TASACIONES

MDULO 0.- Introduccin. Conceptos generales. Legislacin, normas y bibliografa bsica y complementaria.
1.- Interrelacin entre economa global y economa local. Dependencia del detalle respecto a la generalidad. Definicin de tasacin y valoracin. Estructura y sistema. El concepto de valoracin inmobiliaria consiste en determinar el valor de un bien inmueble en unidades monetarias, en un momento determinado y con una finalidad determinada. 2.- Aproximacin tcnica al concepto de valor. Precio, coste y valor. Superficie til y construida. Clases de suelo y terrenos. SU/UN/UR. El valor es un fenmeno individual subjetivo que depende de la utilidad, y sta de la necesidad que se experimenta y la cantidad de ese bien que se dispone. Por lo tanto la utilidad de un mismo bien para un cierto individuo vara, con arreglo a las modificaciones de la intensidad, necesidad y cantidad disponibles.(Ej: un vaso de agua vale ms que todo el oro del mundo para una persona que se encuentra en el desierto y en condiciones de deshidratacin). El precio de un bien es la cantidad de dinero que un comprador est dispuesto a pagar y un vendedor est dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una transaccin. El coste es el gasto de dinero efectuado para la ejecucin de un bien. El valor es la cantidad de dinero que hay que pagar por un bien o servicio. La diferencia entre la superficie til y la construida reside en que para medir la til no se tienen en cuenta los elementos constructivos tales como tabiques, pilares,... en cambio para medir la superficie construida s se tienen en cuenta dichos elementos. Los terrenos pueden ser clasificados segn su pendiente e infraestructuras en rsticos o urbanizables. Podemos particularizar y dividir en mas grupos tales como suelo urbano(SU) muy caro ya que est dentro de la ciudad. Luego est el suelo urbanizable, que se divide en sectorizado(Plan Parcial) y no sectorizado, y por ltimo est el no

urbanizable que es el ms barato, ya que hay que realizar instalaciones de infraestructuras para urbanizar. 3.- Conceptos generales e ides bsicas de economa aplicada a tasaciones y valoraciones(S y D) Ciclos econmicos. I.P.C. Sistemas y sectores econmicos. La oferta y la demanda se pueden representar grficamente relacionando el precio de los bienes y servicios con el n de personas que lo quieren. El corte entre las dos es el punto de equilibrio, que definir el precio ptimo y la gente que lo comprar.

Segn la curva si hay ms personas que ofertan tendrn que bajar el precio para recuperar el punto de equilibrio. Si hay ms gente que demanda el producto, habr que subir el precio hasta llegar al punto de equilibrio. Los ciclos econmicos alcanzan sus extremos cada 5 aos, es decir auge o crisis cada 5 aos aunque estabilizndose, segn la grfica.

En cuanto al precio de la vivienda la grfica es similar, aunque siempre ascendente.

Los sectores econmicos son 4: Sector primario (La industria), el sector secundario (la agricultura), el sector terciario (la ganaderia y pesca), y el sector cuaternario (los servicios y la comunicacin). 4.- Conceptos de contrato, escritura y registro de la propiedad. Viviendas de Proteccin Oficial (V.P.O.) Valor mximo legal. Legislacin y normas bsicas. El contrato es un documento privado en el que las partes se comprometen a una serie de obligaciones reciprocas que las ligan entre s. Son privados y de obligado cumplimiento. La escritura es un documento pblico en el que se da f por el notario autorizante de la transmisin realizada y de las condiciones de sta, y de la capacidad de los sujetos intervinientes. Obligado el cumplimiento de los preceptos legales que incidan en el caso. Los tipos de escritura son de segregacin (divisin de una finca en dos o mas), de compraventa (transmisin de una cosa por un precio determinado), d obra nueva y de divisin horizontal. El registro de la propiedad es una institucin pblica que regula la seguridad jurdica del trfico inmobiliario. Se encuentra establecido en todos los paises que respetan la propiedad privada de los inmuebles. Las viviendas de proteccin oficial (V.P.O.) son promociones de viviendas de calidad normal que salen a la venta con un precio ms bajo del normal establecido por el ayuntamiento para la gente de clase media con escasa remuneracin econmica incapaz de pagarse una vivienda normal.

5.- Mtodos de valoracin: Conceptos y definiciones. Finalidades. Hay 4 mtodos para valorar una vivienda: El mtodo del coste, fundamentado en el valor residual, y permite calcular el coste de cualquier tipo de inmueble mediante el valor de reemplazamiento neto. Este se consigue mediante la siguiente frmula: C.R.N.= CRB Depreciacin fsica Depreciacin funcional Siendo: N aos Depreciacin fsica =(CRB F) Vida til El mtodo de comparacin se fundamenta en el principio de sustitucin, permite aproximarse al valor real de mercado de cualquier tipo de inmueble, y el procedimiento de obtencin es: 1 conocer las caractersticas del inmueble a tasar, conocer el mercado inmobiliario, seleccionar la informacin (Aplicar coeficientes en funcin de las mejoras o depreciaciones con respecto al inmueble a tasar), y por ltimo asignar un valor a nuestro inmueble. El mtodo de capitalizacin de rentas se fundamenta en el principio de anticipacin, y permite determinar el valor presente de las rentas netas futuras. Este mtodo vale para todo tipo de inmuebles, especialmente para inmuebles arrendados. Las actualizaciones de las rentas esperadas se puede hacer mediante 2 mtodos: - Mtodo directo: Rneta Vrenta= i (1+i)^n 1 - Mtodo indirecto: Vrenta = Rneta (1+i)^n *i + (1 + i)^n Vreversin

El valor de reversin es el valor residual, valor del suelo, y la i es una tasa o tipo de inters del capital inmobiliario, ndice de capitalizacin o inters compuesto.

El mtodo residual se fundamenta en el valor residual ms completo, y permite determinar el valor de mercado para terrenos edificables o inmuebles a rehabilitar. Tambin hay dos: - Mtodo residual dinmico: F = Ej (1+i)^Tj (1+i)^Tk Sk

- Mtodo residual esttico:

F = Vm*(1-b) - Ci

MDULO 1.- Presupuestos y valoraciones de edificacin y urbanizacin.

1.- Predimensionados tcnicos y estimacin de costes de contrata de edificacin y urbanizacin. - Predimensionado estructural, instalaciones y construccin. El predimensionado o estimacin rpida de los costes es un clculo rpido estimado de los costes finales de la obra a ejecutar durante el proceso de proyectacin, previamente al inicio de la obra, o para la valoracin de obras terminadas. - Viviendas y equipamientos. Urbanizacin interior y exterior por usos. La urbanizacin interior de parcela se divide en: - Arquitectura residencial o M/l de valla de cerramiento perimetral, cimentacin y muro de base a 115,39/ml aprox. o M2 de superficie con tratamiento e infraestructuras a 22,24/m2 aprox. - Arquitectura no residencial o Ml de valla de cerramiento para uso no residencial a 157,47/ml aprox.

o M2 de superficie con tratamiento e infraestructuras a 30,65/m2 aprox. Y la urbanizacin exterior de parcelas de divide en: - M2 Costes para uso residencial a 21,04/m2 aprox. - M2 Costes para uso industrial a 18,63/m2 aprox. - M2 Costes para uso equipamientos a 23,44/m2 aprox. - M2 urbanizacin completa de una calle a 55,89/m2 aprox. - M2 jardn tipo urbano a 44,47/m2 aprox. Esto es un ejemplo de cmo debera de hacerse, por supuesto el precio no tiene por que ser ese, y los materiales no tienen por que ser los mismos.
-

ECUM.- Base de precios/costos de construccin de la regin de murcia.

1.- Demoliciones 2.- Acondicionamiento del terreno 3.- Depuracin y alcantarillado 4.- Electrificacin y alumbrado pblico 5.- Fontanera y abastecimiento de agua contra incendios 6.- Gas y climatizacin 7.- Jardinera y arbolado 8.- Mobiliario urbano y juegos 9.- Pavimentos y estructura de firmes 10.- Telefona y telemtica 11.- Seguridad y salud (2,5% de la ejecucin material) 12.- Control de calidad (1,5% de la E.M.) - Mtodos analtico y sinttico Mientras que el mtodo analtico es el tradicional y ms exacto, mediciones y presupuestos de los precios descompuestos, el mtodo sinttico es mas general, se realiza por metro cuadrado construido, predimensionado y estimacin de costes. 2.- Aplicacin de metodologa cientfica a informes de tasacin y valoracin. Si tenemos una vivienda en un 3 piso/tico, y queremos averiguar su valor mediante el mtodo de comparacin vamos a preguntar por el precio del resto de viviendas de su alrededor y les vamos a aplicar ciertos coeficientes (por ej. Si la vivienda que hay en el segundo piso tiene las mismas caractersticas que la vivienda objeto a tasar y la venden por

12.000 pues le aplicaremos un coeficiente al alza, pues nuestra vivienda es un tico y debe ser ms cara). Una vez aplicados los coeficientes y recogidos todos los precios se hace la media aritmtica de todos ellos y el resultado ser el valor que demos a nuestra vivienda. En algunos casos este valor debe de ir acompaado del presupuesto analtico de la propia vivienda que debe de ser mucho menor que el resultado hallado por el mtodo de comparacin. Esa diferencia tan grande es el beneficio del promotor que va aumentando con el tiempo hasta el punto que a veces llega a doblar el precio de la vivienda. 3.- Estimacin del valor de mercado de inmuebles, a partir del coste de contrata y calidad de la construccin Hay que hacerlo analticamente para cualquier edificio tipo: - 2 Ud ascensores normales x /ud - 350m2 semistano/garaje x /m2 - 324m2 locales p. Baja x /m2 - 877m2 viviendas colectivas x /m2 Sumatoria m2 * Mdulo global= sumatoria m2 4.- Estimacin de costes y valor de edificios no terminados. -

Precio estimado contrata x P. estimado contrata = /m2.

Acondicionamiento del terreno Cimentaciones Estructuras Fachadas Instalaciones Particiones Cubiertas Revestimientos Equipamiento interior Urbanizacin interior Seguridad e higiene Control de calidad Sumatoria ejecucin material 20% gastos promotor (beneficios) Coste contrata

5.- Mantenimiento y conservacin de viviendas. El libro del edificio. Introduccin costes de rehabilitacin residencial. Test vivienda. La estimacin econmica no es el presupuesto de las obras; es un documento de diagnosis, y slo analiza el objeto de estudio con el fin de determinar patologas y estado de degradacin, sin determinar soluciones constructivas. Nos apoyaremos en hiptesis de los posibles trabajos a realizar en la calidad media de materiales para determinar un costo orientativo. El objetivo de este costo es dar el precio para obras de rehabilitacin, mejora o adaptacin planteadas por el usuario en su propio programa. En la estimacin econmica se preveen las posibles mejoras (en beneficio del usuario y de los objetivos del test) siendo esta valoracin ms amplia y su margen de error mayor. Hay que saber el tipo de test que se ha encargado: - Test de elementos comunes: Trabajos de reparacin y mejora para todos los elementos comunes de un inmueble (cimientos, estructura, cubierta...). - Test de elementos privados: Trabajos de reparacin y mejora para todos los elementos interiores de la vivienda, al igual que los comunes confiados al usuario (carpintera exterior, puerta del piso...). - Test de vivienda unifamiliar: Trabajos de reparacin y mejora de la vivienda en todos sus elementos (incluidos dependencias y espacios abiertos que la constituyan). La estimacin econmica consiste en un importe global, y pretende ser orientativa, aunque debe sacarse y hacer independiente el captulo de las obras de realizacin inmediata, ya que pueden ser objeto de una intervencin de urgencia. Hay diversos sistemas de clculo, tener en cuenta la experiencia del tcnico, las caractersticas de la obra, el carcter aproximado de la valoracin y el tiempo. El sistema idneo es el mtodo tradicional para hacer presupuestos: disponer de un estado de mediciones (aproximado) para las partidas de obra a realizar y una relacin de precios unitarios para cada uno de los trabajos previstos. Otro sistema es el de comparacin con el costo por m2 de otras actuaciones realizadas con caractersticas similares, tras introducir los factores de correccin correspondientes. Por ltimo est el sistema de estimacin rpida que permite obtener un valor econmico a partir de la puntuacin obtenida al calificar el nivel de degradacin. Este sistema intenta adaptar unos mtodos pensados para evaluar econmicamente las intervenciones sobre un nmero importante de

edificios a la valoracin de elementos ms pequeos, y de afinar ms cuando se trata de una sola vivienda, de ah que se han buscado patologas comunes (las ms sencillas), pero en cuanto ms se aparte un caso de estas patologas habituales ms riesgo habr de que la valoracin est peor ajustada. La estimacin econmica rpida se obtendr aplicando la frmula: E = G x S x (1 + a + b) x Ca + I.V.A. Siendo: E = estimacin econmica G = puntuacin global obtenida a partir de la calificacin S = superficie construida del inmueble o vivienda a y b = coeficientes de complejidad de las obras segn cuadro I Ca = coeficiente de actualizacin anual I.V.A. = Impuesto del valor aadido correspondiente al tipo de trabajos a realizar.

MDULO 2.- Tasaciones y valoraciones inmobiliarias.

1.- Introduccin a la promocin inmobiliaria: valor del suelo y costes de construccin. Costes/gastos de promocin e ingresos por ventas. La frmula para el clculo de costes/gastos de una promocin inmobiliaria se puede reducir a: P.V.P. = Rs + Cc + Tg + Fb = CGB Siendo: P.V.P. = precio estimado de las ventas de la promocin Rs = coste de repercusin del solar y la urbanizacin exterior Cc = coste de contrata de la construccin Tg = gastos tcnicos y de gestin Fb = gastos financieros, imprevistos y beneficios estimados CGB = costes + gastos + beneficios P.V.P. = Cc x Ksg Siendo Ksg = coeficiente ponderador +/-Rs/10

Ksg = +/- 3,3 para calidad excelente (E) Ksg = +/- 2,7 para calidad buena (B) Ksg = +/- 2,2 para calidad normal (n)

Valor mximo razonable de Rs (suelo urbanizado) Rs = P.V.P./Cc x 10% = % razonable de Rs Ejemplo: P.V.P. = 150.000 ptas/m2 Cc = 60.000 ptas/m2 Rs = 150.000/60.000 x 10 = 25% del P.V.P. mximo razonable de costes de suelo urbanizado por metro cuadrado construido. Rs = 25% de 150.000 = 37.500 ptas/m2 construido de vivienda P.V.P. Rs = Cc x 10 Rs = 150.000/60.000 x 10 x 150.000 = 37.500 ptas/m2. 2.- Mtodo de valoracin del coste: - Coste de reposicin a bruto (CRB) o a nuevo. - Coste de reposicin a neto (CRN). Concepto de depreciacin. El mtodo del coste sirve para calcular el coste de reemplazamiento reposicin bruto o neto. Valor de mercado (M. De comparacin) Coef. Mercado (K) = Coste de reemplazamiento (M. Coste) x P.V.P.

A veces el coste de reemplazamiento puede convertirse en valor de tasacin, como en inmuebles ligados a explotacin econmica, edificios de rehabilitacin... tambin se usa para calcular el valor de seguro de incendios. El coste de reemplazamiento bruto (CRB) sin beneficios del promotor es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar , en la fecha de la valoracin un inmueble por otro nuevo de similares caractersticas, pero con tecnologa y materiales de construccin nuevos. CRB =F + Cc + Gp

Siendo: F = Valor de mercado del suelo Cc = Coste de ejecucin por contrata de la edificacin Gp = Gastos del promotor (sin beneficios) comprenden: - In = impuestos no recuperables y aranceles - H = Honorarios tcnicos - L + H = Licencias y tasas de construccin - Gpr = Gastos de administracin del promotor. El coste de reemplazamiento neto (CRN) se aplica exclusivamente a obras terminadas, y se calcula deduciendo la depreciacin fsica y funcional del coste de reemplazamiento bruto. CRN = CRB (depreciacin fsica + deprec. Funcional) La depreciacin es la perdida de valor que experimenta un inmueble en su situacin actual, respecto a la que tendra si se construyese de nuevo en la actualidad. Hay tres tipos bsicos de depreciacin: - Depreciacin fsica: prdida de valor de un inmueble motivada por la antigedad, estado de conservacin y agentes externos (lluvia, nieve, viento). Podr ser subsanable si el coste de adecuacin es inferior al incremento de valor que experimenta al corregirse. En caso contrario ser incurable. - Depreciacin funcional: Prdida de valor por no adaptarse a la funcin a la que se destina. Est motivada por deficiencias en el diseo arquitectnico, instalaciones o materiales inadecuados, podr ser subsanable o incurable. - Depreciacin econmica: Est motivada por causas de tipo econmico, desplazamientos de carcter poblacional, desplazamientos comerciales (edificios no utilizados en funcin del mayor y mejor uso), modificaciones del planeamiento... podr ser subsanable o incurable. La normativa hipotecaria slo contempla la depreciacin fsica y funcional, ya que la econmica afecta al valor de mercado del inmueble.

3.- Mtodo de comparacin con el mercado. Muestreo y testigos del mercado inmobiliario. El mtodo de comparacin con el mercado permite la obtencin del valor de mercado de un bien inmueble por comparacin con precios de venta de inmuebles similares de la misma zona. Se considera el mtodo ms objetivo y preciso, pues el inmueble a valorar se compara con precios de venta de mercado. Su aplicacin es prioritaria sobre cualquier otro mtodo, siempre que exista informacin suficiente para ser empleado. Tiene 2 condiciones para su correcta aplicacin: a) Que exista un n suficiente de inmuebles comparables, cuyos precios de venta sean conocidos por el valorador (al menos 3 transacciones o 6 muestras de ofertas firmes). b) Que en la eleccin de las muestras se excluyan lo bienes inmuebles que no sean representativos del mercado de inmuebles similares, que pertenezcan a un colectivo homogneo comparable. Ejemplos: I. Casa urbana de 2 mano situada en Beniajan, calle mayor 84. 120m2, 40m2 de parcela de 3 habitaciones y 2 aseos, amueblado, portero automtico, terraza y trastero. Precio: 111.800 (932/m2). II. Piso nuevo en Beniajan en la calle Antonia Maymon 3b de 3 habitaciones y 2 baos con aire acondicionado, amueblado, portero automtico y terraza, 105m2. Precio: 78.000 (743/m2). III. Dplex en Los Garres de 170m2 tiles, 4 dormitorios, 2 baos y 1 aseo, amueblado con electrodomsticos, solarium, garaje de 60m2, trastero, 70m2 de porche, 15m2 de patio, buhardilla y aire acondicionado. Todo de alta calidad. Precio: 205.250 (1.207/m2).

4.- Mtodos de capitalizacin para el clculo del valor en renta. Conceptos y fundamentos. Mtodo directo rentas actuales. Mtodo indirecto rentas esperadas. El valor en renta de un inmueble es su valor en funcin de las rentas o rendimientos reales, o potenciales, que produce o puede producir. Se calcula por el mtodo de capitalizacin a un determinado tipo de inters. El valor en renta obtenido por este mtodo es tambin el valor de mercado del inmueble para los inversores institucionales en bienes inmuebles (entidades aseguradoras...). Los intereses producidos cada ao en la capitalizacin compuesta se suman al capital inicial para producir junto con ste nuevos intereses. El tipo de inters i se determina en % anual. El mtodo directo de capitalizacin de rentas actuales consiste en otorgar vida ilimitada al inmueble y atribuirle una renta constante a lo largo del tiempo. Para conocer la rentabilidad de los distintos tipos de inmuebles hay que relacionar las rentas de los mismos con sus valores de venta en el mercado, es decir: Vr = Rn/i. El mtodo de capitalizacin directo requiere que la renta a capitalizar sea la renta neta, aunque en el estudio de mercado lo mas normal es disponer de la renta bruta. El mtodo indirecto de capitalizacin de rentas esperadas requiere la aplicacin de la matemtica financiera. Se usa para inmuebles arrendados, o ligados a explotacin econmica. Con este mtodo se pretende averiguar tanto el valor actual del inmueble como el valor a largo plazo, la depreciacin que sufrir en el futuro, etc... Para ello se ha sacado la siguiente frmula: (1+i)^n 1 Vrenta = Rneta (1+i)^n *i + (1 + i)^n Vreversin

Siendo: - Vreversion = valor del suelo = valor residual - i = Tasa o tipo de inters del capital inmobiliario, ndice de capitalizacin o inters compuesto D.P. - IPC i= 1 + IPC + 2% D.P. = Deuda pblica IPC = ndice de precios al consumo

En este caso es el IPC que se prevee para los prximos aos: IPC (n) IPC (n 1) PC = IPC (n 1) Realizando previamente una previsin de los futuros IPC en este caso. 5.- Valoraciones hipotecarias. Normativa de aplicacin. El informe de valoracin. El mercado hipotecario abarca todas las operaciones de financiacion garantizadas por bienes inmuebles. Est constituido por: - el mercado primario, donde se generan las hipotecas - el mercado secundario, donde se movilizan mediante transmisin, o a travs de la emisin de ttulos que las representen. Su finalidad es movilizar las hipotecas acercndolas a los inversores , y potenciar la construccin sobre todo de viviendas. El concepto de hipoteca es aquel derecho real sobre un inmueble ajeno, constituido en garanta de una obligacin, que concede a su titular la facultad de promover la venta en caso de incumplimiento de la obligacin. La normativa de aplicacin en las valoraciones hipotecarias se apoya en: 1. La ley 2/81 de 25 de marzo, y constituye la primera reglamentacin del mercado hipotecario. 2. Reglamento de ley: Real Decreto 685/82 de 17 de marzo, de desarrollo de determinados aspectos de la ley 2/81 reguladora del mercado hipotecario. De las 5 finalidades de este Decreto una de ellas trata de regular el procedimiento de tasacin de los bienes hipotecarios. 3. Real Decreto 1.289/91 de 2 de agosto que modifican determinados artculos del R.D. 685/92 del Reglamento. Trata sobre los lmites del prstamo. 4. Orden de 30 noviembre de 1994 sobre normas de valoracin de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. Su objetivo es establecer los criterios, procedimientos a los que ha de ajustarse el clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles, siempre que los mismos estn destinados a garanta hipotecaria de prstamos, cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras, o determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliaria.

En el informe de tasacin deben de ser incluidos unos requisitos formales y unas menciones en el apartado previo, igual ocurre con el certificado de tasacin. El tasador tambin realizar las gestiones necesarias para conocer las caractersticas y la situacin real del inmueble, y como mnimo realizar ciertas comprobaciones como identificacin fsica con inspeccin ocular, comprobacin de su descripcin registral o catastral en el caso de fincas rsticas, etc... . Comprobar que se ha obtenido la documentacin necesaria, y tener en cuenta ciertos condicionantes y advertencias. Advertencia: Duda razonada que el tasador expone en el informe de tasacin que puede afectar o no al valor de tasacin pero que no impide emitir el informe, ni conceder el crdito hipotecario. Condicionante: Es la sospecha de que existe realmente el incumplimiento de alguna circunstancia, lo que impedir por parte de la entidad bancaria la concesin del prstamo mientras no sea retirado el condicionante por parte del tasador. 6.- El informe de tasacin/valoracin de bienes inmuebles y terrenos/solares. El informe de tasacin contar con una primera parte que recoja los aspectos jurdicos y tcnicos que influyan en la valoracin del bien. La segunda tendr el conjunto de clculos tcnico-econmicos, conducentes a determinar el valor final de la tasacin.

MDULO3.- Tasaciones y valoraciones urbansticas

1.- Introduccin al planeamiento urbanstico: gestin y urbanizacin. Concepto de aprovechamiento urbanstico. Normativa urbanstica. El planeamiento urbanstico se encarga de hacer las obras pertinentes, infraestructuras, etc... en un terreno para prepararlo para edificar (con su acometida de agua, electricidad, alcantarillado, etc... 2.- Figuras de planeamiento y sistemas de gestin urbanstica. Plan general: Es el mximo instrumento de planeamiento. Su objetivo es la clasificacin del suelo del trmino municipal para el establecimiento del rgimen jurdico correspondiente. Clasificar el suelo en urbano, urbanizable (sectorizado o no sectorizado) y no urbanizable, y definir los elementos fundamentales de la estructura general adoptada para la ordenacin urbanstica del territorio estableciendo el programa para su desarrollo y ejecucin. b) Plan parcial: Tiene por objeto desarrollar un plan general o normas complementarias y subsidiarias mediante la ordenacin detallada y completa de una parte de su mbito territorial en suelo URBANIZABLE. c) Plan de detalle: Se formula con la exclusiva finalidad de establecer alineaciones y rasantes, o reajustar las previstas en planes generales, u ordenar volmenes de acuerdo con el plan general, normas complementarias y planes parciales. La gestin urbanstica del suelo es el conjunto de actuaciones y procedimientos establecidos legalmente para la transformacin, urbanizacin y edificacin del suelo, conforme a lo establecido por el planeamiento. Hay varios tipos de gestin: - En suelo urbano consolidado y especial, ncleos rurales - En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable - En casos excepcionales debidamente justificados Instrumentos de gestin: - Proyectos de urbanizacin - Proyectos de reparcelacin - Programas de actuacin Tipos de actuaciones - Actuaciones aisladas - Actuaciones integras a)

Sistemas de actuacin - Sistema de concertacin directa - S. De concertacin indirecta - S. De compensacin - S. De cooperacin - S. De concurrencia - S. De expropiacin - S. De ocupacin directa - Patrimonios pblicos de suelo. 3.- Proyectos de urbanizacin. Costes de urbanizacin por mtodos analtico y sinttico por usos. Urbanizacin exterior y urbanizacin interior de parcela. El coste de urbanizacin se puede realizar mediante el mtodo sinttico, es decir, calcular el valor por metro cuadrado y luego multiplicarlo por la superficie, y mediante el mtodo analtico: ir detalle por detalle calculando el coste de todos los materiales. El coste de la urbanizacin interior se calcula hallando el coste por metro lineal del permetro de la valla, el coste por metro cuadrado de pavimento duro, de pavimento blando y el coste por metro lineal de la red de infraestructuras. Todo ello por la superficie que se va a colocar de cada cosa y se suma. Para el exterior de la parcela hay varios sistemas: - Mtodo global (igual que el sinttico) - Mtodo analtico, igual que el del coste de la urbanizacin interior pero con los costes de materiales correspondientes a urbanizacin exterior, es decir, viarios y aceras, urbano, equipamiento colectivo y parcela residencial.

4.- Valoraciones de suelo. Niveles de valoracin del suelo a efectos de tasacin. El suelo, hablando desde el punto de vista que se quiera usar para urbanizar, puede valer ms o menos en funcin de su estado, situacin geogrfica o desnivel. As lo podemos dividir en dos niveles: a) Suelo urbano: Es el ms caro, y hay que consultar el plano de alineaciones municipal, por si existe un vial que reduzca su superficie. Puede ser: a. Directo: i. Con servicios urbansticos ejecutados ii. Sin servicios urbansticos b. En unidades de ejecucin (o planes de reforma interior: PERIS) i. Con proyecto de compensacin o reparcelacin ii. Sin proyecto de compensacin o reparcelacin. Suelo urbanizable: Se desarrolla mediante Planes parciales y es ms barato que el suelo urbano. a. Con plan parcial y proyecto de compensacin o de reparcelacin aprobados definitivamente (sectorizado) b. Con plan parcial aprobado definitivamente sin proyecto de compensacin o de reparcelacin c. Sin plan parcial o sin aprobacin definitiva del mismo. Suelo no urbanizable: Tienen algn grado de proteccin, paisajstica, arqueolgica... es ms barato que el resto y su valor vendr definido por el estndar de la zona.

b)

c)

5.- El valor de mercado del suelo: Mtodo residual esttico. Anlisis de inversiones con valores actuales. El valor del suelo se deriva de su utilizacin en el mercado inmobiliario. Puede tener un valor de uso en s mismo, y un valor como soporte de edificabilidad en cuanto es susceptible de ser edificado o soportar un edificio, ya sean viviendas, oficinas, locales comerciales, apartamentos, etc. En los casos en que el mercado inmobiliario usa como producto o mercanca el suelo lo que se valora es el suelo en s mismo, el valor a utilizar ser el valor unitario expresado en /m2. En el resto de casos el suelo es materia prima y el producto es el techo, lo que se compra y se vende es el m2 edificable, que definiremos como el valor del suelo por m2 de techo.

El mtodo residual esttico, o anlisis de inversiones con valores actuales debe seguir unos pasos: 1) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable que pudiera desarrollarse sobre el solar a valorar, segn el principio del mayor y mejor uso. 2) Estimar los costes de construccin de la edificacin y los gastos de comercializacin y financieros normales para un promotor de tipo medio, y para una promocin de caractersticas similares a la analizada: Costes de construccin = CEM + Bc + Gc + Gp = Cc + Gp - Se determinar el coste de ejecucin material de la construccin correspondiente a la tipologa y caractersticas del modelo: CEM. - Evaluaremos el beneficio industrial tipo del constructor y los gastos generales del mismo que dependen de la coyuntura econmica y de las dimensiones del mercado, normalmente oscila alrededor del 6% el primero y entre el 11 y el 16% el segundo. Cc = 1,2x C.E.M. - Calcularemos los gastos de promocin Gp, todos los gastos del promotor. - Calcularemos los gastos financieros y de comercializacin del promotor. Gfc = Gf + Gc 3)Estimaremos el valor de mercado del inmueble a promover Vm (como criterio valor actual del edificio terminado). Para ello tendremos que realizar: - Estudio de mercado de inmuebles de nueva construccin con tres tipos de datos: fsicos, de localizacin, de venta. - Depuraremos la muestra anterior para obtener valores en venta por m2 que sean representativos del mercado inmobiliario comparable con el solar objeto de la tasacin. - Transformaremos en valores de superficie construida con zonas comunes los correspondientes a sup. Cons. Sin zonas comunes y superficies tiles, que figuren en la muestra con el fin de hacerlas homogneas. De esta forma determinaremos el valor de venta al contado tipo del m2 edificado (Vm).

4) Fijaremos el margen de beneficio del promotor atendiendo al comn de promociones de similares caractersticas y emplazamiento. El Vm ser como mnimo el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo de actualizacin I, siendo: I = tasa libre de riesgo (4,5%) + prima de riesgo (8%) Por tanto Bp>= 1,5x (4,5 + 8) = 18,75%. La tasa libre de riesgo es la rentabilidad media anual de la deuda del estado a un plazo no inferior a dos aos. 5) Calcularemos el valor de mercado del terreno por aplicacin de la formula: F = Vm x (1-b) -Ci Como residuo o diferencia, deduciendo del valor de mercado la totalidad de los costes, siendo: F = valor del terreno Vm = Valor de mercado del inmueble terminado (a fecha actual) B = margen de beneficio del promotor en tanto por uno siendo b>= 1,5x (TLR + PR). TLR = Tasa libre de riesgo PR = Prima de riesgo Ci = cada uno de los costes y gastos considerados. Todos los parmetros e hiptesis utilizadas en el clculo deben ser justificados y razonados por el tasador. 6.- El valor de mercado del suelo: Mtodo residual dinmico. Anlisis de inversiones con valores esperados. Se basa en los mismos principios que el mtodo esttico, pero periodificando los ingresos y los gastos, es decir introduciendo la variable t de tiempo. Los pasos a seguir sern: 1) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar sobre el solar a valorar. 2) Estimar las fechas y plazos de la construccin o rehabilitacin as como de la comercializacin del inmueble terminado. 3) Estimar los costes de construccin, que se corresponden a la edificacin prevista, los gastos necesarios de promocin, de comercializacin y financieros normales para un promotor de tipo medio como en el caso del mtodo esttico.

4) Se tendr en cuenta la evolucin de los precios esperada en el mercado. La norma prohbe explcitamente que la proyeccin de futuro supere el IPC de los ltimos doce meses. 5) Con los datos anteriores determinaremos los flujos de caja previsibles durante la promocin. Flujo de caja es toda variacin de la cantidad de dinero que es posible gastar inmediatamente. Desde el punto de vista contable un ingreso se produce en el momento en que se emite una factura, pero el acto de emitir una factura no constituye un flujo de caja, sino que este se produce en el momento en el que se cobra dicha factura, pudiendo dilatarse mucho en el tiempo e incluso llegar a no cobrarse. 6) Fijar un tipo de actualizacin I. Como tipo de actualizacin se utilizar el representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios, que obtendra un promotor medio en una promocin de las caractersticas de la analizada. Es decir que la tasa de rendimiento, es lo que el promotor espera ganar, una vez que ha invertido sus recursos propios en la operacin inmobiliaria en cuestin. La tasa de capitalizacin est ahora por el 20-30% anual y tiende a disminuir. Cuantos ms promotores haya mas disminuir esa tasa, como mnimo ser: I = tasa libre de riesgo + prima de riesgo Bp>= 1,5x I 7) Calcular el valor de mercado del solar objeto de tasacin por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado, y el valor actual de los pagos realizados por diversos costes y gastos, para el tipo de actualizacin fijado utilizando la siguiente frmula: F = (Ej / (1+i)^tj) - (Sk / (1+i)^tk) Siendo: F: Valor del terreno Ej: Importe de los ingresos previstos en el momento j Sk: Importe de los pagos previstos en el momento k Tj: nmero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los ingresos Tk: : nmero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los pagos I: Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los periodos de tiempo considerados.

MDULO 4. Presupuestos y valoraciones economtricas.

1.- Valoraciones de inmuebles ligados a explotaciones econmicas por sectores de actividad: (1) Agrcola, (2) Manufactureras, (3) Servicios, (4) Investigacin. Se aplica este mtodo a todos aquellos edificios de uso monovalente (slo pueden ser utilizados para un fin). Prcticamente no tienen mercado, y su explotacin econmica es susceptible de producir rentas. Ej: - Instalaciones industriales - Centros de transporte o aparcamiento - Centros de enseanza Previa valoracin se realiza un informe de recopilacin de datos de la garanta y su entorno como: - identificacin del inmueble - finalidad de la valoracin - tipo de localidad y entorno - descripcin del terreno - descripcin del edificio: caractersticas fsicas y tipo de explotacin - situacin urbanstica - rgimen de tenencia y ocupacin - clculo de valores tcnicos: CRN y VM. Estudio econmico - valor de tasacin - observaciones pertinentes - anexos al informe. Los criterios de tasacin para este tipo de inmuebles son: - Coste de reposicin bruto (para edificios en construccin) - Coste de reposicin neto (para edificios terminados) - Valor de mercado por capitalizacin de las rentas esperadas.

Como valor de tasacin se tomar el menor de los calculados anteriormente. Las frmulas de los tres mtodos son: CRB = Rs + Cc + Gp x (I + Ht + Lt + Gad) Siendo: Rs: Valor de mercado del suelo Cc: Coste de contrata Gp: Gastos del promotor I: Impuestos no recuperables y aranceles Ht: Honorarios tcnicos Lt: Licencias y tasas de construccin Gad: Gastos de administracin del promotor. CRN = CRB (Depreciacin fsica + depreciacin funcional

Rj Vm = VAN = + (1+i)^tj

Vreversin (1+i)^n

2.- Econometra constructiva. 1) Plantaciones 2) Industrializacin y Prefabricacin 3) Servicios profesionales 4) Domtica, Robtica La construccin de viviendas es un tema que se puede adornar mejorando de esta forma nuestra calidad de vida, el impacto ambiental, etc. La preocupacin por mejorar ha dado diversas ramas por las que puede irse uno, desde temas necesarios como mejoras de las instalaciones de infraestructuras como temas de mejora del bienestar como la casa Internet. A continuacin vamos a ver cmo se hace la valoracin de un arbolado segn la norma de granada: - Precio de mercado en vivero: Pm - Edad del arbol: vida til - Costes de cultivo y mantenimiento - Inters anual en el momento de la valoracin

Valoracin bsica x ndices correctores = Vfinal - Indices correctores intrnsecos o Volumen y superficie o Estado sanitario o Expectativas de vida til - Indices correctores extrnsecos o Esttica y funcionalidad o Representatividad y rareza o Situacin (factores extraordinarios) 1.- Frondosos; 2.- Conferas; 3.- Palmceas.

Valoracin final

A continuacin vamos a hablar de la industrializacin y prefabricacin. No es un secreto que las viviendas se est encareciendo mucho, y si siguen subiendo los precios como hasta ahora vamos a tener que replantearnos la construccin de viviendas. Si sigue este encarecimiento de precios la vivienda del siglo XXI puede que no se fabrique in situ , si no en fbricas y de forma similar a la de los coches. De hecho ya se estn fabricando de esta forma casas de madera destinadas a fincas rsticas y con el objetivo de que vivan personas en ellas con un coste mucho ms reducido que el de la vivienda convencional.

Los servicios profesionales se encargan del mantenimiento de las urbanizaciones, de las plusvalas generadas por el urbanismo para revestirlas sobre la sociedad. El tema de la Domtica-Robtica est empezando a usarse actualmente, aunque tendr ms auge conforme vaya pasando el tiempo. La casa Internet es la primera direccin hacia este tema en el presente. Se trata de una casa en la que tu controlas todo de ella desde cualquier punto, incluso desde fuera. Puedes encender luces, subir persianas, poner la msica, incluso tu frigorfico puede hacer la compra por ti!, y esto es slo el principio.

3.- Econometra energtica y ambiental. 1) Arquitectura popular: la Barraca Murciana 2) Energas alternativas: solar y elica 3)Arquitectura bioclimtica 4) Valoracin del impacto ambiental: mtodo coste/beneficio (autova). La econometra energtica y ambiental trata de aprovechar las aportaciones energticas gratuitas de la naturaleza. As la barraca murciana la orientan siempre hacia el sur con el fin de que tenga la mejor orientacin al sol. Las viviendas tambin pueden captar la energa solar y elica: - La energa solar trmica: Capta el calor por medio de paneles solares y lo lleva por canalizaciones con agua. - La energa solar fotovoltica: Captan la luz del sol y la transforman en electricidad mediante circuitos elctricos. - La energa elica: aprovecha la energa del viento que se acumula en bateras. La arquitectura bioclimtica es la que pretende estar en equilibrio y armona con su entorno; una cubierta bioclimtica por ejemplo es una cubierta de agua (el museo de la Universidad de Alicante tiene una cubierta de agua).

La valoracin del impacto ambiental es otro punto importante a tener en cuenta: los costes de cualquier tipo de construcciones incrementan al evitar que sta no produzca impacto ambiental segn la grfica

Si de la ora a Murcia haces una autova en lnea recta el coste de construccin ser ms barato pero el impacto ambiental ser muy alto.

4.- Relacin del todo con las partes y dependencia del detalle respecto a la globalidad. Proyecciones y valoraciones de futuro: la vivienda XXI/ Urbanismo y medio ambiente: Evaluaciones y valoraciones ambientales. Estamos en un mundo en el que actualmente todo depende de todo gracias al avanzado sector de la comunicacin; lo que pase al otro lado del mundo nos afecta a nosotros y viceversa. Nos estamos dirigiendo a los marcos social, cultural, poltico y financiero. Nosotros nos vamos a centrar en el financiero. Econmicamente se puede decir que formamos parte de un sistema en el que si falla una pieza falla el sistema entero (si la bolsa de EE.UU. cayese afectara al resto de bolsas del resto de pases considerablemente. Ahora bien, si eso es as por qu los pases subdesarrollados no proliferan como nosotros? Es algo complicado: en parte por la mala administracin de sus corruptos gobiernos y en parte porque no tienen las bases para contrarrestar a las grandes multinacionales que se las estn comiendo, y si en pocas pasadas los pases pobres eran subordinados (colonias) de los pases ricos ahora dependen de estas grandes empresas, y tienen la necesidad de consumir lo

que les ofrece stas. As cada vez los pases ricos van fortalecindose a costa de que los pobres consuman sus productos, y stos a su vez empobrecindose an ms. En mi opinin la solucin es ayudar a los pases subdesarrollados a ser competentes, ensearles a forjar una base econmica, el cultivo, la construccin, enseanza, para que puedan autoabastecerse e incluso llegar a exportar y enriquecerse de esa forma; el liberarlos de la deuda econmica internacional no servira de nada, pues sera como sanar un resfriado hoy para maana tener una pulmona. La vivienda del siglo XXI debe estar pensada de forma que aproveche la energa que irradia la naturaleza, el medio ambiente, una vivienda que no necesite calefaccin ni aire acondicionado porque se lo proporciona el exterior... hay una vivienda que gira sobre s misma de forma que siempre est orientada al sol. Su giro de rotacin es muy lento y una persona dentro no lo percibe, sin embargo goza de iluminacin durante todo el da.