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TRATAMIENTO IMPOSITIVO DE LAS LOCACIONES DE INMUEBLES PARTE I

Por Dr. Carlos Enrique Spina Contador Pblico INTRODUCCIN Curiosamente, a pesar de la claridad de la legislacin el tratamiento de las locaciones, trae aparejado dudas seguramente ocasionadas por los cambios a los que han sido sometidos en lo que hace a su tratamiento fiscal. En estas lneas intentaremos dar nuestra opinin al respecto, analizando los distintos tributos. IVA Conforme al artculo 7, inciso h), apartado 22, cuyo texto nos permitimos omitir, norma las exenciones de la locacin de inmuebles. Segn el anlisis de dicha norma tenemos: LOCACIN DE INMUEBLES DESTINADOS A CASA HABITACIN Este tipo de locaciones, es decir las destinadas exclusivamente a casa habitacin del locatario y su familia, se encuentra exenta totalmente, independientemente del monto. Conforme a la RG (AFIP) 1032, en su artculo 7 no se consideran comprendidas en la exencin aquellas locaciones de inmuebles que no tengan como nico destino el de vivienda, ni aquellas que an teniendo dicho destino, no sean habitados por el locatario y su familia. Por lo tanto, aquellas viviendas que sean alquiladas por una empresa con destino a la vivienda de uno de sus directivos, no se encuentra exenta dado que el locatario no es el que la habita. LOCACIN DE INMUEBLES RURALES AFECTADOS A ACTIVIDADES AGROPECUARIAS De la misma manera, estos alquileres se encuentran exentos. Nuevamente la RG AFIP 1032, aclara que a los fines de la procedencia de la exencin, que son actividades agropecuarias las que tengan por finalidad el cultivo y la obtencin de productos de la tierra, as como la crianza y la explotacin de ganado y animales de granja, tales como fruticultura, horticultura, avicultura y apicultura. Tampoco, por lo tanto existe un condicionamiento por el monto del alquiler. INMUEBLES CUYOS LOCATARIOS SEAN ENTIDADES PBLICAS Los inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artculo 1 de la ley 22016, es decir: Sociedades de economa mixta. Empresas del Estado. Sociedades annimas con participacin estatal mayoritaria y con simple participacin estatal. Sociedades del Estado. Empresas formadas por capitales de particulares e inversiones de los Fiscos. Bancos y dems entidades financieras nacionales. INMUEBLES PARA CONFERENCIAS, REUNIONES, FIESTAS Y SIMILARES En este caso, la locacin se encuentra gravada, cualquiera sea el monto. La alcuota a aplicar es la general. RESTANTES LOCACIONES Las restantes locaciones, excepto las mencionadas anteriormente, tambin se encuentran exentas, pero en este caso sujeto a que el valor del alquiler, por unidad y locatario no supere los $ 1.500,-(importe fijado por Decreto 616/01, art.1, inciso b), por perodo mensual. A estos efectos deber adicionarse a dicho precio los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo prorrateados en los meses de duracin del contrato. La RG (AFIP) 1032, aade algunas precisiones sobre el particular.

No constituyen complemento del alquiler los importes correspondientes a gravmenes, expensas y gastos de mantenimiento y dems gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo. Si no fueran pactados en el contrato original (vgr. mejoras introducidas por el locatario que el locador no est obligado a indemnizar) su monto deber prorratearse en los meses que resten hasta la finalizacin del contrato. A tales efectos debern considerarse las erogaciones efectuadas en cada mes calendario. El importe mensual del alquiler gravado se determinar por unidad y por locatario. Por lo que: Cuando un sujeto alquile 2 (dos) o ms unidades a un mismo locatario, el importe a considerar ser el que corresponda a cada una de las unidades alquiladas, siempre que tales unidades y el monto del alquiler de cada una de ellas sean independientemente identificables, segn el respectivo contrato. En caso de que distintas partes de una misma unidad sean alquiladas por diferentes locatarios, el importe a considerar ser el que le corresponda a cada una de dichas partes. Tratndose de unidades que sean utilizadas en forma no simultnea por distintos locatarios, el importe a considerar ser el que le corresponda a cada locatario. NORMAS COMPLEMENTARIAS La ya mencionada RG 1032 (AFIP) establece normas complementarias que explicaremos brevemente, sin profundizar en detalles de procedimiento. Quienes realicen locaciones gravadas, debern categorizarse como responsables inscritos, tanto los locadores como sublocadores. En el caso de que el locador sea un grupo de condminos y en tanto la locacin est gravada, el condominio deber inscribirse como responsable del tributo, cumpliendo para ello lo que dispone la RG (AFIP) 10 y sus modificaciones. REGIMEN SIMPLIFICADO Cmo todos sabemos, este rgimen sustituye para determinados contribuyentes, el impuesto a las ganancias y el impuesto al valor agregado. A diferencia del rgimen anterior, la locacin de inmuebles se encuentra incluido en el mismo, por lo que un sujeto que, pudindose encuadrar en el monotributo, puede optar por este por la locacin de inmuebles. En este caso el lmite de los $ 1.500,-- carece de relevancia toda vez que si el monto del alquiler supera este importe, igualmente podr continuar en el rgimen. Obviamente el sujeto tendr que tener en cuenta los parmetros generales, para su ingreso, categorizacin y en su caso exclusin del rgimen, por cualquiera de sus causas, tales como ingresos brutos, cantidad de unidades de explotacin y cualquiera de las otras causas contempladas en la normativa legal. Cabe destacar que el parmetro superficie afectada a la actividad no debe tenerse en cuenta para la locacin de inmuebles y aunque si bien nada dice respecto del parmetro energa elctrica consumida, es lgico suponer que no existe tal magnitud en la locacin de inmuebles. FACTURACIN No existe una distincin de facturacin para este tipo de actividad toda vez, que quienes sean responsables inscriptos debern emitir: Factura A a otros responsables inscriptos. Factura B a consumidores finales, monotributistas o sujetos exentos. En el caso de ser monotributistas debern emitir factura C. Las normas de facturacin y registracin son las mismas que para cualquier tipo de contribuyentes. OTROS TRIBUTOS Los locadores de inmuebles tributarn, en tanto no estn adheridos al rgimen simplificado, el impuesto a las ganancias como rentas de primera categora. En todos los casos, si supera el mnimo no imponible deber tributar el impuesto a los bienes personales. En relacin al rgimen provisional, no debe inscribirse en autnomos y en el rgimen simplificado no debe tributar el componente provisional, en tanto esta sea la nica actividad desarrollada. MAYO 2006