MANUAL DE CORRETAJE INMOBILIARIO PERU

Manual prctico para aprender a comprar, vender y alquilar un inmueble, adems de tener tu propio negocio de corretaje

NDICE
Introduccin..............................................................................................................6
La necesidad de inscribir nuestra propiedad en los Registros pblicos..9

Instituciones y trminos legales

1. Superintendencia Nacional de Registros Pblicos: Qu es y para qu sirve?...........11 Clases de Registros..12 o Registro de Personas Naturales...12 o Registro de Personas Jurdicas12 o Registro de Propiedad Mueble12 o Registro de Propiedad Inmueble.13 2. El Notario, la Minuta y la Escritura Pblica........14 El Notario14 La Minuta14 La Escritura Pblica14 3. La Declaratoria de Fbrica..15 4. Qu es la Independizacin de un inmueble?..............................................................17 5. La Partida Registral.18 Solicitando una Partida Registral....18 Partes que conforman una Partida Registral19 o Antecedente dominial. o Descripcin del inmueble. o Ttulos de dominio. o Gravmenes y Cargas. o Cancelaciones. o Registro Personal. 6. Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto: anotaciones de demanda y embargo...20 Qu es una Hipoteca?............................................................................21 Qu es un Arrendamiento?....................................................................21 Qu es un Bloqueo Registral?................................................................21 Qu es una Anticresis?...........................................................................22

Cmo comprar, vender o alquilar un inmueble.

7. Si yo hubiera ..24 Diligencia de Reconocimiento Externo...24 Diligencia de Reconocimiento Interno28 o Revisando la Partida Registral.28 o Revisando el Estado de Cuenta de obligaciones municipales.29 8. El valor de nuestro inmueble...30 Valor objetivo..31 Valor de mercado.31 Valor Subjetivo31 Tasacin y Valuacin..32 Mtodos de Valuacin.32 Ahora bien, Qu tcnica es la adecuada?...........................................................33 9. Estableciendo el precio adecuado34 Valuando un terreno35 Valuando un terreno interior38 Valuando una casa o local comercial..39 o La Depreciacin...40 o Aplicando nuestra frmula final..44 Determinando el valor comercial del alquiler.47

El Corretaje Inmobiliario: alcance su independencia financiera.

10. Por dnde empezar?.................................................................................................49 Encontrando los clientes adecuados50 o Publicacin de avisos...50 o Segmentacin...52 o Cartas de presentacin.53 Pero y cmo ubico a estas personas?.....................................................54 11. Contrataron nuestros servicios! Y ahora?...............................................................56 12. Promoviendo nuestro inmueble.57 Atendiendo a los clientes.....59 Nuestro inmueble en vitrina....59 13. Trato Hecho!............................................................................................................61 14. Otros costos...62 Costos notariales..62 Costos registrales.63 Impuestos y Tasas63

o o o o

Impuesto de Alcabala..63 Impuesto de Alquiler...65 Impuesto Predial.66 Arbitrios municipales..68

15. Flujograma del proceso de venta...70 16. Flujograma del proceso de compra71 17. Flujograma del proceso de alquiler...72

Qu es el Fondo Mi Vivienda?
18. Crdito Mi Vivienda..75 19. Programa Techo Propio.....80

Anexos
Datos tiles.84 Formatos y modelos. Contrato de Opcin de Venta..86 Minuta de Compra Venta88 Contrato de Arrendamiento.90 Modelo de Entrega de Llaves..93 Solicitud de Publicidad Registral94 Solicitud de Inscripcin de Ttulo...95 Formulario Registral N1- Ley 27157..96 Partida Registral..97 Reglamento Interno.98

Bibliografa.

INTRODUCCION
Innumerable es la cantidad de personas que buscan apoyo legal para su diario quehacer y frustrante resulta muchas veces la respuesta o, peor aun, la ausencia de ella. La falta de informacin oportuna es quiz una de las principales causas de litigio en nuestro pas, con todo lo que ello acarrea: gastos elevados, esperas interminables, problemas engorrosos, dolores de cabeza y otras penas; lo ms irnico es que un simple y oportuno consejo lo pudo evitar.

La presente obra fue concebida teniendo en mente a las miles de personas que se conducen da a da en tinieblas en cuanto al sistema legal que los rige exponindose a engaos o fraudes de parte de inescrupulosos que muchas veces fungen de asesores legales inclusive.

Ha sido de mi propia experiencia que nace el Manual de Corretaje Inmobiliario -Per. Un texto que no solo contiene trminos legales, sino tambin consejos prcticos y mtodos que toda persona debe tener en cuenta antes de comprar, vender o alquilar un inmueble. Adems, el enfoque legal a lo largo de este proceso le asegura a usted estimado(a) lector la idoneidad de lo que en estas lneas se afirma.

No pretendo reemplazar el trabajo de un profesional en leyes, sino otorgarle mayores herramientas para entender el trabajo que realiza o debe realizar su asesor. En otras palabras, no lo engaarn. Eventualmente, usted incluso podr convertirse en asesor(a) en temas de corretaje inmobiliario.

As es, ley bien, usted tambin puede dedicarse al corretaje inmobiliario de manera profesional. Justamente pensando en las personas emprendedoras, dedico u n captulo para aquellos que desean iniciar un negocio haciendo corretaje inmobiliario desde sus hogares y sin mucha inversin. El corretaje inmobiliario es sin lugar a dudas, con una mnima inversin inicial, una buena alternativa de ingreso extra para el hogar.

Si la idea de iniciar algo propio lo abruma, si usted cree que no puede emprender su propio proyecto por su edad, educacin, dinero, etc. Permtame decirle que est usted totalmente equivocado; y para muestra un botn: el grupo Ajegroup de la familia Aaos. No le suena familiar? Que tal Kola Real? Ahora si. Ellos empezaron en una zona empobrecida de nuestra serrana, Ayacucho, en 1988 en pleno caos social y poltico, ni qu decir de la violencia irracional en que vivamos. En esa coyuntura empezaron, vendiendo sus refrescos en botellas de cerveza a sus vecinos. Hoy tiene presencia en muchos pases de Amrica, expandindose a Ecuador, Venezuela, Mxico, Chile, Costa Rica, Guatemala y Repblica Dominicana compitiendo palmo a palmo con transnacionales como Coca Cola o Pepsi. Por supuesto el crecimiento no fue fcil, pero lo he tomado como ejemplo para demostrar que los proyectos s se pueden realizar aun en el ms adverso temporal. Es cuestin de decisin y preparacin.

Pregntese lo siguiente: est cansado de hacer lo que otro le ordena?, siente que pierde su tiempo y su talento en tareas nada competitivas ni mucho menos gratificantes?, hastiado de enriquecer a otro? Si usted ha respondido con un rotundo SI entonces el negocio propio es su alternativa.

Atreverse a hacerlo es lo ms difcil. Muchas personas pasan toda su vida deseando tener un negocio propio, pero simplemente no se atreven y la vida se les va. Para la persona que no se atreve o simplemente no le interesa quiz intente convencerte que tampoco lo podrs hacer, que se necesita mucho dinero para empezar, que sino has empezado nada antes entonces no lo puedes hacer, etc., etc. Excusas hay muchas. La verdad es que preparndose en la materia y sobre todo 100% actitud ganadora uno sale adelante. No niego que no existan momentos difciles de sobrellevar ni tampoco arriesgarse ciegamente para terminar perdindolo todo; pero ello no es excusa para desistir de nuestro cometido al primer obstculo verdad?

Por otro lado, este manual tambin ser de mucha utilidad para los que ya se encuentran realizando corretaje inmobiliario, actualizando, refrescando o aportando nuevas ideas y experiencias.

Considero ste un tema de vital importancia, pues la forma que muchos de los corredores inmobiliarios han aprendido a realizar el corretaje es sumamente emprica, aprendiendo de los errores que se cometen. Aprender en el camino implica altos costos y nadie vive lo suficiente como para aprender de los propios errores.

Por tanto, si bien es cierto no hay que desmerecer la experiencia que nos da el ejercer alguna actividad el da a da, hay que reconocer que se puede capitalizar aun ms esta experiencia si agregamos a ello un conocimiento calificado sobre el tema. Desde el repaso de experiencias ajenas hasta el aprendizaje enfocado sobre un tema en particular, todo ello otorga una base conceptual que nos permite evitar repetir los mismos errores una y otra vez.

En sntesis, el objetivo de este manual es contribuir a un mejor entendimiento del sistema legal en cuanto a inmuebles se refiere para tener personas ms informadas y menos propensas a ser vctimas d e fraudes; as como tambin, contribuir a la profesionalizacin del corredor inmobiliario mejorando as su curva de aprendizaje. Como usted puede apreciar, ambos temas son dos caras de la misma moneda.

Antes de iniciar con el primer captulo, vamos a absolver una pregunta recurrente que de alguna forma da origen a este manual: Para qu debo inscribir mi propiedad? Muchas personas se preguntan esto, pues lo perciben como un trmite engorroso ms que hay que evitar. Es una percepcin, aunque comprensible, errnea; y es justamente el agente inmobiliario uno de los primeros profesionales que debe transmitir este conocimiento a sus clientes, adems de, claro est, guiarlos y asesorarlos en este proceso.

Recuerde, un buen agente inmobiliario no solo se dedica a vender o alquilar un inmueble, sino tambin, ensea y gua a las personas para cumplir con las exigencias de ley, brindar la seguridad necesaria en cada transaccin y satisfacer las expectativas del cliente.

La necesidad de inscribir nuestra propiedad en los Registros Pblicos

Es realmente necesario que inscriba mi propiedad? Qu sucede si no lo hago?

Usted debe saber que nadie lo obliga a inscribir su propiedad. Queda a su libre criterio inscribirlo o no. En el Per un contrato ya es vlido con la voluntad expresada entre las personas.

En otras palabras, bastara con que usted acceda incluso verbalmente a alquilar o vender y posteriormente hacer entrega del bien, a su vecino o familiar, un terreno o una casa, para que ah se configure vlidamente un contrato de alquiler o venta. Ello puede aplicarse para casos variados, podra ser el prstamo de una suma de dinero, la venta de una bicicleta o de un par de aretes, etc.

Sin embargo, como usted ya se habr imaginado, vender una bicicleta no es lo mismo que vender un condominio de 10 pisos.

Y es aqu donde recae la importancia de los Registros Pblicos. La seguridad. Esta institucin se encarga de publicar o mejor dicho dejar a disposicin del pblico en general lo que ah consta inscrito. De esta manera todas las personas interesadas pueden averiguar quin es el propietario de tal o cual bien, quin o quines son los herederos de tal o cual fortuna, etc.

Existe una presuncin legal que todas las personas conocen (o pueden llegar a conocer) lo que se encuentra inscrito en los Registros Pblicos, no hay excusa para no revisar los registros y verificar que efectivamente todo est en orden y de acuerdo a ley.

La inscripcin de nuestra propiedad nos permite ejercer plenamente nuestro derecho ante terceros. Es decir, si alguna persona intentara adjudicarse un bien que no le pertenece, la ley le da preferencia al que se encuentra inscrito.

Por ejemplo, si existiese una persona que nos reclamara un terreno como suyo con un contrato de compra venta en mano, incluso vlido, podemos inclinar la balanza a nuestro favor, si previamente hemos inscrito nuestra propiedad como tal en los Registros Pblicos. El Juez, llegado el momento, nos otorgar la razn en vista que nuestro nombre aparece registrado como el propietario legtimo en los Registros Pblicos.

Entonces, podemos afirmar que inscribir nuestra propiedad no es obligatorio, pero sumamente recomendable por la seguridad y proteccin legal que nos provee. Mejor prevenir antes que lamentar.

En el primer captulo que a continuacin le presento vamos a repasar algunas instituciones importantes e instrumentos legales que necesitamos conocer para aplicar de modo correcto los consejos y tcnicas que aqu se listan, tanto si lo que usted desea es iniciar un negocio de corretaje inmobiliario o simplemente informarse del sistema legal para no ser victimas de engaos.

Esta primera parte quiz pueda parecerle un poco tediosa por la terminologa legal y enumeracin de contenidos, si usted considera que ya los conoce puede pasar al siguiente captulo.

Cada captulo es un tema terminado y no necesitar de seguir el orden del ndice, aunque s es recomendable para aquellos que no tengan conocimiento previo sobre el tema. Siga adelante paso a paso, no se desanime, que posteriormente ver los frutos de un aprendizaje metdico y la posibilidad de aplicar lo aprendido a lo largo del manual.

Instituciones y trminos legales

SUNARP: Qu es y para qu sirve? El Notario, la Minuta y la Escritura Pblica. La Declaratoria de Fbrica. Qu es una Independizacin? La Partida Registral. Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto: anotaciones de demanda y embargo.

Superintendencia Nacional de Registros Pblicos: Qu es y para qu sirve?

La Superintendencia Nacional de Registros Pblicos (SUNARP), ms conocida como los Registros Pblicos es una institucin pblica creada por Ley N. 26366. Su finalidad es la de otorgar seguridad jurdica y coherencia en la funcin registral a nivel nacional. Es decir, es un sistema que, como su nombre lo indica, registra los diversos actos de importancia para una convivencia ordenada y segura en nuestro territorio.

Actos como el matrimonio, la compra venta de un inmueble, el otorgamiento de un poder, la creacin de una empresa o asociacin, etc., sern objeto de inscripcin con la finalidad de informar al pblico en general de la realizacin de estos actos.

Sin esta institucin no habra pues certeza sobre la existencia y validez de los actos. Por ejemplo, un inmueble podra ser vendido varias veces por una misma persona o una persona podra casarse varias veces sin tener manera los compradores en un caso y los contrayentes en el otro de conocer anticipadamente esta situacin y protegerse de ser victimas de un engao.

Clases de Registros:
La SUNARP divide su actividad registral en cuatro tipos de Registro: 1. Registro de Personas Naturales; 2. Registro de Personas Jurdicas; 3. Registro de Bienes Muebles; 4. Registro de Bienes Inmuebles; contando cada una de ellas con sus propias divisiones. 1. Registro de Personas Naturales.- Es el Registro responsable de la inscripcin y publicidad de actos y contratos referidos a personas naturales; por lo que unifica a los siguientes Registros: Registro de Mandatos y Poderes. Registro de Testamentos. Registro de Sucesiones Intestadas (herencias). Registro Personal (divorcios, insolvencias, etc.) Registro de Comerciantes. Registro de Gestin de Intereses. Aqu se registran la creacin y extincin de

2. Registro de Personas Jurdicas.-

personas jurdicas, es decir, empresas y asociaciones diversas: sociedades annimas (S.A.), empresas individuales de responsabilidad limitada (E.I.R.L.), fundaciones, organizaciones no gubernamentales (ONG), cooperativas, etc.; y los actos relacionados a ellos. Abarca los siguientes registros: Registro de Hidrocarburos (contratistas y subcontratistas de servicios petroleros). Registro de Sociedades (sociedades annimas, sociedades comerciales de responsabilidad limitada, sucursales, etc.) Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.

3. Registro de Propiedad Mueble.- Se realiza la inscripcin de los actos y contratos referidos a ciertos bienes muebles. Unifica los siguientes Registros:

Registro de Propiedad Vehicular. Registro de Prenda Agrcola (se inscriben los contratos de prenda sobre mquinas e instrumentos de labranza).

Registro de Prenda Industrial ( se inscriben los contratos de prenda relativos a maquinarias, herramientas, materias primas semielaboradas destinadas a la actividad industrial)

Registro de Prenda Global y Flotante ( se inscriben los contratos de prenda que recae sobre bienes que se deterioran con el paso del tiempo)

Registro Fiscal de Ventas a Plazos (se inscriben los contratos de venta a plazos de automviles, tractores, entre otros bienes muebles que sean identificables).

En el Registro de Martilleros Pblicos: Se registra la inscripcin y habilitacin de Martilleros Pblicos.

4. Registro de Propiedad Inmueble.- Encargado de la inscripcin y publicidad de los actos y contratos sobre bienes inmuebles. Por ejemplo: terrenos, casas, edificios, predios, etc. Comprende los siguientes Registros: Registro de Predios (unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales. En este Registro se inscriben las Transferencias de Propiedad, Declaratorias de Fbrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio, Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales). Registro de Buques (se inscriben los buques, sus transferencias y cargas, etc.) Registro de Embarcaciones Pesqueras (se inscriben las embarcaciones de pesca, sus transferencias y cargas, entre otros). Registro de Aeronaves (se inscriben las aeronaves, transferencias de dominio, contratos de arrendamiento, hipotecas, etc.) Registro de Derechos Mineros. Registro de Concesiones para la explotacin de servicios pblicos.

El Cdigo Civil Peruano le otorga una tratativa especial a los buques y aeronaves considerndolos como bienes inmuebles, dado el elevado monto que suele verse involucrado en las transferencias de este tipo de bienes. No obstante, es sobre la propiedad inmueble referida a los predios lo que trataremos en lo sucesivo.

El Notario, la Minuta y la Escritura Pblica.

Estos tres elementos van siempre relacionados, por lo que debemos entender la funcin de cada uno de ellos para realizar una gestin inmobiliaria exitosa.

El Notario.El Notario es el profesional del derecho que est autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante l se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes1 . Entre los actos ms comunes se encuentran la legalizacin de documentos, de firmas, de contratos, etc.

La Minuta.Es un documento privado elaborado por un abogado en la que se solicita al notario elevar a Escritura Pblica el documento que se le remite. Este documento constituye principalmente una transcripcin del contrato celebrado y que se espera el notario eleve a Escritura Pblica2 .

La Escritura Pblica.La Escritura Pblica es un documento pblico protocolar elaborado por un Notario en cumplimiento de sus funciones3 . A travs de ella certifica de manera indubitable algn acto o contrato en particular, puede ser una compra- venta, un testamento, un arrendamiento, una separacin de bienes, etc.
1

Ley del Notariado, artculo 2, aprobado por Decreto Ley N 26002 y publicado el 27 de diciembre de 1992 en el Diario Oficial El Peruano. 2 Para mayor detalle ver Modelo de Minuta en Anexos al final del documento. 3 Ibd. Artculo 23 y 25.

La escritura pblica contiene una trascripcin de la minuta agregndole el notario los prrafos de ley, colocando luego su firma y sello en cada una de las hojas membretadas. Al finalizar este proceso tenemos lista la Escritura Pblica para su inscripcin en los Registros Pblicos.

La Declaratoria de Fbrica

Todos nosotros alguna vez hemos odo hablar de la Declaratoria de Fbrica, pero no muchos sabemos para qu sirve o dnde se obtiene, por lo general se lo dejamos al ingeniero, arquitecto o abogado para que lo regularice.

Pues bien, la declaratoria de fbrica es el proceso mediante el cual se declara ante los Registros Pblicos las caractersticas y detalle de lo construido, la misma que pasa a anotarse en la Partida Registral del inmueble en el apartado Descripcin del Inmueble.

La Declaratoria de Fbrica se encuentra regulada por la Ley N 27157 promulgada el 20 de julio de 1999. Aqu se sealan dos tipos de procedimiento para la inscripcin de la declaratoria, segn la fecha de construccin del inmueble.

Para inmuebles construidos antes del 20 de julio de 1999 se necesitar:

1. Presentar los Planos de la Construccin ante un Verificador Responsable. Este ltimo es una persona designada por la Superintendencia de Registros Pblicos inscrito en el ndice de verificadores de la misma.

2. El verificador comprueba que la construccin se adecua a lo consignado en el plano.

3. Esta documentacin se adjunta con el Formulario Registral4 respectivo y el notario verificar y certificar bajo responsabilidad su veracidad. En este formulario especial de los Registros Pblicos se consigna informacin sobre los solicitantes o representantes de ser el caso, informacin del inmueble y el acto o contrato que se registra. En este formulario firman tanto el verificador responsable y los solicitantes, siendo legalizadas sus firmas por el notario.

Para inmuebles construidos despus de 20 de julio de 1999 se necesitar:

1. Presentar ante los Registros Pblicos la Licencia de Construccin que en su momento le fuera otorgada por la Municipalidad de su jurisdiccin. Esta Licencia de Construccin se la debe otorgar la municipalidad luego de presentar su proyecto (planos). Cada municipalidad tiene su propio procedimiento y monto de tasa para la expedicin de la misma5 .

2. Presentar el Certificado de Finalizacin de Obra y Zonificacin con firmas legalizadas, tambin otorgado por la Municipalidad. Este certificado debe ser entregado luego que el Inspector Municipal haya realizado la revisin del inmueble.

3. Presentar un Juego de Planos de la construccin firmado por un ingeniero o arquitecto.

4. Llenar el formulario respectivo y presentarlo conjuntamente con lo antes enumerado.

Estos procedimientos son meramente prcticos y de trmite. Slo es cuestin que usted administre bien su tiempo y se organice en base a la informacin que aqu se le brinda.

Para mayor detalle ver en Anexos el formato del Formulario Registral N. 1 de la Ley 27157 sobre Inscripcin de Propiedad y/o regularizacin de la edificacin de una unidad de propiedad exclusiva. 5 A la fecha de redaccin del presente manual se est elaborando por la Presidencia del Concejo de Ministros la homogenizacin de estos procedimientos.

En el Boletn se actualiza peridicamente la informacin consignada y usted podr recibir estas actualizaciones y otras noticias y artculos de inters en su buzn de correo electrnico. Por supuesto, siempre recomiendo verificar cualquier requerimiento antes de iniciar el trmite. Cambios de ltimo minuto nunca faltan.

Qu es la Independizacin de un inmueble?

La independizacin es el proceso mediante el cual se realiza la divisin legal de un inmueble, dando origen legal a nuevos inmuebles totalmente independientes de la primera, obteniendo cada uno de ellos su propia Partida Registral, conformndose as inmuebles distintos del que le precedi.

Un ejemplo de lo expuesto lo tenemos en el caso de la construccin de un edificio de departamentos, que al inicio slo cuenta con una partida registral (la del terreno), sin embargo, posteriormente para vender o alquilar cada departamento se independizar cada una de ellos con su propia partida registral.

Es lo que se conoce como propiedad horizontal, pues tenemos reas de propiedad exclusiva (los departamentos que uno adquiere) y reas de uso comn (las escaleras, ascensores, patios, etc. que son utilizadas por todos los residentes).

El trmite a seguir para obtener la independizacin de un inmueble es el siguiente:

1. Se deber elaborar un Reglamento Interno de Propiedad Comn de acuerdo a lo establecido en la Ley N27157 determinando los porcentajes de derecho de propiedad segn el rea de cada departamento ya que a mayor rea de propiedad exclusiva mayor ser el pago a asumir por las zonas de uso comn; as tambin se deber conformar la Junta de Propietarios y establecer su directiva por lo menos para el primer perodo. No se preocupe por este tema ahora estimado (a) lector, que usted podr guiarse del modelo de Reglamento Interno que se adjunta al final del documento.

2. Luego legalizar este reglamento conjuntamente con un juego de los planos de las partes a independizar. Estos planos debern estar firmados por un ingeniero o arquitecto.

3. Finalmente para obtener la inscripcin de la independizacin, se presentan estos documentos ante los Registros Pblicos ms el formulario correspondiente.

La Partida Registral

La Partida Registral es un documento pblico emitido por los Registros Pblicos y en la que se encuentran detalladas el historial de las diversas anotaciones que pueda tener un inmueble. Esto mismo se aplica para las distintas clases de registro como lo pueden ser el Registro de Personas Naturales, Bienes Muebles y Personas Jurdicas.

Esta Partida Registral se materializaba en Libros de gran tamao numerados por Tomos hasta el ao 1970. Luego se utilizan las Fichas Registrales que fue una forma mecanizada y estandarizada de inscribir los datos que tuvo vigencia hasta 1998, fecha en la cual se inicia la digitalizacin de estas Fichas Registrales pasndose a llamar Partidas Electrnicas, modalidad que hace uso de la tecnologa actual de manejo de la informacin.

Solicitando una Partida Registral

El ciudadano de a pie puede informarse de esta base de datos al solicitar una copia de la misma. Para ello debemos proporcionar el nmero de la Ficha Electrnica o Ficha Registral o Tomo, y, si es posible, el nmero de Asiento.

El Asiento corresponde a una anotacin especfica dentro de una partida, por tanto, a cada anotacin nueva le corresponde un nuevo nmero de asiento, que por lo general se corresponde con el nmero de hojas que tiene una Partida Registral.

Si no conoce el nmero de Partida Registral en la que se encuentra registrado el inmueble, puede usted solicitar u n a Bsqueda Registral. Para ello tendr que proporcionarle al funcionario de turno la direccin exacta del inmueble. No olvide revisar la tasa respectiva vigente antes de realizar las solicitudes.

Una vez que usted tiene el nmero de la Partida Registral, podr solicitar una Copia Informativa Simple la cual se la entregan en ese mismo instante. Esta Copia Informativa Simple no tiene validez legal ni administrativa, solo informativa.

Tambin puede solicitar una Copia certificada por el registrador llamada CRI Certificado Registral Inmobiliario. En este documento el funcionario registrador de la entidad certifica el estado legal del inmueble dando fe de lo que ah se encuentra registrado. Esta copia tiene validez legal para cualquier trmite y ante cualquier entidad. Su emisin toma algunos das.

Partes que conforman una Partida Registral6

1. Antecedente Dominial: esta es la primera parte de la Partida Registral. Aqu se encuentran los datos de ubicacin de la partida, tales como el nmero de Tomo o Ficha, y los datos de origen del inmueble, como pueden ser la fecha de independizacin, lotizacin, etc.

2. Descripcin del Inmueble: en este apartado se anotan datos que permiten identificar al inmueble, tales como la ubicacin fsica (direccin), rea, caractersticas y descripcin del inmueble. Aqu mismo encontraremos las rectificaciones sobre la descripcin y caractersticas del inmueble, si lo hubiere, y adems la anotacin de la Declaratoria de Fbrica respectiva.

3. Ttulos de Dominio: aqu se anotan todas las transferencias que el inmueble tenga en su haber a lo largo de los aos, indicndose la fecha de la transferencia,
6

Ver modelo de Partida Registral en Anexos al final del documento.

el tipo de transferencia (compra, donacin, etc.) el monto de la misma e identificando a los compradores y vendedores.

4. Gravmenes y Cargas: se inscriben aqu las anotaciones de demanda, embargos, hipotecas, arrendamientos (por lo general prolongados), contratos de superficie, anticresis, bloqueos registrales, etc.

5. Cancelaciones: se anotan las cancelaciones de todos los gravmenes y cargas certificando el cese de sus efectos.

6. Registro Personal: se anotan los actos concernientes a la persona natural, tales como divorcio, declaracin de muerte presunta, etc.

Afectaciones a las que un inmueble puede estar sujeto: anotaciones de demanda y embargo.

Las afectaciones son medidas judiciales o no judiciales que limitan el ejercicio del derecho de propiedad sobre un inmueble.

Si bien una medida de esta clase no nos despoja del derecho de propiedad la ejecucin posterior si lo puede hacer. Por ejemplo, una hipoteca por un prstamo sobre nuestro inmueble no nos priva de la propiedad de la misma, sin embargo limita nuestra disposicin de ella, pues si la deseramos vender resultara difcil, ya que a nadie le parece atractivo un inmueble con una hipoteca. Si no llegsemos a cancelar nuestro prstamo ejecutaran la hipoteca lo que significa que la van a sacar en remate y en ese momento perdemos nuestra propiedad sobre el bien.

Las medidas o afectaciones pueden ser judiciales, si emanan del Poder Judicial producto de un proceso legal, o no judicial, si emanan del mbito comercial.

Las afectaciones judiciales pueden ser mediante Anotaciones de Demanda y Medidas Cautelares de Embargo. Las anotaciones de demanda se realizan cuando existe disputa sobre algn derecho inscribible como lo es el derecho de propiedad; mientras que las medidas cautelares de embargo se otorgan para asegurar el cumplimiento de alguna obligacin, por ejemplo el pago de una suma adeudada a un acreedor, en el cual se inscribir un embargo sobre el bien inmueble del deudor, de esta forma en caso no cumpliera con el pago se ejecutara la medida de embargo dndose en remate el bien.

Las afectaciones no judiciales pueden ser: 1. Hipotecas; 2. Arrendamientos; 3. Bloqueo registral; 4. Anticresis.

Qu es una hipoteca?
La hipoteca es una medida legal por el cual se afecta en garanta un inmueble en cumplimiento de alguna obligacin sin que eso implique la prdida del derecho de propiedad. Para que se constituya vlidamente una hipoteca tendr que ser mediante Escritura Pblica.

Qu es un arrendamiento?
El arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona llamada arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien a cambio de una renta.

Qu es un Bloqueo Registral?
El Bloqueo Registral es una medida que se solicita ante los Registros Pblicos y cuyo efecto es el cierre de una Partida Registral en forma transitoria hasta un plazo mximo de 60 das, con la finalidad de asegurar el estado de las cosas. No se podr inscribir ningn titulo durante este plazo. Por lo general se utiliza esta medida mientras se formaliza algn contrato susceptible de inscripcin, como lo es por ejemplo un contrato de compra venta de un bien inmueble.

Qu es una Anticresis?
Es un contrato mediante el cual se cede el uso de un bien en garanta de una deuda permitiendo al acreedor (el que recibe el bien) el derecho de explotar el bien y percibir sus frutos. Un ejemplo de ello lo tenemos cuando una persona presta su parcela de tierra a otra concedindole el permiso de poder sembrar en ella y lucrar con la cosecha. La Anticresis es una figura no muy utilizada, pero no por eso menos importante.

Muy bien!
Lo(a) felicito estimado(a) lector, con este tema damos por finalizado el primer captulo que podramos llamar de induccin hacia los diversos trminos legales que nos acompaan en esta actividad.

Los captulos siguientes le demostrarn los mtodos ms seguros y comprobados para comprar, vender o alquilar un inmueble evitando as costos excesivos o ser vctimas de engaos.

Ttulos del capitulo Instituciones y trminos legales: SUNARP: Qu es y para qu sirve? El Notario, la Minuta y la Escritura Pblica. La Declaratoria de Fbrica. Qu es una Independizacin? La Partida Registral. Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto: Las anotaciones de demanda y embargo.

Cmo comprar, vender o alquilar un inmueble.

Si yo hubiera El valor de nuestro inmueble Estableciendo un precio adecuado.

Si yo Hubiera

En este captulo abordaremos el tema del procedimiento para comprar, vender o alquilar un inmueble. Usted se preguntar haba un mtodo? No basta acaso con publicar un aviso o pegar un cartel en la fachada y venderlo o alquilarlo? Bien, usted no est del todo alejado de lo que se podra hacer para lograr nuestra meta, pero sabe usted qu es lo que NO debe hacer?

Aqu lo resolveremos juntos, detalles que de otra forma pasaran inadvertidos hasta que nos topamos con un problema y nos decimos: si yo hubiera hecho esto o si yo hubiera firmado, si lo hubiera inscrito antes., etc.

Lo que usted debe y no debe hacer con todo inmueble antes de iniciar cualquier gestin sobre l es lo siguiente:

1. Diligencia de Reconocimiento Externo.EL DRE es una de las actividades que el sentido comn nos indica hacer antes de decidir comprar o vender un inmueble propio o de un tercero (corretaje). Esta diligencia consiste en hacer un reconocimiento fsico del inmueble, verificando en el sitio su estado actual de conservacin entre otras cosas.

Qu debemos tomar en cuenta para realizar una visita productiva al inmueble?

Lo primero es revisar la estructura fsica, aunque no todos somos ingenieros ni arquitectos, no es necesario serlo en esta etapa, basta con seguir las siguientes instrucciones.

Con la revisin de la estructura fsica, tanto si lo que queremos es comprar o vender o alquilar un inmueble, buscaremos determinar lo siguiente:

1. Revisar el material predominante: si es concreto, ladrillo, adobe, etc. Su estado de conservacin, si es malo, bueno o muy bueno. Esto se puede determinar entre otras cosas por las grietas ligeras o profundas que se puedan presentar. Si fuera una grieta profunda y comprometiera la estructura del inmueble de preferencia deberamos abandonar todo inters sobre l.

2. Verificar el estado de los pisos, material del que est construido, as tambin las paredes y el techo. En todos los casos revisar el buen estado de los acabados y de las conexiones elctricas que en ella se colocan.

3. Revisar si presenta reas de humedad (manchas en las paredes), el estado de caeras y grifos y el estado del sistema de drenaje. Para realizar esta tarea empiece con uno de los baos y compruebe si el agua fluye de manera correcta tanto del lavabo como del inodoro y de la ducha. Haga lo propio con los dems caos (cocina, lavandera, duchas, garaje, etc.). Preste atencin a si el agua se drena de modo adecuado.

4. Revise la cantidad y potencia del fluido de agua, cercirese si el inmueble cuenta con servicio de agua continuo o no. Si el inmueble tiene ms de un piso, constate si el agua llega con suficiente fuerza a los pisos superiores. Si tuviera un tanque o depsito de agua bajo o alto verifique el buen estado del tanque y el buen funcionamiento de la bomba de agua o motor de succin, as como tambin su ubicacin dentro del inmueble, para determinar el nivel de ruido cuando est encendido.

5. Verificar el estado de las conexiones elctricas, tomacorrientes, focos y llaves del tablero general. Las llaves del tablero general deben estar membretadas para evitar cualquier error en caso de emergencia. Verificar el estado del medidor de fluido elctrico y descartar cualquier mal funcionamiento o fuga.

6. Prestar mucha atencin a la distribucin interna del inmueble, si existen o no suficientes entradas de luz y circulacin de aire. Esto har que un inmueble se destaque sobre otro al otorgar la posibilidad de una mejor calidad de habitacin. Aqu usted deber tomar en cuenta si el caminar dentro del inmueble es fluido con la distribucin equitativa de los ambientes, o por el contrario, presenta demasiados pasos recortados pasadizos oscuros, reas de poca circulacin de aire y ambientes no adecuados para su uso por el excesivo calor o humedad, lo que en el largo plazo atrae enfermedades respiratorias y alergias. Esto por lo general es debido a una mala distribucin de los ambientes en su concepcin.

La distribucin interna puede subir o bajar el valor de un bien inmueble, sin importar del material del que est construido, pues de nada sirve una cocina de medio metro cuadrado con piso de mrmol y sin circulacin de aire adecuado.

7. Hacer un reconocimiento de los inmuebles vecinos, para cerciorarse que no exista ninguna situacin proclive a generar conflicto alguno. Por ejemplo verificar que no exista alguna pared compartida en disputa con el vecino; que los lmites estn bien demarcados; que no exista generacin constante de ruidos molestos como la instalacin de motores o talleres, a no ser que el inmueble que nos interesa tenga un motivo comercial; o estructuras vecinas en mal estado que puedan comprometer nuestro inmueble.

8. Determinar si la ubicacin del inmueble es propicia para nuestros intereses si somos compradores o arrendatarios, o en todo caso resaltar este factor si lo que queremos es vender. La ubicacin es fundamental. Debemos tener en cuenta la urbanizacin a nuestro alrededor.

9. Si es una vivienda, revisar si existen parques o reas verdes de esparcimiento, mercados o tiendas cercanas que nos faciliten el proveernos de productos; la seguridad de la zona, el puesto policial ms cercano, la circulacin de personas, el alumbrado pblico y el servicio de recojo de basura. Es decir, todo aquello que haga de la zona en la que se encuentre ubicada el inmueble una zona de fcil acceso y trnsito con los servicios adecuados para otorgar una buena calidad de vida.

Personalmente, preferimos las zonas con mercados cercanos para no tener la necesidad de tomar transporte pblico o manejar largos trechos para conseguir un refresco.

10.

Si es un inmueble para fines comerciales, habr que tener en cuenta la zonificacin del lugar en el municipio respectivo, para determinar qu tipo de comercios estn permitidos, pues no es lo mismo instalar una planta de fundicin de metal que una oficina de servicios contables.

Adems de lo expuesto anteriormente, un inmueble comercial deber tener una estructura aparente para la funcin que se le quiere dar, y el movimiento comercial de la zona es un aspecto interesante a tener en cuenta, sobre todo si nuestro rubro comercial involucra la atencin directa al pblico.

Aqu, detngase un momento a reflexionar si lo que presenci le parece subsanable o si es un problema estructural. Esto es muy importante tanto si usted es comprador, pues va a vivir con esa funcionalidad del inmueble siempre; o, si es vendedor, pues este detalle tendr que tenerlo en cuenta al momento de ofertar el bien, para sacarle provecho o, por el contrario, tratar de subsanarlo, mas no ocultarlo. Hacer esto ltimo podra generarnos problemas incluso legales.

Cada persona debe tener en cuenta la funcionalidad de cada inmueble de acuerdo no solo a estos parmetros, sino tambin y sobre todo de acuerdo a las necesidades personales.

Una vez realizada todas estas diligencias podremos tener suficiente informacin como para determinar el precio comercial de venta o alquiler del inmueble, si somos vendedores; o , tener una referencia para negociar, si somos compradores o arrendatarios.

No asuma nada por descontado. Verifique y examine cada detalle, si existe alguna duda vuelva a revisar. Tmese su tiempo para ello. Mas vale pecar de exceso en estos casos. La prevencin es su mejor aliada.

2. Diligencia de Reconocimiento Interno.El DRI se refiere a las diligencias legales y municipales que se tienen que realizar para asegurar un estado legal libre de deudas o cargas. Este procedimiento es conocido como saneamiento legal del inmueble.

Consta de dos etapas. La primera referida a la revisin de la partida registral, y la segunda referida a las obligaciones municipales.

2.1. Revisando la Partida Registral.Esta diligencia es muy importante que la realicemos detenidamente. En la revisin nos concentraremos en encontrar lo siguiente:

a. Dilucidar quin es el ltimo propietario del inmueble, el mismo que deber coincidir con la persona que desea vender el inmueble. Esto lo podemos encontrar en el rubro Ttulos de Dominio en el cual el registro ms reciente corresponder al actual propietario.

b. Determinar si la persona que nos ofrece el inmueble cuenta con el poder necesario para vender el inmueble, de ser el caso de un representante. Podemos encontrar esta informacin en el rubro de Registro Personal en la misma partida registral.

c. Determinar si la propiedad cuenta con cargas o gravmenes, como lo son una hipoteca, un embargo, etc. Esto lo podemos encontrar en el rubro de Cargas y Gravmenes. Si tuviera alguna carga o gravamen, sera recomendable reconsiderar nuestra decisin de compra o si somos representantes de los vendedores, debemos reconsiderar el precio y el porcentaje de comisin por venta, pues, un inmueble con cargas ser mucho ms difcil y costoso de vender. Verificar, asimismo, en el rubro de Cancelaciones si alguno de las cargas y/o gravmenes dispuestos en su momento fueron debidamente canceladas.

d. Determinar si la Declaratoria de Fbrica se encuentra inscrita y si sta corresponde con el estado actual del inmueble. Debemos tener en mente que si la declaratoria de fbrica no se encuentra actualizada ser el nuevo propietario quien correr con los gastos de ello, a no ser claro est que en los planes de ste se considere realizar alguna nueva construccin.

2.2. Revisando el Estado de Cuenta de obligaciones municipales.Luego de revisar el estado registral del inmueble se debe revisar el estado de las cuentas municipales. Considere que las deudas tributarias generan tambin un inters que en muchos casos compromete y expone al inmueble a remates legales.

Se debe proceder de la siguiente manera:

a. Solicitar ante el municipio, en cuya jurisdiccin se encuentra ubicado el inmueble, un Estado de Cuenta o la que haga sus veces. En este documento se nos debe listar todas las deudas tributarias que pesa sobre el inmueble de nuestro inters.

b. Verificar si el Impuesto Predial7 ha sido debidamente cancelado hasta la totalidad del ao en el cual se realiza la transaccin. c. Verificar si los Arbitrios8 municipales, Alumbrado Pblico, Parques y Jardines y Serenazgo, han sido debidamente cancelados y no presentan problemas en su servicio.

d. Verificar que los recibos por servicios como agua, luz, telfono, etc. se encuentren cancelados y no presenten problemas en su servicio.

Nuevamente, reiteramos la necesidad de tomar esta etapa con la calma del caso cubriendo de manera prudente todos los aspectos aqu reseados y otros que usted considere que en su caso comprometan el buen destino de las gestiones. Prevencin. No lo olvide.

Una vez terminadas las diligencias de reconocimiento y saneamiento, ya estamos en la posibilidad de determinar un precio de venta, sea que actuemos de modo independiente o actuemos como corredores inmobiliarios por cuenta de terceros. Por supuesto, las tcnicas para determinar el precio de venta pueden coincidir, s in embargo, ser la habilidad negociadora y la coyuntura del mercado los que definirn el precio final.

El valor de nuestro inmueble

El trmino valor tiene un rango conceptual bastante amplio, aunque para efectos de nuestro propsito podemos definirlo de la siguiente manera:

El Impuesto Predial es un tributo al patrimonio y cuya recaudacin est a cargo de las municipalidades. Este impuesto grava el valor del inmueble de acuerdo a estndares como material de la construccin, antigedad del mismo, el uso comercial o habitacional que se le de, etc. 8 El Arbitrio Municipal es una tasa que se paga en retribucin a un servicio pblico especfico, ste incluye conceptos como la Limpieza Pblica, el mantenimiento de Parques y Jardines y el servicio municipal de seguridad ciudadana o Serenazgo.

Valor objetivo.Al referirnos al valor del bien, apuntamos a determinar el valor intrnseco del bien en cuestin. En el caso que nos compete sobre los bienes inmuebles, nos estaremos refiriendo entonces al valor que tiene un inmueble por la suma del valor de sus componentes. Esto quiere decir que bajo esta tcnica el valor de una casa ser la suma de los materiales de la que est hecha.

Valor de mercado.El valor de mercado es el valor que se otorga a los bienes respecto de lo que ellos representan en el mercado en un momento dado, situacin que se refleja en su alta o baja demanda. En nuestro caso, un inmueble es valorado segn represente las expectativas y demanda del mercado. Por ejemplo, un local comercial de dos metros cuadrados (stand) con cuatro paredes y una puerta, puede objetivamente no valer mucho, sin embargo su ubicacin en una zona de alta afluencia de consumidores le otorga un valor ms all de los materiales de lo que est construido, producto de la demanda que existe por obtener un espacio con una buena perspectiva comercial. En suma, este valor es lo que el mercado le otorga de acuerdo a la oferta y la demanda.

Valor subjetivo.Este es un juicio de valor que emana de una persona en particular, puede serlo tanto el comprador como el vendedor. Aqu se valora el bien de acuerdo a una perspectiva muy personal y por ende con un rango valorativo bastante amplio, como lo pueden ser los sentimientos, el valor histrico que representa para cada persona, etc., parmetros subjetivos que pueden llevar a pagar sumas de dinero exorbitantes y absurdas desde el punto de vista del mercado y del valor real del bien.

Para encontrar el valor ms justo y equitativo para el comprador y el vendedor debemos tener en cuenta adems dos conceptos muchas veces no muy bien comprendidos: la tasacin y la valuacin.

Tasacin y Valuacin.Usualmente se utiliza ambos trminos como sinnimos, pero no lo son. La tasacin es el resultado del procedimiento de fijar oficialmente el precio mximo o mnimo de un inmueble. Por lo general en asuntos en los que interviene el Estado para sealar el valor de un bien para efectos oficiales como por ejemplo un remate pblico. El monto que resulta de una tasacin es completamente ajeno a las condiciones del mercado para el intercambio de bienes, es decir no toma en cuenta el valor de mercado y tiene carcter oficial slo para aquellas aplicaciones que seala la ley. Se puede afirmar entonces que la tasacin mide el Valor Objetivo de un bien para efectos legales. De otra parte, la valuacin o valorizacin es el acto de estimar el precio de un bien tomando en cuenta la equivalencia de su valor en moneda. En otras palabras, la valuacin tiene relacin directa con el Valor de Mercado, resultando el monto que se calcule uno estrechamente vinculado con el valor que del juego de la oferta y la demanda resulte. De lo expuesto, debemos entender que la tasacin y valuacin miden de modo distinto un mismo bien. La tasacin se utiliza, por ejemplo para efectos de establecer el monto de autoavalo de un inmueble con efectos legales; mientras que la valuacin se utiliza para conocer su precio estimado de venta con efectos en el mbito privado. Para el caso que nos compete es la Valuacin la tcnica que utilizaremos, toda vez, que nuestra actividad est relacionada con la venta de un bien inmueble a precio de mercado.

Mtodos de Valuacin
La valuacin de un inmueble consiste en calcular su valor en el mercado. Los mtodos ms utilizados para establecer el valor de un bien mediante la valuacin son el mtodo de costos y el mtodo comparativo de mercado.

El mtodo de costos calcula el valor de un bien sumando el costo promedio de la construccin ms el valor del terreno ms la depreciacin que resulte de la antigedad del bien, de los materiales de construccin utilizados y del estado de conservacin. Adems se le agrega tambin los costos estimados por servicios profesionales, suministros pblicos, trmites y otros. Por otro lado, el mtodo comparativo, como su nombre lo indica, consiste en comparar los precios existentes en el mercado para un bien inmueble con similares caractersticas. Aqu se consideran factores de valor agregado como las caractersticas de utilizacin y densidad, las condiciones del entorno, la intensidad de uso y otros. De este modo entre dos viviendas con caractersticas de construccin similares, tendr mayor valor la que se ubique en una zona socioeconmica comercial alta con reas verdes y con todos los servicios, que otra ubicada en un sector sin reas verdes y con menores condiciones de urbanizacin y no comercial. Como se puede apreciar el mtodo comparativo considera el valor de mercado por sobre otra valoracin

Ahora bien, qu mtodo es el adecuado?

Ambos son complementarios. No se acostumbra tomar como una referencia vlida para determinar el precio slo uno de ellos, sino ms bien la combinacin de ambas formas de valorizar nos aproximar lo que al final se denomina Valor Comercial, que es el precio en dinero resultante ms equitativo. No obstante, no hay que olvidar que es el mercado en ltima cuenta la que determina el precio.

Estableciendo el precio adecuado9

Muchas veces nos topamos con situaciones en las cuales debemos brindar nuestra opinin acerca del valor de un inmueble y nos sentimos un poco inseguros acerca del valor a asignarle sin que resulte demasiado sobrevaluado o subvaluado.

El problema radica en la falta de una herramienta tcnica que nos permita acercarnos a un precio que tome en cuenta el valor objetivo y el valor de mercado. El determinar el valor correcto del inmueble ayuda a agilizar el proceso de negociacin, toda vez que tanto el comprador como el vendedor tienen la seguridad que el precio sobre el cual negocian refleja con bastante exactitud el valor del inmueble.

De esta manera se evita incurrir en expectativas injustificadas que dan como resultado, dilaciones en las operaciones prolongando el periodo de oferta con la posibilidad de una mayor depreciacin.

Para establecer el precio adecuado es necesario calcular la depreciacin que tiene la construccin (mtodo de costos); asimismo, tomaremos en cuenta el valor de mercado por cada metro cuadrado construido y sin construir (mtodo comparativo). De la conjuncin de ambas obtendremos el resultado de la valuacin.

Lo que viene a continuacin es una descripcin al detalle de trminos y frmulas tcnicas para valuar un inmueble. Si bien puede parecerle tedioso la idea de memorizar frmulas, esto no es necesario, aqu usted obtendr una explicacin fcil y sencilla, sin necesidad de haber cursado previamente cursos de economa y finanzas.

Son frmulas y consejos para cualquier persona y que usted, estimado (a) lector aplicar sin mayor dificultad.
9

Este captulo no pretende instruir acerca de las tcnicas oficiales de tasacin. Lo descrito aqu busca ilustrar de un modo prctico formas de valorizar bienes inmuebles describiendo mtodos simplificados que permitan ensayar una valuacin cuyos resultados, aunque aproximados, no deben ser considerados oficiales. El autor y el editor deslindan toda responsabilidad por daos y perjuicios que el mal uso de esta informacin pueda ocasionar.

1. Valuando un terreno
En la Valuacin de un terreno no cabe considerar el factor de depreciacin, por razones obvias: no hay construccin que depreciar.

Sin embargo, un terreno no est exento de perder su valor, mas no por causa de la depreciacin, sino mas bien por la devaluacin. La devaluacin es producto del mercado. La depreciacin es producto del paso del tiempo y del deterioro que ello acarrea. Como podr usted deducir un terreno no podr depreciarse, pero si devaluarse. Un terreno entonces puede devaluarse si por ejemplo la zona en la que se ubica el terreno experimenta una suerte de abandono comercial, y lo que fue una boyante zona financiera ya no lo es ms.

Asimismo, existe otro factor a considerar: si el terreno da frente a calle o es un terreno interior. Los terrenos con frente a calle tendrn mayor valor mientras ms metros cuadrados cuenten con frente a una calle.

1. Un terreno con frente a calle se vala de la siguiente manera:

Frmulas 2 (longitud frente)2 x 100% Valor comercial del m2

A.

B.

(longitud frente)2 x 75% Valor comercial del m2

C.

(m2 restantes) x 50% Valor comercial del m2

Esta frmula es de aplicacin escalonada. Primero se ejecutar la frmula A, seguidamente, si faltare aun ms metros cuadrados por valuar se aplicar la frmula B y as sucesivamente.

El valor del metro cuadrado se aplica al 100% en la frmula A; al 75% en la frmula B; y al 50% en la frmula C.

Esto quiere decir para la frmula A que:

1. se hallar la longitud del frente de calle y se elevar al cuadrado. 2. el resultado anterior se multiplicar por dos. 3. este resultado nos dar un nmero especfico de metros cuadrados, el cual se multiplicar por el ciento por ciento del valor comercial del metro cuadrado al momento de realizar la tasacin. 4. si hubieran ms metros cuadrados por valuar se aplicar la segunda y tercera frmula de manera escalonada. Ejemplo:

- Valuar un terreno con 10 metros de frente a calle x 60 metros de profundidad y cuyo valor comercial es de $ 100 dlares por metro cuadrado.

Entonces tenemos,

rea Total= 10m x 60m

rea Total= 600m2 $100.00

Valor comercial (VC) del m2 = Frmula A.:

2 (longitud frente)2 x 100% Valor comercial del m2

2 (10 metros) 2 x $100

2 (100 m2 ) x $100 200m2 x $100 = $ 20,000.00

El resultado es que los primeros 200 m2 valen $20,000.00 dlares. Siendo el rea total de 600 m2 debemos seguir con la frmula B.

Frmula B.: (Longitud frente)2 x 75% Valor comercial del m2

(10 metros) 2 x $75 100 m2 x $75 = $ 7,500.00

El resultado es que los 100 m2 siguientes valen $7,500.00 dlares. Esto hace un total de 300 m2 . Siendo el rea total de 600 m2 debemos aplicar la formula C por los 300 m2 restantes.

Frmula C.: (m2 restantes) x 50% Valor comercial del m2

300 m2 x $ 50.0 = $ 15,000.00

Entonces tenemos:

Los primeros 200 m2 por un valor de $20,000.00 + Los siguientes 100 m2 por un valor de $7,500.00 Y los restantes 300 m2 por un valor de $15,000.00 Valor Total Terreno de 600 m2 = $42,500.00

Las tcnicas reseadas aqu son simplificadas para una ms rpida comprensin, por lo tanto, se recomienda considerar un ratio de + - 5% aproximadamente, que en el caso del ejemplo equivaldra a + - $2,500.00. En ningn caso debe considerarse los valores obtenidos mediante este mtodo como oficiales.

2. Valuando un Terreno Interior.Un terreno interior, sin frente a calle, como los que podemos encontrar en un condominio, una quinta o complejo departamental tendr un valor por metro cuadrado igual en todo el terreno.

Lo primero que debemos determinar es el precio de mercado por cada metro cuadrado, para luego multiplicarlo por el rea total del inmueble.,

En todo caso usted tambin podr determinar el valor del metro cuadrado del terreno interior valuando primero el valor del pasaje o camino que conduce desde la calle al terreno interior.

Para ello se debe valuar el pasaje como si fuera un terreno con frente a calle, tal como explicramos anteriormente para determinar el valor del metro cuadrado. Este valor del metro cuadrado lo utilizar como referencia para calcular el valor del terreno interior.

Ser suficiente entonces con multiplicar el valor por metro cuadrado obtenido por el rea total con que cuenta el terreno interior. No olvide que toda el rea tiene el mismo valor.

3. Valuando una casa o local comercial

En la valuacin de una construccin se tomar en cuenta lo siguiente: -

el rea del terreno y el valor comercial por metro cuadrado del mismo, el rea construida y el valor comercial por metro cuadrado construido, el ndice de depreciacin, el cual abarca la antigedad, el material predominante y el estado de conservacin.

Hay que recordar que en la valuacin de una casa o local comercial el valor comercial del metro cuadrado del terreno es igual en toda el rea, pues ya existe una construccin sobre ella.

La forma de hallar el valor total de un inmueble es hallando el valor del terreno ms el valor de la construccin.

Valor Total = Valor terreno + Valor Construccin

Valor Terreno =rea x valor comercial del m2

Valor Construccin = rea x depreciacin

valor comercial m2

construido x

Pasaremos ahora a explicar cmo hallar la depreciacin.

3.1 La depreciacin.La depreciacin es un descuento porcentual que se realiza al valor comercial de una construccin, se consideran para ello factores como el estado de conservacin, la antigedad y el material de la construccin predominante.

De la interaccin entre la antigedad, el material de construccin predominante y el Estado de Conservacin, que puede ser Muy Bueno, Bueno, Regular o Malo, tendremos como resultado el ndice de depreciacin.

La forma de hallar este ndice de depreciacin est regulada por el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, promulgada por Resolucin Ministerial N 098-2006-

VIVIENDA del 22 de abril de 2006, publicndose como anexo las respectivas tablas de depreciacin el 08 de mayo del mismo ao10 .

Aqu debemos trabajar palmo a palmo con esta Tabla de Depreciacin. En sta encontraremos los datos necesarios para hallar el respectivo ndice.

Las tablas de depreciacin contienen al lado izquierdo una columna referida a la antigedad, seguida por una columna referida al material predominante, el mismo que puede ser concreto, ladrillo o adobe; posteriormente al lado derecho tenemos la columna de Estado de Conservacin, la misma que a su vez se encuentra subdividida en 4 columnas indicando si el estado del inmueble es Muy bueno, Bueno, Regular o Malo. Ver Tabla a continuacin.

Esta tabla se utiliza solo para fines didcticos. Le recomendamos revisar el Reglamento Nacional de Tasaciones publicado como Anexo de la R.M. N 098-2006-VIVIENDA el 8 de mayo de 2006 en el Diario Oficial El Peruano. Para revisarlo en lnea puede hacer clic AQU.

10

Anexo de la Resolucin Ministerial N098-2006-VIVIENDA, Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, publicado el 08 de mayo de 2006 en el Diario Oficial El Peruano.

Para no entrar en detalles complicados y engorrosos de aritmtica, algo que escapa del principal objetivo de este manual, que es el de ser una gua prctica llamada a la accin; simplemente indicaremos que el ndice de un inmueble en perfecto estado ser como 1 y el ndice de un inmueble en psimo estado ser 0.01.

Entonces este ndice de depreciacin puede ir desde 0,01 hasta 1, siendo 0,01 el peor ndice que pueda tener un inmueble y siendo 1 el mejor ndice.

Si un inmueble obtiene 1 como ndice de depreciacin, significa que se encuentra en un excelente estado de conservacin, no tiene desgaste alguno.

Ahora bien, cmo se aplica tantas cifras que se encuentran en la tabla?

No se preocupe estimado(a) y acucioso(a) lector vayamos paso a paso.

Primero hay que identificar si nuestro inmueble es casa habitacin o tienda. Supongamos que sea una casa habitacin, entonces nos remitiremos a la tabla respectiva del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.

Segundo, hay que identificar la antigedad de nuestro inmueble. Este dato lo podemos encontrar en la partida registral en la seccin de Declaratoria de Fbrica. Supongamos que tenga una antigedad de 14 aos de construido.

Tercero, imaginemos que el material predominante sea el ladrillo y que su estado de conservacin sea bueno. Recuerde que la clasificacin del estado de conservacin es un tanto subjetiva, depender de su buen criterio para juzgar el estado del inmueble de entre las cuatros categoras que la ley regula.

Entonces tenemos:

Tipo Antigedad Material predominante Estado de conservacin

: : : :

casa habitacin 14 aos ladrillo Bueno

Regresemos a nuestra Tabla de Depreciacin. Apliquemos los datos que hemos obtenido.

Esta tabla se utiliza solo para fines didcticos. Le recomendamos revisar el Reglamento Nacional de Tasaciones publicado como Anexo de la R.M. N 098-2006-VIVIENDA el 8 de mayo de 2006 en el Diario Oficial El Peruano.

Como usted podr observar el nmero que obtenemos luego del cruce de informacin es el nmero 14.

Ahora, qu significa este nmero 14?

Este nmero refleja el grado de desgaste, mientras ms alto ms desgaste. Recuerda usted que el nmero 1 era el mejor ndice? Pues bien, entonces el nmero 1 equivale a

que una casa no tiene depreciacin alguna, y de otro lado los nmeros consignados en la tabla reflejan el grado de desgaste.

Entonces, Exactamente! Hay que restar.

Restamos el nmero 1 (100/100 ciento por ciento) que significa que la casa est nueva y en excelentes condiciones, menos el nmero 14 (14/100 = 0.14 catorce por ciento de desgaste) que refleja el grado de desgaste y obtendremos:

1 0.14 = 0.86

FELICITACIONES! Ha hallado el ndice de depreciacin que es de 0.86.

Si desea una va ms expeditiva ignore las especificaciones matemticas y simplemente convierta sin ms cuestionamientos las cifras de las tablas de depreciacin a decimales aadiendo un cero delante. Si la tabla indica la cifra 15 se convertir en 0.15; si la cifra es 38 convierta usted esta cifra en 0.38 y as con todas las cifras de la tabla. Luego ejecute la operacin de resta con el nmero 1 y obtendr el ndice de depreciacin.

3.2 Aplicando nuestra frmula final.Recordemos que en la valuacin de una casa se debe tomar en cuenta lo siguiente:

el rea del terreno y el valor comercial por metro cuadrado, el rea construida y el valor comercial por metro cuadrado construido, el ndice de depreciacin, el cual abarca la antigedad, el material predominante y el estado de conservacin.

La depreciacin ya lo hemos hallado, as que continuemos con nuestro ejemplo anterior. Tenemos hasta ahora los siguientes datos:

Tipo Antigedad Material predominante Estado de conservacin

: : : :

casa habitacin 14 aos ladrillo Bueno

Estos datos nos han servido para obtener el ndice de Depreciacin. Ahora nos toca revisar otros datos como lo son el rea del terreno y su valor comercial por metro cuadrado; y, el rea construida y su respectivo valor comercial por metro cuadrado. Imaginemos que nuestra casa est construida sobre un terreno de 250 m2 con un valor comercial de $300.00 por metro cuadrado; adems tiene un rea total construida de 200 m2 con un valor comercial de $400.00 por metro cuadrado.

Tendremos lo siguiente: 250 m2 $300.00 x m2 200 m2 $400.00 x m2

rea Terreno Valor Comercial Terreno rea Construida Valor Comercial Construccin

: : : :

El clculo del terreno y de la construccin se realiza de modo separado.

No olvide que el valor comercial del metro cuadrado de terreno sobre el cual reposa la construccin tendr un valor homogneo en toda el rea. No se hace diferenciacin entre los metros que estn ms cerca de una calle de los que se encuentran al interior.

En el caso que el inmueble a valuar fuera un departamento ubicado en pisos superiores, no ser necesario valuar el terreno ya que no cuenta con uno. Se pasar entonces a la valuacin de la construccin sumndole a sta el valor de otros bienes complementarios, como lo pueden ser el valor de una cochera o un depsito en primer piso, etc.

Calculemos primero el valor del terreno:

Valor Terreno = rea del terreno x VC m2

VT = 250 m2 x $300

VT = $ 85,000

Ahora calculemos el valor de la construccin. Aqu se tomar en cuenta el ndice de depreciacin que hallamos anteriormente.

Valor Construccin = rea x valor comercial m2 construido x Depreciacin VC = 200 m2 x $400 x 0.86
Hallamos el valor total del inmueble:

VC = $68,800.00

Valor Total = Valor Terreno + Valor Construccin

VT= $85,000 + $68,800

VT = $153,800.00

Finalmente, resumiendo los datos obtenidos, llegamos a la conclusin que $153,800.00 es el valor econmico referencial de un inmueble con las siguientes caractersticas:

Tipo Antigedad Material predominante Estado de conservacin rea Terreno Valor Comercial Terreno rea Construida Valor Comercial Construccin

: : : : : : : :

casa habitacin 14 aos ladrillo Bueno 250 m2 $300 x m2 200 m2 $400 x m2

Vuelvo a reiterar, estos datos le pueden servir a usted como un termmetro para calcular del modo ms exacto posible el valor de un inmueble; no obstante, debe considerarse otros factores como el valor de mercado, la coyuntura, etc.

4. Determinando el valor comercial del alquiler.No existe una forma consensuada de determinar el alquiler. Es por lo general el mismo mercado de la oferta y la demanda la que regula de modo natural el precio de los alquileres. Depender entonces de la zona en la que se encuentre ubicado el inmueble, de los servicios que incluye, del tamao del inmueble, etc.

Aqu, la prctica nos demuestra la existencia de diversas modalidades de alquiler. Siendo el alquiler mucho ms flexible que una compraventa de un inmueble. P or ejemplo, tendremos la posibilidad de alquilar no solo inmuebles, sino tambin parte de ellos, como una habitacin con bao propio, un primer piso de una casa, etc.

Como referencia para determinar el monto justo de alquiler podemos tomar el 10% del valor total de un inmueble y dividirlo entre doce meses. El monto resultante podr servir de referencia para determinar el monto de alquiler.

Se toma de referencia el 10% del valor del inmueble por el consenso que existe sobre que una justa renta por alquiler es aquella que retribuye en un lapso de 10 aos el valor total del inmueble.

En esta tarea jugar un papel fundamental el conocimiento del mercado en el que nos desenvolvemos. Siempre debemos hacer nuestra investigacin de mercado antes de tomar una decisin.

Al trmino de este captulo usted ya cuenta con las herramientas necesarias para desenvolverse con holgura en temas inmobiliarios. Lo(a) felicito por su esfuerzo por aprender nuevos temas que le sern de mucha utilidad.

A continuacin exploraremos la forma de iniciarse en el corretaje inmobiliario como actividad comercial, sea en representacin de inmuebles de terceros o de los de uno mismo. Preprese, tome un respiro y sigamos adelante.

Ttulos del capitulo Como comprar, vender o alquilar un inmueble: Si yo hubiera El valor de nuestro inmueble. Estableciendo un precio adecuado.

El corretaje inmobiliario: alcance su independencia financiera

Por dnde empezar? Contrataron nuestros servicios! Y ahora? Promoviendo nuestro inmueble. Trato hecho! Otros costos. Flujogramas.

El corretaje inmobiliario an no tiene una regulacin especial en el Per y en muchos pases de la regin. Esto quiere decir que no existen parmetros sobre qu es lo que oficialmente debemos entender por corretaje inmobiliario y su agente el corredor inmobiliario.

Atendiendo esta coyuntura, podemos afirmar que el corretaje inmobiliario es aquella actividad que refiere a la gestin profesional de las transacciones de bienes inmuebles. Si bien es cierto no existe an una profesin de Corretaje Inmobiliario, ello no debe justificar la falta de profesionalismo en el tratamiento de este tema.

En ese sentido, este captulo busca alentar un mejor desempeo de los agentes inmobiliarios, as como tambin generar la confianza en ellos.

Para actualizarse peridicamente de este y otros temas de inters para el emprendedor suscrbase gratuitamente al Boletn visitando la pgina www.aprendecorretaje.com.

Por dnde empezar?

Lo primero que debemos hacer es encontrar una propiedad sobre el cual trabajaremos. Esto quiere decir que, tanto si lo que vamos a hacer es una compra, venta o alquiler empezaremos por la bsqueda de clientes y delimitando nuestro campo de accin.

Encontrando los clientes adecuados

Las modalidades para encontrar clientes son muchas e infinitas, tanto como su imaginacin, esfuerzo y perseverancia le asistan, por ello mantngase siempre atento a las oportunidades que puedan aparecer.

Los clientes que atenderemos sern tanto personas que deseen comprar, como tambin vender o alquilar un inmueble.

Las modalidades ms usadas y comprobadas son las siguientes:

Publicacin de avisos El mayor de los errores cometidos por muchos emprendedores e incluso empresas grandes ya constituidas es tratar a la publicidad como algo accesorio a su verdadera actividad. Nada ms equivocado. La publicidad debe ser una herramienta diseada dentro de nuestro plan de negocio11 y no solo como un recurso cuando las cosas no marchan bien.

Esta modalidad de propaganda masiva la realizaremos con sumo detalle en la redaccin. Un error ortogrfico sera imperdonable hacindonos lucir como inexpertos o descuidados Quin querra confiar la venta de su inmueble a una persona descuidada?

Tenga en cuenta a qu mercado objetivo desea apuntar. Si bien es cierto, el medio escrito es de llegada masiva, tambin podemos segmentar nuestro mercado, dependiendo del tipo de peridico o revista en la que publiquemos. Aconsejo publicar el aviso en el medio de mayor circulacin local y nacional, y el de mayor seriedad. No descarte la publicacin en revistas especializadas.

11

Se aconseja revisar la Gua del Emprendedor. Un recurso indispensable para toda persona que desee tentar el xito en su propia empresa.

Este aviso debe contener un ttulo de apariencia profesional y a la vez fcil de recordar relacionado con el servicio a brindar.

Evite saturar el aviso con demasiadas palabras, esto confunde al lector que optar por pasar de pgina dejando de leer su aviso.

De ser posible tmese un tiempo y elabore un nombre comercial para su actividad. Ello marcar diferencia de los dems. El cliente otorga ms su confianza a una persona que se presenta como un profesional en todo sentido y no a improvisados. Por ende el nombre de su emprendimiento es importante. Por ejemplo, en lugar de colocar en el aviso Corredor Inmobiliario puede colocar Jorge Chvez Corredor Inmobiliario o Corredores Inmobiliarios J&C y asociados, en fin, usted ya tiene la idea verdad?

El tamao del aviso lo dejamos a su criterio y a su presupuesto. Con buen tino, escoger las palabras y frases vendedoras sin dejar de lado el objetivo del aviso, que es el de dar a conocer sus servicios, por lo que no debe faltar un numero de telfono, direccin o pgina web si cuenta con uno.

En cuanto a la pgina web no hay que olvidar que el Internet es un medio que le permite alcanzar clientes de una manera distinta a los tradicionales prensa escrita, radio o televisin. Aqu usted puede interactuar directamente con el cliente a cualquier hora y en cualquier lugar. El xito depender de la calidad e idoneidad de su pgina web o Blog y del buen contenido que ofrezca en ellos para atraer continuamente un buen flujo de clientes hacia su escaparate virtual.

Por supuesto el servicio y/o producto que usted ofrece debe ser igualmente uno de buena calidad para mantener la fidelidad del cliente y la buena reputacin. No es nuestra intencin extendernos demasiado en la forma de realizar marketing en un medio de comunicacin especifico, por lo que le recomendamos, si usted decide realizarlo, los siguientes enlaces en las cuales encontrar consejos, tcnicas y artculos de inters acerca de cmo encontrar clientes a travs de la

publicidad en Internet, adems de tcnicas de venta que podr utilizar para cualquier medio de publicidad. 1. www.RobertoCerrada.com Web en espaol sobre cultura

emprendedora, tcnicas de venta y negocios por internet. 2. www.marketing- inteligente.com Web en espaol sobre marketing y ventas. Artculos gratuitos y libros. 3. www.mercadeoglobal.com Web en espaol sobre marketing, ventas y negocios en lnea. Artculos gratuitos y libros. 4. www.stevepavlina.com (ingles) Blog de desarrollo personal y algunos artculos de inters para emprendedores. 5. www.problogger.net (ingles) Blog con artculos de inters sobre desarrollo y uso de blogs para los negocios. 6. www.sethgodin.com (ingles) Blog con artculos de inters sobre desarrollo de blogs, tcnicas de venta, desarrollo de empresas y estrategia de negocios.

Segmentacin

No es lo mismo publicitar una cerveza que un servicio de tallado de joyas.

La publicidad dirigida nos permite enfocar aun ms a nuestro potencial mercado de clientes a la vez que nos enfocamos en nuestras fortalezas. Cmo se realiza esto?

Primero debemos delimitar nuestra capacidad de accin. Si bien es cierto, hemos lanzado un aviso publicitario a nivel nacional por ejemplo, hay que estudiar cules son nuestras verdaderas posibilidades de atender a nivel nacional.

Por lo general al empezar uno se enfoca en ciertos distritos o ciudades, que uno conoce mejor. De ese modo aseguramos una atencin adecuada a nuestros clientes.

El corretaje inmobiliario implica el desplazamiento del agente inmobiliario a las zonas donde se encuentran ubicados los inmuebles, por lo que es recomendable determinar de antemano qu zonas estamos dispuestos a abarcar sin que disminuya nuestra calidad de atencin. Por lo tanto, si no queremos invertir nuestras energas en llamadas o reuniones que no nos sern de provecho, coloquemos en nuestro aviso de oferta de nuestros servicios las zonas en las que estamos dispuestos a atender.

De esta manera estaremos afinando an ms nuestra clientela objetivo, por lo que las posibilidades de xito se incrementan.

Cartas de presentacin

Una vez que tengamos identificado nuestro rango de accin pasaremos a tomar apunte del movimiento comercial inmobiliario en las zonas elegidas. Si ste no es muy elevado o de poca proyeccin, quiz debamos escoger otras zonas.

Las cartas de presentacin sern nuestra carta de venta. Son dirigidas a los potenciales clientes previamente determinados.

Esta es una excelente alternativa de gran impacto a los ya tradicionales volantes o propaganda impresa de formato pequeo, por lo general realizada en papel de mala calidad. Est comprobado que de cada cinco personas que reciben estos panfletos en las calles solo una se anima a leerlo, el resto lo echa al tacho de basura.

Estas cartas de presentacin deben contener una presentacin formal y profesional de nuestros servicios, as como tambin los datos necesarios para ser ubicados. Es aconsejable, adems, adjuntar a nuestra carta de presentacin un formato de nuestra tarifa, el porcentaje de cobro, la oportunidad de ello, etc.

Esta modalidad nos permite armar una carpeta informativa y vendedora ms completa dirigida a personas interesadas en recibir un servicio de corretaje.

Pero, cmo ubico a estas personas?

Una alternativa es ofrecerla personalmente o enviar esta carpeta a las personas que se contactan con nosotros va telefnica luego de leer nuestro aviso en los diarios o en las Pginas Amarillas o en nuestra pgina web. Asimismo, puede ofrecerlas a personas que usted haya contactado o haya sido referida por alguna amistad suya.

Los eventos sociales, como una cena o una ceremonia, el lugar de esparcimiento al que usted acuda el fin de semana y hasta en el mismo crculo de amigos son una gran oportunidad para expandir su red de contactos. La publicidad de persona a persona es muy importante y muchas veces ms efectiva que otros medios, por tanto, no olvide sus tarjetas de negocios. stas cumplirn la misma funcin que el aviso en el peridico. Aunque, no es una carta de ventas extensa, sirve para comunicar e interesar en un primer momento al potencial cliente.

En una segunda etapa, luego que el cliente haya contactado con usted, con el cual ha manifestado su inters en el servicio de corretaje, har uso de las cartas de presentacin con el objetivo de despejar cualquier duda del cliente y convencerlo que usted es la persona adecuada; acto seguido buscar que el cliente contrate sus servicios de corretaje.

Como ver, al cliente no hay que atosigarlo con panfletos, volantes o tarjetas, que por dems se reparten sin ningn criterio de la oportunidad en que stas deben ser otorgadas. Es la mejor manera de ahuyentar a los clientes.

Por el contrario, busque formas en los que el cliente sienta que decide, deje que el mismo llegue a usted. Incentive no obligue. Invite pero no abruma. Un aviso en el peridico que capte su atencin y decida l llamarlo a usted. Un aviso en el

supermercado, la referencia de alguna amistad, etc. Reiteramos las formas son diversas y muy variadas dependiendo de la oportunidad que usted observe en su entorno.

El proceso de publicidad debe ser uno continuo y en lo posible sutil para no levantar las barreras sicolgicas del cliente hacindolo reacio a todo tipo de oferta.

No obligue a nadie a leer una publicidad que no le llama la atencin, pues cuando una persona se siente acorralada o atosigada con tanta propaganda directa con seguridad no ser un cliente suyo.

Recuerde que las personas no solo compran objetos o servicios. Compran sobretodo intangibles. Una compra involucra una gran dosis de subjetividad. Por ejemplo, lo que usted debe vender no es exactamente un servicio de corretaje (todos pueden ofrecer lo mismo) sino adems seguridad en la transaccin, atencin y diligencia, rapidez, buen trato, etc.

Vaya usted al subconsciente del cliente, averige qu dudas tiene, qu temores alberga, a qu aspira con la compra o venta de un inmueble una mejor vecindad? Una casa ms grande? Una vivienda cerca de su trabajo?

La publicidad debe manifestar claramente los beneficios que el cliente recibir si contrata sus servicios: rapidez, seguridad, confianza, experiencia, etc. Si usted logra transmitir los beneficios que el cliente obtendr, y si stos satisfacen las necesidades del cliente, con toda seguridad que estarn dispuestos a pagar el precio que usted les plantee.

Despertar el inters del cliente en el servicio que brinda depende en buena parte de generar confianza desde el primer contacto. Genere primero confianza y luego genere negocios.

Un asunto primordial es la tica profesional con la que se debe trabajar. Muchas veces toda la publicidad del medio no puede compararse con la atencin dedicada que uno

pueda brindar. El comportamiento tico y diligente de parte del agente inmobiliario es la mejor publicidad en la que se pueda invertir, pues un cliente satisfecho lo recomendar a otras tantas personas y poco a poco su cartera de clientes crecer exponencialmente y sobretodo de manera sostenida.

Contrataron nuestros servicios! Y ahora?

Una vez realizado con xito nuestra gestin de venta de nuestros servicios nos compete, como toda persona diligente, dejar por escrito el objeto del contrato y las mutuas obligaciones.

Nuestro contrato es uno de Opcin de Venta. Mediante este documento, firmado por ambas partes y de mutuo acuerdo, se deja constancia de lo siguiente:

1. El o los propietarios del inmueble o su representante legal (con Carta Poder en Escritura Pblica) acceden a darle al agente inmobiliario la opcin de venta del inmueble por un plazo determinado. 2. se autoriza al agente inmobiliario a tomar todas las medidas necesarias, por cuenta y riesgo del agente, para asegurar la venta del inmueble. 3. se determina el monto de la comisin que el propietario se compromete a pagar por concepto de honorarios al agente, lo cual incluir lo desembolsado por el agente en publicidad y gestiones varias. Esta comisin ronda entre el 4% y 5% del valor de la venta final. 4. En caso que el contrato verse sobre la compra de un inmueble, ste especificar el plazo que se le otorga al agente para encontrar el inmueble con las caractersticas requeridas por el cliente, los honorarios, que suelen ser de un monto fijo, el momento del pago, etc.

Este contrato podr ser objeto de negociacin si usted as lo plantea, dependiendo de la ocasin.

Ntese que en el caso de la venta o alquiler el agente inmobiliario no recibe pago alguno hasta la concrecin del negocio, por lo que se recomienda escoger bien el inmueble y negociar un precio adecuado de venta o alquiler. Un precio excesivamente alto dificultar su transaccin lo que significa para el agente mayor tiempo y dinero.

Cercirese con el propietario que el inmueble que le encarguen comprar, vender o alquilar se encuentre a precio de mercado, as evitar riesgos innecesarios y obtendr un pronto retorno de la inversin.

Al final de este documento se le alcanza un modelo de este tipo de contrato sobre el cual usted puede trabajar y adaptar a sus necesidades.

Cabe resaltar, que si le han encomendado la compra de un inmueble con ciertas caractersticas, usted puede acudir a las mismas fuentes y estrategias para ubicar su inmueble: avisos, referencias, bsqueda y recorrido de la zona en particular, etc. Asimismo aplique usted las recomendaciones sugeridas en los captulos anteriores.

A continuacin llevaremos a cabo la etapa final del negocio inmobiliario que es cuando logramos la venta, alquiler o compra del inmueble encomendado.

Promoviendo nuestro inmueble

La promocin de los inmuebles que tengamos en nuestra cartera de clientes es similar a la utilizada en la promocin de nuestros servicios. Se utilizar los avisos publicitarios en prensa escrita, radio, internet, etc.; las reuniones sociales, y toda oportunidad que podamos aprovechar ser bienvenida.

De otra parte se estila adems colocar un cartel al frente de la fachada del inmueble en venta o alquiler. En este ltimo caso ser necesario especificar si el alquiler es de todo el inmueble o una parte de l, y, por supuesto, qu parte: primer piso, stano, azotea, cuarto, etc.

Este panel debe contar con por lo menos el nombre de la inmobiliaria o agente, telfono de contacto y las palabras de SE VENDE o SE ALQUILA. Nuevamente el ingenio y la creatividad para generar carteles llamativos y profesionales diferentes al resto es una buena opcin, siempre manteniendo una lnea seria y profesional.

Asimismo, el aviso en medios escritos deber ser vendedor, econmico (palabras clave) y contener por lo menos datos especiales que caractericen al inmueble, como por ejemplo: -

nmero de pisos. Ascensor Si tiene stano Numero de baos y de visita Si cuenta con tanque bajo y cisterna Si esta al frente al mar, parque, etc. Si tiene terraza Si tiene cochera, etc.

En suma, adems de colocar la direccin del inmueble, precio y rea es aconsejable indicar las caractersticas especiales que hacen nico al inmueble para as aprovechar al mximo el espacio del aviso publicitario e interesar a aquella persona que quiz est buscando un inmueble determinado. No tiene sentido redundar en datos como sala o cocina, pues todas las casas las tienen, a menos que tengan una caracterstica en particular.

Igualmente si fuera un local comercial se enfatizar en datos como extensin, ubicacin (si est cerca de alguna calle o zona comercial) y si cuenta con todos los servicios. Si fuera un terreno, se colocar nfasis en la ubicacin y la zonificacin que sta tiene, si es para comercio, vivienda, etc. Si desea y cuenta con espacio puede colocar una referencia de cmo estarn los precios en el futuro cercano, de esta manera animar al cliente que busca hacerse de un terreno antes que se eleve su cotizacin.

Recuerde los bienes inmobiliarios (terrenos) por lo general tienden a subir de precio por el mismo hecho que diariamente aumenta la demanda de mayores zonas urbanas en menor o mayor grado dependiendo del crecimiento de la concentracin poblacional.

Atendiendo a los clientes

Una vez realizada la publicacin de los inmuebles en venta o alquiler debemos estar preparados para recibir a los clientes interesados. Ello implica tener listo nuestra carpeta de inmuebles.

Qu es la carpeta de inmuebles? Es simplemente una lista de los inmuebles a nuestro cargo listadas con las caractersticas, precios, ubicacin etc. esto nos ayudar a atender por telfono a nuestros clientes, y a responder con prontitud y detalle sus dudas o preguntas. Es muy importante aprovechar cada segundo de esta llamada, pues de su xito lograremos que el cliente visite el inmueble.

Planifique su plan de respuesta va telefnica, desde el saludo hasta la despedida. Enumere el listado de preguntas ms comunes que le podran hacer, frases vendedoras, etc. En resumen preprese a recibir las llamadas, por sencillo que pueda parecer no lo es tanto si empezamos a recibir constantes llamadas con inquisidoras preguntas que nos pueden tomar desprevenidos. El objetivo es convertir las llamadas en visitas al inmueble y posteriormente convertir la visita en compra.

Nuestro inmueble en vitrina

La atencin profesional que brindemos en la primera visita es fundamental para dejar una buena imagen ante el cliente y as generar confianza. Sin embargo, es lo que el inmueble pueda ofrecer lo que configura el xito o fracaso de nuestra gestin. Se debe procurar que en la primera visita al inmueble el cliente encuentre lo que estaba buscando, pues poco podemos hacer si el cliente desea una casa con stano y la nuestra no lo tiene. Ciertamente u n b u e n trabajo previo de publicidad aumenta las probabilidades de ello.

Nuestro trabajo de publicidad debe ser segmentado y minucioso desde el primer momento para as atraer a los clientes con el perfil adecuado para nuestro inmueble. Desde colocar un aviso de publicidad hasta la informacin que brindemos por telfono, debe ayudarnos a dar a conocer con detalle de las caractersticas particulares del inmueble. De este modo usted atender clientes que buscan un inmueble como el suyo, por lo que tendr una alta probabilidad de concretar una venta. Habr invertido s u tiempo y dinero de manera ms eficiente.

Unos arreglos previos al inmueble como lo pueden ser un retoque de pintura o una limpieza general ayudan indudablemente a mejorar la esttica del inmueble, convirtiendo al inmueble en si mismo en una gran vitrina.

El proceso de venta de un inmueble en raras ocasiones es inmediato, toma no menos de tres visitas para concretar la operacin. Esto se explica por la magnitud e importancia que para el comprador representa hacerse de un inmueble. Por lo tanto, hay que buscar siempre mantener la comunicacin con el cliente incluso cuando la primera visita haya finalizado. Conseguir el telfono de contacto del cliente es un buen paso a seguir, solo si el cliente da seales de consentimiento, de esa manera podremos hacer el seguimiento e incentivar una segunda visita al inmueble.

Cada visita es una nueva oportunidad para consolidar la venta. Si un cliente accede en volver en una segunda o tercera visita notaremos un inters ms acentuado y ah es donde debemos enfilar nuestra artillera vendedora.

Hay que mantener abiertos todos los canales de comunicacin posibles, siempre negociando y persuadiendo, jams intransigentes, si existe una contraoferta que no nos satisface declinaremos la contraoferta de manera amable y empezaremos nuevamente a negociar y a persuadir.

Para tener xito en una negociacin prepare usted el monto mnimo que el propietario del inmueble est dispuesto a aceptar. Luego, ofrezca usted el inmueble en un monto

ligeramente ms alto. De esta forma tendr un rango de precios que le servir para ofrecer un descuento.

A todos los clientes nos gusta recibir ofertas y descuentos. Prepare usted su propio paquete de oferta. Puede ofrecer un descuento al precio listado en el aviso o quiz ofrecer un servicio adicional, pintar la fachada, algn trmite en particular, etc.

Asimismo, usted, para entonces tendr su lista de caractersticas particulares del inmueble, resalte aquellas que le otorgan un valor agregado para que sirvan de argumento el momento de negociar .

Trato hecho!

Una vez que la negociacin culmina con xito se firmar un documento privado de compraventa y ste se enviar conjuntamente con los papeles d e la propiedad a un Notario Pblico.

Debemos asegurarnos que el notario ordene redactar la Minuta de Compra Venta (hoy en da casi todas las notarias cuentan con abogados para realizar esta labor no siendo indispensable contratar a uno) para luego elevarla a Escritura Pblica.

Posteriormente, el notario deber solicitar a los Registros Pblicos el bloqueo registral de la partida correspondiente. El bloqueo registral como ya lo mencionamos anteriormente es de vital importancia sobre todo para el comprador, pues de ese modo blinda la transaccin de cualquier intento de fraude.

Acto seguido se fijar fecha y hora para la firma de los documentos y el pago respectivo. Se recomienda utilizar o exigir cheques de gerencia, ya que stos cuentan con el aval de la entidad financiera respecto de los fondos disponibles de la cuenta girada.

En el caso que existiera algn problema con el cobro del cheque o el pago en general se deber comunicar inmediatamente al notario para evitar se realice la inscripcin en los Registros Pblicos. Se puede acordar con el notario para que no inicie el proceso de inscripcin hasta que se le comunique la conformidad del pago.

Una vez conforme con el pago termina la relacin contractual entre el agente inmobiliario o corredor y el vendedor del inmueble. Los trmites siguientes corren por cuenta del comprador.

Luego se redactarn los partes registrales para la inscripcin de la transferencia de dominio. Una vez inscrita la transferencia se levanta el bloqueo y el notario anotar en la Escritura Pblica de Compra Venta el nmero de registro entregando una copia de esta escritura -que conocemos como Testimonio- a los nuevos propietarios.

Cabe sealar, que es de inters del vendedor declarar la transferencia de dominio en la respectiva municipalidad a fines de actualizar la base de datos de los contribuyentes.

Otros costos

Una transaccin inmobiliaria implica estar preparados para ciertos costos relacionados a tasas registrales, notariales e impuestos.

Costos Notariales.Los costos notariales varan de acuerdo a la notara a la que acudamos, pues no existe una regulacin de tarifas nica, por el contrario sta se rige por la libre competencia. El notario interviene en la ltima etapa del proceso de venta cuando el trato ya est negociado. Elabora la minuta, la Escritura Pblica y, por lo general, tambin se encarga de la inscripcin del ttulo en Registros. Este costo es usualmente asumido por la parte compradora con la prerrogativa de poder elegir la notara de su preferencia.

Costos Registrales.Estos costos estn representados por las tasas que se pagan ante la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos (Per) por los diversos trmites a realizar que van desde una solicitud de copia de partida registral hasta la inscripcin de ttulos. El monto de estas tasas se encuentra regulado p o r esta misma entidad. Para el Per usted puede verificar los costos registrales en la pgina web www.sunarp.gob.pe.

Impuestos y tasas.Los impuestos y tasas a pagar en una venta, compra o alquiler de un inmueble son los siguientes: 1. Impuesto de Alcabala13 .- Este impuesto grava cualquier tipo de transferencia de inmuebles urbanos y rsticos a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma y modalidad. Pero, que debemos entender por transferencia? Pues a todo acto cualquiera sea su denominacin que importe la transferencia de propiedad de un inmueble. Estos actos pueden ser, entre otros, los siguientes: Compra Venta, cuando se sucede una transferencia de un bien a cambio de dinero. Compra venta con reserva de propiedad, cuando se pacta una compra venta en la que el vendedor se reserva la propiedad hasta la cancelacin total o parcial del precio. Permuta, cuando dos personas o ms se transfieren

recprocamente la propiedad de sus bienes. Donacin, cuando se realiza la transferencia gratuita de un bien. Dacion en pago, cuando se transfiere un inmueble o parte de l en calidad de pago. Aporte de capital, cuando se aporta un bien inmueble o parte de l al capital de una empresa.

13

Artculo 21 al 26 del Texto nico Ordenado de la Ley de Tributacin Municipal (Decreto Legislativo N 776 publicado el 31 de diciembre de 1993), aprobado por Decreto Supremo N 156-2004-EF en el Diario Oficial El Peruano.

Fusin, cuando en la unin de dos o ms empresas para crear una nueva o unirse a una ya existente se transfieren inmuebles como parte del nuevo capital social.

Adquisicin por remate judicial, cuando una persona adquiere un bien que fue puesto a remate pblico.

El impuesto de Alcabala se calcula aplicando la tasa de 3% al valor de la transferencia, siendo el valor de autoavalo el mnimo permitido. Las 10 primeras UIT (Unidad de Imposicin Tributaria14 ) del valor de transferencia se encuentran exoneradas.

El pago debe realizarlo el comprador del inmueble, dentro del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. El notario exigir por ley la constancia de pago de este impuesto en la municipalidad provincial15 de su jurisdiccin para poder elevar a Escritura Pblica el contrato de compra venta. En Lima este pago se realiza ante el Servicio de Administracin Tributaria SAT.

Por otro lado, la Ley de Tributacin Municipal contempla la exoneracin del pago del impuesto a las adquisiciones de propiedad inmobiliaria que realizan las siguientes entidades: a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades. b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales. c) Entidades religiosas. d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per. e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitucin.

14 15

La UIT vigente para el ao 2007 es de S/.3, 450 Nuevos Soles. Ley 27616, ley que restituye recursos a los gobiernos locales publicado el 21 de diciembre de 2001 en el Diario Oficial El Peruano.

Asimismo, la Ley de Tributacin Municipal, Decreto Legislativo N776, exonera del impuesto de alcabala las siguientes transferencias: a) Los anticipos de legtima. b) Las que se produzcan por causa de muerte. c) La resolucin del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelacin del precio. d) Las transferencias de naves y aeronaves. e) Las de derechos sobre inmuebles que no conllevan transmisin de propiedad. f) Las producidas por la divisin y particin de la masa hereditaria, de gananciales o de condminos originales. g) Las de alcuotas de herederos o condminos originarios.

2. Impuesto de Alquiler.- Es un impuesto que pertenece a la Renta de Primera Categora que grava el arrendamiento, subarrendamiento o cesin de bienes muebles e inmuebles. Estn sujetos a pagar este impuesto las personas naturales. Tratndose de personas jurdicas las rentas obtenidas por el mismo concepto se consideran rentas de tercera categora. Mensualmente debe efectuarse los pagos a cuenta por Rentas de Primera Categora con el formulario especialmente autorizado por la SUNAT, el cual constituye el comprobante de pago por el arrendamiento.

El monto a pagar es de 12% del monto de la renta. Si el monto del alquiler se pacta en moneda extranjera el pago del impuesto se har convirtindolo a moneda nacional. El pago de este impuesto es de cargo del propietario.

Los formularios se pueden obtener gratuitamente en cualquier oficina de la SUNAT o en las agencias bancarias. Es en estas ltimas donde podemos realizar de modo rpido el pago del impuesto.

3. Impuesto Predial16 .- Es el impuesto que grava el valor de los predios urbanos o rsticos que posea toda persona natural o jurdica. Estn obligadas al pago las personas naturales o jurdicas que sean propietarios al 1 de enero de cada ao, siendo responsable del pago del tributo el poseedor si el propietario no puede ser determinado.

Cuando se efecta cualquier transferencia de un predio, el vendedor debe presentar el descargo ante la municipalidad respectiva hasta el ltimo da hbil del mes siguiente de producidos los hechos. Asimismo debe cumplir con efectuar el pago del impuesto de todo el ao en que se produjo la transferencia. De no realizar el descargo, la municipalidad de la jurisdiccin generar una multa tributaria por no descargar dentro del plazo establecido.

De otro lado el nuevo propietario de un bien inmueble podr declarar su adquisicin hasta el ltimo da hbil del mes de febrero del ao siguiente a la adquisicin del bien. De no hacerlo incurrir en infraccin y se le sancionar con multa.

Asimismo existe un beneficio para las personas cesantes que consiste en deducir de la base imponible un monto equivalente a 50 UIT vigentes en el ejercicio gravable, debiendo pagar el impuesto solo por el exceso. Para acceder a este beneficio se debe ser propietario de un solo predio, a su nombre o de la sociedad conyugal, destinado a vivienda y contar con un ingreso bruto constituido por la pensin que no exceda de 1 UIT mensual17 .

Cmo se calcula el Impuesto Predial?

16

Artculo 8 al 20 del Texto nico Ordenado de la Ley de Tributacin Municipal (Decreto Legislativo N 776 publicado el 31 de diciembre de 1993), aprobado por Decreto Supremo N 156-2004-EF en el Diario Oficial El Peruano.
17

Ibd. Artculo 19.

Este impuesto se calcula aplicando al monto del autoavalo del total de predios del contribuyente ubicados en la misma jurisdiccin municipal conforme a la siguiente escala establecida en la Ley de Tributacin Municipal:

TRAMO DE AUTOAVALUO

En Nuevos Soles UIT = S/. 4,450

Tasa %

Hasta 15 UIT

Hasta S/. 51,750

0.2%

Mas de 15 hasta 60 UIT

Ms de S/. 51,750 hasta S/. 207,000

0.6%

Mas de 60 UIT

Ms de S/. 207,000

1.0%

Esta escala por tramos quiere decir que si el valor del autoavalo de todos los predios de un contribuyente no excede de 15 UIT se le aplicar la tasa de 0.2%. Si excede, solo al monto que sobrepasa el valor de 15 UIT se le aplicar el 0.6% hasta el limite de 60 UIT, a partir del cual se le aplicar la tasa de 1.0% tambin solo al monto que sobrepasa las 60 UIT.

Hay que anotar adems, que la Ley de Tributacin Municipal contempla en su artculo 17 la exoneracin de este impuesto a los predios de propiedad de:

a) El Gobierno central, gobiernos regionales y gobiernos locales, a excepcin de aquellos predios que se hayan entregado en concesin al sector privado. b) Los Gobiernos extranjeros, en condicin de reciprocidad, siempre que el predio se destine a residencia de los representantes diplomticos o al funcionamiento de las oficinas dependientes de sus embajadas, legaciones o

consulados, as como los predios de propiedad de las organizaciones internacionales reconocidos por el Gobierno que les sirva de sede. c) Las sociedades de beneficencia, siempre que se destinen a sus fines especficos y no se efecte actividad comercial en ellos. d) Las entidades religiosas, siempre que se destinen a templos, conventos, monasterios y museos. e) Las entidades pblicas destinadas a prestar servicios mdicos asistenciales. f) El Cuerpo General de Bomberos, siempre que el predio se destine a sus fines especficos. g) Las Comunidades Campesinas y Nativas de la sierra y selva con excepcin de las extensiones cedidas a terceros para su explotacin econmica. h) Las universidades y centros educativos, debidamente reconocidos, respecto de sus predios destinados a sus finalidades educativas y culturales, conforme a la Constitucin. i) Las concesiones en predios forestales del Estado dedicados al aprovechamiento forestal y de fauna silvestre y en las plantaciones forestales. j) Los predios cuya titularidad corresponda a organizaciones sindicales, debidamente reconocidas por el Ministerio de Trabajo y Promocin Social, siempre y cuando los predios se destinen a los fines especficos de la organizacin. Asimismo, se encuentran inafectos al impuesto los predios que hayan sido declarados monumentos integrantes del patrimonio cultural de la Nacin por el Instituto Nacional de Cultura, siempre que sean dedicados a casa habitacin o sean dedicados a sedes de instituciones sin fines de lucro, debidamente inscritas, o sean declarados inhabitables por la Municipalidad respectiva.

4. Arbitrios municipales.- Es una tasa municipal que se paga por la prestacin y mantenimiento de un servicio pblico. Dentro del concepto de arbitrios se contempla Limpieza Pblica, Parques y Jardines y Serenazgo18 ; y es de cargo de las personas naturales o jurdicas que sean propietarios del inmueble al 1 de
18

Decreto Supremo N 135-99-EF, Norma II inciso c.1

enero de cada ao. Usualmente se acostumbra que el vendedor cancele todo el ao por adelantado, o por lo menos hasta la fecha de la venta, dejando de este modo al inmueble libre de toda deuda tributaria.

Tanto el cobro de los arbitrios como su determinacin queda cargo de las municipalidades distritales. La forma de determinar el monto de los arbitrios responde a una variedad de factores como lo son el costo por metro cuadrado dependiendo de la zona, el rea total construida del predio, la demanda relativa que exista sobre el servicio, la longitud de las calles, la cantidad de parques disponibles en la urbanizacin, el numero de habitante por zonas, las reas verdes disponibles, etc.

Aunque estos factores de medicin son determinados por cada municipalidad con su respectiva ordenanza, existen ciertos criterios consensuados para la determinacin de esta tasa. Recomendamos revisar la Ordenanza N98619 promulgada por la Municipalidad Metropolitana de Lima que seala con detalle la metodologa de clculo para la determinacin de arbitrios.

19

Esta norma la puede encontrar en el sitio web http://www.sat.gob.pe

Flujograma del Proceso de Venta.- Representando al vendedor.

Publicidad del servicio de corretaje para vender un inmueble Contacto con el propietario vendedor va telefnica y en persona.

Firma de contrato de Opcin de Venta.

Negociacin de los trminos del contrato: Diligencia de Reconocimiento Externo e Interno. Saneamiento tributario: Impuesto predial y arbitrios. Valuacin del inmueble y establecimiento del precio de venta. Porcentaje de comisin por la venta.

Publicidad del Inmueble en venta. Gestin de promocin del inmueble y atencin de clientes.

Firma del Contrato de Compra Venta

NOTARIA Se remite a la notaria para la elaboracin de la Minuta. Se ordena el Bloqueo Registral. Pago del impuesto de Alcabala en la municipalidad provincial. Firma del contrato y pago del precio. Finalmente se ordena la elevacin del contrato de compra venta a Escritura Pblica. Termina la relacin contractual con el vendedor.

Inscripcin del ttulo en Registros Pblicos.

Flujograma del Proceso de Compra.- Representando al comprador.

Publicidad del servicio de corretaje para asesorar en la compra de un inmueble

Contacto con el comprador va telefnica y en persona.

Firma de contrato de asesoria inmobiliariacompra

Negociacin de los trminos del contrato: Caractersticas del inmueble requerido. Plazo concedido para hallar el inmueble solicitado. Honorarios del agente inmobiliario.

Publicidad y bsqueda del inmueble requerido. Gestin de visitas a inmuebles. Firma del Contrato de Compra Venta

NOTARIA Se remite a la notaria para la elaboracin de la Minuta. Se ordena el Bloqueo Registral. Pago del impuesto de Alcabala en la municipalidad provincial. Firma del contrato y pago del precio. Finalmente se ordena la elevacin del contrato de compra venta a Escritura Pblica.

Inscripcin del ttulo en Registros Pblicos. Termina la relacin contractual con el comprador.

Flujograma del Proceso de Alquiler.- Representando al arrendador.

Publicidad del servicio de corretaje para asesorar en el alquiler de inmuebles.

Contacto con el arrendador va telefnica y en persona.

Negociacin de los trminos del contrato: Monto de la renta. Firma de contrato de asesoria inmobiliariaalquiler Plazo concedido para hallar inquilinos interesados. Honorarios del agente inmobiliario por hallar inquilinos o por la administracin de los alquileres (porcentaje de la renta). Publicidad del inmueble en alquiler. Firma del Contrato de Arrendamiento Pago del impuesto de alquiler.* Gestin de visitas al inmueble de posibles inquilinos.

NOTARIA (OPCIONAL) ** Se remite a la notaria para la elaboracin de la Minuta o firmas legalizadas. Finalmente se ordena la elevacin del contrato de arrendamiento a Escritura Pblica. *

Inscripcin del ttulo en Registros Pblicos. (OPCIONAL) **

El Pago del impuesto de Alquiler se realiza mensualmente en cualquier agencia bancaria. El porcentaje a pagar es el 12% del monto de la renta y es de cargo del arrendador.

**

Solo en el caso de alquileres con periodos extensos se recomienda realizar la inscripcin en Registros Pblicos. De no ser este el caso es suficiente con un contrato privado con firmas legalizadas.

Excelente! Lo(a) felicito nuevamente por su dedicacin y esfuerzo, que definitivamente estn brindando sus frutos. Con el repaso del captulo anterior hemos culminado lo concerniente a entender paso a paso y con detalle la gestin del corretaje inmobiliario.

A continuacin, y como una forma de complemento necesario, le presento informacin actualizada sobre el Programa habitacional Mi Vivienda impulsado por el Estado Peruano.

Ttulos del captulo El Corretaje Inmobiliario: alcance su independencia financiera. Por dnde empezar? Contrataron nuestros servicios! Y ahora? Promoviendo nuestro inmueble. Trato hecho! Otros costos. Flujogramas.

Qu es el Fondo Mi Vivienda?20

El Fondo Mi vivienda es promovido por el gobierno peruano que la cre en 1998 con la Ley N 26912 promulgada el 16 de enero del mismo ao. Pero no es sino hasta el 09 de enero de 2002 que su reglamento fuera promulgado por D.S. N 006-2002-EF, siendo el objetivo de esta norma el de facilitar la construccin y adquisicin de viviendas de inters social. En el desarrollo del Fondo, participan el Estado, a travs de Cofide como organismo ejecutor; las instituciones financieras en su funcin de intermediacin de los fondos y el sector privado de la construccin, responsable de la ampliacin de la oferta a nivel nacional. Funcin del Fondo Mi Vivienda:

Canalizar a travs del sistema financiero los recursos del Fondo MIVIVIENDA, para facilitar la adquisicin de viviendas dentro del marco del programa econmico del pas, a travs de mecanismos que aseguren la transparencia y competencia en su asignacin, en proyectos promovidos y ejecutados por el sector privado.

Formular, aprobar, dirigir y controlar la ejecucin de las polticas, objetivos y planes del Fondo MIVIVIENDA, en funcin a la poltica general del gobierno y del sector vivienda, en concordancia con las normas respectivas.

Organizar eficientemente su propia administracin, con la finalidad de cumplir con los objetivos establecidos por ley.

Organizar los mercados a los que se dirige el Programa MIVIVIENDA. Difundir el programa y promover el encuentro entre la demanda habitacional, la oferta de viviendas y los intermediarios financieros

20

La informacin que se consigna en este captulo corresponde a la pgina web http://www.vivienda.gob.pe, pgina oficial del Ministerio de Vivienda Construccin y SaneamientoPer.

Planificar, organizar, dirigir, ejecutar, coordinar, evaluar y supervisar las actividades relacionadas con la obtencin y el uso de los recursos econmicos y financieros del Fondo, destinados al cumplimiento de sus fines.

Promover la aprobacin y suscripcin de convenios y contratos relativos al Fondo, de conformidad con las normas legales vigentes.

Formular y ejecutar planes estratgicos, programas y proyectos operativos, de inversin y de trabajo, as como efectuar su seguimiento y evaluacin.

Ahora bien, el Fondo Mi Vivienda tiene a su vez diversos programas mediante los cuales se ejecuta o mejor dicho se pone en circulacin este dinero destinado a fomentar la creacin de viviendas en el Per. De los programas destinados a vivienda tenemos a Crdito Mi Vivienda y Techo Propio.

Crdito Mi Vivienda
El Crdito Mi Vivienda, es el producto del Fondo Mi Vivienda, que se ofrece a travs de las diversas Instituciones Financieras del mercado local a las personas que cumplan con las siguientes caractersticas:

Ser mayor de edad, no importa el estado civil. Ser calificado como sujeto de crdito por la Institucin Financiera. No ser propietario (ni el cnyuge o conviviente legalmente reconocido, segn corresponda; ni sus hijos menores de edad) de otra vivienda en cualquier localidad del pas

No haber adquirido (ni el cnyuge o conviviente legalmente reconocido, segn corresponda) vivienda financiada con recursos del FONAVI, an cuando ya no sea propietario de la misma.

Tener la cuota inicial del 10% del precio de la vivienda, pudiendo cubrir este monto con el valor del terreno

Para la adquisicin de una casa o departamento, se deben cumplir las siguientes condiciones.

El valor del casco habitable ms estacionamiento no debe superar las 35 UIT. El valor de la vivienda (casco habitable ms estacionamiento) no debe superar las 50 UIT.

Para el Fondo Mi Vivienda no tiene relevancia el rea de construccin de la vivienda que deseas adquirir o construir.

Si deseas adquirir una vivienda, debe ser en primera venta, es decir la primera transferencia que realiza el promotor y/o constructor. No se encuentran dentro de esta definicin, las transferencias entre personas jurdicas, ni las que se realicen por anticipo de legtima o herencia.

En este sentido, las transferencias anteriores a la construccin de la vivienda a ser vendida (cuando era terreno), no cuentan para analizar si se trata de una primera venta.

Si deseas construir una vivienda, el terreno donde se construir deber ser de tu propiedad, debe encontrarse inscrito en Registros Pblicos y podr ser considerado como cuota inicial de tu crdito. No importa el rea que tenga tu terreno.

La adquisicin de una vivienda con un Crdito Mi Vivienda, te permite poder acceder al Premio al Buen Pagador (vlido para crditos con plazos mayores a 10 aos). El Crdito Mi Vivienda puede ser solicitado en soles o dlares y al plazo que ms se acomode a tus necesidades y posibilidades de pago, hasta un mximo de 20 aos, pero no olvides que el Premio al Buen Pagador es para crditos con un plazo mayor a los 10 aos. La cuota inicial es mnima y corresponde al 10% del precio de la vivienda, pudiendo cubrir dicho monto con el valor del terreno (aires independizados). El Fondo Mi Vivienda, a travs de las instituciones financieras del mercado local, te financia hasta el 90% del precio hasta por un tope de 35 UIT. En caso de viviendas en construccin o en planos, tiene un plazo de gracia de hasta 6 meses, si lo solicitas. Durante dicho perodo, no pagars como beneficiario el principal ni los intereses. Los intereses generados durante este plazo, se capitalizarn incorporndose al importe del crdito otorgado.

El Crdito Mi Vivienda, a diferencia del Crdito Hipotecario tradicional, es el nico que te ofrece el Premio al Buen Pagador, el cual es un reconocimiento que da el Fondo Mi Vivienda a tu puntualidad en el pago de tus cuotas.

Cmo funciona?
El premio al buen pagador es un monto que se obtiene a partir del monto total del crdito solicitado, y equivale a un 15% de este monto, hasta un tope de S/.15,000.00

Citemos un ejemplo. Una persona desea adquirir una vivienda, la cual esta valorizada en S/.100,000.00 para lo cual ha ahorrado S/.10, 000 que entregar como cuota inicial, solicitando al banco la suma de S/ 90,000. Ante estos supuestos el premio al buen pagador ser 15% de los S/. 90,000 lo cual equivale a S/.13, 500 y como este valor no excede los S/.15, 000 de lmite, el integro de este valor ser repartido equitativamente entre el nmero de cuotas que tenga por pagar.

Tomemos ahora otro ejemplo, para una vivienda cuyo valor sea de S/.130,000 en el que la cuota inicial sea de S/.13,000 y el monto del Crdito Mi Vivienda sea de S/.117,000; el premio al buen pagador sera S/.17,550, sin embargo el monto del premio al buen pagador supera el lmite de los S/.15,000, en este caso el monto a ser repartido de manera equivalente en todas las cuotas es S/.15,000

Acceso al Crdito Mi Vivienda con remesas del exterior

Cada vez, son ms las instituciones bancarias que poseen cuentas de ahorro especiales que permiten ahorrar para obtener un Crdito Mi Vivienda. Sin embargo, lo exclusivo del asunto es que los crditos se obtienen a travs de remesas de dinero enviados al Per entre familiares directos que desean adquirir un inmueble.

Esta modalidad difiere dependiendo de la entidad bancaria a la que uno acuda. La mayora de las entidades bancarias de nuestro sistema financiero cuentan con un programa que permite acceder a un crdito con ingresos provenientes de las remesas.

Se recomienda acercarse a la entidad de su preferencia para informarse mejor sobre las caractersticas, beneficios y condiciones que le puedan otorgar.

Formas de acreditar los ingresos necesarios

A. Trabajo en Relacin de Dependencia- Ingreso por renta de Quinta Categora Ingresos mensuales relacionados con un sueldo fijo. Ingresos por concepto de comisiones (variables), y otras formas de ingreso debidamente justificados que garanticen que los Solicitantes podrn honrar el servicio de la deuda.

Debern presentar continuidad laboral de al menos un (1) ao en la misma empresa, la que deber contar con una antigedad de funcionamiento no menor a dos (2) aos.

Si no se cumple con la continuidad necesaria en la empresa actual, se podr tomar en cuenta el tiempo de trabajo prestado a su anterior empleador, siempre y cuando entre la fecha de trmino del trabajo anterior y la fecha de ingreso al nuevo trabajo no exista un vaco laboral mayor a sesenta (60) das calendarios. Para demostrar la continuidad laboral se deber presentar el respectivo Certificado de Trabajo en donde deber constar la fecha de ingreso y cese del Centro Laboral o en su defecto, presentar la ltima boleta de pago del trabajo anterior. En este caso los Solicitantes debern tener como mnimo tres (3) meses en la empresa actual.

Se puede considerar los siguientes conceptos: El 80% del promedio de las horas extras trabajadas durante los ltimos doce (12) meses. El 80% del promedio de las comisiones, gratificaciones permanentes, bonificaciones, percibidas durante los ltimos doce (12) meses trabajados.

El 80% de la asignacin por gasolina del personal de Fuerzas Armadas y de la Polica Nacional, percibida durante los ltimos doce (12) meses trabajados.

B. Trabajo Independiente - Ingreso por renta de Cuarta Categora

Debern presentar continuidad laboral de al menos dos (2) aos. Se considerar el promedio de lo percibido durante los ltimos doce (12) meses.

C. Pequeos y medianos empresarios (negocio propio) - Ingreso por renta de Tercera Categora

Los solicitantes debern contar con experiencia empresarial mnima en los ltimos dos (2) aos en la actividad evaluada. Se realizar un anlisis de la documentacin que sustenta sus ingresos, as como de la viabilidad de su negocio.

D. Rentistas - Ingresos por renta de Primera Categora, Fondos de Pensiones o de Retiro y otros

Sern considerados como fuente de ingresos los siguientes:

Ingresos computables provenientes de fondos de pensiones o fondos d e retiro.

Ingresos computables provenientes de cuentas de ahorro e inversiones, de herencias y cualquier otro ingreso continuo y verificable.

Ingresos computables de rentistas de bienes inmuebles con fines comerciales (no Vivienda).

En el caso de rentistas de bienes inmuebles con fines comerciales se deber tener en cuenta lo siguiente:

El o los inmuebles cuyas rentas sern consideradas como ingresos de los Solicitantes, debern contar con un contrato de arrendamiento a la fecha de la evaluacin, cuya vigencia no deber ser menor a los prximos doce (12) meses.

Ingresos No Acreditables
En el caso de aquellos trabajadores que no puedan acreditar sus ingresos mensuales de manera permanente y/o no puedan alcanzar la relacin Cuota Total del Crdito MIVIVIENDA/Ingreso Lquido mnima aceptable, se les requerir el Ahorro Programado mensual en forma consecutiva en la Entidad Financiera de su eleccin, por un importe equivalente a la cuota mensual que pagara al recibir el Crdito MIVIVIENDA, lo cual servir para sustentar su voluntad de pago y determinar su capacidad de pago.

Programa Techo Propio

Techo Propio es un programa orientado a solucionar el problema de vivienda de las familias peruanas con menores recursos para que puedan tener una vivienda digna, que cuente con los principales servicios de electricidad, agua, desage, pistas y veredas.

A quines est dirigido Techo Propio?

A los Grupos Familiares sin vivienda dentro del territorio nacional. La suma de los ingresos netos del grupo familiar no debe ser mayor a: S/1,450. Que nunca hayan recibido apoyo del Estado para adquirir o construir vivienda

Quines conforman el Grupo Familiar?

El Jefe de Familia y su cnyuge o conviviente legalmente reconocido. Los hijos menores de 25 aos. Los hijos mayores de 25 aos discapacitados. Los padres, abuelos y nietos.

Como puedo participar?

Techo Propio ha creado la forma ms sencilla para acceder al Bono Familiar Habitacional (BFH) y con ello a tu vivienda. Este sistema es el Proceso de Registro de Elegibles. Para inscribirte acrcate con tu DNI a cualquier centro de atencin del Programa Techo Propio.

Requisitos:
1. Tienes que ser mayor de edad, responsable econmicamente de tu familia. 2. Ningn miembro de la familia deber tener vivienda propia. 3. Ningn miembro de la familia deber haber recibido apoyo del estado para adquirir una vivienda, ya sea a travs de FONAVI, ENACE, Banco de Materiales, Fondo MIVIVIENDA o mediante previa asignacin del Bono Familiar Habitacional (BFH). 4. La suma de los ingresos netos de la jefatura de familia no deber ser mayor S/. 1,450 (mil cuatrocientos cincuenta nuevos soles). 5. El grupo familiar deber tener al menos una de estas caractersticas: A. Ser casados, convivientes, o solteros (con carga familiar). Con o

sin hijos menores de 25 aos. Adems podr incluir a sus hijos discapacitados de cualquier edad. B. Se podr incluir a los padres, abuelos y nietos.

6. Presentar el formulario de registro debidamente llenado.

Etapas del registro para acceder al Apoyo Habitacional del Estado

Paso 1.- Inscribirse en los centros de atencin autorizados por el Fondo MIVIVIENDA, proporcionando informacin del Grupo Familiar. Paso 2.- El FMV cruza con las bases de datos de apoyo habitacional verificando que ningn miembro del Grupo Familiar halla sido beneficiario de Apoyo Habitacional del Estado. Paso 3.- Los Grupos Familiares que no recibieron apoyo habitacional del Estado son declarados como Grupos Familiares Elegibles.

Paso 4.- Ahora como Grupo Familiar Elegible puedes buscar un proyecto de vivienda Techo Propio que se adapte a tus posibilidades y necesidades. Paso 5.- Una vez que encuentras una vivienda ahorra en tu cuenta de ahorros Techo Propio la cuota inicial, recuerda que mnimo es el 10% del Precio de la vivienda. Paso 6.- Si con la cuota inicial y el Bono Familiar Habitacional no completas el precio de la vivienda, tienes que pedir que te precalifiquen a un crdito Techo Propio en la entidades financieras afiliadas al Programa. Paso 7.- Con el Promotor inmobiliario del Proyecto que has escogido firma un contrato de Promesa de Venta. Paso 8.- Finalmente con la asignacin del Bono Familiar Habitacional podrs comprar la vivienda elegida.

Estos datos y registros han sido obtenidos de la pgina web institucional del Ministerio de Vivienda Construccin y Saneamiento, por lo que recomendamos encarecidamente si usted se encuentra interesado en obtener un crdito a travs de uno de los programas del Fondo Mi Vivienda, que son los ms accesibles en la actualidad, visitar la pgina www.vivienda.gob.pe para otros datos de inters.

Con este captulo damos por finalizado el Manual de Corretaje Inmobiliario-Per. Reitero mis felicitaciones hacia usted estimado(a) lector, pues sin su fuerza de voluntad ninguna de las ideas que se exponen aqu podra materializarse. Espero que lo expuesto en esta ocasin pueda convertirse en una fuente de consulta a la que usted pueda acudir y repasar las veces que lo necesite.

Anexos

Datos tiles
FONOTECHO: 0800-12-200 (Llamada gratuita a nivel nacional) Correo electrnico: info@mivivienda.com.pe CENTROS DE ATENCION LIMA San Isidro Coordinador: Patricia Arvalo Oficina: Av. Paseo de la Repblica 3121 Lima Vitrina Inmobiliaria Coordinador: Maria Lourdes Lpez Oficina: Jr. Camana 199 Fono: 01-426-8066 Comas Coordinador: Richard Paytn Oficina: Av. Tpac Amru 1419 altura Km. 11 Fono: 01-536-0249 PROVINCIAS Arequipa Coordinador: Ralph Gmez Oficina: Esq. calle Rivero N 210 con calle Santa Martha N 200. Fono: 054-222-041 Chiclayo Oficina: Calle Manuel Mara Izaga 816 Fono: 074-232-730 Cusco Coordinador: Jos Antonio Paullo Oficina: Av. De la Cultura 1522 Wanchaq Fono: 084-257-622 Iquitos Coordinador: Mireshka Rodrguez Oficina: Calle Napo N 228 Fono: 065-962-1417 Huancayo Coordinador: Luis Csar Gonzales

Oficina: Calle Real 983 2 piso Fono: 064-215-611 Piura Coordinador: Javier Mogolln Oficina: Av. Independencia s/n Urb. Miraflores block 10 - Tienda 03 Fono: 073-344-539 Trujillo Coordinador: Arturo Viteri Oficina: Esq. Jr. Independencia 599 y Jr. Gamarra 396 Fono: 044-221-172

Formatos y Modelos
CONTRATO DE OPCION DE VENTA A travs del presente documento se celebra un contrato de opcin de venta con/sin exclusividad entre la empresa/ agente/ seor () representado/identificado con () con domicilio en () a quienes en adelante se le denominar LA EMPRESA / EL AGENTE y de la otra parte los seores () identificados () domiciliados en () a quienes en adelante denominaremos LOS PROPIETARIOS, en los trminos y condiciones siguientes: PRIMERO: Los PROPIETARIOS declaran ser dueos del inmueble ubicado en la calle () del distrito () de la ciudad de () tal como consta inscrita en la partida registral numero () SEGUNDO: Los PROPIETARIOS cuentan con todas su facultades de discernimiento por lo que deciden voluntariamente otorgar a LA EMPRESA la opcin de venta exclusiva / no exclusiva del inmueble referido en el prrafo precedente a un valor no menor de $ 0000.00 DLARES AMERICANOS. TERCERO: Los PROPIETARIOS autorizan expresamente a la EMPRESA a realizar todos los actos necesarios para logra la venta del inmueble en las condiciones ya descritas. Entindase que estos actos comprenden gestiones de publicidad, trmites municipales, saneamiento legal del inmueble, atencin de los clientes, etc. CUARTO: Los PROPIETARIOS otorgan a la EMPRESA un plazo de seis (6) meses a partir de la firma del presente documento para que oferte y venda a nombre de los PROPIETARIOS el inmueble ubicado en () este plazo (no) podr ser renovado por mutuo acuerdo. QUINTO: Mediante este contrato la EMPRESA asume todos los gastos y riesgos en que pueda incurrir para llevar a cabo la oferta y venta del inmueble mencionando.

SEXTO: El precio pactado de comn acuerdo por los servicios de intermediacin o corretaje inmobiliario que realiza la EMPRESA es de 5% del valor de la venta del inmueble pagaderos al momento de la firma de la escritura pblica de compra venta. SETIMO: Durante el plazo concedido a la EMPRESA para que oferte y venda el inmueble los PROPIETARIOS se obligan a no vender la propiedad sin conocimiento de la EMPRESA. Si as lo hicieran debern pagar a la EMPRESA el ntegro de la comisin pactada sobre el precio base establecido en la clusula segunda de este contrato. OCTAVO: El presente contrato de opcin de venta se atiene de modo supletorio a lo establecido por el Cdigo Civil Peruano. NOVENO: Ambas partes renuncian al fuero de sus domicilios, y en caso de cualquier controversia, se someten expresamente a los jueces y tribunales de la ciudad de () Lima, 00 de mmm de 0000.

Empresa

Propietarios

MINUTA COMPRA VENTA Seor Notario: Srvase usted extender en su Registro de Escrituras Publicas, una de compra venta: Que celebran de una parte, la empresa inmobiliaria AAAA, inscrita en fojas 000 de la Partida Registral numero 111 en el registro de personas jurdicas de Lima con domicilio legal en () debidamente representada por () con poder registrado en () a quien se le denominara LA VENDEDORA y de la otra parte don BBBB de nacionalidad peruana, identificado con () de ocupacin () con domicilio en () a quien se le denominara EL COMPRADOR en los trminos y condiciones siguientes: PRIMERO: LA VENDEDORA es propietaria del inmueble ubicado en () el mismo que cuenta con () lindando con () de un rea de () SEGUNDO: LA VENDEDORA adquiere el dominio del inmueble por compra que realizara el 00 de mmm de 0000 de su anterior propietario la empresa JJJJ segn consta en escritura publica de 00 de mmm de 0000 ante notario NNNN registrado en la partida numero () TERCERO: Por el presente LA VENDEDORA da en venta real y enajenacin perpetua, el inmueble ubicado en () que consta de ambientes mltiple, bao, etc., con los siguientes linderos y medidas perimtricas: por el frente () por la derecha (), comprendiendo la venta adems del rea sealada los usos, servidumbres, entradas y salidas y todo cuanto de hecho y por derecho le toca y corresponde sin reserva ni limitacin alguna. CUARTO: el precio pactado de comn acuerdo es de $ 0000.000 ( $$$$$ DLARES AMERICANOS) que EL COMPRADOR cancela a la firma de la presente minuta con el cheque de gerencia numero 00000-0000-00, previo bloqueo registral a favor de LA COMPRADORA sin mas comprobante que la firma de las partes. QUINTO: LA VENDEDORA declara que sobre el inmueble que se vende no pesa medida judicial o extrajudicial alguna acto o contrato que limite su dominio y derecho de libre disposicin. En

todo caso LA VENDEDORA se obliga al saneamiento de Ley. As tambin es de cargo de LA VENDEDORA cumplir con las obligaciones tributarias y municipales que pudiera afectar el inmueble hasta la fecha de la firma de la presente minuta, siendo de cargo del COMPRADOR las obligaciones que surjan con fecha posterior. SEXTO: Ambas partes declaran que la presente venta se realiza Ad corpus y que existe perfecta equivalencia y justa compensacin entre el precio que se paga y el inmueble que se vende y que si alguna diferencia hubiese de mas o de menos, valor que por el momento no perciben, se hacen de ella mutua gracia y reciproca donacin, renunciando a cualquier accin o excepcin por error, dolo, violencia, lesin y cualquier otro concepto anlogo que pudiera corresponderles. Ambas partes aceptan la donacin. SETIMO: Los gastos registrales y notariales que originen este instrumento, as como el Impuesto de Alcabala, sern de cargo del COMPRADOR. OCTAVO: Las partes contratantes renuncian al fuero de sus domicilios, y en caso de cualquier controversia, se someten expresamente a los jueces y tribunales de () Se firman Lugar, 00 de mmm de 0000.

El comprador

El vendedor

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Conste por el presente documento que se extiende por duplicado el contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en (), Departamento N. () que corre inscrito en la ficha N. () que celebran de una parte JJJ con DNI N. () con domicilio en Av. () a quien en adelante se le denominar EL ARRENDADOR, y de la otra parte DDD con DNI N. () con domicilio sito en el inmueble materia de arrendamiento, en el distrito de (), a quien en adelante se le denominar EL ARRENDATARIO de acuerdo a los trminos siguientes: PRIMERO: EL ARRENDADOR es propietario absoluto de local materia de este contrato. Este inmueble cuenta con pisos de parquet, dos cuartos con roperos y un tercero sin ropero, cortinas en los tres cuartos, una sala con doble cortina, un bao completo, un medio bao, ambos con maylica, sanitario y lavatorio, cocina con reposteros superiores, rea de lavandera, intercomunicador con interruptor para apertura de puerta principal elctrica, luminarias en todos los puntos, interruptores y tomacorriente en todos los puntos, llaves trmicas de control elctrico, conexin telefnica y cable TV. Se deja constancia que el inmueble de referencia es de construccin reciente y de material noble, disponiendo de los servicios de agua potable, desage y fluido elctrico. Toda el rea a arrendar cuenta con accesorios completos listos para habitar, como lo son fluorescentes, ventanas, grifera y acabados varios en buen estado. SEGUNDO: Por el presente contrato EL ARRENDADOR conviene dar en arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble precisado en la clusula anterior, autorizndole- al ARRENDATARIO- el USO exclusivo de dicho inmueble como CASA-HABITACIN. TERCERO: La renta pactada de comn acuerdo es de S/. () ()NUEVOS SOLES) mensuales, que ser abonada por adelantado cada mes en la Cuenta Bancaria Nmero () del Banco (), haciendo entrega del voucher respectivo en el domicilio del ARRENDADOR sin aviso ni requerimiento previo a partir del 00 de mmm de 0000, siendo el da () de cada mes el fijado para el pago correspondiente del mes por adelantado. EL ARRENDATARIO quedar automticamente constituido en mora si hasta el da treinta de cada mes no realizara el pago puntual de la renta, debiendo por ello abonar S/. () nuevos soles por cada da calendario de atraso. Queda expresamente convenido que si EL ARRENDATARIO dejara de abonar la renta por el equivalente de UN (01) mes de alquiler ser causal de rescisin del contrato, facultando a EL ARRENDADOR para hacer efectiva la accin de desalojo y las dems que juzgue pertinente para el cobro de la renta. CUARTO: El plazo de duracin del contrato es de () meses no forzosos para ambas partes y se computar desde el 00 de mmm de 0000 y culminar indefectiblemente el 00 de mmm de 0000. El plazo fijado podr prorrogarse por acuerdo expreso o tcito de las partes en concordancia con la normativa nacional. En caso no se llegase a ningn acuerdo EL ARRENDATARIO est obligado a entregar el departamento en el buen estado en que lo encontr y con todos sus accesorios completos, el 00 de mmm de 0000. En el improbable caso que no lo hiciera deber pagar una multa de S/. () nuevos soles por cada da de mora en la

entrega del local en calidad de penalidad por incumplimiento de contrato, sin perjuicio del pago de la renta pactada y del derecho a acudir a las instancias judiciales. QUINTO: EL ARRENDATARIO se obliga a no introducir modificacin alguna en la estructura fsica del inmueble, ni cambio alguno en sus instalaciones sin consentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR. Todas las mejoras que EL ARRENDATARIO introduzca en el inmueble, cualquiera sea su naturaleza, quedar sin excepcin en beneficio del predio, sin obligacin de reembolso alguno o pago por parte de EL ARRENDADOR. SEXTO: Son de cargo de EL ARRENDATARIO el pago del fluido elctrico y agua potable. El pago del fluido elctrico lo realizar de acuerdo al medidor respectivo, y el servicio de agua lo realizar a la Junta de Propietarios del Edificio de acuerdo al costo calculado por ste. Este pago de los servicios mencionados lo har de manera puntual presentando los recibos debidamente cancelados al ARRENDADOR o a la persona que sta designe para este propsito. Los costos correspondientes al servicio de guardiana, reas comunes y otros que se deriven del mantenimiento del edificio sern de cargo del ARRENDATARIO. SPTIMO: Se obliga EL ARRENDATARIO a no depositar en el departamento, sustancias txicas o inflamables ni de otra naturaleza que ponga en peligro el inmueble; a no colocar aparatos e implementos que produzcan ruidos molestos que mortifiquen a los dems vecinos, as como tambin, ruidos exagerados a altas horas de la madrugada; en general, a no atentar contra la tranquilidad en cualquier forma que fuere. OCTAVO: En garanta del fiel cumplimiento del contrato EL ARRENDATARIO se compromete a entregar al 00 de mmm del 0000, la suma de S/. () (Y 00/100 NUEVOS SOLES). Este depsito en garanta no devengar inters alguno, no podr aplicarse al pago de alquileres atrasados y ser devuelto hasta UN MES (1) despus a la entrega del local y slo en el caso de no existir obligacin alguna por parte de EL ARRENDATARIO. Asimismo, a la firma del presente contrato EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por adelantado la renta correspondiente al perodo comprendido del 00 de mmm al 00 de mmm de 0000. NOVENO: EL ARRENDATARIO desde ya otorga autorizacin a EL ARRENDADOR a fin de que ste, o la persona que designe, ingrese al inmueble arrendado en cualquier momento, dentro de horas razonables, con la finalidad de inspeccionar el interior del local, su conservacin y mantenimiento. DCIMO: Ser causal de rescisin automtica del contrato, si EL ARRENDATARIO incumple el pago de los servicios especificados en la clusula sexta (agua potable, fluido elctrico, servicios de guardiana, mantenimiento, etc.) hasta un mximo de dos meses continuos. Para verificar el pago de los servicios, EL ARRENDATARIO se obliga a presentar a EL ARRENDADOR l a respectiva constancia de pago cada mes. DCIMO PRIMERO: EL ARRENDATARIO no podr subarrendar, ni entregar total o parcialmente el local materia de este contrato. El incumplimiento de esta clusula determina la nulidad ipso jure del contrato que pueda haber celebrado EL ARRENDATARIO con terceros; as

como tambin, la rescisin automtica del presente contrato de arrendamiento, debiendo adems EL ARRENDATARIO responder por los daos y perjuicios a que hubiere lugar. DCIMO SEGUNDO: En todo lo relacionado al presente contrato de arrendamiento las partes renuncian expresamente al fuero de sus domicilios y en caso de cualquier controversia se someten expresamente a los jueces y tribunales de la ciudad de (). Lima, 00 de mmm de 0000 Se firma en dos ejemplares

Arrendador

Arrendatario

ENTREGA DE LLAVES

YO DDD con DNI N. () RECIBO

DIEZ (10) LLAVES, CORRESPONDIENTES AL

DEPARTAMENTO N. () DEL EDIFICIO UBICADO EN CALLE () N. () INMUEBLE MATERIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE SE CELEBRA EN LA FECHA.

DETALLE DE LLAVES QUE SE ENTREGAN: PUERTAS PRINCIPALES DEPARTAMENTO 301 DORMITORIOS DOS BAOS COCINA TOTAL 2 2 3 2 1 10

RECIBI CONFORME:

Solicitud de Publicidad Registral21.

21

Se utiliza este formato para solicitar Copia de Partida Registral, simple o certificada, vigencia de poderes, bsqueda, etc.

Solicitud de Inscripcin de Ttulo.

Formulario Registral N122.

22

Este formulario se utiliza para la inscripcin de la Declaratoria de Fbrica. Se muestra aqu solo la primera pgina de lo que conforma un cuadernillo. Los datos deben ser completados por el ingeniero o arquitecto a cargo de la construccin.

Modelo de Partida Registral.

Modelo de Reglamento Interno.

www.aprendecorretaje.com

Bibliografa

1. Anexo de la Resolucin Ministerial N098-2006-VIVIENDA, publicado el 08 de mayo de 2006 en el Diario Oficial El Peruano.

2. Cdigo Civil Peruano aprobado por Decreto Legislativo N295 publicado el 25 de julio de 1984 en el Diario Oficial El Peruano, en vigencia desde el 14 de noviembre de 1984. Editora Jurdica Grijley E.I.R.L., Cuarta edicin mayo de 2004, Lima, Per.

3. Directiva que regula criterios para acreditar en Registros Pblicos el pago del Impuesto Predial, Alcabala y Patrimonio Vehicular aprobado por Resolucin N318-2005-SUNARP-SN.

4. Ley de Notariado aprobado por Decreto Ley N26002 publicado el 27 diciembre de 1992 en el Diario Oficial El Peruano.

5. Ley N27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, de Procedimientos para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de

Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn publicada el 20 de julio de 1999 en el Diario Oficial El Peruano.

6. Ley que restituye recursos a los gobiernos locales, Ley N27616 publicado el 29 de diciembre de 2001 en el Diario Oficial El Peruano.

7. Reglamento de la Ley N27157 aprobado por D.S. N008-2000-MTC publicado el 17 de febrero de 2000 en el Diario Oficial El Peruano.

8. Resolucin Ministerial N098-2006-VIVIENDA, publicada el 22 de abril de 2006 en el Diario Oficial El Peruano, Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.

9. Texto nico Ordenado del Cdigo Tributario aprobado por Decreto Supremo N 035-99-EF, publicado el 14 de agosto de 1999 en el Diario Oficial El Peruano; modificado por las leyes Ns 27256, 27296, 27335, 27584, 27393, 27787, 27788, 27877,28092, Decreto Legislativo Ns 930, 941,942 y 953 (con Fe de Erratas del 14 de febrero de 2004).

10. Texto nico Ordenado de la Ley de Tributacin Municipal (Decreto Legislativo N776 publicado el 31 de diciembre de 1993), aprobado por Decreto Supremo N156-2004-EF en el Diario Oficial El Peruano.

Pginas Web

1. http://www.elperuano.com.pe 2. http://www.sunarp.gob.pe 3. http://www.sunat.gob.pe 4. http://www.conata.gob.pe 5. http://www.vivienda.gob.pe 6. http://www.sat.gob.pe 7. http://www.mef.gob.pe 8. http://www.deperu.com/historias_exito/kola_real.htm 9. http://www.mypeperu.gob.pe