EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CVEL DA COMARCA DE

qualificao, vem, mui respeitosamente, a presena de Vossa Excelncia, por seu advogado e bastante procurador in fine (procurao anexa doc. 01), para propor a presente: AO RENOVATRIA DE LOCAO c/c REVISIONAL DE ALUGUEL nos termos dos arts. 19 (para a pretenso de se rever judicialmente o valor do aluguel) e art. 51 e seguintes, da Lei n. 8.245 de 18 de outubro de 1.991 - "LI", em face de qualificao do Ru, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor: DA RENOVATRIA DE LOCAO 1. O Requerente, locatrio, celebrou contrato de locao comercial com a Requerida, conforme se denota pela cpia do referido contrato anexo (doc. 03), pelo prazo de 05 (cinco) anos, iniciado, esse ultimo contrato que advm de uma srie de renovaes amigveis, em 1o. (primeiro) de setembro de 1.999 e com prazo trmino previsto para 31 (trinta e um) de agosto de 2.004, o que certifica a tempestividade da presente demanda. 2. Ressalta-se que o Requerente se encontra com a mesma atividade comercial e locatrio do mesmo imvel, cuja locao se pretende renovar, desde 1.972, data essa do primeiro contrato realizado entre as partes, por tanto h mais de 30 (trinta) anos, no ramo de Bar e Restaurante, conforme se denota pela cpia do contrato social da empresa anexo (doc. 02), firmando, durante todos esses anos, uma grande clientela. 3. Observa-se por oportuno MM. Juza, o fato de que a referida empresa, como j exposto, criada em 1.972, era regulada pelo antigo Decreto 24.150/34, muito conhecido como a "Lei de Luvas", que possua por maior objetivo a inteno de proteger o ponto comercial. 4. Faz-se mister ressaltar, por amor ao debate, que a questo da comercialidade da empresa se torna crucial no Direito do Inquilinato quando se refere possibilidade do inquilino renovar, judicialmente, o seu contrato, pois o objetivo declarado da edio do D. 24.150/34 foi a proteo ao fundo de comrcio, visando coarctar a cobrana de luvas para a renovao. 5. As disposies da "Lei de Luvas", geralmente de carter processual, foram amplamente acolhidas pela nova Lei do Inquilinato, mesmo porque respaldada por quase sessenta anos de aprimoramento doutrinrio e pretoriano, embora, certo, deva a norma ser atualizada em face das novas necessidades econmicas. 6. Enfatize-se que a questo j era debatida na vigncia do D. 24.150/34, existindo diversos julgados que indicavam solues que podem ser, ainda, aproveitadas, como se v, por exemplo, na Smula 446, do Supremo Tribunal Federal ("contrato de explorao de jazida ou pedreira no est sujeito ao Decreto 24.150/34"). 7. Sobre a Smula 446, comentou o Ministro Roberto Rosas (Direito Sumular, SP, RT, p. 194):

"A Lei de Luvas veio em amparo ao fundo de comrcio. No pretendeu ampliar seu mbito atividade extrativa, como seja, a das pedreiras ou salinas. Para a orientao dessa Smula, contribuiu a observao do Min. Luiz Gallotti de que a aplicao do D. 24.150 a essas atividades redundaria num modo oblquo de criao de um direito real, porquanto tolheria em absoluto o exerccio do direito de retomada, visto estar esse direito condicionado a que o pedido no se destine ao uso do mesmo comrcio - Recurso extraordinrio 19.734"; veja-se tambm na Revista dos Tribunais n 627, p. 174 (assimilando as empresas civis s de carter comercial, para fins da proteo do D. 24.150/34, desde que comprovada a habitualidade do objetivo e a finalidade lucrativa); na Smula n 9, do 2 Tribunal de Alada Civil de So Paulo ("as distribuidoras de derivados de petrleo, quando sublocam totalmente os imveis a terceiros, no tm legitimidade para propor ao renovatria, embora dotem os estabelecimentos revendedores dos implementos necessrios comercializao dos seus produtos, ou os orientem e fiscalizem, ainda que lhes propiciando financiamentos e cuidando dos investimentos publicitrios") etc. 8. O 4 do art. 51, da Lei do Inquilinato atualmente vigente menciona "indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas", sendo desnecessria a expresso "regularmente constituda" pois a sociedade que no se constituiu regularmente no pessoa jurdica e sequer pode atuar no mundo jurdico. 9. Em conhecido texto, o Professor Darcy Bessone disse que a redao do art. 3, 2, da "Lei de Luvas", dada pela Lei n 6.014/73, contem linguagem tcnica mais precisa do que a anterior, ao substituir a imprecisa expresso "ramo" pela expresso "atividade empresria": "Pode-se identificar na Lei n 6.014 uma forma de interpretao autntica, como j identificamos, para entender-se que o Decreto n 24.150, ao falar repetidamente em ramo de comrcio ou de indstria, usou linguagem de seu tempo, isto , da poca em que no havia desenvolvido a teoria da empresa, mas que, adaptada s concepes supervenientes, teria querido exprimir algo como atividade empresria. Mas, no se entendendo assim, seria imperiosa a invocao do 1 do art. 2 da Lei de Introduo ao Cdigo Civil, para admitir-se que a Lei n 6.014, sendo posterior ao Decreto n 24.150, substituiu o sentido menos tcnico da palavra "ramo" pela idia moderna de empresa quando falou em "atividade empresria" (Darcy Bessone, Renovao da locao, SP, Ed. Saraiva, 1990, p. 74). 10. Ainda, J. Nascimento Franco aponta que no ensejam a ao renovatria as locaes de imveis ocupados individualmente pelo inquilino para atividades civis: "esta faculdade existe, porm, quando ocupante do imvel uma sociedade civil com fins lucrativos, por fora do disposto no 4 do art. 51 da Lei 8.245/9. 11. Trata-se de incongruncia que os tribunais podero pretorianamente corrigir, concedendo a renovao tambm s pessoas fsicas que praticam atividades civis em carter lucrativo o profissional, mesmo porque corriqueiro o exerccio das profisses liberais conjuntamente com atividades paralelas, tal como ocorre com os engenheiros, que se tornam incorporadores ou vendedores de imveis, sob as formas mais variadas; os advogados, que em grande nmero administram imveis; etc.... 12. Inmeros exemplos anlogos poderiam ser citados de comercializao das atividades liberais, o que exige, para o local onde so exercidas, uma proteo legal maior, que no pode ser outra seno a do Decreto n 24.150/34". 13. Note-se que a Lei do Inquilinato no se refere empresa, mas, no art. 51, caput, a locaes de imveis destinados ao comrcio, no 4, a indstrias e sociedades civis com fins lucrativos. 14. No se pode crer, no entanto, que a expresso "sociedade civil com fim lucrativo" represente um retrocesso na longa caminhada jurisprudencial e doutrinria em busca da proteo da atividade empresarial. 15. A expresso no exclui a atividade empresarial, antes a abrange, como se v na Revista dos

Tribunais n 669, p. 135, em acrdo da 2 Cmara do 2 Tribunal de Alada Civil de So Paulo: "o locatrio, seja pessoa fsica ou jurdica, que se dedica a atividade econmica organizada com fins lucrativos, independentemente da natureza do objeto do negcio, encontra proteo da Lei de Luvas, posto que na expresso "uso de comrcio" se compreende o moderno conceito de atividade empresarial" 16. Por derradeiro, pondo fim ao debate da questo em tela Pestana de Aguiar cita o Prof. Rubens Requio para considerar "empresa toda organizao de natureza civil ou mercantil destinada explorao por pessoa fsica ou jurdica de qualquer atividade com fins lucrativos" sendo empresrio "quem exerce profissionalmente atividade econmica voltada para a produo ou circulao de bens e servios". 17. Note-se, assim, que o conceito de bem protegido pela renovao compulsria do contrato de locao questo controvertida, sendo certo que o dispositivo legal, do art. 51, 4, da Lei n 8.245/91, introduz norma jurdica cuja inteireza somente pode ser percebida por seu aplicador se este estiver consciente do valor normativo do crescimento econmico e da indispensvel proteo dos meios de produo da riqueza. 18. Observa-se, portanto, que o Requerente, pela exposio dos fatos e pelo acervo probatrio anexado, faz jus ao direito que aqui se pleiteia, impondo-se a proteo de seu ponto comercial instalado e em atividade ha mais de 30 (trinta) anos, o que acabou por gerar uma valorizao sensvel do imvel para tais fins e cuja no observncia pode gerar ate o enriquecimento imotivado do Requerido, atentando-se para o fato de que essa valorizao refere-se a atividade ali exercida, ou seja, sem reflexo nos valores dos alugueres que tem que se adaptar a realidade do mercado e ser discutido em breve. 19. Assim, cumpre relembrar, mais uma vez, o fato de que a ltima locao, ou seja, a vigente, deuse por contrato de renovao amigvel firmado em 1o. De marco de 1.999, no qual estipulou-se a data de inicio da locao em 1o. De setembro de 1.999 e termino em 31 de agosto de 2.004, conforme se observa pela copia do referido contrato anexo (doc. 03). 20. O artigo 51 da Lei de Locao dispe sobre a possibilidade de renovao da Locao, concorrendo para tanto as seguintes condies estabelecidas em seus incisos: "Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos." 21. Ademais, o Requerente cumpriu o contrato nos exatos termos estabelecidos, quitando sempre em dia os alugueres, conforme se observa pela copia dos ltimos trs depsitos anexos (doc. 04, 05 e 06), bem como todos os tributos e tarifas pertinentes ao imvel, conforme faz prova com a certido negativa de tributos municipais anexo (doc. 07). 22. O Requerente ainda prope, desde j, seja renovada a locao nos mesmos termos do contrato em vigor e para tanto, indica o mesmo fiador que aceita, desde j, o encargo da fiana, conforme declarao em anexo (doc. 08), devidamente autorizada por sua mulher. 23. Para efeitos legais, presente para apresentar todas as provas de idoneidade financeira do fiador e sua esposa, representadas pelas certides negativas de protestos (doc. 09 e 10) e certides judiciais nas quais certificam nada constar em nome do fiador e de sua esposa nos ltimos 10 (dez) anos (doc. 11 e 12). 24. Cumpre o Requerente desse modo, todas as exigncias estabelecidas no artigo 71 da Lei de Locao, in verbis:

"Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art.282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial da ao Renovatria dever ser instruda com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art.51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; V - indicao de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio no Ministrio da Economia, Fazenda e Planejamento, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio. Pargrafo nico. Proposta a ao pelo sublocatrio do imvel ou de parte dele, sero citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locao originria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocao; na primeira hiptese, procedente a ao, o proprietrio ficar diretamente obrigado renovao." 25. Com efeito MM Juza, ao Requerente somente resta as vias judiciais para obter a renovao da locao, evitando, desse modo, seja prejudicado o fundo de comrcio j consolidado, a perda considervel de clientela j formada no decorrer desses 30 anos de atividade no mesmo ramo e demais situaes desagradveis com a transferncia de seu estabelecimento para outra localidade, uma vez que a Requerida se nega renovao, sem justificativa plausvel. 26. Outrossim, na hiptese de no ser concedida a renovao, o Requerente adquire o direito de se ver indenizado pelas perdas e danos causados pela no renovao do contrato locatrio, bem como pelos lucros cessantes, como no poderia deixar de ser, uma vez que ao mudar-se perder muitos clientes j fixos. 27. Assim, haja vista o fato de que o comrcio (restaurante) fixou sua base no imvel h mais de 30 (trinta) anos exercendo sempre essa mesma funo, com clientela formada, conforme j exposto, o Requerente faz jus, na absurda hiptese de no ser renovada a locao, a ser indenizado, o que desde j se requer, nos termos do art. 75, da Lei n. 8.245/91 - "LI", cujo valor ser atribudo por ocasio de liquidao de sentena. DA REVISO DO VALOR DO ALUGUEL 28. Cumpre esclarecer o fato de que no contrato em vigor ficou estipulado entre as partes o valor de R$ 1.670,00 (um mil, seiscentos e setenta reais) mensais referente ao aluguel, com ndice de reajuste atrelado ao I.G.P.M.. 29. Assim, com a aplicao da correo monetria supra, o valor atual da locao de R$ 2.000,00 (dois mil reais) mensais. 30. Ocorre porm que a Requerida pretende a majorao do valor do aluguel, o que acabou por gerar conflito entre as partes no sentido de que o valor pretendido pela Requerida no se encontra em consonncia com a realidade do mercado atual. 31. Assim, observa-se por oportuno MM. Juza o fato de que apesar de nunca ter existido qualquer tipo de desentendimento entre Requerente e Requerida, verificou-se uma queda nos preos dos aluguis dos imveis, decorrentes de problemas econmicos nacionais, provocando uma sensvel diferena entre o valor real de mercado atual e o valor combinado no contrato assinado entre as partes.

32. Nada obstante a questo de que a referida desvalorizao estar diretamente atrelada as condies atuais do mercado, ha, ainda, as problemticas em torno do fato de que a Avenida na qual o referido imvel se encontra desvalorizou-se muito com a mudana de grande e importante parte do comercio local para o Itagua e, tambm pelo fato de ter cado em muito o nvel dos freqentadores dessa regio da cidade, causando muitas brigas, assaltos, furtos, etc... 33. Assim, legislador previu essa situao e regulou a reviso judicial, sendo lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel. 34. Assim, no tendo havido acordo para a reviso do aluguel lcita a postulao judicial com suporte no artigo 19 da Lei 8.245/91. 35. Nesses termos, dispe o artigo 19 da referida Lei: "Art. 19. No havendo acordo, o locador ou o locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado." 36. Faz-se mister esclarecer, ainda, que, tendo em vista a caracterstica sazonal do comrcio da cidade de Ubatuba, os alugueis cobrados dos comerciantes locais caram muito nos ltimos tempos, gerando, desta forma, a desvalorizao do aluguel do imvel em tela, pelo que se faz necessria sua reviso para o valor de mercado, conforme j esclarecido. 37. Para corroborar o supra exposto foram realizadas trs avaliaes para se verificar a mdia da locao no local onde o referido imvel se localiza, conforme se denota pelos documentos anexos (docs. 13, 14 e 15). 38. Importante esclarecer que as referidas avaliaes foram feitas por trs imobilirias idneas e renomadas na cidade, das quais uma de propriedade do delegado municipal do CRECI, impondose a anlise das mesmas com o mximo de credibilidade. 39. Destarte, observa-se que as referidas avaliaes declaram que a mdia da locao para o imvel em tela de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), e, assim, haja vista as dificuldades atuais indicam para a reviso o valor de R$ 1.400,00 (um mil e quatrocentos reais) que se refere ao valor da menor avaliao. Assim, pelo exposto, REQUER: I - Seja citada a Requerida para os termos da presente ao, no endereo constante na qualificao da mesma para, querendo, apresente defesa no prazo legal, sob pena de revelia, concedendo-se ao Sr. Oficial de Justia os benefcios do art. 172, 2o. Do Cdigo de Processo Civil. II - Sejam julgados procedentes os pedidos, decretando-se a renovao do contrato de locao comercial, por igual prazo e nas mesmas condies, determinando o reajuste do aluguel com base no ndice inflacionrio apontado no contrato, uma vez atendidas todas as formalidades e exigncias da Lei. III - A reviso do aluguel para o valor de R$ 1.400,00 (um mil e quatrocentos reais), adequando, desta forma, o valor do aluguel ao valor real de mercado conforme acervo probatrio anexado. IV - A fixao de aluguel provisrio, com base com art. 68, inciso II, da Lei n 8.245/91, caso a presente demanda avance sobre o prazo que estipula o termo do contrato vigente que ora se renova por mais 05 (cinco) anos, qual seja, em 31 de agosto, de 2.004. V - Na improvvel, mas existente, hiptese da no renovao do contrato, o Requerido, conforme j exposto, faz jus indenizao por perdas e danos, bem como pelos lucros cessantes, cujos valores sero atribudos por ocasio da liquidao de sentena por via de percia com o fito de tornar liquido o enorme prejuzo causado pela interrupo de um comrcio que passa de trinta anos de atividade no mesmo local, o que desde j se requer como forma de requerimento alternativo na

hiptese da no renovao da locao, como fundamenta o art. 75, da Lei n. 8.245/91 - "LI", vez que o referido prejuzo, nos dias de hoje, representam nmeros ilquidos e no sabidos, atentando-se para o fato de que a referida indenizao deve atender as caractersticas oscilantes do mercado, com fundamento nos arts. 603 e seguintes do Cdigo de Processo Civil. VI - Seja a Requerida condenada ao pagamento das custas e honorrios advocatcios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa. VII - Protesta provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, notadamente pela produo de provas documental, pericial, testemunhal e, ainda, pelo depoimento pessoal da Requerida, caso seja necessrio. D-se causa o valor de R$ 20.040,00 (vinte mil e quarenta reais) referente a doze meses do aluguel fixado no contrato em vigor. Nestes Termos; Pede Deferimento. cidade, data por extenso. ADVOGADO (Colaborao: Emerson vila)