Compendio

di Diritto
urbanistico
Espropriazione, urbanistica e edilizia
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Il diritto urbanistico e la sua evoluzione storica
Il diritto urbanistico :
Parte del diritto amministrativo
Complesso di norme che regolano la pianificazione e lutilizzazione del
territorio
Corregge gli effetti negativi delle citt industriali
Assicura lo sfruttamento razionale del territorio
Protezione dellambiente: tutela e salvaguardia dellequilibrio dellecosistema
Una materia di potest legislativa e amministrativa delle regioni:
* Funzione legislativa: legge cost. 3/2001 attribuisce:
Alle regioni a statuto ordinario una potest legislativa concorrente
in materia di governo del territorio, nel senso che allo Stato
riservata la determinazione dei principi fondamentali ( legge quadro
o cornice)
Alle regioni a statuto speciale ( e province autonome di Trento e
Bolzano) i relativi statuti attribuiscono una competenza legislativa
esclusiva
* Funzione amministrativa: una funzione di pianificazione e si esplica
attraverso lemanazione di atti amministrativi. Alle Regioni stata
attribuita una competenza amministrativa esclusiva
* Rimane allo Stato la competenza a svolgere funzioni di indirizzo e
coordinamento delle linee fondamentali
Legge 1150/1942: prima disciplina urbanistica, cd. LEGGE URBANISTICA
Introdusse 2 livelli di pianificazione delluso del suolo:
Singoli aggregati urbani
Ampie porzioni del territorio
Presentava per tante lacune questa legge e infatti venne integrata dalla LEGGE
PONTE 765/1967
Dopo svariate leggi in materia edilizia si raggiunse una disciplina organica , la
LEGGE 47/1985, e le successive modificazioni
D.lgs. 42/2004: Codice dei beni culturali e del paesaggio
DPR 327/2001: TU in materia di espropriazione per pubblica utilit: un
codice delle espropriazioni che assembla e coordina in un unico sistema le
procedure di espropriazione.
DPR 380/2001: TU in materia edilizia
Il DPR 380/2001 TU in materia edilizia:
Riunisce e riordina le norme legislative e regolamentari in materia edilizia
Elementi innovativi:
1) Riduzione dei titoli abilitativi a due: il permesso di costruire e la
denuncia di inizio attivit (soppressione autorizzazione edilizia)
2) Snellimento della procedura per il rilascio del permesso di costruire e del
certificato di agibilit
3) Viene istituito lo sportello unico delledilizia
4) Non c pi certificato di abitabilit e il certificato di agibilit, ma solo il
certificato di agibilit anche per i locali ad uso abitativo
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La tutela del paesaggio e del patrimonio artistico e storico contenuta nel D.lgs.
42/2004: Codice dei beni culturali e del paesaggio.
2) La pianificazione urbanistica di direttive
La pianificazione urbanistica :
- Disciplina la distribuzione spaziale degli interventi nel territorio
- Organizza i relativi strumenti strutturali per uno sviluppo del territorio
compatibile con lo sviluppo economico
- Compiti di controllo e indirizzo attraverso i piani urbanistici. Tipi di piani
urbanistici:
o Piani territoriali di coordinamento regionali e provinciali
o Piani regolatori generali intercomunali
o Piani regolatori generali comunali
o Programmi di fabbricazione
o Programmi pluriennali dattuazione
o Piani particolareggiati di esecuzione e piani di lottizzazione
o Piani speciali di zona: piani per ledilizia economica e popolare,
piani degli insediamenti produttivi, piani di recupero
- I Piani territoriali di coordinamento regionali e provinciali e i Piani regolatori
generali intercomunali forniscono direttive ampie per orientare e coordinare gli
interventi urbanistici ed edilizi in ambito territoriale pi vasto di quello
comunale
- I Piani regolatori generali comunali e i Programmi di fabbricazione sono
finalizzati alla regolamentazione operativa dellassetto urbanistico del territorio
comunale
- I Programmi pluriennali dattuazione indicano la priorit da osservare
nellattuazione degli strumento urbanistici vigenti
- I Piani particolareggiati di esecuzione e piani di lottizzazione e i Piani speciali di
zona hanno finalit attuative degli altri piani
I piani urbanistici sono classificati secondo un rapporto di gerarchia a
piramide rovesciata
) La pianificazione delle direttive: piani territoriali di coordinamento
delle Regioni
La legge urbanistica del 1942 prevedeva 2 diversi livelli di pianificazione:
1. pianificazione di competenza comunale: singoli aggregati urbani
2. pianificazione di porzioni di territorio pi ampie di quelle dei singoli centri
abitati: il piano territoriale di coordinamento ( il pi importante
strumento urbanistico di direttive).
Il piano territoriale di coordinamento:
- previsto dalla legge 1150/1942
- scopo: orientare e coordinare lattivit urbanistica da svolgere in determinate
aree del territorio nazionale
- sovraordinato a: piani provinciali, piani metropolitani e piani comunali (
questi sono vincolati alle previsioni del piano territoriale di coordinamento)
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- cosa serve tale piano:
individuare e separare nel territorio determinate aree destinate a
insediamenti edilizi, residenziali, agricoli, industriali,.. fissando la collocazione pi
adatta a ciascuna zona di insediamento
assicurare la conservazione degli aggregati edilizi esistenti
determinare la natura e lestensione degli impianti pubblici
- lelaborazione e lapprovazione del piano territoriale di coordinamento spetta
alle Regioni: assume diverse denominazioni : piano territoriale regionale,
piano di indirizzo territoriale, scheda di assetto territoriale
- il piano territoriale ha vigore a tempo indeterminato e possono essere
apportate allo stesso delle varianti
- le direttive del piano territoriale hanno come destinatari le Province, i Comuni
e gli altri enti che devono recepirle negli strumenti urbanistici locali. Non
vincolano i privati, ma alcune leggi regionali prevedono che tali piani possono
essere immediatamente efficaci nei confronti dei privati
) Il piano territoriale di coordinamento di competenza della Provincia
La riforma delle autonomie locali (l. 142/1990) ha introdotto per la Provincia
compiti di programmazione, di predisposizione ed adozione di un piano
territoriale di coordinamento ad estensione provinciale, da inquadrarsi
secondo le direttive fissate dalla legislazione e dai programmi regionali e per ci
che riguarda le competenze dei comuni.
un piano dindirizzo urbanistico che di regola non immediatamente vincolante
per i privati.
Le leggi regionali devono prevedere che il paino di coordinamento provinciale
assuma il valore e gli effetti dei piani di tutela dei settori della protezione: natura,
tutela ambientale, acque, difesa del suolo, tutela delle bellezze naturali.
) Altri piani di indirizzo urbanistico
a. piano comprensoriale: formato e gestito da una struttura organizzativa
spesso costituita da un consorzio di Comuni; uno strumento di pianificazione
a livello intermedio tra la dimensione regionale e quella comunale. rivolto a
quelle parti del territorio della Regione che necessitano di una disciplina
unitaria e programmata
b. piano regolatore intercomunale: viene adottato per le caratteristiche di
sviluppo degli aggregati edilizi di due o pi comuni contermini e si riconosce
opportuno il coordinamento delle direttive riguardanti lassetto urbanistico dei
comuni stessi. di ridotta efficacia in quanto facoltativo e di scarsa
attitudine.
c. Piani delle aree e dei nuclei di sviluppo industriale (piani ASI): sono dei
piani per la pianificazione e la localizzazione delle aree e dei nuclei di sviluppo
industriale. Sono degli strumenti di pianificazione diretti a favorire
lindustrializzazione del Meridione, specialmente per individuare le aree
destinate a nuovi insediamenti di particolari tipi di industrie ed orientare gli
interventi pubblici e privati verso le aree prescelte.
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d. I piani territoriali paesaggistici: sono diretti ad individuare le
trasformazioni compatibili con i valori paesaggistici, le azioni di recupero e
riqualificazione degli immobili e delle aree sottoposte a tutela, gli interventi di
valorizzazione del paesaggio e anche in relazione allo sviluppo sostenibile.
) Comunit montane
Le Comunit montane sono unioni di Comuni, enti locali costituiti fra comuni
montani e parzialmente montani, anche appartenenti a province diverse, per la
valorizzazione delle zone montane attraverso lesercizio di funzioni proprie o di
funzioni conferite. (267/2000)
Spettano alle comunit montane:
Le funzioni direttamente attribuite dalla legge
Gli interventi speciali per la montagna stabiliti dallUE, dalle leggi statali o
regionali
Lesercizio associato di funzioni proprie dei comuni o a questi conferite dalla
Regione
Lesercizio di ogni altra funzione ad esse conferita dai Comuni, Province e
Regione.
Le Comunit montane provvedono alladozione di piani pluriennali di sviluppo
economico e sociale: devono prevedere le concrete possibilit di sviluppo dei vari
settori economici, produttivi e sociali.
3) La pianificazione urbanistica metropolitana e comunale
) La pianificazione dellarea metropolitana
Listituto delle aree metropolitane nasce con la L. 142/1990, finalizzato a fornire
una risposta concreta ai problemi di vivibilit e governabilit di particolari grandi
comuni. L materia per attualmente disciplinata dagli articoli 22 e 26 del TUEL.
Nellarea metropolitana lAmministrazione locale si articola in 2 livelli:
La Citt metropolitana: prende il posto della Provincia e aggiunge alle
competenze di questultima quelle funzioni normalmente affidate ai Comuni
ma che devono svolgersi in un ambito sovracomunale. Fanno in ogni caso capo
alle citt metropolitane la predisposizione e ladozione del piano provinciale
territoriale di coordinamento.
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art. 22 Aree metropolitane
1. Sono considerate aree metropolitane le zone comprendenti i comuni di Torino, Milano, Venezia, Genova,
Bologna, Firenze, Roma, Bari, Napoli e gli altri comuni i cui insediamenti abbiano con essi rapporti di stretta
integrazione territoriale e in ordine alle attivit economiche, ai servizi essenziali alla vita sociale, nonch alle
relazioni culturali e alle caratteristiche territoriali.
2. Su conforme proposta degli enti locali interessati la regione procede entro centottanta giorni dalla proposta stessa alla
delimitazione territoriale dell'area metropolitana. Qualora la regione non provveda entro il termine indicato, il
Governo, sentita la Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, invita la
regione a provvedere entro un ulteriore termine, scaduto il quale procede alla delimitazione dell'area metropolitana.
3. Restano ferme le citt metropolitane e le aree metropolitane definite dalle regioni a statuto speciale.
art. 23 Citt metropolitane
1. Nelle aree metropolitane di cui all'articolo 22, il comune capoluogo e gli altri comuni ad esso uniti da contiguit
territoriale e da rapporti di stretta integrazione in ordine all'attivit economica, ai servizi essenziali, ai caratteri
ambientali, alle relazioni sociali e culturali possono costituirsi in citt metropolitane ad ordinamento
differenziato.
I singoli Comuni: ai quali spettano le funzioni concernenti i servizi di base.
) il piano regolatore generale comunale (P.R.G.)
Il piano regolatore generale comunale lo strumento urbanistico che fissa le
direttive generali di sistemazione della totalit del territorio di un comune.
finalizzato ad assicurare la migliore composizione urbanistica dei singoli
insediamenti ed ad indicare la futura configurazione del territorio comunale.
Contenuto del piano:
Previsioni di localizzazione: per determinare le aree che sono destinate a
servizi di interesse pubblico e preordinate allespropriazione.
Previsioni di zonizzazione: il territorio comunale diviso in zone, con
determinazione dei vincoli e dei caratteri da osservare.
Composizione del piano:
Di una relazione sulla struttura e sulla funzione di esso, che ne costituisce la
motivazione
Di una parte tavolate che consiste in una serie di planimetrie del territorio
comunale (posizione geografica, zonizzazione generale, caratteristiche
peculiari)
Di una parte normativa che definisce i caratteri e le prescrizioni riguardanti
ciascuna zona.
) Formazione ed approvazione del piano
La formazione, del piano regolatore generale, obbligatoria sia per i Comuni
compresi negli elenchi formati dal Ministero dei Lavori Pubblici, sia per i Comuni
compresi negli elenchi formati dalle Regioni. Tutti gli altri Comuni hanno la facolt
di formare il piano regolatore.
Fasi del procedimento di formazione:
a. Elaborazione tecnica dello schema del piano: eseguita dagli uffici
tecnici dei Comuni o da progettisti esterni
b. Acquisizione dei pareri previsti dal TUEL (regolarit tecnica del
responsabile del servizio e di regolarit contabile del responsabile del
servizio finanziario) e dei pareri richiesti dalle leggi regionali (della Regione,
della Provincia e delle Amministrazioni pubbliche)
c. Delibera dadozione del piano: emanata dal Consiglio comunale che
diventa esecutiva dopo 10 gg la pubblicazione
d. Pubblicazione del piano adottato: mediante deposito nella segreteria
comunale per 30 giorni consecutivi mediante i quali chiunque pu
prenderne visione. Dellavvenuto deposito bisogna dare comunicazione
sullAlbo pretorio
e. Possibilit di presentare osservazioni e nel caso con delibera del consiglio
comunale in ordine alle osservazioni presentate.
f. Presentazione allorgano regionale o provinciale delegato
competente per lapprovazione
g. Approvazione del piano da parte della Regione o Provincia con
possibilit di modifiche. Il piano e con le sue varianti deve essere
approvato dalla Regione entro 12 mesi dal deposito.
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h. Pubblicazione del decreto di approvazione del piano nella Gazzetta
Ufficiale (oggi anche nel Bollettino Ufficiale delle Regione) e deposito
di una copia del decreto nella segreteria del comune.
) Efficacia del piano regolatore
I proprietari degli immobili hanno lobbligo di osservare nelle costruzioni e nelle
ricostruzioni le linee e le prescrizioni di zona, che sono indicate nel piano
regolatore generale del Comune.
Con lapprovazione del piano urbanistico generale sorgono vincoli per
lespropriazione delle aree nelle quali prevista la realizzazione di opere
pubbliche o di pubblica utilit.
) Estensione territoriale del piano: le cd. zone bianche
Il piano regolatore generale deve considerare la totalit del territorio comunale.
Negli anni 50 e 60 molti piani regolatori escludevano determinate zone dette
zone bianche: non disciplinate dalla normativa del piano e non caratterizzate
dalle tavole grafiche con alcuna colorazione. Successivamente, il Consiglio di
Stato ha considerato tali zone come zone di libera edificabilit, assoggettate
soltanto ai limiti sulle distanze e sulle altezze stabiliti dal cod. civ. e dai
regolamenti edilizi.
) Interventi sostitutivi
Nellipotesi dinutile decorso di ciascuno dei termini fissati dalla legge previsto
lintervento sostitutivo dellautorit regionale:
Convocazione, da parte del Presidente della Regione, del Consiglio comunale
perch provveda per gli adempimenti non compiuti
Nomina di un Commissario per provvedere:
o Designazione dei progettisti
o Adozione del piano regolatore generale
o Ulteriori adempimenti necessari
) Durata del piano regolatore
Il piano regolatore comunale ha vigore a tempo indeterminato, cio finch
non viene sostituito da un altro piano successivamente approvato. Non
prevista labrogazione del piano attraverso delibera del Consiglio comunale.
Lo strumento urbanistico generale del Comune pu essere eventualmente
modificato attraverso successive varianti. Le varianti sono degli strumenti per
revisionare il piano regolatore per sopravvenute ragioni che determinano la totale
o parziale inattuabilit del piano. Le varianti non sono soggette alla preventiva
autorizzazione della Regione
) I vincoli dinedificabilit
I piani regolatori generali:
Dettano da un lato le norme regolatrici di carattere programmatico
Contengono dallaltro le prescrizioni immediatamente precettive che hanno un
effetto conformativo della propriet urbana.
In particolare il piano regolatore generale pu imporre i seguenti vincoli:
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1. vincoli preordinati allespropriazione: aree da espropriare in futuro per
realizzare opere pubbliche o reti stradali
2. vincoli di inedificabilit assoluta o relativa: in aeree destinate a verde
oppure a bassa urbanizzazione:
inedificabilit assoluta: il divieto di ogni possibile edificazione
inedificabilit relativa: la possibilit di costruire entro ristretti
limiti volumetrici
Nel disegno originario della legge urbanistica il P.R.G. avrebbe dovuto contenere
soltanto le norme programmatiche, mentre i vincoli alla propriet sarebbero
dovuti essere imposti soltanto ai piani attuativi. Successivamente, si
riconosciuta ai piani regolatori efficacia immediatamente precettiva.
Il recente TU in materia di espropriazione (DPR 327/2001) ha unificato le
norme sullespropriazione e quelle sulla pianificazione urbanistica:
I vincoli preordinati allesproprio possono essere imposti dal piano
urbanistico generale o dalle sue varianti e diventano efficaci dallatto di
approvazione dello strumento urbanistico.
Il vincolo preordinato allesproprio ha durata di 5 anni. Entro tale
termine pu essere emanato il provvedimento che comporta la dichiarazione di
pubblica utilit dellopera.
Se non dichiarata tempestivamente la pubblica utilit dellopera, il vincolo
preordinato allesproprio decade.
Il vincolo preordinato allesproprio dopo la sua decadenza pu essere
motivatamente reiterato attraverso lapprovazione di una variante di piano.
In caso di reiterazione del vincolo, dovuta al proprietario unindennit
commisurata allentit del danno effettivamente prodotto.
4) Regolamento edilizio e programma di fabbricazione
) Il regolamento edilizio
TU in materia edilizia (DPR 380/2001) dispone che:
Art. 2 : i Comuni nellambito della propria autonomia statutaria e normativa
disciplinano lattivit edilizia
Art. 4 : il regolamento edilizio deve contenere la disciplina delle modalit
costruttive, con particolare riguardo alle normative tecnico-estetiche, igienico-
sanitarie, di sicurezza e di vivibilit.
) Natura giuridica e impugnazione del regolamento edilizio
Il regolamento edilizio:
Atto amministrativo a contenuto normativo: le sue previsioni presentano i
caratteri della generalit e dellastrattezza
Pu essere un atto illegittimo perch viziato per:
o Incompetenza
o Eccesso di potere
o Violazione di legge
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Non automaticamente impugnabile avendo caratteri generali ed astratti:
normalmente latto concreto di attuazione del regolamento stesso che lede le
posizioni giuridiche soggettive; per questo motivo per impugnare il
regolamento edilizio bisogna impugnare latto in applicazione di esso.
) Efficacia delle norme regolamentari
il contenuto del regolamento edilizio costituito da:
Norme per la disciplina della Commissione edilizia comunale e per gli interventi
sottoposti al preventivo parere di tale organo
Norme sul vicinato e sulle distanze fra i fabbricati, che sono integrative del cod.
civ.
Norme che :
Attengono allaltezza massima degli edifici
All estetica, aspetto e allornato delle costruzioni
I rapporti tra aree fabbricabili e aree da coprire
Allampiezza dei cortili
Alligiene
La Cassazione ha stabilito che:
o Le norme dei regolamenti edilizi che disciplinano la distanza tra costruzioni
hanno carattere integrativo rispetto alla disciplina del cod.civ.; la loro
violazione sanzionata con: risarcimento dei danni e riduzione in ripristino.
o Non hanno carattere integrativo le norme che hanno come scopo principale la
tutela degli interessi generali urbanistici: altezza, estetica, igiene
) Il programma di fabbricazione (P.d.F.)
Il programma di fabbricazione un documento da includere nel regolamento
edilizio per tutti i Comuni non obbligati a dotarsi del piano regolatore generale.
Scopo: assicurare quel minimo di disciplina urbanistica per uno sviluppo edilizio.
uno strumento urbanistico di carattere generale perch riguarda lo sviluppo
dellintero territorio comunale.
Contenuto del programma:
Indicare i limiti di ciascuna zona cd. Zonizzazione
Precisare la cd. tipologia edilizia di ciascuna zona
Indicare le eventuali direttrici despansione
Rapporti tra programma di fabbricazione e piano regolatore generale: i
programmi di fabbricazione devono ritenersi equiparati ai piani regolatori
generali, poich i due istituti sono considerati dalla legge alternativi ed
equivalenti. Nei centri urbani minori lo strumento urbanistico generale costituito
dal solo programma di fabbricazione.
) Formazione ed approvazione del regolamento edilizio e del
programma di fabbricazione
Il procedimento di formazione ed approvazione di entrambi si svolge nelle
seguenti fasi:
1. predisposizione del progetto ad opera della Giunta comunale
2. esame e delibera di adozione da parte del Consiglio comunale
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3. pubblicazione della delibera consigliare nellalbo pretorio
4. trasmissione della delibera alla Regione per lapprovazione
5. approvazione del Presidente della Regione
6. possibilit di introdurre modifiche dufficio ritenute indispensabili
7. pubblicazione allalbo pretorio del Comune di avviso dellavvenuta
approvazione del regolamento e del programma
8. deposito in segreteria comunale degli atti approvati
5) La pianificazione urbanistica dattuazione
I piani di attuazione devono rispettare le disposizioni degli strumenti di
pianificazione generale (cd. Principio di conformit), ma varie disposizioni
normative consente ai piani attuativi di derogare in alcuni casi al piano regolatore
generale.
) I piani particolareggiati di esecuzione (P.P.E.)
I piani particolareggiati desecuzione:
Costituiscono il principale strumento di attuazione del piano regolatore
generale.
Sono affidati alliniziativa del Comune
Funzione: specificare con prescrizioni pi dettagliate le indicazioni contenute
nel piano regolatore
Formazione:
Elaborazione tecnica dello schema del piano (uffici tecnici del Comune o
prof. esterni)
Delibera di adozione del piano da parte del Consiglio comunale
Pubblicazione della delibera dadozione del piano mediante deposito in
segreteria a affisso allalbo pretorio
Eventuali osservazioni e opposizioni del piano adottato
Deliberazione di approvazione del piano.
Latto di approvazione deve prevedere il termine di validit del
piano, cio entro il quale esso deve essere attuato
Latto di approvazione deve prevedere i termini entro i quali
dovranno essere eseguite le relative espropriazioni che non devono
superare i 10 anni.
Deposito in segreteria della delibera approvata
Intervento della Regione
In prospettiva dello snellimento dei procedimenti di formazione dei piani attuativi,
la legge ha soppresso la necessit di approvazione regionale del piano
particolareggiato. Rimangono soggetti alla procedura tradizionale i piani delle
aree e ambiti territoriale individuati dalla Regione come di interesse regionale.
In caso di inadempienza del Comune alla formazione dei piani particolareggiati, la
Regione pu imporre dei termini e, se non vengono rispettati, pu sostituirsi
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Piani di
attuazione
I piani particolareggiati di esecuzione (P.P.E.)
I piani di lottizzazione (P.L.)
I piani per ledilizia economia e popolare (P.E.E.P)
I piani per gli insediamenti produttivi (P.I.P.)
allAmministrazione comunale inadempiente e provvedere direttamente alla
composizione di tali atti.
Il piano particolareggiato:
= Pu interessare qualsiasi porzione del territorio comunale (edificata e non) che
presenti esigenze di intervento esecutivo prioritario
= Non pu contenere norme e prescrizioni difformi da quelle poste dal piano
regolatore
= Deve garantire la copertura finanziaria delle spese occorrenti per le opere in
esso previste
= Leffetto pi importante: limposizione del vincolo despropriazione delle
aree e sugli immobili destinati ad impianti pubblici, in quanto la sua
approvazione equivale a dichiarare di pubblica utilit delle opere in esso
previste.
= Trascorsi i termini fissati per le espropriazioni, per gli espropri non ancora
effettuati la dichiarazione di pubblica utilit perder ogni valore e si
dovr seguire la procedura ordinaria per le singole opere che si volessero
realizzare.
= Il piano particolareggiato deve essere attuato nel termine previsto dalla
delibera di approvazione e non oltre i 10 anni ( a differenza del piano
regolatore che ha durata illimitata)
) I piani di lottizzazione (P.L.)
Il piano di lottizzazione:
= come il piano particolareggiato
= uno strumento urbanistico dattuazione del piano regolatore generale o del
programma di fabbricazione
= Qualora i Comuni non abbiamo proceduto alla formazione del piano
particolareggiato, la normativa consente ai privati che intendono apportare
modifiche al territorio comunale, di inserirsi nella disciplina urbanistica
presentando appositi piani di lottizzazione, contenenti prescrizioni di dettaglio
sostitutive di quelle omesse dalle Amministrazioni.
= La lottizzazione edilizia: qualsiasi utilizzazione del suolo che prevede la
realizzazione di pluralit di edifici a scopo residenziale, turistico o industriale:
Urbanizzazione primaria : strade, spazi di sosta, fognature, reti
distribuzione gas, acqua, energia elettrica, ecc
Urbanizzazione secondaria : scuole, asili nido, mercati, chiese, impianti
sportivi,
= Allapprovazione del piano di lottizzazione da parte del Comune, segue la
stipula della convenzione: il privato assume a proprio carico specifici oneri
patrimoniali connessi allurbanizzazione primaria e secondaria fornendo
congrue garanzie per ladempimento.
) Il procedimento di lottizzazione
Le fasi del processo di lottizzazione:
Il privato, che intende procedere alla lottizzazione di unarea, deve presentare
allamministrazione comunale un piano di lottizzazione conforme alla
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normativa edilizia e agli standard urbanistici vigenti, accompagnato da uno
schema di convenzione.
Il progetto di piano e lo schema di convenzione devono essere approvati con
delibera del Consiglio comunale. Lapprovazione deve intervenire entro 90 gg
dalla data di presentazione dellistanza corredata degli elaborati previsti.
Scaduto inutilmente il termine per lapprovazione, si fa richiesta per
lintervento sostitutivo: linteressato pu filtrare istanza al Presidente della
Giunta regionale perch nomini un commissario ad acta che provveder nel
termine di 15 gg.
I Comuni sono tenuti a trasmettere alla Regione entro 60 gg dallapprovazione
copia del piano medesimo e la Regione, in un ulteriore termine fissato, pu
fare le sue osservazioni.
Dopo lapprovazione del piano, avviene il rilascio dellautorizzazione a
lottizzare.
Il rilascio dei permessi di costruire subordinato alla stipulazione della
convenzione ed alla trascrizione della stessa nei registri degli immobili.
) La convenzione di lottizzazione
Autorizzazione a lottizzare: atto amministrativo che conclude il procedimento
di formazione del piano di lottizzazione.
Convenzione: atto negoziale tra Comune e soggetti lottizzanti che specifica gli
obblighi che ricadono gi per legge sui lottizzanti.
Contenuto della convenzione:
Una parte necessaria: concerne la pianificazione
Una parte disponibile: determinazione dei modi e dei tempi esecutivi.
) Le societ commerciali
Un nuovo modello operativo di attuazione dei piani regolatori la societ di
trasformazione urbana. Le Citt metropolitane e i Comuni possono costituire
societ per azioni per progettare e realizzare interventi di trasformazione urbana.
Si tratta in sostanza di societ commerciali, di cui possono far parte i privati
(banche, proprietari, imprese) il cui scopo quello di realizzare gli interventi
necessari per dare attuazione ai piani generali, progettando e costruendo le
infrastrutture pubbliche.
) I piani per gli insediamenti produttivi
I piani delle aree destinate ad insediamenti produttivi consentono ai
comuni di acquistare aree per insediamenti di carattere industriale, artigianale,
commerciale e turistico nellambito delle zone destinate a insediamenti produttivi.
Trattasi di strumenti urbanistici dattuazione, la cui formazione non obbligatoria.
Questi piani possono essere adottati soltanto dai comuni muniti di strumento
urbanistico genrale.
Il piano ha efficacia per 10 anni e una volta approvato ha valore di
dichiarazione di pubblica utilit di tutte le trasformazioni urbanistiche in esso
previste. Le aeree comprese nel piano approvato sono espropriate dai Comuni. Le
aree espropriate entrano a far parte del patrimonio indisponibile del Comune.
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6) Ledilizia pubblica residenziale e i piani di zona per ledilizia
economica e popolare
) Storia
TU 1165/1938: incentivava la costruzione di case di tipo popolare attraverso
esenzioni fiscali, finanziamento delle opere urbanistiche e concessione di mutui
agevolati.
L.167/1962: tale legge segn una svolta nella disciplina dellintervento dello
Stato nelledilizia abitativa pubblica, introducendo un nuovo strumento
detto piani di zona per ledilizia economica e popolare. Vennero previsti
per evitare che ledilizia residenziale pubblica continuava a svilupparsi in modo
disordinato e frammentato ed in zone in estrema periferia.
Legge sulla casa 865/1971: ha ulteriormente regolamentato le modalit di
formazione e di attuazione dei piani di zona.
Legge 247/1974: tale legge dispose che lattuazione dei piani di zona
dovesse avvenire attraverso appositi programmi pluriennali dattuazione. I
piani pluriennali dattuazione sono un mezzo per assicurare che lespansione e
lo sviluppo degli insediamenti non avvenga in modo causale e sotto la spinta
degli interessi privati, ma sulla base di precisi programmi che determinano le
aree e le zone in cui debbano attuarsi le previsioni degli strumenti urbanistici e
la relativa urbanizzazione.
La legge 493/1993: ha previsto la redazione di piani di recupero urbano
che devono essere rivolti alla realizzazione dinterventi di completamento e
dintegrazione degli insediamenti dedilizia residenziale pubblica.
) Il piano di zona per ledilizia economica e popolare
Il piano di zona uno strumento urbanistico dattuazione del programma
residenziale pubblico, equiparato al piano particolareggiato, finalizzato ad indicare
ed inquadrare urbanisticamente comprensori daree destinate alla costruzione di
case economiche e popolari nonch alle opere ed ai sevizi complementari, urbani
e sociali.
Il piano ha efficacia per 18 anni: tale termine pu essere prorogato dalla
Regione su richiesta del Comune in presenza di valide e motivate ragioni.
) Il piano di recupero
Il piano di recupero ha natura di piano-programma, con contenuto complesso
riguardante il recupero dellesistente.
Esso disciplina:
I vari tipi di intervento previsti sui singoli immobili
Le risorse pubbliche disponibili
Le opere di competenza diretta del Comune
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Le opere di competenza dei privati
I tempi per la progettazione, per il permesso e per lesecuzione dei lavori.
) Le misure di salvaguardia
Le misure di salvaguardia hanno lo scopo di evitare che il rilascio non
controllato del permesso di costruire possa compromettere lassetto urbanistico
previsto. Le misure di salvaguardia sono obbligatoriamente previste per:
Piano regolatore generale
Programma di fabbricazione
Piano particolareggiato
) Gli standards urbanistici
Gli standards urbanistici sono diretti a garantire la conservazione del
paesaggio urbano tradizionale. Gli standards comprendono:
Limiti in derogabili di densit edilizia, di altezza, di distanza fra fabbricati
Rapporti massimi tra spazi: residenziali, produttivi, verde pubblico e parcheggi
Rapporti tra popolazione e attrezzature: istruzione superiore, istituti sanitari ed
ospedalieri, parchi..
7) Lespropriazione per pubblica utilit.
) Lespropriazione per pubblica utilit
Lespropriazione quellistituto del diritto pubblico in base al quale un soggetto,
dietro corrispettiva indennit, pu essere privato in tutto o in parte di uno o pi
beni immobili di sua propriet per una causa di pubblico interesse legalmente
dichiarata.
) Il rapporto espropriativo
1. Le parti:
Espropriato: il soggetto pubblico o privato titolare del diritto
espropriato
Autorit espropriante: lAutorit Amministrativa titolare del potere di
espropriazione e che cura il relativo procedimento
Beneficiario dellespropriazione: il soggetto pubblico o privato in
cui favore emesso il decreto desproprio
Promotore dellespropriazione: il soggetto pubblico o privato che
chiede lespropriazione.
2. Loggetto:
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Loggetto pu essere un diritto di propriet o altro diritto reale.
Non possono essere espropriati :
C Edifici di culto se non per gravi ragioni
C I beni demaniali e i beni patrimoniali indisponibili
C Le sedi di rappresentanze diplomatiche di sedi di stati esteri
3. Lindennizzo:
Esso si pone come presupposto di legittimit dellatto espropriativo ed
previsto dalla Costituzione.
) Lindennit desproprio
Legge Finanziaria 2008: lindennit desproprio delle aeree edificabili nella
legge 24 dicembre 2007, n. 244.
In seguito alla sentenza 348/2007 della Corte Costituzionale che ha portato un
vuoto per quanto riguarda la determinazione dellindennit di esproprio per i suoli
edificabili, intervenuto il legislatore con la legge 244/2007 (Legge finanziaria
2008).
Tale legge prevede determinate misure e canoni per calcolare lindennit di
espropriazione, che possono essere anche applicati dufficio.
) La procedura despropriazione in base al TU 327/2001
Le fasi in cui suddiviso il procedimento di esproprio, sono 3:
a. Lapposizione al bene il vincolo dellesproprio
b. La dichiarazione di pubblica utilit dellopera
c. La determinazione dellindennit desproprio
A) fase dapposizione del vincolo
Lapposizione al bene del vincolo preordinato allesproprio si perfeziona nel
momento in cui acquista efficacia latto dapprovazione del piano
urbanistico generale, che preveda lesecuzione di unopera pubblica o per
pubblica utilit.
Il vincolo preordinato allesproprio ha durata di 5 anni: entro tale termine pu
essere emanato il provvedimento che comporta la dichiarazione di pubblica utilit
dellopera. Se non tempestivamente dichiarata la pubblica utilit dellopera, il
vincolo preordinato allesproprio decade. Dopo la sua decadenza, il vincolo
preordinato allesproprio pu essere motivatamente reiterato.
B) fase di dichiarazione di pubblica utilit dellopera
Il TU stabilisce che la dichiarazione di pubblica utilit sintende disposta:
quando lautorit espropriante approva il progetto definitivo dellopera
pubblica o di pubblica utilit
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quando sono approvati: il piano particolareggiato, il piano di lottizzazione, il
piano di recupero, ..
quando in base alla normativa vigente equivale a dichiarare di pubblica utilit
lapprovazione di uno strumento urbanistico.
C) fase della determinazione dellindennit desproprio
Il procedimento per la determinazione dellindennit pu svolgersi in maniera
diversa a seconda che lindennit provvisoria viene o meno accettata:
A. La determinazione provvisoria dellindennit despropriazione (art.
20): divenuto efficace latto che dichiara la pubblica utilit, il promotore
dellespropriazione notifica la somma che offre per lespropriazione al
privato che entro 30 gg pu presentare osservazioni. Lautorit espropriante
determina in via provvisoria la misura dellindennit di espropriazione.
Latto che determina in via provvisoria la misura dellindennit di
espropriazione notificato al proprietario e nei 30 gg successivi il
proprietario pu comunicare allautorit espropriante che condivide
lindennit di espropriazione.
B. La determinazione definitiva dellindennit despropriazione (art.
21): lautorit espropriante forma lelenco dei proprietari che non hanno
concordato la determinazione dellindennit di espropriazione e invita il
proprietario interessato se vuole avvalersi di un collegio di tecnici.
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Lautorit espropriante
Si accerta del valore dellarea
Determina in via provvisoria la misura
dellindennit despropriazione
Viene notificato al
proprietario lindennit
despropriazione
Entro i 30 gg il
proprietario
accetta la
somma?
Lindennit si ritiene rifiutata
Lautorit competente emana il
decreto di esproprio e deposita la
somma nella Cassa depositi e
prestiti
Il proprietario consente
limmissione del possesso
allautorit competente
Il proprietario riceve
lacconto pari al 80%
NO
SI
Vengono nominati 3
tecnici che depositano
la loro relazione
presso lautorit
espropriante
Decorsi 30 gg,
lautorit espropriante
autorizza il pagamento
dellindennit oppure
ne ordina il deposito
presso la Cassa
depositi e prestiti per
conto del proprietario
) Il decreto di esproprio
effettuati il pagamento dellindennit provvisoria accettata o il deposito delle
indennit non accettate, lautorit espropriante emana il decreto di esproprio
con cui dispone il passaggio del diritto di propriet o di altro diritto.
) La partecipazione dellinteressato al procedimento
i privati ottengono una comunicazione davviso del procedimento per ciascuna
fase del procedimento. Il testo unico 241/1990 detta disposizioni volte a rendere
effettiva la partecipazione del proprietario.
) Occupazione durgenza.
Loccupazione durgenza delle aree sa occupare temporaneamente viene
decretata dal prefetto della provincia dove si trova il terreno. Tale decreto non
ha pi efficacia qualora loccupazione non venga eseguita entro 3 mesi dalla
emanazione. Loccupazione potr essere protratta fino a 5 anni dalla data di
immissione nel possesso. La commissione provinciale provvede, su richiesta dello
stesso prefetto, alla determinazione dellindennizzo di occupazione di una
cifra pari, per ciascun anno di occupazione, ad un dodicesimo dellindennizzo che
sarebbe dovuto per lespropriazione della superficie da occupare, determinata in
base alle disposizioni precedenti, ovvero per ciascun mese o frazione di mese di
occupazione ad un dodicesimo dellindennit annua.
)Occupazione temporanea
Lespropriazione, se risulta temporanea, detta occupazione e come la
permanente pu riguardare tutto un bene o parte di esso. In base allart.68 della
legge lindennit deve essere determinata, avuto riguardo alla perdita dei frutti,
alla diminuzione del valore del fondo, alla durata delloccupazione e tenendo
conto di tutte le altre valutabili circostanze.
Lindennit di occupazione deve essere determinata e pagata allinizio
delloccupazione stessa.
) Il permesso di costruire.
Il TU 380/2001 definisce permesso di costruire il provvedimento che legittima le
trasformazioni urbanistiche e edilizie.
) Lo sportello unico per ledilizia.
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Il proprietario
accetta il collegio
di tecnici?
NO SI
Lautorit espropriante
chiede la
determinazione
dellindennit alla
commissione
provinciale che
provvede entro 90 gg
Il TU 380/2001 prevede per le amministrazioni comunali di costituire uno
sportello unico delledilizia. A tale ufficio il cittadino fa capo per le iniziative e
le informazioni in materia edilizia. Esso costituisce la struttura di raccordo
operativo tra le Amministrazioni e gli organi chiamati ad esprimersi nel corso dei
procedimenti di rilascio del permesso di costruire e del certificato di agibilit. Il
certificato di agibilit viene rilasciato per assicurare che le nuove costruzioni sia
garantita la salvaguardia della salute dei cittadini.
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