto nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Pblicos (6.015/73) e Provimento CG n. 02/2005 da Corregedoria-Geral da Justia de So Paulo, que alterou o item 48.3 da Seo II do Captulo XX das Normas de Servio. Princpio da Legalidade. Trata-se de princpio que exterioriza a qualificao registraria. "A validade da inscrio depende da validade do negcio jurdico que lhe d origem e da faculdade de disposio do alienante".1 Uma vez protocolizado o ttulo deve o oficial registrador qualific-lo, observando-se no somente a legislao registrria, mas outras leis especiais sem, contudo, perder de vista que a anlise do titulo dever ater-se to somente aos aspectos extrnsecos do ttulo. Deve aplicar os princpios, observar se o ttulo encontra-se no rol taxativo do artigo 167, se no contraria a moral e os
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Afrnio de Carvalho. Ob. cit., pg. 249;

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bons costumes, dispositivo de lei federal cogente como o regime de bens etc, salientando-se que a legalidade e a observncia dos demais princpios devem ser exigidos nos ttulo judiciais, sendo limite, a atividade jurisdicional, no devendo o oficial registrador discutir, por exemplo, pretensa inobservncia do processo legal. O Oficial de Registro de Imveis como integrante da Administrao Pblica fica impedido de interpretar ou usar de analogia para excepcionar a regra em questo, ou, nas palavras do saudoso Hely Lopes Meirelles na Administrao Pblica no h liberdade nem vontade pessoal. Enquanto na administrao particular lcito fazer tudo o que a lei no probe, na Administrao Pblica s permito fazer o que a lei autoriza 1. Princpio da Cindibilidade. No antigo sistema de transcrio das transmisses vigorava o princpio da incindibilidade dos ttulos, ou seja, se a escritura formalizasse a alienao de vrios imveis, todos esses deveriam ser transcritos no Registro de Imveis sob a mesma numerao e se algum imvel por qualquer motivo no estivesse apto transcrio, prejudicaria o acesso dos demais. Atualmente o entendimento diverso, mormente pela sistemtica adotada pela Lei 6.015/73. Nesse sentido j se posicionou o Conselho Superior da Magistratura, conforme, Ap. Cv. n 2.642-0-So Paulo, in DOJ de 24 de novembro de 1983. "Isso porque s aquele sistema da transcrio dos ttulos justificava no se admitisse a ciso do ttulo, para consider-lo apenas no que interessa. "Vale dizer que hoje possvel extratar s o que comporta inscrio, afastando-se aquilo que no puder constar do registro, por qualquer motivo, como quando, eventualmente, houver ofensa continuidade registrria. "Na verdade, com o advento da Lei de Registros Pblicos de 1973, e, conseqentemente, a introduo do sistema cadastral, que at ento no havia no direito registral brasileiro, a cindibilidade do ttulo passou a ser perfeitamente possvel e admitida. Com isso o ato de registro imobilirio deixou de exigir a reproduo textual dos instrumentos recepcionados no flio real, cumprindo que ele reflita, apenas, aquilo que for possvel ter ingresso no cadastro. Assim, possvel o registro apenas de um imvel, a requerimento do apresentante, num formal de partilha contendo diversas propriedades imobilirias; o registro de carta de
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Direito Administrativo Brasileiro, 23 edio, Malheiros Editores, pg. 85.

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arrematao independentemente da regularizao da construo (Apelao Cvel N 52.723-0/5; So Vicente; DOE 29/11/99). Um cuidado a ser observado pelo registrador imobilirio sempre exigir a anuncia do apresentante ou mesmo contratantes para a aplicao do princpio da cindibilidade quando a situao assim determinar. Princpio da Segurana Jurdica. Se procedermos uma anlise cuidadosa dos princpios registrrios, chegaremos concluso que todos, sem exceo, colimam trazer ao lbum imobilirio a segurana necessria que o Direito espera e necessita para estabilidade das relaes jurdicas, segurana essa que at justifica o emprego de formalismo moderado. Assim sendo, ao aplicar qualquer princpio registrrio especfico, deve o Oficial Registrador ou outro profissional do direito sempre zelar pela segurana jurdica, que pode ser considerada o alicerce do Registro de Imveis, pois sem ela os atos por ele praticados no sero revestidos da certeza e presuno de veracidade necessrios. Os princpios registrrios e a formalidade foram criados em benefcio dos cidados e somente devem se sobrepor ao direito de propriedade garantido pela Constituio Federal quando a segurana jurdica estiver ameaada. VII - PRINCIPAIS LIVROS DO REGISTRO DE IMVEIS. Os livros do Registro de Imveis podem ser divididos em trs grupos: Principais, internos e classificadores, cumprindo observar que tratam-se livros cuja utilizao obrigatria, nos termos das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia. Livros principais. - Livro de Recepo de Ttulos: Neste livro so relacionados exclusivamente todos os ttulos que foram recepcionados para exame e clculo dos respectivos emolumentos a requerimento escrito e expresso do interessado;

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- Livro n. 1 - Protocolo: Somente so cadastrados neste livro os ttulos prenotados, ou seja, uma vez recepcionados entram em uma fila de precedncia, de modo que possuem preferncia para registro com relao a eventuais ttulos que sejam recepcionados posteriormente, o chamado princpio da prioridade, contido no artigo 186 da Lei de Registros Pblicos (6.015/73). A prenotao do ttulo ter validade de 30 (trinta) dias e somente poder ser prorrogada em casos excepcionais; - Livro n. 2 - Registro Geral: o principal livro do Registro Imveis. Ser destinado matrcula dos imveis e ao registro ou averbao dos atos no atribudos ao Livro 3; - Livro n. 3 - Registro Auxiliar: O Livro n. 3 ser destinado ao registro dos atos que, sendo atribudos ao Registro de Imveis por disposio legal, no digam respeito diretamente a imvel matriculado, por exemplo: cdulas de crdito rural, de crdito industrial, de crdito exportao e de crdito comercial; as convenes de condomnio; o penhor de mquinas e de aparelhos utilizados na indstria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; as convenes antenupciais; os ttulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuzo do ato praticado no livro n. 2; transcrio integral da escritura de instituio do bem de famlia, sem prejuzo do seu registro no Livro n. 2; tombamento definitivo de imvel etc.; - Livro n. 4 - Indicador Real: O Livro n. 4 ser o repositrio das indicaes de todos os imveis que figurarem no Livro n. 2, devendo conter sua identificao e o nmero da matrcula; - Livro n. 5 - Indicador Pessoal: O Livro n. 5, dividido alfabeticamente, ser o repositrio dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, inclusive os cnjuges, figurarem nos demais livros, fazendo-se referncias aos respectivos nmeros de ordem;

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- Livro de Registro de Aquisio de Imveis Rurais por Estrangeiros: Todas as aquisies de imveis rurais por estrangeiros devero ser obrigatria e trimestralm ente comunicadas ao INCRA e Corregedoria Geral da Justia. - Livro de Registro das Indisponibilidades: Destina-se ao registro dos ofcios da Corregedoria Geral da Justia ou dos interventores e liqidantes de instituies financeiras em interveno ou liquidao extrajudicial, comunicando a indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administrados das referidas sociedades. Ressalte-se que os mandados judiciais que no contm previso legal especfica para ingresso no registro imobilirio, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imvel, devero ser recepcionados no Livro 1 - Protocolo, ficando a prenotao prorrogada at soluo definitiva da pendncia judicial (Prov. CG 17/99). Dos Livros internos. No obstante a existncia de livros prprios para os atos praticados pelo Registro de Imveis, as Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia disciplinam a existncia de outros livros, estes ligados mais administrao da Serventia, so eles: a) b) c) d) e) Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia; Registro Dirio da Receita e da Despesa; Protocolo; Visitas e Correies; Normas do Pessoal dos Servios Extrajudiciais.

Classificadores Obrigatrios. Gerais: a) para atos normativos e decises do Conselho Superior da Magistratura; b) para atos normativos e decises da Corregedoria Geral da Justia; c) para atos normativos e decises da Corregedoria Permanente; d) para arquivamento dos documentos relativos vida funcional dos delegados e seus prepostos; e) para cpia de ofcios expedidos; f) para ofcios recebidos;

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g) para guias de custas devidas ao Estado e contribuies Carteira de Previdncia das Serventias No-Oficializadas; h) para guias de recolhimento ao IPESP e a IAMSPE; i) para guias de recolhimento de imposto sobre a renda retido na fonte; j) para folhas de pagamento dos prepostos e acordos salariais. Especficos: a) cpias de cdulas de crdito rural; b) cpias de cdulas de crdito industrial; c) cpias de cdulas de crdito exportao; d) cpias de cdulas de crdito comercial; e) comunicaes relativas a diretores e ex-administradores e sociedades em regime de liquidao extrajudicial; f) cpias de comunicaes feitas ao INCRA, relativas s aquisies de imveis rurais por estrangeiros; g) cpias de comunicaes feitas Corregedoria Geral da Justia, relativas s aquisies de imveis rurais por estrangeiros; h) documentos comprobatrios de inexistncia de dbitos para com a Previdncia Social; i) recibos e cpias das comunicaes s Prefeituras Municipais dos registros translativos de propriedade; j) recibos e cpias das comunicaes ao rgo da Receita Federal das operaes imobilirias realizadas; l) leis e decretos municipais relativos denominao de logradouros pblicos e de suas alteraes; m) recomendaes da Corregedoria Geral da Justia feitas aos Cartrios de Notas e do Registro de Imveis do Estado, para que no pratiquem atos com base em procuraes lavradas em locais expressamente indicados, nem lavrem ou registrem escrituras fundadas em atos praticados nos locais tambm especificados; n) notas de devoluo.

VIII - PROCEDIMENTO DE DVIDA. Conceitua-se dvida registrria na acepo material como sendo o juzo, emitido pelo registrador no exerccio de suas funes, obstando a uma

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pretenso de registro; em acepo formal: o procedimento de reviso hierrquica do juzo administrativo de objeo a uma pretenso de registro. 1 No se conformando o apresentante (suscitado) com a exigncia do Oficial Registrador poder requerer a declarao ou suscitao de dvida ao Oficial Registrador (suscitante), que remeter ao Juzo competente para dirimi-la, acompanhada de sua razes, procedendo-se a notificao e intimao do suscitado para impugn-la no prazo de quinze dias, observandose que dever do Oficial encaminhar ao juzo competente as dvidas levantada pelos interessados, nos termos do artigo 30, XIII, da Lei 8.935/94. Decorrido o prazo, apresentada ou no a impugnao, os autos sero remetidos ao representante do Ministrio Pblico que atuar como fiscal da lei (custus legis) emitindo parecer no prazo de dez dias, retornando os autos ao Juzo competente para prolao de sentena, sendo que a prenotao ficar suspensa at final soluo (artigos 198 e seguintes da Lei 6.015/73). Irresignado com a deciso de primeiro grau, poder o suscitado recorrer no prazo de quinze dias para o rgo competente atravs de apelao, que ser recebida nos efeitos devolutivo e suspensivo, funo essa que no Estado de So Paulo exercida pelo Conselho Superior da Magistratura, rgo do Poder Judicirio composto pelo Presidente do Tribunal de Justia, Vice-Presidente e Corregedor-Geral da Justia. Salienta-se que a interveno do Ministrio Pblico obrigatria, sob pena de nulidade (artigo 200 da Lei 6.015/73), lembrando o Advogado e ExJuiz de Direito da 1 Vara de Registros Pblicos GILBERTO VALENTE DA SILVA a importncia da interveno do parquet pois o registrador no pode recorrer da sentena de improcedncia da dvida. Questo interessante ocorre no artigo 199 da Lei de Registros Pblicos que exige a condio de interessado para que a dvida seja impugnada, diversamente do artigo 198 que menciona a condio de apresentante para requerer sua declarao. O interesse deve ser direto ou indireto, ter-se- o primeiro quando a impugnao for realizada por aquele cujo nome ser feito o registro; o segundo ocorre quando pelo registro seu direito ser atingido. A jurisprudncia tem admitido, por economia processual, outra forma de suscitao de dvida, a chamada dvida inversa, procedimento pelo qual o requerimento apresentado diretamente ao juzo competente que abre vista
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Algumas Linhas sobre a Dvida no Registro de Imveis, Benedito Silvrio Ribeiro e Ricardo Henry Marques Dip, Contribuio aos Estudos do XV Encontro Nacional de Oficiais de Registro de Imveis, Esprito Santo 1988.

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dos autos ao oficial registrador para prenotao e resposta, seguindo o procedimento previsto na Lei de Registros Pblicos. Somente o registro em sentido estrito pode ser objeto de suscitao de dvida (artigo 167, inciso I, da Lei 6.015/73), segundo orientao do Conselho Superior da Magistratura de So Paulo. Nos casos de averbao (artigo 167, II, da Lei 6.015/73), o procedimento correto seria o de "providncias administrativas", com competncia recursal da Corregedoria Geral da Justia, que residual em se tratando de Registros Pblicos, todavia, no possui as mesmas caractersticas da dvida, pois no prorroga a prenotao at o dissenso ser dirimido. Ressalte-se que o procedimento de dvida tem natureza puramente administrativa, dessa forma: No h contraditrio entre partes interessadas mas apenas dissenso entre o requerente e o registrador; no configura causa no sentido constitucional; no enseja coisa julgada material mas mera precluso administrativa; no se aplicam totalmente as formas e institutos do Cdigo de Processo Civil, que somente utilizado subsidiariamente, assim, por exemplo, o agravo de instrumento, percia, intervenes de terceiros e o recurso especial no podem ser utilizados no procedimento de dvida, o que no ocorre com os embargos declaratrios, bem como alguns dos requisitos da petio inicial contidos no artigo 282, que so aceitos, observando-se que tanto para a impugnao da dvida, como para se interpor recurso, ser necessria a constituio de advogado, nos termos do artigos 1 da Lei 8.906/94 e 36 do Cdigo de Processo Civil. O Conselho Superior da Magistratura tem decidido que formuladas vrias exigncias quando da apresentao do ttulo pelo Oficial Registrador, no pode o suscitado, no curso do procedimento de dvida, concordar nem atender algumas delas, pois descaracterizaria o dissenso com o Oficial, que deve ser total, caracterizando potencial prejuzo para terceiros interessados detentores de ttulos contraditrios. A reiterao da dvida admitida desde que se supere o motivo anteriormente reconhecido ou que se tenha alterado a jurisprudncia a respeito das questes tratadas. IX - BIBLIOGRAFIA.

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