Principio de Libertad de Enajenacin y Gravamen de los Bienes.

Hablar de los Principios de los Derechos Reales, es hablar de aquellos principios directrices, mediante los cuales se crea Derechos Reales (principio de legalidad), se establece la libertad de disponer la propiedad (Principio de Libertad de Enajenacin y Gravamen de los Bienes) y se establece lmites a la propiedad (Restricciones al Derecho de Propiedad), es por ello que en este pequeo trabajo me ocupare de desarrollar la importancia del Principio de Libertad de Enajenacin y gravamen de los bienes. Por qu nuestro C.C de 1984 establece en su artculo 882 que No se puede establecer contractualmente la prohibicin de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita?. Las respuestas a esta interrogante son muchas como por ejemplo la sostenida por CUADROS VILLENA1, quien dice que con este artculo se trata de tutelar a la propiedad privada, garantizando la libertad del trafico patrimonial y de esta manera prohibiendo que mediante acto jurdico se pueda establecer la no enajenacin, salvo que la ley lo permita, en este caso esta prohibicin est establecida en la Constitucin Poltica (Art. 71) en dnde establece que en cuanto a la propiedad, los extranjeros, sean personas naturales o jurdicas, estn en la misma condicin que los peruanos, sin que, en caso alguno, puedan invocar excepcin ni proteccin diplomtica. Sin embargo, dentro de cincuenta kilmetros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer por ttulo alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energa, directa ni indirectamente, individualmente, ni en sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho as adquirido. Se excepta el caso de necesidad pblica expresamente declarada por decreto supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley. En este sentido nos preguntamos por qu se restringe el acceso a la propiedad a los extranjeros en esta zona?, la respuesta es sencilla, la prohibicin obedece a razones de seguridad nacional, en la cual no vamos ahondar. Tambin el mismo autor sostiene que la libertad de enajenar o gravar, es una de las garantas ms importantes de la propiedad privada en las sociedades que la reconocen y de esta manera los bienes circulan por enajenacin o gravamen para satisfacer a las necesidades sociales. Asimismo GONZLES LINARES2, manifiesta que la ratio del artculo 882 del C.C de 1984 es en esencia proteger la libertad del titular en el ejercicio del poder jurdico de
1 2

CUADROS VILLENA, Carlos. Derechos Reales. Lima, Editorial Latina, 1988 GONZLES LINARES, Nerio. Derecho Civil Patrimonial. Derechos Reales. Lima, Palestra Editores, 2007.pg 71.

disposicin que le confiere el ordenamiento jurdico. Tambin sostiene que todo propietario est facultado para disponer con plena libertad el bien de su legtima y exclusiva propiedad, lo que trata de proteger la ley es garantizar la libertad de poder enajenar, vender, donar, permutar, dejar en herencia, gravar, etc. Ahora bien cabe preguntarnos. Cul sera el fundamento para prohibir contractualmente enajenar o gravar la propiedad? Lgicamente el mismo que busca recortar la libertad. Lo que se cree es que el poder de disposicin del bien por el titular, o de ejercer la libertad de disponer o gravar su patrimonio, no debe sufrir prohibicin o limitacin alguna, porque atentara a la libertad absoluta de la que debera gozar el titular de algn bien. Ms aun estando en un estado democrtico donde la libertad de disponer o gravar es la esencia del mundo patrimonial. Y si se pudiera establecer mediante acto jurdico la no enajenacin o gravamen de un bien, cabe una gran pregunta. Quin exigir que se pacte contractualmente la prohibicin de enajenar o gravar el bien objeto de transferencia? Sin lugar a dudas se cree que sera el vendedor o transferente, que podra crear una serie de abusos de derecho, aprovechando la necesidad del adquirente de un determinado bien. Hasta aqu podemos decir que est prohibido establecer mediante acto jurdico la no enajenacin o gravamen de un bien, porque resultara atentatorio al patrimonio que en esencia tiene contenido econmico y proyeccin social crecientes, y resultara ilgico que se mantenga congelado, porque sobre todo en su dinamicidad econmica est el desarrollo de las personas, el estado y por ende de la sociedad. As como existe posiciones que respaldan al Principio de Libertad de Enajenacin y gravamen de los bienes, tambin hay posiciones que refutan a la misma, tal es el caso de ALFREDO BULLARD GONZLEZ3 quien comentando el artculo 882 del C.C de 1984, sostiene que diciendo que permitir que se establezcan tales lmites a la enajenacin y gravamen implicara generar una suerte de inmovilismo jurdico sacrificando la circulacin de los bienes en el mercado. Pero ese problema no parecera ser sustento suficiente a una prohibicin tan radical y extrema, que por lo menos en el texto literal de la norma, no permitira la existencia de limitaciones temporales, es decir no explicara por qu el legislador no podra haber optado porque la prohibicin de disponer y gravar se pueda limitar a periodo de tiempo definido.
3

Cdigo Civil Comentado por los 100 mejores especialistas, tomo V, Derechos Reales. Gaceta Jurdica S.A., Lima, 2003.

En este sentido, se sostiene que

es evidente que renunciar a la facultad de

disponer y gravar tiene un costo para el propietario. Significa renunciar a la posibilidad de hacer lquido el bien o de usarlo para adquirir financiamiento. Una propiedad a la que se priva de un atributo tan importante como el que permite gravar o disponer, reduce su valor econmico, y evidentemente vale menos que la misma propiedad con el ejercicio de todos sus atributos sin restriccin alguna. Si ello es as, un individuo actuando razonablemente dentro de la esfera de su autonoma privada, solo aceptar asumir ese costo a cambio de algn beneficio. Para comprender ms esto voy a describir un ejemplo. Pedro tiene dos viviendas en la misma avenida, una a lado de la otra. Solo utiliza una de ellas para vivir, pero no vende o alquila la otra porque no desea tener un vecino indeseable, que le gusten las fiestas y el ruido. Ello porque Pedro ama la vida silente y desea solo tener vecinos conocidos y que compartan las mismas ideas y principios. Juan que es amigo de Pedro est buscando una vivienda para vivir y adems l comparte las mismas ideas y principios que Juan. Ambos ganaran viviendo uno al lado del otro. Pero Pedro tiene el temor que vendiendo la casa a Juan, ste a su vez se la venda a un tercero o que la hipoteque, no pueda pagar la deuda y termine un vecino no deseado adquirindola en un remate. Por ello, est dispuesto a vendrsela a Juan siempre que ste acepte no vendrsela a nadie ms y renuncie a gravarla. Imaginemos que el valor en el mercado de la casa es SI. 100,000, cuando Pedro le hace la oferta a Juan, ste le dice que le interesa pero no al valor del mercado. La razn es evidente: ese valor refleja la posibilidad de vender luego la casa, es el valor de la casa en posibilidad de ser vendida. Pero una casa sin facultad de disposicin vale menos. Si el precio pactado con la renuncia a vender y gravar fuese de SI. 80,000, ello indica que Pedro valora su vida silente y al buen vecino en ms de SI. 20,000, que es el sacrificio que se ha hecho respecto del valor de mercado. Por su parte si Juan acepta pagar SI. 80,000 es porque valora su facultad de disposicin en menos de SI. 20,000. Por tanto, Pedro est mejor porque sacrific SI. 20,000 por algo que valora en ms de SI 20,000, y Juan est mejor porque recibi un descuento de SI. 20,000 por algo que para l vale menos (su facultad de disponer). Si los dos ganan y nadie pierde por qu prohibir ese pacto?

Pero si este acuerdo afectara a un tercero podra haber una razn para prohibir el pacto. Imaginemos que Juan tiene un hijo. De pronto Juan muere y su hijo hereda la vivienda adquirida por su padre. Ahora su hijo la quiere vender, pero no puede por el pacto original de su padre con Pedro. Pero l sufre un costo por el que no ha pagado. Y sobre todo Pedro y Juan, al contratar, no tenan inters en evaluar cunto se vera afectado el hijo de Juan. As, el costo asumido por Pedro le fue compensado a Juan, pero no a sus sucesores. De todo lo expuesto creo que es importante el Principio de Libertad de enajenacin y gravamen de los bienes, porque mediante ste se lograra la mayor circulacin de los bienes en el comercio, y no prohibir contractualmente enajenar o gravar la propiedad ya que esto conllevara a un inmovilismo jurdico, en donde los bienes se veran congelados y no estaran cumpliendo su funcin econmico-social que es satisfacer necesidades de los individuos. Pero si se diera el caso de prohibir contractualmente enajenar o gravar la

propiedad como en el caso hipoteco anterior, se debera hacer por un tiempo determinado y verificando que no se vean afectados terceros. Porque sera ilgico tambin limitar la autonoma privada de los individuos con normas inflexibles y cito aqu el argumento a pari, all donde hay la misma razn hay el mismo derecho. Si se pacta razonablemente ejerciendo la autonoma privada, que es un derecho subjetivo que el mismo ordenamiento jurdico confiere al individuo y no se causa perjuicios a terceros, no tendra asidero que la ley prohba estas contrataciones si al final las dos partes ganan y ninguna sale afectada, solo que estas contrataciones no sean por tiempos ilimitados. En conclusin creo que al margen de lo disponga el artculo 882 del C.C de 1984, se debera tener en cuenta las contrataciones que hacen los individuos de prohibir contractualmente enajenar o gravar la propiedad, solo si con esta no se perjudica a terceros y no se contraviene al ordenamiento jurdico, y que estas contrataciones sean por un periodo de tiempo determinado y no sean indefinidas porque all si se atentara contra la libre disposicin del patrimonio. Daniel Rafael Daz

Estudiante de Derecho y Ciencias Polticas en la Universidad Nacional de Cajamarca. Solitari-13@hotmail.com