POSESION A TITULO DE PROPIETARIO Segn Arias Schreiber.Peszet y Crdenas Quirs, la posesin tiene que ser titulo de propietario.

Quedan, por consiguiente excluidos aquellos poseedores que gocen de la llamada posesin inmediata (...) como son los arrendatarios, usufructuarios, usuarios, comodatarios, anticresistas, retenedores y depositarios... (ARIAS SCHREIBEER PESTE; y CARDENAS QUIROS,1998, Tomo V: 17). Fernndez del Castillo, acerca de la posesin a titulo de propietario o en concepto de dueo, incluye que: 1.- Poseedor en concepto de dueo es el que de hecho ejerce por si mismo sobre una casa un poder inherente a la propiedad. 2.- El concepto d dueo inherente es toda posesin, excepto cuando esta sea derivada o representativa. 3.-La posesin en concepto de dueo da a quien la tiene la presuncin de propietario. 4.-La posesin en concepto de dueo da derecho a prescribir la cosa en favor del poseedor si es que pacifica, continua y publica. 5.-La posesin en concepto de dueo puede ser buena o d mala fe, y hasta adquirida por violencia o por delito. 6.-La buena o mala fe puede cualificar a la posesin en concepto de dueo para computar el tiempo de la prescripcin, pero ninguna de estas es necesaria para que esta opere. 7.-El concepto de dueo es independiente del titulo de dueo; aquel es la causa final de la posesin apta para prescribir; este la causa del derecho a poseer y por lo tanto solo es causa indirecta de la posesin. 8.-La posesin en concepto de dueo puede estar causada por titulo de dueo o sin titulo. 9.-Solo cuando hay cambio de la posesin sin concepto de dueo a la posesin en concepto de dueo, es necesario que esta este fundada en titulo de dueo (FERNNDEZ DEL CASTILLO,1952: 208-209). 7.2 POSESION CONTINUA Se entiende por posesin continua aquella que se representa en el tiempo sin intermitencias ni lagunas. No se necesita, empero, que el poseedor haya esta en permanente contacto con el bien y basta que se haya comportado como lo hace

un dueo cuidadoso y diligente, que realiza sobre el bien los diversos actos de goce de acuerdo con su particular naturaleza... (ARIAS- SCHREIBER PESTE; y CARDENAS QUIROS, 1998,Tomo V:16). Sobre el particular, Hernndez Gil manifiesta lo siguiente: ... Posesin no interrumpida quiere decir posesin continuada, reiterada, mantenida. La posesin no es continua cuando el poseedor deja de ejercitar actos posesorios. Ahora bien, tanto la continuidad y la discontinuidad o la interrupcin no son conceptos absolutos, sino relativos, en directa correspondencia con la realidad social y con la clase de bienes afectados por la relacin posesoria. Una periodicidad e incluso las intermitencias regulares propias de ciertas formas de utilizacin no incluyen la continuidad. (...) Se sostiene que la continuidad consiste en la reiteracin de la posesin y la continuidad, por tanto, es la intermitencia en la posesin sin dejar de subsistir, mientras que la interrupcin es la desaparicin de la posesin. Ha llegado a decirse que la continuidad es un requisito de la posesin y la no interrupcin un requisito de la usucapin (...). En rigor, no existe la duplicidad de conceptos. La continuidad, entendida como falta de interrupcin, es un modo de definir la posesin no interrumpida. Por lo mismo, cierta discontinuidad en el ejercicio, que puede excluir la estricta continuidad, si no constituye interrupcion (...) no afecta para nada a la posesin ni a la usucapin (HERNANDEZ GIL.1980: 461). 7.3 POSESION PASIFICA ... La posesin debe ser pacifica, esto es, marginada de todo acto violento por parte del poseedor ... (ARIAS- SCHREIBER PESTE; y CARDENAS QUIROS, 1998, Tomo V:16). En cuanto a la posesin pacifica, Hernndez Gil expresa lo siguiente: El requisito bsico indispensable para que la posesin sea pacifica es que no haya medido violencia. Pero como la violencia no se da respecto a la propia posesin, sino respecto de la posesin de otro, es necesario que en la adquisicin no haya intervenido la violencia (...). Tambin es posesin pacifica aquella que, habiendo comenzado con acto violento, ha experimentado la sancin derivada de la perdida de la posesin por el despojado en virtud de la posesin, del ao y da del que actu en contra de la voluntad del antiguo poseedor (...), o bien, si ha prescrito la accin de retener o recobrar (...). Se ha suscrito el problema de si la posesin pacifica es la posesin no violenta, o bien, si aun sin haber mediado violencia, puede haber una posesin no pacfica. En el primer caso habra reciprocidad escrita: posesin pacifica es la no violencia .En el segundo caso cabria la posibilidad de una posesin, al mismo

tiempo, no pacifica y no violencia. Suele entenderse como posesin pacifica, desde este punto de vista mas amplio, la que no lesione el derecho de otro poseedor. Esto es posible a los efectos de la usucapin, en la medida en que (...) no se limita a considerar contrario a la posesin solo el acto estrictamente violento, sino tambin aquel realizado sin o en contra la violencia del poseedor... (HERNNDEZ GIL, 1980: 446-447). 7.4.-LA POSESION PUBLICA La posesin publica es aquella... a la vista de todos y no oculta.(ARIAS SCHREIBER PESTE; y CARDENAS QUIROS, 1998, TOMO V: 17). ... Por posesin pblica debe entenderse lo opuesto a posesin clandestina. Para que la clandestinidad exista se requiera que el dueo anterior ignore la posesin. Por ejemplo, los actos posesorios consistentes en trabajos subterrneos casi siempre debern reputarse clandestinos. (CASTAEDA, 1973, Tomo I: 359). Hernndez Gil dice de la posesin publica como requisito de la prescripcin adquisitiva o usucapin lo siguiente: ... Hay una cierta redundancia al aadir a la palabra posesin la palabra publica porque a la posesin le es inherente una funcin de publicidad. Toda la teora de la posesin muestra a esta como una exterioridad o una exteriorizacin. La posesin es visible, perceptible sensorialmente (...). En esa asequibilidad que tiene para ser captada desde fuera descansa en gran medida la razn de ser de la proteccin (...). La funcin de legitimacin, fundada en la apariencia, que desempea la posesin, descansa la publicidad que le implcita. Los efectos jurdicos ms importantes derivados de la posesin, que la trascienden hasta el punto de engendrar derechos, descansan en lo que la posesin muestra y en la creencia que funda en los observadores de buena fe. Por eso se equipara en algunos aspectos la publicidad posesoria a publicidad registral (...). Es inherente a la posesin, en conjunto, una funcin de publicidad opera en modo de asigno que, a la vez, la comunica en cuanto posesin y como probabilidad del derecho. El alcance significativo difiere en razn de las cosas y de las circunstancias. Quiero decir no ya que son distintos los efectos de la publicidad, que efectivamente es asi, pero no de este lugar, sino que el significado de la publicidad descansa en significantes no exactamente iguales, a los cuales corresponde, sin embargo un valor igual (...). La publicidad de la posesin no se traduce en el conocimiento de todos. Radica en resultar asequible a la percepcin dentro de los lmites y conforme a las caractersticas normales, socialmente consideradas, de la utilizacin de las cosas (HERNNDEZ GIL, 1980:435-436).

7.5.-BUENA FE En la prescripcin adquisitiva corta, como lo hacen notar Arias Schreiber Pezet y Crdenas Quirs, el poseedor deber haber actuado de buena fe, esto es, teniendo la conviccin de ser el legitimo propietario del bien que posee. Conviene sealar que la buena fe no constituye simplemente un estado anmico o subjetivo, sino que debe corresponderse a un elemento casual, objetivo, cual es el justo titulo (...). La buena fe presupone este titulo y se apoya en el. Faltando el justo titulo no existira explicacin racional de fenmenos anmicos... (ARIASSCHREIBER PESTE; y CARDENAS QUIROS, 1998,Tomo V: 19). Segn Espino adquiriente de buena fe es el que posee como propietario en fuerza de justo titulo, es decir, de un titulo capaz de transferir el dominio, aunque sea vicioso, con tal que el vicio sea ignorado por el poseedor ...(ESPINO, 1957:31). Por su parte, Enrique Saravia sostiene que la buena fe es la creencia sin duda alguna del poseedor de ser exclusivo seor de la casa (...). Esa creencia debe estar presente en el momento de la adquisicin de la posesin (...), no interesando, a tal efecto, la mala fe posterior (...).Si esa creencia es producto de una ignorancia fundada en un error de hecho es excusable, mas no lo es cuando esta fundada en un error de derecho (...). En este ultimo caso el poseedor ser considerado como de mala fe, como lo ser tambin cuando exista vicio de forma en el titulo de adquisicin...(SARAVIA, 1956: 253-254). Cuadros Villena, respecto de la buena fe, seala lo siguiente: ... La buena fe, es la conviccin que tiene el adquiriente de la legitimidad de su titulo, es decir, que presuma adquirir validamente, de quien considere dueo. Esta presuncin obedecer a error de hecho o de derecho. La buena fe tiene relacin directa con el titulo. Emana de el. La prueba de la buena fe esta en relacin directa con las circunstancias y elementos que revelan aquella conviccin de legitimidad. Ser indudablemente objeto de apreciacin judicial (CUADROS VILLENA, 1995, Tomo II: 417). De ruggiero afirma que la buena fe... es la conciencia del poseedor, su creencia de no lesionar el derecho del propietario, la conviccin de que su adquisicin no vulnera el derecho ajeno Esta conciencia se manifiesta precisamente en la ignorancia de los vicios del titulo, y ello revela el nexo intimo en que estn los dos elementos: el titulo y la buena fe. Esta debe apoyarse en un titulo, porque sin un titulo no es posible la posesin de buena fe, pero al mismo tiempo deben ser ignorados los vicios del titulo, porque

quien los conociere no podra legtimamente creer que su adquisicin no lesiona el derecho ajeno...(DE RUGGIERO, s/a, Volumen Primero: 660). Jorge Eugenio Castaeda, en relacin a la buena fe, expresa lo siguiente: ... Consiste la buena fe en la creencia en la legitimidad de la posesin que tiene el poseedor, por error de hecho o derecho sobre el vicio que invalida su titulo (...).La ley reconoce como poseedor de buena fe al que goza de la cosa, en virtud de un titulo de propiedad cuyos vicios ignora. La buena fe esta basada en el error que nos hace creer que el acto por el cual tomamos posesin nos da la propiedad. No habremos de usucapir si dudamos de nuestro derecho. El poseedor es de buena fe cuando cree que aquel que le transmiti el bien inmueble era su legtimo propietario. La buena fe del poseedor debe ser total; si este abriga la menor duda en cuanto a la propiedad de su causante, debemos considerarlo como de mala fe. La buena fe no viene a ser sino un estado de espritu del adquiriente. Es la creencia del poseedor de lo que posee legtimamente, con referencia a su propio titulo. No es con respecto al titulo en virtud del cual ha posedo su enajenante. Si el titulo del poseedor es invlido, no podra invocar su buena fe; esta solo nace con vista a su propio titulo (CASTAEDA, 1973, Tomo I: 393-395). En lo que atae a la buena fe, Valencia Zea opina lo siguiente: ... La buena fe en la adquisicin de una posesin en nombre propio, es la conviccin de que el tradente o causante es titular del derecho de propiedad que se pretende adquirir, y que solo asi puede tenerse la conciencia de adquirirse el dominio por medios legtimos (...). Si se adquiere por tradicin, la buena fe implica la creencia de que el tradente es propietario; y si se adquiere por derecho hereditario, la buena fe es la conviccin de que el dominio perteneca al causante o de cujus (VALENCIA ZEA, 1976, Tomo II: 389-390). Se desprende de los artculos 950 y951 del Cdigo Civil que la buena fe nicamente es exigible en caso de la prescripcin adquisitiva corta u ordinaria de bienes inmuebles y muebles. El citado Cdigo sustantivo prescribe en su articulo 906 que la posesin ilegitima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su titulo. Por otro lado, tal como se indica en el articulo 907 del Cdigo Civil la buena fe dura mientras las circunstancias permitan al poseedor creer que posee legtimamente o, en todo caso, hasta que sea citado en juicio, si la demanda resulta fundada.

Finalmente, conforme lo seala el artculo 914 del mencionado cuerpo de leyes se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario, sin embargo, tal presuncin no favorece al poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona. 7.6 JUSTO TITULO De conformidad con lo dispuesto en el articulo 950 del Cdigo Civil, el requisito del justo titilo solo es exigible tratndose de la prescripcin adquisitiva corta u ordinaria de bienes inmuebles. A criterio de Pea Guzmn, ...para que el acto jurdico sea considerado justo titulo es necesario que rena determinados requisitos, como el de estar destinado a transmitir el dominio revestido de las formalidades legales, que sea verdadero y aplicable al inmueble posedo y que el acto no contenga vicios de forma ...(PEA GUZMN, 1973, Tomo II: 241). En opinin de Valiente Noailles, ... justo titulo es aquel que permite trasmitir, revestido de las formas legales y efectuado por persona capaz, que no es precisamente el dueo. En otras palabras: justo titulo es acto jurdico que por si mismo permite operar la trasferencia del dominio, cumpliendo con los requisitos de capacidad y forma que exige la ley, careciendo quien otorga de carcter de propietario. Es lo que los romanistas denominan justa causa traiditionis (VALIENTE NOAILLES, 1958:248). Arias-Schreiber Peste y Crdenas Quirs definen el justo titulo como... un instrumento de orden legan destinado a la trasmisin de la propiedad (la compraventa, permuta, particin, nacin en pago, el aporte a la formacin del capital de una sociedad, la herencia y el legado, entre otros) (Arias- Schreiber Peste; y Crdenas Quirs, 1998, Tomo V: 17). Tales autores agregan el justo titulo deben tener los caracteres que siguen: a) Ser un acto traslativo de dominio, como son la compra venta, la donacin y otros anlogos (...). b) Este acto jurdico no debe estar sujeto a una causal de nulidad absoluta, pues en este supuesto carecera de idoneidad y no seria por lo tanto, justo. c) Debe tener existencia real, efectiva. No tienen el carcter de justos llamados ttulos putativos, que son aquellos que solo merecen existencia en opinin de quienes los alegan (...). d) Debe probarse, pues no se presume... ARIAS SCHREIBER PESTE; y CARDENAS QUIROS, 1998, Tomo V: 17-18). Papao, Kiper, Dillon y Causse sealan al respecto que... en el justo titulo (...) o el derecho real que se presente trasmitir o construir no es propio del disponente, o bien es propio pero el no tiene capacidad o legitimacin para transmitirlo o constituirlo. En todo lo dems el justo titulo cumple con los otros requisitos, pues tine por causa un acto jurdico cuya finalidad consiste en la transmiion del derecho

real y esta revestido asimismo en las formalidades exigidas por la ley... (PAPAO; KIPER; DILLON; y CAUSSE, 1990, Tomo III: 66). En relacin al tema, Cuadros Villena sostiene que ... justo titulo es la causa eficiente para transmitir el dominio creado por quien careca de derecho de propiedad sobre el bien, o por quien careca de capacidad para transmitirlo valientemente. Es pues un titulo imperfecto, mas que un justo titulo ...(CUADROS VILLENA, 1995, Tomo II: 416). De esta definicin continua el citado autor nacional- se reduce los siguientes caracteres de justo titulo: a) Debe ser causa justa eficiente para transmitir el dominio. Es decir que hay que considerarlo no como instrumento, Sino como titulo originario del derecho (...). Debe ser eficiente para transmitir la propiedad, es decir ser de los ttulos legalmente reconocidos para ese fin: compraventa, donacin, permuta, sucesin hereditaria, cesin en pago, etc. (...) . b) El enajenante no debe ser dueo del derecho de propiedad que transmite. Solo as el titulo se denominara justo. De ser el dueo, la transmisin seria perfecta y no habra necesidad de recurrir a la usucapin para perfeccionarla y adquirir la propiedad. c) El enajenante no debe tener capacidad para hacer la transmisin siendo dueo. Si la tuviera, igualmente el titulo seria perfecto. d) Debe revestir las formalidades del acto jurdico, es decir, ser un acto meramente anulable. Si fuese absolutamente nulo, no seria titulo justo... (CUADROS VELLENA, 1995, Tomo II: 416-417). Para Rodrguez Osorio, el justo titulo es el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate. Es factor indispensable su existencia ya que la posesin seria una usurpacin o un despojo, lo cual no puede servir nunca de fundamento a un derecho. La posesin por si solo no puede servir para fundar el dominio mas que en la prescripcin ordinaria, en la que en largo lapso de tiempo equivale a dicho requisito... (RODRGUEZ OSORIO, 1971:354). Jorge Eugenio Castaeda, respecto del justo titulo, ensea lo siguiente: Titulo justo no es el instrumento sino el negocio jurdico que sirbe de causa a la transferencia del dominio. Sin embargo, como ese negocio jurdico debe acreditarse, la prueba mas slida es la instrumental. Se tiene en cuenta el titulo sin consideracin a la persona de la cual emana, o sea que es indiferente que la persona que transfiere el dominio sea el propietario autentico. Precisamente, no lo es y por esto se requiere la prescripcin, a fin de que convalide un titulo otorgado por quien no es el dueo del bien. Si el titulo derivara del propietario autentico no habra necesidad de prescripcin alguna, porque el derecho de propiedad habra quedado firmemente adquirido de inmediato.

En resumen, justo titulo es el que rene todos los requisitos necesarios para transferir el dominio menos uno. El requisito que falta es que aquel que aparece otorgndolo no es el propietario de la casa; y esta falta habr de convalidarla la prescripcin. De lo contrario, si quien transfiere el dominio es el propietario de la casa, no se requerir prescripcin alguna. Y, adems, que sea translativo del derecho de propiedad, atributivo de ese derecho; no, simplemente, declarativo (CASTAEDA, 1973, Tomo I: 365-366). Por su parte, De Ruggiero asevera que ... titulo o justa causa es la que relacin con el transmtete que seria en si apto a justificar la adquisicin de la propiedad, si un vicio no la impidiese, la causa capaz en abstracto de transferir el dominio y que es la base y justificacin de la adquisicin de la posesin legitima... (DE RUGGIERO, s/a, Volumen Primero: 658). Enrique Saravia pone se relieve que las condiciones que debe reunir el justo titulo son las siguientes: ... 1) Una justa causa que sirva de antecedente a la tradicin, como son los contratos de venta, de donacin, de permuta, de daccion en pago, etc. 2)Que este revestido de las solemnidades exigidas por las leyes... (SARAVIA, 1956: 254). El mencionado autor agrega que para que haya justo titulo ... no se exige que emane del verdadero propietario, puesto que es contra el que la ley autoriza la prescripcin. Precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisin, es lo que la prescripcin tiene por objeto cubrir ... (SARAVIA, 1956:254-255). 7.7. Interrupcin y suspensin de la prescripcin adquisitiva Bonnecase, en lo que concierne a la interrupcin y suspensin de la prescripcin adquisitiva, seala que ... la interrupcin de la prescripcin consiste en un acontecimiento que hace intil el tiempo transcurrido para la prescripcin . En cambio, la suspensin, es un acontecimiento que detiene la prescripcin durante determinado tiempo, pero con la posibilidad que al terminar este, comience nuevamente a correr la prescripcin, tomndose en cuenta, para su cumplimento el periodo anteriormente transcurrido.( ...). La interrupcin puede tener una causa natural o una civil. La interrupcin natural resulta del abandono voluntario de la posesin o de privacin de la misma por un tercero durante mas de un ao (...). La interrupcin civil resulta, por el contrario, de una citacin judicial. Puede derivarse tambin por el reconocimiento voluntario, por el poseedor, del derecho del propietario... (BONNECASE, 1945, Tomo I: 660-661). En relacin al tema tratado en este punto, Alterini afirme que en tanto la interrupcin de la prescripcin adquisitiva borra el transcurso del tiempo anterior a la causal de interrupcin, y debe iniciarse en su caso- un Nuevo computo del plazo, cuando sucede la suspensin, una vez removida la causa respectiva, se reinicia el computo incluyendo el tiempo que hay corrido con anterioridad (ALTERINI, 1981:466).

Hedemann, respecto a la interrupcin de prescripcin adquisitiva, sostiene que ... si transcurre un ao desde la posesin fue perdida (...) todo el proceso de prescripcin se destruye. Si el usucapente volviera despus de adquirir la posesin, ya no le es permitido reanudar el plazo, y sumar el tiempo posterior con el anterior, sino que habr de comenzar runa usucapin enteramente nueva (...). Se dice entonces que la usucapin queda interrumpida ... (HEDEMANN, 1955, Volume II : 197). Hedemann, refirindose esta vez a la suspensin de la prescripcin adquisitiva, anota que en ella, desaparecido el obstculo que impide temporalmente la usucapin, el tiempo posterior se empalma con el anterior, y solamente deja de contarse el tiempo transcurrido mientras dicho obstculo subsista (HEDEMANN, 1955, Volumen II: 197-198). La interrupcin de la prescripcin adquisitiva de dominio se encuentra normada en el articulo 953 del Cdigo Civil, que dispone que se interrumpe el termino de la prescripcin si el poseedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por sentencia se les restituye. El indicado precepto legal guarda concordancia con lo sealado en el articulo 904 del citado Cdigo sustantivo, el mismo que prescribe que se conserva la posesin auque su ejercicio este impedido por hechos de naturaleza pasajera.