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(Vigente y Actualizada)
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
PREMBULO Si en trminos generales toda ordenacin jurdica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto ms ha de ser as cuando versa sobre una institucin que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los ltimos aos, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar ms apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el artculo 396 del Cdigo civil. La presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de la prctica, sino con un alcance mas amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensin de futuro inherente a la ordenacin jurdica, que impide entenderla como mera sancin de lo que hoy acontece y obliga a la previsin de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto de partidas y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual Importa mucho su adecuacin a las concretas e histricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad ltima, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en funcin del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella. Hay un hecho social bsico que en los tiempos modernos ha influido sobremanera en la ordenacin de la propiedad urbana. Se manifiesta a travs de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilizacin, se ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en trminos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entraa la adquisicin, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables. La accin del Estado ha considerado y atendido a esta situacin real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construccin impulsndola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a travs de una legislacin frecuentemente renovada, que restringe el poder autnomo de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones econmicas sometidas a un sistema de intervencin y revisin, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edificacin. La esencial razn de ser del rgimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversin de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, ms asequible a todos y la nica posible para grandes sectores de personas. Siendo ello as, el rgimen de la propiedad horizontal no slo precisa ser reconocido, sino que adems requiere que se le aliente y encauce, dotndole de una ordenacin completa y eficaz. Y ms an si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institucin arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que difcilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construccin con un bien organizado rgimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a l en un plano ms adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la larga redundar en ventaja del propio rgimen arrendaticio, que podr, sin la presin de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su funcin econmico social.
Artculo 2 Esta Ley ser de aplicacin: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artculo 5. b) A las comunidades que renan los requisitos establecidos en el artculo 396 del Cdigo Civil y no hubiesen otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirn, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al rgimen jurdico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, as como en cuanto a los derechos y obligaciones recprocas de los comuneros. c) A los complejos inmobiliarios privados, en los trminos establecidos en esta Ley.
[Este artculo est redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de
Artculo 3 En el rgimen de propiedad establecido en el artculo trescientos noventa y seis del Cdigo civil corresponde al dueo de cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de los anejos que expresamente hayan sido sealados en el ttulo, aunque se hallen fuera del espacio delimitado. b) La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir de mdulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarn la cuota atribuida, que slo podr variarse por acuerdo unnime. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisin del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este rgimen de propiedad. Artculo 4 La accin de divisin no proceder para hacer cesar la situacin que regula esta Ley. Slo podr ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisin no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad comn de todos los propietarios. Artculo 5 El ttulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir, adems del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara nmero correlativo. La descripcin del inmueble habr de expresar las circunstancias exigidas en la legislacin hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresar su extensin, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o stano. En el mismo ttulo se fijar la cuota de participacin que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario nico del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolucin judicial. Para su fijacin se tomar como base la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El ttulo podr contener, adems, reglas de constitucin y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administracin y gobierno, seguros, conservacin y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicar a terceros si no ha sido inscrito
Presentada la demanda, acompaada de la acreditacin del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificacin del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podr acordar con carcter cautelar la cesacin inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podr adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesacin. La demanda habr de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si la sentencia fuese estimatoria podr disponer, adems de la cesacin definitiva de la actividad prohibida y la indemnizacin de daos y perjuicios que proceda, la privacin del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres aos, en funcin de la gravedad de la infraccin y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podr declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, as como su inmediato lanzamiento.
[Este artculo est redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE nm. 84, de 08-04-1999, art. 4].
Artculo 8
Artculo 10 1. Ser obligacin de la comunidad la realizacin de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservacin del inmueble y de sus servicios, de modo que rena las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. 2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta aos, vendr obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalacin de dispositivos mecnicos y electrnicos que favorezcan su comunicacin con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. 3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecucin de las rdenes
Artculo 11 1. Ningn propietario podr exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservacin, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, segn su naturaleza y caractersticas. 2. Cuando se adopten vlidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalacin exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultar obligado, ni se modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privrsele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovacin, habr de abonar su cuota en los gastos de realizacin y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicacin del correspondiente inters legal. 3. Cuando se adopten vlidamente acuerdos para la realizacin de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. 4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirn, en todo caso, el consentimiento expreso de ste. 5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble sern a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
[Este artculo est redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE nm. 84, de 08-04-1999, art. 7]. [Este artculo ha sido modificado por la Disposicin adicional tercera de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminacin y accesibilidad universal de las personas con discapacidad (BOE nm. 289, de 3-12-2003, pp. 43187-43195).]
Artculo 12 La construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la estructura o fbrica del edificio o de las cosas comunes afectan al ttulo constitutivo y deben someterse al rgimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijar la naturaleza de la modificacin, las alteraciones que origine en la descripcin de la finca y de los pisos o locales, la variacin de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
[Este artculo est redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE nm. 84, de 08-04-1999, art. 8].
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Artculo 14 Corresponde a la Junta de propietarios: a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artculo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuacin de aqullos. b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. c) Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de reparacin de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artculo 20.c). d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interior. e) Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio comn.
[Este artculo est redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE nm. 84, de 08-04-1999, art. 10].
Artculo 15 1. La asistencia a la Junta de propietarios ser personal o por representacin legal o voluntaria, bastando para acreditar sta un escrito firmado por el propietario. Si algn piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios stos nombrarn un representante para asistir y votar en las juntas. Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponder al nudo propietario, quien, salvo manifestacin en contrario, se entender representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegacin cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artculo 17 o de obras extraordinarias y de mejora. 2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignacin judicial o notarial de la suma adeudada, podrn participar en sus deliberaciones si bien no tendrn derecho de voto. El acta de la Junta reflejar los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participacin en la comunidad no ser computada a efectos de alcanzar las mayoras exigidas en esta Ley.
[Este artculo est redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE nm. 84, de 08-04-1999, art. 11].
Artculo 16 1. La Junta de propietarios se reunir por lo menos una vez al ao para aprobar los presupuestos y cuentas y en las. dems ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un nmero de stos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participacin. 2. La convocatoria de las Juntas la har el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunin, con indicacin de los asuntos a tratar, el lugar, da y hora en que se celebrar en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicndose las citaciones en la forma establecida en el artculo 9. La convocatoria contendr una relacin de los propietarios que no estn al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertir de la privacin
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Artculo 17 Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetaran a las siguientes normas: 1.a La unanimidad slo ser exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. El establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera, conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general, incluso cuando supongan la modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, requerir el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso especfico en el inmueble requerir igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin, as como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artculos 10 y 11 de esta ley, la realizacin de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvala, incluso cuando impliquen la modificacin del ttulo constitutivo, o de los estatutos, requerir el voto favorable de la mayora de los propietarios que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de participacin. A los efectos establecidos en los prrafos anteriores de esta norma, se computarn como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artculo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicacin a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 das naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepcin. Los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios. 2a. La instalacin de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
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Artculo 18
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Artculo 19 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarn en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. 2. El acta de cada reunin de la Junta de propietarios deber expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebracin. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carcter ordinario o extraordinario y la indicacin sobre su celebracin en primera o segunda convocatoria. d) Relacin de todos los asistentes y sus respectivos cargos, as como de los propietarios representados, con indicacin, en todo caso, de sus cuotas de participacin. e) El orden del da de la reunin. f) Los acuerdos adoptados, con indicacin, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, as como de las cuotas de participacin que respectivamente representen. 3. El acta deber cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunin o dentro de los diez das naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos sern ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
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Artculo 20 Corresponde al administrador: a) Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. b) Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. c) Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposicin de los titulares la documentacin de la comunidad. f) Todas las dems atribuciones que se confieran por la Junta.
[Este artculo est redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE nm. 84, de 08-04-1999, art. 16].
Artculo 21 1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artculo 9 debern cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si as lo acordase la Junta de propietarios, podr exigirlo judicialmente a travs del procedimiento establecido en este artculo. 2. La utilizacin de este procedimiento requerira la previa certificacin del acuerdo de la Junta aprobando la liquidacin de la deuda con la comunidad de propietarios por quien acte como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artculo 9. 3. La competencia territorial corresponder exclusivamente al juez del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la postulacin mediante abogado ni procurador, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10 de este artculo. 4. El proceso principiar por demanda sucinta, a la que se acompaar la certificacin a que se refiere el nmero 2 de este artculo. En el caso de que el titular anterior deba responder
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Artculo 22 1. La comunidad de propietarios responder de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y crditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podr dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. 2. Cualquier propietario podr oponerse a la ejecucin si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior. Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, sern de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
[Artculo introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE nm. 84, de 08-04-1999, art. 18].
Artculo 23 El rgimen de propiedad horizontal se extingue: 1. Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar producida aqulla cuando el coste de la reconstruccin exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro. 2. Por conversin en propiedad o copropiedad ordinarias.
[Este artculo se corresponde con el art. 21 anterior a la reforma llevada a cabo por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE nm. 84, de 08-041999, art. 19].
Artculo 24
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Disposicin adicional
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autnomas, la constitucin del fondo de reserva regulado en el artculo 9.1.f) se ajustar a las siguientes reglas:
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Disposiciones transitorias
Disposicin Transitoria Primera La presente Ley regir todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrn ser aplicados en contradiccin con lo establecido en la misma. En el plazo de dos aos, a contar desde la publicacin de esta Ley en el "Boletn Oficial del Estado", las comunidades de propietarios debern adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradiccin con sus preceptos. Transcurridos los dos aos, cualquiera de los propietarios podr instar judicialmente la adaptacin prevenida en la presente disposicin por el procedimiento sealado en el nmero segundo del artculo diecisis. Disposicin Transitoria Segunda En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos en los que est establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entendern los mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva junta, y por mayora que represente, al menos, el ochenta por ciento de los titulares, se acordare el mantenimiento.
Disposicin final
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