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Contabilidad de los activos inmobiliarios Tasaciones iniciales y revisiones ndice de precio de la vivienda (experiencia en Mxico)
Quines son los responsables de la crisis en la industria financiera? (Jack Welch, El economista, 10-10-2008)
La lista de posibles culpables es larga, realmente: el Congreso de Estados Unidos, por impulsar de manera excesivamente celosa la propiedad de inmuebles; la Reserva Federal, por mantener muy bajos los tipos de inters; los prestamistas depredadores, por aprovecharse de potenciales compradores de hogares que no estaban calificados. Y tambin los compradores de viviendas, por zambullirse en deudas sin pensar un solo momento en las consecuencias.
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La Casa Blanca es responsable por haber permitido la desregulacin bancaria. Y los ejecutivos de empresas financieras por vender productos que no conocan En la poca dorada, los bancos de inversin eran propiedad de personas que arriesgaban buena parte de su capital. A medida que los bancos de inversin controlados por accionistas comenzaron a asumir riesgos o posiciones ms grandes, tambin los ejecutivos obtuvieron bonificaciones ms altas.
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Espaa.
Indicadores econmicos
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Contabilidad de los activos inmobiliarios Tasaciones iniciales y revisiones ndice de precio de la vivienda (experiencia en Mxico)
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Principios contables
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Bases de Valoracin
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Mtodo residual
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Mtodo comparativo
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Accounting Standards IAS16 aimed at owner-occupiers and new developments whether buildings are in the books at cost or valuation. IAS17 accounting for leases mainly aimed at tenants and occupiers IAS40 could impact property investment companies treatment of leases FRS3 profit/(loss) indicates how disposal of fixed assets are treated in company accounts, including investment properties calculated by net sale proceeds over book value. For investment properties, book value is the previous annual valuation plus additions over the year.
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Objetivo: Establecer los principios para el reconocimiento inicial y la contabilizacin posterior del inmovilizado material
Los elementos de inmovilizado material deben registrarse como activos cuando es probable que la empresa obtenga beneficios econmicos derivados del activo, y el coste del activo pueda calcularse con suficiente fiabilidad.
Reconocimiento inicial: Realizarse en base al coste (todos los gastos hasta su puesta en uso). Si se paga aplazado, registrar los intereses. Contabilizacin posterior. Elegir entre Mtodo del coste. Coste de adquisicin menos amortizacin acumulado y
deterioro de valor (NIC 36)
Valor Revalorizado: Los incrementos se registran contra patrimonio neto y las disminuciones, primero contra una reserva de revalorizacin y cualquier exceso con cargo a resultados. En la venta, la reserva por revalorizacin se mantiene en el patrimonio neto Amortizacin. Se carga a lo largo de la vida til del activo.
El mtodo debe reflejar el patrn de consumo de los beneficios El valor residual debe revisarse anualmente (por lo menos)
Intercambios de inmovilizado material: Deben calcularse, por regla general y salvo que sea imposible, a valor razonable.
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Objetivo: Regular el tratamiento contables de los inmuebles de inversin y los desgloses correspondientes Son terrenos y edificios (en propiedad o en arrendamiento financiero) destinados al alquiler o la obtencin de plusvalas o a ambos. Se excluyen:
Terrenos o edificios utilizados por el propietario Terrenos o edificios que se encuentran en fase de construccin o desarrollo para su futuro uso como inversin Terrenos o edificios que se encuentran a la venta como consecuencia de la actividad normal de la sociedad
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Mtodos de valoracin
Valoracin inicial: precio de adquisicin o coste de produccin Test de deterioro: se incluir siempre que el valor contable supere el mayor entre valor razonable y valor en uso Valor razonable= valor de mercado Valor en uso= estimacin del flujo de caja del activo (5/7 aos)
Tasa de descuento: coste del dinero+prima de riesgo para activos de naturaleza similar (rentabilidad que en el mercado se puedar estar exigiendo a inversiones de naturaleza anloga).
Las existencias (pisos de una promocin en venta) se valoran en funcin de valor razonable.
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Contabilidad de los activos inmobiliarios Tasaciones iniciales y revisiones ndice de precio de la vivienda (experiencia en Mxico)
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Tasaciones
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Antecedentes Qu es la valoracin automtica de inmuebles Propuesta de un modelo Aplicaciones del modelo propuesto Descripcin del proyecto
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Antecedentes
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Antecedentes
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Histricos de tasaciones con las informaciones relevantes para la valoracin precisa de un inmueble Datos externos georeferenciados Datos macroeconmicos
Antecedentes
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Para las carteras hipotecarias de inmuebles residenciales hay tres posibilidades de clculo de los recursos propios mnimos:
Mtodo Mtodo estndar, cumpliendo todos los requisitos:
Que el valor del inmueble no dependa de la calidad crediticia del deudor Que el riesgo de la entidad de crdito no dependa del rendimiento que el deudor pueda obtener del inmueble hipotecado. Valoracin inmueble cada tres aos (norma cuadragsima tercera) (ver siguiente pgina). LTV<=80%
RWA 35%
Mtodo estndar, sino se cumple alguno de los requisitos anteriores Mtodo avanzado (IRB):
Antecedentes
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Antecedentes
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Mtodo
Mtodo estndar Mtodo estndar Mtodo estndar Avanzado (PD=4%, LGD=30%) Avanzado (PD=2%, LGD=20%) Avanzado (PD=1,6%, LGD=10%)
Requisitos
No cumple ninguno Cartera minorista Cumple todos los requisitos Cumple todos los requisitos Cumple todos los requisitos Cumple todos los requisitos
RWA
100% 75% 35% 104% 45,7% 19,9%
Si la hipoteca es a 20 aos (240 meses) y el inmueble disminuyera de valor (5% o 10% o 15%) despus del mes 12 de la concesin, se superara el LTV=80% en algunos meses del prstamo, y por tanto pasara a RWA=75% en esos meses:
Si 5%: LTV>80% del mes 13 al mes 20 de la hipoteca. Si 10% : LTV>80% del mes 13 al mes 37 de la hipoteca. Si 15% : LTV>80% del mes 13 al mes 54 de la hipoteca.
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Agenda
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Concepto
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Inmueble Edificio
Localidad
Mercado inmobiliario
Coyuntura econmica
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Concepto
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Edificio
Antigedad, nmero de pisos, ascensor, portera, aparcamiento propio, piscina y otros, calidad de obra, estado actual, etc.
Terreno
Pavimentacin, abastecimiento de agua, gas y electricidad, alumbrado pblico, etc.
Uso
Alquiler, 1 2 residencia.
Entorno
Antigedad dominante de edificios, grado de consolidacin, infraestructuras, comunicaciones, transporte pblico, aparcamiento, nivel econmico, calidad de construccin, ocupacin, equipamientos pblicos, etc.
Localidad
Poblacin, crecimiento de poblacin, distancia de capital de provincia, etc.
Mercado inmobiliario
Construccin de vivienda nueva, crecimiento demogrfico, adquisicin de vivienda por parte de extranjeros (zonas tursticas)
Coyuntura econmica
Inflacin, crecimiento de precios inmuebles de la zona, tipos de inters, crecimiento econmico, paro, etc.
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Concepto
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Alternativas de modelizacin
Descripcin
Seleccin de inmuebles cercanos comparables e inferencia de valor Medicin de similitud en funcin de atributos Antigedad de la tasacin Dentro de radio concreto
Ventajas
Captura automticamente atributos del entorno sin especificarlos Convincente para no creyentes en la estadstica Posibilidad de mostrar testigos
Inconvenientes
Atributos del entorno pueden cambiar Insensible a cambios repentinos de precios Imposibilidad de valorar si no hay volumen suficiente de casos en una zona Impreciso en ciudades con tejido urbano mixto Slo valora lo que figura dentro de una variable del modelo Reconversin de otras informaciones (i.e. localizacin) a variables
Modelo hednico
Estimacin de valor del inmueble a partir de sus atributos Inmueble, edificio, entorno, localidad, macroeconoma Modelos de redes neuronales o regresin GLM Cmputo de apreciacin de valor de viviendas Indexacin de incrementos a otros inmuebles de la zona Actualizacin slo por indexacin
Permite evaluar cualquier inmueble, aunque no haya testigos suficientes Aportacin de cada componente cuantificada Permite incorporar los testigos mediante modelos de Econometra Espacial Captura automticamente evoluciones de precios en zonas y tipologas concretas
Modelo de indexacin
Requiere ventas repetidas de inmuebles para el cmputo de la indexacin Altos requerimientos de datos Imposibilidad de tasar si no hay volumen suficiente
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Concepto
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Alternativas de modelizacin
Descripcin
Derivacin implcita de pesos de caractersticas a partir de valoraciones expertas
Ventajas
Permite la construccin de un primer modelo sin muestra suficiente y capturando todo el conocimiento de los expertos
Inconvenientes
No permite una validacin estadstica del modelo a corto plazo No tiene intervalo de confianza al inicio Sesgado potencialmente por los criterios de los expertos Exigen condiciones que pueden no cumplirse Mercado competitivo Costes implcitos Preferencias por compra ms all de la racionalidad Ignora evolucin del mercado Escasez relativa en zonas Costes de insumos pueden cambiar en el tiempo
Sistemas expertos
Valoracin financiera
Estimacin de flujos de caja netos futuros descontados Inmueble como activo financiero Condicin de equilibrio dada por arbitraje sin beneficio Estimacin del valor a partir de los costes de cada insumo necesario Valor del terreno, de los materiales, de la mano de obra, etc.
Slo se precisan datos de alquileres de pisos equivalentes Especialmente apto para locales comerciales donde no hay altos volmenes de ventas Fcil cmputo
Valoracin contable
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Agenda
Antecedentes Qu es la valoracin automtica de inmuebles Propuesta de un modelo
Objetivos y enfoque Componentes del modelo Una solucin al problema de la falta de datos del inmueble Explotacin del modelo
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Objetivos de la propuesta
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Obtener un modelo de valoracin del precio del inmueble a partir de sus caractersticas y del entorno, con una componente dinmica que recoja la evolucin de los mercados y la economa,
Controlando y corrigiendo el sesgo introducido por los diferentes criterios aplicados por los tasadores Depurando la informacin que hay en las bases de datos de la entidad Resolviendo la falta de informacin de la cartera mediante un tratamiento previo de imputacin mltiple de datos faltantes
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Concepto
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Incorpora nuevas tasaciones para actualizar las garantas: Especifidad del mercado local
Modelo de testigos
Modelo de indexacin
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Valoracin Final
Val. modelo corregido (Tc)
Dinmicas tiempo
Tiempo
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2 i , t ... n i , t t t es el momento en que se tas el inmueble = T i , t = actual (T i , t = inicial / T i , t = inicial ) de tasacin del inmueble i en el momento t t
x2
xn
t = T i , t / T i , t , donde
, corregido
T i , t es el valor
iniciales
i en el momento
t. Pueden
tomar
la forma
de :
- Valores constantes a lo largo de t (p.e. m2 tiles) - Algunas son continuas (p.e. altura d la vivienda) - Otras variables son binarias (tiene garaje S/No), esta modalidad genera factores de correccin - Entre las variables binarias el identificador de la tasador que absorbe el sesgo sistemtico de cada una de ellas
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Disponibilidad Fija Variable Trim AnualSeccin censal Fija Fijas Fijas Fija Trimestral Trimestral
Notas Variable dependiente. Usamos transformacin Logaritmo Natural Imita el modelo de testigos. Recoge componentes de la macroeconoma Padrn: TV habitantes, % mayores 65 aos, % inmigrantes por procedencia. HABITS : Estimaciones de Ingresos y paro en rea pequea Corregimos el sesgo del/a tasador/a Recoge las particularidades del inmueble y su entorno Personas: Tiempo promedio al trabajo/colegio. Medio desplazamiento Otros: Hospitales, comercio, ruidos, contaminacin, limpieza calles, malas comunicaciones, zonas verdes, delincuencia. Usando los datos de originacin Usando los datos actualizados disponibles + Tasadora media Tcorregido = Tactual x ( T / T0) (imita un modelo de indexacin)
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Depuracin de los valores incongruentes Tratamiento de los outliers o valores extremos. Seleccin de variables para el modelo
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Group
Valor Tasacin
ndice PV
Tasadora
Caracts. Inmueble
ALTO
OK
OK
OK
OK
OK
OK
OK
OK
MEDIO
OK
OK
OK
OK
OK
OK
OK
BAJO
OK
OK
OK
OK
OK
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Edificio
Antigedad, nmero de pisos, ascensor, portera, aparcamiento propio (No plazas), piscina y otros, calidad de obra, estado actual
Locales
Locales comerciales en activo
Uso
Alquiler, 1 2 residencia
Entorno
Abastecimiento de agua, gas y electricidad, alumbrado pblico, antigedad dominante de edificios, calidad de construccin, infraestructuras, comunicaciones, transporte pblico, nivel econmico, nivel de estudios, ocupacin, equipamientos pblicos, ruidos, contaminacin, limpieza calles, malas comunicaciones, zonas verdes, delincuencia, etc.
Localidad
Poblacin, crecimiento de poblacin, distancia de capital de provincia, et *Segn zona, la informacin tambin est disponible a nivel de tramo de va
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Conclusiones
Obtenemos un modelo de valoracin a partir de caractersticas del inmueble y su entorno, con una componente dinmica que recoge la evolucin de los mercados y la economa
Adaptado a los datos propios de la entidad El modelo explicativo permite diferenciar inmuebles de caractersticas y localizaciones diferentes La componente macroeconmica recoge fluctuaciones generales y especficas por tipologa de inmuebles y zona geogrfica
Controlamos y corregimos el sesgo introducido por los diferentes criterios aplicados por los tasadores Resolvemos la falta de informacin mediante un tratamiento previo de imputacin mltiple de datos faltantes
Es un modelo independiente del modelo de valoracin automtica Tcnicamente es la mejor solucin ante la falta de datos (Don Rubin, Harvard University, T.
E. Raghunathan, University of Michigan)
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Explotacin
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Datos externos
(entorno, localidad, macroeconoma)
Nivel socioeconmico Tamao de municipio Distancia del centro Comunicaciones Servicios prximos (pblicos y privados) Zonas verdes
Modelo AVM
Validacin y depuracin de datos Construccin de los modelos Estimaciones y fiabilidad Mantenimiento de modelos en el tiempo Control de calidad de resultados
Plataforma tecnolgica
Gestin y mantenimiento
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Agenda
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Antecedentes Qu es la valoracin automtica de inmuebles Propuesta de un modelo de valoracin automtica Aplicaciones del modelo propuesto
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Cumplimiento de Basilea y otras normativas y circulares Valoracin de carteras para fusiones y adquisiciones Anlisis fundamental de los CDOs y otros valores de titulizacin Valoracin de la cartera en la emisin de CDOs Control de calidad de las tasaciones Proyeccin a futuro del valor de la garanta y stress testing
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ndice
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Contabilidad de los activos inmobiliarios Tasaciones iniciales y revisiones ndice de precio de la vivienda (experiencia en Mxico)
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Antecedentes Mejores Prcticas Internacionales Diseo de Encuesta de Hogares Construccin del ndice del Precio de la Vivienda Publicacin
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Antecedentes
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SHF
Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., (SHF) es una institucin financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo, creada en el ao 2001, con el fin de propiciar el acceso a la vivienda de calidad a los mexicanos que la demandan. Mediante el otorgamiento de crditos y garantas, SHF promueve la construccin y adquisicin de viviendas preferentemente de inters social y medio.
Los programas de Sociedad Hipotecaria Federal promueven las condiciones adecuadas para que las familias mexicanas, de zonas urbanas o rurales, tengan acceso al crdito hipotecario y puedan disfrutar de viviendas dignas. Las garantas han ayudado a impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario, a travs de la bursatilizacin de crditos hipotecarios. SHF ofrece cuatro tipos de garantas para promotores de vivienda e intermediarios financieros
Seguro de Crdito Hipotecario:SHF otorga cobertura individual a cada crdito basndose en el porcentaje del crdito respecto al valor de la vivienda (LTV) y en los niveles acordados con cada IF. La cobertura podr variar de 5% a 35% dependiendo del LTV. Garanta de Pago Oportuno (GPO): esta garanta permite garantizar el pago oportuno a los acreedores de los Intermediarios Financieros respecto de los crditos obtenidos. Garanta de Incumplimiento (GPI): la garanta se otorga a crditos para la adquisicin de vivienda y cubre un porcentaje sobre la prdida ocasionada por incumplimiento del acreditado final. SWAP Salario Mnimo UDIS: para aislar el riesgo cambiario en la estructura (diferencia entre las variaciones en el salario mnimo y la UDI).
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Antecedentes
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Licitacin
La Secretara de Hacienda y Crdito Pblico (SHCP), ha recibido del Banco Internacional de Reconstruccin y Fomento (BIRF), un prstamo para financiar parcialmente asistencia tcnica para la elaboracin del Sistema de ndices de Valor de Vivienda Usada. El Prestatario se propone utilizar parte de estos fondos para efectuar pagos de gastos elegibles en virtud del contrato para el cual se emite esta Solicitud de Propuesta. La Sociedad Hipotecaria Federal invita a presentar propuestas para proveer los siguientes servicios de consultora: Metodologa y Ejecucin de la medicin del valor a travs del tiempo de las viviendas: Sistema de ndices de Valor de Vivienda Usada. Esta Solicitud de Propuesta (SP) se ha enviado a los siguientes consultores incluidos en la lista corta:
AIS, Aplicaciones de Inteligencia Artificial, S.A. FI Consulting AFI, Analistas Financieros Internacionales TINSA, Tasaciones Inmobiliarias S.A. TINSA, Tasaciones Inmobiliarias de Mxico, S.A. de C.V SAS Institute, S.A. de C.V. EURO INVEST S.A. ARMANDO PEPE S.A. AIDICO, Instituto Tecnolgico de la Construccin.
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Antecedentes
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Objetivos Especficos
-
Entregables
-
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Antecedentes Mejores Prcticas Internacionales Diseo de Encuesta de Hogares Construccin del ndice del Precio de la Vivienda Publicacin
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Antecedentes Mejores Prcticas Internacionales Diseo de Encuesta de Hogares Construccin del ndice del Precio de la Vivienda Publicacin
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Encuesta de Hogares
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Agenda
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Antecedentes Mejores Prcticas Internacionales Diseo de Encuesta de Hogares Construccin del ndice del Precio de la Vivienda Publicacin
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Anlisis de la informacin
Anlisis de la calidad de la informacin Depuracin de datos
Definicin de mnimos
Superficie construida Valor de mercado Valor por metro cuadrado Superficie del terreno
Datos Originales
Datos Depurados
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Anlisis de la informacin
Anlisis univariante y bivariante
Clase de inmueble
45% 40%
$2.500.000 $3.000.000
Escala lineal
35%
Valor de mercado medio
30%
% Operaciones
$2.000.000
25%
$1.500.000
5% 0%
$0 Econmica Inters Social Residencial Medio Semilujo Residencial plus
Mnima
Escala logartmica
Transformacin de variables
Escala logartmica Transformacin cuadrtica PieceWise
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Anlisis de la informacin
Tratamiento de missings mediante un modelo de correccin de datos faltantes mediante el mtodo de Imputacin Mltiple
Caracts. Entorno local fijas
DATOS FALTANTES
Caracts. Inmueble
ALTO
OK
OK
OK
La geo referenciacin mediante tramo de va, Seccin censal, distrito o municipio puede aportar una grado de explicacin de los datos faltantes muy elevado
-La informacin faltante se puede explicar por informacin sociodemogrfica -Imputar un valor plausible para la informacin faltante, permite construir un modelo para TODOS (vlido para los 3 niveles de informacin) -Realizamos imputaciones mltiples: Se reconstruye de forma ms real la estructura de correlaciones de los datos
MEDIO
OK
OK
?
Datos faltantes
BAJO
OK
??
Uso de Cdigo postal, Municipio,
Informacin comn
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Distrito Federal
Poblacin ocupada que recibe ms de 5 salarios mnimos mensuales de ingreso por trabajos
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Covariables:
Atributos de la vivienda
Superficie construida Clase de vivienda Proximidad urbana Ao de construccin Instalaciones
Variables de geomarketing
Estrato de poblacin Bienes de uso Ingresos medios Escolaridad
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Enfoque AVM
Formulario del modelo AVM de AIS
T i ,t = 1 ~ T i , t = actual
x 1, t i
2 i , t ... n i , t t t es el momento en que se tas el inmueble = T i , t = actual (T i , t = inicial / T i , t = inicial ) de tasacin del inmueble i en el momento t t
x2
xn
t = T i , t / T i , t , donde
, corregido
T i , t es el valor
iniciales
i en el momento
t. Pueden
tomar
la forma
de :
- Valores constantes a lo largo de t (p.e. m2 tiles) - Algunas son continuas (p.e. altura d la vivienda) - Otras variables son binarias (tiene garaje S/No), esta modalidad genera factores de correccin - Entre las variables binarias el identificador de la tasador que absorbe el sesgo sistemtico de cada una de ellas
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Agenda
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Antecedentes Mejores Prcticas Internacionales Diseo de Encuesta de Hogares Construccin del ndice del Precio de la Vivienda Publicacin
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Publicacin
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Matriz de ndices
ndice de Laspeyres: evolucin del precio a partir de las cantidades consumidas (stock de viviendas) en un perodo base.
Total de Viviendas Pas 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Casa 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Casa en Condominio 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Departamentos 2003 2004 2005 2006 2007 2008 100 119,32 135,79 159,59 177,22 201,36 100 127,09 155,63 173,75 194,89 218,02 100 121,24 136,29 162,26 180,01 186,08 100 115,64 144,58 156,43 175,63 184,24 100 113,19 132,55 147,50 175,29 180,45 100 124,36 148,83 160,09 166,56 100 104,75 113,65 113,87 134,00 100 103,92 124,96 131,68 153,48 100 119,23 137,53 148,94 173,16 100 115,34 131,77 138,49 158,79 100 113,15 124,87 133,85 136,25 159,61 Entidades Federativas Distrito Federal 100 110,83 117,70 136,92 151,66 155,91 Baja California 100 107,40 109,42 113,31 123,74 128,10 Jalisco 100 105,59 112,52 126,30 140,14 142,51 Veracruz 100 116,62 121,72 130,23 148,71 166,96
IPL
pi q p q
0 0
ndice de Paasche: evolucin del precio a partir de las cantidades consumidas (stock de viviendas) en el perodo actual.
IPL
pi qi p qi
0
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Publicacin
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Matriz de ndices
Matriz de atributos: incremento de cada uno de los atributos (caractersticas) que determinan el precio de la vivienda a partir de un stock de referencia. n
a + xi it + t
i =1 n i =1
a + xi i 0 + 0
Matriz de Laspeyres (Base 2004)
Superficie
Antigedad
Proximidad Urbana
Nivel Rentas
Estrato
2007
2008
11 12 13 14 1n
21 22 23 24 2n
31 32 33 34 3n
41 42 43 44 4n
n1 n2 n3 n4 nn
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Publicacin
Group
Calculadora
AO
2008
Entidad Federativa
Distrito Federal
Municipio / Delegacin
Gustavo A . Madero
Colonia
GUADALUPE TEPEYAC
Cdigo Postal
15052
Tipologa de Vivienda
Departamento
Clase de Vivienda
Semi-lujo
Ao Construccin
2001
Superficie Construida
150
Superficie Accesoria
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Precio Estimado
750.000 pesos
Iniciar
Calcular
Estimacin del precio de la vivienda a partir de las caractersticas de la vivienda y de las caractersticas sociodemogrficas y econmicas del entorno
AIS 2002- 2012
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AIS
c/ Castillejos, 365, 2 Planta 08025 Barcelona Espaa Tel: +34 93 414 35 34 Fax: +34 93 414 10 28 www.ais-int.com