XXVIII ENCONTRO NACIONAL DE ENGENHARIA DE PRODUO

A integrao de cadeias produtivas com a abordagem da manufatura sustentvel.

Rio de Janeiro, RJ, Brasil, 13 a 16 de outubro de 2008

AVALIAO ECONMICA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS RESIDENCIAIS: UMA ANLISE COMPARATIVA

Carlos Alexandre Camargo de Abreu (UFC) calexandreabreu@yahoo.com.br Jos de Paula Barros Neto (UFC) jpbarros@ufc.br Luiz Fernando Mahlmann Heineck (UFC) freitas8@terra.com.br

O presente trabalho consiste na realizao de uma anlise econmica conjunta de empreendimentos imobilirios localizados na cidade de Fortaleza-CE. Visitaram-se empresas, nas quais foram obtidos dados econmicos de 13 empreendimentos imobiilirios residenciais localizados em reas nobres da cidade, com o objetivo de construir os fluxos de caixa e realizar uma anlise econmica dos empreendimentos, permitindo verificar se as construtoras esto obtendo retornos em seus projetos de empreendimentos imobilirios residenciais, em construes em andamento e em empreendimentos j concludos. Realiza-se uma anlise comparativa onde os dados obtidos de rentabilidade so agregados e comparados por construtora, bairro de localizao e ordenados pelo custo metro quadrado do apartamento construdo e o mesmo custo do terreno. Verifica-se que empreendimentos concentrados em alguns bairros apresentaram retornos superiores, assim como algumas empresas apresentaram resultados positivos enquanto outras no esto obtendo rentabilidade em seus projetos. Palavras-chaves: anlise econmica, empreendimentos imobilirios, anlise comparativa, rentabilidade

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1.1.
1 - Introduo O presente trabalho consiste na realizao de uma anlise econmica conjunta de empreendimentos imobilirios localizados na cidade de Fortaleza-CE. Analisaram-se quatro empresas com 13 empreendimentos, nas quais foram obtidos dados econmicos de alguns empreendimentos imobilirios, com o objetivo de construir os fluxos de caixa e realizar uma anlise econmica dos empreendimentos, permitindo verificar se as construtoras esto obtendo retornos em seus projetos de empreendimentos imobilirios residenciais. Este trabalho procurou ir alm de uma simples anlise econmica dos projetos, utilizando 4 tcnicas diferentes, mas tambm tendo como objetivo analisar: a localizao, na cidade de Fortaleza, dos empreendimentos de maiores sucessos econmicos; as construtoras que esto obtendo maiores retornos e a realizao de uma anlise na busca de alguma relao entre os valores de apartamentos e terrenos com a rentabilidade. O artigo est dividido em 6 sees. Iniciando pela presente introduo, avanando para uma breve discusso sobre avaliao econmica e tcnicas de anlises de investimento. A seo seguinte foca na metodologia da pesquisa e finaliza-se com os resultados e principais concluses. 2 - Avaliao econmica de projetos A Economia a cincia que trata da administrao de recursos escassos para o atendimento das ilimitadas necessidades da sociedade. Como os recursos so escassos, importante que se faa uma correta avaliao do seu processo de alocao. A alocao dos recursos o que se convenciona chamar de investimento. Galesne et al (1999) define investimento como sendo o comprometimento de capital, por parte de uma empresa, de diversas formas, sob modo durvel, na esperana de manter ou melhorar a situao econmica. Lapponi (2000) afirma que para manter a empresa operando de forma saudvel e crescendo, os executivos devem investir em projetos que criem valor para a empresa e para o acionista. Uma das decises das estratgias que definiro o futuro desejado da empresa a deciso de investir que, em geral, imobiliza o capital da empresa durante um longo prazo. Como regra, qualquer que seja o tipo de investimento, a empresa espera receber benefcios no futuro. A avaliao econmica de projetos, muitas vezes, realizada intuitivamente por donos de empresas ou responsveis pela tomada de deciso, sem levar em considerao as tcnicas propcias de anlise de investimentos e os dados existentes sobre o investimento, podendo acarretar em resultados em desacordo com a realidade dos mercados. Segundo Balarine (1997) a realizao de incorporaes imobilirias caracteriza-se por uma complexidade inerente realizao de projetos compostos por inmeros elementos, a atividade carrega elevados riscos, em conseqncia dos investimentos de porte que so exigidos antecipadamente absoro do produto final pelo mercado. Acresa-se a isso outro fator de risco, associado ao longo tempo de maturao do produto (em mdia, 36 meses, desde a localizao do terreno, at entrega final das unidades), perodo em que as expectativas da demanda costumam sofrer substanciais modificaes. Nesse contexto a realizao de processos intuitivos de avaliao de rentabilidade de empreendimentos imobilirios torna-se

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uma prtica de alto risco para um investidor, pois a chance de que a avaliao esteja incorreta elevada. O processo de anlise de investimentos tem como objetivo a avaliao econmica de decises sobre investimentos. E tem aplicaes bastante amplas, pois os investimentos podem ser tanto de empresas privadas, entidades governamentais e particulares. Em todas as situaes propostas deve ser feita uma criteriosa anlise de todos os ingressos e desembolsos de recursos envolvidos, durante um determinado horizonte temporal, que varia dependendo do caso estudado. De acordo com Costa Neto et al (2003), a anlise de investimentos em empreendimentos de construo civil consiste em coletar informaes e aplicar tcnicas de engenharia econmica, considerando as taxas de desconto, os prazos e os valores previstos em fluxo de caixa. A anlise de viabilidade est relacionada especificamente ao estudo de uma nova construo. Tavares Jnior et al (2007) colocam que a grande maioria dos negcios de construo civil exige o investimento de capital. Embora o preo seja, via de regra, superior aos custos, a receita entra no caixa bem depois da necessidade de pagamentos de despesas. Contratos de prestao de servios de construo civil por empreitada e incorporaes imobilirias quase sempre exigem que se coloque antecipadamente uma quantidade de recursos para alavancar a sua produo. Em suma, quando a deciso de investir est baseada na disponibilizao de recursos, com o objetivo de se obter o equilbrio das entradas e sadas, levando-se em conta os saldos a cada momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilizao financeira. Segundo Costa Neto (2003) grande a quantidade de fatores intervenientes e que longo o perodo que decorre entre o momento da deciso e a concluso do empreendimento, torna-se necessrio analisar objetivamente a viabilidade econmica e financeira do mesmo, empregando as tcnicas gerais de engenharia econmica, acrescidas das peculiaridades relativas ao mercado imobilirio. No processo decisrio importante levar em considerao a diferena entre a disponibilidade de capital no presente e no futuro. Isto decorre da existncia de incertezas e da necessidade de remunerar o capital, atravs de uma taxa de juros. A anlise de viabilidade econmica de um projeto requer toda uma planificao do empreendimento, antes deste ser lanado no mercado. Pires (2004) define algumas etapas do processo de avaliao econmica de um empreendimento imobilirio. Aps a concepo do tipo de empreendimento a ser realizado necessrio um pr-oramento utilizando ndices para estimar o custo de construo. Utilizando a pesquisa de mercado para saber qual o preo de venda, podemos chegar a um nmero e analisar se o empreendimento compensa, e se est na faixa de lucro desejada. Logo aps o desenvolver do projeto arquitetnico, deve-se realizar um oramento detalhado, para tanto o mtodo construtivo e prazos de execuo da obra j devem ter sido estabelecidos. Junto ao oramento feito um cronograma de desembolso o qual define a velocidade da obra. Deve-se elaborar um cronograma de vendas de tal forma a diminuir os riscos de comear a execuo do empreendimento e no conseguir termin-lo. Portanto o cronograma de vendas deve ser feito das trs formas sugeridas no capitulo dois, um otimista, outro realista e o pessimista. O prximo passo o confronto entre os dois cronogramas, o das receitas e o das despesas. A planificao do empreendimento termina com a anlise de rentabilidade e lucratividade, fruto das entradas de receitas e sadas de despesas.

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3 - Tcnicas de Anlise de Investimentos e Regras de Tomada de Deciso O processo de tomada de deciso de um investimento deve fundamentar-se no objetivo fim da empresa, que a maximizao da riqueza dos proprietrios, conciliando a relao entre risco e retorno no fluxo de caixa descontado.Em outras palavras, devem ser aceitos projetos cujos valores presentes dos benefcios (ingressos de recursos) sejam superiores aos valores presentes dos custos (desembolsos de recursos), como ser detalhado na seo seguinte. Se isto ocorrer, a empresa estar caminhando de acordo com a lgica de agregao de valor. Na verdade, o mtodo mais robusto para o processo de anlise de investimento o VPL, dado que no apresenta nenhuma restrio significativa de utilizao. Devemos sempre utiliz-lo nas situaes de anlise. No entanto, nada impede que trabalhemos com os outros, de forma acessria (como apoio deciso), e entendendo as suas respectivas limitaes. Estes podem ser utilizados como subsidirios, ou de desempate, mas no como principais. 3.1 - Valor presente lquido (VPL) Segundo Casarotto e Kopittke (1998) o VPL descrito, algebricamente, como o somatrio dos fluxos de caixa descontados do projeto em anlise. Como temos que considerar o valor do dinheiro no tempo, no se pode somar diretamente os fluxos de caixa envolvidos sem antes ajust-los a uma taxa de desconto.

VPL =

Fn (1 + K)n

Onde: K = taxa de desconto dos fluxos de caixa; n = nmero de perodos de fluxo de caixa; Fn = fluxo de caixa de ordem n , representando os ingressos e sadas de recursos do projeto em anlise. Critrio de aceitao: So aceitos os investimentos com valor presente lquido maior ou igual a zero. Vantagens: 1. uma medida absoluta de valor; 2. Evidencia uma noo do risco envolvido; 3. Considera o valor do dinheiro no tempo; 4. consistente com o objetivo das organizaes; 5. Considera todos os fluxos de caixa envolvidos. Desvantagem: 1. No permite comparao em termos de taxa. 3.2 - Taxa Interna de Retorno (TIR) Casarotto e Kopittke (1998) definem a TIR como sendo a taxa de desconto que faz com que o valor presente dos ingressos de recursos seja igual ao valor presente dos desembolsos. Ela expressa a rentabilidade efetiva (quando o projeto for de investimento), ou o custo efetivo (quando o projeto for de financiamento).

VPL = zero =

(fluxo de caixa) (1 + TIR)n

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interessante observar que na equao acima, a incgnita a TIR, dado que os fluxos de caixa e os perodos (representados por n) so conhecidos. Ou seja, procura-se conhecer a taxa que torna os valores de ingressos e desembolsos iguais. Esta taxa (TIR) ser comparada com o custo de oportunidade do projeto. Critrio de aceitao: 1. So aceitos investimentos com a taxa interna de retorno maior ou igual ao custo de oportunidade; 2. So aceitos financiamentos com a taxa interna de retorno menor ou igual ao custo de oportunidade No um bom critrio de classificao, dado que em comparaes de projetos h a possibilidade de ocorrncia de situaes onde o projeto de maior TIR tenha menor VPL. Neste caso, a melhor alternativa o VPL, que representa uma medida absoluta de valor em moeda (R$). A TIR melhor utilizada como um critrio para auxiliar o VPL na tomada de deciso. Vantagens: 1. Medida relativa de valor permitindo a comparao com outras taxas; 2. Excelente critrio de aceitao. Desvantagens: 1. Difcil clculo para quem no possui calculadoras financeiras ou computadores; 2. Se o projeto for de investimento o critrio um; se for de financiamento outro; 3. No um bom critrio de classificao, dado que em comparaes de projetos h a possibilidade de ocorrncia de situaes onde o projeto de maior TIR tenha menor VPL. Neste caso, a melhor alternativa o VPL, que representa uma medida absoluta de valor em moeda (R$); 4. H situaes onde se encontram mltiplas taxas internas de retorno. Neste caso, a TIR no tem significado. Deve-se utilizar o VPL para se tomar a deciso; 5. Tambm h situaes onde no se obtm nenhuma taxa interna de retorno. Novamente, devemos recorrer ao VPL. 3.3 - NDICE DE LUCRATIVIDADE (IL) Muitas vezes temos de escolher entre projetos com diversas magnitudes e o valor presente lquido no permite que haja uma classificao em termos de rentabilidade por ser ele um valor absoluto. O ndice de lucratividade foi concebido para que mantendo todas as hipteses da construo terica do valor presente lquido obtivssemos uma medida relativa. Quando o IL igual a unidade, o investimento est gerando em sua vida til o retorno mnimo exigido pelos investidores internos e externos, ou seja, o retorno igual ao custo do capital. O excesso do IL em relao a unidade representa o retorno obtido alm do custo de capital.

IL =

Valor presente dos ingressos Valor presente dos desembolsos

Critrio de aceitao: 1. So aceitos investimentos cujo ndice de lucratividade seja maior ou igual a um. Correspondncia entre o IL e o VPL:

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2. 3. 4. 5. 6.

VPL maior que 0 IL maior que 1 VPL igual a 0 IL igual a 1 VPL menor que 0 IL menor que 1 Vantagens e desvantagens As vantagens e desvantagens deste indicador so as mesmas do VPL exceto que um absoluto e o outro relativo.

3.4 - Payback Este critrio de anlise determina o nmero de perodos que um determinado investimento demora para se pagar ao investidor, ou seja, o tempo de recuperao do investimento. Critrio de aceitao: 1. So aceitos investimentos cujo perodo de payback seja menor ou igual ao perodo mximo aceito pelos investidores. Vantagens: 1. de fcil aplicao; 2. Sua interpretao simples; 3. D uma noo de risco do projeto; 4. Trabalho com base nos fluxos de caixa e no lucro. Desvantagens: 1. Despreza os fluxos de caixa aps o payback; 2. No necessariamente o projeto de menor payback o mais rentvel. 3. Clculo para fluxos constantes 4. Obtemos o payback pela diviso simples do desembolso inicial pelos fluxos de caixas anuais. 5. Clculo quando o fluxo no constante 6. Se o investimento produz fluxos variados durante sua vida til teremos de amortizar gradualmente o investimento inicial at chegarmos no ponto em que o desencaixe inicial retorne ao investidor. 4 - Metodologia Os dados utilizados neste trabalho foram obtidos atravs de pesquisa realizada junto a empresas de construo civil de Fortaleza-CE. Foram visitadas empresas de construo civil, onde foram estudadas as anlises financeiras de empreendimentos residenciais verticais. Ao todo foram analisados treze empreendimentos. A coleta das informaes pertinentes s entradas e sadas de recursos de cada obra ocorreu de acordo com o tipo de empreendimento pesquisado, que foi classificado da seguinte forma: Empreendimento totalmente concludo; O empreendimento era considerado totalmente concludo, quando o fluxo de caixa, com todas as suas entradas e sadas, j estava totalmente realizado, ou seja, todas as receitas e despesas daquele empreendimento j haviam sido computadas pela empresa. Neste caso, as informaes coletadas para a elaborao do fluxo de caixa seriam o total das entradas e sadas de caixa ocorridos, em moeda corrente, na data de ocorrncia, mensalmente. Empreendimento parcialmente concludo; O empreendimento era considerado parcialmente concludo, quando o seu fluxo de caixa ainda no estava totalmente realizado,

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restando ainda alguma receita e/ou despesa a ser computada pela empresa. Alm disso, o empreendimento para se enquadrar nesta categoria, necessariamente, j deveria ter sido lanado e comercializado algumas unidades. Empreendimento a lanar; O empreendimento foi considerado a lanar, quando o seu fluxo de caixa ainda no havia sido iniciado, ou se iniciado, o empreendimento ainda no tinha sido lanado no mercado imobilirio, estando na fase de estudo de viabilidade. Portanto a totalidade de seus custos e receitas eram estimativas de acordo com as expectativas dos responsveis pelas tomadas de decises de investimento das empresas. Alm do fluxo de caixa de cada empreendimento, foram necessrios alguns parmetros para a realizao da anlise, com o intuito de serem utilizados na atualizao monetria das entradas e sadas no tempo, quais sejam: 1. ndice Nacional da Construo Civil (INCC): ndice utilizado para a correo de valores enquanto a construo da obra perdurar. Em algumas empresas, esse ndice tambm utilizado aps o trmino da construo; 2. ndice Geral de Preos Mdios (IGPM): ndice utilizado para correo de valores aps o trmino da concluso da obra. Um outro parmetro utilizado foi o Certificado de Depsito Interbancrio (CDI), uma taxa que foi escolhida para ser a Taxa Mnima de Atratividade (TMA), ou seja, o parmetro que serviria de base para a anlise comparativa dos resultados. A TMA a taxa na qual o empreendedor considera o custo de oportunidade do investimento, isto , o retorno mnimo pelo qual o investimento ser realizado. Retornos inferiores ao CDI um investidor ter preferncia em investir em ttulos seguros do mercado financeiro. Cada empreendimento foi descontado seu custo de oportunidade, de acordo com a taxa CDI, de forma particular, para os perodos futuros, nos casos dos tipos a lanar e parcialmente concludos, ou seja, cada empresa decide a taxa que deseja utilizar. Portanto no h uma taxa constante para todos os empreendimentos. No caso de valores j realizados, caso dos perodos iniciais em empreendimentos parcialmente concludos ou da totalidade do fluxo de caixa de projetos totalmente concludos, a taxa a observada no perodo mensal em questo. O mesmo raciocnio foi utilizado na atualizao monetria referente inflao (INCC, IGPM). Para cada um dos empreendimentos construram-se fluxos de caixa com os dados de custos e receitas, para que, posteriormente, fosse realizada a avaliao econmica utilizando as tcnicas de VPL, TIR, IL e Payback. Os resultados das avaliaes econmicas dos projetos foram analisados individualmente e em grupos, procurando dividi-los por bairros e construtoras. Realizaram-se comparaes entre valor por m2 de rea construda e do valor do terreno, com os resultados de rentabilidade obtidos. Nestes casos realizou-se um ranqueamento dos projetos de acordo com os resultados da anlise econmica, considerando como principal indicador o VPL, sendo os outros indicadores utilizados para critrio de desempate, se necessrio. 5 - Resultados A realizao de uma anlise geral dos empreendimentos permite observar que grande parte dos empreendimentos apresentou viabilidade econmica, de acordo com a tabela 1. Considerando pelo critrio do VPL, 9 projetos estavam com o valor positivo e, portanto, com

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a deciso de investir correta, resultados esse corroborados pelo ndice de lucratividade dos mesmos projetos, todos superiores a unidade. Empreendimentos com Valores Presente Lquidos negativos tambm apresentaram IL abaixo de 1 com exceo do projeto 7, que obteve-se um ndice de lucratividade , levemente superior a 1. Tal fato ocorre, pois comparando com outros projetos que tambm teriam de ser rejeitados (considerando-se o VPL como principal indicador), a empresa responsvel pelo empreendimento 7 descontou o projeto uma taxa de atratividade mnima dos perodos ainda no incorridos, inferior aos outros projeto. Realizando-se uma anlise pelo critrio da TIR, tal tcnica auxilia na tomada de deciso, corroborando a deciso de viabilidade econmica ou inviabilidade, da tcnica do VPL. Pela anlise das Taxas Internas de Retorno dos empreendimento possvel verificar que todos os projetos teriam deciso de acordo, com o VPL, visto que a taxa mnima de atratividade consideradas pelas empresas variou entre 0,60% em alguns projetos e 1,40% em outros. Porm nenhum dos projetos com VPL positivo apresentou TIR inferior sua taxa de atratividade, da mesma forma que projetos de VPL negativo no apresentaram a TIR superior sua TMA. Em mdia, os projetos viabilizados economicamente apresentaram um TIR de 3,2%. A anlise de payback mostra uma mdia de 5,21 anos para o retorno do investimento nos empreendimentos analisados e que estariam trazendo retornos.
Empreendimento 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 VPL (R$) 532.894,14 2.033.315,22 (3.385.306,01) 540.614,90 1.231.134,96 (1.420.058,96) (931.996,98) 1.557.246,35 712.195,83 1.538.043,89 185.814,07 (609.435,51) 695.128,68 TIR (%) 1,55% 2,70% 0,00% 1,50% 5,62% 0,75% 0,78% 4,01% 2,17% 7,34% 1,64% 1,11% 2,35% IL 1,07 1,71 0,58 1,22 1,37 0,74 1,06 1,78 1,28 1,63 1,08 0,86 1,41 PPB (anos) 8,67 6,18 3,82 4,38 3,10 5,27 3,94 6,12 5,46 tipo

Parcialmente concludo A lanar Totalmente concludo Totalmente concludo Parcialmente concludo A lanar Parcialmente concludo Parcialmente concludo Parcialmente concludo Parcialmente concludo Parcialmente concludo Parcialmente concludo A lanar

Tabela 1 Anlise econmica de empreendimentos

Com o intuito de comparar os retornos advindos dos empreendimentos com os valores dos apartamentos, utilizamos o principal indicador de tomada de deciso (VPL) e comparamos com o custo por metro quadrado de cada empreendimento, assim podendo verificar se h alguma relao entre o valor do imvel e o retorno. A mesma anlise foi realizada para o preo por metro quadrado do terreno construdo. O tabela 2 sintetiza os resultados de tal anlise. A anlise foi realizada apenas com 10 empreendimentos, pois no havia dados de trs destes, relacionados aos preos por m2 dos apartamentos nem dos terrenos. Abaixo temos os empreendimentos em ordem decrescente de acordo com preo/m2 da rea do apartamento construdo, preo / m2 do terreno no qual o edifcio ser erguido e o Valor Presente Lquido de cada empreendimento, respectivamente. A comparao entre estes valores nos permite afirmar, para este conjunto de empreendimentos, que os valores dos apartamentos e dos terrenos no apresentam relao com os retorno resultantes dos

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investimentos, j que o ranqueamento de empreendimentos no mostra nenhuma similaridade entre VPL e os outros dois indicadores. Portanto, apesar de alguns apartamentos apresentarem preos de venda mais valorizados, apresentando um potencial de receita elevado, as sadas de caixa (custos e impostos) destes empreendimentos mostram-se elevados a ponto de no permitirem que os empreendimentos mais valorizados gerem os maiores retornos. Outro motivo para tal fenmeno o adiamento da entrada de receitas. Quanto maior o financiamento dos apartamentos, maior sero os descontos das receitas advindas de vendas em virtude do custo de oportunidade do investimento, enquanto que os custos com obras, ocorrem nos perodos iniciais do fluxo de caixa e, conseqentemente, so descontados por em um perodo menor
Ordem - preo/m2 Empreendimento 12 1 7 14 6 8 9 10 11 2 preo/m2 (R$) 2.716,60 2.448,72 2.407,69 2.200,00 2.164,91 2.150,00 2.150,00 2.150,00 2.140,59 2.103,47 Ordem - terreno/m2 Empreendimento 12 2 1 10 9 13 6 8 7 11 Ordem - VPL terreno/ m2 (R$) Empreendimento 1.754,72 1.565,67 1.378,81 1.332,00 800,00 636,90 615,00 603,69 600,85 600,00 2 9 6 13 11 12 8 7 10 1 VPL (R$) 2.033.315,22 1.557.246,35 1.538.043,89 712.195,83 695.128,68 532.894,14 185.814,07 (609.435,51) (931.996,98) (1.420.058,96)

Tabela 2 Comparativo entre preo/m2 do apartamento e terreno com VPL

A Tabela 3 coloca os valores das avaliaes econmicas dos treze empreendimentos divididos pelos bairros da cidade. De acordo com o endereo de localizao dos empreendimentos foi possvel conhecer o bairro que este estava sendo construdo. Calculouse ento a mdia para os bairros de localizao utilizando os resultados obtidos nas avaliaes individuais dos empreendimentos. Ressalta-se que os quatro bairros so localizados em regies nobre da cidade de Fortaleza - CE. possvel observar que os resultados menos expressivos localizaram-se nos bairros de Joaquim Tvora e Coc, nos quais a mdia do VPL foram negativas, TIR e IL baixos quando comparados com os dois bairros restantes. J os empreendimentos nos bairros Aldeota e Meireles / Praia de Iracema apresentaram um VPL mdio positivo com TIR e IL a nveis superiores. A maior rentabilidade de empreendimentos nos dois ltimos bairros, na tabela 3, deve se, principalmente, a dois fatores. O primeiro diz respeito a uma velocidade de vendas superior, antecipando receitas para os perodos iniciais do empreendimento em virtude de valores de entradas pagos pelos clientes. Tal fato ocorre, possivelmente, devido a uma demanda superior pelos empreendimentos localizados nesses bairros. O segundo, tambm ligado s vendas, o de que vendendo mais rapidamente os apartamentos, mesmo que com planos de pagamento com muitas parcelas, as parcelas futuras sero descontadas por perodos menores.

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Bairros Joaquim tvora Coc Meireles / Praia de iracema Aldeota

VPL (R$) TIR (%) (273.032,22) 1,42% (279.078,09) 719.914,45 818.418,75 1,35% 4,69% 2,61%

IL 1,12 1,11 1,29 1,38

PPB (anos) 7,43 2,32 2,77 4,83

Tabela 3 Analise econmica por bairros

Analisando a avaliao econmica dos projetos subdividindo-os pelas empresas construtoras vemos que apenas as empresas A e D apresentam VPLs positivos de seus empreendimentos, assim como ndices de lucratividade mais de 30% acima de 1. A empresa C possua apenas um projeto, portanto no concentraremos a discusso nesta empresa. Os outros projetos esto divididos entre as outras companhias. Analisando pelo critrio da TIR as empresas A, B e D apresentam valores mdios positivos. No caso da empresa A, ocorre pelo fato de esta apresentar rentabilidade positiva em todos os seus empreendimentos analisados nesta pesquisa, com bons retornos. No caso da empresa B, a rentabilidade da maior parte de seus empreendimentos analisados esto no campo positivo, porm um dos projetos apresentou VPL bastante negativo e TIR no convergindo. J a empresa D apresentou alguns projetos rentveis e outros no, sendo que os projetos rentveis compensaram a inviabilidade de outros projetos. De acordo com os resultados, pode-se inferir que a empresa A est se saindo melhor na avaliao econmica de seus projetos, se comparada s outras empresas. Possivelmente, as outras trs empresas, que apresentaram empreendimentos desenvolvidos ou em desenvolvimento no utilizem as tcnicas de anlise econmica de projetos, j que observouse que as empresas B, C e D apresentaram pelo menos 1 empreendimento que, de acordo com os critrios de deciso, no seriam considerados viveis economicamente. Uma segunda causa que reduz as mdias das empresas nos indicadores da Tabela 4, diz respeito aos planos de pagamento e velocidade de vendas dos empreendimentos destas companhias. Quanto mais rpida as vendas maior a entrada de receitas nos primeiros perodos e, portanto, os descontos da taxa de atratividade, sero inferiores. A relao de quais empreendimentos pertencem s empresas encontra-se na tabela A1, no anexo.
Empresa Empresa A Empresa B Empresa C Empresa D VPL (R$) 1.283.104,68 (537.852,05) (1.420.058,96) 449.570,90 TIR (%) 2,13% 2,37% 0,75% 2,77% IL 1,39 1,06 0,74 1,30 PPB (anos) 7,43 2,73 3,41

Tabela 4 Anlise econmica por empresa

6 - Concluses A anlise econmica dos empreendimentos imobilirios nos mostrou que as empresas analisadas ainda no esto utilizando as tcnicas de anlise de investimentos, pois observaram-se projetos concludos ou em andamento, os quais os critrios de anlise de deciso fariam com que o empreendimento fosse rejeitado ou pelo menos adiado, esperando melhores condies de mercado ou redues de custos e (ou) aumento de receitas.

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Recomenda-se que as empresas passem a utilizar as tcnicas de anlise econmica, evitando a tomada de decises de investimentos baseadas apenas em intuies sobre o mercado, por parte dos dirigentes responsveis. Vale ressaltar que a avaliao dos empreendimentos realizada nesta pesquisa possui algumas limitaes. Porm, tais limitaes no tornam a anlise invlida, visto que foram utilizados os dados exatos fornecidos pelas empresas, nas quais baseiam as decises de investimento, para a construo dos fluxos de caixa: 1. Valorizao do imvel durante a fase de vendas do mesmo, podendo a empresa aumentar os preos de vendas; 2. O prejuzo aparente de determinado empreendimento poder estar mascarado, pois as empresas, muitas vezes, trabalham com capital de terceiros (investidores ou compradores), repassando todas as despesas para tais; 3. O prejuzo aparente, ora repassado para os investidores ou compradores, na grande maioria das vezes, compensado com a valorizao do imvel, j nos primeiros anos de construdo. A concentrao dos melhores empreendimentos em alguns bairros merece destaque, pois permite uma futura anlise sobre as causas deste efeito de localizao, ou seja, investigar se tal fato est ligado velocidade de vendas, planos de financiamento, custos inferiores ou alguma outra razo. Observou-se que neste conjunto de empreendimentos o preo dos apartamentos no influencia na rentabilidade do projeto, abrindo-se espao tambm para futuras pesquisas procurando o motivo de apartamentos com elevados potenciais de receitas no apresentarem rentabilidades superiores a empreendimentos com potenciais de magnitude inferior. Referncias
BALARINE, O. Contribuies Metodolgicas ao Estudo de Viabilidade Econmico-Financeira das Incorporaes Imobilirias. In: FORMOSO, C. (Ed.). Mtodos e Ferramentas para a Gesto da Qualidade e Produtividade na Construo Civil. Porto Alegre, UFRGS-NORIE/PQPCCRS, pp.11-28, 1997 CASAROTTO, N.; KOPITTKE, B.H. Anlise de Investimentos. 8. Ed.SP: Atlas, 1998. COSTA NETO, J. A. L.; BRIM JNIOR, J. V.; AMORIN, P. H. M. Estudo de modelo para anlise prvia de viabilidade econmico-financeira de empreendimentos imobilirios em Salvador Ba. 2003. Disponvel em:<http://www.gerenciamento.ufba.br/ >. Acesso em: 25 fev. 2008 GALESNE, A., FENSTERSEIFER, J., LAMB, R. Decises de Investimento da Empresa. So Paulo: Atlas, 1999. LAPPONI, J. C. Projetos de investimentos: construo e avaliao do fluxo de caixa: modelos em Excel. So Paulo: Lapponi, 2000. PIRES, A. Diretrizes para anlise da viabilidade de empreendimentos residenciais. Universidade Federal da Bahia. Monografia (Aperfeioamento/Especializao em Especializao Em Gerenciamento de Obras). 37. p. 2004 TAVARES JNIOR, W; CASTRO, M; BRAGA, F. Anlise expedita de viabilidade econmico-financeira de investimento imobilirio aplicada a empreendimento residencial unifamiliar um estudo de caso Rev. Tecnol. Fortaleza, v. 28, n. 2, p. 210-221, dez. 2007.

ANEXO

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XXVIII ENCONTRO NACIONAL DE ENGENHARIA DE PRODUO

A integrao de cadeias produtivas com a abordagem da manufatura sustentvel.
Rio de Janeiro, RJ, Brasil, 13 a 16 de outubro de 2008

Empreendimentos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Empresa A A B B B C D D D D D D D

Tabela A1 Empreendimentos por empresa

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