Contrato Un contrato es definido como un acuerdo privado, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materia o cosa

determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser exigidas. Es un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones para las partes. Por ello se seala que habr contrato cuando varias partes se ponen de acuerdo sobre una manifestacin de voluntad destinada a reglar sus derechos. Es un instrumento en donde se asignan derechos, obligaciones y riesgos entre las partes y ayuda a resolver o evitar desacuerdos entre ellas. En l se registran los compromisos a que se obligan las partes con determinados propsitos: sus disposiciones asignan y administran derechos y obligaciones, responsabilidades y riesgos. Deben hacer explcitos su objeto y las obligaciones de las partes para permitir que ellas conozcan los alcances y limites de sus acciones y las consecuencias por sus incumplimientos. Los contratos contribuyen a evidenciar circunstancias que de otra manera no hubieran sido tenidas en cuenta y a resolver o evitar desacuerdos. Los contratos pueden ser orales o escritos. Algunos tipos de contrato pueden requerir formularse por escrito e incluso su inscripcin registrarse de acuerdo a la Ley.

Forma de los contratos: Los contratos pueden ser orales o escritos. Algunos tipos de contrato pueden requerir formularse por escrito e incluso su inscripcin registrase de acuerdo a la Ley. Estructura de un contrato escrito: La libertad formal suele caracterizar casi todos los tipos de contratos aunque la mayora siguen modelos bastante parecidos con las siguientes partes: Ttulo: Indica el tipo de contrato. Cuerpo sustantivo: Que identifica a las partes. Estas pueden ser, segn el tipo de contrato, tanto personas fsicas como jurdicas. Consta de las siguientes partes: Lugar y fecha de contrato. Identificacin de quienes van a suscribirlo. Representaciones de los intervinientes indicando si suscriben el contrato en su propio nombre o en representacin de un tercero o sociedad. Identificacin, si son aplicables, de los objetos y servicios objeto del contrato. Identificacin, si son aplicables, de otros elementos como mbito geogrfico. Exposicin: Relacionan los hechos y antecedentes que pueden ser relevantes pero que carecen de valor normativo. Tambin pueden incluir clusulas que establezcan el significado de determinados conceptos para el contrato en cuestin. Cuerpo normativo: Pactos o acuerdos objeto del contrato. Son las clusulas normativas. Cierre: Frmula de cierre donde se indica la forma de realizar el acuerdo. Anexos: Desarrollan algunos aspectos complejos del contrato para simplificar su lectura. Clasificacin de los contratos: Contratos unilaterales y bilaterales. Contrato unilateral: Es un acuerdo de voluntades que engendra solo obligaciones para una parte. Contrato bilateral: Es el acuerdo de voluntades que da nacimiento a obligaciones para ambas partes. Esta clasificacin tiene importancia, entre otros, para efectos de la teora o problemas de los riesgos y la excepcin de contrato no cumplido. Cuando en un contrato unilateral existen obligaciones que impliquen la transferencia de una cosa, si est se destruye por caso fortuito o fuerza mayor es necesario poder establecer quin debe de sufrir la prdida. La cosa siempre perece para el acreedor (en los contratos traslativos de dominio el acreedor es el dueo; mientras en los contratos traslativos de uso, el acreedor a la restitucin es el dueo y la cosa perece para l). Si el contrato fuere bilateral no habra posibilidad de plantear el problema, porque esta cuestin supone que siendo las obligaciones recprocas, una parte no cumple entregando la cosa, por un caso de fuerza mayor y en atencin a esto la otra parte debe cumplir, ya que no es imputable el incumplimiento del deudor. La excepcin de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti). En todos los contratos bilaterales, que generan obligaciones recprocas, cuando una parte no cumple o se allana a cumplir, carece de derecho para exigir a la otra el cumplimiento de su obligacin, y si a pesar de ello pretendiera exigir judicialmente el cumplimiento por una demanda, el demandado le opondr la excepcin de contrato no cumplido.

La exceptio non adimpleti no puede presentarse en los contratos unilaterales, por una sencilla razn de que en ellos solo una de las partes est obligada, y si no cumple, la otra podr judicialmente exigir ese cumplimiento, sin que pueda oponrsele dicha excepcin, ya que no tiene por su parte ninguna obligacin que realizar.

Contratos onerosos y gratuitos. Contrato oneroso: Es aqul en el que existen beneficios y gravmenes recprocos, en ste hay un sacrificio equivalente que realizan las partes; por ejemplo, la compraventa, porque el vendedor recibe el provecho del precio y a la vez entrega la cosa, y viceversa, el comprador recibe el provecho de recibir la cosa y el gravamen de pagar. Contrato gratuito: Slo tiene por objeto la utilidad de una de las dos partes, sufriendo la otra el gravamen. Es gratuito, por tanto, aquel contrato en el que el provecho es para una sola de las partes, como por ejemplo el comodato.

Contratos conmutativos y aleatorios.

Contrato conmutativo: Es aquel contrato en el cual las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde el momento que se celebra el acto jurdico, un ejemplo muy claro es el contrato de compraventa de una casa. Contratos aleatorio: Es aquel que surge cuando la prestacin depende de un acontecimiento futuro e incierto y al momento de contratar, no se saben las ganancias o prdidas hasta el momento que se realice este acontecimiento futuro. Ejemplos son el contrato de compraventa de cosecha llamado de "esperanza", apuestas, juegos, etc. Lo que principalmente caracteriza a los contratos aleatorios: -La incertidumbre sobre la existencia de un hecho, como en la apuesta, o bien sobre el tiempo de la realizacin de ese hecho (cundo). -La oposicin y no slo la interdependencia de las prestaciones, por que cuando la incertidumbre cesa, forzosamente una de las partes gana y la otra pierde, y, adems, la medida de la ganancia de una de las partes es la medida de la prdida de la otra.

Contratos principales y accesorios. Contrato principal: Es aquel que existe por s mismo, en tanto que los accesorios son los que dependen de un contrato principal. Los accesorios siguen la suerte de lo principal porque la nulidad o la inexistencia de los primeros originan a su vez, la nulidad o la inexistencia del contrato accesorio. Contratos accesorios: Son tambin llamados "de garanta", porque generalmente se constituyen para garantizar el cumplimiento de una obligacin que se reputa principal, y de esta forma de garanta puede ser personal, como la fianza, en que una persona se obliga a pagar por el deudor, si ste no lo hace; o real, como el de hipoteca, el de prenda, en que se constituye un derecho real sobre un bien enajenable, para garantizar el cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago. La regla de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, sufre en ciertos casos excepciones, porque no podra existir el contrato accesorio, sin que previamente no se constituyese el principal; sin embargo, el Derecho nos presenta casos que puede haber fianza, prenda o hipoteca, sin que haya todava una obligacin principal, como ocurre cuando se garantizan obligaciones futuras o condicionales.

Contratos instantneos y de tracto sucesivo.

Contrato instantneo: Son aquellos que se cumplen en el mismo momento en que se celebran, es decir, su cumplimiento se lleva a cabo en un solo acto. Contrato de Tracto Sucesivo: Es aquel en que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en un periodo determinado, y que, por deseo de las partes se puede extender para satisfacer sus necesidades primordiales y estos trminos pueden ser: -Ejecucin continuada: ejecucin nica pero sin interrupcin. -Ejecucin peridica: varias prestaciones que se ejecutan en fechas establecidas. -Ejecucin intermitente: se da cuando lo solicita la otra parte. Caractersticas de las ejecuciones: -La ejecucin es autnoma de las dems, por lo que cada acto es autnomo. -Existe una retroactividad por cada acto jurdico que se realice. -Si se presenta un elemento antijurdico, lo que procede es anular alguna prestacin ya realizada.

Contrato consensual y real. 2

Contrato consensual: Por regla general, el consentimiento de las partes basta para formar el contrato; las obligaciones nacen tan pronto como las partes se han puesto de acuerdo. El consentimiento de las partes puede manifestarse de cualquier manera. No obstante, es necesario que la voluntad de contratar revista una forma particular, que permita por medio de ella conocer su existencia. No es la simple coexistencias de dos voluntades internas lo que constituye el contrato; es necesario que stas se manifiesten al exterior, que sean cambiadas Ejemplos: mutuo, comodato y depsito. Contrato real: Queda concluido desde el momento en que una de las partes haya hecho a la otra la tradicin o entrega de la cosa sobre la que versare el contrato. Existen tambin las que se llaman formalidades ad probationem que son las realizadas a fin de poder demostrar la celebracin de un acto; por lo general consiste en realizar el acto ante notario y tambin son llamadas solemnes que son cuando la voluntad de las partes, expresada sin formas exteriores determinadas, no basta para su celebracin, porque la ley exige una formalidad particular en la ausencia de la cual el consentimiento no tiene eficacia jurdica. La distincin entre contratos formales y solemnes estriba en lo referente a la sancin. La falta de forma origina la nulidad relativa; la falta de solemnidad ocasiona la inexistencia.

Contrato formal, solemne o no solemne, y no formal. Contrato formal o solemne: Es aquel en que la ley ordena que el consentimiento se manifieste por determinado medio para que el contrato sea vlido. En la legislacin se acepta un sistema eclctico o mixto respecto a las formalidades, porque en principio, se considera que el contrato es consensual, y slo cuando el legislador imponga determinada formalidad debe cumplirse con ella, porque de lo contrario el acto estar afectado de nulidad. Contrato privado y pblico. Contrato privado: Es el realizado por las personas intervinientes en un contrato con o sin asesoramiento profesional. Tendr el mismo valor que la escritura pblica entre las personas que los suscriben y sus causahabientes Contrato pblico: Son los contratos autorizados por los funcionarios o empleados pblicos, siempre dentro del mbito de sus competencias, tiene una mejor condicin probatoria. Los documentos notariales son los que tienen una mayor importancia y dentro de ellos principalmente las escrituras pblicas. Contrato nominado o tpico e innominado o atpico. Contrato nominado o tpico: Es aquel contrato que se encuentra previsto y regulado en la ley. Por ello, en ausencia de acuerdo entre las partes, existen normas dispositivas a las que acudir. (Compraventa, Arrendamientos...) Contrato innominado o atpico: Es aquel para el que la ley no tiene previsto un nombre especfico, debido a que sus caractersticas no se encuentran reguladas por ella. Puede ser un hbrido entre varios contratos o incluso uno completamente nuevo. Para completar las lagunas o situaciones no previstas por las partes en el contrato, es necesario acudir a la regulacin de contratos similares o anlogos. Por su publicidad. Pblicos: Cuando son realizados bajo la autoridad de notarios, jueces. Privados: Son los contratos otorgados por las partes contratantes sin la existencia de fedatario publico, aunque pueden contar con la presencia de testigos.

Mandato: El mandato es un contrato por el cual una persona (mandante) confa la gestin de uno o ms negocios a otra (mandatario), que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. Sujetos en el Contrato de Mandato: -Mandante, comitente o poderdante: Es la persona natural o jurdica que confiere el encargo. Obligaciones del Mandante 1. Pagar la retribucin convenida. 2. Rembolsar las expensas o gastos que haya realizado el mandatario. 3. Indemnizar el mandante al mandatario por los daos y perjuicios que este hubiera sufrido con motivo del cumplimiento del mandato. -Mandatario, procurador o apoderado: Es la persona que acepta el encargo. Obligaciones del Mandatario:

1. Obligacin de ejecutar el mandato. 2. Debe de ejecutar el mandato personalmente, si hay sustitucin esta puede ser amplia o restringida. 3. Se debe de sujetar a las instrucciones recibidas del mandante, en caso de que el mandatario no recibiera instrucciones concretas debe de actuar prudentemente como si se tratara de su negocio propio. 4. Debe de rendir cuentas acerca de la ejecucin del mandato. Caractersticas del mandato: Puede ser oneroso o gratuito, segn si el mandante remunera o no al mandatario por su gestin. Es un contrato nominado, nominado viene del latin "nom" de nombre tiene unas elementos propios. Es un contrato principal, ya que no requiere de otra obligacion para subsistir. Normalmente es consensual; a veces, empero, debe ser otorgado mediante formalidades. Tipos de mandato: Atendiendo al objeto encomendado, esto es, los negocios que puede celebrar el mandatario puede ser general o especial. Atendiendo a si el mandatario acta a nombre propio o del mandante, puede ser "en nombre propio" o por "cuenta ajena" Atendiendo a sus efectos, puede haber mandato con representacin o sin representacin. En consecuencia, la representacin no es de la esencia del mandato. Modos de terminacin del Mandato: a) El agotamiento natural. b) Vencimiento del plazo. c) La conclusin del negocio para el que se otorgo el mandato. d) Por la rescisin del contrato, a causa del incumplimiento de una de las partes. e) Por nulidad del contrato. f) Por revocacin. g) Por la renuncia del mandato por voluntad unilateral del mandatario. h) Con la muerte del mandante, o del mandatario. i) Por la interdiccin del mandante o la del mandatario.

Tipos de contrato en la construccin: En la construccin identificamos dos clases de contratos el que se celebra con el profesional (contrato profesional) y aquel que se efecta con el contratista o empresa constructora (contrato de construccin).

Entre comitente-arquitecto: Pasada la etapa de negociacin entre el profesional y su comitente, solo queda un paso antes de ponerse a trabajar: cerrar el trato por escrito. Una manera muy profesional de comenzar una relacin laboral con un cliente es redactar una carta de acuerdo. Esta carta de acuerdo es el paso anterior a la firma del contrato y su finalidad es dejar asentado por escrito todo lo que se acord en forma verbal a lo largo de las reuniones anteriores. En el futuro esto, servir de memoria y manual para ambas partes. En esta carta de acuerdo deberan, constar, mnimamente, los siguientes puntos, con sus aclaraciones y explicaciones:

Lugar y fecha.

Nombres y apellidos de los interesados (hacer constar nmeros de documentos, si fuese pertinente). Fecha de inicio de los servicios profesionales. Fecha o etapa de finalizacin de dichos servicios. Descripcin del alcance del proyecto. Descripcin de las tareas requeridas para el cliente. Dejar por escrito todo lo que el cliente dijo que iba a hacer. Descripcin de todo lo que va a hacer el profesional de la construccin, el estudio o la empresa. Descripcin de lo que no va a hacer el profesional, estudio o empresa. Honorarios acordados (o formula de calculo). Fecha de entrega de facturas, fecha y forma de pago de las mismas. Arquitectos y clientes deben comprender que la escasa envergadura o simplicidad de un proyecto o de una obra, as como la amistad o el conocimiento que los puede vincular, no son razones suficientes para omitir la firma de un contrato. La gran ventaja de los contratos es que lo escrito permanece, cuando lo oral puede ser olvidado o mal interpretado, especialmente en aquellos casos en que se debe mantener una prolongada relacin entre las partes o cuando en esa relacin pueden intervenir interlocutores que no participaron en los acuerdos iniciales. Las obligaciones principales de la locacin arquitecto/comitente son: que el primero acepta realizar ciertas tareas profesionales y que el segundo se las retribuir como compensacin. Consecuentemente, la parte fundamental de los contratos arquitecto/comitente est constituida por la estipulacin de las obligaciones y tareas a cumplir por el arquitecto y las de pagar los honorarios por el comitente. Contrato de proyecto y direccin. Contrato de anteproyecto. Contrato de proyecto. Contrato de direccin de obra. Contrato abreviado de proyecto y direccin. En el contrato celebrado entre el comitente y el arquitecto debe figurar: Nombre, apellido y domicilio del arquitecto y del cliente. Ubicacin y medidas del terreno cuando fuera necesario. Destino de la obra y programa preliminar de necesidades. Monto estimado de la obra. Servicios a prestar por el arquitecto y plazos de ejecucin. Honorarios a percibir. Honorarios y gastos no contemplados dentro del honorario del arquitecto. Entre comitente-contratista: Contrato de construccin: Est conformado por el Pliego de Condiciones y el Proyecto de Construccin, entendiendo a ste ltimo como el conjunto de elementos grficos y escritos que definan con precisin el carcter y finalidad de la obra. Es frecuente que se inicie esta documentacin con una Contrata, es decir, con un documento breve a manera de prlogo que indique los elementos bsicos e indispensables que el contrato contiene. Un contrato de construccin se integra con la contrata de obra y el pliego de condiciones para la contratacin y ejecucin de la obra. Adems con la oferta del contratista y los planos, planillas, especificaciones y restantes elementos que constituyen la documentacin de licitacin. Contrata: Es una pieza breve en la cual figuran los elementos bsicos para la existencia del contrato, en ella se especifica: Nombre y domicilio de los contratantes. Objeto del contrato. Precio convenido. Enumeracin de todas y cada una de las piezas escritas y dibujadas que integran el contrato, con los datos que permitan certificarlas (nmero, contenido, escala en planos, etc.). Constancia de la fecha en que se firma esa convencin. Los pliegos de condiciones contienen disposiciones tcnicas, econmicas, legales y administrativas referidas a la contratacin y ejecucin de obras, disposiciones que por su carcter ms generalizado pueden constituir textos cerrados y completos en s mismos.

Contratos con un contratista nico: La construccin de la obra puede estar a cargo de una empresa constructora, quien tiene las responsabilidades comerciales, laborales, previsionales y fiscales propias de su actividad. Tambin tiene las responsabilidades tcnicas por la ejecucin de la obra, las que ante los poderes pblicos recaen en el profesional responsable, que puede ser el dueo de la empresa si cuenta con la incumbencia y habilitacin correspondientes o un profesional que se desempee como su representante tcnico. Contratos separados: La construccin de la obra puede ser realizada mediante contratos separados, lo que se hace cuando conviene que las distintas partes de la obra estn a cargo de contratistas especializados. Usualmente un contratista, denominado principal, acta como constructor y a las responsabilidades mencionadas en el punto anterior suma la de coordinar los trabajos de los restantes contratistas, asumiendo las responsabilidades tcnicas por la ejecucin de toda la obra. No es habitual ni recomendable, pero la construccin de la obra puede ser realizada mediante contratos separados sin que ningn contratista acte como constructor. En este caso el comitente debe contratar un profesional que ejerza el rol de ejecutor de obra y asuma las responsabilidades tcnicas por la ejecucin de la obra y la coordinacin de los diversos contratistas, siendo cada uno de ellos responsable por el cumplimiento de su contrato. La construccin mediante contratos separados presenta la desventaja de ser un sistema ms complejo en cuanto al deslinde de responsabilidades y exige un control por parte de la Direccin de obra tambin ms complejo y que tiene que tener su compensacin. Tipos de contratos de construccin: Existen diferentes sistemas jurdicos-econmicos por los cuales se realiza un contrato para construir una obra: Ajuste alzado: Este sistema, que es ms difundido y se caracteriza por la ejecucin completa de los trabajos con un precio total predeterminado. Aunque el monto valido del contrato es el precio total por el de todos los servicios contratados, conviene que la propuesta del contratista incluya la desagregacin por rubros y subrubros. En este sistema el contratista asume el mximo riesgo, razn por la cual usualmente incluye en su cotizacin, adems de los gastos generales y beneficios de la empresa, cierta precaucin para imprevistos y contingencias. En poca de inflacin es necesario establecer regimenes de variaciones de precios mediante la aplicacin de mtodos que se establecern en cada caso, segn el tipo de obra y su duracin. Unidad de medida: Mediante este sistema se convienen precios unitarios para cada tem a liquidar segn la cantidad de unidades realmente ejecutadas y medidas de acuerdo con las normas de medicin estipuladas. Este sistema es recomendable para la contratacin de trabajos que incluyen pocos tems o que impliquen tems claramente definidos. En pocas de inflacin se hace necesario establecer regimenes de variaciones de precios. Coste y costas: Esta modalidad se caracteriza por la indeterminacin del monto del contrato, puesto que el contratista se obliga a ejecutar los trabajos contra el reintegro de los costos ms un plus por concepto de gastos generales y beneficio. Este rgimen es recomendable para la contratacin de trabajos cuyo precio es de problemtica determinacin a priori, trabajos de refaccin y ampliacin o en los casos en que por cualquier razn no sea posible contar al momento de la contratacin con una completa documentacin. Previo a la contratacin, debe quedar estipulado cual es el coste de la obra: los conceptos materiales, mano de obra, cargas sociales, subcontratos, fletes, seguros y restantes conceptos definidos en el pliego de condiciones. Y tambin las costas: conceptos incluidos en los porcentuales pactados que sern absorbidos y abonados por el contratista. Este sistema hace necesario establecer regimenes de variacin de precios para los subcontratos que deba suscribir el contratista mediante los sistemas de ajuste alzado o unidad de medida.

Conveniencia de cada tipo de contrato: No se puede establecer que contrato es mejor que otro; sin embargo se pueden enumerar algunas pautas que no deben faltar en la correcta elaboracin de un contrato. Contrato Comitente-Arquitecto: Los contratos contribuyen a evidenciar circunstancias que de otra manera no hubieran sido tenidas en cuenta y a resolver o evitar desacuerdos. Es por eso que deben ser claros y precisos a fin de evitar malos entendidos entre las partes. En l deben figurar como mnimo los siguientes puntos: Objeto del contrato: Establece y determina la tarea como Objeto del Contrato, describe el tipo de obra y los datos del terreno (catastro, ubicacin y medidas). Tareas a cargo del Arquitecto: Describe la tarea, establece los plazos de entrega y se anticipa a posibles problemas en la compresin de ideas entre las partes. Busca documentar un acuerdo previo en ese caso. Puntualiza los detalles de cada paso en la intervencin. Obligaciones entre las partes. Plazos: La primera obligacin de las partes es el cumplimiento del mismo contrato. Obligaciones del Arquitecto: Establece pautas para el control de Obra (visitas) y modalidad a seguir en caso de modificaciones sobre la marcha (aprobacin previa de las partes). Fija responsabilidad del Arquitecto sobre dibujantes, y personal a su cargo y sobre gastos complementarios (planos, impresiones, etc.) Obligaciones del Comitente: Describe obligaciones de cooperacin, responder con rapidez consultas, tener como nico interlocutor al Arquitecto; no efectuar pagos sin el aval del arquitecto. Honorarios y forma de pago: Determina plazo y monto. Establece criterios en caso de adicionales, imputacin de impuestos, facturacin y forma de pago. Rescisin del contrato: Derechos de las partes y motivos de rescisin.

Contrato Comitente-Constructor: Todos tienen caractersticas bien definidas y presentan

ventajas y desventajas segn los rubros y las caractersticas de la obra. Podemos asesorar al cliente explicndole las ventajas de contratacin de los diferentes sistemas por los cuales se realiza un contrato para construir una obra. Administracin o Economa: Tipo frecuente de utilizacin: Vivienda, remodelaciones, para pequeas inversiones sin Empresa. Coste y Costas: Para la contratacin de trabajos cuyo precio es de difcil determinacin a priori, trabajos de refaccin y/o ampliacin. En proyectos muy cambiantes y en todos aquellos casos donde no se pueda contar con una adecuada documentacin al momento de la contratacin. Ajuste alzado: Es recomendable para la contratacin de cualquier obra nueva, o rubro de ella, siempre que se cuente con un proyecto definido y detallado. Unidad Simple: Recomendable para trabajos que impliquen previamente la calidad de la mano de obra. Unidad de Medida: Recomendable para trabajos donde sea factible una fcil definicin de la unidad de medida.