Burbuja inmobiliaria global

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La burbuja inmobiliaria en Gran Bretaa: precios de los inmuebles, ajustados a la inflacin, desde 1975 hasta 2006 Por burbuja inmobiliaria global se conoce al fenmeno econmico ocurrido desde principios del siglo XXI hasta 2008 y que supuso que en la mayora de los pases industrializados se registrara un incremento de los precios de los bienes inmuebles muy por encima del incremento de los precios en general.

Contenido
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1 Descripcin de la burbuja 2 Origen de la burbuja econmica 3 Fin de la burbuja 4 Referencias 5 Vase tambin

[editar] Descripcin de la burbuja

Los informes de la Reserva Federal Americana (FED)1 y de otros organismos econmicos oficiales, como la OCDE2 reflejan un incremento del precio de los bienes inmuebles en prcticamente todos los pases industrializados, con las excepciones de Alemania, Japn3 y Suiza. Los medios de comunicacin especializados4 y otras personalidades relevantes del mundo econmico5 informan del mismo fenmeno. Los principales pases afectados seran Dinamarca, Australia, Blgica, Francia, Irlanda, Italia, Holanda, Noruega, Espaa, Suecia, Gran Bretaa y Estados Unidos, entre otros, atendiendo cada uno de ellos a sus respectivas variables regionales.

[editar] Origen de la burbuja econmica

La base de la burbuja especulativa habra sido un desarrollo excesivo del crdito, favorecido por los bajos tipos de inters que se establecieron en las principales economas del mundo. El origen de esa situacin, segn ciertos analistas, ha sido, por un lado, en el estallido de la burbuja.com a finales de los aos 90, que habra provocado una masiva fuga de dinero buscando rentabilidades seguras, y por otro, la sistemtica bajada de los tipos de inters tras los atentados del 11 de septiembre de 2001, orientado a evitar una crisis econmica internacional. En ese periodo se produjo una huida de capitales de inversin tanto institucionales como familiares en direccin a los bienes inmuebles. Los atentados del 11 de septiembre de 2001 supusieron un clima de inestabilidad internacional que oblig a los principales Bancos Centrales a bajar los tipos de inters a niveles inusualmente bajos, con objeto de reactivar el consumo y la produccin a travs del crdito. La combinacin de ambos factores dio lugar a la aparicin de una gran burbuja inmobiliaria fundamentada en una enorme liquidez.

[editar] Fin de la burbuja

Artculo principal: Crisis de las hipotecas subprime Artculo principal: Crisis financiera de 2008

En 2004 la Reserva Federal de los Estados Unidos comenz a subir los tipos de inters para controlar la inflacin. Desde ese ao hasta el 2006 el tipo de inters pas del 1% al 5,25%. El crecimiento del precio de la vivienda, que haba sido espectacular entre los aos 2001 y 2005, se convirti en descenso sostenido. En agosto de 2005 el precio de la vivienda y la tasa de ventas cayeron en buena parte de los Estados Unidos de manera abrupta. Las ejecuciones hipotecarias debidas al impago de la deuda crecieron de forma espectacular, y numerosas entidades comenzaron a tener problemas de liquidez para devolver el dinero a los inversores o recibir financiacin de los prestamistas. El total de ejecuciones hipotecarias del ao 2006 ascendi a 1.200.000,6 lo que llev a la quiebra a medio centenar de entidades hipotecarias en el plazo de un ao.7 Para el 2006, la crisis inmobiliaria ya se haba trasladado a la Bolsa: el ndice burstil de la construccin estadounidense (U.S. Home Construction Index) cay un 40%. Finalmente, la FED decidi, a partir de agosto de 2007, subir de nuevo los tipos, sin por ello evitar el derrumbe del mercado inmobiliario. Por su parte, en la zona euro, el Banco Central Europeo subi los tipos de inters de manera continuada, con el mismo efecto, si bien tras el comienzo de la crisis crediticia no reaccion bajando los tipos, sino que los subi de manera ms paulatina.

[editar] Referencias
1. Informe de la FED, precios histricos de la vivienda, pgina 43 y sig. 2. Estudio de la OCDE sobre precios de la vivienda, espec. pg 5 3. La razn de que los precios inmobiliarios hayan descendido en esos dos pases hay que buscarla, en el primer caso, en los costes de la Reunificacin alemana y en el estallido de la burbuja financiera e inmobiliaria japonesa. Para este ltimo caso, vase: La crisis econmica japonesa. Vase tambin Burbuja financiera e inmobiliaria en Japn.

4. 5. 6. 7.

The Economist: The global housing boom Rato advierte a la economa mundial del riesgo de la burbuja inmobiliaria www.contactomagazine www.contactomagazine

[editar] Vase tambin

Crisis de las hipotecas subprime Burbuja inmobiliaria en Espaa Crisis inmobiliaria espaola de 2008 Burbuja financiera e inmobiliaria en Japn

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Burbujas especulativas Crisis econmica y financiera de 2008 Inmuebles

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Burbuja inmobiliaria en Espaa

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Evolucin del precio de la vivienda nueva en Espaa, segn la Sociedad de Tasacin. Siguiendo el esquema planteado por el grfico contiguo, la burbuja comenz a principios de la dcada de los ochenta, le sigui la Bear Trap (1992-1997), tras la que se produjo la Fase mana en la que aumentaron los precios de manera espectacular (1998-2008), hasta que el crecimiento de los precios se fren y entr en negativo a finales de 2008. A comienzos de 2010 se registraron leves subidas, indicando la entrada en la fase de Bull Trap, la ltima etapa de subida que precede al gran desplome.

Ciclo de una burbuja especulativa.

La expresin burbuja inmobiliaria en Espaa hace referencia a la existencia de una burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles en Espaa hasta que el problema de las subprime americanas hizo saltar las alarmas sobre el sistema de concesion de hipotecas de los bancos politicos, las cajas. El principal sntoma de la misma fue el incremento anormal de los precios muy por encima del IPC, incrementos que se explican pues la vivienda habia sido un mercado de inversion tradicional y el afloramiento de capitales por el cambio de moneda, inician un fuerte crecimiento inmobiliario. La bajada espectacular de los tipos de interes y la facilidad del credito hipotecario producen la burbuja. La buena marcha de la economia, la inmigracin, la especulacin y la existencia de entidades de credito politicas fueron otros componentes.. La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en 1997. 1 2 3 4 5 6 7 8 El Banco de Espaa explica que el origen de la escalada de precios se encuentra, en parte, en el anterior boom inmobilario que termin en 1991 con "una excesiva correccin". Como consecuencia, el Banco de Espaa habla de "la existencia de una cierta infravaloracin de este activo en la segunda mitad de la dcada de los noventa". Hay quien sostiene que tuvo su inicio en 1985.[cita requerida] El periodo se ha prolongado hasta agosto de 2007, manifestndose principalmente en una elevacin sostenida de los precios superior al 10% anual y llegando en algunos aos hasta cerca del 30% anual segn ponen de manifiesto los informes elaborados por el portal inmobiliario espaol Idealista.com.9 La burbuja inmobiliaria en Espaa explica el comportamiento reciente del mercado inmobiliario en Espaa, ofreciendo una previsin de su evolucin futura.10 11 El resultado de la explosin de la burbuja ha sido una brusca cada de la demanda y de los precios, que segn la ASPCE empez en diciembre de 200712 y an contina en el 2011, con cadas en la demanda superiores al 40%13 provocadas por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vaca disponible. Este cambio de ciclo inmobiliario espaol ha tenido lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, por el deterioro interno de la economa espaola, la falta de financiacin y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construccin), al reducirse los retornos de la inversin (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crdito. En julio de 2011, la vivienda haba perdido ya un cuarto de su valor desde mximos de 2007, cayendo su precio por metro cuadrado un 25%14 desde entonces, con una tendencia a la baja de la evolucin del precio en el corto y medio plazo.15 16 17 18 Diversos polticos, entre ellos varios miembros del Gobierno, han identificado la burbuja inmobiliaria como el elemento diferencial19 de la crisis en Espaa y la principal causa de las elevadas cifras de paro,20 especialmente juvenil, y de fracaso y abandono escolar.21

Contenido
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1 La existencia de la burbuja o 1.1 Valoraciones generales de la situacin 2 Cifras o 2.1 Precio y nmero de viviendas construidas o 2.2 Endeudamiento inmobiliario 3 Causas o 3.1 Factores demogrficos o 3.2 Factores econmicos y financieros o 3.3 Factores normativos y estructurales o 3.4 Factores sociales o 3.5 Factores externos o 3.6 El factor de la especulacin 4 Consecuencias sociales y ecolgicas; medidas polticas o 4.1 Medidas propuestas por las autoridades o 4.2 Posiciones de los distintos partidos polticos o 4.3 Posibles soluciones 5 Recorrido de la vivienda en Espaa: periodo 1979-2011 o 5.1 1979-1985 o 5.2 1985-1992 o 5.3 1992-1996 o 5.4 1996-2003 o 5.5 2004 o 5.6 2005 o 5.7 2006 o 5.8 2007 5.8.1 Crisis hipotecaria de 2007 o 5.9 2008 o 5.10 2009 o 5.11 2010 5.11.1 Informe sobre la situacin de la vivienda o 5.12 2011 5.12.1 Stock de viviendas o 5.13 Operacin digestin 6 Quin inici la burbuja inmobiliaria? 7 La burbuja en la cultura popular 8 Vase tambin o 8.1 Sobre la vivienda o 8.2 Temas relacionados 9 Referencias 10 Enlaces externos o 10.1 Pginas institucionales o 10.2 Informes de organismos internacionales o 10.3 Otros informes no oficiales o 10.4 Vdeos

[editar] La existencia de la burbuja

Durante los aos de la generacin de la burbuja inmobiliaria no existi acuerdo unnime entre los analistas acerca de si realmente exista o no tal fenmeno especulativo. Varias razones explicaban la falta de este acuerdo.22 Actualmente disponemos de varios procedimientos que permiten dilucidar con ms exactitud la existencia de una burbuja especulativa.23 En primer lugar, no existe una definicin exacta de lo que es una burbuja especulativa. Por norma general estas suelen definirse como tal una vez que han estallado y ha habido que esperar hasta agosto de 2007 con la explosin de la burbuja inmobiliaria estadounidense a raz de la crisis de las hipotecas subprime o hipotecas basura y su reflejo en el mercado espaol con la confirmacin de la cada por parte del INE de la compraventa de viviendas (un 27% en el primer trimestre de 2008) y de la contratacin de hipotecas (un 25% en enero de 2008) para constatar la misma en Espaa, pese a que diversos analistas advirtieron sobre la escalada de los precios. Las asociaciones de constructores, principales beneficiarios del alza de precios, solan negar la existencia de la burbuja, calificndola de "mito" interesado,24 al igual que otros sectores directamente vinculados al negocio de la construccin,25 para los cuales no existi una burbuja, sino un simple "boom inmobiliario". Por su parte, los sectores en desacuerdo con la coyuntura econmica, ms vinculados a los consumidores, principales afectados por el alza de precios y las dificultades de acceso a la vivienda, insistieron en valorar los mismos datos en sentido contrario,26 lo mismo que otros colectivos orientados a la crtica social y el ecologismo.27 En este sentido es importante tener en cuenta que las propias expectativas sobre la evolucin futura de un mercado influyen en el comportamiento real del mismo. Es decir, si muchos potenciales compradores estiman que est prxima una futura cada de los precios, pueden optar por esperar a que sta ocurra para comprar. Eso provocara que se redujera la demanda actual y, por lo tanto, que los precios realmente caigan. El mismo procedimiento tendra lugar a la inversa si lo que se espera es un incremento.28 Por otro lado, la opacidad que caracteriza el mercado de la vivienda en Espaa impidi hacer valoraciones exactas de la situacin: como ms abajo se ver, una misma entidad enviaba mensajes de calma y alarma al mismo tiempo, las estadsticas nunca fueron sistemticas y se caracterizaban por la dispersin, cuando no eran simplemente contradictorias, permaneciendo parte del negocio inmobiliario oculto al fisco, al moverse en parte con dinero negro o en forma de sobornos.29 En ese sentido, algunos especialistas han denunciado incluso una campaa de opacidad y ocultamiento de los medios de comunicacin que, basndose en intereses econmicos, habran evitado mencionar la verdadera naturaleza del auge del precio de la vivienda30 En todo caso, en los primeros meses del ao 2008 la fuerte desaceleracin del mercado de la vivienda en Espaa ya permita hablar a algunos economistas (como Alan Greenspan, ex gobernador de la FED) de una burbuja especulativa y de su estallido,31 En ese mismo sentido, en abril de 2008 los propios constructores y promotores reconocan que haban subido mucho los precios y (...) expulsado a los consumidores del mercado, reconociendo implcitamente una sobrevaloracin de los activos inmobiliarios.32 dibujando un panorama sombro para el sector y, por ende, para toda la

estructura econmica espaola. En el ao 2009 ya nadie pona en duda que una enorme burbuja inmobiliaria especulativa haba estallado en todo el mundo, sintindose con especial virulencia en Espaa, que se ha visto por ello inmersa en una profunda recesin econmica.33 Segn un cable de 2005 de la embajada estadounidense en Madrid, ya entonces podan advertir los sntomas de una sobrevaloracin muy considerable, citando como causas de ella la inexistencia del contrapeso del mercado del alquiler debido a una legislacin desfavorable -que era poco probable que cambiara debido a presiones internas en los principales partidos, segn indicaba el mismo cable. Tambin especul con xito sobre que, cuando la burbuja estallara y la situacin financiera se recrudeciera, el gobierno que estuviera en el poder convocara elecciones anticipadas.34
[editar] Valoraciones generales de la situacin

Si bien los datos sobre el mercado inmobiliario fueron en su da aceptados, como veremos, por los diferentes actores, no siempre existi acuerdo en la valoracin que se hace de tales datos. El mismo Banco de Espaa rechaz la idea de que se tratara de una burbuja especulativa:
Los resultados de los trabajos llevados a cabo sobre el mercado de la vivienda no apoyan, segn el Banco de Espaa, las hiptesis de equilibrio o burbuja, sino que tienden a reforzar la conclusin de que la situacin del mercado inmobiliario espaol se caracterizaba a finales de 2004 por una sobrevaloracin de la vivienda compatible con una absorcin gradual de la discrepancia encontrada en entre los precios observados y los explicados por sus fundamentos de largo plazo.
35

Sin embargo, los informes oficiales de esa entidad tambin reconocieron una sobrevaloracin de activos inmobiliarios, y ya en el ao 2002 alertaba sobre una posible depreciacin de la vivienda.36 Garca Montalvo public en 2003 uno de los primeros artculos sobre la formacin de una burbuja inmobiliaria en Espaa.37 Quienes negaron la existencia de una burbuja especulativa, y a lo sumo aceptaron una pequea sobrevaloracin de activos, argumentaron el buen estado de la economa espaola,38 los datos de empleo y crecimiento sostenido, y las tasas de morosidad muy bajas, atribuyendo el aumento de precios a la presin de la demanda.39 En el otro extremo de la balanza se situaron las crticas de quienes estimaron que se estaba ante una burbuja inmobiliaria de consecuencias impredecibles:
Se est gestando pues desde hace ya unos aos una mastodntica burbuja [inmobiliaria] especulativa que ha sido caracterizada por The Economist (18-6-05) como el mayor proceso especulativo de la historia del capitalismo.
40

En general, desde las posiciones crticas se afirm que la dependencia de la economa espaola de la industria de la construccin, as como el endeudamiento excesivo, poda provocar a la larga una recesin econmica, en especial por culpa del alza de los tipos de inters, que erosionara el consumo interno y aumentara la tasa de paro y de los ndices de morosidad, provocando, finalmente, una devaluacin de los activos inmobiliarios.41

[editar] Cifras
[editar] Precio y nmero de viviendas construidas

Estructuras en Zaragoza.
Artculo principal: Vivienda en Espaa

Segn los informes del Banco de Espaa42 entre 1976 y 2003 el precio de la vivienda en Espaa se ha duplicado en trminos reales, lo que significa, en trminos nominales, una multiplicacin por 16. Esto sita a Espaa en el tercer o cuarto puesto de la OCDE en crecimiento del precio de la vivienda. Segn el Banco de Espaa, en el periodo 19972006 el precio de la vivienda en Espaa se haba incrementado alrededor de un 150% en trminos nominales, lo que corresponde con un 100% en trminos reales43 En cuanto al nmero de viviendas iniciadas, otro informe de la misma entidad indica que entre 1999 y 2001 se haban iniciado ms de medio milln de viviendas al ao,44 y el nmero no ha dejado de aumentar. Entre los aos 2000 y 2005 se proyectaron en torno a unas 800.000 viviendas anuales de las que se construyeron unas 300.000 al ao. Concretamente, segn los visados expedidos por el Colegio de Arquitectos, durante 2003 se proyectaron 700.000 viviendas,45 en 2004 en torno a 500.000, y en 2005, 800.000. En 2006 se visaron ms de 800.000 viviendas.46 Sin embargo, hay que recordar que no todas las obras visadas acaban construyndose. Se estima que entre el visado y la finalizacin de la obra puede pasar un plazo de dos aos. Segn los datos publicados por el Ministerio de Vivienda, slo parte de las mismas se terminaron.47 En concreto, 525.331 viviendas en el 2003, 586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005.

Al mismo tiempo, se debe considerar el hecho de que slo parte de las viviendas terminadas llegan a venderse, ya que en el 2004 se vendieron un total de 295.000 y en el 2005, unas 336.000 viviendas nuevas,48 lo que indicara una acumulacin de viviendas nuevas. Significativamente, el parque de viviendas vacas en Espaa era en 2005 de 3,35 millones, lo que supone un 14% del total.49 Existi, por tanto, un relativo acuerdo a la hora de cuantificar tanto los precios como el nmero de viviendas construidas. Ese acuerdo no se traslad a su valoracin.
[editar] Endeudamiento inmobiliario

La burbuja inmobiliaria se aliment del crdito al sector privado (particulares y promotores), lo que conllev un incremento significativo de la deuda privada (azul) que se detuvo con la crisis financiera internacional, dando fin al proceso especulativo.

Uno de los principales efectos de esta situacin es el crecimiento de la deuda de los hogares. Dado que de ordinario la compra de vivienda, sea para habitar o sea para invertir, se realiza a partir de prstamos hipotecarios, el aumento del precio implica un aumento de deuda. El endeudamiento de los espaoles se triplic en menos de diez aos. En el ao 1986 supona un 34% de la renta disponible, en 1997 pas a un 52% y en 2005 lleg al 105%. En el ao 2006 una cuarta parte de la poblacin estaba endeudada a ms de 15 aos.50 De 1990 a 2004, la duracin media de las hipotecas se increment de 12 a 25 aos.51 El propio Banco de Espaa inform que el ahorro de las familias en el ao 2006 ha sido desbordado por la deuda.52 De hecho, el Banco de Espaa ha alertado, ao tras ao, acerca del elevado endeudamiento de los hogares espaoles,53 que segn la institucin, resulta insostenible. La deuda de particulares alcanzaba los 832.289 millones de euros a finales de 2006, con un crecimiento del 18,53% interanual.54 Tambin alert el Banco de Espaa acerca del excesivo endeudamiento de la industria de la construccin.55 El presidente de las Cmaras de Comercio de Espaa, Javier Gmez Navarro, afirm en un acto organizado por la Asociacin de Periodistas de Informacin Econmica, que las entidades "nunca recuperarn" el 30% de la deuda contrada con el sector inmobiliario.

Segn el Banco de Espaa, esa deuda asciende a 325.000 millones de euros y hasta diciembre de 2009 haba 96.824 millones en crditos dudosos.56 El presidente de las Cmaras lament que el sistema financiero espaol no admitiera desde un principio el impacto de la crisis en sus activos, y corresponsabiliz al Banco de Espaa de ello: "En Espaa nunca se ha querido reconocer que el sistema financiero estaba tocado, lo que hubiera obligado a capitalizar los bancos. La poltica hasta ahora ha sido ganar tiempo, para ir provisionando, pero el tiempo se est agotando".57

[editar] Causas
Desde diferentes instancias se trat de explicar el incremento de precios, de nmero de viviendas y el aumento del endeudamiento durante el periodo 1998-2007. Algunas de esas causas son internas, propias de la coyuntura econmica y social espaola. Otras hay que relacionarlas con la situacin econmica mundial. El Banco de Espaa, en sucesivos informes,58 as como otras instituciones de anlisis, explican la situacin a partir de los siguientes condicionantes:
[editar] Factores demogrficos Artculo principal: Inmigracin en Espaa
Artculo principal: Demografa de Espaa

Poblacin extranjera en Espaa59 Ao 1981 1986 1991 1996 1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Extranjeros censados % total

198.042 0,52% 241.971 0,63% 360.655 0,91% 542.314 1,37% 637.085 1,60% 923.879 2,28% 1.370.657 3,33% 1.977.946 4,73% 2.664.168 6,24% 3.034.326 7,02% 3.730.610 8,46%

2006 2007 2008 2009

4.144.166 9,27% 4.482.568 9,93% 5.220.600 11,3% 5.598.691 12,0%

Evolucin demogrfica de Espaa entre 1900 y 2005.

Evolucin del Euribor a un ao entre los aos 1998 y 2006.

Detalle de la evolucin del Euribor a un ao entre los aos 2001 y 2006.

Varios factores de tipo demogrfico explican el tirn de la demanda de vivienda en los ltimos aos. La poblacin extranjera en Espaa pas de 499.773 (294.726 europeos y 205.047 no europeos) en 1995 a 1.159.060 (449.881 europeos y 659.179 no europeos) en el ao 200160 La poblacin inmigrante en Espaa sufri un espectacular crecimiento entre 1998 y 2006, pasando de 637.085 (1,60% de la poblacin) a 4.482.568 (9,93% de la poblacin), siendo la tercera tasa de inmigracin ms alta del mundo. Al mismo tiempo, la tasa de

natalidad espaola sufri un descenso notable a mediados de los aos setenta. Toda la generacin que naci en ese momento, segn indica el Banco de Espaa, alcanz la edad de emancipacin a lo largo de la dcada de los noventa, incrementando as la demanda de vivienda. En concreto, el Banco de Espaa calcul en 2002 una presin sobre la demanda de 600.000 jvenes por ao.61 Otros factores demogrficos a tener en cuenta para explicar el incremento de la demanda de vivienda son el crecimiento del nmero de divorcios (con un incremento del 79% anual en el periodo 1993-2003) la demanda residencial turstica (1.500.000 de personas en 2003) y la demanda generada por la segunda residencia (3,6 millones de segundas residencias en 2003, lo que supone 1 de cada 11 espaoles).62 Tambin se seala, desde el Banco de Espaa, que el nmero de miembros por hogar se ha reducido, as como la esperanza de vida ha aumentado, incrementado el nmero de hogares por habitante. Algunos especialistas, como Garca-Montalvo, explican que factores como la demografa tienen clara influencia pero no explican por s solos la subida de precios sin otros muchos factores.63
[editar] Factores econmicos y financieros

La ltima dcada del siglo XX termin con un periodo de bajo endeudamiento de los espaoles, al menos en relacin con el resto de los europeos [cita requerida]. A ello se le suma el espectacular abaratamiento de los tipos de inters y del euribor a niveles histricamente bajos (vase grfica) por debajo de la inflacin. Por otro lado, en Espaa ha existido una fiscalidad que favorece la compra de vivienda con desgravaciones en el IRPF (estimndose que tales beneficios fiscales permiten el acceso a viviendas ms caras, entre un 15 y un 22%64 ) mientras que el alquiler careci de ayudas durante ese periodo. Otros elementos son el incremento de la renta por habitante y el mantenimiento de niveles de empleo muy altos, sumados un crecimiento econmico sostenido, si bien los incrementos salariales han sido ms que moderados. El Banco de Espaa lo explicaba as en 2002:
En los ltimos aos, la moderacin salarial se ha traducido en un crecimiento medio de los salarios reales sostenido, pero modesto, cuando se compara con el registrado en la anterior fase expansiva de 1986 a 1991. Sin embargo, el empleo ha aumentado de manera notable, lo que ha permitido reducir significativamente la tasa de paro entre la poblacin juvenil. [8]

Por otra parte, es importante sealar que frente, a la revalorizacin de la vivienda (ms del 10% anual en el periodo lgido), la rentabilidad de las bolsas y fondos de inversin ha sido baja. La Banca, por su parte, amparndose en la coyuntura econmica (en especial, el tipo de inters bajo y la morosidad reducida), dispuso todo tipo de productos hipotecarios, a plazo cada vez mayor (en 2007 comenzaron a ofrecerse hipotecas a 50 aos). Tambin desde el punto de vista financiero, se seala la existencia de un "exceso de capital" procedente de diversas fuentes (instituciones, fondos de inversin privada, empresas pblicas, sociedades limitadas, inversores de capital riesgo, fondos de cobertura, agrupaciones privadas e individuos), en busca de productos de inversin65 As mismo, es destacable la influencia de la entrada de Espaa en el sistema euro, lo que

supuso el afloramiento de dinero negro en busca de inversin antes del 1 de enero de 2002. Pese a que la entrada de la nueva moneda debera haber significado la desaparicin de buena parte de ese capital, cinco aos despus no slo no haba desaparecido sino que se haba incrementado.66 67 De hecho, el pago con dinero negro afectara al 60% de las transacciones inmobiliarias en Espaa.68 Tambin es habitual la falta de control sobre la vivienda protegida, que no pertenece al mercado libre durante un periodo estipulado, pero que se vende sin que las autoridades hagan las correspondientes inspecciones69
[editar] Factores normativos y estructurales

Se seala que las sucesivas regulaciones en materia de suelo, alquiler y competencias urbansticas han contribuido de manera decisiva en el desarrollo del mercado de la vivienda. Se ha reducido el porcentaje de suelo que los promotores deben ceder a los ayuntamientos, y se ha declarado suelo urbanizable todo suelo no protegido. Por otro lado, se ha intervenido en el mercado del alquiler, eliminando los contratos indefinidos y las desgravaciones, todo ello sin establecerse medidas claras para la proteccin del arrendador (que consagra un inadecuado y largo sistema procesal que dificulta los derechos del propietario y le deja indefenso ante el impago del inquilino). Otro elemento importante ha sido la falta de financiacin de los entes locales (principalmente los ayuntamientos), lo que unido a las amplias facultades de los mismos para organizar el territorio ha llevado a que las haciendas locales se financien en buena medida gracias al mercado de la construccin, hasta tal punto que se han hecho llamamientos desde la industria de la construccin para reformar la ley de financiacin de los entes locales70 La potestad de los ayuntamientos de decidir de forma arbitraria qu suelo es urbanizable y qu suelo no lo es da lugar tambin a una extendida corrupcin urbanstica71 Los ayuntamientos hacen que la oferta de suelo urbanizable sea artificialmente escasa, elevando su precio. En cuanto a los programas de VPO (Vivienda de Proteccin Oficial o subvencionada por las administraciones pblicas con fines sociales) se redujo significativamente su nmero y alcance en la etapa 1996-2004. Finalmente, es algo generalmente aceptado que los costes de la construccin no explican el incremento de precios, al no haberse incrementado apenas en el periodo: de hecho, hasta 2003 los costes de la construccin haban sufrido una bajada interanual del 0,8% en trminos reales, en contraste con la sostenida subida del precio de la vivienda72
[editar] Factores sociales

Segn algunos anlisis, en Espaa existe una tendencia social a la propiedad inmobiliaria. La tasa de propietarios con respecto a alquilados es del 80-85%73 la ms alta de Europa tras Irlanda (la media europea es del 61%). Es difcil estimar si esa tendencia es producto de factores culturales o simplemente una consecuencia de los beneficios fiscales que supone la compra y del deficiente mercado del alquiler, as como su elevado precio: los alquileres suben en Espaa un 4,1% anual (frente a una media europea del 1,6%, que en la eurozona no pasa del 1,3%)72

[editar] Factores externos

El incremento internacional de precios de la vivienda: el caso de Francia, para los precios de compra en relacin con la renta disponible.

El incremento internacional de precios de la vivienda: el caso de Gran Bretaa, para los precios de compra.

Desde diversas instancias se viene advirtiendo que el incremento del precio de los bienes inmuebles no es exclusivo de Espaa. Ms bien al contrario, todos los pases industrializados presentan un crecimiento anormal de los precios desde 1998. Quienes afirman que Espaa se encuentra inmersa en una burbuja econmica advierten que esa burbuja es global. Para ello se apoyan, entre otros argumentos, en diversos informes de la Reserva Federal norteamericana (FED)74 y de la OCDE75 que reflejan un incremento del precio de los bienes inmuebles en prcticamente todos los pases industrializados, con las excepciones de Alemania, Japn76 y Suiza. En paralelo a ese crecimiento, se habra desarrollando tambin una burbuja crediticia, favorecida por los bajos tipos de inters que se han establecido en las principales economas del mundo. El origen de esa situacin, segn ciertos analistas, estara, por un lado, en el estallido de la burbuja.com a finales de los aos 90, que habra provocado una masiva fuga de dinero buscando rentabilidades seguras, y por otro, en la sistemtica bajada de los tipos de inters tras los atentados del 11 de septiembre de 2001.

[editar] El factor de la especulacin

Sin que exista un reconocimiento expreso por parte de las autoridades econmicas, diversos analistas han establecido que entre los motivos principales de la burbuja inmobiliaria hay que contar la entrada masiva de pequeos inversores que, al calor de beneficios sostenidos superiores a los dos dgitos anuales, habran entrado en el mercado de la compraventa, sea como simple inversin (desde comprar sobre plano hasta adquirir una obra ya acabada, para luego vender ms caro) o como modo de acceder a una vivienda de mejor calidad (mediante hipotecas puente). Los bajos tipos de inters (inditos en Espaa hasta la entrada en el euro) y la baja rentabilidad de otras inversiones, as como la facilidad en la obtencin del crdito, habran actuado como acicate de esa situacin, provocando sobreoferta y agotamiento de la demanda en plena fase expansiva de las empresas constructoras, que no pudieron detener la produccin a tiempo, debido al rgimen de largo plazo con que trabaja el sector. Por aadidura, las sociedades de tasacin contribuyeron a esta espiral especulativa, sobrevalorando gran cantidad de inmuebles. A raz de la crisis econmica, han quedado al descubierto grandes carencias en algunas de estas sociedades, debido a que muchos de sus tcnicos poseen el conocimiento tcnico necesario pero ninguna experiencia en el mercado inmobiliario, lo que impide que puedan diferenciar qu zonas o caractersticas convierten a un inmueble en un activo con mayor exposicin a cambios en su valor. Adems, gran cantidad de estas sociedades estaban vinculadas al sector bancario, por lo que sus tasaciones seguan el criterio de la entidad en cuanto a concesin de prstamos, sin ceirse nicamente al valor de mercado. Una minora aboga por la independencia por parte del tasador o su sociedad para realizar una valoracin de la forma ms objetiva posible, as como "reclutar" a tasadores con experiencia en el mercado que puedan discernir aquellos inmuebles con factores intrnsecos o extrnsecos que puedan afectar a su valor. Con la publicacin del patrimonio de los parlamentarios en septiembre de 2011, sali a la luz que la prctica totalidad de ellos han invertido en vivienda,77 llegando algunos a tener incluso ms de 20 bienes inmuebles,78 lo que explica en parte la falta de regulacin de la especulacin inmobiliaria en este sentido.79

[editar] Consecuencias sociales y ecolgicas; medidas polticas

Si bien la Constitucin espaola garantiza en su artculo 47 el acceso a una vivienda digna y ordena a los poderes pblicos evitar la especulacin del suelo, y a pesar de la relajacin en las condiciones para la adquisicin de prstamos hipotecarios y del aumento de unidades residenciales puestas a la venta, los precios elevados impiden el acceso a la vivienda a una parte importante de la poblacin incluso en rgimen de alquiler, especialmente la que por su edad no pudo adquirirla antes del comienzo del ciclo alcista. El informe anual sobre los jvenes en Espaa del ao 200680 establece que el 51% de los espaoles de entre 18 y 34 aos vive en el domicilio familiar, y el 47% en su propia casa (alquilada, comprada o compartida). Segn el mismo organismo, en el ao 2003 el precio medio de la vivienda para el tramo de edad comprendida entre los 18 y 24 aos

supera en un 210% el precio mximo tolerable, y para las mujeres un 10% ms, debido a la diferencia salarial media81 Otro fenmeno que ha aparecido durante este periodo es el mobbing inmobiliario,82 en especial contra inquilinos de renta antigua, a quienes los caseros hostigan para que abandonen el inmueble con objeto de obtener plusvalas con l. Pese a todo, el parque de viviendas vacas en Espaa era en 2005 de 3,35 millones, lo que supone un 14% del total, la tasa ms alta del mundo83 Por otro lado, la enorme superficie urbanizada entre los aos 1987 y 2006 signific el aumento en ms de 1 milln de hectreas de la superficie artificial (con una tasa entre los aos 2000 y 2006 doble que en los aos anteriores). En el Informe de 2010 del Observatorio de la Sostenibilidad en Espaa se estimaba que la urbanizacin era la mayor amenaza para la biodiversidad en el pas.84 85
[editar] Medidas propuestas por las autoridades Artculo principal: Poltica de vivienda en Espaa

LA INFORMACION QUE RECOGE ESTE ARTCULO ES MUY SESGADA: ELIMINAR OPINIONES PROPIAS, POR FAVOR!!! El Ministerio de la vivienda, tan pronto como lleg al poder el gobierno socialista en el 2004, desech la idea de llevar a cabo sus promesas electorales de crear 800.000 viviendas (incluyendo en esta cifra los alquileres que se pudieran producir durante su legislatura). Desde el gobierno se lanz la idea de crear "minipisos" bajo el eufemismo de "soluciones habitacionales", lo que fue ampliamente criticado por el Partido Popular en la oposicin El Gobierno Central tampoco aument los impuestos sobre las viviendas deshabitadas o a las segundas viviendas que haban prometido, y que era considerado necesario en estudios de varias universidades86 Otras administraciones que haban hecho promesas similares, como el Ayuntamiento de Madrid en el ao 2004, tambin las incumplieron. La idea de sacar las viviendas vacas al mercado mediante presin fiscal se ha abandonado y en su lugar se pretende sacarlas como viviendas en alquiler, modificando para ello la legislacin. Segn algunos analistas, esto puede provocar que los inversores compren viviendas para posteriormente alquilarlas, dificultando an ms el acceso a la vivienda en propiedad; desde otros sectores se indica que aunque se produjera un enriquecimiento de dichos inversores la consecuencia sera la bajada de los precios de la vivienda en alquiler, por lo que el beneficio social sera superior. El llamado Plan de Choque del gobierno socialista que gan las elecciones en 2004 se limita a aumentar en 79.000 el nmero de viviendas protegidas. Los propios responsables del Ministerio de vivienda reconocen que esto no solucionar el difcil acceso de los ciudadanos a la vivienda. Por otra parte, est en duda la inutilidad o eficacia de una mayor creacin de vivienda de proteccin oficial (VPO) para el

descenso del precio de la vivienda, toda vez que se han detectado fraudes e irregularidades en sus mecanismos de planificacin, construccin, adjuducacin y venta. En las comunidades que no existe una regulacin efectiva de la vivienda protegida se est vendiendo y comprando la VPO a precios de mercado, suponiendo una importante fuente de blanqueo de dinero negro, hacindola inefectiva como ayuda social. En otros lugares el mecanismo de la VPO ha resultado una solucin adecuada que, a la vista de la crisis econmica de 2008-2009, puede beneficiar a los municipios, los constructores y los consumidores. Hay comunidades en que se ha dado una interpretacin muy particular en cuanto a las soluciones polticas a aplicar ante la falta de Vivienda Protegida. As, cabe destacar, por citar tan slo un ejemplo, la paradoja de que en la Comunidad de Madrid, gobernada por Esperanza Aguirre del Partido Popular desde el ao 2001 los mdulos de precios mximos que sirven de referencia a los promotores para vender los diferentes tipos de vivienda protegida han experimentado una continua y significativa subida en lnea con la evolucin del precio de la vivienda en el mercado libre. La ltima elevacin de los mismos llevada a cabo por la Comunidad de Madrid para, en palabras de la actual consejera de Vivienda Mara Isabel Mario, incentivar a los promotores inmobiliarios que construyan ms vivienda protegida "ante la desaceleracin que vive el sector" fue llevada a cabo el 4 de abril de 2008 encareciendo el precio de dichos mdulos un 31% para las viviendas protegidas situadas en las zonas de Madrid capital, Alcobendas, Las Rozas, Majadahonda y Pozuelo (zona A), un 25% ms en municipios como Alcal de Henares, Alcorcn o Parla (zona B) y un 20% ms en localidades como Cercedilla (zona C).87
[editar] Posiciones de los distintos partidos polticos

El 27 de septiembre de 2005, a raz de una proposicin de ley del Grupo Parlamentario de IU-ICV sobre reformas en materia tributaria sobre viviendas desocupadas supuso un avance en el necesario cambio de legislacin en la materia, aunque la proposicin fue rechazada por abrumadora mayora, principalmente, por existir discrepancias en torno a la polmica definicin de lo que pudiera considerarse una vivienda deshabitada. El Ministerio de Economa y Hacienda estudiaba en enero de 2007 el desarrollo del reglamento de la Ley Reguladora de Haciendas Locales para aplicar un recargo de hasta el 50% sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas que se encuentren desocupadas.88 En esas fechas el Gobierno vasco y el cataln se planteaban la posibilidad de gravar las viviendas vacas con un canon. En el caso de Euskadi, la propuesta fue rechazada posteriormente en el Parlamento Vasco89
[editar] Posibles soluciones Vase tambin: Medidas para el impulso del sector inmobiliario en Espaa

La Asociacin Hipotecaria Espaola (AHE) defiende la continuidad del sector inmobiliario y no ve justificacin en que se pare porque haya un stock de un milln de viviendas sin vender.90 Desde la asociacin creen que hay que hacer compatible el "stock de cierta importancia" con las 300.000 viviendas que hacen falta todos los aos,

para que las que se pongan en marcha se levanten en los sitios en los que est la demanda, en muchas ocasiones, distintos de donde est la oferta actual. Su presidente, Santos Gonzlez, explic que no se puede pensar que ya se han hecho todos los inmuebles que hacen falta por el simple hecho de que haya cerca de un milln de viviendas sin vender.91
"... Queremos entender que el stock se va repartir porcentualmente en Espaa, como si cogiera los jerseys de una tienda y se llevaran a otra, cuando las viviendas estn hechas donde estn hechas ... As puso como ejemplo que si alguien quiere vivir en Cuenca, de nada le servir que haya viviendas en venta en Toledo... Adems, para el mximo representante de la AHE, siguen existiendo potenciales compradores de pisos que sencillamente no adquieren sus inmuebles al escuchar que los precios tienen que bajar "no s qu barbaridad"... En su opinin, hay inmuebles que estn a mitad de precios, otros que se pueden seguir abaratando, pero tambin hay determinadas zonas en donde no han variado o han llegado ya al nivel ptimo para que sean adquiridos...Por eso critic que se hable siempre de "precios medios", sin entrar en matizaciones de lo que cuestan las cosas en una ciudad, un pueblo, una calle, o incluso un determinado tipo de inmuebles...Tambin reproch que se haya demonizado al sector inmobiliario y a todo lo que suene a "ladrillo"..." Santos Gonzlez. Presidente AHE.

El impulso fiscal a la rehabilitacin en la mayora de los casos ir dirigido a quienes ya tienen una casa y no a quienes necesitan adquirirla. El Partido Popular ha manifestado su apoyo a la bajada del IVA para arreglo de viviendas.92 La eliminacin de la deduccin por vivienda en 2011 puede adelantar algunas decisiones de compra para seguir aprovechando esa ventaja fiscal. El aumento de dos puntos en el IVA a partir del 1 de julio, puede no tener efecto ante las expectativas creadas artificialmente de que los precios van a seguir bajando: Si sigues pensando que la vivienda va a bajar un 30%, aunque suba el IVA 2 puntos, creers que seguirs ahorrando 28.

[editar] Recorrido de la vivienda en Espaa: periodo 1979-2011

[editar] 1979-1985

El precio de la vivienda inicia una cada sostenida entre los aos 1979 y 1982, que en trminos reales (descontando la inflacin) supone una cada del 35% en slo 5 aos.93 Tras una recuperacin en 1983 donde se produce un repunte positivo del 6%, el precio de la vivienda vuelve a bajar en 1985 a niveles del ao 1982. Todo este proceso se produce en un contexto de deterioro econmico tras la crisis del petrleo de 1973 que alcanz de lleno a Espaa, el paro -que durante el franquismo quedaba ocultado por la emigracin a Europa, y que ahora en crisis no aceptaba, producindose en cambio el retorno de los emigrantes- cuyas cifras pasaron del 4,7% en 1976 hasta el 21,1% en 1985, as como la alta tasa de inflacin derivada de la crisis del petrleo de 1979, donde el precio del petrleo se multiplic por 2,7 desde mediados de 1978 hasta 1981.

[editar] 1985-1992

El ao 1985 fue especialmente duro para la construccin, pero, paralelamente al incremento de la actividad econmica en 1986, hubo tambin una notable aceleracin en la construccin. El consumo de cemento se increment un 10,2% en comparacin con el ao interior, la construccin de vivienda nueva aument un 10%, y los gastos de la construccin crecieron un 5%. El boom de la construccin fue incluso ms fuerte en 1987, cuando la industria registr un incremento del 10%, la mayor tasa de crecimiento de todas las industrias espaolas. En ese mismo ao, el sector de la construccin represent el 7% del PIB del pas. La fuerte expansin industrial continu hasta 1988, y muchas de las nuevas construcciones se concentraron en oficinas urbanas, vivienda y servicios relacionados con el turismo. La tasa de ocupacin haba aumentado en todos los sectores excepto en el primario, pero la construccin registr el mayor incremento relativo, un 11,2%, como resultado de los 88.100 nuevos empleos que cre en 1986. Como comparacin, slo se crearon 7.300 nuevos empleos en la construccin en 1985, y en 1984 se haban destruido 110.400 empleos. A finales de la dcada de los ochenta, los empleos de la construccin constituan un tercio de todo el empleo industrial espaol. Sin embargo, en esa misma poca, el sector todava operaba a un nivel considerablemente por debajo de su capacidad a pesar del boom, ya que su tasa de desempleo rondaba el 30%.94
[editar] 1992-1996

El ltimo ciclo alcista en los precios de la vivienda se sald, segn la Sociedad de Tasacin, con una bajada ininterrumpida del precio de la vivienda durante seis aos, de 1990 a 1996. Hubo una bajada de los precios de un 1,7% en trminos nominales entre 1990 y 1993, lo que significa un 15% en trminos reales (teniendo en cuenta la inflacin marcada por el IPC). En diciembre de 1990 el precio real de la vivienda por metro cuadrado era de 684,00, es decir, 933,00 en trminos nominales a partir del IPC acumulado de 1985 (136,50%). En diciembre de 1993 el precio en trminos reales era de 576,00 por metro cuadrado, es decir, 917,00 nominales en base al IPC acumulado desde 1985 (159,20%). Eso supone una variacin real de -15,7% (y nominal del -1,71%). En diciembre de 1996 el precio real de la vivienda por metro cuadrado era de 560,00 (1.002,00 nominales, en base al IPC acumulado de 1985, 178,90%). La variacin real supuso un -18,1% (7,39% nominal). Segn los datos de la Sociedad de Tasacin, S.A., entre los meses de diciembre de 1990 y 1996 el precio de la vivienda subi nominalmente un 7,39%, pero en un contexto inflacionario del 31,06%. Este fue el ltimo ciclo bajista de la vivienda en Espaa, durando la cada de precios seis aos consecutivos95
[editar] 1996-2003

El precio de la vivienda en Madrid entre 1996 y 2003 sufri una subida del 176% segn publicaba ABC el 11 de febrero de 200396

En octubre de 2003 se emite una de las primeras advertencias que confirmaran la existencia de una burbuja especulativa: lo hace la Comisin Europea, que advierte una duplicacin del precio nominal en un solo ao, y seala que "el peligro de que un aumento significativo en los tipos de inters o un futuro deterioro del mercado laboral pudiera en algn punto inducir a una correccin del tamao de los mercados inmobiliarios de algunos Estados miembros"97 En noviembre el Banco Central Europeo advierte de una correccin a la baja en los precios de la vivienda. En este ao las voces desde el mundo acadmico ya advertan de la burbuja inmobiliaria, las presiones que la estaban inflando de manera peligrosa y la necesidad de su control.98
[editar] 2004

En abril, el gobierno recientemente elegido estrena un plan de choque, aunque se queda corto frente a las expectativas que haba generado (haba prometido 800.000 viviendas protegidas y cargar con impuestos las viviendas vacas: no cumpli ninguna de las dos cosas). En septiembre, los visados de obra nueva se reducen en Barcelona y en Madrid. En octubre, la ministra Mara Antonia Trujillo frena la publicacin de datos oficiales [cita requerida] . Dados los plazos entre el inicio de un proceso urbanizador desde la aprobacin del PGOU hasta el final de las viviendas, las construidas en un ao correspoden a los planes urbanizadores aprobados cinco aos antes. Es decir, en 2004 se construyeron las viviendas que empezaron a tramitarse en sus correspondientes PGOU en 1999.
[editar] 2005

El 10 de junio el Banco de Espaa advierte en su informe de 200499 que el precio de la vivienda en 2004 estaba sobrevalorado entre un 24% y un 35%. Seis das ms tarde la publicacin britnica "The Economist" cifra la sobrevaloracin de la vivienda en el mercado espaol en torno al 50%100 En octubre de 2005 se produjo un rebote en la evolucin del euribor, encareciendo por primera vez en los ltimos cinco aos el precio de las cuotas hipotecarias. Ese mismo mes Rodrigo Rato, Director Gerente del FMI y ministro de Economa del gobierno espaol de 1996 a 2004, aos en los que se produjo un espectacular crecimiento en la construccin de viviendas, advierte una vez ms sobre la situacin del mercado inmobiliario espaol101 manifestando, en un discurso pronunciado con motivo de la entrega de la Medalla de Oro de la Generalidad de Catalua a La Caixa, su preocupacin ante las importantes repercusiones para ciudadanos y empresas que podra tener una correccin del precio de la vivienda en Espaa. En su boletn informativo econmico de diciembre de 2005102 la OCDE incluye a Espaa entre los pases donde los precios de la vivienda estn sobrevalorados.
[editar] 2006

En enero, un estudio de la Universidad Autnoma de Barcelona cifra la sobrevaloracin de las viviendas en Espaa en torno al 20% [cita requerida].

En marzo, Bruselas pide cautela en la concesin de hipotecas103 En Espaa, Francia e Irlanda ha aumentado el endeudamiento sin disminuir el consumo, lo que pone a las familias en una situacin de riesgo ante variaciones en sus ingresos o cambios en los tipos de inters. En abril se celebra una vez ms el Saln inmobiliario en la Comunidad de Madrid. Segn estimaciones del mismo, 2005 es el ao en el que mayor nmero de viviendas se visaron y se terminaron: ms de 800.000, el mayor nmero de la Unin Europea culminacin de los de Planes Generales de Ordenacin Urbana aprobados en el ao 2000. Ese mismo mes La Caixa, en su Informe Mensual n290104 descarta que haya burbuja y vaticina una "desaceleracin suave" del sector inmobiliario. Tambin en abril el Fondo Monetario Internacional advierte otra vez del elevado precio de la vivienda en su informe "Perspectivas de la economa mundial Globalizacin e inflacin"105 Simultneamente, el Euribor alcanza el nivel de seis aos atrs, situndose al 3,22%. Las previsiones apuntaban a que en abril de 2007 pudiera situarse en torno al 3,75% 4%. El Banco de Espaa alerta de la utilizacin de hipotecas flexibles que permiten variar la amortizacin de las cuotas en funcin de los plazos [cita requerida]. En mayo, tiene lugar una manifestacin convocada a travs de Internet en las principales ciudades espaoles reivindicando el derecho a una vivienda digna106 En junio el BCE sube los tipos de inters un cuarto de punto, situndose en el 2,75%, y el Banco de Espaa en su Boletn de junio de 2006 considera que la hiptesis ms verosmil es la de una sobrevaloracin de la vivienda compatible con una absorcin gradual de la discrepancia encontrada entre los precios observados y su nivel de equilibrio. Se desestima por lo tanto la hiptesis de una burbuja y la de un precio en equilibrio. La sobrevaloracin se estima a un 29% a finales de 2004 (ltimo dato utilizado en el estudio). En el mismo texto se mencionan diferentes estudios que examinan la diferencia entre el precio de la vivienda en Espaa y una estimacin de su nivel de equilibrio a largo plazo.107 En julio, el BBVA alerta del riesgo de correcciones bruscas en el precio de la vivienda debido al retraso del ajuste inmobiliario108 En agosto, el BCE anuncia una nueva subida de los tipos de inters hasta situarlos en el 3,00%. En septiembre la Asociacin Hipotecaria Espaola (AHE) advierte de que una hipoteca media se puede encarecer hasta 1300 euros anuales en los siguientes 24 meses109 En octubre las subidas de los tipos de inters realizadas por la FED hacen que en EE. UU. el mercado inmobiliario sufra un acelerado retroceso en el nmero de viviendas iniciadas y vendidas110 Ese mismo mes el portal inmobiliario idealista.com anuncia que, segn sus datos, los precios de la vivienda usada se estancan durante el tercer trimestre en las grandes capitales111 mientras el BCE vuelve a subir los tipos de inters un cuarto de punto, situndolos en el 3,25% y publica en su boletn mensual su intencin de seguir subiendo los tipos de inters para controlar la inflacin112 Las noticias sobre el encarecimiento de las hipotecas comienzan a aparecer en la prensa, al colocarse el tipo de inters en niveles del ao 2002113 El 19 de octubre se publican las estadsticas de tasacin del Ministerio de Vivienda114 observndose una desaceleracin en los datos

interanuales y franca cada en los datos del ltimo trimestre en 13 provincias, tambin subidas menores que el IPC en otras. Algunos analistas lo califican de cambio de tendencia, e incluso de pinchazo de la burbuja. El mercado inmobiliario parece haber entrado en el aterrizaje suave anunciado por el Ministerio de Vivienda. Las promociones tardan una media de tres meses ms en venderse que el pasado ao y el precio no subir ms que la inflacin en 2007.115 Tras varios avisos por parte del BCE las cajas de ahorros se han hecho eco de los comentarios y han recalcado que es posible un ajuste brusco en el precio de la vivienda. El principal factor de este reajuste sera el alto nivel de construccin que lleva a un exceso de oferta, y que sigue en aumento a pesar de disminuir la demanda.116 Blas Calzada, ex presidente de la Comisin Nacional del Mercado de Valores, asegura que si no se remedia existir una doble burbuja: burstil e inmobiliaria.117 En noviembre, el BCE mantiene los tipos de inters en el 3,25%118 A finales de ao Miloon Kothari, relator de las Naciones Unidas, elabora un crtico informe sobre la situacin de la vivienda en Espaa en el que denuncia que se estn violando los derechos humanos en materia de vivienda. En particular, denuncia un mobbing inmobiliario sin parangn en el resto del mundo desarrollado119 y una especulacin inmobiliaria desenfrenada120 que habra dejado al 25% de la poblacin fuera del mercado de la vivienda. Por otro lado, los datos del Colegio de Registradores de la propiedad demuestran que el nmero de viviendas vendidas baja por primera vez en el 2 trimestre de 2006 [cita requerida]. Ese mismo mes el BCE sube los tipos de inters un cuarto de punto, situndose en el 3,5 %. El euribor a un ao rompe la barrera del 4%. La prensa econmica internacional ofrece malas perspectivas para el crecimiento espaol. Bret Stephens se asombra del aumento del 9,8% del precio de la vivienda121
[editar] 2007

En general, el ao 2007 viene marcado por una subida paulatina del euribor, una contraccin en las ventas y en la construccin de vivienda, as como por una desaceleracin del crecimiento del precio, todo ello unido a una crisis financiera internacional y un presumible deterioro de la economa espaola. En marzo, el BCE sube los tipos de inters un cuarto de punto, situndose en el 3,75 %. En abril, el martes 24 tiene lugar una jornada negra para todo el sector inmobiliario que en algunos momentos llega a perder en la sesin un 20%122 El Ibex 35 retrocede un 3%123 arrastrado por las cotizaciones de Astroc que se hunde un 60% (3.000 millones de euros) por la realizacin de una auditora de sus cuentas. Otras inmobiliarias sufre notables prdidas: Colonial, -13%, Inmocaral, -11% y Fadesa, -10%. Las constructoras cayeron igualmente dejndose: Sacyr, ACS, Acciona y FCC un 6%. El Euribor a 12 meses sube hasta el 4,48%. El 6 de junio, el BCE sube el tipo de inters oficial hasta un 4%. El ndice burstil IBEX baja un 2.52% en un solo da debido a los descansos en la cotizacin de las inmobiliarias y constructoras124 El da 13 se conoce que el Banco de Santander, entre otras entidades y empresas, vende la prctica totalidad de sus inmuebles en Espaa125 El 26 de junio la ONU pide al gobierno espaol que alerte a los ciudadanos de la incipiente grave crisis inmobiliaria que, segn este organismo, se avecina126 El da 27 se

publican en la prensa de tirada nacional datos que revelan que el 27,6% de los pisos a la venta en Barcelona y el 27% en Madrid (las dos grandes capitales del pas) reducen el importe solicitado en un 5% de media en el ltimo trimestre127 A comienzos de agosto de 2007 y en el contexto de una crisis hipotecaria internacional los bancos centrales comienzan tomar medidas para evitar el caos financiero generado por las hipotecas subprime (de alto riesgo) en los Estados Unidos. A partir del 9 el BCE, la Reserva federal, el Banco Central de Japn y el Banco Central de Canad, entre otras entidades, proceden a inyectar al mercado, en varias partidas, varios centenares de miles de millones de euros en diferentes divisas para asegurar la liquidez del sistema, medida sin precedentes desde los atentados del 11 de septiembre. Las medidas adoptadas no consiguen evitar turbulencias continuadas en las bolsas durante las semanas siguientes128 Los analistas identifican el origen de la crisis, entre otros factores, con la burbuja inmobiliaria norteamericana, formada entre 2001 y 2005. Tambin en el mes de agosto el Banco de Espaa confirma la desaceleracin del incremento del precio de la vivienda,129 que se sita a finales del 2006 en los niveles del 2000. Por otro lado, se constata un repunte de la morosidad: del 0,693 de mayo pasa al 0,706 en junio, nivel que sigue considerndose bajo desde las entidades financieras,130 pero cuyo crecimiento plantea dudas acerca de la salubridad del sistema hipotecario espaol,131 que segn algunas fuentes tendra un porcentaje de crditos de riesgo del 3,5%.132 En agosto de conoce el descenso de pisos construidos133 y se reducen las expectativas de ventas y beneficios en el sector de la construccin.134 Por otro lado, la continua subida del euribor comienza a pasar factura a las rentas de los espaoles, segn las asociaciones de consumidores.135 Frente a estas noticias, la ASPRIMA (Asociacin de Promotores de Madrid) emite un informe, fechado en junio de 2007, en el que admite un cambio de ciclo, pero relativizando el peso de la construccin en el PIB y el empleo, as como en la deuda familiar, dando cuenta tambin de la estrategia de diversificacin de la industria para garantizar su futuro.136 Por su parte, el sector de las agencias inmobiliarias137 comienza a sufrir las consecuencias del frenazo en las ventas, estrechamente ligadas a la evolucin de los tipos de inters, notificndose cierres en numerosas agencias inmobiliarias.138 En septiembre, el ministro de economa espaol, Pedro Solbes, admite que se viven momentos de "'incertidumbre" en la economa espaola y mundial139 mientras la prensa empieza a definir la situacin como de credit crunch.140 En ese mismo mes se conoce la suspensin de Grupo LLanera y Graman, dos inmobiliarias levantinas.141 142 143 El mes de octubre viene marcado por noticias econmicas contradictorias. En Espaa un fuerte aumento de la inflacin, que crece un 0,9% en un slo mes144 unida a un fuerte incremento de los beneficios burstiles.145 A nivel internacional, un descenso del eurbor,146 as como una bajada de tipos de inters por parte de la FED,147 combinado con una fuerte depreciacin del dlar estadounidense frente al euro, as como una subida en los precios del petrleo.148 En este contexto, las noticias del sector inmobiliario espaol comienzan a describir los sntomas de lo que podra ser una crisis: bajadas de visados, preventas, ventas, e hipotecas.149

A finales de 2007 las noticias sobre una fuerte crisis en el sector inmobiliario espaol se generalizan, establecindose las primeras conexiones entre la crisis hipotecaria norteamericana, la crisis crediticia internacional y la crisis econmica en Espaa y, en concreto, en la industria de la construccin espaola150 [editar] Crisis hipotecaria de 2007
Artculo principal: Crisis de las hipotecas subprime

Sin que los analistas hayan concluido todava de qu manera la crisis hipotecaria de 2007 va a afectar al mercado hipotecario e inmobiliario espaol, a partir del mes de agosto de 2007 la prensa, las autoridades y la opinin pblica comienzan a percibir cierto deterioro en la economa espaola. Alan Greenspan haba afirmado que el mercado de vivienda de Estados Unidos, por local y por diferir de una zona a otra, no era susceptible de sufrir una burbuja especulativa.151 En septiembre, sin embargo l mismo reconoca que s exista una burbuja inmobiliaria, que como presidente de la FED, no poda llamar por su nombre y que haba que esperar una cada del precio de la vivienda en EEUU cerca al 10%.152 Efectivamente, lo que haba sido anunciado repetidamente comenz finalmente el 9 y el 10 de agosto de 2007 en forma de credit crunch: en 2006 se presentaron 1,2 millones de ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos, y se previeron ms de dos millones para 2007.153 La crisis se traslad al mundo financiero y finalmente a todas las bolsas del mundo, que comenzaron a caer, especialmente al hacerse pblico que uno de los principales bancos europeos, el BNP Paribas, suspendi tres fondos ya que la falta de liquidez "no permite establecer una valoracin justa de los activos subyacentes y as calcular un valor liquidativo".154 El principal banco alemn, Deutsche Bank, sufre tambin prdidas sustanciales en uno de sus fondos vinculados a la financiacin inmobiliaria.155 Las prdidas millonarias de bancos y fondos de inversiones y la fuga en masa de los inversores provocaron una crisis crediticia clsica. Los bancos, que semana tras semana tuvieron que refinanciar grandes crditos, presentaron de repente dificultades para operar en el mercado monetario, que qued restringido. El rescate masivo ha provenido de los bancos de reserva: se inyectaron vertiginosamente a la circulacin monetaria cuantiosos recursos: por vez primera desde septiembre de 2001 el Banco Central Europeo intervino masivamente inyectando en pocos das en el mercado monetario ms de 200 mil millones de euros. Los Bancos Centrales de EEUU, Australia, Japn, Suiza, Canad y otros pases occidentales relevantes reaccionaron de la misma manera, y en pocos das pusieron en circulacin unos 500 mil millones de euros. La FED estadounidense baj los tipos primarios y alarg el plazo de los crditos a corto plazo. Los analistas se tranquilizaron entre tanto con la conclusin ms expedita: lo peor ya haba pasado, "la crisis hipotecaria tiene efectos saneadores"; la economa real mundial va bien. Otros consideraron que apenas se haba experimentado el estallido de una burbuja especulativa cuantificada en 10 billones de dlares.156 La crisis del mercado de la vivienda en Estados Unidos se fue reflejando en las perspectivas de desaceleracin de su economa y en las repetidas sacudidas de las bolsas de valores y las monedas de todo mundo. En los pases emergentes se comenz un

proceso de retirada de los capitales especulativos internacionales.151 acabndose, tanto para ellos (China incluida), como para Alemania y Europa en general, las buenas perspectivas de exportaciones al mercado de Estados Unidos.157
[editar] 2008 Artculos principales: Crisis inmobiliaria espaola de 2008 y Crisis econmica espaola de 2008

A comienzos del ao 2008 la crisis financiera internacional se agrava significativamente, mostrando las entidades bancarias un preocupante descenso de beneficios, unidos a fuertes descensos en el mercado de valores.158 Es ese contexto la industria de la construccin comienza a dar evidentes sntomas de crisis: un fuerte parn en el nmero de ventas, un descenso en el precio de la vivienda,159 un aumento sostenido de la morosidad,160 o un aumento del desempleo en el sector (as, por ejemplo, se anuncia el cierre de la mitad de las agencias inmobiliarias de Espaa).161 En febrero la economa espaola da evidentes sntomas de crisis econmica, al registrarse el mayor aumento de paro de los ltimos 25 aos y una fuerte cada en la contratacin.162 El mes de marzo los principales medios de comunicacin dan por segura una grave y profunda crisis en el sector de la construccin, augurando la propia patronal del sector bajadas de precio del orden del 8%.163 En concreto, se habla de un "desplome" del mercado inmobiliario164 en un contexto de crisis financiera nacional e internacional.165 En abril siguen las intervenciones de los bancos centrales para intentar evitar una quiebra del mercado bancario. El 21 de ese mes el Banco Central de Inglaterra166 lanza una emisin de bonos del tesoro por valor de 62.500 millones de euros para canjear hipotecas "de alta calidad" admitiendo que "el sector pblico se ver obligado a asumir las prdidas en el caso de que alguna de las entidades que se haya acogido a este plan resulte incapaz de hacer frente a sus pagos y los activos aportados no puedan cubrir adecuadamente el valor de los bonos, aunque seal que se trata de una posibilidad "improbable". El 15 de mayo la Red de Inmobiliarias Don Piso, una de las que haban llegado a ser ms grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una cada de ventas del 66%.167 El 22 de mayo el tipo de inters interbancario (Euribor) alcanza el 5%, lo que revela los grandes problemas de liquidez de las entidades prestamistas y, por tanto, las dificultades generales de financiacin, dndose ya por descontado en esas fechas que ha habido un cambio de ciclo en el sector de la construccin espaola que implicara el fin de la burbuja. Para fines de mayo la tasa interanual de ventas de inmuebles se haba desplomado, en toda Espaa, un 40%.168 Otro punto de referencia importante signo del cambio de ciclo inmobiliario y la explosin de la burbuja es la superacin el 6 de junio de 2008 del Euribor de su mximo histrico en la que lleg a subir en una sola sesin ms de cuatro dcimas como reaccin a las palabras del Gobernador del Banco Central Europeo JeanClaude Trichet de que subira los tipos de inters por encima del 4%,169 lo que finalmente ocurre el 3 de julio.170

En septiembre del 2008 el gobierno de EEUU toma el control de los dos gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac, que garantizan el 50% de las hipotecas de EEUU, valoradas en 12 billones de dlares[cita requerida], para ponerlas bajo el control del organismo Federal Housing Finance Agency, lo que implicara que el Gobierno tomara el control de ambas entidades, al menos temporalmente. En octubre de 2008 ante la quiebra de Lehman Brothers y la inminente amenaza de quiebra de una de las mayores aseguradoras del mundo, la americana AIG, la Administracin Bush decide realizar una intervencin pblica de los mercados para dotar de liquidez a Wall Street. El 29 de septiembre dicha intervencin es rechazada en primera votacin por el Congreso de los EE.UU hundiendo Wall Street un 7%. Todas las bolsas europeas y asiticas la acompaan en la siguiente jornada con sucesivas cadas. El 28 de octubre de 2008 el Banco de Inglaterra cifra en 2,4 billones de euros las prdidas sufridas por los bancos desde el inicio de la crisis de las hipotecas subprime e informa de que la recapitalizacin de bancos hecha por los gobiernos y los Bancos Centrales alcanz la cifra rcord de 6,8 billones de euros.171 En el ltimo trimestre de 2009 se increment en Espaa la construccin tanto de viviendas libres como de viviendas protegidas. De esta manera, entre octubre y diciembre del ao pasado, subi un 58,33% el nmero de viviendas protegidas iniciadas y ascendi un 20,42% el de viviendas libres iniciadas. Sin embargo la cantidad total de viviendas cuya construccin se inici a lo largo de todo el ao 2009, fue de solo 159.284, la protegida representa casi la mitad, un 49,6%.172
[editar] 2009 Artculo principal: Crisis inmobiliaria espaola en 2009

La venta de viviendas en Espaa cay un 18% en 2009, hasta las 462.747 operaciones, sumando as su tercer ao en negativo y el segundo peor de la serie, iniciada en 2005, segn datos publicados hoy por el Ministerio de Vivienda de Espaa. Durante el cuarto trimestre se produjo el primer incremento interanual en tres aos, ya que desde el cuarto trimestre de 2006 no se haba registrado ninguno.173 El precio de la vivienda libre baj el 5,5 % en febrero de 2010 con respecto al mismo mes del ao anterior y acumula un descenso del 15,7 % desde diciembre del 2007, momento en que alcanz su mximo valor, segn los datos ofrecidos hoy por la sociedad de tasacin Tinsa.174 En 2009, su primer ao de existencia, Altamira vendi 1 700 viviendas por un precio, con descuentos incluidos, de 380 millones de euros. Caixa Catalunya logr vender este ao 1 150 viviendas, por 265 millones y alquilar otros 3 000 pisos, aunque la entrada de nuevas viviendas como garanta de impagados ha mantenido en 4 000 sus inmuebles en propiedad. Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona puso a la venta el pasado ao 2 854 viviendas por las que ingres 510 millones de euros, aunque mantiene en su balance 3 097 millones en activos. Segn datos del Ministerio de Fomento de Espaa, los visados autorizados de obra nueva para uso residencial en Espaa alcanzaron las 102.555 unidades entre enero y

noviembre de 2009, un 58,5% menos que en el mismo periodo del ao anterior (247.446).175 Sin embargo, y en en contra de los pronsticos, la cada del precio de la vivienda pierde fuerza a finales de 2009: Segn el ndice de Precios de la Vivienda (IPV) elaborado por el INE, la vivienda cerr 2009 con un descenso del 4,3%, lo que supone un frenazo en la tendencia a la baja que secund al estallido de la burbuja inmobiliaria en el ltimo trimestre de 2007. Desde entonces la vivienda ha bajado apenas un 10,16%, una cifra que queda muy lejos de las previsiones que apuntaban a un abaratamiento del 20% para reactivar el mercado.176 Para los promotores inmobiliarios los indicadores de actividad han representado la cifra ms baja del ltimo medio siglo. As, los arquitectos concedieron 110 862 visados para viviendas en 2009, un 56% menos que el ao anterior.177
[editar] 2010 Artculo principal: Crisis inmobiliaria espaola de 2010

Del saldo vivo de 325.000 millones de euros en crditos al promotor existentes, ms de la mitad fueron concedidos entre 2006 y 2008 cuando la crisis ya era toda una realidad. Concretamente ms de 100.000 millones se otorgaron para la compra de suelo.178 En marzo de 2010 el Banco de Espaa, saliendo al paso de las acusaciones de las Cmaras de Comercio, de la prensa anglosajona y agencias de calificacin, cifra el riesgo real del sector financiero en relacin con los activos inmobiliarios en 445.000 millones de euros.179 Los crditos de dudoso cobro concedidos a las inmobiliarias han rebasado al cierre de 2009 la cota psicolgica del 10% por primera vez desde el inicio de la crisis a finales de 2007. 32.522 millones de euros ya estn en la cartera de morosos. Bancos y cajas han cerrado a lo largo del pasado ejercicio 1.577 sucursales, con lo que el total de oficinas en Espaa baja a 44.085.180 El Consejo de Ministros celebrado en Sevilla el 19 de marzo de 2010 aprueba el proyecto de Ley de Economa Sostenible con el que pretende cambiar el patrn de crecimento econmico espaol en un horizonte de diez aos, orientndolo hacia los sectores potencialmente ms productivos y generadores de empleo y disminuyendo progresivamente el peso del sector constructor.181 Las promotoras han tenido que renegociar con las entidades financieras una deuda que, en conjunto, alcanza los 323.306 millones de euros, segn el Banco de Espaa. El canje de deuda por activos han servido para cancelar deuda y promociones en curso, para aliviar las tensiones en su tesorera y obtener liquidez, pero no siempre para reducir o cancelar los prstamos. Las refinanciaciones de 2008 fracas porque se bas en aplazar la amortizacin de deuda a cambio de fijar un plan de ventas. El colapso del mercado inmobiliario supuso la quiebra del modelo: "Las empresas se quedaron con una gran deuda y sin ingresos, as que se opt por adelgazar la estructura de las inmobiliarias para darles aire". 182 Por otra parte, el crdito tampoco llega para gestionar suelo, lo cual permitira que fuera adquiriendo valor en un momento en el que este mercado todava no se ha recuperado.

La poca obra nueva hoy la levanta el privilegiado grupo de promotores que tena suelos comprados antes del boom. Otra alternativa es trabajar con los bancos, que tienen una cartera de suelo y promociones por terminar.183 El informe que cada ao elabora PricewaterhouseCoopers a partir de 600 entrevistas seala como se conceden ms crditos, se cierran ms compraventas de viviendas y el mercado de la inversin se recupera: "El mercado ha hecho su ajuste en las valoraciones, que ahora pueden considerar estabilizadas. Vamos a ver signos de mejora, pero ser un proceso de recuperacin lento y largo". La recuperacin en Espaa va a ser an ms lenta que en el resto de Europa, ya que el sector est lastrado por la falta de financiacin.184 Como conscuencia de la Burbuja inmobiliaria en Espaa, la integracin de Caixa Catalunya, Manresa y Tarragona requiere recursos por 1.250 millones de euros, mientras que la fusin de Manlleu, Sabadell y Tarrasa precisa 380 millones de euros, y la de Caja Duero y Caja Espaa, 525 millones de euros. Los recursos que anticipa el Fondo para la Reestructuracin Ordenada Bancaria (FROB) requieren la suscripcin de participaciones preferentes convertibles en cuotas participativas de la entidad resultante.185 Aunque el acceso a la financiacin supone an el gran freno, las inmobiliarias prefieren construir viviendas a mantener solares vacos. El stock de un milln de viviendas est muy mal distribuido, de modo que abundan pisos en zonas en las que es muy posible que nunca nadie vaya a querer comprar, y comienza a escasear en lugares muy determinados, en los que no parece tan descabellado poner ladrillos. As, podramos estar iniciando 100.000 viviendas ms al ao si nos dieran crditos dice Pedro Prez, portavoz del G-14, el lobby que aglutina a las grandes promotoras.177 Jos Manuel Galindo, representante de los promotores, considera viable reiniciar su actividad ya que el 'stock' de viviendas sin vender ha sido absorbido en algunos lugares de Espaa.186 El 23 de septiembre, el presidente Jos Luis Rodrguez Zapatero declar en una entrevista a la cadena de televisin norteamericana CNBC que el precio de la vivienda en Espaa ha tocado fondo,187 en el marco de unas declaraciones defendiendo la salud y perspectivas de la economa espaola. Las reacciones de los lectores en el cuerpo de la noticia fueron bsicamente unnimes en contra de esa tesis. El ao 2010 se cierra con una bajada del 3,2% en el precio de la vivienda nueva y del 3,8% en la vivienda de segunda mano. La cada de los precios se ralentiz en el primer semestre, pero volvi a acelerarse en el segundo, confirmando la tendencia a la baja de la vivienda.188 189 La Sociedad de Tasacin, entidad publicadora del informe semestral del mercado de vivienda nueva, espera que el precio de los inmuebles contine cayendo en 2011.190 [editar] Informe sobre la situacin de la vivienda El Consejo de Ministros celebrado el 23 de abril de 2010 toma en consideracin un Informe del Ministerio de la Vivienda de Espaa sobre la situacin del sector, sealando la conclusin del conocido como perodo de ajuste (2007-2009).191 Aunque la

demografa es considerada como el determinante fundamental de la demanda de viviendas, el Gobierno considera como la fluctuacin producida ha venido influida por las expectativas de precio, empleo y disponibilidad de crdito. As, la construccin residencial duplicaba su peso en el PIB, pasando del 4,7% en 1997 al 9,3% en 2007, de modo que nunca antes se haba urbanizado ni construido tanto. El nmero de viviendas vendidas en 2006 supera las 900 000. El Gobierno considera que la sobreoferta acumulada de viviendas es consecuencia de la transformacin de suelo realizada a partir de 1997 en desarrollo de la nueva Ley del Suelo de Espaa aprobada en 1998 por Jos Mara Aznar. Sin embargo la simple disponibilidad de suelo es condicin necesaria pero no suficiente. Las facilidades crediticias fruto de la competencia entre entidades bancarias as como la creencia en un crecimiento sostenido influyeron tambin. La estabilizacin de la demanda unida a la cada de tipos ha supuesto una reduccin del esfuerzo familiar por adquisicin de vivienda, que haba pasado del 30 % en 1999 al 50% de los ingresos familiares. Segn pone de manifiesto el gobierno, al comenzar el ao 2010, el mercado de vivienda ha alcanzado una fase de estabilidad con un ligero repunte de la demanda e incluso del precio, con aumentos en nueve provincias. Sin embargo, tanto el aumento del desempleo -y el subconsumo derivado- como el deterioro de los activos bancarios de naturaleza hipotecaria, pueden truncar esta recuperacin. La financiacin es la asignatura pendiente y lo que "ahora se necesita acercar los pisos a las posibilidades de compra del usuario final, mediante la flexibilizacin de las condiciones de financiacin".192 Al parecer las viviendas deberan haber bajado del orden de un 30% en el conjunto de Espaa, cosa que no se ha producido, si no que el ajuste est siendo mucho ms lento de lo debido, alargando la crisis econmica en general que sufre el pas.
[editar] 2011

Jos Blanco Lpez, responsable de la poltica de Vivienda en Espaa

El ministro de Fomento de Espaa Jos Blanco Lpez busca articular nuevas propuestas para que el sector de construccin y venta de viviendas supere la crisis que atraviesa. Para plantear un salida ha convocado a varios colectivos implicados:
"...Las administraciones, el sector financiero y el inmobiliario deben unir sus fuerzas para facilitar la digestin de viviendas y suelo en stock, una de las principales resistencias para consolidar la recuperacin de la economa espaola.."

Con estas reuniones Blanco busca cumplir con el compromiso avanzado en diciembre de 2010 de constituir esta comisin tripartita, con el fin ltimo de buscar entre todos medidas y alternativas a la actual crisis:193 El ministro enumer tambin entonces el conjunto de "principios elementales" sobre los que deban girar las medidas que adopte dicho grupo de trabajo tripartito. As, indic que las medidas que se articulen "no debern repercutir en el contribuyente" y, por contra, debern ponerse en marcha "instrumentos que faciliten la transparencia y eviten la gestacin de nuevas burbujas inmobiliarias". Adems, apunt que cualquier solucin "debe servir para impulsar ms el proceso de reestructuracin del sector financiero con el objeto de que cometa mejor su competencia esencial, que es servir de crdito al sector productivo y familias". Atendiendo al requerimiento del Ministro el 11 de enero de 2011 se rene la Comisin de Vivienda de la APCE, donde despus de analizar varias propuestas ha sintetizado las propuestas a realizar que son las siguientes: Como consecuencia de la crisis econmica se ha producido en Espaa el bloqueo del sistema financiero vinculado sin duda a la problemtica del sector inmobiliario, de modo que el suelo adquirido y financiado hoy en da carece de un valor objetivo, que antes tuvo. El valor de suelo tiene un componente fundamental que es la calificacin urbanstica, otorgada por la administracin, donde dos variables determinan el precio: Edificabilidad, o cantidad de m2 edificables y tipo de construccin, donde el planeamiento urbanstico determina tipologa y densidad. A mediados de enero de 2011 Blanco anim a comprar un piso ya que, segn dijo, este es "un momento ptimo" para hacerlo. El ministro busca reducir el excedente sin vender. "Cuanto antes nos liberemos entre todos del exceso de viviendas, mejor ser para la economa, porque repercutir en la fluidez del crdito", dijo.194 [editar] Stock de viviendas Carecemos de datos fiables, aunque el Ministerio de la Vivienda de Espaa sealaba para diciembre de 2009 un total de 688.044 viviendas nuevas y en torno a 620.000 viviendas usadas ofrecidas a la venta, con una desigual distribucin geogrfica.195 El stock por 100.000 habitantes oscila desde las 5.706 de Castelln a las 60 de Ceuta y Melilla. En Burgos son 1.406, en Castilla y Len 1.754. El 61% del excedente se encuentra situado en 17 provincias costeras. Sin embargo, mientras estas viviendas esperan su salida al mercado del alquiler o la compra, hasta 529.175 inmuebles -el equivalente al 77% del 'stock'- estaban en proceso de construccin en 2009 y el 42% de ellos ya estaba vendido sobre plano, frente al 39% registrado en 2008. El presidente de BNP Paribas Real Estate en Espaa ha vaticinado que el stock de viviendas nacional podra estar cerca de agotarse entre los ejercicios 2015 y 2016

debido al ritmo de absorcin y a la "prctica" paralizacin de la construccin. El 'stock' de viviendas pendientes de vender en Espaa se han reducido en el segundo trimestre del ao, lo que ocurre por primera vez desde el inicio de la crisis, segn un informe inmobiliario presentado por Caixa Catalunya, que apunta un descenso en zonas como Barcelona o Madrid. La produccin de nuevas viviendas libres en Espaa ha pasado de 665.000 en 2006 a 71.000 en 2010, y a las 72.000 previstas para 2012. As, en 2015 podra darse la paradoja de que en algunas provincias y localidades hubiese cifras importantes de viviendas por vender mientras que en otras el dficit fuese tambin notable. 196 Las perspectivas para los prximos aos apuntan a que en el periodo 2011-2015 se crearn anualmente 165.000 nuevos hogares en Espaa, frente a los casi 400.000 entre 1997-2009. El excedente de vivienda habitual podra pasar de unas 723.000 en 2009 a 279.000 en 2015 y se reducir de un 3,7% del parque a un 1,9% en el mismo periodo.197 Pero tambin hay otras opiniones como la del ltimo Pulsmetro Inmobiliario que elabora el Instituto de Prctica Empresarial (IPE) alertando del riesgo de que si se prolonga esta inactividad no existan viviendas nuevas en el mercado dentro de dos o tres aos. El IPE es ampliamente conocido entre los expertos por la nula fiabilidad de sus predicciones, que desde 2.007 vaticinan un encarecimiento inmediato de la vivienda en su Informe de Tendencia de Precios del Mercado Inmobiliario.198
"...sera necesario desde este momento iniciar el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, de tal forma que se evite un nuevo colapso de la demanda en 2012-13, ante la falta de producto disponible en determinadas zonas y para diseos especficos..".

Ante la actual coyuntura el Instituto de Prctica Empresarial considera que "es ahora, cuando los niveles de actividad alcanzan sus niveles ms bajos, justo el momento en el que preparar le reactivacin futura". Las actuaciones que requieran de elaboracin previa de planeamiento urbanstico y esto en Espaa es mucho tiempo. La estadstica oficial para 2010 habla de un descenso del precio de los pisos de hasta dos aos de antigedad cuantificado en el 3,7% en tasa interanual, quedando el valor del metro cuadrado en los 1.829,9 euros. El precio de la vivienda baj en 37 provincias, con Guipzcoa (-8,8%), Huelva (-6,3%) y Madrid (-5,9%) a la cabeza, y subi en las restantes 13, entre ellas Lugo (+6,8%), Orense (+6,3%) y Ciudad Real (+4,1%).199
[editar] Operacin digestin

Fomento prev para comienzos de febrero constituir una comisin permanente con entidades financieras y empresas del sector para contribuir a atajar la crisis. El ministro ha solicitado a las entidades financieras que expongan propuestas para afrontar la reduccin del 'stock' de pisos en venta.200 La comisin tendr carcter "permanente" y sus trabajos se centrar en
"Evaluar las reformas en marcha y compartir estrategias para la elaboracin de paquetes de vivienda y suelo susceptibles de ser ofertados en el mercado nacional e internacional" Comparecencia de Blanco en el Congreso.

Como uno de sus principales objetivos ser la reduccin del 'stock' tanto de vivienda como de suelo actualmente en propiedad tanto de empresas como bancos y cajas, "un factor crtico para reestructuracin del sector y tambin para la reactivacin del crdito en la economa", segn el ministro.201
En las dos reuniones, el ministro ha trasladado su inters por conocer la percepcin que ambos sectores tienen de la situacin del sector de la construccin residencial y de sus derivadas en el empleo. Asimismo, ha trasladado la intencin del Gobierno de continuar acompaando al sector en su paulatina normalizacin bajo dos principios irrenunciables: que las soluciones no pueden consistir en desplazar un problema del sector privado al sector pblico y que la transparencia es fundamental para abordar la situacin con realismo. Por ltimo, Blanco ha explicado la lnea de trabajo que el Ministerio se propone explorar como es la internacionalizacin y bsqueda de demanda de viviendas en el exterior. Con este fin, se realizar una ronda de reuniones y visitas a los principales pases que estn en mejor disposicin de invertir en inmuebles en nuestro pas, para explicar las garantas jurdicas de nuestro sistema y transmitir las reformas legislativas que se van a introducir para incrementar, an ms, la seguridad jurdica del sector. En este sentido, el Ministerio considera que administracin, sector financiero e inmobiliario pueden compartir estrategias y crear sinergias para encontrar en el exterior una va de salida relevante para el stock inmobiliario. Por este motivo y despus de estas primeras reuniones de toma de contacto, Fomento convocar prximamente a los representantes de los sectores inmobiliario y financiero para constituir una Comisin de Trabajo para el impulso del Sector Inmobiliario. Nota de prensa del Ministerio de Fomento, 19 de enero.202

[editar] Quin inici la burbuja inmobiliaria?

Artculo principal: Ley del Suelo de Espaa

Durante el debate electoral celebrado el 7 de noviembre de 2011 entre los candidatos del PSOE y el PP a la presidencia del Gobierno de Espaa, Alfredo Prez Rubalcaba y Mariano Rajoy, hablaron de pasada del sector inmobiliario para echarse en cara la responsabilidad de la burbuja inmobiliaria. Para Rubalcaba los bancos no prestan porque deben mucho y deben por causa de la burbuja inmobiliaria creada por el PP. Bajo su punto de vista fueron los gobiernos populares quienes alimentaron la especulacin con la ley de liberalizacin del suelo de 1998.203 Sin embargo, replica Rajoy, los aos que ms viviendas se iniciaron fueron 2006, 2005 y 2004, gobernando Jos Luis Rodrguez Zapatero, asegurando que el PSOE no hizo nada contra la especulacin y se ha limitado a echar la culpa a los dems. El candidato socialista critic que Rajoy quiera rescatar la desgravacin por compra de la vivienda habitual o prorrogar el IVA superreducido al 4%, as como bajar el impuesto de transmisiones patrimoniales.

[editar] La burbuja en la cultura popular

La posible existencia de la burbuja inmobiliaria y los debates realizados en internet en torno a ella y sus implicaciones sociales ha trado consigo la creacin de algunos neologismos, como burbujista, nuncabajista. Otra de las curiosidades que circulan por la red es el ttulo que un informe sobre la vivienda en Espaa, publicado por el Deutsche Bank, y titulado living la vida loca (letra de una conocida cancin),204 en referencia a la intensa urbanizacin de los ltimos aos. Motivo de burla ha sido tambin la creacin, por parte del Ministerio de Vivienda, de un portal llamado "Kelifinder" (trmino compuesto de keli, que en argot juvenil significa casa, y finder, del ingls to find, encontrar), que no ha tenido el xito esperado.205

[editar] Vase tambin

[editar] Sobre la vivienda

Poltica de vivienda en Espaa Precio medio de la vivienda Ministerio de Vivienda de Espaa Corrupcin urbanstica en Espaa Movimiento por una Vivienda Digna en Espaa Euribor

[editar] Temas relacionados

Burbuja inmobiliaria global Crisis inmobiliaria espaola de 2008 Tulipomana Crack de 1929 Burbuja.com Crisis de las hipotecas subprime Burbuja financiera e inmobiliaria en Japn

[editar] Referencias
1. Naredo, Jos Manuel (1996). LA BURBUJA INMOBILIARIO-FINANCIERA EN LA COYUNTURA ECONMICA RECIENTE, (1985-1995). Aula Magna. ISBN 9788432309137. 2. La otra burbuja inmobiliaria - El Pas 3. Estrategias para combatir el encarecimiento de la vivienda en Espaa. Construir ms o intervenir en el parque existente? - Universidad de Barcelona 4. Mapa de la sobrevaloracin de la vivienda en Espaa - Invertia 5. La depresin industrial augura el fin de la burbuja en el sector servicios - Libertad Digital 6. La burbuja inmobiliaria ha inflado el precio de las viviendas un 40 por ciento - El Imparcial 7. Los precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en Espaa - Instituto Juan de Mariana

8. En los ltimos 17 aos el precio de la vivienda en Espaa se ha multiplicado por cinco - Consumer 9. www.consumer.es En 2003 en incremento de precios fue del 16,6%, lo que indicaba que por cuarto ao consecutivo el precio suba por encima de los dos dgitos. 10. Garca Montalvo (2004), Burbujas inmobiliarias 11. Bernardos Domnguez Gonzalo (septiembre-octubre 2009) Creacin y destruccin de la burbuja inmobiliaria en Espaa Informacin comercial espaola (850). 12. Los promotores aseguran que los pisos han bajado un 15% desde septiembre ELPAS.com 13. [1] 14. Precimetro 15. Borja Mateo: El precio de la vivienda seguir bajando durante cuatro o cinco aos ms 16. Los tasadores aseguran que an queda "mucho tiempo" para que el precio de la vivienda deje de caer 17. El precio de la vivienda caer durante ocho aos 18. Sondeo de Reuters: el precio de la vivienda en Espaa seguir cayendo en los prximos tres aos 19. Blanco responde a Aznar que el PSOE recibi la "desastrosa herencia" de la burbuja inmobiliaria 20. Valeriano Gmez culpa a la banca del paro en Espaa 21. Rubalcaba relaciona la burbuja inmobiliaria con el abandono escolar 22. Crisis hipotecaria: buscando manchas solares - laRepublica.es :: el peridico libre para una ciudadana informada 23. Deteccin de Burbujas Inmoliriarias: el caso espaol 24. Finanzas.com, declaracin de la asociacin de promotores de viviendas...
desde los promotores se critica el "dao" que est produciendo en el sector inmobiliario la proliferacin de "mensajes negativos, escasamente fundados", que afectan a la confianza del comprador. As, ponen de manifiesto el impacto que tienen "el mito de la burbuja inmobiliaria, los casos de corrupcin y todas estas noticias catastrofistas"

25. 26. 27. 28.

29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37.

El Faro de Murcia: Colegio de aparejadores de Murcia niega... Alarmas sobre la burbuja en espaa El tsunami urbanizador. Para una descripcin emprica de este proceso se puede consultar Garca Montalvo (2006), Deconstruyendo la burbuja: expectativas de revalorizacin y precio de la vivienda en Espaa. www.econ.upf.edu Para una valoracin de las estadsticas sobre la vivienda en Espaa, vase Garca Montalvo, Algunas consideraciones sobre el problema de la vivienda en Espaa [http://www.ricardoverges.com/pdf/Articulo2008.pdf Auge inmobiliario: el desenlace, por Ricardo Vergs] Greenspan: "La burbuja inmobiliaria en Espaa ha sido ms amplia que en EEUU" Las inmobiliarias entonan el 'mea culpa' y admiten que subieron demasiado los precios Quin es responsable de la burbuja inmobiliaria? Spain's Booming Housing Market And The Uncertain Future El Economista, 3-7-2006, resea del informe de BCE de junio de 2006. Cinco Das, 21-6-2002, Alerta del Banco de Espaa La vivienda en Espaa: Desgravaciones, burbujas y otras historias

38. Diario El Pas: 'The Economist' destaca que Espaa ser la potencia econmica que ms crecer en 2007 39. Diario El Pas: Existe la burbuja inmobiliaria?. 40. El tsunami urbanizador, pg. 5 41. Existieron en su da numerosos debates en torno a la existencia o no de una burbuja inmobiliaria. vase, por ejemplo: Diario Libertad Digital o www.finanzas.com. 42. Informe del Banco de Espaa sobre la vivienda, ao 2003, pg 7 43. .El Economista, 3-7-2006, resea del informe de BCE de junio de 2006. 44. Informe sobre vivienda en espaa, pg. 52. 45. www.idealista.com 46. www.consumer.es: Viviendas visadas en 2006 47. Estadsticas del ministerio de Vivienda 48. www.mviv.es, transacciones de vivienda nueva. 49. www.consumer.es Parque de viviendas vacas 50. El tsunami urbanizador, pg 24 y sig. 51. Spain's Booming Housing Market And The Uncertain Future 52. Diario El Mundo: El pago de deudas se 'comi' en 2006 todo el nuevo ahorro de las familias espaolas. 53. Ao 2003: el Banco de Espaa alerta..., Ao 2004: el Banco de Espaa alerta..., Ao 2006: el Banco de Espaa alerta... 54. , mas que 1.000.000 millones de euros a finales de 2010. El Peridico de Aragn. 55. Alerta del Banco de Espaa a las contructoras. 56. La deuda del ladrillo castigar a la banca, segn las Cmaras de Comercio ELPAS.com 57. Gmez Navarro cree que los bancos pueden "quedarse" con el dinero del ICO | Intereconoma 58. Coleccin de Informes del Banco de Espaa 59. Fuente: para los aos 1981, 1986 y 1991, los datos se refieren tan slo a extranjeros con permiso de residencia a 31 de diciembre y proceden del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, citado en [2] (tomando, para el porcentaje de 1986, la poblacin espaola de hecho segn la estimacin intercensal del INE para el 1 de julio [3]). Para los datos de 1996 y posteriores, todos los datos proceden del INE [4] 60. [.http://www.injef.com/revista/urbanismo/carestia_suelo/suelo3_110703.htm Informe injef. Ao 2003] Ntese que en ese periodo aument la poblacin un 5%, frente a un 21% de incremento de viviendas. 61. Informe de vivienda de Banco de Espaa, ao 2002. Pgina 57 62. Informe injef. Ao 2003 63. Garca Montalvo (2007), Algunas consideraciones sobre el problema de la vivienda en Espaa [5] 64. ,www.consumer.es, las desgravaciones por vivienda 65. .Emerging Trends in Real Estate Europe 2006 66. .Los billetes de 500 euros 67. Los billetes de 500 euros alcanzan un rcord de circulacin y ya suponen el 66% del total efectivo 68. As lo confirman diferentes informes: Consumer, citado en: www.elconfidencial.com, y el gremio de los notarios, en Diario el Mundo. 69. .www.consumer.es, la venta ilegal de vivienda protegida. 70. .www.hoyinversion.com 71. .El Washington Post se hace eco de la corrupcin urbanstica: In Spain, a Tide Of Development 72. a b .www.consumer.com Alquiler y compra en Espaa, 2003 73. ,www.cincodias.com

74. Informe de la FED, precios histricos de la vivienda, pgina 43 y sig. 75. Estudio de la OCDE sobre precios de la vivienda, espec. pg 5 76. La razn de que los precios inmobiliarios hayan descendido en esos dos pases hay que buscarlo, en el primer caso, en los costes de la Reunificacin alemana y en el estallido de la burbuja financiera e inmobiliaria japonesa. Para este ltimo caso, vase: La crisis econmica japonesa. 77. Sus seoras confiaron en el ladrillo 78. La mayora de los senadores invierten su patrimonio en el ladrillo 79. El patrimonio de los parlamentarios 80. Informe anual del Consejo de la Juventud. Captulo 2: Emancipacin 81. .La Vivienda: cmo est el tema? 82. Diario El Eundo: Mobbing Inmobiliario. 83. .www.consumer.es Parque de viviendas vacas 84. Sostenibilidad en Espaa 2010. Observatorio de la Sostenibilidad en Espaa. Consultado el 13/06/2011. 85. El ladrillo devor cada hora 6.500 m2 de bosque. Pblico (09/06/2011). Consultado el 13/06/2011. 86. .Viviendadigna.org 87. Noticia de El Pas, 5 de abril de 2008 88. www.hoy.es 89. .Viviendadigna.org 90. LA ASOCIACIN HIPOTECARIA VE NECESARIO CONSTRUIR PISOS (La Gaceta. Pgina 22. 4 medias columnas) 91. La AHE ve necesario que se hagan ms viviendas en Espaa | Intereconoma 92. El PP apoyar medidas como la bajada del IVA para rehabilitacin de viviendas y las nuevas lneas de crdito | Intereconoma 93. Consecuencias econmicas de los ciclos del precio de la vivienda. Oriol AspachsBracons. DOCUMENTOS DE ECONOMA "La Caixa", N 12 FEBRERO 2009 94. ABC 11-02-2003.www.country-data.com 95. .Sociedad de Tasacin, S.A. 96. .[6] 97. .www.cincodias.com 98. Sobre la vivienda, el mercado y la especulacin 99. www.bde.es 100. .www.economist.com 101. ,www.imf.org 102. Economic Newsletter www.oecd.org 103. .www.elmundo.es 104. ,Informe 290 de la Caixa. 105. ."Perspectivas de la economa mundial Globalizacin e inflacin", FMI. 106. .Sentada por una vivienda digna. 107. .www.bde.es 108. .www.elpais.es 109. .www.cincodias.com 110. .Diario El Pas. 111. ,www.cincodias.com 112. .www.cincodias.com 113. .www.cincodias.com 114. ,www.mviv.es 115. .www.cincodias.es 116. .Las cajas alertan del riesgo de un ajuste brusco en el coste de la vivienda.El Pas

117. .Blas Calzada: "Los tipos tienen que subir para evitar una doble burbuja, burstil e inmobiliaria, y que estalle de mala manera". El Confidencial 118. .www.cincodias.com 119. El Pas. 120. Diario El Mundo 121. Wall Street Journal: Una vez que finalice el 'boom' inmobiliario, Espaa volver a la mediocridad del pasado. El Confidencial 122. .www.infobolsa 123. www.cincodias.es 124. .Se acab la fiesta? El Ibex cae un 2,52% lastrado por el BCE, inmobiliarias y constructoras. 125. .El Santander pone a la venta todos sus inmuebles en Espaa por 4.000 millones 126. .La ONU alerta de que Espaa se enfrenta a una "grave crisis" inmobiliaria. Diario ADN 127. .Los vendedores de pisos cuelgan el cartel de rebajas. Diario El Pas 128. .Las Bolsas europeas y asiticas viven una jornada negra por el contagio hipotecario. 129. BDE, indicadores del precio de la vivienda, 16 de agosto de 2006 130. Los expertos dicen que no habr crisis hipotecaria en Espaa a pesar del aumento de los clientes de riesgo 131. La tasa de morosidad volvi a subir en mayo y se situ en el 0,706%, el nivel ms alto este ao 132. Hasta el 3,5% de las hipotecas concedidas por bancos espaoles podra estar en riesgo por la crisis 133. Las casas iniciadas sufren una fuerte desaceleracin en mayo, la ms acusada en seis aos 134. Los promotores tendrn que hacer "verdaderos esfuerzos" y "corregir los precios" para vender segundas viviendas 135. La OCU advierte de que el esfuerzo de las familias para pagar la hipoteca est al lmite 136. Nuevos paradigmas del mercado inmobiliario espaol 137. El 'cambio de ciclo' agita a las inmobiliarias 138. Fincas Corral cierra la mitad de sus oficinas como "ajuste" al sector inmobiliario 139. Solbes ve "incertidumbres" en la marcha de la economa; Solbes: Estamos en una situacin de incertidumbre e indefinicin; Solbes: 'Estamos en una situacin de incertidumbre, que en economa es malo' 140. La economa espaola se queda sin gasolina: bancos y cajas cierran el grifo a empresas y familias 141. Las grandes cajas califican de excepcional el caso de Llanera 142. Seis empresas del grupo Llanera presentan suspensin de pagos 143. Graman, otra constructora valenciana que suspende pagos 144. La inflacin se desboca y alcanza el 3,6% por el petrleo y los alimentos 145. Ibex 35, el rcord contina 146. El Eurbor de las hipotecas baja en octubre al 4,647% tras 24 ascensos consecutivos 147. La Reserva Federal baja los tipos de inters al 4,5% 148. El euro y el petrleo marcan nuevos mximos 149. Las hipotecas registran en agosto la mayor cada de los ltimos aos. 150. Deterioro inmobiliario

151. a b Espinoza, Abdn. "Emanaciones del reventn de la burbuja", El Tiempo, 30 de agosto de 2007. 152. "Greenspan advierte sobre una fuerte cada de los precios de las casas en Estados Unidos", elmundo.es, 17/09/2007 153. Democracy Now! 4 de septiembre de 2007 154. Suspensin de fondos del BNP Paribas, diario El Pas 155. www.lanacin.com.ar 156. Krtke, Michael. "Crisis de los mercados financieros: viene el gran crac?"; SPW (revista Poltica Socialista y Economa), 17 de agosto de 2007 traduccin para Sinpermiso de Amaranta Sss, 19 de agosto de 2007. 157. Krtke, Michael. "Anatoma de una crisis financiera de alcance planetario" 158. El plan de Bush para reactivar la economa de EEUU no resucita a Wall Street 159. Los precios de la vivienda usada ya caen en casi media Espaa 160. La tasa de morosidad sube por quinto mes consecutivo y se sita en el nivel ms alto de 2007 161. La crisis obliga a cerrar 40.000 agencias inmobiliarias en un ao 162. El paro registra su peor mes de enero del ltimo cuarto de siglo, El incremento del paro de enero duplica los datos registrados en este mes en la ltima dcada. 163. Los promotores prevn que el precio de la vivienda se desplomar un 8% este ao 164. El mercado inmobiliario se desploma 165. Las seales de alarma por la crisis inmobiliaria y financiera se disparan 166. El Banco de Inglaterra limita el rescate de los bancos a las hipotecas de "alta calidad" 167. Don Piso cierra sus 120 oficinas y despide a 350 trabajadores 168. La venta de viviendas y el nmero de hipotecas se desploman un 40% 169. El Eurbor responde al aviso de Trichet con un nuevo mximo histrico en el 5,418% para controlar la inflacin en la zona euro. ] 170. El BCE sube los tipos de inters en 25 puntos bsicos hasta el 4,25% 171. La crisis cuesta 2,4 billones a las empresas del sector financiero 172. El nmero de viviendas protegidas iniciadas entre octubre y diciembre de 2009 supone el 56,4% del total - Ministerio de Vivienda 173. Tercer ao consecutivo de descensos en las ventas de viviendas | Intereconoma 174. El precio de la vivienda libre cae un 5,5% en febrero, segn Tinsa | Intereconoma 175. Los visados para construir vivienda caen un 58,5% ELPAS.com 176. La cada del precio de la vivienda pierde fuerza a finales de 2009 ELPAS.com 177. a b La promocin de pisos muestra los primeros sntomas de reactivacin ELPAS.com 178. Los pisos que venden los bancos ELPAS.com 179. El Banco de Espaa revela que hay 62.000 millones ms de posibles impagos con el ladrillo ELPAS.com 180. La morosidad en las inmobiliarias supera por primera vez el 10% ELPAS.com 181. El Gobierno da otro empujn al nuevo modelo econmico ELPAS.com 182. Las inmobiliarias adelgazan para afrontar su elevada deuda ELPAS.com 183. El socio de Garrigues, scar de Santiago explica ELPAS.com

184. Ha sealado esta maana Guillermo Mass, socio de construccin e inmobiliaria de PwC. 2010, el ao de la recuperacin inmobiliaria ELPAS.com 185. Banco de Espaa autoriza tres fusiones entre cajas ELPAS.com 186. La APCE planea volver a construir porque el 'stock' ya se ha absorbido en algunas zonas | Vivienda | elmundo.es 187. Zapatero cree que el precio de la vivienda en Espaa "ha tocado fondo" 188. La vivienda slo cae un 3,2% en 2010, segn Sociedad de Tasacin - ABC 189. Los precios de la vivienda usada bajaron un 23,9% desde mximos - El Economista 190. La vivienda nueva se ha abaratado un 15% desde el inicio de la crisis - Cinco Das 191. [7] 192. Cmo puede una inmobiliaria duplicar sus ventas?: sacando las castaas del fuego a la banca - Expansin.com 193. Fomento busca crear con bancos, cajas e inmobiliarias una comisin para abordar la crisis del sector | Intereconoma 194. En una entrevista en Onda Cero, Los tasadores recomiendan a los promotores seguir bajando los precios ELPAS.com 195. Ministerio de la Vivienda de Espaa (17 de mayo de 2010) 196. Espaa ha iniciado la reduccin del stock de vivienda sin vender 197. El excedente de viviendas deja de crecer por primera vez desde el inicio de la crisis | Vivienda | elmundo.es 198. Expertos animan a reiniciar las promociones de casas pese al 'stock' ELPAS.com 199. El precio de la vivienda agudiza su cada al 3,5% en los ltimos meses de 2010 ELPAS.com 200. Cita Blanco-Banca, sin noticias | Vivienda | elmundo.es 201. Blanco inicia la 'operacin digestin' del ladrillo | Vivienda | elmundo.es 202. Jos Blanco analiza la situacin de la vivienda con los sectores inmobiliario y financiero - Sala de prensa - Ministerio de Fomento 203. Rubalcaba y Rajoy se acusan mutuamente de ser responsables Quin inici la burbuja inmobiliaria? Cinco Das Miriam Calavia - Madrid - 08/11/2011 204. El final del 'living la vida loca' en la vivienda, diario El Pas 205. diario 20 minutos 'Kelifinder.com', la propuesta de Trujillo para que los jvenes encuentren casa.

[editar] Enlaces externos

[editar] Pginas institucionales

Ministerio de la vivienda Banco de Espaa, indicadores del mercado de la vivienda, en especial anlisis del precio de la vivienda en Espaa desde los aos 70 y 80 hasta el 2003. Observatorio Joven de Vivienda en Espaa (Consejo de la Juventud de Espaa) Estadsticas del ministerio de Fomento sobre la vivienda

[editar] Informes de organismos internacionales

Reserva Federal: la vivienda en el mundo OCDE: el precio internacional de la vivienda ONU: Informe sobre la vivienda en espaa: documento preliminar.

[editar] Otros informes no oficiales

El tsunami urbanizador. Deteccin de Burbujas Especulativas, J F Bellod

[editar] Vdeos

El fin de la burbuja: vdeo de 30 minutos sobre la burbuja immobiliria, TV3, en cataln con subttulos en castellano. Entrevista a Jess Encinar, CEO de Idealista.com sobre el estado de la vivienda en Espaa (14/05/08) Espaistn, de la burbuja inmobiliaria a la Crisis (por Aleix Sal)

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http://es.wikipedia.org/wiki/Burbuja_inmobiliaria_en_Espa%C3%B1a

La burbuja inmobiliaria: causas y responsables MANUEL ARELLANO Y SAMUEL BENTOLILA Resulta que una generacin de espaoles va a perder sus ahorros porque los ha dedicado a comprar viviendas cuyo precio se est desmoronando. As que no podremos contar con lo que esperbamos para la vejez y para nuestros hijos. Y muchos se han endeudado tanto que ahora no pueden hacer frente a sus obligaciones. Resulta adems que nos hemos especializado en ser albailes, fontaneros, electricistas, camioneros, cristaleros, fabricantes de puertas, vigas, gras, baldosas o lavabos, aparejadores, vendedores de hipotecas, tasadores, registradores y un sinfn de ocupaciones relacionadas con la construccin; y que ahora nuestra experiencia laboral ya no vale y tendremos que dedicarnos a otra cosa. Resulta adems que el milagro econmico espaol era un espejismo, porque nos hemos dedicado a construir casas que no habramos querido construir de haber sabido lo poco que iban a valer en el futuro. Una casa solo vale para vivir en ella y si nadie quiere hacerlo entonces no vale nada. Hemos comprado pisos que estn cerrados o a los que vamos unos cuantos das al ao, no porque tuviramos grandes deseos de consumir viviendas sino porque pensbamos que eran una reserva de valor para el futuro. Resulta adems que nuestros bancos y cajas se han dedicado a prestar a empresas promotoras y constructoras, y que muchas de stas ahora no pueden devolver los prstamos, lo que podra llevar a la quiebra a los bancos y las cajas si es que pudieran quebrar. Resulta adems que nuestros ayuntamientos han disfrutado de unos ingresos insostenibles gracias a las recalificaciones de terrenos y que los dispendios a los que nos han acostumbrado se acaban. Resulta adems que los coches que hemos comprado en realidad no los podamos comprar porque ramos menos ricos de lo que creamos. Y de ah a una completa distorsin del tejido productivo. Finalmente, en cuanto este tipo de actividad insostenible se ha parado, la economa ha

entrado en recesin. Para contribuir a entender un desvaro de consecuencias tan negativas, en este artculo discutimos la senda que han seguido los precios de la vivienda en Espaa, sus causas, su predictibilidad y lo que podra haberse hecho para evitarla. El crecimiento del sector de la construccin El crecimiento de la construccin total ha sido altsimo, del 5% al ao en 1996-2007. Entre 1998 y 2007 el parque de viviendas creci en 5.7 millones, casi el 30%. En el tercer trimestre de 2007 la construccin supona el 13.3% del empleo total, muy por encima, por ejemplo, del 6.7% de Alemania o del 8.5% del Reino Unido. Varios factores han estimulado la demanda de viviendas. Destacan la expansin econmica (en parte debida al propio boom inmobiliario) y la consiguiente cada del desempleo, y la reduccin de los tipos de inters hipotecarios tras la integracin en el euro, del 11% en 1995 al 3.5% en 2003-2005, que a menudo eran negativos tras descontar la inflacin. Adems, la competencia bancaria ha facilitado el acceso y mejorado las condiciones del crdito hipotecario. Tambin ha aumentado el nmero de hogares, en especial debido a una entrada masiva de inmigrantes, de alrededor de 4.2 2 millones en 1996-2007. Por ltimo, ha crecido la compra de inmuebles de familias no residentes, en una magnitud difcil de calcular.1 La oferta respondi a la mayor demanda, como los muestran los datos anteriores, pero no pudo satisfacerla completamente, lo que di lugar a grandes subidas de precios de la vivienda: de una tasa de inflacin anual del 1% en 1995-1997 se pas al 18% en 20032004. En media, entre 1995 y 2007 la inflacin de la vivienda fue casi del 10% anual.2 En realidad, en la medida en que los agentes tengan expectativas de incrementos futuros de los precios de la vivienda y la demanda se vea influida positivamente por ellas, durante un tiempo es posible observar una espiral de crecimiento de la demanda, la oferta y los precios.

Ha habido una burbuja especulativa? Una burbuja se caracteriza por la presencia de altos volmenes de transacciones a precios muy distintos del valor econmico fundamental. No es fcil de identificar, por la dificultad para calcular bien este ltimo valor. A menudo la identificacin se realiza a posteriori, tras un colapso brusco de los precios. No obstante, en el mercado inmobiliario, por su escasa liquidez, ese colapso es ms lento que en los mercados financieros e inicialmente se manifiesta ms en las cantidades que en los precios. En Espaa la venta de viviendas se ha desplomado en 2008, calculndose que a finales del ao haba entre 650.000 y 1.3 millones de viviendas nuevas sin vender.3 En todo caso, la revalorizacin de la vivienda en Espaa en 1997-2007 ha sido del 191% segn The Economist, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de pases donde no se duda de la existencia de una burbuja, como el Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%). En cuanto a la cada, segn el INE, en el tercer trimestre de 2007 el precio de la vivienda nueva ha subido un 3.7% en trminos interanuales y el de la vivienda usada ha cado un 11.4%, frente a tasas respectivas de aumento del 9.2% y el 7.5% un ao antes. La rapidez y la magnitud de estos cambios apuntan a una burbuja. Ms rigurosamente, los factores fundamentales antes citados (la expansin, los tipos de inters, etc.) no explican por s solos los precios alcanzados. Las estimaciones disponibles, por ejemplo las del Servicio de Estudios del Banco de Espaa, indican que los precios observados estaban muy por encima de los niveles justificados por los fundamentos econmicos. Esta sobrevaloracin se cifraba entre el 8% y el 20% ya en 2003 y entre el 24% y el 35% en 2004.4 As, parece claro que una parte significativa de la inflacin de la vivienda se ha debido a motivos especulativos: la gente compraba casas como inversin, porque esperaba que se revalorizasen. Adems, se consideraban una inversin segura, frente al riesgo de los activos financieros revelado por el desplome de las bolsas de valores de 2002. Vale la pena sealar que una burbuja no tiene nada que ver con los estados de

optimismo o pesimismo colectivos que puedan asociarse con niveles de actividad 1 Banco de Espaa (2008), Informe Anual 2007, captulo 2. 2 En 2005 se produce un cambio de metodologa en la serie de datos. 3 Garca-Montalvo, J. (2008), El sector inmobiliario espaol a principios del siglo XXI: entre la demografa y las expectativas, CLM Economa, 11, pp. 57-79. 4 Banco de Espaa (2005), Informe Anual 2004, pp. 40-41. 3 econmica altos o bajos, por la va de un mecanismo de expectativas autocumplidas. En el caso de una burbuja los precios no cumplen su funcin como mecanismo para la asignacin correcta de recursos y se producen errores reales. Si la burbuja es grande y duradera, la mala asignacin de recursos de ahorradores, empresas y trabajadores puede causar una cuantiosa destruccin de riqueza real. Se saba que haba una burbuja? Desde 2002 el Banco de Espaa ha alertado sobre la sobrevaloracin de la vivienda, aunque ha sido demasiado optimista sobre la probabilidad de que fuera compatible con una reabsorcin paulatina y ordenada, quiz porque tema pinchar la burbuja. En 2003 The Economist estimaba la sobrevaloracin en Espaa en el 52%. En 2004 el Fondo Monetario Internacional la situaba en el 20-30%. Entre los economistas espaoles, Jos Garca-Montalvo la cifraba en 2003 en un 28.5%, indicando: En resumen es muy probable que el mercado inmobiliario espaol sea una bomba de relojera esperando a ser detonada.5 No obstante, tanto altos cargos polticos como empresarios negaron repetidamente y hasta fechas recientes que hubiera una burbuja.6 Eran los responsables polticos conscientes de la burbuja? El programa electoral del PSOE de 2004 hablaba de apostar por un nuevo modelo de crecimiento ms slido que el actual. Su candidato a presidente del gobierno deca: Como tenemos un modelo econmico basado en la construccin y en la hipoteca, las familias espaolas estn hoy ms endeudadas que nunca en su historia. Y el entonces

coordinador del programa econmico del PSOE afirmaba: Esa poltica de alquileres que proponemos () evita que la gente, ante un cambio de expectativas, se ponga a vender y se produzca un desplome de precios, lo cual sera catastrfico. Ciertamente, el entonces ministro de economa del PP declaraba: La verdad es que estamos asentados en un ciclo largo y con pocas incertidumbres. Eso es indiscutible. Y lo importante es que es un modelo duradero.7 Podra haberse hecho algo para evitar la burbuja? Atajar una burbuja es ms fcil (tcnicamente) si se cuenta con la herramienta adecuada: los tipos de inters. Es ms difcil si no se tienen, como en Espaa, que los ha dejado en manos del Banco Central Europeo que durante mucho tiempo los mantuvo demasiado bajos para las necesidades de la economa espaola. No obstante, pensamos que las siguientes medidas, orientadas a conocer realmente el nivel de precios de la vivienda y a reducir las distorsiones fiscales que hacan artificialmente rentable este tipo de inversin, hubieran mitigado la burbuja. 5 Banco de Espaa (2005), Informe Anual 2004, p. 41. Castles in hot air, The Economist, 29-32003. International Monetary Fund (2004), 2004 Spain Article IV, Staff Report. Garca-Montalvo, J. (2003), La vivienda en Espaa: desgravacin, burbujas y otras historias, Perspectivas del Sistema Financiero, FUNCAS, 78, pp. 1-43. 6 Ver Los que negaron la burbuja inmobiliaria, www.burbuja.info/inmobiliaria/burbujainmobiliaria/ 66764-los-que-negaron-la-burbuja-inmobiliaria.html. 7 PSOE, Merecemos una Espaa mejor, Programa Electoral Elecciones Generales 2004. Entrevista con Jos Luis Rodrguez Zapatero, Si la gente que quiere el cambio respalda al PSOE, podemos lograr la mayora, El Pas, 11-3-2004. Entrevista con Miguel Sebastin "El modelo econmico del PP es el

despilfarro", El Pas, 24-2-2004. Entrevista con Rodrigo Rato, "Estamos asentados en un crecimiento duradero", El Pas, 23-2-2004. 4 1. Mejorar la informacin sobre los precios de la vivienda. A diferencia de otros pases, en Espaa no existe informacin sobre precios reales de transaccin. Solo desde 2008 se dispone de datos registrales provenientes de las notaras y solo en forma de ndice, no de valor monetario (quiz por sospechar una infradeclaracin en los valores escriturados). Hasta entonces solo haba series oficiales del Ministerio de Vivienda elaboradas a partir de datos proporcionados por empresas que tasan viviendas con cargo a los clientes, a menudo para la concesin de hipotecas. Por motivos obvios, sta no es una fuente fiable. Y la poltica informativa oficial ha sido lamentable. Por ejemplo, ese ministerio anunci en octubre de 2004 que suspenda la publicacin de datos de precios de la vivienda, aunque luego rectific. Acto seguido introdujo un cambio metodolgico que sesga la medicin de los precios a la baja. En la actualidad este ministerio no ofrece en su pgina web ningn dato de precios por ciudades anterior a 2005! Y en ningn momento se intent que el pblico fuera consciente de la posible sobrevaloracin de la vivienda. Sin embargo, sera posible contar con informacin sobre el valor real de las transacciones inmobiliarias, por ejemplo recabndola en una de las encuestas a los hogares que realiza el INE o llevando a cabo una encuesta especfica para ello, y usarla para corregir la medicin de precios de los cambios de calidad de la vivienda. 2. Reducir la desgravacin a la vivienda en el impuesto sobre la renta, que sesga fuertemente las decisiones de inversin de los hogares hacia la vivienda frente a otros activos y, junto con la ley de arrendamientos, favorece la vivienda en propiedad (81.3% de los hogares en 2005) frente al alquiler. En 2002, el 79.7% de la riqueza bruta de los hogares corresponda a bienes inmuebles, frente al 75.5% de Italia o el 38.4% de Estados Unidos. En 2005 el porcentaje era ya del 80%.8 En 1998 el gobierno del PP

redujo la altsima desgravacin existente, pero despus no se ha avanzado por esta va. 3. Aumentar la presin inspectora sobre las empresas y las transacciones inmobiliarias. Estimaciones recientes sitan a Espaa en 2004-2005 como el tercer pas desarrollado con mayor economa sumergida (20.5% del PIB oficial), tras Grecia e Italia. Este porcentaje solo se ha reducido en 2.2 puntos desde 2000. Probablemente una parte importante de la actividad oculta se canaliza a travs del mercado inmobiliario. El Sindicato de Tcnicos del Ministerio de Hacienda estima la evasin fiscal en el sector inmobiliario en unos 8.600 millones de euros anuales (alrededor del 0.8% del PIB).9 Por qu no se intent atajar la burbuja? En primer lugar, porque la construccin es un sector intensivo en mano de obra, lo que es importante en un pas con una tasa de paro estructuralmente alta. En segundo lugar, porque un aumento del valor de la vivienda favorece al votante mediano, que es propietario de su vivienda. Y en tercer lugar, porque el sector inmobiliario genera 8 Bover, O., C. Martnez-Carrascal y P. Velilla (2005), La situacin patrimonial de las familias espaolas: Una comparacin microeconmica con Estados Unidos, Italia y el Reino Unido, Boletn Econmico, Banco de Espaa, Abril, pp. 112-133. Banco de Espaa (2007), Encuesta Financiera de las Familias (EFF) 2005: mtodos, resultados y cambios entre 2002 y 2005, Banco de Espaa, Boletn Econmico, Diciembre, pp. 30-65. 9 Schneider, F. (2007), Shadow economies and corruption all over the world: New estimates for 145 countries, Economics, 2007-9. La evasin fiscal en el sector inmobiliario ronda los 8.600 millones de euros anuales, El Mundo, 11-11-2007. 5 cuantiosos ingresos fiscales para el sector pblico, a los niveles nacional, autonmico y municipal. Por ejemplo, en 2004 supona el 60% del presupuesto (excluyendo pasivos y

transferencias corrientes) de la ciudad de Valencia y el 50% del de Madrid.10 El gobierno del PP se equivoc con su ley de liberalizacin del suelo de 1998. Crea que con ms suelo aumentaran las viviendas y bajaran los precios. Craso error. Se compraban y se construan viviendas no porque fueran baratas sino porque eran caras y se tenan expectativas de que lo fueran aun ms en el futuro. As, la ley del suelo ech lea al fuego de la burbuja, desencadenando una frentica actividad recalificadora gracias a la cual los gobernantes locales vean llenarse las arcas municipales (cuando no sus propios bolsillos).11 Por su parte, los intentos del gobierno del PSOE de fomentar la vivienda protegida y en alquiler y su nueva ley del suelo de 2007 han sido totalmente ineficaces. En realidad se ha limitado a cabalgar la burbuja hasta sus ltimos estertores. En definitiva, ambos gobiernos han fallado en un asunto crucial: preservar a los ciudadanos de desmanes econmicos que se lleven por delante sus ahorros, su empleo y su prosperidad. Es un fracaso del que se debe aprender para el futuro y por el que procede pedir responsabilidades. ________________ Manuel Arellano y Samuel Bentolila son profesores del Centro de Estudios Monetarios y Financieros (CEMFI). 15 de Enero de 2009. 10 Garca-Montalvo, J. (2005), Algunas reflexiones sobre la tributacin y las desgravaciones a la vivienda, Economistas, pp. 191-197. 11 Ver Corrupcin urbanstica en Espaa, es.wikipedia.org/wiki/Corrupcin_urbanstica_ en_Espaa.

http://www.cemfi.es/~arellano/burbuja-inmobiliaria.pdf

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Crditos bancarios y burbujas inmobiliarias

En mi opinin los bancos no tienen ninguna responsabilidad en la formacin de las burbujas inmobiliarias. Sin embargo, es habitual que se les acuse de ser un componente imprescindible en la formacin de estas burbujas. El razonamiento que se hace es que si no dieran tantos crditos a los compradores de inmuebles no se formaran las burbujas porque los compradores tendran menos dinero para comprar y los precios no se elevaran tanto. Es cierto que los bancos dan todos los crditos que pueden, siempre teniendo en cuenta sus controles del riesgo. Es lo mismo que hace cualquier persona o negocio; ofrecer sus servicios o productos de forma que obtenga el mximo beneficio. Y no es raro que mucha gente llegue al razonamiento de que reduciendo el crdito muchos compradores no tendran dinero y por tanto no podran comprar y no elevaran los precios. Pero los bancos, a la hora de dar crditos, se comportan de la misma forma con los inmuebles que con los coches , los televisores de plasma o los sofs ; dan crdito a todo aqul que creen que lo va a poder devolver. Entonces, por qu se forman burbujas inmobiliarias y no se forman burbujas de coches, televisores de plasma o sofs?. La respuesta es muy clara:

La oferta de inmuebles est limitada artificialmente y la de coches, televisores o sofs no. Si los culpables de las burbujas fueran los crditos, al mismo tiempo que se forman burbujas inmobiliarias tambin se formaran burbujas en todo aquello que se puede comprar a crdito (coches, televisores, sofs, etc.), aunque no todas las burbujas fueran exactamente de la misma magnitud. Pero mientras mucha gente se dedica a acumular inmuebles con idea de revenderlos a un precio superior a nadie se le pasa por la cabeza acumular coches o televisores buscando ese mismo beneficio. Si la oferta de inmuebles no estuviera limitada por leyes arbitrarias no se formaran burbujas inmobiliarias, por mucho crdito que los bancos pusieran a disposicin de los posibles compradores. Es esa limitacin artificial la que hace subir el precio de los inmuebles y atrae a compradores que buscan revender el inmueble a un precio ms alto. Puede parecer ridculo comprar un coche con idea de revenderlo ms caro, pero en algunas ocasiones ha sucedido. Justo cuando la oferta de ese coche estaba limitada por alguna razn. Es lo que sucedi con el Ferrari F-40 , fabricado en 1987 para conmemorar el 40 aniversario de la fundacin de Ferrari. Queran hacer un automvil muy exclusivo y decidieron limitar la produccin a 400 unidades. Result que haba ms gente dispuesta a comprarlo que coches disponibles y el precio de las unidades de segunda mano lleg a triplicar el precio de las nuevas. Esto hizo que Ferrari aumentara la produccin hasta algo ms de 1.300 unidades, lo que hizo descender rpidamente el precio de las unidades de segunda mano (aunque an se seguan vendiendo por un precio superior al de la tarifa oficial de Ferrari. Se siguieron quedando cortos). Esta especulacin con sus coches enfad mucho a los directivos y dueos de Ferrari, pero fueron ellos los que la provocaron al limitar el nmero de unidades producidas. El resto de Ferraris que se vendan en aquella poca no tenan la produccin limitada y su precio de reventa no sigui el camino de los F40. Con el lanzamiento del Mazda MX-5 sucedi algo similar, aunque en esta ocasin no fue provocado por el fabricante del coche. Tuvo tal xito que las unidades de segunda mano se revendan por un precio superior al de las unidades nuevas porque haba mucha gente que prefera pagar un precio superior a esperar varios meses a que les entregaran el coche nuevo. En cuanto Mazda aument su produccin y fue sirviendo los coches el precio de los de segunda mano cay por debajo del de los nuevos hasta un nivel similar al de cualquier otro vehculo. Si la disponibilidad de un bien no est limitada nadie considera la posibilidad de pedir un crdito para acumular ese bien, ya que no podr obtener un beneficio al revenderlo. El crdito no crea burbujas, es la limitacin de la oferta lo que las crea. Para evitar la formacin de burbujas inmobiliarias es necesario liberalizar el suelo.

Nota: Recuerda que puedes preguntar todas las dudas que tengas sobre el contenido de este artculo en los comentarios que vers ms abajo y te la responder a la mayor brevedad posible. Tambin puedes ver las dudas ya resueltas que han planteado otros

usuarios. Y para cualquier duda sobre otros temas puedes utilizar el Foro de inversiones, e igualmente tendrs una respuesta lo antes posible.

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K2 said:
Pequea diferencia de enfoque Creo que la principal diferencia es que los bienes que mencionas en tu artculo (plasmas, coches) tienen una tendencia a una reduccin de precios a lo largo del tiempo, acompaado de un aumento constante en la calidad. Con los inmuebles histricamente ha pasado totalmente lo contrario (salvo en contadas ocasiones: crisis en Japn). Desde hace dcadas, el precio de la vivienda no deja de subir a mayor o menor ritmo. Una posible justificacin es que un piso no pierde valor con el uso. Y el suelo sobre el que est emplazado tampoco. En cuanto a la culpabilidad de los bancos, en mi opinin existe. No se preocuparon en evaluar los riesgos que conllevaba prestarle 300.000 (seguramente el 120% del valor de tasacin) a una persona con ingresos de 1.000, porque simplemente no haca falta. Total, el colateral no dejaba de aumentar de valor. Entonces, las dos preguntas que surgen son: 1) Los bancos por ganar ms, otorgan todos los crditos que pueden? SI 2) T le prestaras dinero a alguien que no sabes si te lo va a pagar? NO Justamente NO hubo control de riesgo. Ahora, por suerte, estamos volviendo a la normalidad, a tocar suelo y no vivir por encima de nuestras posibilidades. Necesitamos un poco de humildad, que en los 90 y 2000 se perdi. Para concluir, los bancos tuvieron su buen trozo de pastel en esta hecatombre. Lo ms triste es que despus hay que rescatar, inyectar dinero, dar prstamos a los bancos con el dinero que pago yo mes a mes via impuestos. La banca nunca pierde, sobre todo si tiene un tamao crtico.

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abril 28, 2010 Votos: +2

Invertir en Bolsa said:

... Hola K2, Es cierto lo que comentas acerca de que la tendencia de los pisos histricamente ha sido al alza, pero lo que hay que ver es por qu ha sido as. Y la razn es que el suelo siempre ha estado intervenido. Es decir, todos sabemos que los pisos "siempre han subido", pero hay que entrar en las razones por las que eso siempre ha sido as. Por concretar, un 5 sin ascensor de un edificio de baja calidad, en un barrio perifrico, etc. no vale prcticamente nada. Su valor real es nfimo. Por qu su precio es mucho ms alto que su valor? Porque el suelo est intervenido. En tu razonamiento das por hecho que un piso de esas caractersticas (y cualquier otro) vale ms cuanto ms viejo est y ms necesidades de reforma tiene. Pero si lo piensas bien tomar lo anterior como una verdad irrefutable sobre la cual pueden construirse teoras slidas no es lgico. Los bancos han favorecido la burbuja inmobiliaria dando ms crditos de los que aconsejaba la prudencia, pero no la han creado. El origen real de la sobrevaloracin de la vivienda es de la intervencin del suelo. Y no slo durante la reciente burbuja inmobiliaria, sino desde hace dcadas. La burbuja ha sacado a la luz este tema, pero las viviendas llevan muchas dcadas sobrevaloradas. Por eso a mucha gente le parece "normal" lo que te comentaba antes, que cuanto ms viejo y deteriorado est un piso mayor es su valor. Un saludo. Un saludo.

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abril 29, 2010 Votos: +0

Torpedo said:
... Yo creo que, si los bancos tienen responsabilidad, tambin deben de tenerla los clientes que, con 1000 trabajando de operarios, firman prstamos de 300.000. Aqu los que se han endeudado hasta las cejas le echan la culpa al banco, pero si yo me endeudo para montar un negocio y me sale mal nadie iba a ir contra los bancos. Yo creo que hay mucha responsabilidad para repartir.

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julio 27, 2010 Votos: +2

Medievo said:
... Un inmueble S pierde valor con su uso (el TIEMPO ms el uso TODO lo deterioran).Lo que no pierde valor es el suelo debido a que no est liberalizado y el precio(abusivoeh?) que suponen las infraestructuras en los terrenos rsticos.En cuanto a lo de los bancos,yo opino lo mismo que un escritor que sali en la sexta:la gente no ha vivido por encima de sus posibilidades(en una caja de cerillas?Por Dios!)sino que ha aprovechado las oportunidades que se le ofreca para poder tener un techo bajo el cual cobijarse e incluso amueblarlo.

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febrero 19, 2012 Votos: +0

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Economa

Las siete etapas de la burbuja inmobiliaria

20278

55 comentarios Aurelio Jimnez 14 de febrero de 2012 | 09:34

El fenmeno de la burbuja econmica no es un concepto nuevo. En la actualidad vivimos bajo la resaca provocada por una burbuja inmobiliaria que enriqueci a

unas cuntas personas y que ha empobrecido a decenas de miles, tal vez millones. Y es que el ser humano no aprende de los errores pasados y cuando el dinero fcil fruto de la especulacin se le pone a tiro, salta sobre l como un animal a por su presa. A lo largo de la historia hemos vivido varias burbujas, siendo las ms conocidas las de la tulipomana (especulacin con los tulipanes holandeses en el siglo XVII), la burbuja de los mares del Sur de 1720, el crack de 1929, la burbuja financiera e inmobiliaria en Japn de los aos 80, la crisis financiera asitica de 1997 y la burbuja de las puntocom. Las burbujas econmicas tienen un ciclo de vida, y el prestigioso economista estadounidense Hyman Minsky, del que ya hemos hablado en El Blog Salmn, lo analiz con gran exactitud. El hecho de que muriese en 1996, mucho antes de que comenzara la burbuja inmobiliaria que an a da de hoy nos asfixia, hace que su obra merezca an mayor admiracin. Minsky predijo la evolucin de la vida de una burbuja en siete etapas:

Fase 1 Planteamiento
Toda crisis financiera comienza con una perturbacin. Puede ser el invento de una nueva tecnologa, como internet. Puede ser un cambio en la poltica econmica. Por ejemplo, los tipos de inters podran reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economa. La gente ve a ese sector de otra manera.

Fase 2 Los precios comienzan a subir

Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi no es percibido. Muchas veces, estos precios ms altos reflejan una mejora en los indicadores econmicos. Segn los precios van aumentando ms, la gente empieza a notarlo.

Fase 3 Crdito fcil

El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita combustible para el cohete, y slo hay una cosa que este cohete quema: crdito barato. Sin l, no puede haber especulacin. Sin l, las consecuencias del planteamiento se desvanecen y el sector vuelve a la normalidad. Cuando una burbuja empieza, el mercado es invadido por agentes externos. Sin crdito barato, los agentes externos no pueden entrar.

El crdito barato es el billete de entrada para los agentes externos. Por ejemplo, los precios de la gasolina han aumentado fuertemente en los ltimos aos. Sin embargo, los bancos no estn concediendo prstamos para que la gente almacene gasolina en sus garajes esperando que el precio se doble en tres meses. Pero los bancos s que han dado prstamos a gente de poca solvencia para comprar casas con la idea de que se pueden vender enseguida. El aumento del crdito fcil est muchas veces asociado a la innovacin financiera. Frecuentemente, se desarrolla un nuevo tipo de instrumento financiero que infravalora

los riesgos. De hecho, el crdito fcil y la innovacin financiera son un cctel peligroso. La Burbuja de los Mares del Sur comenz con una novedosa figura llamada sociedad annima de responsabilidad limitada. En 1929, los precios fueron catapultados a la estratosfera con la ayuda de los margin calls. Los precios de las casas ahora se han acelerado en forma de hipotecas slo inters, creadas para financiar compras de inmuebles sobrevalorados.

Fase 4 Recalentamiento del mercado

Segn el efecto del crdito fcil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El recalentamiento estimula los volmenes y aparecen las escaseces. Los precios comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fciles. Ms agentes externos son atrados y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. As como un fuego necesita ms combustible, la burbuja necesita ms forasteros.

Fase 5 Euforia
La burbuja entra ahora en su fase ms trgica. Saldrn algunas voces prudentes y dirn que la burbuja no puede seguir ms. Pondrn argumentos convincentes basados en indicadores econmicos a largo plazo y simple lgica econmica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios an estn subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufrico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios ms altos.

Por supuesto, el argumento del nuevo mundo es cierto; el mundo es diferente cada da, pero eso no significa que los precios tengan que descontrolarse. Los charlatanes ganan y el optimismo injustificado se impone. En este punto, los charlatanes adornan su optimismo con la ms cruel de las mentiras: cuando los precios toquen mximos, habr un suave aterrizaje. La idea de una apacible desaceleracin de los precios calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negacin de la evidencia. Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actan segn ese principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al principio de la burbuja. Son bombardeados cada da con historias de gente que se hizo rica en dos das y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen la oportunidad perdida. Los dbiles compran y se tiran a los pies de los caballos.

Fase 6 Los expertos recogen beneficios

Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia contina, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los forasteros, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos comienzan a vender. Tpicamente, los expertos intentan escurrirse sin ser percibidos, y a veces lo consiguen. Otras

veces, los forasteros los ven mientras intentan largarse. En cualquier caso, sean detectados o no, el hecho de que esos expertos vendan es ya el principio del fin.

Fase 7 El estallido
A veces, la marcha de los expertos infecta a los forasteros. Otras veces, es el fin del crdito fcil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta. Los forasteros comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pnico. Los precios se desploman, el crdito se corta, y las prdidas comienzan a acumularse.

En El Blog Salmn | Economistas notables: Hyman Minsky, Hay una burbuja puntocom 2.0?, Por qu la burbuja inmobiliaria est en el corazn de la crisis espaola Imagen | kyezitri
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!Editar Mip Iglesias |

Al ir a pedir informacin para pedir un prstamo, en una caja. Me contaron su versin de porque no se pudo evitar la burbuja inmobiliaria. Segn su versin, el banco central puso el dinero muy barato por obligacin de Alemania para pagar la reunificacin alemana, debido a esto los bancos tenan que hacer muchas operaciones para poder seguir con sus beneficios o para no entrar en prdidas y la nica forma era ampliando el crdito a todo el mundo, debido a que el dinero estaba ms barato que la inflaccin, todo el mundo peda dinero porque era ganancia segura, y se lanzaron a inversiones, unos en casas, otros en inversiones en la empresa. Que opinais de esto? Era realmente imposible de evitar? Si no se hubiera permitido el acceso al crdito, que les hubiera pasado a los bancos con el dinero al 1%? hubieran quebrado si hubieran hecho las operaciones normales con las garantas normales?
Responder 14 feb 2012 10:08 Karma 40 (2 votos) | interesante

Respondiendo a #1:

!Editar alamein |

Pues mira; eso es precisamente lo que decan Hayeck y los liberales de la escuela austraca: que el riesgo del crdito fcil en exceso tiende a aumentar el riesgo de que pasen estas cosas.

Tenemos un sistema bancario que solo puede funcionar de la manera que lo hace porque est basado en la moneda fiduciaria y con el apoyo de un banco central esto, una agencia de planificacin central monetaria creada por el gobierno. Los bancos centrales proporcionan liquidez a los bancos privados, lo que les permite ampliar la oferta de dinero de una manera coordinada, creando burbujas financieras e inmobiliarias. Pero lo ms importante, los bancos toman dinero a un tipo de inters rebajado artificialmente por el banco central y lo usan para especular. El dramtico aumento en el precio de las materias primas y productos agrcolas desde el ao 2008 es bsicamente el resultado de la inflacin creada por los bancos centrales. La consecuencia ms perversa de este proceso inflacionario inducido por el gobierno es que se redistribuye la riqueza de la clase media y los pobres a los ricos las lites financieras y los gobiernos, para los que la inflacin acta como un impuesto oculto. Los "indignaos" por la desigual distribucin de la riqueza deberan prestar ms atencin a la inflacin creada por el gobierno, s leyeron bien, por el gobierno, no el Capitalismo, porque sta es, de lejos, una de sus causas centrales y el origen del poder del dinero que condenan. Es sorprendente hayan pasado por alto el papel fundamental y destructor de los bancos centrales en la economa mundial. No slo crean dinero de la nada: es con ese dinero, que nadie se gan, y mucho menos nadie ahorr, con el que especulan las lites financieras, sino que tambin cumplen la funcin de prestamista de ltima instancia. Esto significa que cada vez que un banco ha sido irresponsable o mal gestionado, en lugar de permitir su quiebra, (que eso sera el Capitalismo que quieren abolir) al igual que cualquier otra empresa en la economa real, el banco central rescata el banco irresponsable con el dinero recin impreso. Adems de este incentivo perverso, los bancos trabajan bajo un sistema de reserva fraccionaria, que les permite operar con muy bajas reservas de capital, con lo que sus propietarios tienen poco que perder si el banco quiebra, esto quiere decir que por cada centavo en depsito real en un banco, crean 30 o 50 o 90 centavos de dinero que nadie deposit, nadie ahorr. Como resultado, los gerentes de los bancos tienen un poderoso incentivo para participar en actividades altamente especulativas, que son muy rentables para ellos y para los accionistas, pero igualmente perjudiciales para las personas comunes y corrientes que terminan pagando la factura a travs de rescates y la inflacin. Quin es el culpable de todo esto? El gobierno y su brazo financiero, la Reserva Federal. De hecho, el libre mercado aboga justamente por lo contrario: competencia abierta entre los bancos sin organismo de planificacin central monetaria, quiebra de las empresas que han sido irresponsable y mal gestionadas; moneda fuerte, que asegure el poder adquisitivo del dinero del pueblo, y no connivencia corrupta entre gobierno y lites econmicas. Ahora comprenden porque las elites financieras y el gobierno son como la ua y la mugre? Aquellas no existiran sin la leyes, el dinero fiduciario, la reserva fraccionada y la facultad del banco central de crear la cantidad de dinero que le venga en gana.
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14 feb 2012 16:00 Karma 18 (2 votos) | normal

Respondiendo a #6:

!Editar krugman |

Esa gente toma de Wicksell la idea de una tasa de inters natural, donde se encuentran la oferta y la demanda de dinero. Desgraciadamente se olvidaron de mencionar otra gran aportacin de Wicksell: sin la intervencin del gobierno la riqueza generada por el crecimiento quedara en manos de los que ya dispusieran de ella previamente Se puede discutir esa evidencia? Otra cuestin importante que olvidaron Friedman y Hayek es que los bancos centrales "pretenden" controlar la oferta de dinero. Eso era as en los ochenta, cuando empez esto, ahora ya no es cierto.
Responder 14 feb 2012 21:28 Karma 10 (2 votos) | normal

Respondiendo a #9:

11

!Editar alamein |

"sin la intervencin del gobierno la riqueza generada por el crecimiento quedara en manos de los que ya dispusieran de ella previamente Se puede discutir esa evidencia?" Para empezar, decir que la intervencin del gobierno distribuye la riqueza es una afirmacin en el mejor de los casos discutible: Las trasnacionales de todo el mundo le pagan a los gobiernos de todo el mundo en cada ao ms dinero que el de toda la deuda de EUA, Grecia, Italia, Espaa, e Islandia juntas.

Alguien ha visto por ningn lado que los gobiernos hayan usado ese dineral en sacar de la pobreza a alguien??? Para seguir: S se puede discutir esa "evidencia" muy fcilmente: en los tiempos del capitalismo superexplotador un Rockefeller que paso hambre en su juventud y empuo el pico y la pala se eriqueci de lo lindo. Y yo pregunto: Es que Rockefeller posea previamente esa riqueza cuando pasaba hambre? En nuestros tiempos en una venta de garage fundan una Apple Computer y le dan en toda la boca a una supermepresa como la IBM. Y es que los que fundaron Apple eran dueos previos de esa riqueza? Por el contrario; Quin es el ciudadano mr rico del mundo? Pues el mejicano Carlos Slim. Desde los aos 70 en adelante, se llevaron a cabo privatizaciones en Amrica Latina. Pero en la mayora de los casos, lo que se hizo fue transferir monopolios pblicos a manos privadas. El ms evidente ocurri con Telfonos de Mxico (Telmex), comprado por Slim. Los mexicanos no pueden elegir entre diferentes compaas proveedoras de ese servicio y la consecuencia ha sido que sufren las tarifas telefnicas ms elevadas del continente. Sus habitantes pagan tres veces ms por el uso de sus celulares que en Suecia y Dinamarca. Por lo tanto es claro que los consumidores son compulsivamente obligados a aumentar el patrimonio del seor Slim. Estos dos ejemplos ilustran que no todos los monopolios son iguales. Y que el problema es causado por la interferencia del poder poltico en la economa. En un mercado libre, la nica fuente de prosperidad personal es brindar a nuestros semejantes los bienes y servicios que ellos desean en ese momento. Esta realidad lleva implcita la posibilidad de movilidad social. Y es por eso que en los lugares donde las reglas de juego son claras e iguales se admira a las personas ricas y son tomadas como ejemplo. En cambio, donde prevalece el mercantilismo e intervencionismo, las influencias polticas bloquean la competencia.
Responder 15 feb 2012 01:05 Karma 23 (1 voto) | normal

Respondiendo a #6:

13

!Editar Mip Iglesias |

el problema es la concentracin de dinero, y por ende de poder, da igual que sea en manos de estado, en manos de oligopolios que utilizan al estado, o en manos de oligopolios sin estado
Responder 15 feb 2012 08:57 Karma 25 (1 voto) | normal

Respondiendo a #13:

14

!Editar alamein |

Muy cierto, pero en un mercado libre la competencia por lo menos tiende a emparejar en lo posible ese problema, en un gobierno monopolista, sin competencia alguna, no: se suele olvidar que el estado es por definicin el peor de todos los capitalistas posibles: el ms monopolista, el que usa tu dinero (Los impuestos son precisamente por eso "dineros pblicos) y encima el que tiene la mquina de imprimir billetes de la que echar mano cuando las cosas se ponen mal.
Responder 15 feb 2012 14:21 Karma 8 (0 votos) | normal

Respondiendo a #11:

16

!Editar krugman |

Haca tiempo que no me respondan con el argumento pues yo tengo un primo que. La verdad, con el incremento brutal de la desigualdad a nivel global que se ha producido en los ltimos 30 aos, poca gente estara por defender tu postura. Yo tambin tengo un primo que se ha vuelto muy pobre en estos aos, pero

prefiero hablar de la generalidad y no de una persona concreta. As que aqu te dejo esto para que le eches un vistazo. Un artculo sobre EEUU http://elsa.berkeley.edu/~saez/saez-UStopincomes-2008.pdf Lo mismo a nivel mundial http://elsa.berkeley.edu/~saez/berkeleysympo2.pdf Artculo sobre desigualdad de la OCDE http://www.oecd.org/dataoecd/60/44/41547484.pdf La actuacin del estado, segn tu es discutible, artculo del FMI al respecto http://www.imf.org/external/pubs/ft/sdn/2011/sdn1108.pdf Qu medidas recomienda para reducir o para que no se contine incrementando la desigualdad? Por ltimo un artculo de prensa http://www.expansion.com/2011/05/05/economia/1304546592.html teniendo en cuenta que el salario avanza 80 euros anuales entre 2.000 y 2.010 pero que ahora hay mucho ms desempleo y que queda lo peor del ajuste, con bajadas de sueldos Cmo se ha incrementado el ingreso de los trabajadores?
Responder 15 feb 2012 15:43 Karma 10 (2 votos) | normal

Respondiendo a #16:

20

!Editar alamein |

Vayamos por partes, que dira Jack el Destripador.

Para empezar: lamento no poder responder los links en ingls porque durante algunos aos no podr hablar ese idioma: estoy aprendiendo (tengo dificultades de aprendizaje con lenguas extranjeras: por eso sigo un curso especial) pero tardar en lograrlo. Cuando lo haga te informar de ello y entonces s me podrs enviar artculos en ese idioma. Sobre lo de "Haca tiempo que no me respondan con el argumento pues yo tengo un primo que. Pues creo bastante evidente que ni Rockefeller ni Slim son primos mos. (eso quisiera, puedes creerme) as que lo ampliare un poco: si revisas los origenes de los grandes capitalistas americanos en el perodo histrico comprendido entre 1850 y 1930 descubrirs que ms del 70% eran ex proletarios, Jim fisk, Dan Drew, Jay Gould, Andy Schwab, Dale Carnegie y Henry Ford Sam Insull, Edison, etc, todos ellos provenan del seno de la clase baja (ojo: no de la alta) y en ese perodo histrico el gobierno NO intervena mucho que digamos comparado con ahora...yo creo que ese es un dato bastante emprico. Y es que eso no refuta en la realidad de los hechos la teora de que "sin la intervencin del gobierno la riqueza generada por el crecimiento quedara en manos de los que ya dispusieran de ella previamente"??? (Si estoy equivocado dime en que: si en que la mayora de los orgenes de los grandes capitalistas de esa poca no eran mas bien bajos, o en que el gobierno de entonces no intervena mucho. Si no estoy equivocado en ninguna de las dos cosas haz el favor de contestarme la pregunta).
Responder 15 feb 2012 23:50 Karma 8 (0 votos) | normal

Respondiendo a #20:

23

!Editar krugman |

Ya s que no son tus primos, me refiero a que en esa poca haba millones de personas (incluso quizs mil millones) por qu nos fijamos en una o en 20 habiendo tantas? por qu fijarnos en Slim si somos 7.000 millones? Tambin ahora en China hay algunos nuevos ricos que antes no lo eran, eso tiene su explicacin segn la economa capitalista. Marx enunci un principio que se llamaba "incremento sostenido de la concentracin del capital" eso es lo

que hizo Rockfeller, eliminar a todos sus competidores (el mercado) hasta fundar un monopolio capitalista en refino y distribucin de crudo. No me extraa que sea la mayor fortuna de la historia en trminos reales. Marx ahora es politicamente incorrecto pero su principio sigue siendo valido y se ensea en las escuelas de negocio ahora conocido como "las cinco fuerzas de Porter" (en realidad debera llamarse las cinco fuerzas de Marx), basicamente te explica 4 formas de eliminar la competencia ya que segn Porter "un sector es ms lucrativo cuanta menos competencia". Los ejemplos que has puesto son ejemplos palmarios de concentracin de la riqueza, si bien en este caso se evidencia una movilidad social. Se puede dar movilidad social, sobre todo en paises emergentes y en sectores econmicos nuevos (como internet), pero en general es escasa. Lo que muestra Pikety (por cierto que tenas dos link en castellano) es que durante los ltimos 15 aos en general la economa ha crecido, eso quiere decir que el ingreso nacional ha crecido. Pikety muestra que el 1% de la poblacin se ha comido el 52% del incremento del ingreso. Lo que no muestra Pikety es que este es un proceso acumulativo, es decir, se acelera con el tiempo, dentro de 10 aos el 1% ms rico se comera el 80% del incremento del ingreso o quizs todo.
Responder 16 feb 2012 08:32 Karma 10 (0 votos) | normal

Respondiendo a #23:

26

!Editar alamein |

Te felicito por tu respuesta muy bien razonada y te tomas la molestia de leer lo que te escriben. Efectivamente, son casos de concentracin de riqueza, pero como t mismo has reconocido tambin de movilidad social. Lo que yo quera era limitarme a refutar la afirmacin de que "sin la intervencin del gobierno la riqueza generada por el crecimiento quedara en manos de los que ya dispusieran de ella previamente" ya que como t mismo has visto no siempre se cumple.

Permteme pues, mostrame escptico en cuanto a la facultad del gobierno para distribuir riqueza: lo que hace es quitarla a las grandes compaas para quedarse con ella. Eso satisface la necesidad emocional de "castigar" a las compaas ricas, pero no se traduce en riqueza para el ciudadanito de a pie. Slo el 0.00000000001% de lo que se cobra en impustos se usa para distribuir riqueza: el otro 0.9999999999% se emplea en pagar mariscadas para los polticos, financiar campaas mdiaticas multimillonarias, para las elecciones, y pagar funcionarios prasitos amn de robos para los polticos peces gordos. (tan slo en europa el ISR medio es superior al 40% ya te imaginars la cantidad de capital que han destruido). Si tienes dudas... Porque no les preguntas a las primeras 10 personas que pasan delante de tu casa "seor(a) Ud. cree que el gobierno ha usado el dinero de los impuestos en estos ltimos 10 aos en sacar de la pobreza a los ciudadanos espaoles ms necesitados"? a ver que te responde la voz del pueblo entonces, ah??? OJO: no te lo pregunto por sarcasmo, ni por puro cachondeo, ni por tomadura de pelo. Me gustaria que la pregunta fuera un chiste, desgraciadamente para t y para m es una (trgica) realidad. Yo no le veo maldita la gracia a la pregunta por ningn lado. Y por eso, precisamente, porque me parece una pregunta muy seria, te invito a que te la tomes en serio y me la contestes seriamente. El tema de las 5 fuerzas, comoquiera que lo aludes tambin en tu otro post, te lo contesto all.
Responder 16 feb 2012 23:08 Karma 8 (0 votos) | normal

Respondiendo a #26:

29

!Editar krugman |

Claro que s que no siempre se cumple, toda Cosmovisin necesita sus dioses, sus Steve Jobs, un tipo aclamado por forrarse creando juguetes para adultos sin mover un dedo para paliar la explotacin de los trabajaodres que fabrican sus productos. Pero eso es una digresin, la movilidad social es muy reducida, est estudiado por sociologos y antropologos como Marvin Harris y es una consecuencia de la economa capitalista porque en una economa de mercado

quien se equivoca, quien no es eficiente, quiebra, en el capitalismo en general no. No hables de los fabricantes de espadas troyanos porque ellos trabajaban en una economa de mercado, no es comparable. En el siglo XIX no se pudo comprobar si Rockfeller se equivocaba o no, ya que logr que encarcelaran a su principal competidor con acusaciones falsas, claro que hay que ser crtico con el estado y las instituciones, siempre hay un capitalista detrs para corromperlas. Una vez eliminada la competencia ya no hay que preocuparse por la tecnologa, ni por los provedores, ni por los clientes. La utilidad para la sociedad es nula. Si solo es 0,99% de los impuestos se pierde en mariscadas podemos estar satisfechos. Voy a suponer que queras decir el 99%, en ese caso te dir que es mentira podran pagar tus padres la educacin que has tenido? Los mios no. Gracias a gente como t la movilidad social continuar reducindose hasta ser infinitesimal ya que sin educacin pblica los hijos de pastores continuarn siendo pastores, supongo que ese es el objetivo y las pensiones? el desempleo? El ISR medio no es del 40% ni de coa. Bueno, en primer lugar decir que "imagina cuanto capital han destruido" es una barbaridad como un piano, pero eso te lo contesto despus. Respecto al impuesto a los beneficios slo lo pagan aquellos que se mueven en la economa de mercado. Los capitalistas cero patatero. Entra en la CNMV y coge datos de cualquier empresa del IBEX a ver lo que ha pagado: el 1%, algunas el 10%, una cosa es el tipo nominal, que se ha ido reduciendo mucho y otra el real. Un impuesto al beneficio no es destruir capital, slo hay que mirar la historia y ver que los grandes proyectos nunca se realizaran por iniciativa privada. Desde el ITER hasta el canal de Panama. Una mentira muchas veces repetida no se convierte en verdad. Si yo me fuese al barrio ms pobre, con la gente ms fracasada de Espaa y preguntase que piensan de sus vecinos me diran que son basura (eso si, l no, l ha tenido mala suerte). Es parte del impacto de la Relaciones Pblicas y otras tcnicas publicitarias. A la gente se le repite constantemente que el exito o el fracaso es una cuestin individual, pero es falso. Que exista movilidad social gracias a la produccin de bienes en aquellos sectores que por su novedad no estn ferreamente controlados por capitalistas no quiere decir que exista un "infinito" mundo de posibilidades como dicen constantemente. Las posibilidades son mnimas, los Rockefeller, 4 o 5 generaciones despus siguen siendo multimillonarios y estn en puestos clave de ese "estado" tan malvado. Capitalismo y estado son indisolubles, los capitalistas necesitan y usan el estado en su provecho para eliminar la competencia o para salvarse de la quiebra, o para que se promulgen leyes a su favor y en contra del mercado. En definitiva, lo que hay es un acaparamiento de clase, se asciende y all se quedan, defendiendo sus privilegios, y esto no es exclusivo de Rockfeller, est estudiado por antropologos y sociologos, la cultura elitista, los clubs de millonarios, etc, etc que hacen, como se relacionan, como se educan? de una forma clasista. Eso se llama "la patada en la escalera". La forma ms fcil de mantenerse en la cima cuando se ha ascendido es dar una patada en la escalera por la que se ha subido. Meritocracia cero. Clasismo 100%

Responder 17 feb 2012 09:29 Karma 10 (0 votos) | normal

Respondiendo a #26:

30

!Editar krugman |

Un ejemplo del impacto de las Relaciones Pblicas. Hace unos meses sali un artculo con un titulo que era ms o menos "Por qu Grecia est en quiebra?" y luego contaba un montn de mentiras que no resisitan un escrutinio de 5 minutos, cmo que tenan 4 veces ms profesores por alumno que los finlandeses. Un 400%, tela. La realidad es que tienen un 18% ms. El artculo contena un monton de mentiras ms y sali en El Mundo, Expansin y a nivel internacional en Reuters. Estos medios privados publican mentiras y no se molestan en contrastar los datos. No creo que sea tan difcil saber cuantos profesores hay en Grecia. No s cual es el problema de grecia porque no lo he estudiado. En el caso de Espaa e Irlanda ha existido un problema de sobreinversin alimentado por flujos de capital extranjero. El endeudamiento exterior del sistema financiero ha propiciado una expansin del crdito interno y el alza del precio de los activos. El sistema financiero ha quebrado y la caida de ingresos fiscales que provoca toda quiebra bancaria ha hecho necesario una consolidacin de las cuentas pblicas. No exista problema de dficit, lo que ha existido es una mala poltica econmica, tanto a nivel espaol, como europeo, como mundial. Pero en general no es por el derroche de los estados y quien niegue esto miente como un bellaco.
Responder 17 feb 2012 09:49 Karma 10 (0 votos) | normal

Respondiendo a #29:

32

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alamein |

En mi post anterior te felicit por leer con cuidado lo que te escriban: esperaba un debate de ideas sin descalificaciones personales. Me equivoqu. Para empezar no entiendo tu objecin al ejemplo de las espadas de bronce so pretexto de que eso es libre mercado y no capitalismo. 1.Es que pretendes argumentar que en capitalismo eso no pasa??? Pues entonces amos, hijo quin te entiende. Segn t la amenaza de productos y servicios sustitutivos es uno de los puntos de Porter que las empresas usan para enriquecerse sin devolver nada a la sociedad y sin que esta se beneficie del mecanismo de mercado. (Debe ser que Apple, Google, Microsoft, Intel, Wal Mart o Inditex no dan nada a la sociedad. S, debe ser eso. Sobre todo Google cuyos servicios son gratis.) yo te digo que eso no pasa slo en el capitalismo sino en todos lados. Siempre. Antes y ahora. (De hecho te presento el caso de las espadas precisamente como algo que pas una burrada de aos antes del capitalismo) y me sales con que no vale, segn t porque eso es economa de mercado y no capitalismo. 2.Es que no lees lo que te escriben o qu??? Por lo dems si entrevistas a la gente de ms xito en Espaa en La Moncloa todos te dirn que los dems gobiernos fueron un desastre. (Eso s, el de ELLOS no, al de ellos lo que le pasa es que ha tenido mala suerte). O sea, lo mismo dicen los de ms xito que los de menos. Ahora bienA quin le toca decidir si lo hacen bien, mal, o regular, a ellos o al pueblo soberano? Yo creo que a los gobiernos los debe juzgar el pueblo O no? As que si el pueblo piensa que no usan el dinero de los impuestos para sacar de la pobreza a los necesitadosQuin tiene razn segn t; ellos o el pueblo? 3.ES QUE PRETENDES DECIRME QUE LA OPININ DEL PUEBLO NO VALE PARA NADA??? Pues entonces s que coincido contigo: una mentira mil veces repetida no se convierte en verdad. Yo no tengo hijos, pero si t crees que el estado les va a dar a los tuyos una educacin que les permita competir en igualdad de condiciones en el campo laboral con el hijo de un rico que fue a Harvard, lo nico que puedo decirte es que me parece muy ingenuo de tu parte. A m me gustara vivir en una sociedad donde mis hijos recibieran la misma formacin que en Harvard sin yo pagar ni un euro. De quin es la culpa de que no sea as? Pues es del estado ladrn que slo invierte una pequea parte del dinero que recauda en educacin y el resto se lo queda. Y porqu lo hace? Pues porque al estado nadie lo regula. Hay leyes para proteger al consumidor (malas, pero las hay) pero no las hay para proteger

al contribuyente, para que el estado no le pueda robar. Y fjate: si a m no me gusta la comida del McDonadls pues no como all. Pero si no me gusta la educacin que el estado les da a mis hijos, estoy obligado a aceptar lo que el estado me da, a menos que tenga con que pagar algo mejor. 4.Y es que eso no es la quintaesencia del supermonopolio ms descarado??? Y quin lo sufre? El ricachn que tiene con qu pagarle a su hijo la cuenta de Harvard o el pobre ciudadanito de a pie que no puede? Me dices que los socilogos y acadmicos dicen esto y aquello. Te invito a que hagas una investigacin muy simple: 5.Porqu no le preguntas a el acadmico que t quieras dnde prefiere dar clase: en una universidad para ricachones estilo Harvard o en una para el hijo de Don Prez y Doa Juanita a ver que te dice entonces??? Dices que Steve Jobs se enriqueci explotando a sus trabajadores. Pero Jobs estaba obligado, quisiera o no, a pagar ms o menos lo mismo que la IBM o la Microsoft a sus trabajadores. Pero el estado ni de coa le paga a ningn acadmico que le d clase al Hijo de Don Prez y Doa Juanita lo mismo que le paga Harvard a CUALQUIERA que de clase all. 6.Y eso no es explotacin descarada contra el trabajador por parte del patrono??? No ser por eso que ningn acadmico quiere dar clase all si puede hacerlo en Harvard? A eso lo llamo yo destruccin de capital: si el estado quiere gastar en caones o en mantequilla perfecto. Pero si gasta en malos caones o mala mantequilla esta destruyendo capital. Y si gasta en mala educacin para tus hijos, entonces esta destruyendo capital. Te enumer 6 preguntitas para que las respondas punto por punto. (Estn enumeradas para que me des 6 respuestas, Eh? No sea que te olvides de responder alguna: quiero 6 respuestas no te hagas el bobo) Si tienes la razn de tu lado nada ms fcil que sacarla a relucir: contstamelas todas a ver si eres tan machito. Si no lo eres, puedes esconderte sin dar la cara y quedar en evidencia delante de todo el mundo demostrando que no tienes con que responder y por eso te escondes: porque no puedes refutar lo que te digo y te tienes que ir llorando y corriendo precisamente porque no tienes con que responderme. En una cosa s estoy de acuerdo contigo: el estado actual no promueve la libre competencia ni la economa de libre mercado; se encompincha con los oligopolios para un liberalismo para oligopolios y lo hace precisamente porque al estado nadie lo regula: cuando juega al capitalista interviniendo el mercado nadie lo controla A EL. Si hubiera libre mercado DE VERDAD y la accin del estado estuviera sujeta a regulaciones para evitar que se comportara

precisamente como el ms monopolista de todos los capitalistas otro gallo cantara. Pero al estado le gusta mucho jugar a decir que es Robin Hood, que roba a los ricos para dar a los pobres. (En realidad roba a los ricos para quedrselo l) Y que l s nos va a dar un servicio justo, que el s nos va a hacer bien todo lo que los capitalistas nos hacen mal.y as nos va. Por eso le puedes preguntar a cualquiera, a CUALQUIERA si el estado usa el dinero de los impuestos en sacar de la pobreza a alguien y en todos lados te respondern lo mismo. Si para ti eso es una mentira, es que t ests ms all de toda posibilidad de ayuda.
Responder 19 feb 2012 01:32 Karma 8 (0 votos) | normal

Respondiendo a #32:

33

!Editar krugman |

1. Claro, es una de las caractersticas intrnsecas de la economa capitalista. No es algo que yo argumente, es algo que se ha observado desde el siglo XIV hasta hoy y es una de las diferencias bsicas entre una economa de mercado (entendiendo economa de mercado como mercado libre) y capitalismo. La amenaza de productos sustitutivos es una de las fuerzas que usan las empresas monopolistas, concretamente eliminar esa amenaza. Por eso pueden segn Porter capturar ms beneficio porque pueden vender peores productos y a un precio ms caro. Microsoft es un buen ejemplo, segn t aporta mucho a la sociedad, pero a alguna gente le fastidia que no puedas adquirir un porttil sin pagar 120 euros de licencias a esa empresa compras un ordenador o compras software? 2. La razn es una. La verdad es un concepto agonstico, slo se puede percibir su rango privilegiado en el seno de una confrontacin. 3. La opinin del pueblo es la que decide por ejemplo quien gobierna, evidentemente sirve para eso y para ms cosas, eso no quiere decir que tengan razn. Hay una realidad objetiva, lo que en sociologa se llama etic, por otro lado est la cultural, emic. Segn los hechos emic, el mundo es una gran manzana lista para que alguien valiente, hbil, etc, le de un buen bocado. La realidad etic es que si en ese guetto tomamos 10 personas, valientes, hbiles, trabajadoras e inteligentes 9 de ellas permanecern all, o en barrios similares toda su vida, por la falta de oportunidades.

Entonces lo que permite perpetuar las instituciones de clase es el estado ladrn? Eso no concuerda con la realidad etic, los lugares donde esas instituciones clasistas han tenido un desarrollo ms dbil, casi marginal, son sitios donde se pagan muchos impuestos (pases nrdicos) y el estado ha ofrecido una educacin de calidad a un porcentaje enorme de la poblacin. 4. No. Que haya una educacin pblica de calidad no quiere decir que deba ser nica. El problema aqu es el inters de algunos en que no exista tal calidad con dos fines: hacer negocio con la educacin (cuanto peor sea lo pblico con mayor probabilidad pagar por algo que sea un poco mejor) y dar una patada a la escalera, para lo que se necesita crear instituciones de clase. 5. No s que ganara con ello. Los acadmicos tienen sus preferencias individuales: prestigio, dinero, vivir cerca de su familia. No me extraara que muchos eligiesen dar clase donde son mejor pagados. No entiendo que nos aporta ese argumento dentro de este debate. Jobs no paga lo mismo que Microsoft, no es lo mismo ensamblar piezas en una factora en China que teclear smbolos en una oficina de Dubln. Jobs ha capturado una parte mayor del beneficio buscando pagar el salario mnimo de subsistencia (la conocida ley de hierro de los salarios de Ricardo) y le ha importado un pimiento si sus trabajadores eran explotados hasta el suicidio. 6. En primer lugar, puedo contestar a las preguntas que me de la gana, esto no es un examen, ni obtengo un beneficio por contestar. Veo que te has puesto ms nervioso de la cuenta, expresiones como machito o hacerse el bobo no se que pintan en este debate. Creo que el estado paga un salario a los docentes superior al de subsistencia (que es el que paga Jobs) por lo tanto no considero que realice ningn tipo de explotacin. Cobrar impuestos no es destruir capital. Los capitalistas estn muy contentos de pagar para que exista una polica y un ejrcito y legisladores que legislen a su favor y otras cosas. El problema viene cuando parte de lo que pagan se usa para instituciones que van en contra de sus intereses de patada a la escalera, como la educacin y la salud de amplias capas de poblacin. Efectivamente, un estado encompinchado con los oligopolios es una realidad etic, desde el siglo XIV hasta ahora con honrosas excepciones. En ocasiones el estado si ha conseguido independizarse un poco ms del dominio de los capitalistas, pero rpidamente estos contraatacan para recuperar cada vez ms parcelas de poder. Este es un proceso que se est desarrollando ahora en todo el mundo, por ejemplo. Sin embargo, la realidad etic no es que no exista libre mercado porque exista el estado, no existe libre mercado por las propias leyes del capitalismo y la aplicacin de las 5 fuerzas de Porter. En ocasiones el estado puede proteger a la economa de mercado y evitar que los capitalistas destruyan cada vez ms sustratos de esta, pero normalmente esos periodos se suelen asociar a fuertes convulsiones sociales como La Gran Depresin o la I y II Guerra Mundial.

Parece que consideras la opinin pblica como garanta absoluta de verdad. Si la opinin pblica piensa que las manzanas en vez de caer flotan eso no hace que las manzanas dejen de caer. En todo caso, que la opinin pblica piense que las manzanas flotan lo que nos indica es el fuerte grado de implantacin de una serie de ideas emic propagadas a travs de diversos mecanismos como la publicidad, o la explotacin de forma capitalista (y no de mercado) de la industria de la informacin y los contenidos. Un saludo.
Responder 20 feb 2012 10:13 Karma 7.5 (1 voto) | normal

Respondiendo a #33:

34

!Editar wolbachia | manualdesupervivenciadelespeciehumana.blogspot.com/

Buenos das krugman y a todos, me podras pasar bibliografa donde se desarrolle esta idea de mercado libre versus capitalismo? Estoy aprendiendo economa y me interesa bastante el tema. Gracias de antemano
Responder 21 feb 2012 12:22 Karma 5 (0 votos) | normal

Respondiendo a #34:

35

!Editar krugman |

"Civilizacin material, economa y capitalismo" de Fernand Braudel. Es una obra faranica y de historia, aunque logicamente luego ha sido interpretada por economistas. La interpretacin de Braudel es clara, inexorable e induscutible, puesto que se basa en un conocimiento enciclopdico, un anlisis de la vida material y econmica exhaustivo y total. Peligrosa en el sentido en que lo son las

ideas con ese rango privilegiado de veracidad. Braudel est considerado adems uno de los ms grandes historiadores del siglo pasado junto con Wallerstein, al que influy enormemente. Tambin a ttulo personal te recomiendo el blog independiente "La proa del Argo" Un fuerte abrazo.
Responder 21 feb 2012 13:11 Karma 10 (0 votos) | normal

Respondiendo a #35:

36

!Editar wolbachia | manualdesupervivenciadelespeciehumana.blogspot.com/

Muchas gracias krugman!

Responder 21 feb 2012 15:22 Karma 5 (0 votos) | normal

Respondiendo a #33:

37

!Editar alamein |

Te felicito por tu habilidad para amontonar tantas palabras sin responder absolutamente nada y encima pretender hacer creer que estas contestando algo. En primer lugar si hay un mercado en el que los productos alternativos sean indispensables para el xito de la compaa es el de la computacin. A cada rato sacan uno nuevo. En cuanto a Microsoft es la pruba mxima de que eso es una constante en el capitalismo: Porque la IBM fue imptente para evitar el surgimiento de Microsoft cuando Bill Gates era un novato sin grandes capitales

para invertir? Porqu no pudo evitar que fuera el, Bill Gates el que se forrara con los productos alternativos que sac al mercado para competir con la IBM si (segn t, en tu mundo de fantasa) las grandes empresas siempre consiguen bloquear esos productos alternativos y arruninar a esos competidores antes de que nazcan? ah, otro detalle: las computadoras se han abaratado Porqu no investigas cunto costaba tener una en 1982 y cunto cuesta ahora? Eso por no decir nada de que cosas puede hacer la de ahora que la de 1982 no poda hacer. Se necesita ser bruto para decir que no surgen productos alternativos nuevos porque las grandes empresas los bloquean. Date por aludido si quieres: esos son los hechos. Te pregunt si no leas lo que te escriben. Lo hice porque el alegato que mencion es que esos puntos de porter se han intentado usar siempre con capitalismo o sin l, con grandes empresas o sin ellas, siempre existe la intencin de usarlos hasta donde sea posible. Y t me decas que el ejemplo de las espadas no vala porque no se haba producido en el capitalismo, lo que me obliga a preguntarte si es que no lees lo que te dicen. Con esa respuesta que no responde nada me confirmas que no slo no lees lo que te escriben, sino que adems no te importa no responder en lo absoluto amontonando palabras que no vienen a cuento ni tienen realcin alguna con la pregunta. Si segn eso el ciudadano piensa que el dinero de sus impuestos esta siendo bien utilizado por el estado (lase que el estado no los esta estafando ni explotando al usar su dinero para lucrarse l mismo igualito que los capitalistas) te doy la razn. Pero el hecho es que no es as. Se necesita ser bruto para creerlo. Date por aludido si quieres: esa es la realida. Sobre los estado escandinavos: Antes y despus de la crisis financiera de 2008, el gobierno mantuvo una poltica fiscal prudente, reduciendo sustancialmente la deuda en tiempos de abundancia. En los ltimos cuatro aos, los impuestos, especialmente aquellos que dificultaban la creacin de empleo, descendieron mientras que los subsidios que fomentan la holgazanera fueron reducidos, con excelentes resultados. A su vez, los bancos privados han capeado la tormenta financiera gracias al repunte de los pases blticos Qu irnico que el astro que brilla en este oscuro firmamento sea Suecia, considerada durante mucho tiempo un paraso socialista. Dej de serlo hace mucho tiempo, como ojos atentos han observado en aos recientes. Este es un pas donde la educacin y el cuidado de la salud sufrieron el tipo de reforma con el aumento de la competencia y una descentralizacin que devolvi el poder a los padres, estudiantes y pacientes que provoca aullidos en los parsitos del Estado de Bienestar de Estados Unidos y varias naciones europeas. En 2009, el gobierno ampli las reformas: los pacientes ahora son libres de elegir sus centros de atencin y las empresas privadas son libres de entrar en el sistema como proveedoras de servicios de salud primarios Los suecos construyeron un modelo altamente intervencionista durante parte del siglo 20 porque haban acumulado, desde el siglo 19, una cuanta extraordinaria de capital debido a sus negocios innovadores. Su auge emprendedor estuvo en parte enraizado en una historia de estructuras construidas desde la base social una tradicin de Estado de Derecho y un campesinado acostumbrado a la propiedad privada que salvaron a Suecia del legado feudal

que en otras partes de Europa preservaron marcadas distinciones de clase. La posterior era socialista consumi parte del capital y socav un montn de energa productiva. Pero una vez que hizo crisis, el modelo fue reformado intermitentemente durante el ltimo par de dcadas. El actual gobierno ha ido ms lejos Sin duda, la experiencia sueca no ha tenido mucha publicidad en el resto de Europa, donde incontables analistas siguen vinculando al pas con un modelo intervencionista que colaps hace dcadas. Un libro de cabecera para comprender estas reformas es Reinventar el Estado del Bienestar, firmado por Mauricio Rojas hoy en Suecia posibilita tu eleccin: te da un vale para que elijas escuela o el hospital, servicios que posibilita, pero que no da el Estado. Se ha introducido un principio de responsabilidad personal que va creciendo con la diversidad, porque cuando hay monopolio, uno no puede elegir. La competencia es bsica para que exista responsabilidad personal. La izquierda en Suecia entendi el problema. No todo el proyecto, pero gran parte. La crisis fue tan grave que nadie dej de entender el mensaje. Ojal que Espaa no tenga que pasar una crisis as para entenderlo. Antes, como toda la izquierda mundial, la izquierda sueca vea una antinomia entre libertad e igualdad y un antagonismo entre sector pblico y privado. Hoy ya no. Entienden que la empresa y la competencia son fundamentales para que no se construyan economas planificadas, que son un lastre. Ahora se dice: responsabilidad pblica por la equidad, pero con una variada produccin de los servicios. Quiere que la gente decida. A la izquierda sueca le cost mucho, pero no les qued otra con la crisis. El gasto pblico lleg al 70% del ingreso nacional, un rcord mundial. Cuando el Estado absorbe tanto, tiene que hacer que funcione; si no, no sale de la crisis. El primer ministro sueco socialdemcrata -el anterior, porque ahora hay una lder nueva, muy interesante-, lleg a decir, como Den Xiao Ping en China que lo importante no es que el gato sea rojo, verde o azul, sino que cace ratones. Y lo dijo en referencia al Estado de bienestar. Lo importante no es que sea de propiedad pblica, sino que la gente reciba bienestar. Descubri una base pragmtica. Si son empresas privadas, magnfico -si lo hacen barato y a la gente le gusta-. as reformas que se hicieron del 91 al 94 con un Gobierno de centro derecha no se cambiaron durante los 12 aos siguientes de poder socialdemcrata. Informate mejor cuando hables de esos pases.
Responder 21 feb 2012 15:37 Karma -2 (2 votos) | flojo

Respondiendo a #33:

38

!Editar

alamein |

Sobre lo de que ensamblar piezas en una factora en China que teclear smbolos en una oficina de Dubln. Efectivamente no es lo mismo...porque el estado chino permite que sus ciudadanos ean explotados mucho ms que el estado irlands. Si para t no es importante que esos acdemicos que tento critican al capitalismo prefieran mil veces dar clases en una universidad capitalista, si ese dato te parece irrelevante, si no ves que ganaras con eso, no lo investigues en lo absoluto. All t. A m me parece que a cualquier persona con sentido comn le merecera la pena averiguar el porqu de esa paradoja. Si a t no te da la gana de averiguarlo sigue como el avestruz: escondiendo la cabeza en la tierra: yo no puedo hacer ms. Sobre la ley de hierro de los salarios me parece que un tal Henry Ford la mand a paseo hace una burrada de aitos ya, Cmo explica eso tu precioso Say? Ah, s, ya s, "la verdad es una, si la digo yo" "lo que digan los obreros que se compraron coches Ford con el dinero del viejo Henry no importa: si ellos dijeran que las manzanas flotas no por eso sera cierto" o alguna otra payasada as, claro.
Responder 21 feb 2012 15:47 Karma -2 (2 votos) | flojo

Respondiendo a #34:

39

!Editar alamein |

Todos los libros de la escuela austraca de economa. Te recomiendo en especial "Accin Humana" de Ludwig von Mises
Responder 21 feb 2012 15:50 Karma 8 (0 votos) | normal

Respondiendo a #39:

40

!Editar wolbachia | manualdesupervivenciadelespeciehumana.blogspot.com/

Ok, gracias alamein!

Responder 21 feb 2012 17:47 Karma 5 (0 votos) | normal

Respondiendo a #33:

41

!Editar atlantico |

Pero es que te contradices a t mismo. Si segn t las empresas que usan esos 4 puntos se enriquecen sin aportar nada a la sociedad pero los impuestos al beneficio no son destruccin de capital y el estado los usa en combatir la pobreza... Es que no es evidente entonces que toda empresa que produzca beneficios y por lo tanto pague impuestos esta aportando beneficio a la sociedad? Creo que vives en un mundo de fantasa divorciado del real donde no se admite la entrada a ms ideas que a las tuyas propias aunque sean contraditorias consigo mismas.
Responder 21 feb 2012 18:13 Karma -5 (2 votos) | flojo

Respondiendo a #33:

42

!Editar

indico |

Yo soy vendedor y si t crees que alguien se puede hacer rico intentado que la gente te pague dinero por un producto o servicio que no les aporte nada slo puedo invitarte a que salgas a la calle a intentarlo. Porque no lo haces? Oye, Porque no averiguas cuanto dinero se gastan todas las empresas del mundo en investigacin y desarrollo todos los aos? Supongo que me dirs: "No s que ganara con eso" por supuesto. Y s, no ganaras nada...excepto ver que se necesita ser bruto para decir que las empresas no compiten unas con otras para sacar a cada rato productos nuevos para competir unas con otras.
Responder 21 feb 2012 18:33 Karma 0 (2 votos) | normal

Respondiendo a #33:

43

!Editar indico |

Yo soy vendedor y si t crees que se puede hacer dinero intentando que la gente te pague por un producto que no le aporta nada, Entonces porque no lo intentas a ver que te tal te va? Porqu no averiguas cuanto pagan las empresas en investigacin y desarrollo en todo el mundo? Supongo que me dirs "No s que ganara con eso" por supuesto. Y s, no ganaras nada...excepto ver que se necsita ser bruto para decir que las empresas no estn sacando a cada rato productos nuevos para competir unas con otras.
Responder 21 feb 2012 18:34

 Karma 0 (2 votos) | normal

Respondiendo a #37:

44

!Editar krugman |

Mi ms sentido psame por continuar sin ni siquiera atisbar con tus palabras el rango privilegiado que tiene la verdad. Insulta lo que quieras, conozco el poder de mis argumentos, as que tus insultos y pataleos me entran por un odo y me salen por el otro. Paso a contestar a todo lo que es contestable (evidentemente no me voy a rebajar a contestar insultos).Por qu la IBM fue impotente para evitar el surgimiento de Microsoft cuando Bill Gates era un novato sin grandes capitales para invertir? Porque la industria de la informtica, era, y sigue siendo un mercado emergente, y aunque sigue una tendencia a la concentracin monopolista esta no ha podido lograrse todava Por qu McDonalds no ha logrado eliminar todos los restaurantes de Madrid? Que el capitalismo siga esa tendencia a la concentracin no quiere decir que se tenga que cumplir en todos los mercados y todas las circunstancias, cada caso debe estudiarse de forma particular. Cuando Microsoft utiliza lo que podramos denominar eufemsticamente el poder de negociacin con clientes para robar 120 euros de cada usuario que compra un ordenador Qu pasara si el usuario pudiese elegir entre un ordenador con un sistema operativo Windows y otro libre y gratuito? Pues que elegira el gratuito y se ahorrara 120 euros. Imagnate todo el capital que est destruyendo Microsoft robando 120 euros a cada persona que compra un ordenador. En el mundo real, el que describe Fernand Braudel despus de analizar de forma exhaustiva 400 aos de historia econmica las grandes empresas no consiguen bloquear todos los productos, eso no quiere decir que no bloqueen muchos y que se siga una tendencia acumulativa a cada vez bloquear ms. En el mundo hiperideologizado de Camino a la servidumbre se parte de axiomas ad-hoc para realizar una construccin intelectual abstracta, desconectada de la realidad que han descubierto los historiadores, y como esa construccin abstracta tiene puntos de conexin con la realidad, se toman esos puntos como el todo. De esa forma se obtiene una representacin del mundo que no solo no es holstica, sino que es marginal. Cuando esa visin marginal se confronta con visiones completas de la realidad, surgen las rabietas y las pataletas como la que tu tienes y el recurso a argumentos cada vez ms axiomticos o ms exticos. Y es que la ideologa, como la que t practicas, es tambin emocional, y duele cuando se ve como lo que es, un edificio quimrico y tambaleante. Que no responda a tus preguntas segn tu estrecho patrn ideolgico no da a las respuestas menos validez, sino todo lo contrario. Que las fuerzas de Porter se hayan usado siempre es irrelevante. El hecho fundamental es que cuando esas fuerzas se desarrollan dentro de la economa de mercado, como en el ejemplo de

los fabricantes de espadas, tienen un efecto beneficioso, como puede ser la sustitucin de un producto obsoleto para las espadas como el bronce. Pero el propio desarrollo de esas fuerzas lleva en si el germen de su destruccin, ya que producen un efecto de concentracin, y una vez lograda esa concentracin cada vez ms beneficio es acaparado por uno y por tanto menos revierte a la sociedad. Y este quitar beneficio a la sociedad puede tener mltiples caras: precios monopolistas, disminucin de la innovacin, bloqueo de productos mejores, menores retornos para la economa de mercado que es proveedora del fabricante capitalista, etc, etc. En efecto, a finales del siglo XIX Rockefeller poda fijar precios para maximizar su beneficio y reducir el de los clientes, poda tambin reducir al mnimo lo que ofreca a los transportistas y poda bloquear cualquier innovacin en su campo. Muerto el mercado, se acaban sus ventajas, esa mano invisible de Adam Smith. Suecia no ha tenido una crisis como la que describes o la que describe Mauricio Rojas en su libro. Suecia ha tenido, al igual que Espaa, un problema de sobreinversin provocado por la desregulacin financiera (solo Canad no ha tenido una crisis financiera en los tres aos siguientes a la liberalizacin del sector bancario) y flujos de capital forneo aprovechando la libertad de movimiento de capitales. Adems no ha tenido una crisis cualquiera, sino una de las 5 grandes crisis (hasta la actual, claro) Las Cinco Grandes Crisis: Espaa (1977), Noruega (1987), Finlandia (1991), Suecia (1991) y Japn (1992); el ao de inicio se menciona entre parntesis. http://mpra.ub.uni-muenchen.de/13656/1/Reinhart_y_Rogoff_2008-1.pdf que su reaccin (y la de Finlandia) haya sido ms adecuada que la de Japn se debe a que dispona de grandes estabilizadores, no solo monetarios sino fiscales. Que el estado haya tenido un problema de insostenibilidad de la deuda y el tipo de cambio se debe al colapso financiero, que incide en la deuda no solo por los costes del rescate financiero sino por la cada brutal de los ingresos fiscales. Que ante esa disyuntiva el gobierno haya emprendido un programa de venta de activos para hacer sostenible sus finanzas no significa, como falazmente argumenta Mauricio Rojas, que la situacin anterior fuese insostenible o poco eficiente. De todas formas, el argumento Sueco, Noruego o Finlands era relativo a la educacin, como la educacin pblica es de calidad, las instituciones elitistas y clasistas, tipo Harvard, histricamente no se han desarrollado, lo cual ha incidido de forma muy significativa en la igualdad de oportunidades y la equidad, ya que a los capitalistas les ha resultado ms difcil dar la patada a la escalera
Responder 22 feb 2012 10:46 Karma 7.5 (1 voto) | normal

Respondiendo a #38:

45

!Editar krugman |

El estado chino permite, efectivamente que sus ciudadanos sean explotados al igual que Jobs, y ambos son responsables. La diferencia es que China es un pas totalitario mientras que Steve Jobs era (gracias a Dios el cncer le dio su merecido) un capitalista que defenda la libertad econmica, desde un punto de vista emic, por supuesto. Desde un punto de vista etic le importaba un pimiento que las personas fuesen esclavas a su servicio. acadmicos que tanto critican al capitalismo lo de critican al capitalismo no estaba en el argumento anterior. Si estamos hablando de acadmicos comprometidos con la verdad y el progreso en cualquiera de sus vertientes, ya sea las ciencias puras o sociales, entiendo que la remuneracin econmica ser para ellos secundario y acudirn all donde tengan ms facilidad para desarrollar su actividad, sea Harvard o Pekin. Si en concreto hablamos de cientficos sociales cuyos descubrimientos ponen en cuestin parte del paradigma artificial actual veo difcil que una universidad clasista y elitista les aporte la mejor infraestructura para el desarrollo de sus investigaciones. Veo difcil que den clase en Harvard, salvo excepciones, claro est. Que la ley de hierro de los salarios la mando a paseo Henry Ford lo dices t, la evidencia objetiva indica que eso es falso puesto que hoy miles de personas ensamblan piezas de dispositivos Apple por un salario de subsistencia.
Responder 22 feb 2012 11:02 Karma 7.5 (1 voto) | normal

Respondiendo a #41:

46

!Editar krugman |

Seamos precisos, todas las empresas intentan utilizar esos 4 puntos, la cuestin es que eso conduce en muchos mercados a una concentracin y cuando eso se produce no es que no aporten nada a la sociedad sino que no aportan la eficiencia de una economa de mercado. Un ejemplo muy claro es la situacin

del refino y distribucin de hidrocarburos en EEUU a finales del siglo XIX. En una situacin de competencia el precio sera X, determinado por el mercado. Una vez acaparado todo el mercado el precio puede ser distinto, el que maximice los beneficios en un monopolio o el del producto sustitutivo, por ejemplo aceite de ballena, eso har que la sociedad consuma menor cantidad de ese producto, en definitiva que menos gente tenga iluminacin y calor con lmpara de petrleo, indudablemente el beneficio social es menor, mucho menor y una intervencin del estado puede hacer que sea mayor. No es que mis ideas sean contradictorias, es que no las has entendido bien, en ningn momento digo que no aporten nada La cuestin es que desde un punto de vista ideolgico se defiende esa economa capitalista como eficiente, en contraposicin con la intervencin estatal, sin embargo esa eficiencia la da el mercado y el mercado es un estrato econmico parasitado por la economa capitalista. Una empresa que aporte un 1% en impuesto de sociedades aporta algo, e incluso ms que el importe de ese impuesto, la cuestin es si esa aportacin es ptima y la respuesta evidente es que no.
Responder 22 feb 2012 12:30 Karma 7.5 (1 voto) | normal

Respondiendo a #43:

47

!Editar krugman |

Reitero mi respuesta al comentario anterior: Seamos precisos, todas las empresas intentan utilizar esos 4 puntos, la cuestin es que eso conduce en muchos mercados a una concentracin y cuando eso se produce no es que no aporten nada a la sociedad sino que no aportan la eficiencia de una economa de mercado. Un ejemplo muy claro es la situacin del refino y distribucin de hidrocarburos en EEUU a finales del siglo XIX. En una situacin de competencia el precio sera X, determinado por el mercado. Una vez acaparado todo el mercado el precio puede ser distinto, el que maximice los beneficios en un monopolio o el del producto sustitutivo, por ejemplo aceite de ballena, eso har que la sociedad consuma menor cantidad de ese producto, en definitiva que menos gente tenga iluminacin y calor con lmpara de petrleo, indudablemente el beneficio social es menor, mucho menor y una intervencin del estado puede hacer que sea mayor.

No es que mis ideas sean contradictorias, es que no las has entendido bien, en ningn momento digo que no aporten nada La cuestin es que desde un punto de vista ideolgico se defiende esa economa capitalista como eficiente, en contraposicin con la intervencin estatal, sin embargo esa eficiencia la da el mercado y el mercado es un estrato econmico parasitado por la economa capitalista. Respecto al I+D mentira si digo que puedo dar una respuesta al 100% en estos momentos. Hay aportaciones en ese sentido de economistas como Kondratiev, pero no las he estudiado a fondo. A nivel preliminar te puedo decir que hay tendencias y contratendencias, la economa de mercado o una economa capitalista en un sector que todava conserva gran parte de sus mecanismos de mercado, por ser emergente o incipiente, muestran gran capacidad para la inventiva y para desarrollar la ciencia de base. Por el contrario los sectores explotados por una economa capitalista madura muestran gran propensin a la produccin de ciencia chatarra, productos absurdos avalados por informes cientficos falsos, como el famoso rGHB de Monsanto. En este sentido te recomiendo el documental Who killed the electric car? en el que se observa como las empresas capitalistas se esfuerzan por paralizar el desarrollo de productos nuevos, incluso cuando eso implica perder beneficios, destruir capital que dira Alamein. La razn de esto es evidente y es la conexin de las diversas multinacionales de distintos sectores como el del automvil y el de los hidrocarburos, facilitada por la libertad de movimiento de capital y por la estructura de propiedad de las empresas, constituida por participaciones negociables en un mercado de valores. Eso explica porque a los propietarios de GM no les importa achatarrar un producto muy caro, perdiendo mucho dinero, si con ello protegen los intereses de las empresas de explotacin de hidrocarburos.
Responder 22 feb 2012 12:57 Karma 7.5 (1 voto) | normal

Respondiendo a #45:

48

!Editar alamein |

Pues veo que no puedes evitar caer en contradecirte a t mismo. El estado chino permite que Jobs explote a los trabajadores, Eso no demuestra la falsedad de tu postulado de que el estado impide que se acumulen grandes capitales a costa de la explotacin de la masa trabajadora? Porque si no es as no s que ser entonces.

Y fjate: el estado chino es uno de los ms poderosos del mundo y china una potencia mundial. Es evidente que si no lo impide es slo porque no lo quiere impedir. Porqu no les preguntas a los obreros chinos que aceptan trabajar para Jobs porqu se dejan explotar si viven en uno de los pases ms poderosos de la tierra y tienen un gobierno mucho ms poderoso todava que lleva dcadas hablando de lucha de clases y de emancipacin para la clase obrera y si tienen tantas empresas del estado que les ofrecen trabajo mucho mejor (o eso se supone que deberan hacer) y sin embargo prefieren trabajar para Jobs y no para esas otras (maravillosas) empresas del estado? Supongo que porque lo que te digan los obreros chinos no te importa: las nicas opiniones que valen son las tuyas.
Responder 23 feb 2012 22:09 Karma 8 (0 votos) | normal

Respondiendo a #48:

49

!Editar krugman |

No hay contradiccin. Braudel entiende la sociedad como suma de distintos agregados que interrelacionan entre si. Capitalismo, mercado y estado son cosas distintas y las mayores fuentes de poder o jerarqua. Durante los siglos XIV a XVIII se relacionan entre si, las ms de las veces apoyndose y a veces estorbandose. Aqu tenemos cosas bien distintas, por un lado la afirmacin de Wicksell, padre de la teora austriaca del ciclo econmico, pero sin la carga ideolgica del resto de autores de esta escuela de que "sin la intervencin del estado los beneficios del crecimiento econmico quedarn en las manos de los que tuviesen riqueza previamente" Por otro lado, la experiencia reciente posterior a la Gran Depresin y a la II Guerra Mundial donde se da una de esas raras ocasiones en las que el estado decide estorbar al capitalismo y propiciar en mayor grado un poco de redistribucin. Y por ltimo, la etapa actual donde nuevamente capitalismo y estado cooperan, tanto en China como en Occidente. Un desarrollo de los hechos coherente con la visin de Braudel y que por supuesto no se podra explicar desde una construccin terica abstracta como es la economa neoclsica o la escuela austriaca de economa.

Respecto a las trabajadores chinos me queda muy lejos preguntarles Por qu no preguntas t a las prostitutas chinas menores de edad que empiezan a inundar los sitios de alterne en Madrid? Es sencillo, te acercas a Madrid, vas mirando la publicidad que se deja en los parabrisas de los coches y si ves anuncios que dicen "latinas", "espaolas", "rusas" los vas tirando, hasta que des con uno que dice "japonesas" o "asiticas", llamas, te acercas al local y les preguntas si prefieren trabajar de puta o para Jobs.
Responder 24 feb 2012 08:27 Karma 7.5 (1 voto) | normal

Respondiendo a #49:

50

!Editar petrossian |

Decir que no haba concentracin de capital ni monopolio en el mercado de la informtica porque era emergente implica un grave desconocimiento de la realidad de esa poca. De hecho, los dos mercados considerados como los ms monopolizados de toda la industria en aqul entonces eran el telefnico y el informtico. Tan es as que la AT&T haba sido demandada por violar las leyes antimonopolio y el 1 de enero de 1984, los servicios locales de AT&T fueron separados en siete Compaas Operativas Regionales Bell, independientes unas de otras, conocidas como "Baby Bells". El valor de AT&T se vio reducido por un 70%. Una demanda similar se produjo contra la IBM la cul tras un largo y carsimo forcejeo legal logr evitar un fallo similar en su contra. Y ese fue un caso muy sonado, en el que los tribunales americanos resultaron violentamente atacados por no haber sabido cumplir con su deber al no haber hecho lo mismo con la IBM.que con la AT&T. A la IBM se la acusaba de vender sus productos ms baratos de lo que costaba fabricarlos simplemente para que fueran tan atractivos para el consumidor que este se abstuviera de comprar los de la competencia: as aunque la IBM vendiera a prdidas, poda bajar las ventas de las otras compaas hasta literalmente llevarlas a la ruina, para obligarlas a salir del negocio, a menos que estuvieran dispuestas a ser tragadas por la propia IBM. Semejantes prcticas de competencia desleal forzosamente exigan que la compaa que las usara tuviera una aplastante concentracin de capital con respecto a las dems. El alegato de la defensa de IBM era muy curioso. Si todos los monopolios vendieran a prdida sus productos ms baratos de lo que costase

fabricarlos el consumidor sera el nico en salir beneficiado. Lo cierto es que el sector informtico era, con mucho, uno de los ms fuertemente monopolizados de la industria y uno de los que evidenciaba la ms fuertemente consolidada concentracin de capitales. Y la IBM controlaba un porcentaje verdaderamente escandaloso de las ventas totales del mercado. Es falso que no hubiera concentracin de capital en los tiempos de la juventud de Jobs o de Gates. Todo lo contrario: la concentracin de capital en ese sector era una de las mayores. Diez aos despus de los respectivos fallos es interesante comparar el rumbo tomado tanto por la AT&T como por la IBM. La primera, obligada a competir bravamente con sus nuevas compaeras en el mercado, desarroll tcnicas ms acometedoras que le permitieron obtener ganancias considerables, mientras que la IBM se entreg a las viejas tcnicas de venta autocomplaciente y tradicional que hicieron que fueran las otras compaas las que le pegaran duro a ella y no lo contrario. La moraleja es que tanto en un caso como en otro lo que vemos es que el capitalismo evolucion de una situacin de fortsima concentracin monoplica de capitales a un regreso a la situacin original de libre mercado convencional. En el caso de la IBM precisamente por el propio mecanismo espontneo del mercado en s mismo.
Responder 25 feb 2012 01:46 Karma 5 (0 votos) | normal

Respondiendo a #50:

51

!Editar jesusn. | laproadelargo.blogspot.com/

Estupendo comentario, como vemos un mercado emergente no solo se caracteriza por la concentracin de su capital. De hecho China es un mercado emergente y no por ello, como sabemos, el capital est menos concentrado. Otros factores, como el cambio tecnolgico, el rendimiento marginal del capital, el acceso al crdito y el ms importante: el capital inicial necesario para entrar, pueden explicar estos procesos. Vemos en la pelcula "la red social" un caso de movilidad social, en el que se da esto, aunque tambin, tal y como expone Braudel, implica en el caso Zuckerberg un pacto con los capitalistas ya establecidos.

Todo esto forma parte de los procesos conocidos, capitalismo implica una jerarqua. Por ejemplo, en la China estatalista anterior al siglo XIX, donde el estado fue capaz de evitar el afloramiento de un autntico capitalismo genuino vemos como exista mayor movilidad social que en Europa, a travs de los concursos de mandarines. Hoy tambin somos capaces de ver algo ms de movilidad social en Occidente gracias a que las universidades no son centros tan cerrados y elitistas como lo eran en la Europa del siglo XIX, algo que t amigo Alamein se empea en conseguir, centros educativos cada vez ms cerrados y elitistas. Todo orden, es dinmico, aunque se intenta por todos los medios cerrarlo. Casos excepcionales como el de Zuckerberg son la excepcin y no la regla, tal y como indican todos los estudios al respecto. Un saludo
Responder 25 feb 2012 12:48 Karma 10 (0 votos) | normal

Respondiendo a #51:

52

!Editar krugman |

Totalmente de acuerdo, Jess

Responder 27 feb 2012 09:30 Karma 10 (0 votos) | normal

Respondiendo a #49:

55

!Editar alamein |

Es muy fcil demostrarte que no tienes la razn. Si Jobs puede explotar de ese modo a los obreros chinos es evidente que el estado no esta interesado en evitarlo. A pesar de que fu un estado concebido especfica y concretamente para garantizarles a los obreros que nunca ms un patrono abusn podra volver a explotarlos jams. Y no me vale que no lo impida porque no puede; si es uno de los estados mas poderosos de la tierra es evidente que no lo impide porque no quiere. Y si no quiere es evidente que se pasa el bienestar de los obreros por el arco del trinunfo. Ese es un argumento que simple y sencillamente no me puedes refutar. Y eso es lo que te duele, saber que no me lo puedes refutar. Si los obreros chinos no pueden decirle a Jobs "Muchas gracias por sus salarios de explotador, pero no los queremos porque preferimos trabajar en una empresa del estado, que nos trata mejor que usted" sino que por el contrario, tienen que aceptar el salario de subsitencia que les ofrece Jobs, entonces es evidente que las empresas del estado los tratan tan mal que si las meretrices espaolas prefieren ejercer el oficio ms antiguo del mundo antes que trabajar para Jobs, los obreros chinos prefieren trabajar para Jobs antes que trabajar para el estado. Ese es otro argumento que simplemente no me puedes refutar. Por eso digo que es muy fcil demostrarte que no tienes la razn. Lo difcil es que lo admitas. Ya te inventars cualquier excusa para seguirte negando a aceptrar la realidad. @ Petrossian: tienes razn en lo que dices en tu ltimo comentario nmero 53 de esta misma entrada, ms abajo. No somos amigos (de hecho, si no he contestado a tus otros posts en el debate que sostenemos en el otro blog, es slo por falta de tiempo, pero espero hacerlo pronto. Te doy la razn en algunos puntos, pero no en otros: ya me explicar con ms detalle en mi respuesta en esa pgina) pero admito que tienes un cdigo de tica que debera ser imitado por todos los blogueros: lo que no es de recibo es defender un punto de vista apelando a la mentira.
Responder 2 mar 2012 00:38 Karma 8 (0 votos) | normal

!Editar krollian | bocatadecaspa.wordpress.com

Me vienen a la cabeza varias cosas. 1. Cuando en los telediarios se anunciaban subidas en los pisos de ms del 10% anual durante el perodo 2000-2005 quin pensaba que eso era imposible de sostener? A quin le suban un 14% el sueldo en un ao? 2. A qu se dedicaba y se dedica el banco de Espaa? 3. Haba gente comprando pisos pensando en venderlos por el doble. Esa gente (buitre y cnica) se quejaba de que sus hijos no encontraban piso porque eran muy caros. Se permiti (desde el bipartidismo con la complicidad de sus satlites nacionalistas) que se mercadeara con una necesidad y se estigmatiz el alquiler. La oscura financiacin de los partidos polticos mayoritarios (condonacin de deuda mediante) crea una cadena de favores y obligaciones siniestra. Y al final, paga el trabajador (que trabaja lo mismo o ms y ha perdido valor adquisitivo real cobrando lo mismo, en el mejor de los casos). Es vergonzoso como decenas de titulares siguen poniendo de relieve la impunidad de cargos polticos que no slo despilfarran dinero pblico, si no que directamente se lo autoadministran. Esperemos que desde dentro se promuevan valores mas humanos y justos, la diferencia entre los sueldos ms altos y mas bajos deje de ampliarse y desde mltiples lugares deje de tratarse a los ciudadanos como estpidos. Finalmente, por no extenderme, dejo los valores de nuestra ejemplar democracia: http://www.elporquedeunamosca.com/2011/05/por-que-no-hay-una-democraciareal-en.html Ah! Por favor. No se olviden del factor Yo es que de poltica no entiendo. Pero voto a los de siempre y luego me quejo. Es que pensar, me cansa y tengo menos capacidad de anlisis que un canto rodado.
Responder 14 feb 2012 17:09 Karma 33 (2 votos) | normal

15

!Editar jorge250 |

la realidad es que no existe ese "mercado libre" ms que en nuestra mente y en nuestros libros. la realidad, tambin, es que no existe ese control perfecto por parte del estado que garantiza que no se produzcan ningn tipo de mal funcionamiento en la economa: monopolio, CORRUPCIN, etc. la realidad es que somos NOSOTROS la economa y no somos perfectos y mucho menos razonables cuando hablamos de dinero sobre todo a grandes escalas (globalizacin = problemn). Pero me da la sensacin que estamos condenados a ignorar este hecho y lo que de verdad nos va a poner en nuestro sitio va a ser cosas ms fsicas como por ejemplo el tema de los recursos naturales junto con o ademas de el asunto de la poblacin mundial 7000 millones de personas, por cierto que solo china y la india tienen un tercio de toda la poblacin mundial y claro ellos tambin quieren progreso...
Responder 15 feb 2012 15:15 Karma 33 (2 votos) | normal

Respondiendo a #15:

22

!Editar alamein |

BRAVO Totalmente de acuerdo contigo. Lo nico que te sealara es simplemente una cosa: decir que los mercados deben estar regulados pero que la accin del estado NO debe estarlo en lo absoluto en nada y por nada es un disparate. A menudo la intervencin del estado en los mercados tiene efectos pavorosos. Pero eso no es porque el estado sea peor o mejor que el sector privado: como t bien has dicho "la realidad es que somos NOSOTROS la economa y no somos

perfectos y mucho menos razonables cuando hablamos de dinero sobre todo a grandes escalas (globalizacin = problemn). Pero me da la sensacin que estamos condenados a ignorar este hecho". Me parece que has hecho la contribucin ms brillante de todas. Con el respeto que me merecen las de los dems.
Responder 16 feb 2012 00:07 Karma 8 (0 votos) | normal

!Editar Arturo Perez |

para cuando un decreto ley que castigue por la va penal al ministro de economa que no intervenga de manera decisiva en los fenmenos de burbujas econmicas? ya sea inmobiliaria, alimentaria o cualquier otra. Porque estamos todos de acuerdo en que las burbujas son identificables y parametrizables desde un punto de vista cientfico, ya que sus efectos y consecuencias son variables conocidas. cmo puede ser que no existan mecanismos automticos ante fenmenos que producen efectos de destruccin masiva de empleo y bienestar social?
Responder 14 feb 2012 10:18 Karma 28 (3 votos) | normal

!Editar bobojista |

No os vais a enterar nunca de que la vivienda nunca baja y adems es una inversin segura. Porque era as, no?

Responder 14 feb 2012 11:08 Karma 18 (1 voto) | normal

19

!Editar Marcos Cant |

Estoy convencido que las burbujas, son un efecto secundario del "Capitalismo" que es el sistema menos malo de los que conocemos. La nica alternativa es regular los mercados para evitar que el estallido de estas burbujas perjudique lo menos posible al desarrollo social y econmico de nuestra sociedad. En estos momentos ya hay retroalimentandose numerosas burbujas a raz de la crisis de deuda Europea y de la incertidumbre econmica mundial. Por citar algunas, para mi la ms importante es la operativa con los derivados CDS (seguros de cobertura de deudas soberanas), es una burbuja alimentada por la crisis del euro, y que crece a niveles realmente estratosfricos. Y lo pero de todo no sabemos hasta quien puede alcanzar su estallido, es un autentico misterio. Otras burbujas ms habituales son la de las materias primas: oro, cobre, plata, productos agrcolas...Estas son tambin muy preocupantes sobre todo cuando estamos hablando de productos de primera necesidad, producen pobreza y muertes. Lo ms sorprendente es que nuestros polticos mundiales y europeos conocen estos perjuicios, pero siguen con la venda del Neo-Liberalismo en los ojos que les impide reaccionar. Esperemos la entrada de nuevos polticos con ideas ms claras, y esperemos que se transformen en realidades, como Franois Hollande el lider socialista francs que ha prometido cambiar la dinmica de recortes y ajustes sin incentivos al crecimiento, veremos... -- editado por ltima vez a las 20:29
Responder 15 feb 2012 20:29

 Karma 13 (0 votos) | normal

!Editar fht233 |

Recuerdo en el programa las 'cuentas claras' uno que iba de pasapisos, que se habia entrampado con 3 pisos en la costa que segun dijo 'se vio obligado a escriturar a su nombre' ya no los pudo 'pasar'. Debia millones, arruinado el y toda su familia y seguia negandose a ver la evidencia, aun esperaba vender los pisos. Era un hombre mayor, un taxista creo, sin ninguna cultura, como podria ser mi abuelo. como gente asi llego a convertirse en especuladores inmobiliarios?
Responder 14 feb 2012 10:36 Karma 10 (2 votos) | normal

Respondiendo a #3:

!Editar krollian | bocatadecaspa.wordpress.com

Se llama ansia viva. Francamente, no comprendo gente que amase pisos, mientras otros no puedan acceder ni a un inhumano cuchitril. Claro que leyendo esto: http://www.meneame.net/story/esto-funciona-asi-anatomia-corrupcion-espana -- editado por ltima vez a las 18:48
Responder

14 feb 2012 18:48 Karma 8 (0 votos) | normal

10

!Editar krugman |

El modelo de Minsky puede ser muy til, sin embargo hay una evidencia histrica, emprica, abrumadora acerca de que es la movilidad del capital lo que provoca las crisis, podeis ver el grfico que sale al principio de esto, a ver que pensaishttp://laproadelargo.blogspot.com/2012/01/la-exuberancia-irracional-delos.html y eso es as incluso sin bancos centrales. La explicacin es un poco compleja. Antiguamente, cuando no haba crdito se asociaba la cantidad de dinero con la inflacin, la teora cuantitativa de Ricardo. Con crdito ya no es as, Wicksell demostr que en un sistema de crdito puro, sin dinero, el nivel de precios est completamente indeterminado. Nuestro sistema es mixto, dinero y crdito. El sistema de bancos centrales es mucho ms racional que lo que exista antes de su aparicin, eso si, no seran necesarios en la poca de Ricardo, con la teora cuantitativa, cuando no se haba generalizado el crdito. Los bancos centrales podan hacer cas como si fuese aplicable la teora cuantitativa, pero, claro est, eso era antes de la libertad de movimiento de capital. Con el tiempo la banca de inversin ha creado otros tipos distintos de dinero y ahora el nivel de precios es... una completa locura. La solucin que se di en los ochenta ha fracasado, va siendo hora de aceptar la realidad y bajarnos de la burra. Friedman y Hayek son un fiasco.
Responder 14 feb 2012 21:48 Karma 10 (2 votos) | normal

Respondiendo a #10:

12

!Editar

alamein |

Si la movilidad de capitales fuera toda la causa entonces la solucin sera impedirla y no creo que eso cambiara mucho las cosas. De todos modos, sin los bancos centrales las crisis seguiran como siempre, pero no llegaran a los niveles explosivos actuales, ya que el intervencionismo contribuye y mucho a la gravedad de las crisis. Lo lgico es que las entidades que son incompetentes para competir con la competencia (valga la triple redundancia) sean absorvidas por las que s puedan. Es el intervencionismo equivocado lo que hace que sean tan graves las cosas. Por cierto, aqu mismo en el blog salmn puedes leer el post "Libertarios en OWS". Que te parece?
Responder 15 feb 2012 01:15 Karma 8 (0 votos) | normal

Respondiendo a #12:

17

!Editar krugman |

Absurdo, por supuesto. La competencia existe en el mbito de la economa de mercado. Dentro de la economa capitalista existe la competencia, pero no se puede hablar de que domine y eso no es por el estado, es por la dinmica del capitalismo, la que han caracterizado primero Marx, con su principio del incremento sostenido de la concentracin de capital, luego Wicksell, y luego Porter. Su enunciado acerca de las 5 fuerzas es una variacin del principio de Marx solo que se ensea en las escuelas de negocios. Las empresas usan las 5 fuerzas de Porter para enriquecerse sin devolver nada a la sociedad y sin que esta se beneficie del mecanismo de mercado. Sin los bancos centrales simple y llanamente no existira nada, no habra economa o sera socialista puesto que sin ellos no existen precios. Excepto que retrocedamos 200 aos y volvamos a usar monedas de oro y plata y prohibamos el crdito y el papel moneda. Claro que entonces la economa sera mucho ms local y no tendriamos un volumen de comercio como el que existe ahora y como la liquidez estara supeditada a los proyectos mineros el riesgo de deflacin sera tremendo.
Responder

15 feb 2012 15:56 Karma 10 (0 votos) | normal

Respondiendo a #17:

21

!Editar alamein |

Perdn pero no entiendo bien lo que quieres decir con eso de que "La competencia existe en el mbito de la economa de mercado. Dentro de la economa capitalista existe la competencia, pero no se puede hablar de que domine y eso no es por el estado, es por la dinmica del capitalismo, la que han caracterizado primero Marx, con su principio del incremento sostenido de la concentracin de capital, luego Wicksell, y luego Porter". Dices que "en la economa capitalista existe la competencia, pero no se puede hablar de que domine..." Que es lo que no se puede hablar de que domine? La competencia? Es que en el capitalismo no domina la competencia? Es eso lo que quieres decir? Entonces debo entender que en el comunismo el socialismo el feudalismo y el esclavismo dominaba ms la libre competencia que en el capitalismo? No termino de entender muy bien. Y no quisiera arriesgarme a continuar este interesante debate sin haberme asegurado de asimilar bien la naturaleza exacta de tu argumento. Un Saludo.
Responder 16 feb 2012 00:02 Karma 8 (0 votos) | normal

Respondiendo a #21:

24

!Editar

krugman |

La competencia es un mecanismo que domina en la denominada economa de mercado. A lo largo de 7 siglos el capitalismo va creciendo sobre la economa de mercado, eliminando partes del mercado hasta formar oligopolios o monopolios (como el de Rockfeller). Los ejemplos que has puesto son tremendamente ilustrativos A finales del siglo XIX exista algn tipo de competencia en el refino y distribucin de petrleo en EEUU? Dirs que es solo un ejemplo, pero no es cierto, el caso de un monopolio puro es extremo aunque no tanto, incluso hoy da. Durante unos aos, hasta que se formo Airbus, Boeing tena practicamente el monopolio puro de la fabricacin de aviones a nivel mundial. Si un monopolio es raro, el 80 - 90% de la economa mundial se mueve en sectores oligoplicos. A veces hay algo de competencia a veces nada, depende de muchas cosas.
Responder 16 feb 2012 08:49 Karma 10 (0 votos) | normal

Respondiendo a #24:

27

!Editar alamein |

Esa teora es como la ley de gravedad de Newton: siempre ha sido as y as siempre ser pero lo que su descubridor hizo fu explicar porqu. El error es pretender que slo lo usan las grandes empresas o que slo existe bajo el capitalismo: siempre lo ha usado todo el mundo en todas partes. Porter slo dio una gua para usarlo mas eficientemente para las necesidades de la gran industria, pero eso no quiere decir que esta sea la nica que lo usa. Sobre la tecnologa: para los fabricantes de espadas de bronce troyanos (que eran rquisimos) la espada de hierro los dejo en la miseria...una burrada de aos antes de cristo y del capitalismo. Para la amenaza de los nuevos competidores:"DELENDA EST CARTHAGO!" decan los romanos otra burrada de aos antes de Cristo. Para el poder de negociacin de los proveedores: los puritanos de la poca de Cromwell se ponan de acuerdo a la hora de comprar ganado para sus carniceras: el lunes el carnicero A ofreca un precio bajo en la subasta pblica, y

nadie pujaba, el martes el carnicero B ofreca un precio bajo y nadie pujaba, el mircoles el C ofreca un precio bajo y nadie pujaba...as cada carnicero le compraba la carne a los ganaderos al precio que quera... Eran los tiempos del mercantilismo. Para el poder de negociacin con los clientes:Que es la OPEP sino una colusin de archimonopolistas cuyo nico fin es subir los precios del ptroleo artificialmente por encima de su valor real empobreciendo a los pases consumidores? Y que no me vengan conque la OPEP es una compaa trasnacional. En ningn pas podra funcionar una colusin tan descarada de manera legal. Pero a los gobiernos no hay quin los pare, ni quin los regule...y as nos va. Y acaso esos burcratatas no se han enriquecido exponencialmente ms, muchsmo ms con el negocio del ptroleo de lo que hicieran jmas Rockefeller con ese oligopolio del que t me hablas (ya en 1911 hicieron pedazos la Standar Oil) sin que NADIE y lo repito, NADIE ponga coto a su codicia y monopolismo de estados??? He all otra preguntita que te invito a que contestes con la mxima seriedad tambin.
Responder 16 feb 2012 23:21 Karma 8 (0 votos) | normal

Respondiendo a #27:

31

!Editar krugman |

Lo que parece que no entiendes es que ese mecanismo en una economa de mercado produce beneficios para la sociedad pero el capitalismo no. Por poner ejemplos de hoy da, los bares en Madrid, que son los que conozco, son un estrato de mercado. Eso hace que haya mucha variedad, pequeas variaciones en los precios, unos se orientan haca las tapas, otros al precio, otros a tener camareras guapas, etc, etc. El que lo hace mal quiebra y gracias a ello tenemos bares variados, segn los gustos de la persona y a un precio asequible. Ahora viene el capitalismo y como aqu no hay economas de escala y la inversin necesaria para entrar es pequea ve que es difcil eliminar la

competencia, pero lo intenta. Mediante la creacin de una imagen de marca (que por cierto no tiene nada que ver con la realidad), con la publicidad, intenta ir implantando su capitalismo de McDonalds y Starbucks. Si al final se salen con la suya, terminaremos teniendo poca variedad y pagando un precio caro, y si les va mal habr que reflotarles con fondos pblicos. Si extrapolamos esto a sectores que te pueden parecer ms serios (a mi los bares me merecen mucho respeto), como la energa, la alimentacin, sistema financiero, etc. Al final tenemos pisos caros, comida cara y mala para la salud, energa cara y contaminante y un sistema financiero mafioso culpa del estado? No. El estado hoy da es complice pero con un Roosvelt eso no pasa. La culpa, es de los capitalistas y de su patada en la escalera.
Responder 17 feb 2012 10:01 Karma 10 (0 votos) | normal

25

!Editar alamein |

Bueno, yo asumo lo que un artculo dice, no lo que no dice o no demuestra. Mi punto era simplemente refutar la afirmacin de que "sin la intervencin del gobierno la riqueza generada por el crecimiento quedara en manos de los que ya dispusieran de ella previamente" Claro que los ejemplos demuestran acumulacin de capital, pero como t mismo dices, tambin movilidad social...en un mundo sin intervencin del gobierno. Que era lo que yo quera sealar. Los puntos de Porter son como la ley de gravedad de Newton: exista antes de que Newton la explicase. Para los fabricantes de espadas de bronce troyanos (Que eran muy ricos por cierto) las espadas de hierro fueron su ruina. Pero es extrapolable a los estados tambin: Que es la OPEP sino una colusin de archimonopolistas cuyo nico fin es subir los precios del ptroleo artificialmente por encima de su valor real empobreciendo a los pases consumidores? Y que no me vengan conque la OPEP es una compaa trasnacional. En ningn pas podra funcionar una colusin tan descarada de manera legal. Pero a los gobiernos no hay quin los pare, ni quin los regule...y as nos va. Y acaso esos burcratatas no se han enriquecido exponencialmente ms, muchsmo ms con el negocio del ptroleo de lo que hicieran jmas Rockefeller con ese oligopolio del que t me hablas (ya en 1911 hicieron pedazos la Standar

Oil) sin que NADIE y lo repito, NADIE ponga coto a su codicia y monopolismo de estados???
Responder 16 feb 2012 19:04 Karma 8 (0 votos) | normal

Respondiendo a #25:

28

!Editar alamein |

Pido perdn, el comentario nmero 25 era un borrador de la repuesta para el Sr Krugman, me equivoqu y puls el botn antes de tiempo. De all su redundancia.
Responder 16 feb 2012 23:23 Karma 8 (0 votos) | normal

18

!Editar Victor Jesus Gonzalez Fernandez |

Una posible nueva burbuja futura, el estallido de la IA (inteligencia artificial) + robtica. No hablo de IA en plan ciencia ficcin, slo de la suficiente para las labores domesticas e industriales que no sean guiadas como las actuales. En los procesos de fabricacin en unos 15-20 aos puede que se pase el umbral que permita su fabricacin en serie y consecuente nueva burbuja financiera con la promesa de la "panacea". En el tema de la gentica es ms difcil por las consecuencias morales y legislativas.

Mi comentario es ms especulativo, pero era por darle un toque ms "friki" al blog.

Responder 15 feb 2012 17:33 Karma 5 (0 votos) | normal

53

!Editar petrossian |

A m me parece que Alamein ms bien se lamenta de que las universidades del estado no sean capaces de dar la misma educacin que los colegios caros aunque tengan fondos mucho mayores. De todos modos no es amigo mo. Yo ni quito ni pongo rey en vuestras disputas. Me limito a sealar que decir que en el mercado de la informtica haba una fortsima concentracin de capitales antes de que llegaran Gates y Jobs. Eso no es mi opinin: eso es un hecho. Tambin digo que es falso que un mercado donde se haya consolidado un cuasimonopolio no pueda revertir por s slo su situacin. Eso tampoco es mi opinin: eso tambin es un hecho. Cada quin es libre de interpretar los hechos como prefiera e ir con su cancin a defender su propio punto de vista. Pero lo que no es de recibo es decir mentiras. Y decir que no exista una concentracin de capital colosal en el mercado informtico en aquella poca es precisamente eso: mentira.
Responder 29 feb 2012 22:17 Karma 5 (0 votos) | normal

Respondiendo a #53:

54

!Editar

petrossian |

Comet un error: quise escribir "Me limito a sealar que decir que en el mercado de la informtica haba una fortsima concentracin de capitales antes de que llegaran Gates y Jobs es una falsedad. Eso no es mi opinin: eso es un hecho". He reparado el teclado ya dos veces y todava me da problemas.
Responder 29 feb 2012 22:20 Karma 5 (0 votos) | normal

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Archivado en: Mercado inmobiliario Poltica econmica PP PSOE Coyuntura econmica Vivienda Espaa Partidos polticos Economa Poltica Urbanismo EL PAS inicia esta semana la publicacin en NEGOCIOS de una serie de reflexiones de un grupo de economistas de reconocido prestigio sobre los orgenes y efectos de la crisis en nuestro pas, as como propuestas especficas y slidamente argumentadas para salir con rapidez y fortalecidos de la misma. Afiliados a universidades y centros de investigacin, dentro y fuera de Espaa, su rasgo comn es la larga experiencia acumulada, a travs de sus investigaciones, sobre las caractersticas de nuestra economa que la hacen especialmente vulnerable ante cambios negativos en el ciclo econmico. La Fundacin de Estudios de Economa Aplicada (FEDEA) ha servido de vehculo para canalizar esta iniciativa coordinada por Antonio Cabrales (Universidad Carlos III y Fedea), Juan Jos Dolado (Universidad Carlos III), Florentino Felgueroso (Universidad de Oviedo y Fedea) y Pablo Vzquez (Universidad Complutense y Fedea) que se plasmar en un libro electrnico. El sector inmobiliario, el mercado de trabajo, las instituciones financieras, la poltica fiscal, la I+D o la educacin son slo algunos de los temas que se abordan en estos artculos. 0 Twittear0 Enviar Compartir Compartir Tuenti Mename

EnviarImprimir Resulta que una generacin de espaoles va a perder sus ahorros porque los ha dedicado a comprar viviendas cuyo precio se est desmoronando. As que no podremos contar con lo que esperbamos para la vejez y para nuestros hijos. Y muchos se han endeudado tanto que ahora no pueden hacer frente a sus obligaciones. Resulta adems que nos hemos especializado en ser albailes, fontaneros, electricistas, camioneros, cristaleros, fabricantes de puertas, vigas, gras, baldosas o lavabos, aparejadores, vendedores de hipotecas, tasadores, registradores y un sinfn de ocupaciones relacionadas con la construccin; y que ahora nuestra experiencia laboral ya no vale y tendremos que dedicarnos a otra cosa. Sera conveniente reducir la desgravacin a la vivienda en el IRPF Hay que aumentar las inspecciones sobre empresas y transacciones ms informacin Las hipotecas se reducen un 32,4% en 2008 y caen a su nivel ms bajo en cinco aos El mercado tardar tres aos en absorber el milln de viviendas sin vender Cada de los precios de la vivienda en toda Europa El tipo de inters de las hipotecas sube pese a la cada del Eurbor Resulta adems que el milagro econmico espaol era un espejismo, porque nos hemos dedicado a construir casas que no habramos querido construir de haber sabido lo poco que iban a valer en el futuro. Una casa slo vale para vivir en ella, y si nadie quiere hacerlo, entonces no vale nada. Hemos comprado pisos que estn cerrados o a los que vamos unos cuantos das al ao, no porque tuviramos grandes deseos de consumir viviendas, sino porque pensbamos que eran una reserva de valor para el futuro. Resulta adems que nuestros bancos y cajas se han dedicado a prestar a empresas promotoras y constructoras, y que muchas de stas ahora no pueden devolver los prstamos, lo que podra llevar a la quiebra a los bancos y las cajas si es que pudieran quebrar. Resulta adems que nuestros ayuntamientos han disfrutado de unos ingresos insostenibles gracias a las recalificaciones de terrenos y que los dispendios a los que nos han acostumbrado se acaban. Resulta adems que los coches que hemos comprado en realidad no los podamos comprar porque ramos menos ricos de lo que creamos. Y de ah a una completa distorsin del tejido productivo. Finalmente, en cuanto este tipo de actividad insostenible se ha parado, la economa ha entrado en recesin. Para contribuir a entender un desvaro de consecuencias tan negativas, es necesario revisar la senda que han seguido los precios de la vivienda en Espaa, sus causas, su predictibilidad y lo que podra haberse hecho para evitarla. El crecimiento del sector de la construccin

El crecimiento de la construccin total ha sido altsimo, del 5% al ao en 1996-2007. Entre 1998 y 2007, el parque de viviendas creci en 5,7 millones, casi el 30%. En el tercer trimestre de 2007, la construccin supona el 13,3% del empleo total, muy por encima, por ejemplo, del 6,7% de Alemania o del 8,5% del Reino Unido. Varios factores han estimulado la demanda de viviendas. Destacan la expansin econmica (en parte debida al propio boom inmobiliario) y la consiguiente cada del desempleo, y la reduccin de los tipos de inters hipotecarios tras la integracin en el euro, del 11% en 1995 al 3,5% en 2003-2005, que a menudo eran negativos tras descontar la inflacin. Adems, la competencia bancaria ha facilitado el acceso y mejorado las condiciones del crdito hipotecario. Tambin ha aumentado el nmero de hogares, en especial debido a una entrada masiva de inmigrantes, de alrededor de 4,2 millones entre 1996 y 2007. Por ltimo, ha crecido la compra de inmuebles de familias no residentes, en una magnitud difcil de calcular. La oferta respondi a la mayor demanda, como muestran los datos anteriores, pero no pudo satisfacerla completamente, lo que dio lugar a grandes subidas de precios de la vivienda: de una tasa de inflacin anual del 1% en 1995-1997 se pas al 18% en 2003 y 2004. En media, entre 1995 y 2007, la inflacin de la vivienda fue casi del 10% anual. En realidad, en la medida en que los agentes tengan expectativas de incrementos futuros de los precios de la vivienda y la demanda se vea influida positivamente por ellas, durante un tiempo es posible observar una espiral de crecimiento de la demanda, la oferta y los precios. Ha habido una burbuja especulativa? Una burbuja se caracteriza por la presencia de altos volmenes de transacciones a precios muy distintos del valor econmico fundamental. No es fcil de identificar, por la dificultad para calcular bien este ltimo valor. A menudo, la identificacin se realiza a posteriori, tras un colapso brusco de los precios. No obstante, en el mercado inmobiliario, por su escasa liquidez, ese colapso es ms lento que en los mercados financieros e inicialmente se manifiesta ms en las cantidades que en los precios. En Espaa, la venta de viviendas se ha desplomado en 2008, calculndose que a finales del ao haba entre 650.000 y 1,3 millones de viviendas nuevas sin vender. En todo caso, la revalorizacin de la vivienda en Espaa entre 1997 y 2007 ha sido del 191% segn The Economist, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de pases donde no se duda de la existencia de una burbuja, como Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%). En cuanto a la cada, segn el INE, en el tercer trimestre de 2007 el precio de la vivienda nueva ha subido un 3,7% en trminos interanuales, y el de la vivienda usada ha cado un 11,4%, frente a tasas respectivas de aumento del 9,2% y el 7,5% un ao antes. La rapidez y la magnitud de estos cambios apuntan a una burbuja. Ms rigurosamente, los factores fundamentales antes citados (la expansin, los tipos de inters...) no explican por s solos los precios alcanzados. Las estimaciones disponibles -por ejemplo, las del Servicio de Estudios del Banco de Espaa- indican que los precios observados estaban muy por encima de los niveles justificados por los fundamentos econmicos. Esta sobrevaloracin se cifraba entre el 8% y el 20% ya en 2003 y entre el 24% y el 35% en 2004.

As, parece claro que una parte significativa de la inflacin de la vivienda se ha debido a motivos especulativos: la gente compraba casas como inversin, porque esperaba que se revalorizasen. Adems, se consideraban una inversin segura, frente al riesgo de los activos financieros revelado por el desplome de las bolsas de valores de 2002. Vale la pena sealar que una burbuja no tiene nada que ver con los estados de optimismo o pesimismo colectivos que puedan asociarse con niveles de actividad econmica altos o bajos, por la va de un mecanismo de expectativas autocumplidas. En el caso de una burbuja, los precios no cumplen su funcin como mecanismo para la asignacin correcta de recursos y se producen errores reales. Si la burbuja es grande y duradera, la mala asignacin de recursos de ahorradores, empresas y trabajadores puede causar una cuantiosa destruccin de riqueza real. Se saba que haba una burbuja? Desde 2002, el Banco de Espaa ha alertado sobre la sobrevaloracin de la vivienda, aunque ha sido demasiado optimista sobre la probabilidad de que fuera "compatible con una reabsorcin paulatina y ordenada", quiz porque tema pinchar la burbuja. En 2003, The Economist estimaba la sobrevaloracin en Espaa en el 52%. En 2004, el Fondo Monetario Internacional la situaba en el 20%-30%. Entre los economistas espaoles, Jos Garca-Montalvo la cifraba en 2003 en un 28,5%, indicando: "En resumen, es muy probable que el mercado inmobiliario espaol sea una bomba de relojera esperando a ser detonada". No obstante, tanto altos cargos polticos como empresarios negaron repetidamente y hasta fechas recientes que hubiera una burbuja. Eran los responsables polticos conscientes de la burbuja? El programa electoral del PSOE de 2004 hablaba de apostar "por un nuevo modelo de crecimiento ms slido que el actual". Su candidato a presidente del Gobierno, Jos Luis Rodrguez Zapatero, deca: "Como tenemos un modelo econmico basado en la construccin y en la hipoteca, las familias espaolas estn hoy ms endeudadas que nunca en su historia". Y el entonces coordinador del programa econmico del PSOE afirmaba: "Esa poltica de alquileres que proponemos (...) evita que la gente, ante un cambio de expectativas, se ponga a vender y se produzca un desplome de precios, lo cual sera catastrfico". Ciertamente, el entonces ministro de economa del PP declaraba: "La verdad es que estamos asentados en un ciclo largo y con pocas incertidumbres. Eso es indiscutible. Y lo importante es que es un modelo duradero". Podra haberse hecho algo para evitar la burbuja? Atajar una burbuja es ms fcil (tcnicamente) si se cuenta con la herramienta adecuada: los tipos de inters. Es ms difcil si no se tienen, como en Espaa, que los ha dejado en manos del Banco Central Europeo (que durante mucho tiempo los mantuvo demasiado bajos para las necesidades de la economa espaola). No obstante, pensamos que las siguientes medidas, orientadas a conocer realmente el nivel de precios de la vivienda y a reducir las distorsiones fiscales que hacan artificialmente rentable este tipo de inversin, habran mitigado la burbuja: 1. Mejorar la informacin sobre los precios de la vivienda. A diferencia de otros pases, en Espaa no existe informacin sobre precios reales de transaccin. Slo desde 2008 se dispone

de datos registrales provenientes de las notaras y slo en forma de ndice, no de valor monetario (quiz por sospechar una infradeclaracin en los valores escriturados). Hasta entonces slo haba series oficiales del Ministerio de Vivienda elaboradas a partir de datos proporcionados por empresas que tasan viviendas con cargo a los clientes, a menudo para la concesin de hipotecas. Por motivos obvios, sta no es una fuente fiable. Y la poltica informativa oficial ha sido lamentable. Por ejemplo, ese ministerio anunci en octubre de 2004 que suspenda la publicacin de datos de precios de la vivienda, aunque luego rectific. Acto seguido introdujo un cambio metodolgico que sesga la medicin de los precios a la baja. En la actualidad, este ministerio no ofrece en su pgina web ningn dato de precios anterior a 2005! Y en ningn momento se intent que el pblico fuera consciente de la posible sobrevaloracin de la vivienda. Sin embargo, sera posible contar con informacin sobre el valor real de las transacciones inmobiliarias, por ejemplo, recabndola en una de las encuestas a los hogares que realiza el INE o llevando a cabo una encuesta especfica para ello, y usarla para corregir la medicin de precios de los cambios de calidad de la vivienda. 2. Reducir la desgravacin a la vivienda en el impuesto sobre la renta, que sesga fuertemente las decisiones de inversin de los hogares hacia la vivienda frente a otros activos y, junto con la ley de arrendamientos, favorece la vivienda en propiedad (81,3% de los hogares en 2005) frente al alquiler. En 2002, el 79,7% de la riqueza bruta de los hogares corresponda a bienes inmuebles, frente al 75,5% de Italia o el 38,4% de Estados Unidos. En 2005, el porcentaje era ya del 80%. En 1998, el Gobierno del PP redujo la altsima desgravacin existente, pero despus no se ha avanzado por esta va. 3. Aumentar la presin inspectora sobre las empresas y las transacciones inmobiliarias. Estimaciones recientes sitan a Espaa entre 2004 y 2005 como el tercer pas desarrollado con ms economa sumergida (20,5% del PIB), tras Grecia e Italia. Este porcentaje slo se ha reducido en 2,2 puntos desde 2000. Probablemente una parte importante de la actividad oculta se canaliza a travs del mercado inmobiliario. El Sindicato de Tcnicos del Ministerio de Hacienda estima la evasin fiscal en el sector inmobiliario en 8.600 millones de euros anuales (alrededor del 0,8% del PIB). Por qu no se intent atajar la burbuja? En primer lugar, porque la construccin es un sector intensivo en mano de obra, lo que es importante en un pas con una tasa de paro estructuralmente alta. En segundo lugar, porque un aumento del valor de la vivienda favorece al votante mediano, que es propietario de su vivienda. Y en tercer lugar, porque el sector inmobiliario genera cuantiosos ingresos fiscales para el sector pblico, a los niveles nacional, autonmico y municipal. Por ejemplo, en 2004 supona el 60% del presupuesto (excluyendo pasivos y transferencias corrientes) de la ciudad de Valencia y el 50% del de Madrid. El Gobierno del PP se equivoc con su ley de liberalizacin del suelo de 1998. Crea que con ms suelo aumentaran las viviendas y bajaran los precios. Craso error. Se compraban y se construan viviendas no porque fueran baratas, sino porque eran caras y se tenan expectativas de que lo fueran an ms en el futuro. As, la ley del suelo ech lea al fuego de la burbuja,

desencadenando una frentica actividad recalificadora gracias a la cual los gobernantes locales vean llenarse las arcas municipales (cuando no sus propios bolsillos). Por su parte, los intentos del Gobierno del PSOE de fomentar la vivienda protegida y en alquiler y su nueva ley del suelo de 2007 han sido totalmente ineficaces. En realidad se ha limitado a cabalgar la burbuja hasta sus ltimos estertores. En definitiva, ambos Gobiernos han fallado en un asunto crucial: preservar a los ciudadanos de desmanes econmicos que se lleven por delante sus ahorros, su empleo y su prosperidad. Es un fracaso del que se debe aprender para el futuro y por el que procede pedir responsabilidades. Manuel Arellano y Samuel Bentolila son profesores del El Centro de Estudios Monetarios y Financieros (CEMFI) Secciones Primera Internacional Espaa Economa Opinin Vietas Sociedad Cultura Tendencias Gente Obituarios Deportes Pantalla ltima Ediciones Andaluca Catalua C. Valenciana

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