guas tiles

gua bsica para

construir

Teulada - Moraira

en

Concejala de Obras y Urbanismo

www.teulada-moraira.org

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construir en Teulada - Moraira

NDICE
pg. Prlogo .............................................................................................................. 1 Qu debo hacer? .............................................................................................. 3

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Qu quiero construir ................................................................................... 4 Dnde quiero construir ................................................................................ 6 Con qu medios materiales y personales cuento para hacerlo .......................... 9 Qu necesito para obtener las licencias de construccin ............................... 10 Una vez tengo el permiso, Puedo construir durante todo el ao? .................. 12 Me puede caducar la licencia? .................................................................. 14 Qu tengo que hacer para colaborar y evitar problemas ................................ 15 Cmo puedo actuar para que el Ayuntamiento me otorge la licencia ms rpidamente ...................................................................... 17 Cundo puedo comenzar a construir ........................................................... 19

10 Qu pasa si quiero cambiar la obra cuando se est construyendo ................... 20 11 Qu pasa si el Ayuntamiento me pilla construyendo ................................... 21 12 Punto y final: para el aventurero y el atrevido .............................................. 22
Anexo I: Trminos tpicos de la jerga del urbanismo ......................................... 24 Anexo II: Esquema-resumen de retranqueos y alturas de edificaciones auxiliares en zona residencial................................................................ 25 Anexo III: Relacin de la normativa urbanstica oficial aprobada por el Ayuntamiento .......................................................................... 26 Anexo IV: Clculo de las tasas e impuestos de la construccin ............................. 27 Anexo V: Listado de obras sujetas a mera comunicacin ...................................... 28 Anexo VI: Direcciones de inters ....................................................................... 28

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Jos Cscar Bolufer

Alcalde del Ayuntamiento de Teulada

Mediante la gua que tienes en tus manos, el Ayuntamiento inicia una serie de publicaciones que denominamos Guas tiles para que tengas una informacin veraz y prctica de determinadas materias de inters general que afectan a un gran nmero de personas. Hemos intentado que la gua tenga la mayor claridad expositiva posible. Si, a pesar de ello, te surgen dudas, esperamos atenderte en el Ayuntamiento, donde recibirs la informacin necesaria. Reciba un cordial saludo.

Antoni-Joan Bertomeu Valls

Concejal de Obras y Urbanismo y Relaciones Institucionales
Estimados vecinos. Le seguridad jurdica es un valor que hay que preservar al mximo. Y si bien es cierto que la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento, tambin lo es que los poderes pblicos deben hacer los mximos esfuerzos de divulgacin de la normativa que es de obligatorio cumplimiento. Ese es el motivo por el que desde esta Concejala de Obras y Urbanismo se ha querido editar esta Gua Bsica para Construir en Teulada-Moraira (que no ser la nica, porque le seguirn otras de otros temas de inters general), de la que hay que mencionar dos caractersticas esenciales: Se trata de una Gua, no de la normativa urbanstica, a la que en ningn caso suple o sustituye. Es bsica, porque hemos pretendido abordar slo los aspectos que afectan a la mayora de nuestros vecinos, sin entrar en casos particulares o excesivamente complicados. El mejor consejo que puedo dar como Concejal de Obras y Urbanismo es que antes iniciar cualquier obra, por pequea que sea, los vecinos utilicen los servicios municipales para informarse de la normativa y para asegurarse de que la obra que se quiere hacer cumple esa normativa. Animo a todos los vecinos que consulten la pgina web del Ayuntamiento, se personen en las oficinas municipales y presenten las quejas, reclamaciones y sugerencias que estimen necesarias, porque slo as se puede mejorar el servicios que estamos obligados a prestar. Un cordial saludo.

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Qu debo hacer?

Para saber si puedo construir con arreglo a la legalidad, debo primero hacerme las siguientes preguntas:
1 Qu quiero construir 2 Dnde quiero construir 3 Con qu medios materiales y personales cuento para hacerlo

Construir es en general una labor muy compleja. Salvo para las pequeas obras de jardinera, mantenimiento y reparacin, que s pueden ser realizadas por uno mismo (si realmente soy un manitas), en general es necesario contar con asesores tcnicos especializados, normalmente un arquitecto , una aparejador, y una empresa constructora, o albailes cualificados. En el anexo VI de esta gua tienes un listado con direcciones web de inters. Vamos a ayudarte a conocer como debes actuar para evitar problemas.

Qu quiero construir

En primer lugar, tengo que saber con precisin qu quiero construir: una vivienda, una nave-almacn, una ampliacin para un garaje, un trastero, un vallado, o simplemente reparar una cubierta o cambiar una ventana. En segundo lugar, tengo que tener claro si lo que voy a construir constituye una obra mayor o una obra menor, porque el tipo de licencia y el procedimiento ser distinto en ambos casos, segn se explica a continuacin:

Construcciones que requieren la obtencin de LICENCIA DE OBRA MAYOR:

En general, cualquier construccin que requiere de una estructura es una obra mayor. Necesita de un proyecto respaldado por la firma de un tcnico cualificado para poder ser ejecutada, por motivos de seguridad y responsabilidad. En obras habitables (p.ej. viviendas) normalmente el tcnico proyectista ha de ser un arquitecto; en obra civil (p.ej. una conduccin de alcantarillado o soterramiento de lneas elctricas), un ingeniero es competente para suscribir el proyecto. Ejemplos de ello son:
Una nueva casa o edificio. Una ampliacin de una vivienda o edificio ya existentes. Un garaje o un porche adosado a una vivienda, una piscina, una nave, un frontn o una instalacin deportiva cubierta, la rehabilitacin de un edificio... Muros de contencin de ms de 1,50 m. de altura.

Construcciones que requieren la obtencin de LICENCIA DE OBRA MENOR:

Sin embargo, una obra menor suele ser normalmente una obra que no requiere una estructura para ser soportada. Puede ser realizada con menos medios humanos y materiales, y menos respaldo documental y de responsabilidad. Para algunas ( las que hemos clasificado como tipo B-2), no es necesario proyecto, pero s tienen que ser aportados los planoscroquis y caractersticas que definan la obra a realizar, y muy especialmente su situacin. La intervencin de un profesional tcnico, aparejador o ingeniero, aunque no obligatoria en todos los casos, es siempre muy aconsejable.
Ejemplos de obra menor que requieren proyecto (TIPO B-1): Tipo B-1: habitables, ocupables, o constitutivas de soporte para las personas Habilitaciones de stanos y semistanos ventilados por fachada Construcciones auxiliares: - Porches exentos - Prgolas y asimilados - Lavaderos y tendederos - Garajes exentos - Trasteros y anexos - Barbacoas y paelleros - Pistas de tenis y otras instalaciones deportivas abiertas - Terrazas elevadas - Reforma de tabiquera de viviendas. - Habilitaciones de locales

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Ejemplos de obra menor que NO requieren proyecto (TIPO B-2): Tipo B-2: No habitables y no suponen soporte de personas Casetas de depuracin (y similares) Aljibes, depsitos enterrados Sombrajes y Toldos Vallados, Muros de contencin de menos de 1,50 m. de altura Portaladas y puertas de acceso a la parcela Jardines, pequeos invernaderos Instalaciones: - Antenas - Aire acondicionado - De Captacin solar - De depsitos de gas Terrazas no elevadas Nivelaciones

Construcciones que slo requieren MERA COMUNICACIN :

(No aplicable al casco histrico de Teulada denominado Conjunto Histrico, Teulada Gtica Amurallada). Si lo que pretendo hacer es de poca entidad tcnica y escaso impacto urbanstico, y durante su ejecucin no existe ningn peligro, puedo cumplir la normativa de una manera muy sencilla: slo necesito comunicrselo al ayuntamiento antes de iniciar las obras, mediante el procedimiento establecido para las obras de mera comunicacin. El listado cerrado de lo que se considera obra menor sujetas a MERA COMUNICACIN se encuentra destacado en el anexo V.
Ejemplos de ello son: Chapados en interior de edificaciones. Cambio de Puertas o Ventanas, siempre que no se modifique el hueco de la fachada. Pintura, Solados, Redes de riego. Estudios geotcnicos. Cambio tejas hasta 50% de unidades en la cubierta. Cambio de canalones. Cambio de sanitarios. Limpieza de solares. Ajardinamientos interiores.

Es importante mencionar que pintar la fachada es una obra de mera comunicacin, pero eso no significa que se pueda utilizar cualquier color. El Ayuntamiento tiene regulado en el anexo IV de la Ordenanza de Polica de Usos, Parcelacin y Edificacin, los colores permitidos en cada una de las zonas urbansticas. Es importante que te asesores antes de pintar tu casa o edificio de los colores admitidos donde t vives.

Dnde quiero construir

Aclarado QU QUIERO construir, necesito saber si la normativa vigente me lo permite en el lugar donde quiero construir. Para ello debo informarme en el Ayuntamiento o mediante profesionales especializados, de la clasificacin urbanstica del suelo y de la zona donde su ubica mi parcela, para averiguar cul es la Norma Urbanstica aplicable. A la hora de construir, todo se construye sobre el Suelo, pero todo el Suelo no es igual. A efectos urbansticos, se distinguen tres clases de Suelo:

1 Suelo No Urbanizable (Rstico) 2 Suelo Urbanizable (El Suelo de Ensanche de la ciudad y el destinado a la creacin
de nuevas urbanizaciones)

3 El Suelo Urbano: es el Suelo que cuenta con todos los servicios (Agua, saneamiento,
energa elctrica y acceso rodado -calle asfaltada y aceras-) y se encuentra conectado con el resto de la ciudad integrado en la malla urbana.

Suelo No Urbanizable (Rstico) Es aquel que debe ser destinado a los usos propios del campo, con el objetivo de conservar o restaurar sus caractersticas agrcolas y recursos naturales, as como proteger sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos, ambientales o culturales. Se distingue entre:

Suelo No Urbanizable de Especial Proteccin (incluido o no en reas declaradas de paisaje protegido por ej. Les Sorts-): aqu rige la prohibicin absoluta de construir. No se permite ni obra nueva, ni edificaciones auxiliares de ningn tipo. Suelo No Urbanizable Comn (Rstico no Protegido): su regulacin la podemos encontrar directamente en Ley Valenciana 10/2004, de 9 de diciembre, de Suelo Urbanizable. - Si contamos con una parcela mnima de 10.000 m2 y suministro de agua potable y electricidad, se puede construir una vivienda unifamiliar aislada y edificaciones auxiliares sobre rasante (porches, garajes, etc..), siempre que en conjunto la ocupacin no supere el 2% de la superficie de la parcela. Adems, se permiten bajo rasante piscinas, albercas y depsitos, con determinadas condiciones y requisitos. - Si nuestra parcela no cuenta como mnimo con esos 10.000 m2 de parcela no puedo construir nada. No obstante, si existe una edificacin legalmente construida podr rehabilitarla respetando su configuracin original para adecuarla a las condiciones de habitabilidad, sin aumentar su volumen.

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Suelo Urbanizable El de nuevo desarrollo de la ciudad o urbanizaciones: es un suelo destinado a nuevas construcciones pero solamente se puede construir cuando est desarrollado, es decir, cuando est urbanizado; estn implantados los servicios de agua, saneamiento, electricidad, ejecutadas las aceras y pavimentadas las calles. Es posible tambin la edificacin y urbanizacin simultaneas, pero en tal caso, las nuevas construcciones no pueden obtener la licencia de primera ocupacin hasta en tanto no se hayan terminado las obras de urbanizacin.
Suelo Urbano Es por excelencia el suelo que puede edificarse en cualquier momento siempre que nuestra parcela tenga la condicin legal de solar (vase anexo I); pero no obstante ello, dentro del suelo urbano hay distintas zonas. Hay que tener muy claro que cada una de estas zonas tiene sus propias reglas de edificacin (alturas que puede construirse, retranqueos que deben efectuarse, tipo de edificacin que puede construirse, etc...). Para los fines de esta gua nos interesa destacar algunas de estas zonas del suelo urbano:

Los Ncleos Histricos

Ncleo Histrico de Teulada: Interesa resaltar que la Generalitat Valenciana ha declarado por el DECRETO 232/2007, Bien de Inters Cultural (BIC) con la categora de Conjunto Histrico al rea denominada Teulada gtica amurallada. Esta reglamentacin es muy exigente con la preservacin de los elementos histricos y ambientales de nuestro centro histrico gtico. Para construir aqu debemos extremar el cuidado en la conservacin de los valores tradicionales. Debemos reiterar que en esta rea no se admite el procedimiento de mera comunicacin.

Ciudad-jardn: es lo que habitualmente se conoce como urbanizaciones, diseminado o zona residencial.

Se distinguen tres zonas: 1. De vivienda familiar aislada (conocida como AIS). 2. De vivienda unifamiliar agrupada. 3. De edificacin Abierta. Condiciones para la edificacin principal: hay que tener en cuenta especialmente los siguientes parmetros: ocupacin, edificabilidad, retranqueos a viales pblicos y colindantes, altura de la edificacin, etc. (vase anexo I). Por la problemtica que generan, vamos a mencionar las obras de edificacin secundaria: son las construcciones destinadas a usos complementarios de la vivienda principal, tales como cocheras, prgolas, paelleros, lavaderos, tendederos, barbacoas, piscinas y construcciones similares. La regulacin completa y detallada se encuentra en el artculo 73 de las normas de polica, y puedes encontrar un resumen de los retranqueos obligatorios en el ANEXO III de esta gua bsica.

Por tanto dentro del Suelo Urbano es muy importante a la hora de construir saber en qu zona urbanstica vamos a construir, porque cada zona urbanstica tiene sus propias reglas edificatorias y existen sustanciales diferencias entre las mismas. No es lo mismo construir en el casco urbano que en las urbanizaciones, y ni siquiera dentro de los cascos urbanos y de las urbanizaciones todas las zonas tienen la misma normativa, por lo que aconsejamos asesorarse bien antes de emprender cualquier obra o actuacin.

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Con qu medios materiales y 3 personales cuento para hacerlo

La ejecucin de las obras lleva aparejados peligros por la utilizacin de productos txicos, herramientas, medios de transporte, maquinaria, cuyo uso puede causar daos a las personas y bienes. Las obras mayores estn obligadas a contemplar junto con los proyectos que las definen, los estudios de seguridad y salud, que son documentos donde se contemplan las medidas a adoptar para evitar daos eventuales, y que el constructor debe cumplir durante el curso de ejecucin de la obra. Existe siempre un responsable tcnico de la seguridad y la salud en la obra. Por tanto, en las obras mayores, siempre es necesario contar con un tcnico proyectista, normalmente arquitecto o ingeniero director de la obra, tambin un director de ejecucin de la obra, normalmente arquitecto tcnico o aparejador, y un responsable de la seguridad y salud en la misma, responsabilidad que puede recaer en cualquiera de los anteriores. Adems siempre debe haber un constructor responsable de la obra. En las obras menores, al tener una entidad ms reducida, las medidas de seguridad tienen que ser llevadas a cabo por el constructor responsable, que debe contar con los medios necesarios para ello. En estos casos contar con un tcnico aparejador, que controle todos estos aspectos, es muy aconsejable, e incluso necesario en muchos casos. En las obras que denominamos de mera comunicacin, somos nosotros mismos los que debemos contar con todos los medios necesarios, y tomar todas las cautelas posibles para prevenir cualquier accidente, con medidas que han de ser tenidas en cuenta bien por el constructor responsable, o bien por el propietario, o promotor que hace la obra. Contar con tcnicos de nuestra confianza es muy recomendable. Los tcnicos tambin nos ayudan a presupuestar la obra, evitando en lo posible imprevisiones que pueden suponer graves excesos econmicos, y en el caso de que existan controversias con el constructor, nos pueden ayudar a resolverlas. A la larga lo barato sale caro y contratar a un buen profesional siempre nos resultar beneficioso.

Qu necesito para obtener las licencias de construccin

Los formularios para solicitar las licencias pueden ser obtenidos en el Ayuntamiento, o en su pgina Web ( http://urbanismo.teulada-moraira.org ). En el SIT ( Servei d Informaci i Tramitaci) del Ayuntamiento pueden resolverme cualquier duda al respecto, y me ayudarn a comprobar que, de entrada, toda la documentacin est completa. El procedimiento para obtener la LICENCIA DE OBRA MAYOR en suelo urbano, es el siguiente:

1 Se inicia con la presentacin de la solicitud de licencia por escrito rellenando

todos los apartados, y suscrita por los tcnicos proyectistas, directores y el constructor, sellado por sus respectivos colegios profesionales, a la que hay que acompaar:
Proyecto tcnico firmado por Arquitecto, o Ingeniero. Memoria descriptiva del cumplimiento de la Ordenanza Municipal del arbolado, acompaada con 2 planos a escala de la situacin inicial y final del arbolado. Estudio de Seguridad y salud, firmado por Tcnico facultativo. Pago del impuesto de construcciones ( ICIO). Pago de las tasas municipales. Para obras en suelo no urbanizable: Estudio de Integracin Paisajstica. Solicitud de alineaciones y rasantes, cuando no ha existido previa aprobacin de parcelacin o reparcelacin. Presentacin de aval para garantizar el buen estado y terminacin de las infraestructuras pblicas (asfaltado, aceras, etc.).

2 Recibida la documentacin por el Ayuntamiento el tcnico municipal competente

1. Que la direccin donde pretendemos edificar sea la correcta. El nmero catastral de la parcela para su identificacin es muy importante. 2. Que la normativa urbanstica permita la construccin en el tipo de suelo donde se pretende realizar. 3. Que la parcela no est pendiente de cesin de suelo para el Ayuntamiento, segn el PGOU, esto es que no se prevean en el plan ampliaciones de vas u otros suelos de carcter pblico sobre nuestra parcela. Para ello se deber solicitar las alineaciones y rasantes. 4. Que la parcela sea un solar: esto es que est urbanizada, y hbil para poder ser edificada, porque cuenta con los servicios urbansticos de acceso rodado y peatonal, tenga suministros de agua potable, electricidad, evacuacin de aguas negras, o porque exista la posibilidad de que pueda constar con estos servicios

(Arquitecto Municipal) debe revisar el proyecto y la documentacin presentada. Para que el Arquitecto emita su informe favorable deben darse estas condiciones:

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en el curso de las obras de edificacin. Para ello, nos van a pedir un aval o garanta que responda de la implantacin o mantenimiento o mejora de estos servicios. 5. Que se cumpla la Ordenanza Municipal del Arbolado, mantenindose al menos el 50% de la superficie arbolada de la parcela y compensando la tala de cada ejemplar con alguna de las medidas compensatorias establecidas a tal efecto. 6. Que no se superen los parmetros urbansticos aplicables, ente ellos: a. Ocupacin de la parcela b. Edificabilidad c. Retranqueos a viales y a vecinos d. Alturas de la edificacin e. Normas de habitabilidad y diseo f. Cualquier otra normativa especfica aplicable 7. Que el proyecto sea tcnicamente correcto, suscrito por los tcnicos facultativos competentes, visado por el Colegio Profesional correspondiente, y se acompae toda la documentacin obligatoria segn la normativa aplicable. 8. Que se hayan pagado los impuestos y tasas correspondientes. 9. Que se hayan designado directores tcnicos de la obra y constructor responsable.

Si el informe del arquitecto es favorable, el concejal Delegado de Obras firma la resolucin que contiene la LICENCIA DE OBRA MAYOR. A partir de ese momento se puede iniciar la construccin proyectada. Si el informe no es favorable, el arquitecto seala qu puntos de la normativa se incumplen y cmo se pueden subsanar. Este informe de deficiencias o reparos se notifica al interesado para que lo solucione lo ms rpidamente posible.

En el procedimiento para obtener la LICENCIA DE OBRA MENOR los pasos 2 y 3 son anlogos, cambiando el paso 1, que se inicia con la presentacin de la solicitud de licencia por escrito, habiendo rellenado todos los apartados, y a la que hay que acompaar:
Plano de situacin de la obra o/y nmero catastral, indicando superficie. Memoria descriptiva del cumplimiento de la Ordenanza Municipal del Arbolado, acompaada con 2 planos a escala de la situacin inicial y final del arbolado. En cuanto a los Planos-Croquis o Proyecto se distingue dos casos: Licencias de Obra Menor tipo B1 (por ejemplo porche exento): se requiere proyecto tcnico firmado y visado. Licencias de Obra Menor tipo B2 (por ejemplo toldo): Basta con un plano o croquis detallado firmado por el solicitante, indicando especialmente, superficies, alturas, distancias a linderos y va pblica , etc. ( Tipo B2). Pago del impuesto de construcciones ( ICIO). Pago de las tasas municipales. Designacin de tcnicos y constructor responsable. Presentacin de aval para garantizar el buen estado y terminacin de las infraestructuras pblicas (asfaltado, aceras, etc.)

Para las obras menores sujetas a MERA COMUNICACIN , antes de iniciar las obras, hay que presentar la comunicacin por escrito, haber pagado los impuestos correspondientes (ICIO), y no hay que esperar a que el Ayuntamiento nos conteste. En estos casos la labor del ayuntamiento se limitar a supervisar e inspeccionar que lo que ejecutamos est de acuerdo con lo solicitado, y es por tanto una obra sin mayor trascendencia o efectos para el resto de ciudadanos.

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Una ve tengo el permiso, Puedo construir durante todo el ano?

No, en Teulada-Moraira no se puede construir durante todo el ao. El Ayuntamiento ha aprobado entre sus ordenanzas de edificacin una disposicin que limita en general la actividad de la construccin durante los meses de esto (15 de junio a 15 de septiembre) prohibindola totalmente durante el mes de agosto, con el fin de preservar el nivel de calidad de nuestro entorno en la temporada turstica, y facilitar el descanso y recreo de los que nos visitan. Actualmente esta regulacin es como sigue:

En general desde el 1 de Julio al 15 de septiembre, se retirarn todo tipo de acopios de materiales y escombros de las reas afectadas a las obras.

Adems, y excepto para las obras pblicas de inters general, y para las obras de emergencia, para el resto de las obras se distinguen las siguientes restricciones:
ZONA

Areas afectas al Casco urbano y ensanche de Moraira, y a la denominada urbanizacin Pla del Mar.
Del 1 de Julio al 15 de septiembre queda terminantemente prohibida la ejecucin de cualquier tipo de obra.

Resto de urbanizaciones: zona AIS excepto Pla del Mar.

Del 15 de Julio al 31 de Julio, slo se permiten obras de acabados y mantenimiento. Del 1 al 31 de Agosto, queda terminantemente prohibida la ejecucin de cualquier tipo de obra.

Casco y ensanche de Teulada.

Del 1 al 31 de Agosto, queda terminantemente prohibida la ejecucin de cualquier tipo de obra.

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ZONA

Suelo Rstico (No urbanizable)

Del 1 al 31 de Agosto, queda terminantemente prohibida la ejecucin de cualquier tipo de obra

EN TODO CASO: No se superarn las emisiones acsticas incluidas en el Anexo II de la Ley 7/2002, de 3 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, de Proteccin contra la Contaminacin Acstica y/o la Ordenanza Municipal en vigor en la materia. No se permitir el funcionamiento de vehculos, maquinaria pesada, tiles, herramientas y cualquier tipo de objeto que alimentado por cualquier tipo de fuente de energa supere los anteriores niveles.

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Me puede caducar la licencia?

Todas las licencias se otorgan por plazo determinado tanto para iniciar, como para terminar las obras. Si trascurre el plazo establecido en la licencia y no he terminado las obras el Ayuntamiento debe declarar su caducidad, es decir, que la licencia que se me otorg deja de ser vlida y producir efectos. En ciertos casos esto tiene una gran importancia: si despus de obtenida la licencia legalmente se ha aprobado un nuevo PGOU que prohba esa construccin, el Ayuntamiento no podra otorgar nueva licencia al interesado.

No obstante, se puede solicitar una prrroga de la licencia, que generalmente ser concedida por el Ayuntamiento por un plazo no superior al inicialmente otorgado.

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Qu tengo que hacer para colaborar y evitar problemas

El Ayuntamiento es el responsable de controlar cualquier obra que se hace en su trmino municipal. Para que pueda cumplir con su obligacin es necesario aportarle previamente los datos suficientes de lo que queremos realizar. En el Ayuntamiento trabajan juristas, arquitectos, aparejadores e ingenieros cuya funcin es comprobar que lo que queremos hacer es posible a la vista de la compleja legislacin vigente, y en especial del Plan General de Ordenacin Urbana (PGOU) de Teulada-Moraira.

Hacer las cosas a las bravas, y sin medidas de seguridad y proteccin puede acarrearnos graves consecuendcias de responsabilidad. Debemos evitar las chapuzas.

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Cuando el Ayuntamiento otorga una licencia de obra, lo que est haciendo es reconociendo el derecho de un ciudadano a construir algo. Pero para poder reconocer este derecho, el Ayuntamiento tiene que conocer todos los datos de lo que queremos construir. Y hay que construir lo mismo para lo que se ha pedido la licencia. Si no lo hacemos as, corremos el riesgo de estar construyendo en contra de la normativa, con las consecuencias negativas que se explican en el apartado XII. Es importante recordar que el Ayuntamiento est obligado a inspeccionar todas las obras que se realizan en su trmino municipal, y cualquier ciudadano tiene derecho a exigir que se cumpla la legislacin vigente.

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Cmo puedo actuar para que el Ayuntamiento me otorgue la licencia ms rpidamente

Lo ms importante es entregar toda la documentacin necesaria para que el Ayuntamiento compruebe fcilmente que lo que queremos hacer se ajusta a la normativa aplicable. Para ello debemos leer y revisar detenidamente los formularios de solicitud y rellenar todas las casillas necesarias. En el SIT (Servicio de Informacin y Tramitacin del Ayuntamiento pueden ayudarme). Es tambin bsico y muy importante localizar perfectamente el lugar donde queremos hacer la obra. Para ello debemos aportar un plano catastral, o el nmero catastral de la parcela donde queremos edificar. Tambin debemos controlar que nuestra parcela no est pendiente de cesin obligatoria de terrenos por estar afectada por el PGOU. Debemos especificar muy claramente en la documentacin que presentamos las caractersticas de la obra, en particular la superficie que ocupa y la altura de la misma,

as como la distancia a linderos y calles prximas.

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Hay tres momentos en los que puedo colaborar activamente con el Ayuntamiento:
1

Antes de presentar la solicitud de licencia y de iniciar la obra, asesorndome e informndome en el Ayuntamiento de:
La clasificacin del suelo ( urbano, urbanizable o no urbanible-rstico) donde quiero realizar la construccin, dado que existen 11 Ordenanzas distintas segn el tipo de suelo. Si la construccin que pretendo realizar est permitida segn la Ordenanza aplicable, y bajo qu condiciones. Toda la documentacin que debo presentar junto con la solicitud de licencia.

Despus de presentada la solicitud de licencia es importante realizar un seguimiento del expediente, porque pueden existir defectos en la documentacin, bien porque est incompleta, o bien porque est incorrectamente cumplimentada. En estos casos hay que subsanar las deficiencias detectadas por los funcionarios del Ayuntamiento. La rapidez en la obtencin de la licencia est relacionada con la rapidez de la subsanacin de los defectos de la documentacin. Es importante que, adems de la comunicacin oficial que se realiza en el domicilio indicado en la solicitud a travs de las notificaciones, exista una comunicacin eficaz, directa y sencilla entre el Ayuntamiento y el ciudadano. Para ello es conveniente comunicar:
Un telfno mvil para la recepcin de mensajes por SMS para avisarle de posibles deficiencias. Una direccin vlida y operativa de correo electrnico.

Con ello se pueden acortar considerablemente los tiempos de espera de la resolucin.

3

Una vez firmada la resolucin por el Concejal de Obras , tiene que ser notificada al

interesado, para ello existes dos posibilidades:

Que el interesado se persone en las oficinas del Ayuntamiento para se le notifique personalmente la resolucin (se le avisa por SMS si ha dejado un telfono mvil o por correo electrnico) O que los servicios municipales se desplacen al domicilio indicado en la solicitud para la notificacin.

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Cundo puedo comen ar a construir

Para comenzar a construir (incluidas las operaciones de movimiento de tierras y tala de arbolado), tanto en el supuesto de obra mayor como de obra menor, tengo que esperar hasta tener en mi poder la LICENCIA de obras, que garantiza que la obra que voy a realizar es, en principio, conforme con las normas urbansticas, y que me reconoce el derecho a ejecutarla. El Ayuntamiento tiene la obligacin de resolver la solicitud de la licencia en un plazo mximo de dos meses para las obras mayores y un mes para las obras menores, desde que se hace la peticin en el registro de entrada. En el supuesto de edificios catalogados el plazo es de tres meses. Pero para que este plazo obligue al Ayuntamiento, yo tengo que haber entregado toda la documentacin necesaria expuesta en el apartado IV. Si no es as, el plazo se interrumpe, me requerirn para aportar lo que falte, y el trmite se alargar. Debemos tambin cumplir las condiciones generales y especficas que se me exijen en la normativa y en la licencia, y hay que considerar que el cumplimiento de dichas condiciones son requisito para la validez y eficacia de la licencia. Si no estoy de acuerdo, puedo recurrir en el decreto resolucin que me impone dichas condiciones, pero deberemos esperar a que esto se resuelva, antes de construir, si no estamos dispuestos a cumplirlas. Slo en el caso de las obras de MERA COMUNICACIN, una vez que he comunicado al ayuntamiento lo que voy a emprender, aportando el impreso y liquidando impuestos correspondientes, puedo comenzar inmediatamente.

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10 Qu pasa si quiero cambiar la

obra cuando se est construyendo

Si el cambio o modificacin, en relacin con la licencia de obras concedida, es importante, debo volver a realizar el trmite presentando, en el caso de obra mayor, proyecto modificado, liquidando las tasas e impuestos actualizados, y permitiendo que vuelvan a examinar los nuevos datos de lo pretendido. En el caso de obra menor, puedo optar por volver a solicitar licencia de obra o presentar los planos modificados y liquidar las nuevas tasas. Deben liquidarse tasas por la licencia de la obra modificada, pero el impuesto de construcciones (ICIO) liquidado inicialmente puede ser tenido como pago a cuenta del que corresponde a la obra modificada.

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11 Qu pasa si el Ayuntamiento
me pilla construyendo
Si tengo en mi poder la LICENCIA DE CONSTRUCCIN, y lo que construyo coincide con lo que he solicitado, de nada tengo que preocuparme. Los inspectores comprobarn que lo que construyo est amparado en la licencia (respetndose la normativa municipal del arbolado), y aqu termina su actuacin. Es importante mencionar que tenemos la obligacin de colocar en algn lugar visible desde la calle, el cartel que entrega el Ayuntamiento junto con la licencia y que contiene los datos bsicos de la obra que estamos realizando.

Si no tengo en mipod er la LICEN CIA DE CONSTRUCCIN, tengo que leer, para mi desgracia, el apartado XII.

Hay que tener claro que cuando existe alguna disputa entre colindantes o vecinos de una misma finca de pisos, el Ayuntamiento no debe ni puede legalmente intervenir en ese litigio. El particular o la Comunidad de Propietarios afectados/as tiene que utilizar otras vas: juez de paz, juzgado civil, etc. La obligacin del Ayuntamiento cuando concede la licencia es la de comprobar que se cumple con la normativa urbanstica, pero no entra a valorar cuestiones privadas o entre vecinos, (por ejemplo, si el vecino est construyendo un muro invadiendo mi propiedad; o si cuenta con el permiso de la Comunidad de Propietarios). De ah la advertencia que se lee en todas las licencias: sin perjuicio de tercero y a salvo del derecho de propiedad....

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Punto y Final: 12 y el atrevido Para el aventurero

Qu pasa si construyo sin consultar con el Ayuntamiento segn, lo que se me antoja, donde me da la gana y cuando me pide el cuerpo?. Si hago esto, estoy incurriendo en una irresponsabilidad que me puede salir muy cara. Una vez que el Ayuntamiento tiene conocimiento de la realizacin de esa obra SIN LICENCIA, ordenar la inmediata paralizacin de las obras y se incoa (inicia) un expediente denominado legalizador para conocer a fondo los detalles de lo que se ha construido y, en caso de haber realizado una tala de arbolado, un

expediente sancionador en materia medioambiental. El cumplimiento de la orden de paralizar las obras es muy importante: si el constructor, propietario/promotor o cualquier tcnico interviniente hacen caso omiso de la orden de paralizacin y continan con la obra, el Ayuntamiento tiene que dar traslado al Ministerio Fiscal para que se inicie el procedimiento penal por la posible comisin de delitos (por ejemplo, desobediencia a la autoridad). Hay que distinguir dos posibles situaciones:

A Obras LEGALIZABLES Si lo que he construido puede cumplir la normativa urbanstica, puedo legalizar la construccin si pido la licencia correspondiente. En este caso, y tras cumplir los trmites que sealamos en el apartado IV de esta gua bsica, obtendr la licencia de construccin, pero el Ayuntamiento abrir un expediente sancionador y me impondr la multa que legalmente corresponda en funcin de la gravedad y el valor de la obra ejecutada.
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Es muy importante recalcar que si no pido la licencia en el plazo que me marca el Ayuntamiento (generalmente dos meses) el expediente continuar hasta la demolicin.

B Obras NO LEGALIZABLES Si lo que he construido SIN LICENCIA incumple las normas urbansticas, y no puede ser legalizado, la cosa puede salirme mucho ms cara: el expediente legalizador terminar con una orden de demolicin, el Ayuntamiento me obligar tarde o temprano a demoler la obra SIN LICENCIA a mi costa y adems habr de hacer frente a sanciones econmicas.

En ambos casos, el Ayuntamiento deber preparar un expediente en el que mis derechos para defenderme estn garantizados. Antes de demoler mi obra hecha sin licencia, en el Ayuntamiento habrn de tomarse muchas cautelas para no cometer errores. Pero, al final, si la obra (o parte de ella) incumple las normas, tendr que demolerla, o lo har el Ayuntamiento a mi costa. Por otro lado, si quiere llevar mi caso ante los Tribunales, porque no estoy de acuerdo con lo que ha decidido el Ayuntamiento, voy a necesitar abogados, y tcnicos, con lo que el coste econmico de esta aventura puede salirme muy caro: sanciones, costes de demolicin, y honorarios tcnicos pueden valer ms que la obra realizada, por lo que el riesgo de hacer las cosas sin las debidas garantas es muy elevado. Hay que considerar que en la mayora de las ocasiones el recurso a los Tribunales nicamente retrasa pero no impide la demolicin acordada por el Ayuntamiento en su resolucin administrativa, que llega transcurrido un tiempo, a veces largo, pero llega. Lo mejor es asesorarse muy bien desde el principio, y no construir hasta tener en mi mano la licencia de obra otorgada por el Ayuntamiento. Esto implica que el Ayuntamiento ha supervisado la legalidad de lo que quiero construir, y respalda tal hecho ante el resto de los ciudadanos. En todo caso, es muy importante saber la trascendencia o los efectos de lo que quiero hacer, y los perjuicios que puede tener sobre otras personas, propiedades, o sobre el bien pblico. Construir sin licencia es muy arriesgado, por lo que los adjetivos de aventurero o atrevido, parecen no quedar fuera de contexto para los que se lanzan sin valorar las consecuencias.

23

ANEXOS
ANEXO I Trminos tpicos de la jerga del urbanismo

Los tcnicos a lo largo de los aos han ido desarrollando un lenguaje especfico que se utiliza en la normativa, y que muchas veces no conocemos, o no lo interpretamos de la manera correcta. Veamos unos ejemplos :
1
% de ocupacin: Porcentaje de suelo

de la parcela que puede ser ocupado por la edificacin principal y las secundarias.

Altura de cornisa: Altura desde el

suelo de la parcela, nivel inicial o final, hasta la parte inferior de la estructura de la cubierta.

Edificabilidad: Porcentaje de m2 de

superficie edificada que pueden ser realizados por cada m2. de superficie de la parcela.
Edificabilidad sobre rasante:

Porcentaje de superficie edificada respecto a la superficie de parcela que se realiza sobre el nivel final de la parcela.
Retranqueos: Separacin de los

Fondo edificable: En solares de los

cascos urbanos, la distancia mxima que puede ser edificada desde la alineacin oficial hacia el interior.

paramentos de la edificacin a lindes de vecinos y alineacin oficial de calles.

8 5
Alineacin oficial: Lnea prevista en

Solar:

el plan para limitar una calle con el suelo privado. Puede no coincidir con la preexistente.

Parcela edificable bien dimensionada y completamente urbanizada, y con las cesiones obligatorias realizadas.

24

gua bsica
para

construir en Teulada - Moraira

ANEXO II Esquema - Resumen de retranqueos y alturas de edificaciones auxiliares en Zona Residencial (AIS I)

CALLE
ALINEACIN OFICIAL H - 2.00 m. CESIN PARA AMPLIACIN VIARIO LMITE PARCELA

VALLADO

8 2 9

EDIFICACIN PRINCIPAL

25

RETRANQUEOS
A VIAL
1

A VECINO
parcelas preexistentes al PGOU parcelas nuevas

PISCINAS
Enterradas o semienterradas hasta 1,20 ml Altura entre 1,20 y 2,40 Altura entre 2,40 y 3

parcelas preexistentes al PGOU

parcelas nuevas

Se puede disminuir el retranqueo? S

2 3 4 5 6 7 8

PORCHES PRGOLAS LAVADEROS Y TENDEDEROS GARAJES SOMBRAJES TRASTEROS Y ANEXOS BARBACOAS Y PAELLEROS
Cubiertos Descubiertos

medidas en ml

medidas en ml

2 3 5 5 2 5 5 2 5 5 2 0
IGUAL QUE ALTURA TERRAZA

2 3 5 5 2 5 5 2 5 5 2 0
IGUAL QUE ALTURA TERRAZA

2 3 3 3 0 3 3 0 3 3 2 IGUAL QUE ALTURA TERRAZA

2 3 5 5 0 5 5 0 5 5 2 IGUAL QUE ALTURA TERRAZA

S S S S S

TERRAZAS
A NIVEL DE RASANTE ALTURA < 3 METROS ALTURA > 3 METROS

S S

ALTURA MXIMA

VALLADOS
En general Sobre muros de proteccin que se eleven sobre el terreno un metro

MUROS DE CONTENCIN

PORTALADAS Y PUERTAS DE ACCESO

Se admiten porches con fondo 2 m y superficie 10 m2

1,2

2,5

DISTANCIA RBOLES A TODOS LOS LINDES: 3 METROS

DISTANCIA RBUSTOS A TODOS LOS LINDES: 0,5 METROS

Es importante tener en cuenta si las parcelas se han creado a partir del PGOU de 2005 (parcela mnima 1000m2) o son preexistentes al mismo (parcela mnima 800 m2). Se puede disminuir el retranqueo mediante acuerdo notarial con el vecino.
ANEXO II Relacin de la Normativa Urbanstica Oficial aprobada por el Ayuntamiento

Normas Urbansticas del Plan General

BOP de 21 de enero de 2005, rectificacin de errores BOP de 24 de febrero de 2005. (Hay posteriores modificaciones puntuales).
Ordenan a Reguladora de las Cauciones y Fian as Urbansticas

BOP de 26 de abril de 2004.

Ordenan a Reguladora del Procedimiento para Otorgar Licencias Urbansticas

BOP de 9 de noviembre de 2004.

26

gua bsica
para

construir en Teulada - Moraira

Ordenan a Municipal para la Redaccin de Proyectos de Urbani acin y Recomendaciones de la Calidad de los Materiales en la Obra de Urbani acin

BOP de 7 de febrero de 2005.

Ordenanza Municipal de Polica de Usos, Parcelacin y Edificacin

BOP de 21 de julio de 2006. (Hay posteriores modificaciones).

Bases Generales Reguladoras de la Gestin Indirecta de los Programas de Actuaciones

BOP de 29 de agosto de 2006.

Ordenanza General Reguladora de la Cuantificacin del Incremento de Mayor Intensidad de Uso en la Zona Ais-1

BOP de 3 de diciembre de 2007.

Ordenanza Municipal de Proteccin del Arbolado

BOP de 19 de octubre de 2002. (Borrador nuevo en Junio)

ANEXO IV Clculo de tasas e impuestos de la construccin Las tasas e impuestos (ICIO) se calculan multiplicando un porcentaje sobre el valor real de la obra. El ayuntamiento ha aprobado unos mdulos que valoran las obras por metro cuadrado y que son obligatorios para el cculo de lo que tengo que pagar. Actualmente para el ICIO el porcentaje es de el 3,5% y para las tasas del 2,1 % sobre el valor real de la obra.

Los mdulos son los siguientes (Fecha publicacin definitiva, 31/12/2005):

EDIFICIOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR 492,08 euros /m2 VIVIENDAS EN ALTURA EN CASCO URBANO PORCHES GARAJES LOCALES COMERCIALES 316,33 euros /m2 50 % 60 % 351,49 euros /m2 GARAJES, TRASTEROS Y COBERTIZOS AGRCOLAS TERRAZAS CUBIERTAS Y PORCHES TERRAZAS A NIVEL DE SUELO TERRAZAS ELEVADA CAMBIOS DE CUBIERTA BARBACOAS CUBIERTAS BARBACOAS DESCUBIERTAS DESMONTES DERRIBOS ALJIBES FOSA SEPTICA 253,08 euros /m2 210,90 euros /m2 38,66 euros /m2 70,30 euros /m2 35,15 euros /m2 246,04 euros /m2 70,30 euros /m2 4,22 euros /m3 38,66 euros /m2 35,15 euros /m3 35,15 euros /m2

HABILITACIONES DE LOCALES, GARAJES Y TRASTEROS PARA USO DE VIVIENDA 281,19 euros /m2 PISCINAS NAVES INDUSTRIALES Y ALMACENES MUROS DE CERRAMIENTO MUROS DE CONTENCION PERGOLAS DE CAIZO 221,45 euros /m3 140,59 euros /m2 38,90 euros /m
2

49,21 euros /m2 105,45 euros /m

2

27

La regulacin detallada para el clculo de la tasa el ICIO se encuentra en las siguientes normas:
Ordenanza Fiscal Impuesto Construcciones Instalaciones y Obras

BOP 30/12/1999. Modificacin Modulos BOP 31/12/2005

Ordenanza Fiscal Reguladora de la Tasa por Prestacin de Servicios Relativos a las Actuaciones Urbanisticas

BOP 9/4/2001 (hay modificaciones posteriores)

ANEXO V Listado de obras sujetas a mera comunicacin
OBRAS INTERIORES EN SUPERFICIES
Solados interiores Alicatados interiores Chapados interiores Cambio de ventanas Cambio de puertas Reparacin y renovacin de la tabiquera interior, que no modifique la distribucin de los espacios interiores, y no afecte a la estructura o fachada Cambio de tejas Reparaciones de paramentos exteriores y cubiertas Reparaciones o reformas de escaleras (int. o ext.) Reparaciones de paramentos interiores (enlucidos, pinturas, etc.)

OBRAS EXTERIORES EN SUPERFICIES

Cambio de puertas y ventanas exteriores Cambios de tejas no superiores al 50% de la cubierta Jardines Redes de riego Pintado de fachadas (segn carta de colores aprobada por el Ayuntamiento) Reforma de instalaciones exteriores

ANEXO VI Direcciones de inters

Pgina web municipal:

http://urbanismo.teulada-moraira.org www.teulada-moraira.org

Colegios oficiales:
Arquitectos: www.ctaa.es Arquitectos tcnicos y Aparejadores: www.coaatalicante.org Abogados: www.icali.es Ingenieros tcnicos Industriales: www.coitialicante.es Ingenieros Industriales: www.iies.es Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos: www.ciccp.es Ingenieros tcnicos de Obras Pblicas: www.citop.es Ingenieros tcnicos en Topografa: www.coittval.com

3 Asociacin de constructores:
Email: asociacionconstructoresteuladamoraira@hotmail.com

28

Concejala de Obras y Urbanismo

MAS INFORMACIN Ayto. Teulada Concejala de Obras y Urbanismo Tel. 96 574 01 58

plusmarca.net

www.teulada-moraira.org