Unidad N 8 Derecho Civil A). LOCACION El cdigo legisla tres tipos de contratos de locacin: locacin de cosas (arts.

. 1495 a 1622), de servicios (1623 a 1628) y de obra (1629 a 1647). Los arts. 1493 y 1494 contienen pautas generales aplicables a las tres formas de locacin: As el 1493 dice; Habr locacin cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinable en dinero. El que paga el precio se denomina locatario, arrendatario o inquilino; y el que recibe, locador o arrendador. El precio se llama tambin arrendamiento o alquiler. A su vez, el 1494 establece; El contrato de locacin queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y dems requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al contrato de locacin. Podemos concluir diciendo que a estas definiciones del cdigo le faltara, un elemento esencial, como lo es el tiempo. LOCACION DE COSAS CONCEPTOS Y CARACTERES GENERALES: En la locacin de cosas, una de las partes se obliga a conceder a la otra el uso y goce de una cosa, y sta pagara por tal uso y goce un precio cierto en dinero. El contrato de locacin de cosas es: bilateral (genera obligaciones para ambas partes), oneroso (existen contraprestaciones), consensual (se perfecciona con el solo consentimiento de las partes, sin necesidad de la tradicin de la cosa), no formal (con la excepcin de la locacin de inmuebles, donde es necesario la escritura pblica, salvo que el contrato haya sido verbal y tenga principio de ejecucin; algunas de las obligaciones esenciales de las partes fue cumplida.), conmutativo (las partes se obligan a dar o hacer una cosa equivalente a lo que da o hace la otra y se sabe de antemano las ventajas y desventajas), nominado (est legislado expresamente en el cdigo) y es de trato sucesivo (por ej. Periodos mensuales de alquiler). Las partes que celebran el contrato deben ser capaces; los inhbiles del art. 152 bis del Cdigo, pueden realizarlo, pues la locacin es un acto de administracin, en cambio, no podran disponer del bien por venta o donacin. OBJETO: El objeto de un contrato de locacin es una cosa material, susceptible de valor econmico, sea inmueble o mueble no fungible, ya que el locatario debe restituir al concluir la locacin, el mismo objeto. Tambin puede alquilarse una cosa de la que solo se indique gnero y especie. No es necesario que el locador sea dueo de la cosa, pues solo se concede el uso y goce de la misma, pero debe contar con la autorizacin del titular. Pueden ser objeto, tanto las cosas futuras como las cosas que estn fuera del comercio, que en s no seran un contrato de locacin, sino que vendran a ser aquellos permisos onerosos, donde interviene el Estado como parte y siendo regulado por el derecho administrativo, como lo son bienes de dominio privado o pblico del Estado que son susceptibles de locacin, como es el caso en el dominio pblico donde se instalan quioscos, se colocan carteles, etc. Por ltimo, la cosa dada en locacin, debe destinarse al uso honesto, no contrario a la moral y a las buenas costumbres, pues en tal caso, el contrato no tendr valor y ser nulo absolutamente. PLAZO DE LA LOCACION: El cdigo fija como plazo mximo, el de 10 aos, quedando limitado a dicho trmino si se hubiera pactado un plazo mayor, para la locacin urbana, ya que existe un plazo de 20 aos para la locacin rural. Mientras que con respecto al plazo mnimo, no existe en general, dependiendo del caso. Por ej. Para los inmuebles como viviendas de familia ser de 2 aos, o 3 aos si es para la instalacin de un negocio o industria.

CESACION DE LOS BENEFICIOS DEL PLAZO:

Unidad N 8 Derecho Civil En la locacin de casas, departamentos destinados a la habitacin, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos aos, se entender que el locatario tiene opcin para considerarlo realizado por los siguientes trminos; Para las casas, y dptos destinados al comercio e industria, dos aos, para los destinados a la habitacin un ao y medio. El beneficio de plazo legal que se acaba de establecer a favor del locatario, cesar por las siguientes causas: 1. Falta de pago de dos periodos consecutivos de alquiler, correspondiendo el desalojo. 2. Uso deshonesto de la cosa o contrario a la naturaleza o goce abusivo que cause perjuicios al locador. 3. Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibida por el locador. TRANSMICION DE DERECHOS Y OBLIGACIONES: Con respecto al locador, decimos que si se pueden ceder los derechos, mientras que para el locatario, en principio s, salvo que las partes o el locador lo haya prohibido. Con respecto a las obligaciones, decimos que es una ida y vuelta constante. En lo que refiere a la venta de la cosa, decimos que no se resuelve, porque el locador cede la facultad de uso y goce pero no cede el derecho de disposicin, por ende, el mismo puede vender la cosa alquilada. Con respecto a la muerte del locador, decimos que tampoco se resuelve, ya que los herederos pasarn a ocupar la figura del locador. Haciendo referencia a la cosa expropiada, decimos que el Estado no tiene por qu respetar la relacin locativa, porque si puede quitar el derecho de propiedad (Derecho Real), puede quitar tranquilamente el derecho personal entre el locador y locatario. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: 1. LOCADOR: 1.1. Entregar la cosa alquilada en el tiempo convenido, con todos los accesorios y en el estado adecuado o en el estado en que se encontrase al momento de la celebracin del mismo. 1.2. Conservarla en buen estado1 la cosa alquilada o arrendada. 1.3. Mantener al locatario en el pleno uso y goce de la cosa, respondiendo por la eviccin y los vicios redhibitorios. 1.4. Pagar las cargas y contribuciones2 que gravan al inmueble. 2. LOCATARIO: 2.1. Usar la cosa de acuerdo a lo pactado o de acuerdo a la naturaleza de la misma. 2.2. Conservarla en buen estado3 y usarla cuidadosamente como si fuera propia. 2.3. Pagar el arrendamiento o alquiler en el tiempo convenido. 2.4. Debe restituir la cosa al locador al vencimiento del contrato. LOCACIONES URBANAS (LEY 23091): Art. N1: Instrumentalizacin: los contratos de locaciones urbanas deben formalizarse por escrito, salvo que est en principio de ejecucin. Art. N 2: Plazos: el plazo mnimo para las locaciones con destino a viviendas ser de dos aos, dicho plazo mnimo ser de 3 aos para los restantes destinos. Como plazo mximo tenemos 10 aos. Quedan excluidos del plazo mnimo; a) Las contrataciones para sedes de embajadas;
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Las reparaciones ms importantes son responsabilidad del locador. Englobando tanto las tasas como los impuestos, no as los servicios, que son responsabilidad del locatario. 3 Siendo responsabilidad del locatario las mejoras o reparaciones menores o menos importantes.

Unidad N 8 Derecho Civil b) Las locaciones de viviendas para fines tursticos; c) Lugares destinados a la guarda de vehculos; d) Cuando el Estado sea parte. Art. N 5: Intimacin de pago: previo al desalojo, el locador debe intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello el plazo que nunca puede ser inferior a 10 das corridos, contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el lugar de pago. Art. N 6: Periodos de pago: sern mensualmente. Art. N 7: Pagos anticipados: en los contratos de locacin, no podrn requerirse al locatario: a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes; b) Depsitos en garantas por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado; c) El pago del valor llave o equivalentes. Art. N 8: Resolucin anticipada: el locatario podr, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relacin locativa, resolver la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador con una antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que reintegrar lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opcin resolutoria antes de transcurridos los seis meses, deber pagar de indemnizacin los meses restantes hasta el cumplimiento de los seis meses de vigencia de la relacin locativa ms un mes y medio de alquiler. Si la opcin resolutoria se ejerce entre los seis meses y el ao, deber abonar al locador en concepto de indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho lapso. Art. N 9: Continuadores del locatario: En caso de abandono de la locacin o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar. LOCACIONES RURALES (LEY 13246): Art. N 2: Habr arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotacin agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero. Art. N 4. Los contratos a que se refiere el artculo 2 tendrn un plazo mnimo de tres (3) aos teniendo como plazo mximo el de 20 aos. Art. N 7: El arrendatario no podr ceder el contrato ni subarrendar, salvo conformidad expresa del arrendador. Si ocurriese la muerte del arrendatario, ser permitida la continuacin del contrato por sus descendientes, ascendientes, cnyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado directamente en la explotacin, o su rescisin a eleccin de stos. La decisin deber notificarse en forma fehaciente al arrendador dentro de los treinta (30) das. Art. N 8: Queda prohibida toda explotacin irracional del suelo que origine su erosin o agotamiento, no obstante cualquier clusula en contrario que contengan los contratos respectivos. En caso de violarse esta prohibicin por parte del arrendatario, el arrendador podr rescindir el contrato o solicitar judicialmente el cese de la actividad prohibida, pudiendo reclamar en ambos casos los daos y perjuicios ocasionados. Si la erosin o agotamiento sobrevinieren por caso fortuito o fuerza mayor, cualquiera de las partes podr declarar rescindido el contrato. LOCACION DE OBRA CONCEPTO Y CARACTERES: Art. 1629: Puede contratarse un trabajo o la ejecucin de una obra, conviniendo en que, el que la ejecute ponga solo su trabajo o su industria, o que tambin provea la materia principal. En este contrato, una de las partes (locador o empresario) se obliga a ejecutar una obra, y la otra (locatario, dueo de la obra) se obliga a pagar por ella un precio en dinero. 3

Unidad N 8 Derecho Civil En cuanto a los caracteres, decimos que el contrato de locacin de obra es bilateral, oneroso, consensual, no formal, conmutativo y nominado. OBLIGACIONES DEL LOCADOR: - Ejecutar la obra en tiempo y forma convenida; si no se hubiere fijado plazo, ste ser el necesario para concluir la obra de acuerdo con los usos y prcticas comunes, o en su caso fijado por el juez. - En cuanto a la forma, a la falta de convencin se entender que deben seguirse las reglas comunes y tcnicas segn la naturaleza de la obra. - El empresario responde por las consecuencias de la mala ejecucin de la obra, indemnizando, asimismo, los daos derivados de la ruina total o parcial de la misma (vicios de construccin, deficiencia de los materiales, etc.). La responsabilidad frente al dueo de la obra, alcanza al director tcnico y al proyectista. Para que sea aplicable la responsabilidad deber producirse la ruina dentro de los diez (10) aos de recibida la obra, y el plazo de prescripcin de la accin ser de un (1) ao a contar del tiempo de que se produjo aquella. La liberacin en el contrato de la responsabilidad por ruina de la obra no tiene validez (art. 1646), es decir, si existiere una clausula en el contrato que liberase de responsabilidades al locador, sta ser nula. Cuando el locatario recibe la obra, queda inhabilitado para reclamar al locador por vicios aparentes, que surgen a simple vista, es decir, el locatario debe advertir los mismos y negarse a recibir la obra hasta tanto no est concluida correctamente. En cuanto a los vicios ocultos, deben ser denunciados dentro de los sesenta (60) das posteriores a su descubrimiento; en caso contrario, se perder el derecho a indemnizacin. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO: - El locatario debe poner a disposicin del locador, el terreno y los materiales (en el caso de haberse obligado a ello, art. 1629), adecuados en cantidad y calidad, respondiendo por cualquier defecto. - Asimismo, debe pagarse el precio convenido en el tiempo establecido o al entregarse la obra (art. 1636). Pueden darse, sin embargo, algunos casos especiales: a) Ajuste alzado: el precio es fijo y definitivo; el locador no podr pedir mayores costos, salvo que invoque circunstancias extraordinarias e imprevisibles. No es vlida la inflacin como circunstancia extraordinaria. b) Coste y costas: el precio se va reajustando a medida que disminuyan (lo que es improbable) o aumenten los costos (materiales, mano de obra, etc.) El pago del precio de la obra, deber efectuarse a quienes proveyeron los materiales y el trabajo, quienes tendrn accin directa en contra del dueo de la obra, hasta la concurrencia de lo que el dueo de la obra deba al locador (art. 1645). CONCLUSIN DEL CONTRATO: La forma natural de la conclusin es la entrega de la obra, y el pago del precio, mientras que las formas anormales son: a) Por desistimiento del dueo de la obra; en cualquier tiempo, aunque ya hubiere comenzado la ejecucin sin perjuicio de que el empresario pueda reclamar el pago de los trabajos realizados y los materiales utilizados, ms la utilidad que le hubiere correspondido de haber concluido el contrato en su totalidad, la que podr ser fijada por el juez. b) Muerte del locador; transfiere los efectos del contrato a sus herederos, quienes tendrn derecho de cobrar lo que se adeudare a aqul, al momento de su fallecimiento. La muerte del locatario no extingue el contrato y sus efectos se trasmiten a sus herederos. c) Resolucin del contrato; esto puede ocurrir si el locatario no provee los materiales y/o no paga el precio en los momentos convenidos. En caso de quiebra del locador se extingue, mientras que en el caso de concurso, el locador podr concluir con la obra, pero los ingresos obtenidos sern administrados por un juez. O por imposibilidad de proseguir la obra; si la imposibilidad obedece a casos fortuitos, se abonar al empresario la parte realizada, y si se debe a culpa o dolo del locador, ste deber indemnizar al locatario por daos y perjuicios. 4

Unidad N 8 Derecho Civil LOCACION DE SERVICIOS CONCEPTO Y CARACTERES: En el contrato de locacin de servicios, una de las partes (locador) se obliga a prestar un servicio a la otra, y sta (locatario) deber pagar un precio en dinero. Este contrato constituye una de las formas del contrato de trabajo, si bien, de regla, en la prestacin de servicios civiles no existe relacin de dependencia, lo que s ocurre en las relaciones laborales comunes (empleado-empleador). La locacin de servicios civiles, es un contrato bilateral, oneroso, consensual, no formal, nominado y conmutativo. Son tambin elementos esenciales el tipo de servicio y el precio. El servicio debe ser posible en el sentido material y jurdico, no contrario a la moral ni a las buenas costumbres. El precio debe ser en dinero y serio. Aplicndose las reglas de la compraventa. Si las partes no fijaron el precio, ste igual corresponder, si el servicio prestado constituye el modo de vida de quien lo brind, fijndolo en su caso, el juez. Tambin se debe abonar el precio si se ha solicitado un servicio aunque no sea propio del que lo ha brindado. El precio no se pagar en los casos en que el locador no lo hubiera solicitado o cuando el mismo habita en la casa del locatario. Si un contrato carece de algunos de los requisitos antes mencionados, quedar sin efecto. EXCLUCIONES: La locacin de servicios que regula el Cdigo Civil no rige para los empleados de servicio domstico, ni lo relativo a los servicios de aprendizaje que artesanos y maestros brindan a aprendices y discpulos, ni tampoco los servicios derivados del contrato de transporte de cosas y personas, teniendo todas estas actividades sus propias regulaciones. OBLIGACIONES O EFECTOS DE LAS PARTES: Son todos los que derivan naturalmente del contrato: una de las partes debe prestar el servicio requerido, en tiempo y lugar convenido y de acuerdo con las reglas tcnicas del caso; la otra parte debe pagar el precio pactado o, en su defecto, el que fije el juez. Se aplican, tambin en su caso, algunas consecuencias de los contratos sinalagmticos4: pacto comisorio, excepcin de incumplimiento de contrato, etc. PROFESIONES LIBERALES: Se denomina profesin liberal a aquella actividad personal en la que impera el aporte intelectual, el conocimiento y la tcnica. Igualmente las profesiones liberales tienen una caracterstica muy particular como lo es la remuneracin de quienes las ejercen, ya que teniendo en cuenta que no estn subordinados, su remuneracin no es salario en los trminos del cdigo sustantivo del trabajo sino que su remuneracin se realiza mediante el pago de honorarios, lo que supone que no existe un contrato laboral sino un Contrato de servicios, el cual est regulado por la legislacin civil. El ejercicio de las profesiones liberales que requieren ttulo universitario y matrcula, est sometido a normas de conducta especficas y al control de los Colegios Profesionales, quienes poseen el poder de polica disciplinario y el gobierno de la matrcula. REMISIN: Puede que en algunos artculos sobre este contrato existiere duda o confusin. Para subsanar esto, el mismo Cdigo nos remitir hacia las normativas sobre las obligaciones de hacer. Una situacin similar ocurre, con las profesiones liberales, en donde el Cdigo nos enva a las leyes que regulan las mismas.

Bilaterales.