CENTRO UNIVERSITRIO DO TRINGULO UNITRI GESTO EM AGRONEGCIOS DIRETIO AGRRIO Prof.

Vicente Gonalves de Arajo Jnior CONTRATOS AGRRIOS

PARCERIA E ARRENDAMENTO

O Estatuto da Terra traz em seus artigos 92 a 96, regras para a celebrao dos contratos agrrios. Com relao aos contratos agrrios temos

tambm as Leis n. 4.504/64, 4.947/66 e o Decreto n. 59.566/66. Os referidos artigos do Estatuto da Terra, estabelecem os princpios que devem conter as relaes contratuais, como por exemplo, o preo do aluguel, o direito de preferncia na renovao do negocio ou na alienao do imvel, subsistncia do contrato em caso de alienao, s clusulas proibidas e s obrigatrias. A lei n. 4.947/66 (artigos 13 a 15), vem ratificar e reforar os princpios que devem ser observados nos contratos agrrios, entre eles tem-se:

a obrigatoriedade de clusulas irrevogveis que visam conservao dos recursos naturais; a proibio de renuncia por parte do arrendatrio ou do parceiro outorgado de qualquer ou direitos estabelecidos em leis ou regulamentos; a proteo social e econmica aos arrendatrios cultivadores diretos e pessoais; e a aplicao das mesmas regras para qualquer contrato que tenham por objeto a atividade agrria. O direito agrrio busca a promoo social de quem trabalha a terra, a fim de ajustar a propriedade do fundo rstico sua funo social, sendo assim,

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de suma importncia examinar a boa f, principalmente quando ocorrer possibilidade de se celebrar verbalmente o contrato agrrio. No decreto n. 59.566/66, em seus artigos 3 e 4, temos as definies dos contratos agrrios tpicos: arrendamento e parceria.

Artigo 3 - Arrendamento rural o contrato agrrio pelo qual uma pessoa se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de imvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou no, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de explorao agrcola, pecuria, agro industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuio ou aluguel observados os limites percentuais da lei. 1 - Subarrendamento o contrato pelo qual o arrendatrio transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigaes do seu contrato de arrendamento. Artigo 4 - Parceria agrcola o contrato agrrio pelo qual uma pessoa se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso especfico de imvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou no, benfeitorias, outros bens, e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de explorao agrcola, pecuria, agro industrial, extrativa vegetal ou mista, e ou lhe entregue animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extrao de matrias primas de origem animal, mediante partilha de riscos de caso fortuito e da fora maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas propores que estipularem, observados os limites percentuais da lei. De tais conceitos se extraem os seguintes elementos configuradores dessas modalidades contratuais:

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Partes Contratantes: no arrendamento (arrendador e arrendatrio); na parceria (parceiro outorgante e parceiro outorgado);

Objeto: no arrendamento, o arrendador cede o uso e o gozo do imvel ao arrendatrio, mediante recebimento de aluguel; e, na parceria, o parceiro outorgante, cede apenas o uso especfico do imvel ao parceiro outorgado, mediante partilha dos frutos.

Analogia: na hiptese de analogia, aplicam-se as normas dos contratos de locao ao arrendamento, enquanto para a parceria se aplicam as do contrato de sociedade.

Vantagens e riscos: no arrendamento, as vantagens e os riscos so do arrendatrio, ficando o arrendador com o direito de receber o aluguel, sem nenhum risco de frustrao do empreendimento; j na parceria, os riscos e as vantagens so de ambas as partes, j que os resultados so partilhados, lucros e prejuzos.1

NATUREZA JURDICA DOS CONTRATOS AGRRIOS:

Pode-se assim explicar: so contratos bilaterais, onerosos, consensuais e no solenes. Bilaterais, porque ambas as partes assumem obrigaes recprocas; Onerosos, porque as partes tambm suportam reduo patrimonial; Consensuais, porque a perfeio dos contratos no depende da entrega efetiva da coisa, bastando, o acordo de vantagens da parte; No solenes, porque no se exige, forma especial para a sua celebrao. importante salientar que, as partes devem observar a obrigao de conservar os recursos naturais e o dever de proteo ao mais fraco na relao
1

MARQUES, B. F. Direito agrrio brasileiro. 2. ed. Goinia: AB, 1998.

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contratual, que so o arrendatrio e o parceiro outorgado; os prazos mnimos estabelecidos; a fixao do preo o aluguel de acordo com as regras legais, e no pela vontade das partes; a indenizao, com o direito, de reteno, das benfeitorias teis e necessrias que, na hiptese se presumem de boa f, a proibio de prestao de servios gratuito pelo arrendatrio ou parceiro outorgado; a exclusividade da venda dos produtos colhidos ao arrendador; a obrigatoriedade de beneficiamento desses produtos nas usinas do arrendador; a obrigatoriedade de comprar do arrendador os gneros e utilidades em seus armazns ou barraces; a aceitao, pelo parceiro outorgado, de pagamento dos seus frutos, atravs de ordens, vales, etc. De acordo com o artigo 95, VI e do Decreto n. 59.566/66, artigo 31, no pode o arrendatrio subarrendar sem expresso consentimento do arrendador.

DEFINIO DE CONTRATOS AGRRIOS:

So todas as formas de acordo de vontade que se celebrem, segundo a lei, para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos vinculados produtividade da terra. (Octvio Melo Alvarenga).

ALGUMAS OBSERVAES SOBRE OS CONTRATOS AGRRIOS:

Para os contratos inominados ou atpicos so aplicadas as mesmas regras estabelecidas para os contratos tpicos, observando sempre o uso ou a posse temporria da terra.

Prazos dos contratos agrrios: trs anos, para a lavoura temporria e pecuria de pequeno e mdio porte, ou em todos os casos de parceria; cinco anos, para

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lavoura permanente e pecuria de grande porte para cria recria, engorda ou extrao de matrias-primas de origem animal; sete anos, para explorao florestal.

Os preos dos aluguis nos contratos agrrios esto regulados pelos parmetros da lei. Contratos de arrendamento (artigo 17 e seus respectivos pargrafos do regulamento). Quanto parceria, o regulamento tambm estabelece os

percentuais numa tabela que vai de 10% a 75%, dependendo da participao do parceiro outorgante com mais ou menos bens, (artigo 35 do Estatuto).

Quanto hiptese de alienao do imvel, devem-se observar duas regras bsicas: 1 - O arrendatrio tem direito de preferncia na aquisio, em igualdade de condies com terceiros; 2 - No caso de arrendatrio no adquirilo, mesmo sendo notificado para exercer o direito de preempo, o contrato no ser desfeito, subsistindo at o seu final ou o da ultimao da colheita.

No que se refere s benfeitorias, o arrendatrio tem direito indenizao pelas teis e necessrias, tendo tambm o direito de reter o imvel, caso a indenizao no seja paga. Para o direito agrrio, o conceito de benfeitorias vem

resguardado pelo 1 do artigo 6 do Decreto n. 84.685/80.

Importante: Ao arrendatrio assegurado a preferncia na renovao do contrato.

O procedimento desse direito est estabelecido pelo Decreto n. 59.566/66, em seu artigo 22. Quando se tratar do arrendador arrendar o imvel a terceiros, dever antes de faz-lo, notificar o arrendatrio, at o prazo de seis meses antes

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do vencimento do contrato, enviando-lhe cpias autnticas das propostas recebidas. Dever a notificao ser feita por carta, atravs do Cartrio de Ttulos e Documentos da Comarca de situao do imvel, ou por via judicial. Estando ausente essa notificao, considerar-se- renovado o contrato, salvo se o arrendatrio, nos trinta dias seguintes ao trmino do prazo para a notificao, manifestar a sua desistncia ou formular nova proposta. Poder o arrendador notificar o arrendatrio tambm, para retomar o imvel para explor-lo diretamente ou atravs de descendente seu.

O arrendatrio tem o direito de ser indenizado por perdas e danos, caso o arrendador haja com insinceridade, sendo esta provada por quaisquer meios de provas em direito admitido.

O regulamento, nos seus artigos 26 e 32, enumeram as hipteses de extino e de despejo. Destacando a hiptese que, o despejador na falta de pagamento de aluguel; (artigo 32, II). Neste caso assiste o direito de purgao da mora ao

arrendatrio, este direito adotado nos contratos agrrios sumrio, e est regido pelo artigo 275, II, b do CPC.

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