ATIVIDADE IMOBILIRIA - VENDAS A PRAZO Registros Contbeis

Sumrio 1. Introduo 2. Venda a Prazo de Unidades Imobilirias Concludas 3. Venda a Prazo ou Prestao de Unidade No Concluda Com Vencimento Total Contratado Para o Curso o Ano-Calendrio da Venda 3.1 - Sem Incluso do Custo Orado 3.2 - Com Incluso do Custo Orado 4. Venda a Prazo de Unidade Imobiliria No Concluda Sem Incluso do Custo Orado Com Pagamento Restante ou Pagamento Total Contratado Para Depois do Perodo da Venda

1. INTRODUO Neste trabalho, abordamos as normas relativas apropriao das receitas de vendas a prazo, pelas empresas que exploram a atividade imobiliria, com base nas normas previstas na Instruo Normativa SRF n 84/1979, com as alteraes introduzidas pelas Instrues Normativas ns 23/1973 e 67/1988. Sobre as normas a serem observadas para a venda de unidades imobilirias vista, vide matria publicada no Bol. INFORMARE n 11/2006, deste caderno. 2. VENDA A PRAZO DE UNIDADES IMOBILIRIAS CONCLUDAS Na venda a prazo ou prestao de unidades concludas com recebimento contratado para mais de 1 (um) exerccio, o lucro bruto apurado poder, para efeito de determinao do lucro real, ser reconhecido nas contas de resultado de cada ano-calendrio, proporcionalmente aos recebimentos do perodo, observado o seguinte: I - o lucro bruto ser controlado mediante a utilizao de conta ou contas do grupo de resultado de exerccios futuros, em que se registraro a receita bruta da venda e o custo do imvel; II - por ocasio da venda, ser determinada a relao entre o lucro bruto e a receita exclusiva da venda e, at o final de cada ano-calendrio, ser transferida, para o resultado de cada exerccio, parte do lucro bruto proporcional ao recebimento ocorrido; III - se o valor das parcelas for acrescido de atualizao monetria e/ou juros, esses valores sero registrados, por ocasio dos recebimentos, como variao monetria ativa e juros ativos no resultado de cada perodo.

Exemplo: Venda de um apartamento, no ms de janeiro/2006, nas seguintes condies: a) valor de venda R$ 60.000,00

b) parcelado em 30 vezes - valor de R$ 2.000,00 cada parcela c) custo de construo do apartamento d) lucro bruto da operao e) percentual de lucro bruto em relao receita (R$ 20.000,00 : R$ 60.000,00) R$ 40.000,00 R$ 20.000,00 33,33%

Os registros contbeis sero feitos do seguinte modo: a) Pela venda do apartamento: D - CLIENTES (Ativo Circulante) C - RECEITA DIFERIDA DE IM (Passivo Circulante) VEIS VENDIDOS R$ 60.000,00

b) Pela baixa do imvel do estoque: D - CUSTO DE EXERCCIOS FUTUROS (Passivo Circulante) C - ESTOQUE DE IMVEIS (Ativo Circulante) R$ 40.000,00

c) Pelo recebimento das parcelas mensais: D - BANCOS CONTA MOVIMENTO (Ativo Circulante)

C - CLIENTES (Ativo Circulante) R$ 2.000,00

d) Pela transferncia da receita para o resultado do perodo: D - RECEITA DIFERIDA DE IMVEIS VENDIDOS (Passivo Circulante) C - RECEITA COM VENDA DE IMVEIS (Resultado) R$ 2.000,00

e) Pela transferncia do custo para o resultado do perodo: D - CUSTO DE IMVEIS VENDIDOS (Resultado) C - CUSTO DIFERIDO DE IMVEIS VENDIDOS (Passivo Circulante) R$ 1.333,34

Nota: A determinao proporcional do custo da unidade imobiliria vendida, a ser apropriada no perodo, foi apurada da seguinte forma: Valor do recebimento Percentual do lucro bruto em relao receita percebida Valor do lucro bruto apurado Valor do custo proporcional ao recebimento R$ 2.000,00 33,33% R$ 666,66 R$ 1.333,34

Tratando-se de venda a prazo ou prestao de unidade concluda com pagamento total contratado para o curso do perodo da venda, o lucro bruto ser apurado e reconhecido, no resultado do perodo, na data em que se efetivar a transao.

3. VENDA A PRAZO OU PRESTAO DE UNIDADE NO CONCLUDA COM VENCIMENTO TOTAL CONTRATADO PARA O CURSO DO ANO-CALENDRIO DA VENDA 3.1 - Sem Incluso do Custo Orado No caso da venda a prazo ou prestao de unidade no concluda, com pagamento total contratado para o curso do ano-calendrio da venda, quando o contribuinte no se interessar pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido, as apuraes e apropriaes de custo, a apurao e o reconhecimento do lucro bruto e as atualizaes monetrias dos custos contratados sero feitos com observncia do estabelecido a seguir: I - inicialmente, ser apurado o custo da unidade vendida, at o dia da efetivao da venda, mediante distribuio proporcional (rateio), por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados at a data mencionada; II - uma vez conhecido o custo da unidade vendida, o lucro bruto dever ser apurado e, em seguida, computado integralmente no resultado do perodo, na data em que se efetivar a venda; III - os custos respectivos unidade vendida pagos, incorridos ou contratados aps a data do reconhecimento do lucro bruto, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, tero o seguinte tratamento: a) a parte apurada entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do perodo em que esse fato acontecer ser computada no resultado do perodo como custo adicional de venda; b) a parte apurada em perodo posterior ao mencionado acima ser computada no resultado desse perodo como custo de exerccio anterior, e representar parcela redutora do lucro bruto em vendas desse perodo posterior; IV - as atualizaes monetrias dos custos contratados respectivos unidade vendida tero o mesmo tratamento previsto nas letras "a" e "b" do nmero III, acima.

Exemplo: Venda Custo incorrido at a data da venda Custo incorrido aps a data da venda R$ 100.000,00 R$ 15.000,00 R$ 5.000,00

a) Pelo registro da venda: D - CLIENTES (Ativo Circulante)

C - RECEITA DE VENDA DE IMVEIS (Resultado) R$ 100.000,00

b) Pelo registro do custo incorrido at a data da venda: D - CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS (Conta de Resultado) C - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) R$ 15.000,00

c) Pelo registro do custo incorrido aps a data da venda: D - CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS (Conta de Resultado) C - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) R$ 5.000,00

3.2 - Com Incluso do Custo Orado No caso de venda a prazo ou prestao de unidade no concluda, com pagamento total contratado para o curso do ano-calendrio da venda, quando o contribuinte optar pela incluso do custo orado no custo do imvel vendido, as apuraes e apropriaes de custo, a apurao e o reconhecimento do lucro bruto e as modificaes no valor do oramento sero feitos com observncia do que segue: I - inicialmente, ser apurado custo da unidade vendida, na data da efetivao da venda, mediante distribuio proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados e dos custos orados para a concluso das obras ou melhoramentos a que o contribuinte se obrigou; II - uma vez conhecido o custo da unidade vendida, de conformidade com o disposto no n I acima, o lucro bruto dever ser apurado e, em seguida, computado integralmente no resultado do exerccio, na data em que se efetivar a venda; III - os valores referentes atualizao monetria e s alteraes nas especificaes do oramento da unidade vendida, bem como s correes monetrias do saldo do custo orado, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, tero o seguinte tratamento:

a) quando ocorridos entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do perodo em que esse fato acontecer, constituiro ajuste da conta de controle do custo orado e sero computados no resultado do exerccio social como custo adicional da venda; b) quando ocorridos em perodo posterior ao mencionado na letra precedente, constituiro ajuste da conta de controle do custo orado, e sero computados no resultado desse perodo como custo de perodos anteriores, representando, em conseqncia, parcela redutora do lucro bruto em vendas desse perodo posterior.

Exemplo: Venda Custo incorrido at a data da venda R$ 100.000,00 R$ 15.000,00

a) Pelo registro da venda: D - CLIENTES (Ativo Circulante) C - RECEITA DE VENDA DE IMVEIS (Resultado) R$ 100.000,00

b) Pelo registro do custo incorrido at a data da venda: D - CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS (Conta de Resultado) C - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) R$ 15.000,00

c) Pelo registro do custo orado: c.1) Clculo do custo orado a contabilizar: Custo Total Orado da unidade vendida R$ 85.000,00

(-) Custo incorrido at a data da venda (=) Custo orado a contabilizar

R$ 15.000,00 R$ 70.000,00

c.2) Lanamento contbil: D - CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS (Resultado) C - CUSTO ORADO (P. Circ. ou P. Ex. Longo Prazo) R$ 70.000,00

d) Pelo registro do custo incorrido aps a data da venda: D - CUSTO ORADO (P. Circul. ou PELP) C - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) R$ 70.000,00

4. VENDA A PRAZO DE UNIDADE IMOBILIRIA NO CONCLUDA SEM INCLUSO DO CUSTO ORADO COM PAGAMENTO RESTANTE OU PAGAMENTO TOTAL CONTRATADO PARA DEPOIS DO PERODO DA VENDA

No caso de venda a prazo ou prestao de unidade imobiliria no concluda, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do perodo da venda, a pessoa jurdica poder fazer a opo pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita recebida. No havendo interesse pelo cmputo do custo orado ou contratado, a empresa dever observar o seguinte, para apurao do custo, do lucro bruto e da relao percentual: I - ser apurado o custo da unidade vendida, at o dia da efetivao da venda, mediante distribuio proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos incorridos ou contratados at a data da venda;

II - uma vez conhecido o custo da unidade vendida, ser determinada a relao entre o lucro bruto at ento apurado e a receita bruta da venda; III - o reconhecimento do lucro bruto poder ser feito proporcionalmente receita da venda recebida, em cada perodo, mediante a utilizao de conta ou contas do grupo "Resultado de Exerccios Futuros", em que se registraro a receita bruta da venda e os custos pagos ou incorridos;

Exemplo: Resultado de Exerccios Futuros Receita bruta de venda (-) Custos pagos (-) Custos incorridos (=) Lucro bruto R$ 10.000,00 R$ 2.000,00 R$ 4.000,00 R$ 4.000,00

IV - as transferncias parciais do lucro bruto, do grupo de resultados de perodos futuros para o resultado de cada perodo, sero feitas sempre com base na relao realizada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda; Relao % lucro/custo = lucro bruto X 100 receita bruta de vendas V - os custos relativos unidade vendida pagos ou incorridos entre o dia da efetivao da venda e a data que o cliente saldar o seu dbito sero transferidos da conta "Obras em Andamento" para conta especfica do grupo "Resultado de Exerccios Futuros", com o conseqente reajustamento da relao entre o lucro bruto e a receita bruta de venda, observados os seguintes procedimentos: a) reajustamento, peridico ou no encerramento do perodo, do lucro bruto reconhecido proporcionalmente aos valores recebidos no perodo, de tal modo que o montante do lucro reconhecido no perodo represente o resultado da aplicao, sobre a soma das prestaes nele recebidas, da ltima relao do perodo entre o lucro bruto e a receita bruta da venda; b) contabilizao, em conta de resultado do perodo, como "Custo de Perodos Anteriores", da diferena de custo correspondente parte do preo de venda j recebida at a data do balano anterior; VI - os custos relativos unidade vendida, pagos ou incorridos aps a data em que o cliente houver saldado o seu dbito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, tero o seguinte tratamento: a) a parte apurada entre a data em que o cliente houver saldado o seu dbito e o final do perodo em que esse fato tiver acontecido ser computada no resultado do perodo como custo adicional da venda;

b) a parte apurada em perodo posterior ao mencionado na letra "a" ser computada no resultado desse exerccio como "Custo de Perodos Anteriores" e representar parcela redutora do lucro bruto em vendas desse perodo posterior. Considerando-se que determinada empresa imobiliria esteja construindo um prdio com quatro apartamentos com unidades iguais, com o mesmo padro de acabamento, na seguinte situao: - Trmino da construo previsto para 28.02.X1 - Valor de Venda do apartamento n 03, em 30.11.X0 R$ 40.000,00 - Forma de pagamento: em 30.11.X0 em 31.12.X0 em 31.01.X1 R$ 16.000,00 R$ 8.000,00 R$ 16.000,00

- Valor registrado na conta "Obras em Andamento" na data da venda R$ 90.000,00 - Custos apropriados aps a data da venda, para concluso da obra: em Dezembro/X0 em Janeiro/X1 em Fevereiro/X1 R$ 12.000,00 R$ 4.000,00 R$ 8.000,00 - trmino da obra

- Custo da unidade vendida at a data da venda (R$ 90.000,00 : 4) R$ 22.500,00

Temos os seguintes registros contbeis: I - Pela efetivao da venda: D - CLIENTES PELA COMPRA DE IMVEIS (Ativo Circulante) C - RECEITA DIFERIDA DE VENDA DE IMVEIS (Resultados de Exerccios Futuros) R$ 40.000,00

II - Pela apropriao do custo incorrido at a data da venda: D - CUSTO DIFERIDO DE IMVEIS VENDIDOS (Resultado de Exerccios Futuros) C - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) R$ 22.500,00

III - Pelo recebimento da parcela relativa entrada, em 30.11.X0: D - BANCOS CONTA MOVIMENTO (Ativo Circulante) C - CLIENTES PELA COMPRA DE IMVEIS (Ativo Circulante) R$ 16.000,00

IV - O valor a ser transferido "Custo diferido de imveis vendidos" para custo efetivo, no resultado do perodo, ser determinado mediante a realizao percentual, da seguinte forma: Valor da venda (-) Custo da unidade vendida na data da venda (=) Lucro bruto R$ 40.000,00 R$ 22.500,00 R$ 17.500,00

Relao % lucro/custo = lucro bruto X 100% receita bruta de vendas Relao = 17.500,00 X 100% = 43,75% 40.000,00 Aplicando-se o percentual de 43,75% sobre a parcela referente entrada, apuraremos o respectivo lucro bruto. R$ 16.000,00 X 43,75% Receita da venda R$ 7.000,00 R$ 16.000,00

(-) Lucro bruto (=) Custo

R$ 7.000,00 R$ 9.000,00

a) Pela apropriao da receita diferida com venda de imveis para receita do perodo: D - RECEITA DIFERIDA COM VENDA DE IMVEIS (Resultado de Exerccios Futuros) C - RECEITA COM VENDA DE IMVEIS (Resultado) R$ 16.000,00

b) Pela apropriao do custo diferido de imveis vendidos para custo efetivo no perodo: D - CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS (Resultado) C - CUSTO DIFERIDO DOS IMVEIS VENDIDOS (Resultado de Exerccios Futuros) R$ 9.000,00

V - Custos pagos em dezembro/X0, no valor de R$ 12.000,00, incorporados proporcionalmente ao custo de cada apartamento (R$ 12.000,00 : 4 = R$ 3.000,00): a) Valor do custo total apropriado aos apartamentos em construo: D - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) C - FORNECEDORES (Passivo Circulante) R$ 12.000,00

b) Transferncia do custo apropriado ao apartamento vendido:

D - CUSTO DIFERIDO DE IMVEIS VENDIDOS (Resultado de Exerccios Futuros) C - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) R$ 3.000,00

VI - Apropriao da receita e dos custos no recebimento da segunda parcela, em 31.12.X0: Receita bruta de venda R$ 40.000,00

(-) Custo da unidade vendida (R$ 22.500,00 + R$ 3.000,00) (=) Lucro Bruto na venda R$ 25.500.00 R$ 14.500,00

Aplicando a frmula temos: Relao % lucro/custo = lucro bruto X 100% receita bruta de venda Relao = 14.500 X 100 = 36,25% 40.000,00 Aplicando-se o percentual de 36,25% sobre o valor da segunda parcela, apuraremos o respectivo lucro bruto: R$ 8.000,00 X 36,25% = R$ 2.900,00 Valor recebido (-) Lucro bruto (=) Custo R$ 8.000,00 R$ 2.900,00 R$ 5.100,00

Os lanamentos contbeis sero efetuados do seguinte modo: a) Pelo recebimento da segunda parcela:

D - CAIXA/ BANCO (Ativo Circulante) C - CLIENTES PELA COMPRA DE IMVEIS (Ativo Circulante) R$ 8.000,00

b) Pela transferncia da receita diferida com venda de imveis para receita do perodo: D - RECEITA DIFERIDA COM VENDA DE IMVEIS (Resultado de Exerccios Futuros) C - RECEITA COM VENDA DE IMVEIS (Resultado) R$ 8.000,00

c) Pela transferncia do custo diferido de imveis vendidos para custo efetivo: D - CUSTO DE IMVEIS VENDIDOS (Resultado) C - CUSTO DIFERIDO DE IMVEIS VENDIDOS (Resultado de Exerccios Futuros) R$ 5.100,00

VI - Pela apropriao ao resultado do complemento dos custos em 31.12.X0, pela utilizao da ltima relao percentual de 36,25%: Valor da receita recebida (16.000,00 + 8.000,00) (X) ltima relao percentual lucro/custo (36,25%) (=) Custo que deve ser apropriado ao perodo (-) Custo apropriado no perodo (R$ 9.000,00 + R$ 5.100,00) R$ 14.100,00 R$ 8.700,00 R$ 15.300,00 R$ 24.000,00

(-) Complemento do custo a ser apropriado

R$ 1.200,00

D - CUSTO DE IMVEIS VENDIDOS (Resultado) C - CUSTO DIFERIDO DE IMVEIS VENDIDOS (Resultado de Exerccios Futuros) R$ 1.200,00

VII - Pelos custos apropriados em janeiro/X1 no valor de R$ 4.000,00, incorporados proporcionalmente ao custo de cada apartamento (R$ 4.000,00 : 4 = R$ 1.000,00): a) Pela apropriao do custo total aos apartamentos em construo: D - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) C - FORNECEDORES (Passivo Circulante) R$ 4.000,00

b) Pela transferncia do custo ao apartamento vendido: D - CUSTO DIFERIDO DE IMVEIS VENDIDOS (Resultado de Exerccios Futuros) C - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) R$ 1.000,00

VIII - Apropriao da receita e custos no recebimento da 3 parcela: Receita bruta de venda (-) Custo da unidade vendida R$ 40.000,00

(R$ 22.500,00 + R$ 3.000,00 + R$ 1.000,00) (=) Lucro Bruto na venda

R$ 26.500.00 R$ 13.500,00

Aplicando a frmula temos: Relao = 13.500 X 100 = 33,75% 40.000,00 Aplicando-se o percentual de 33,75% sobre o valor da 3 parcela, apuraremos o respectivo lucro bruto: R$ 16.000,00 X 33,75% = R$ 5.400,00 Valor recebido (-) Lucro bruto (=) Custo R$ 16.000,00 R$ 5.400,00 R$ 10.600,00

Os lanamentos contbeis sero efetuados do seguinte modo: a) Pelo recebimento da 3 parcela em 31.01.X1 no valor de R$ 16.000,00: D - CAIXA/BANCO (Ativo Circulante) C - CLIENTES PELA COMPRA DE IMVEIS (Ativo Circulante) R$ 16.000,00

b) Pela transferncia da receita diferida com venda de imveis para receita do perodo: D - RECEITA DIFERIDA COM VENDA DE IMVEIS (Resultado de Exerccios Futuros) C - RECEITA COM VENDA DE IMVEIS (Resultado) R$ 16.000,00

c) Pela transferncia do custo diferido dos imveis vendidos para custo efetivo: D - CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS (Resultado) C - CUSTO DIFERIDO DOS IMVEIS VENDIDOS (Resultado de Exerccios Futuros) R$ 10.600,00

IX - Saldo das Contas: a) A conta "Custo Diferido dos Imveis Vendidos" apresenta a seguinte situao: (+)Transferncia de obras em andamento em 11.X0 R$ 22.500,00

(+) Transferncia de obras em andamento R$ 3.000.00 em 12.X0 (+) Transferncia de obras em andamento R$ 1.000,00 em 01.X1 (=) Custo diferido (-) Transferncia para custo em 11.X0 (-) Transferncia para custo em 12.X0 (-) Transferncia para custo em 31.12.X0 (-) Transferncia para custo em 01.X1 (=) Custos apropriados (=) Saldo R$ 26.500,00 R$ 9.000,00 R$ 5.100.00 R$ 1.200,00 R$ 10.600,00 R$ 25.900,00 R$ 600,00

b) A conta "Receita Diferida de Imveis Vendidos" apresenta a seguinte situao: Valor da venda (-)Transferncia para receita em 11.X0 (-)Transferncia para receita em 12.X0 (-) Transferncia para receita em 01.X1 (=) Saldos R$ 40.000,00 R$ 16.000,00 R$ 8.000,00 R$ 16.000,00 R$ 0,00

c) A conta "Clientes por Compra de Imveis" apresenta a seguinte situao: Valor da compra (-) Pagamento da 1 parcela em 11.X0 (-) Pagamento da 2 parcela em 12.X0 (-) Pagamento da 3 parcela em 01.X1 (=) Saldos R$ 40.000,00 R$ 16.000,00 R$ 8.000,00 R$ 16.000,00 R$ 0,00

X - Apropriao do saldo constante da conta "Custos Diferidos de Imveis Vendidos": Custos apropriados (-) Custo diferido de imveis vendidos (=) Saldo a apropriar R$ 25.900,00 R$ 26.500,00 R$ 600,00

D - CUSTO DE EXERCCIO ANTERIOR (Resultado) C - CUSTO DIFERIDO DE IMVEIS VENDIDOS (Resultado de Exerccios Anteriores) R$ 600.00

XI - Custos incorporados ao imvel no ms de fevereiro/X1, no valor de R$ 8.000,00: a) Pela apropriao total do custo aos apartamentos em construo: D - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) C - FORNECEDORES (Passivo Circulante) R$ 8.000,00

b) Pela transferncia do custo relativo ao apartamento vendido:

R$ 8.000,00 : 4 = R$ 2.000,00 D - CUSTO DE EXERCCIO ANTERIOR (Resultado) C - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) R$ 2.000,00

c) Pela transferncia para estoque de imveis para venda, uma vez concluda a obra: D - ESTOQUE DE IMVEIS PARA VENDA (Ativo Circulante) C - OBRAS EM ANDAMENTO (Ativo Circulante) R$ 85.500,00

Notas: 1) Unidade Vendida = Custo Apropriado 11.X0 12.X0 31.12.X0 1.X1 1.X1 2.X1 Total R$ 9.000,00 R$ 5.100,00 R$ 1.200,000 R$ 10.600,000 R$ 600,000 R$ 2.000,00 R$ 28.500,00

2) Obras em Andamento - Saldo Saldo Inicial R$ 90.000,00

Valores Acrescidos:

12.X0 1.X1 2.X2 Total (-) Custo apropriado ao imvel vendido (=) Saldo

R$ 12.000,000 R$ 4.000,000 R$ 8.000,00 R$ 114.000,00 R$ 28.500,00 R$ 85.500,00

3) Valor Unitrio dos Imveis em Estoque: 85.500,00 : 3 = R$ 28.500,00 Fundamentos Legais: Os citados no texto.