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18 de Maio, 2011 Impresso por CAESC - CONTABILIDADE E ASSESSORIA EMP. DE SC LTDA

INCORPORAES IMOBILIRIAS - REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO A matria foi elaborada com base na legislao vigente em: 08/05/2009. Sumrio 1 - Introduo 2 - Do Regime Especial de Tributao 2.1 - Conceituao de Incorporador e Incorporao 2.2 - Regras para Opo ao RET 2.2.1 - Termo de Opo pelo RET 2.3 - Dvidas Tributrias 2.4 - Pagamento Unificado Mensal 2.4.1 - Alquota de 6% a Partir de 31/03/2009 2.4.2 - Alquota de 1% para Imveis Residenciais de Interesse Social 2.4.2.1 - Conceito de Imveis de Interesse Social 2.4.3 - Incio de Pagamento do Imposto Unificado 2.4.4 - Conceito de Receita Mensal 2.4.5 - Restituio ou Compensao do Imposto Apurado no RET 2.4.6 - Receitas, Custos e Despesas 2.4.7 - Repartio da Receita Tributria 2.4.7.1 - Alquota de 6% 2.4.7.2 - Alquota de 1% 2.4.8 - Data de Vencimento 2.4.9 - Cdigos de Recolhimento 2.4.10 - Suspenso de Exigibilidade de Crdito Tributrio 3 - Escriturao Contbil 4 - No Pagamento de Obrigaes Tributrias 1 - Introduo Abordaremos neste trabalho o Regime Especial de Tributao - RET aplicvel s incorporaes imobilirias assim como o pagamento unificado de tributos aplicvel s construes de unidades habitacionais contratadas no mbito do Programa Minha Casa, Minha Vida tomando como base a Instruo Normativa RFB n 934, de 27 de abril de 2009, no DOU de 27/04/2009. 2 - Do Regime Especial de Tributao O Regime Especial de Tributao (RET) aplicvel s incorporaes imobilirias, institudo pelo art. 1 da Lei n 10.931, de 2 de agosto de 2004, tem carter opcional e irretratvel enquanto perdurarem direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao. 2.1 - Conceituao de Incorporador e Incorporao Para efeito do Regime Especial de Tributao - RET, considera-se: I - incorporador, a pessoa fsica ou jurdica que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se,

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conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas; e II - incorporao imobiliria, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinem constituio em condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da concluso das obras. Presume-se a vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o negcio de construo, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cesso das fraes de terreno, j houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construo, respondendo o alienante como incorporador. 2.2 - Regras para Opo ao RET A opo da incorporao imobiliria no RET ser considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, a serem efetuados pela ordem em que esto descritos: I - afetao do terreno e das acesses objeto da incorporao imobiliria nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964; II - inscrio de cada "incorporao afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrio de Incorporao Imobiliria - Patrimnio de Afetao; e III - apresentao do Termo de Opo pelo RET Delegacia da Receita Federal do Brasil (DRF) ou Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administrao Tributria (Derat) com jurisdio sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurdica. 2.2.1 - Termo de Opo pelo RET O Termo de Opo pelo RET dever ser entregue na unidade da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurdica incorporadora, mesmo quando a incorporao, objeto de opo pelo RET, estiver localizada fora da jurisdio dessa unidade da RFB. O Termo de Opo pelo RET dever estar acompanhado do termo de constituio de patrimnio de afetao da incorporao, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, tambm pelos titulares de direitos reais de aquisio, e averbado no Cartrio de Registro de Imveis. Ser utilizado o formulrio "Termo de Opo pelo Regime Especial de Tributao", constante do Anexo nico da Instruo Normativa RFB n 934/09, disponvel no stio da RFB na Internet no endereo <http://www.receita.fazenda.gov.br>. 2.3 - Dvidas Tributrias O terreno e as acesses objeto da incorporao imobiliria sujeita ao RET, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, no respondero por dvidas tributrias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurdica (IRPJ), Contribuio Social sobre o Lucro Lquido (CSLL), Contribuio para o PIS/Pasep e Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), exceto as calculadas na forma imposto unificado (conforme item 2.4 deste trabalho) sobre as receitas recebidas no mbito da respectiva incorporao. O patrimnio da incorporadora responder pelas dvidas tributrias da incorporao afetada.

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2.4 - Pagamento Unificado Mensal Para cada incorporao submetida ao RET, a incorporadora ficar sujeita ao pagamento mensal equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponder ao pagamento unificado de: I - IRPJ; II - CSLL; III - Contribuio para o PIS/Pasep; e IV - Cofins. 2.4.1 - Alquota de 6% a Partir de 31/03/2009 O pagamento mensal equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais recebidas aplica-se a partir de 31 de maro de 2009, inclusive em relao incorporao j submetida ao RET anteriormente. NOTA ITC! At 30/03/2009 a alquota aplicvel ao imposto unificado mensal na forma do RET era de 7%. 2.4.2 - Alquota de 1% para Imveis Residenciais de Interesse Social At 31 de dezembro de 2013, para os projetos de incorporao de imveis residenciais de interesse social, cuja construo tenha sido iniciada a partir de 31 de maro de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos na forma do RET ser equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida. 2.4.2.1 - Conceito de Imveis de Interesse Social Consideram-se projetos de incorporao de imveis de interesse social os destinados construo de unidades residenciais de valor comercial de at R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) no mbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Medida Provisria n 459, de 25 de maro de 2009. 2.4.3 - Incio de Pagamento do Imposto Unificado A opo da incorporao no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, na forma deste regime especial, a partir do ms da opo. 2.4.4 - Conceito de Receita Mensal Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobilirias que compem cada incorporao submetida ao RET, bem como, as receitas financeiras e "variaes monetrias" decorrentes dessa operao. Do total das receitas recebidas podero ser deduzidas as vendas canceladas, as devolues de vendas e os descontos incondicionais concedidos. As demais receitas recebidas pela incorporadora, relativas s atividades da incorporao submetida ao RET, sero tributadas na incorporadora. Esta regra aplica-se inclusive s receitas recebidas pela incorporadora, decorrentes da aplicao dos recursos da incorporao submetida ao RET no mercado financeiro. Os crditos tributrios devidos pela incorporadora na forma do RET no podero ser objeto de parcelamento.

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2.4.5 - Restituio ou Compensao do Imposto Apurado no RET O pagamento do IRPJ e das contribuies (Pis/Pasep, Cofins e CSLL), na forma do RET, ser considerado definitivo, no gerando, em qualquer hiptese, direito restituio ou compensao com o que for apurado pela incorporadora. 2.4.6 - Receitas, Custos e Despesas As receitas, custos e despesas prprios da incorporao, sujeitos tributao na forma do RET, no devero ser computados na apurao das bases de clculo do IRPJ e das contribuies, devidos pela incorporadora, em virtude de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporaes no afetadas. Os custos e despesas indiretos pagos no ms sero apropriados a cada incorporao na mesma proporo representada pelos custos diretos prprios da incorporao, em relao ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporaes e o de outras atividades exercidas pela incorporadora. 2.4.7 - Repartio da Receita Tributria Para fins de repartio de receita tributria no que diz respeito abertura do imposto unificado devero ser observados os itens a seguir. 2.4.7.1 - Alquota de 6% Para fins de repartio de receita tributria, do percentual de 6% (seis por cento) sero considerados: I - 2,57% (dois inteiros e cinquenta e sete centsimos por cento) como Cofins; II - 0,56% (cinquenta e seis centsimos por cento) como Contribuio para o PIS/Pasep; III - 1,89% (um inteiro e oitenta e nove centsimos por cento) como IRPJ; e IV - 0,98% (noventa e oito centsimos por cento) como CSLL. 2.4.7.2 - Alquota de 1% Do percentual de 1% (um por cento) sero considerados para fins de repartio de receita tributria: I - 0,44% (quarenta e quatro centsimos por cento) como Cofins; II - 0,09% (nove centsimos por cento) como Contribuio para o PIS/Pasep; III - 0,31% (trinta e um centsimos por cento) como IRPJ; e IV - 0,16% (dezesseis centsimos por cento) como CSLL. 2.4.8 - Data de Vencimento O pagamento unificado do IRPJ e das contribuies (Pis/Pasep, Cofins e CSLL), na forma do RET dever ser efetuado at o 10 (dcimo) dia do ms subsequente quele em que houverem sido recebidas as receitas. Na hiptese de o 10 (dcimo) dia do ms subsequente quele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado no-til, o pagamento dever ser feito no 1 (primeiro) dia til subsequente.

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2.4.9 - Cdigos de Recolhimento Para fins do recolhimento unificado a incorporadora dever utilizar no Documento de Arrecadao de Receitas Federais (Darf), o nmero especfico de inscrio da incorporao objeto de opo pelo RET no CNPJ e o cdigo de arrecadao: I - 4095, no caso de pagamento unificado para as receitas sujeitas a alquota de 6%; e II - 1068, no caso de pagamento unificado para as receitas sujeitas a alquota de 1%. 2.4.10 - Suspenso de Exigibilidade de Crdito Tributrio No caso de a pessoa jurdica estar amparada pela suspenso da exigibilidade do crdito tributrio, nas hipteses a que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei n 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Cdigo Tributrio Nacional (CTN), ou por sentena judicial transitada em julgado, determinando a suspenso do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuies (Pis/Pasep, Cofins e CSLL), a incorporadora dever calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuies (Pis/Pasep, Cofins e CSLL) considerados devidos pela incorporao sujeita ao RET, aplicando-se as alquotas correspondentes, relacionadas nos itens 2.4.7.1 e 2.4.7.2 deste trabalho e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando-se os seguintes cdigos de arrecadao: I - 4112 - para IRPJ; II - 4153 - para CSLL; III - 4138 - para a Contribuio para o PIS/Pasep; e IV - 4166 - para a Cofins. 3 - Escriturao Contbil O incorporador fica obrigado a manter escriturao contbil segregada para cada incorporao submetida ao RET. A escriturao contbil das operaes da incorporao objeto de opo pelo RET poder ser efetuada em livros prprios ou nos da incorporadora, sem prejuzo das normas comerciais e fiscais aplicveis incorporadora em relao s operaes da incorporao. Na hiptese de adoo de livros prprios para cada incorporao objeto de opo no RET, a escriturao contbil das operaes da incorporao poder ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas incorporao. 4 - No Pagamento de Obrigaes Tributrias Caso no se verifique o pagamento das obrigaes tributrias, previdencirias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimnio de afetao, cujos fatos geradores tenham ocorrido at a data da decretao da falncia, ou insolvncia do incorporador, perde eficcia a deliberao pela continuao da obra a que se refere o 1 do art. 31-F da Lei n 4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de afetao institudos pela Lei n 10.931, de 2004. As obrigaes tributrias previdencirias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimnio de afetao, devero ser pagas pelos adquirentes em at 1 (um) ano da deliberao pela continuao da obra, ou at a data da concesso do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior. O disposto no art. 76 da Medida Provisria n 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, no se aplica ao patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias definido pela Lei n 4.591, de 1964.

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MP 2.158/35 de 2001 (...) Art. 76. As normas que estabeleam a afetao ou a separao, a qualquer ttulo, de patrimnio de pessoa fsica ou jurdica no produzem efeitos em relao aos dbitos de natureza fiscal, previdenciria ou trabalhista, em especial quanto s garantias e aos privilgios que lhes so atribudos. Pargrafo nico. Para os fins do disposto no caput, permanecem respondendo pelos dbitos ali referidos a totalidade dos bens e das rendas do sujeito passivo, seu esplio ou sua massa falida, inclusive os que tenham sido objeto de separao ou afetao.

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