Direccin tcnica de obra

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Profesores: Arq. Antonio Bizzotto Arq. Carlos Risso Pedagogo: Mag. Marcelo I. Dorfsman

FADU (Facultad de Arquitectura Diseo y Urbanismo) - UBAnet S.A.

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Direccin tcnica de obra

Unidad Temtica 1: Los preliminares de proyecto, costeo y especificaciones Unidad Didctica 1: Los roles y los referentes principales de una obra

Introduccin al curso
La unidad de Proyecto y la Direccin de Obra
Para iniciar esta Unidad Temtica, lo invitamos a leer con nosotros las siguientes citas, tomadas de la Revista CPAU, N 3 - ao 2000. ...El presente escenario desarrollado bajo una moneda estable y con comitentes que a partir de la globalizacin han definido necesidades y aspiraciones y centrado la atencin en la disminucin de costos y plazos de obra y en el cumplimiento de normas de gestin de calidad y de control de resultados, ha llevado a la implementacin de nuevas modalidades para la realizacin de las obras de arquitectura... ...En este contexto, resulta necesario revalorizar y actualizar el sentido y trascendencia de las tareas profesionales definidas como Proyecto y Direccin de Obra... ...En primer lugar, es necesario recalcar que la experiencia de separar estas dos tareas ha tenido malos resultados para profesionales y comitentes. Los primeros ven sus obras desvirtuarse y desdibujarse sin poder participar. Los segundos permanecen sin la referencia de un rbitro cuya preocupacin profesional es siempre la de lograr las mejores condiciones para la obra que han concebido en funcin de las necesidades del comitente. Sin duda lo expuesto lleva a considerar la Direccin de Obra como la tarea profesional imprescindible para materializar exitosamente el proyecto producido por el Arquitecto... ....Resulta entonces de vital importancia en estos momentos incorporar metodologa y procedimientos avalados por normas e instrumentos que aseguren la calidad de los resultados obtenidos con una actualizacin profesional continua y sistematizada, donde tambin debera existir un espacio para el intercambio de las diversas experiencias profesionales para aportar e intercambiar propuestas e ideas que contribuyan a lograr un afianzamiento de la unidad de proyecto y la direccin de obra como forma natural de nuestro ejercicio profesional... Extracto Editorial Revista CPAU 3 - 2000. Estos conceptos, as como otros vertidos en diferentes medios de divulgacin y en otros mbitos acadmicos y profesionales, no hacen ms que poner de relieve la discusin acerca de la divisin eterna que pona en un lado a los designer y en el otro a los constructores. Segn nuestro criterio, el oficio del arquitecto incluye tomar todas las decisiones de proyecto necesarias y suficientes, esto es, en lo funcional, formal y tecnolgico incluyendo tiempo y costos, para que la Direccin de Obra sea una consecuencia natural y eficiente de las decisiones tomadas a priori. Es esta unidad conceptual la que definimos como el oficio para ejercer la Arquitectura.

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Introduccin a la UD 1
El objetivo de est unidad es presentar un marco de referencia para el rol del Director de Obra, del comitente y de la Empresa Constructora. No es motivo del presente curso todo el marco legal de contratos derechos y obligaciones de cada una de las partes, los cuales, por su extensin, llevaran a otro curso de una duracin similar al presente. Por lo tanto, aqu slo los enumeraremos y haremos una breve descripcin general con el fin de comenzar a ordenar la informacin. 1 El director de obra El Director de Obra es la persona de existencia visible y jurdica que representa tcnicamente al Comitente, y tiene autoridad para actuar en su nombre dentro de los trminos de la documentacin contractual. La definicin precedente corresponde al CPAU; la realidad es que el Director de Obra es una de las patas de la mesa, conformada, adems, por el Comitente y por la Empresa. La ecuanimidad y la independencia de criterio son las caractersticas bsicas sobre las que se asienta su accionar. La asociacin de dos de estos roles, en trminos reales significa lisa y llanamente la desaparicin o la ruina del tercero. Dentro de los modelos alternativos de contratacin de la Direccin de Obra, podemos ver los siguientes: 1.a Direccin de Obra Es el servicio profesional clsico; trabaja en forma independiente y ejecuta las tareas profesionales de programacin, organizacin, controles, cumpliendo fielmente lo definido en la etapa de proyecto. Cuando decimos controles nos referimos a los siguientes: LOS DE TIEMPO: Son regulados por el programa de obra que indispensablemente debe estar contenido en los anexos tcnicos del contrato. La funcin del Director de Obra consiste en vigilar que el avance de la obra se realice como lo establece el citado programa. En caso contrario, en primer trmino se debe proceder e informar al Comitente, y en segundo trmino, obligar

al contratista a adoptar las medidas adecuadas con el fin de corregir la desviacin hasta constatar que se ha enmendado la anomala. LOS DE CALIDAD: Estos controles son regulados por las especificaciones as como por las normas tcnicas reglamentarias, tradicionales y expedidas por los fabricantes de materiales o equipos. LOS DE COSTO: El parmetro comparativo para efectuar el control de los costos de obra lo proporcionan los presupuestos y los planes de inversin previstos. La base sobre la cual se inicia la labor de revisin es el presupuesto, cuyo importe total se corresponde con el monto total del contrato de obra. LOS CERTIFICADOS DE OBRA (que veremos ms adelante) 1.b Direccin de Obra Ejecutiva Al servicio profesional de DO se le suma la administracin de la obra (ver ms adelante obra por Administracin) Por esta tarea, el profesional actuante recibe un honorario suplementario, porque a las tareas especificadas anteriormente se les suman los controles que generalmente corren por cuenta de la Empresa Constructora. Por ejemplo: Personal de obra: ser necesario supervisarlo y estar pendiente de sus rendimientos. Coordinacin de los trabajadores, para que no se produzcan tiempos improductivos. Control de los pagos que deben efectuarse. 1.c Inspeccin de Obra Es un servicio profesional puntual de asesoramiento y supervisin externa para controlar y verificar la calidad de los trabajos ejecutados o en ejecucin y los materiales provistos o incorporados a la obra por contratistas y proveedores. A diferencia de la direccin de obra, se contrata en forma horaria de acuerdo con las necesidades y posibilidades de cada cliente.

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1.d Contratos vinculantes El Director de Obra como tal, establece con el Comitente un contrato de locacin de obra vinculante con la tarea profesional a desarrollar. Los tipos de contrato ms usuales entre Comitente y Arquitecto son: Por un porcentual del total de la obra que se abonar de acuerdo con el avance de aquella. Por un monto fijo que se subdividir en cuotas iguales o no, y que estar condicionado por un plan de trabajos para su cobro efectivo. Este contrato definir expresa y taxativamente los lmites de la tarea profesional a desarrollar, indicando aquellas que no estn directamente indicadas en el Contrato Base y que sean objeto de honorarios adicionales. Asimismo, las partes fijarn sus domicilios legales, la forma de pago, el plazo de la obra y el mbito en el que dirimirn sus diferencias (juzgado, Consejo Profesional, otros). Por ltimo, cabe agregar que la presencia del Director de Obra en trminos contractuales se deber especificar en el Contrato con la Empresa o Contratista, indicando all mismo el rol que ocupar en la obra: supervisin de trabajos, inspeccin de calidad, cantidad y forma de los materiales y/o trabajos entregados por la Empresa o Contratista, controlar las mediciones, certificaciones, recepciones de obra u otros actos inherentes a su funcin especfica. Se deber tambin especificar si se designa a un representante para llevar adelante la tarea.

de las partes deber ser equilibrada y conducente a un fin comn. A los fines de garantizar el buen funcionamiento de la relacin entre el Comitente y el Profesional, creemos importante definir la figura del interlocutor vlido. Al respecto, es importante indicar los diferentes tipos de Comitentes con quienes el Profesional deber actuar. Quines son los interlocutores vlidos? La relacin a establecer con el Comitente deber ser clara en lo profesional, e indicar, por los medios que se estimen convenientes, el lugar que ocupar en la obra el Director como autoridad de sta, como consultor necesario y suficiente y como rbitro de las situaciones de conflicto con terceros. Las Personas En este caso, el interlocutor est claramente definido. Las decisiones que se tomen sern unipersonales y con tiempos muy acotados, ya que no implican consultas. El modo de comunicar las decisiones podr ser oral o escrito. Se recomienda como criterio general este ltimo, y de la forma ms acotada posible. Las Empresas La Empresa, dentro de su estructura, deber indicar claramente el interlocutor designado. Es imposible - dentro de la dinmica de la obra el estado deliberativo que atenta normalmente sobre los costos, el tiempo y la calidad. El interlocutor deber ser la voz autorizada de las decisiones de la Empresa y tratar de que stas tengan la fluidez de la relacin personal. De cualquier modo, siempre es importante acotar los tiempos, para lograr la definicin de lapsos de procedimiento. El modo de comunicacin, por lo tanto, ser necesariamente escrito, con copia para cada una de las partes.

2 El comitente El Comitente es el que encarga la supervisin de las tareas profesionales de Direccin de Obra al Arquitecto, y la ejecucin de las tareas a la Empresa o Contratista. Con respecto a la primera de ellas, el Comitente establecer las condiciones para la eleccin del profesional interviniente; en relacin con la ejecucin de las tareas, normalmente la adjudicacin es resultado de una compulsa de precios y/o antecedentes. En este proceso, es importante el asesoramiento profesional. La relacin que establece el Comitente con cada una

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Las Instituciones Tienen un funcionamiento similar al de la Empresa, pero con tiempos mucho ms lentos ya que, generalmente, su estructura es no empresarial y sin fines de lucro. Los organismos pblicos Son las ms complejas de todas las organizaciones. El carcter burocrtico de la toma de decisiones, con manuales de procedimiento, control y estructuras jerrquicas verticalistas impiden normalmente la definicin de un interlocutor que pueda resolver con fluidez las situaciones o conflictos planteados. Siempre es necesario consultar a alguien ms... El interlocutor siempre es, por lo tanto, una dependencia de esa estructura. Los tiempos son lentos y el modo de vinculacin debe ser por escrito en forma excluyente. Por ejemplo: El comitente decide la compra - por su cuenta y riesgo - de los pisos que van a ser colocados por la empresa constructora.. Una vez colocados, se producen rajaduras en dichos pisos. La empresa constructora aduce que el material provisto por el comitente es de mala calidad. El comitente aduce que la empresa hizo una mala colocacin del material. El director de obra debe actuar en los siguientes aspectos: a. como consultor necesario y suficiente para resolver este problema, pues no se puede acudir a terceros. b. como rbitro para resolver esta situacin de conflicto. c. en su rol de autoridad de la obra, tomar la decisin acerca de quin se har cargo de los costos de los trabajos.

3 La empresa o contratista Es la persona fsica o jurdica habilitada para presentarse en calidad de oferente ante una tarea precisa. Es importante que, para una obra determinada, se convoque a la oferta a Empresas o Contratistas del mismo nivel de antecedentes y capacidad tcnico-financiera.

3.1 Los oferentes Definimos tres tipos bsicos de oferentes: Personas Para tareas de pequea envergadura, con equipos mnimos de trabajo, sin estructura tcnica de apoyo, con situacin patrimonial de subsistencia y con compromisos fiscales mnimos. Normalmente con alto riesgo en la contratacin, sobre todo en situaciones de conflicto (accidentes, tareas mal ejecutadas, falta de cumplimiento en tiempo y forma, y similares). Por ejemplo, la remodelacin de un bao, locales de equipamiento chicos. Pequeas o Medianas Empresas (PYMES) Pueden competir en obras medianas o grandes, con equipos de trabajo reglamentarios y en buen estado, personal en regla, con capacidad tcnicofinanciera que les permitir ejecutar obra pblica (de acuerdo con el certificado emitido por el Ente que corresponda). Son bsicamente confiables en el cumplimiento de normas legales (aportes y otros) y en normas de seguridad e higiene. Tienen una posibilidad acotada al acceso de crdito, lo que las limita para encarar obras de nivel alto o de gran aliento. Por ejemplo, pueden encarar este tipo de obras: Vivienda Unifamiliar o multifamiliar completa y edificios de equipamiento chicos y medianos, obras de infraestructura pequeas, pavimentos.

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Grandes Empresas Bsicamente, su nivel es resultado de su capacidad de acceso al crdito para la ejecucin de obras de gran envergadura, con alta capacidad tecnolgica derivada de equipos de ultima generacin propios o con capacidad de uso. Poseen personal de alto nivel de capacitacin profesional y tcnica.. La relacin con estas Empresas es dificultosa desde el ejercicio individual de la profesin, por lo que se hace imprescindible el concurso de un equipo de Direccin con diversos asesoramientos permanentes. Por ejemplo, pueden encarar este tipo de obras: conjuntos de viviendas o edificios de equipamiento o infraestructura medianos o grandes.

Por ejemplo: Gremios en edificios de vivienda (colocaciones, yesera), edificios de equipamiento con pocos tem de mucho desarrollo, obras de infraestructura simple (movimiento de suelos, pavimentos, cordones). Por ajuste alzado El ajuste alzado es una contratacin por precio nico de acuerdo con la documentacin recibida y las consultas aclaratorias solicitadas. El desglose por rubros, cantidades y precios unitarios se realiza con el nico fin de controlar, de manera comparativa, si se ha producido un grueso error de cmputo o concepto, y para poder certificar las tareas de acuerdo con su avance. La tarea profesional del Director de Obra es certificar el porcentaje de obra ejecutada, en calidad, tiempo y forma. Es el sistema ms conveniente para efectuar una comparativa, no slo total sino parcial de precios. Sintetizando, la Empresa Constructora entrega una determinada obra construida de acuerdo con las reglas del arte, a cambio de un precio total acordado con el comitente Dentro de este sistema estn las acciones de ajuste alzado relativo que permiten una cierta cantidad de cambios de obra sin modificar el contrato primitivo, y las de ajuste alzado riguroso que no contemplan la posibilidad de cambios de ninguna ndole. Por coste y costas Definimos coste por el precio y gasto que tiene una cosa sin ganancia (Diccionario Real Academia) Se entiende por coste el importe completo de la mano de obra, seguros, materiales, subcontratos y todo otro gasto que resulte necesario para la ejecucin de los trabajos contratados aunque no hayan sido expresamente especificados.

Para aplicar los conceptos desarrollados hasta ahora, en la versin interactiva le proponemos que resuelva la Actividad N 1.

3.2 Los contratos vinculantes Las empresas o contratistas tendrn que contratar la obra por medio de diferentes sistemas, de acuerdo con el tipo de obra y de condiciones establecidas en los pliegos de especificaciones: Por unidad de medida La oferta en este tipo de contrato es por precio unitario determinado por rubro. Se deber contar con un cmputo mtrico propio para poder efectuar la comparativa de precios. La tarea profesional es compleja ya que es necesaria la medicin mensual o quincenal de la tarea ejecutada, adems de las tareas de control de calidad y procedimiento especficos. Esta medicin se hace conforme a las normas vigentes por gremio o por acuerdo de partes libre y expresado de modo escrito.

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A su vez, se entiende por costas los gastos generales, prestacin de equipos y beneficios. En la prctica, se trata de un contrato en el cual los costos estn totalmente abiertos y se fija un porcentaje sobre ellos como beneficio. La tarea la lleva adelante la Empresa, en cuyo caso el Director de Obra acta controlando el costo de obra a partir de montos topes prefijados por rubro o por cualquier otro sistema de contencin del gasto. El Director de Obra, dentro de la modalidad de Direccin de Obra Ejecutiva, puede gerenciar el gasto y que corra por cuenta del Comitente el riesgo empresario. Por ejemplo: obra no definida por falta de programa, que inevitablemente va ha sufrir modificaciones en su desarrollo; edificio de vivienda por consorcio. Por Administracin Sin contrato, sin mediacin de empresa y sin precio total, sin intermediarios que lucren en virtud de su mediacin, la administracin del coste est en manos del propietario. Contratos Mixtos Se trata de una combinacin de dos o ms sistemas de los anteriormente expuestos. Con seguridad, este ejemplo le aclarar esta modalidad contractual: En una obra, el estudio previo de suelos ha detectado importantes irregularidades por capas de relleno existentes. El proyectista ha determinado que la cota de fundacin y dimensionado de la base final se realizar con las excavaciones abiertas al llegar en cada excavacin al suelo resistente En este caso algunas tareas de obra son inciertas, tales como las excavaciones, las bases de hormign tronco de columnas; por lo tanto, estos trabajos se podrn realizar por unidad de medida o por otro sistema abierto, y el resto de la obra con contrato por Ajuste Alzado riguroso.

Con el fin de aplicar los conocimientos adquiridos lo invitamos a realizar la Actividad N 2, en la versin interactiva.

Sntesis: A lo largo de esta primera Unidad, Usted se ha puesto en contacto con los tres pilares de un proyecto de obra: El Director de Obra, el o los comitentes, y el contratista. En la prxima Unidad Didctica comenzaremos el estudio acerca de la documentacin necesaria para la obra.

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