Capitulo I Teorías y Principios de Valuación

Diseo y ampliacin: Fidel lvarez Gonzlez
Fuente: Adriana Berrocal Gonzlez (Compilacin) Fuente: The Appraisal of Real Estate
Instituto Universitario de Posgrados en Alta Direccin

Valuacin de Terrenos Urbanos

SIGNIFICADO DEL VALOR DEL SUELO

La tierra posee valor ya que proporciona una utilidad potencial. Si la tierra tiene utilidad para un uso especfico y existe demanda para tal uso, la tierra posee valor para una categora particular de usuarios.
El suelo tiene un valor de monopolio El suelo es escaso, no tanto en trminos globales, sino en funcin a la relacin oferta/demanda. El gobierno regula como la tierra puede ser usada y desarrollada
El valor del suelo es un producto histrico
Slo la accin agregada a lo largo del tiempo de todo el conjunto de la sociedad genera la diferenciacin espacial de los valores de localizacin.
El valor del suelo es un producto histrico
Diferenciar el espacio urbano, originando reas privilegiadas (en cuanto a usos, servicios pblicos y privados). En consecuencia, el suelo tiene un valor social, producto no exclusivo de su detentador, sino de generaciones sociales enteras
Valor del suelo no es independiente del valor del inmueble
El suelo no vale por s mismo, sino en funcin a lo que sobre l se pueda edificar Un determinado tipo de construccin puede apreciar o depreciar el suelo
Valor del suelo no es independiente del valor del inmueble
El suelo valdr en funcin de su mayor o menor intensidad de construccin permitida, de los usos (residencial, comercial, industrial) y segmentos de la demanda (en funcin de su nivel de solvencia econmica) a los que va dirigido.
PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR

Precio o valor de suelo Es el resultado de las transacciones de terrenos baldos efectivamente operadas en el mercado. Es un precio real, contrastado por el mercado; es el que paga el comprador del terreno (normalmente un promotor) al propietario; es un precio realizado sobre el suelo libre de mejoras.
PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR Valor de localizacin
Es un valor potencial, no realizable de inmediato sobre el terreno baldo; es un valor que se realiza plenamente cuando se ha materializado la accin de promocin inmobiliaria
PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR
Existen dos "valores" del suelo: El resultado de la compraventa propietario/promotor de terrenos baldos El producto de la venta promotor/usuario de suelo desarrollado
PRINCIPIOS DEL VALOR
Anticipacin
Anticipacin significa que el valor es creado por las expectativas de beneficios futuros.
Valor presente de derechos futuros a ingresar

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Oferta y demanda
La oferta y demanda de terrenos tiende al equilibrio. Si la oferta declina y la demanda se mantiene estable o se incrementa, los precios aumentan.
Al contrario, si la oferta se incrementa y la demanda se mantiene estable o declina, los precios bajan
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Oferta y demanda
Es su uso el que determina su valor en un mercado especfico. Por ejemplo, el precio que un desarrollador puede pagar por un terreno para bodega est determinado por el ingreso neto que la bodega producir y el costo de construirla.
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Sustitucin Dice que un comprador no pagar por un lugar ms de lo que le costara uno igual o similar, se aplica a los valores de la tierra e indica que la demanda ser mayor para los lugares ms baratos.
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Uso Consistente Para valuar una propiedad raz, la tierra y la edificacin deben ser simultneamente consideradas, y la valuacin se puede hacer con base en un solo uso para toda la propiedad.
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De equilibrio
Cuando los diferentes elementos de un medio especfico estn en equilibrio, el valor se sostiene; cuando el balance es alterado, los valores cambian.

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De equilibrio
Los agentes de produccin: Trabajo, coordinacin, capital y tierra; estn estrechamente relacionados con los principios de contribucin, de beneficios variables y de productividad excedente, con los cuales debern mantener un sano equilibrio econmico.
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Mayor y Mejor uso

En la mayora de los avalos, el valor del terreno debe determinarse por separado del valor de las estructuras sobre l.
Los principios bsicos y tcnicas para la inspeccin del terreno, su anlisis y valuacin son las mismas independientemente de si el terreno est baldo o cuenta con alguna construccin.
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Mayor y Mejor uso

Al valuar un terreno, siempre debe considerarse su mayor y mejor uso. Si existen construcciones, el valor de la tierra se basa en su mayor y mejor uso, como si estuviera baldo y disponible para desarrollarlo a su mximo potencial econmico.
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Mayor y Mejor uso

Condicin 1
Fsicamente posible: *forma, *tamao, *topografa, *accesos, *servicios, *problemas geolgicos, * riesgos especiales.
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Mayor y Mejor uso

Condicin 2
Legalmente permitido:
Zonificacin, reglamentos de uso de suelo: uso permitido, densidad o intensidad de uso, dimensiones mnimas, limitaciones al tamao, altura o superficie de las construcciones, requisitos de estacionamiento, servidumbres. Considerarse las disposiciones que las autoridades establezcan de acuerdo a la Ley de Desarrollo Urbano, a los Planes Parciales de Desarrollo Urbano
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Mayor y Mejor uso

Condicin 3
Econmicamente factible: De acuerdo a las condiciones del mercado lo que no es econmicamente factible en el presente, puede serlo en el futuro y viceversa.

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Mayor y Mejor uso

Condicin 3
A veces un sitio con una ubicacin aparentemente muy deseable, permanecer baldo por largo tiempo simplemente porque el costo de desarrollarlo no puede justificarse basndose en la demanda estimada del mercado para cualquier tipo de mejora.
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Mayor y Mejor uso

Condicin 4 Productividad mxima: Usando el enfoque de capitalizacin de ingresos, el valuador encontrar el ingreso neto esperado para cada uso y dividir tal cantidad entre la tasa de retorno esperada para una propiedad de ese tipo para estimar el valor de mercado de la propiedad para tal propsito. La mayor cifra indicar el ms productivo uso del sitio, y por tanto, el mayor y mejor uso.
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Mayor y Mejor uso

La contribucin de las mejoras se estima restando al valor total de la propiedad el valor de la tierra. La tierra tiene un valor, mientras las mejoras contribuyen al valor. Cuando las mejoras no contribuyen al valor de la propiedad, lo indicado es demolerlas. En este caso, el costo de convertir la propiedad a balda, es una penalidad o una contribucin negativa del edificio, que debe deducirse del valor de la tierra.
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IDENTIFICACIN
El primer paso es identificar la propiedad y los derechos que sta otorga sobre la tierra: Cultivarla, alterar su topografa, subdividirla, fusionarla, etc. Debe obtenerse una descripcin completa y legalmente precisa de la ubicacin del sitio, as como del rgimen de propiedad. La inspeccin ocular del terreno permite complementar una serie de datos que son necesarios para una correcta homologacin en el procesamiento de los mismos. Es necesario tener conocimiento del uso del suelo. Deben hacerse notar servidumbres y/o restricciones
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A escala analtica, podemos diferenciar tres niveles claramente definidos en el proceso de formacin espacial de los valores urbanos

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ZONAL
MICROZONAL
LOTE

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NIVEL ZONAL O DE COLONIA

La accesibilidad al centro, al trabajo, la calidad urbanstica del entorno, el nivel de servicios pblicos y espacios libres, la calidad de construcciones, la composicin social de la colonia, etc., son los principales factores que explican el que unas zonas de la ciudad disfruten de unos valores del suelo superiores a otras.

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NIVEL MICROZONAL
Factores que inciden sern, entre otros: la importancia o jerarqua de la calle, la existencia de vas rpidas, el nivel y calidad de la urbanizacin de la calle, el carcter social terciario o comercial de determinados ejes, la accesibilidad a ciertos puntos de transporte (estaciones de metro o FFCC) o a escuelas o mercados, etc.

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NIVEL LOTE
La orientacin (las dirigidas al norte estarn en peores condiciones, etc.), nmero y desarrollo de frentes (el permetro de frente con relacin a la superficie del lote), la adecuacin o no de la configuracin del inmueble, la existencia de una topografa irregular, frente a la calle, lotes con fachada interior de manzana, etc.

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RESUMEN
Sern siempre los valores zonales los que servirn de pauta en el proceso de formacin de los precios, y no al contrario. De ah que las variaciones microzonales y de lote no oscilen, usualmente, sino entre 20% de los valores zonales

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RESUMEN
El procedimiento a seguir en el momento de estimar el valor del suelo de un lote en paticular: conocidos los valores en el mbito zonal, los ajustaremos (en funcin a lo denotado por el mercado, o sobre la base de coeficientes elaborados por el valuador) primero a escala pormenorizada, de frente de calle o manzana, para finalmente corregirlos en funcin a las caractersticas concretas, especficas, del inmueble.
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El valor del suelo es un producto histrico

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Valor del suelo no es independiente del valor del inmueble

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PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR Valor de localizacin

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