La compraventa.

El contrato de compraventa es aquel que uno de los contratantes, llamado vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada, a otro llamado comprador, quien a su vez se obliga a pagar un precio en dinero o signo que lo represente. Artculo C.C. 1445. Caractersticas. Bilateral, del que nacen obligaciones para las dos partes, tanto para el que compra, como para el que vende. Consensual, para que su perfeccionamiento, el del contrato, basta con un acuerdo sobre la cosa y el precio, un consenso. Obligatorio, duplicidad de obligaciones, el vendedor se obliga a trasmitir la cosa, y el comprador se obliga a pagar el precio pactado. Conmutativo, se tiende a que cada parte entregue una cosa a cambio de otra. Elementos de la compraventa. Elementos Personales, si son dos partes que intervienen en el contrato de compraventa. El vendedor y el comprador, pudiendo serlo las personas que renan la capacidad para asumir obligaciones. Art. C.C. 1459. Los menores e incapacitados, necesitan la intervencin de quien ejerza la patria potestad, tutela, segn los casos. Pueden comprar y vender, no solo las personas naturales, sino tambin las jurdicas. Elementos Reales, los elementos reales del contrato de compraventa son el objeto y el precio. Objeto, de compraventa, tanto cosas como derechos, siempre que sean transmisibles, estando por tanto, excluidos ciertos derechos, como el uso o habitacin, y las cosas que estn fuera del comercio. Precio, ha de ser determinado, puede ser dinero o signo que lo represente. Elementos formales, libertad de forma en el derecho civil, no exige una forma. Un contrato de compraventa puede ser, de palabra, documentos privados o documentos pblicos (interviene notario). Cuando entramos a comprar en una tienda, la compra suele hacerse de palabra, sin que las partes firmen ningn documento, aunque cada vez se va extendiendo ms la costumbre de entregar el vendedor un justificante. Si la entrega de la cosa o el pago del precio no se realizan en el momento de celebrar el contrato, este suele otorgarse por escrito, por constituir un mejor medio de prueba, por su mayor fijeza. En ciertos casos, resulta necesario reflejar la operacin en una escritura pblica, especialmente si se desea inscribir la transmisin en el Registro de la Propiedad, ya que no tienen acceso l los documentos privados. Pero, adems, mediante una ficcin legal, la venta mediante escritura pblica equivale a una entrega, sirviendo para transmitir la propiedad, al haberse efectuado la entrega simblica o ficticia de la cosa. Efectos de la compraventa. 1

 Obligaciones del vendedor. 1 Transmisin de la propiedad, como obligacin principal, la del vendedor tiene la de entregar la cosa vendida y la de su custodia del objeto hasta su entrega o puesta a disposicin del comprador, pero no estar obligado a entregarla si no se le hubiese pagado su precio, salvo que se pactase el pago aplazado. 2 Obligacin de saneamiento, el vendedor se obliga el saneamiento de la cosa vendida, lo que significa que es responsable de la posesin legal y pacfica de la misma y de los vicios o defectos ocultos que tuviere, salvo pacto en contrario. 3 Saneamiento por eviccin, supuesto en que es vencido, por sentencia firme, el comprador, al que se le priva de la cosa vendida, debido a que exista un derecho preferente a favor de un tercero con anterioridad a la venta. Cuando tal sucede, el vendedor est obligado al saneamiento por eviccin siempre que no exista pacto en contrario y que el comprador hubiese notificado en tiempo oportuno al vendedor, de haber sido demandado judicialmente para privarle de la cosa comprada. 4 Los gastos de entrega o transmisin, salvo estipulacin especial, los gastos sern a cuenta del vendedor hasta situarla en lugar acordado, y tambin sern a cargo del vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura, pero no la primera o posteriores copias de la misma, que lo ser a cargo del comprador, salvo que se pacte expresamente otra cosa. De no existir estipulacin en contrario, el impuesto que grava la plusvala en las fincas urbanas es de cuenta del vendedor, lo que significa que, si luego lo pago el comprador, podr este repetir contra aquel, siempre que el comprador hubiese notificado previamente al comprador de la incoacin de las actuaciones por parte de la Administracin fiscal. Sin embargo, en la prctica notarial, es usual que se pacte que el comprador asuma los gastos de la escritura y de toda clase de impuestos derivados de la trasmisin, incluso los que correspondera pagar al vendedor. Obligaciones del comprador. Fundamentalmente pagar el precio que ha consensuado el contrato, en un lugar concreto y en una fecha concreta, le corresponde tambin los intereses legales en caso de demanda por no pagar, tambin le corresponde el pago de los impuestos, dependiendo del bien que sea, tambin el abono de lo que asciende la inscripcin registral. Pactos adicionales ms frecuentes. Reserva de dominio. Como normalmente en la compraventa la trasmisin de propiedad o dominio se produce con la entrega de la cosa, mediante el pacto de reserva de dominio, el vendedor sigue siendo dueo de la cosa an despus de entregado, hasta que se produzca el pago total del precio previsto en el pacto. Se suspende la propiedad porque se supedita al pago del ltimo plazo. Pacto comisorio. Busca que se de eficacia a la hora de pagar, en definitiva, es forzar al comprador al pago puntual, de manera que cuando se establece este pacto significa la resolucin automtica de la compraventa por no pagarse en el tiempo que se haba establecido. Es un pacto para reforzar la eficacia puntual del pago. 2

 Pacto de retroventa. Concepto de retroventa. Reserva a favor del vendedor, el derecho a recuperar la cosa vendida, si se ejercita el pacto retroventa, se devuelve el precio y los gastos que haya podido tener el comprador con relacin a la cosa. Arras o seal. Entrega del comprador, al vendedor como garanta del cumplimiento del contrato. Si se incumple el futuro comprador pierde lo que haya dado de seal o las arras. Y si incumple el vendedor, devuelve el doble de lo que recibi. Las arras nunca son a cuenta del precio. Hay que devolverlas si se cumple lo pactado. Derecho de tanteo. Es el derecho de preferencia a favor de una persona para adquirir una cosa cuando el dueo quiera venderla. Derecho de retracto. Derecho preferente a adquirir la cosa cuando esta ya se ha vendido. Tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto, son derechos sucesivos, en primer lugar se da el tanteo y si no se ha dado, se da el derecho de retracto. Clases de tanteo y retracto. Pueden ser de colindantes, a favor de quienes tienen fincas limitando con la que se vende, de comuneros, a favor de los copropietarios de la misma cosa vendida, de coherederos, a favor de los partcipes en la misma herencia. Permuta. Cambio, trueque de una cosa por otra. Contrato mediante el cual cada una de las partes, se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa a cambio de recibir la de otra. Tiene una gran semejanza a la compraventa, tienen las mismas caractersticas, es decir, es un contrato bilateral, consensual con respecto al compromiso y es totalmente conmutativo. Dentro del contrato de permuta fundamentalmente aparece la institucin, como derecho supletorio, de la compraventa, lo no visto por los permutantes van a entrar las instituciones de la compraventa. Entre ambas se establece la obligacin de saneamiento y la eviccin, forman parte tambin la guardia y custodia. Aplicar a la permuta las instituciones de la compraventa.