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ESCUELA DE ARQUITECTURA
CURSO DE GESTION INMOBILIARIA
4° AÑO 2008
• INTRODUCCION AL CURSO
• Objetivos
• Metodología
• Programa clase a clase
• Evaluaciones
• Gestión: Acción
Acción planificada, programada, evaluada
• ECONOMIA URBANA
• PLANIFICACIÓN TERRITORIAL
• Planificación urbana nacional
• Planificación urbana regional
• Planificación urbana intercomunal
• Planificación urbana comunal
• Memoria explicativa
• Estudio de factibilidad
• Ordenanza local
• Planos
• Planos seccionales
• Limites urbanos
• Uso del suelo urbano
• Subdivisión y urbanización del suelo
• Zonas de construcción obligatoria
• Expropiaciones
1. Génesis de la G.I.
2. Anteproyecto
• Perpectivas y maquetas
• Prefactibilidades:
• Legal (revisión de escrituras)
• Técnica (aprobación previa DOM)
• Financiera (aprobación de financiamiento, en principio, de la
institución financiera en base al análisis de la pre evaluación
económica del proyecto inmobiliario)
3. Proyecto
• Información previa municipal
• Factibilidades de servicios (agua potable, alcantarillado de aguas
servidas, electricidad, gas, etc.)
• Estudios de título del terreno
• Pre-Evaluación económica del proyecto inmobiliario.
• Levantamiento del terreno (topografía, angulaciones, dimensiones)
• Estudio de mecánica de suelo
• Proyecto de urbanización
• Movimiento de tierras
• Rasantes y niveles
• Pavimentación
• Colectores, matrices, postación (electricidad, telefonía, etc)
• Memorias
• Paisajismo. Arborización
• Mobiliario urbano (escaños, señalética, paraderos de buses, fuentes,
murales, esculturas)
• Proyecto de arquitectura
• Concepción tecnológica (artesanal, no artesanal, tradicional, no
tradicional).
• Planos de plantas, elevaciones, cortes, detalles constructivos
• Planos de fabricación y de montaje
• Especificaciones técnicas
• Planos de especialidades (estructura, instalaciones diversas)
• Memorias y especificaciones técnicas de especialidades
4. Permiso de Edificación
• Expediente para obtener el Permiso de Edificación Municipal.
• Tramitación municipal en la DOM
• Aprobación técnica
• Pago del Permiso de Edificación
• Extensión del Permiso de Edificación
7. Obra
• Plazo de la obra
• Planificación de la instalación y desarrollo de las faenas
• Programación de las etapas (partida por partida)
• Controles de avance
• Estados de pago
• Ensayes de materiales (proctor modificado, compresión R28 para
hormigón armado de fundaciones y estructura, etc.)
• Recepciones parciales de servicios (agua potable, alcantarillado de aguas
servidas y aguas lluvias, electricidad (fuerza), gas, ascensores, calderas,
etc)
• Recepción provisoria de la obra
• Recepción final de la obra
• Recepción de áreas de uso de dominio público por parte de la
Municipalidad
• Recepción final de la DOM
• (-) Inversión:
- Terreno.
- Obras de demolición.
- Obras de infraestructura de urbanización.
- Obras de construcción:
- Obras de edificación.
- Obras complementarias.
- Honorarios profesionales y remuneraciones de personal.
- Financiamiento de créditos.
- Operaciones de compraventa.
- Promoción (corretaje).
- Transferencias (notaria, conservador, tramitación del crédito bancario,
etc.).
- Post venta.
• (+) Recuperación de la inversión
- Ventas.
- Administración.
- Arriendos.
- Concesiones.
La (-) inversión debe precisar las magnitudes del proyecto de construcción a fin de
determinar los costos del mismo. En la tasación de terrenos a través de la
metodología de rentabilidad residual dinámico cuando no se dispone aún de un
proyecto a cubicar y presupuestar se opta, a falta de ello, por establecer la
constructibilidad máxima (volumen teórico edificable) que permiten los
Ordenanzas Locales derivadas de los planes reguladores.
Entre los aspectos a ser considerados en un análisis de cabida están los que se señalan a
continuación, los cuales están a su vez contenidos en los certificados de información
previa municipal:
• Líneas oficiales:
- Perfil oficial.
• Condiciones de urbanización
- Ejecutada.
- Recibida.
- Garantizada.
• Conos de Sombra
Con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las
rasantes, las edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente éstas
siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios
vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio y
se cumplan ciertas condiciones, todo lo cual deberá graficarse en un plano
comparativo que permita verificar su cumplimiento.
Para los efectos de calcular la sombra proyectada sobre los predios vecinos
bastará con medir la superficie de ésta. Las áreas adyacentes con uso espacio
publico no se contabilizaran en dicho calculo, a pesar de que el volumen teórico
planteado les proyecte sombra.
En ningún caso el proyecto podrá superar las superficies de sombra parciales que
proyecta el volumen teórico hacia las orientaciones, oriente y sur, ni por ende la
superficie de sombra total producida por dicho volumen teórico edificable en el
predio, así como tampoco su altura total.
La sombra proyectada, tanto del proyecto como del volumen teórico, deberá
calcularse utilizando el procedimiento de la O.G de U y C.
• Conjuntos Armónicos
a) Condición de Dimensión
En los casos a que se refieren las letras a), b) y c) precedentes, los terrenos
deberán deslindar, al menos por uno de sus costados, con una calle existente o
consultada en el plan regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., Con
calzada de un ancho total mínimo de 14 m.
b) Condición de Uso
Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refieren las
letras a) y b) podrán exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad
establecido por el plan regulador respectivo.
Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refiere la letra
c) podrán exceder hasta en un 30% el coeficiente de constructibilidad establecido
por el plan regulador respectivo.
Los proyectos que cumplan con la condición de uso podrán exceder hasta en un
50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador
respectivo.