EVALUACIN DE PROYECTOS

UNIVERSIDAD DE SANTIAGO
CONSTRUCCION CIVIL DEPARTAMENTO INGENIERIA EN OBRAS CIVILES ALEX PARRA MADARIAGA (alumno transcriptor)

APUNTES

Esquema de interrelaciones de los estudios concretos de un proyecto.

POLITICA FINANCIERA.

1. Polticas de Inversin.

Qu tipo de Inversin realizar? Cunto Invertir? Cundo Invertir?

2. Polticas de Financiamiento.

Qu Fuentes utilizar? Cunto de Deuda y patrimonio?

3. Polticas de Dividendo.

De qu forma se entregan Los dividendos? Cunto? Cundo?

PROBLEMAS QUE ENFRENTA EL ADMINISTRADOR FINANCIERO.

a).- Cunto invertir? b).- Cmo financiar y en cuanto tiempo? Algunos riesgos que enfrenta: 1. Riesgos de descalce a considerar en el momento de financiar. 1.1 .- El plazo debe ser equivalente, entre los ingresos y egresos. 1.2 .- Descalce de moneda. Ejemplo: Si la Inmobiliaria se endeuda en UF, sus ingresos deben ser en UF u otra unidad reajustable o moneda, que permita netear al mayor valor que pueda tomar la UF en el tiempo. 1.3 .- Desclace de tasas de inters. Ejemplo: Constructora UF + i (real) v/s $ Nominales Ejemplo: Si un inversionista invierte en un proyecto que tiene una TIR del 15% a 10 aos y toma un crdito a tasa variable, tal que, en algn momento del tiempo el valor del dinero prestado se hace tan caro que el flujo pasa a ser negativo.

CALCULO DE INTERESES

La manifestacin del dinero en el tiempo en el dinero se conoce como inters. Donde: I= inters = Monto total Principal original. Por lo tanto el valor por sobre el monto original, corresponde al inters. Cuando el inters expresa como un % de la suma original por unidad de tiempo, el resultado es la tasa de inters. 3

Luego: Tasa de inters = Inters por unidad de tiempo x 100% Suma original

La tasa de Inters comnmente se expresa en forma anual, mensual, semestral, etc. EJEMPLO Una empresa inmobiliaria invirti en la compra de un terreno M$ 100.000, el 1 de mayo y lo vendi en M$ 106.000, un ao ms tarde. a). Calculo del inters. b). Calculo de la tasa de inters. Solucin: a) Inters = M$ 106.000 M$100.000 = M$6000. b) Tasa de inters = M$6000 x 100% =6% anual M$100.000

INTERES SIMPLE V/S COMPUESTO

1. Inters Simple. Este se calcula sobre el capital inicial. Periodo 0 P 1 P + rP 2 P + rP + rP 3 P + rP + rP + rP n P + nrP = P (1+ nr)

2. Inters Compuesto. Este se calcula como inters sobre inters. Periodo 0 P 1 P + Pr = P (1+r) 2 P (1+r) + P (1+r) r = P (1+r)2 n P (1+r)n

EJEMPLO: Calcular las cuotas de un prstamo de 100 a una tasa del 10% anual, ao a ao, hasta el 4 ao. Inters Simple Ao 1 2 3 4 10 Capital Inicial 100,00 110,00 120,00 130,00 190,00 Inters 10 10 10 10 10 Capital Final 110,00 120,00 130,00 140,00 200,00

Inters Compuesto Ao 1 2 3 4 10 Capital Inicial 100,00 110,00 121,00 133,10 235,79 Inters 10,00 11,00 12,10 13,31 23,58 Capital Final 110,00 121,00 133,10 146,41 259,37

TASAS DE INTERS

Inters Simple Se calcula Sobre el capital inicial 0 P 1 P + rP 2 P + rP + rP 3 P + rP + rP + rP N P + nrP = P(1+ nr)

Inters Compuesto Este se calcula como inters sobre inters 0 P 1 P + Pr = P(1+r) 2 3 N P(1+r) + P(1+r) r = P(1+r)2 P(1+r)2 + P(1+r)2r = P(1+r)3 P(1+r)n-1 + P(1+r)n-1 r = P(1+r)n

(En ejemplo) Periodo 1 2 3 4 Inters Simple 100 110 120 130 Inters Compuesto 100,00 110,00 121,00 133,10

TASA FLOTANTE

Ejemplo:

Si se toma un crdito de US$ 100.000.Plazo: 3 aos Inters Prime + 3% El Crdito se tomar con cuotas anuales con amortizacin al

final. Cul es el flujo monetario de pagos?

TASAS DE INTERS 7

1. Reales v/s Nominales. I # R : Tasa de inters nominal. : Inflacin. : Tasa de inters real. 1 + r = (1 + i) (1 + #) i=r+#

(1+i) = (1+ #) (1 + r) 1 + i = 1 + r + # + #r i = r + # + #r 0

EJEMPLO: Cual fue la tasa real de un prstamo de una tasa anual del 33%, si tuvimos una inflacin del 18%? 1 + r = (1 + i) = 1,33 = 1,127 (1 + #) 1,18 r = 12,7 % EJEMPLO: Si se ofrece un crdito a una tasa de UF + 12% anual y actualmente se est pagando una tasa nominal mensual del 2,9% y una inflacin del 14% Tomo el crdito o no? Luego: (1 + ianual) = (1 + imensual) 12 (1+i) 12 = (1 + 0,029)12 = 1,409 De: 1 + r = (1 + i) = 1,409 = 1,236 (1 + #) 1,14 r = 23,6 % Por lo tanto la tasa real es de: UF + 23,6 % anual > UF + 12 % anual conviene tomar el crdito.

TASA DE INTERS NOMINAL TASA DE INTERES REAL.

Tasa de inters nominal : Es la tasa de inters que se obtiene al sumar la tasa de inters real mas la inflacin. Es decir esta corregida por inflacin. Tasa de inters real : Esta tasa representa el costo del dinero.

La ecuacin que relaciona a ambas tasa es: i = r + # + r# Problema Una casa comercial vende un producto a crdito en 10 cuotas mensuales iguales, El precio Contado es de 100.000 um. a).- Cual es el valor de la cuota si r = 40%. b).- Si el precio contado es de 100.000 um y se paga con un pie de 30.000 um. Y el resto en cuotas iguales de 8000 um Qu tasa de inters le estn cobrando? Solucin a) . P = C ((1+i)n 1) ((1+i)n i) i mensual = (1 + 0,4)1/12 - 1 = 2,84 %

100.000 = C ((1+0,0284)10 1) ((1+0,284)10 0,0284) C = 11.627,5 um b) . Crdito = 100.000 30.000 = 70.000 70.000 = 8.000 ((1+r) 10 1) ((1+r) 10r) r = 2,4 % Mensual

(1 + i anual) = (1 + i mensual) 12 (1 + i anual)1/12 - 1 = i mensual

COMPOSICIN CONTINUA

En general se tiene:

Cuntos son los intereses que se pagan en el Segundo semestre si el monto solicitado es de 100 um?

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VALOR FUTURO Y VALOR PRESENTE

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Ejercicio:

SOLUCIN :

GRAFICO: 17

EJERCICIO: Determinar el valor actual de los siguientes flujos futuros, considerando un inters de 2,5 % mensual. - VF1 = 85.000 - VF4 = 160.000 VF6 = 90.000

VA1 = 85.000 VA1 = 82.927 1 (1 + 0,025) VA4 = 160.000 VA4 = 144.952 4 (1 + 0,025) VA6 = 90.000 VA6 = 77.607 (1 + 0,025)6 VA = VF1 + VF4 + VF6 1 4 (1 + 0,025) (1 + 0,025) (1 + 0,025)6 EJERCICIO: 18

VA = $305.486

1.- Usted desea solicitar un prstamo de $1.500.000 en 24 cuotas mensuales iguales, si el banco ofrece una tasa de 2% mensual, Cul es el valor de la cuota? 2.- Determinar el valor actual de cinco pagos futuros iguales de $100 cada uno, a una tasa del 10%. Solucin: 1.1.500.000 = F (1,0224-1) 0,021,0224 2.VA = 100 (1,15-1) 0,11,15 Ejemplo: 1.500.000 = F 18,91 F = 79.307

VA = 100 3,79

F = 379

EVALUACIN DE PROYECTOS
N Flujo Factor 1/(1+0,12) 1/(1+0,12) 1/(1+0,12) 1/(1+0,12) 1/(1+0,12)
1 2 3 4 5

VA (m$) 1.786 2.232 2.135 2.224 1.816

1 2.000 2 2.800 3 3.000 4 3.500 5 3.200 Total

10.193

VAN

693

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Ejemplo: De acuerdo al cuadro siguiente, seleccione cual es la combinacin de proyecto optima si se cuenta con un capital de 80 a un costo de oportunidad del 10% y considerando un nivel de financiamiento como se indica. Proyecto A B C Inversin (50). (100). (100). ao 1 30 10 100 ao 2 30 30 20 ao 3 60 120 10 VAN (10%) 47,1 24,0 14,9 TIR (%) 51 19 23

Los crditos disponibles son: Crdito 100 70 Tasa 12 % 20 %

Si el crdito se paga al final del 3 ao pagando solo los intereses cada ao. Qu proyecto Elige?

Evaluacin de proyectos

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LA TASA INTERNA DE RETORNO TIR

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24

TRATAMIENTO DEL TERRENO

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35

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38

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PARA LLEVARLO A LA PRCTICA Aplicando los conceptos estadsticos de: : Media : Desviacin estndar

Estimacin de retorno estimado. Estimacin de riesgos. A > Prob y < Riesgo B < Prob y > Riesgo

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EJEMPLO

: PROB. 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 IND. ACERO -5,50% 0,50% 4,50% 9,50% 16,00% IND. CONSTRUCCIN 35% 23% 15% 5% -8%

CONDICIONES ECONMICAS I Psima II Mala III Promedio IV Bueno V Excelente

Tomar el 0,2 en Prob., es arbitraria con servidumbre. Tomar el 5,5 % es produccin estimada DECISIN DE INVERSION EN ACTIVOS INDIVIDUALES Acero: E(R) = = 0,2 x (-5,5 %) + 0,2 x (0,5 %) + 0,2 x (4,5 %) + 0,2 x (9,5 %) =5 % Construccin = 14 % Esto es mayor. ESTIMACIN DE RIESGO. Varianza = 2 = = E {[Ri E(R)]2} Pi {[R i E(R)]2

Acero = 0,2 * [-5,5 % - 5%] + 0,2 * [0,5 % - 5 %] + 0,2 * [4,5 % 5 %] + 0,2 * [9,5 % - 5 %] + 0,2 * [16 % - 5 %] Acero = 2 = 0,00544 = 7,38 % Construccin = 14,68 % Luego : Tenemos Estimacin de riesgo Retorno ACERO 5% 7,38 % CONSTRUCCIN 14 % 14,8 % 43

VENTAJAS DE DIVERSIFICAR

Concepto Portafolio Ejemplo

: Conjunto de Inversin. : Un 50 % en acero. Un 50 % en construccin.

TEORA DE PORTAFOLIO

E (Rp) = a E (Ra) + (1+a) E (Rc) a: % invertido en el sector Acero 0,5 * 5 % + 0,5 * 14 % 2portafolio Cov (Ra, Rc) (covarianza) = 9,5 % (Promedio Ponderado) = a2* 2 (RA) + (1-a)2 2 (Rc)+ 2*a (1-a)*COV (Ra, Rc) = Pi [RAi-E (Ra)] * [RCi-E (RC)]

Luego : 2Port. Luego se tiene: Acero Construccin Portafolio

= 0,2 *[-5,5 % - 5 %]*[35 % - 14 %+..] = - 0,01088 = (0,5)2*0,00544 + (0,5)2*0,02176 + 2*0,5**0,5 = 0,00136 = 3,69 % (esta es la alternativa mnima sin variar)

() 5 % 14 % 9,5 %

7,38 % 14,8 % 3,69 %

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